23区内の新築マンション価格動向（その21）

>>491 地元不動産業者さん

話を繰り返す様だけど、世田谷周辺地区に在庫が積みあがっているミニ戸2,000物件は
どうするんですか？単純計算で6,000万円/戸 x 2,000戸 = 120億円ですけど。
こんなに本当に売れるのですか？時代遅れのミニ戸が・・・・大丈夫ですか？

都心部はバブルですよ。港区や千代田区など地価が下がっています。ただ以前のように下がり続けることはないと思います。景気が落ちれば銀行は貸し渋ってきますのでいかに現金を持っているかが必要になってくる。今の人たちは貯蓄が減っていますのでいい場所は買えるのでしょうか。都心部を購入したいのでしたら今都心の地価が周囲より特に落ち込んでいますので少し様子をみて購入したほうがいいかとおもいます。ただし消費税が上がるかもしれないので買い時を見逃すとまた買えなくなるかもしれません。ちなみに自分は購入してしまったためできませんが。

＞港区や千代田区など地価が下がっています

詳しく話を聞こうじゃないか。（三井不動産のＴＶＣＭ風に）

５０１さん。今はどうか知りませんが以前桜新町の不動産屋に聞いたことがありますが自分たちで土地など所有することは低いということです。むしろ賃貸や売買の仲介でやっていくといっていました。

>ミニ戸2,000物件はどうするんですか？

売れ残ったら半値で買って、個室に鍵つけたらゲストハウス
http://www.guest-house-tokyo.com/
になるよ。早く倒れてほしいねぇ。

都心部の地価は下がっています。以前書いたＮＯ４０６を参考にしてください。これはうるうるネットの地価情報から抜粋したものです。1月1日の価格から16日の価格です。本当は12月も下がったと思ったんですが記録していなかったので。これを見ればいかに下がっているかがお分かりになっていただけると思います。確か以前は千代田区は1000万は越えていたはずです。

中古売り出し価格が下がっても、成約価格の推移をレインズとかで見ないと
なんとも言えないよ。いままでの高値で成約したとは限らないし。

少なくとも私が住んでいるマンションでは横ばいだ。数年前から強気の
売り出しは出るが成約価格は業者しかわからない。

とはいえ、近所でも人気物件は以前高値更新なんだけどねぇ。

土地の売り物は、個々の物件で坪単価が違いますよ。一種いくらでみないと。
マンションなら専有坪単価で　それも駅距離　階数　面積　年数で違う。

出物にばらつきがあるから短期の価格負ってもわからない。
一年で広いエリアでならして動向を見るしかない。それを「相場」と呼ぶんじゃないですかね。

都心部の価格だけが異常に下がっていることで考えることができるのは今回の土地の異常な値上がりは仕組まれたものである可能性が高い。もともと日本が景気の上向きで日本人の購入意欲で価格をあげたのではない可能性が高い。それを裏付けるように都心部だけに異常な下がり方をしている。都心部は魅力が多い。しかし評価以上に都心部有利と踊ってしまった人がいるのではないだろうか。ただ住まいとしている限り問題ないことだと思います。

競馬だって途中だけトップでも逃げきるとは限らない。
ゴールに入ってはじめて着順が決る。
不動産も一定期間の取引価格をもとに「相場」を決める。
それが、公示地価、基準地価といって全国に５０００人
しかいない鑑定士を集めて数値を決める。
それしか、誤差を修正する手立てはない。任意の数値を
選んで、これが正当と言っても、抽出の任意性は否めない。

銀行など路線価をつかって担保価格を出しているしとにかく
不動産価格は、売れてナンボ。売れたものを足しこんで
条件補正をかけない限り「基準」は見えない。
不動産は、土地ころがしは別にしても普通は半年一年
で売ったり買ったりしないものだ。
２００４年が底値とわかって２００５年に買っても十分まにあった。
それほどあわてる世界ではない。
唯一あわてたのは１９９０年前後だがそれでも１年かけて
売れて助かった人はいる。

>406
>506

だからぁ。いくつかの取引事例を出して、地下が下がっているって大騒ぎするのはおかしいってこと。406の資料（1月1日から16日のデータ（笑））じゃ十分根拠にならないでしょ。土地は取り引きされないと値段がつかないんだから。もう少し見ないとトレンドはわからんでしょ。

>509

都心の価格が異常にさがってるって、根拠は406ですか（笑）？

異常な値上げがひと段落したのは事実だが、下がっている、下がっているという風に騒ぐ人は、単に煽っているとしか思えないのですが。。。

都心は、商業地と住宅地の乖離がすごすぎる。
とはいえ、商業地を買って住むわけでもないし、もともと安い湾岸倉庫の
跡地に建つマンションの地価がさがるとは考えにくい。

土地の利便性を高めるために道路や橋までかけて、緑化や環境整備して
価値が減るんじゃデベも買い手も浮かばれまい。

そんなに都心下がってるか？　確かに上がらずに停滞気味というのは認めるが、個別事情を除いて下がってるという認識は無いのだが。。たとえば都心のどの物件のことを言ってるの？？具体的に教えてほしい。
郊外の売れ残りのほうがよほど下がってる気がするが。

必死だな。
昨年の夏ごろから明らかに不動産市況の風向きは変わった、なにを恐れてる？

>>489
購入層は違うのかもしれませんが
通勤と立地と街のアメニティという意味では
同じマンションの条件なら

成城徒歩１６分＜新百合５分　　
学芸大徒歩１５分＜武蔵小杉２分

の比較はされたと思いますけど。
地図と急行停車駅をみるとこんな感じなんですが

・・・今後も駅遠い物件が出てきそうな
世田谷は急行停車駅徒歩５分にやられそうな気配。

＞明らかに不動産市況の風向きは変わった、なにを恐れてる？

斜に構えていきがってないで、その根拠なり証拠なりを語るのが
このスレの目的。「必死」とか「怖れてる」とか推測はいいからさｗ
貴殿のお考えのよってきたるところをじっくり語ってみてよ。

事実を知りたいのよ、みんな。そこは同じ。

都心は売り自体あまりないし、成約件数はもっと少ない。
通りひとつ違えば倍違う価格がつくこともあるので上がったか下がったか
なんて把握するのは極めて困難なのが実態。

ただひとつ言えるのは、今の地価で都心に分譲マンションを建てるデべは
相当ブランドに自信がないと手を出せないだろうということ。

分譲マンションには割が合わない水準で高止まってるという感じだ。

REITはいい水準まで落ちた。去年外資が買い始めた価格帯だ。
ここから売っても益が出ないから売りは止まるだろう。
まぁREITが下がると実物不動産が下がるわけではないが

>>515さんのおっしゃる事は正しくて、
イメージと言うお化粧が剥がれればそう言うことになる。
ネットが発達して、情報も多くなったから、
価値観の変化のスピードも格段に速くなっているよ。

やっぱ、都心部の時代だろうな。
これを否定できる人はいないよ。

買える資金力が無い人に限って、イメージに流され易い傾向があるので、
実需と虚構を取り違え易い。
特にネットアンケートが曲者。

業者もそれを鵜呑みにして墓穴を掘って、ミニバブル。
今回ので、やられた業者の数は多いよ。

515さん。アメニティという面では商業が発達しているほうが上なのかもしれません。なぜ都心部の値段が上がるのか考えてください。都心部のすべてが商業として発達しているとは限りません。なぜよいかそれはブランドという人もいるかもしれませんがむしろブランドに裏付けられた区の財政力ではないでしょうか。財政が潤っていればいろいろなことができる。福祉や教育や公共施設などいろいろ力を入れることができる。つまり安定して生活ができるのです。安定して潤いのある生活ができるからこそ人が集まってくる。それによって価値が上昇してきたのだと思います。成城というのは砧の物件でしょうか。自分は物件を見ていませんが人気がないのははじめの価格設定が一番影響したとおもいます。規模が小さいためマンションを楽しめる共有施設や室内から見える風景など魅力が足りなく購入検討者から敬遠されたのではないでしょうか。構造自体は問題ありません。スケルトンインフィルなどこれからの時代のニーズに合っていると思います。このあたりを購入する人は緑のある閑静な住宅にすむことだとおもいます。マンションだから味わえるものが足らなかったのではないでしょうか。ただ値下げすれば売れる物件であることは間違いないと思います。駅が遠いよりこれからは魅力あるマンションでなければ難しいような気がします。

私は武蔵小杉２分より学芸大学１５分の方がいいですが・・・・・

>>520
世田谷区自体、値段のわりに価値が無いってことに皆気がつき始めただけではないでしょうか？
賢い方々は・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

>>521
おれは圧倒的に武蔵小杉2分だな。
まあ人それぞれってことだよ。

人は自分が知っている範囲内での評価になりがち、
上京する若年層がまず最初に住むのは安アパートが大量にある西側近郊。
その範囲内での評価になるので、いまだに吉祥寺、自由が丘ってのが上位に行き、
都心部はだいたいがランゴ外。
しかし、実際に購入しているのは都心部。
アンケートの対象者と実際の購入者にズレがあるのと、
実際買う段になるとイメージに流されず、冷静な判断が働く。
この２つが大きな乖離を生み出している。

>>522さん

毎日、黒塗りのハイヤーが家に迎えに来るのであれば世田谷に住居を構えます。
通勤電車込むから、個人的には高級住宅街といっても住むのはしんどい。

世田谷に住んでスティタス求めてもあんまり見返りが少ないかな？
時代の要求事項が変わったのではないかな。若いリーマン世代は特に。

団塊Ｊｒの次の団塊ＮＥＸＴになると、ジモチィーの中心は更に郊外の近隣３県に
なるから、特に西側の県境外周区の販売はこれから厳しくなります。
武蔵小杉の方が人気なのはこれが理由ですよ。

これ、どうして？
首都圏の中古マンションは下がっているという人ばかりだけど、どちらが事実なんですか？[1月18日/日経産業新聞]


07年12月の首都圏中古マンション、7.2％上昇　不動産情報会社の東京カンテイ（東京・品川）がまとめた2007年12月の中古マンション価格動向によると、首都圏（１都３県）の平均売り出し価格は3.3平方メートル当たり160万8000円となり、前月比7.2％上昇した。11月には前月比1.3％下がっていたが、再び騰勢を強めている。

　家族向けの標準的な面積である70平方メートルに換算すると、首都圏は3404万円。10年ぶりに3000万円台に上昇した10月以降、3000万円台で推移している。

527さん
「平均売り出し価格」でしょ。「成約価格」じゃないのです。物件を売りたい人は出来るだけ
「値引きに応じた」と買い手にアピールしたいから、2-3割増の「希望価格」をつけるのさ。
これは、値崩れがすでに起きている証拠。

有明ってどうなんですかね？
唯一これから期待できるエリアだと思うのですが・・・
ギャンブルですか？

有明とマドンナがピッタリ！と思う間抜けにはいいんじゃない。
永遠の工事騒音、土ぼこりとの素敵な暮らし。
しかも周りには何も無い。
有明を買うなら、朝青龍に頼んでモンゴルの土地でも買ったほうがマシ。

先日、東京都の臨海副都心エリアの計画が発表されてましたね。
第2の豊洲バブルの候補地としてはありえるかも。

>>527
振れ幅が大きくて1カ月単位でみる数字じゃないんじゃない？

528は深読みしすぎでは。
同じ数値の経時比較なのに。
新築が高くなりすぎて中古に流れてるとかの方が素直だと。

今日の日経の夕刊に、今後の地価上昇の予測が明確に出ていた。
今後２０１５年までは堅調に地価上昇が予想され、２０１３年頃が上昇率のピークらしい。

この根拠は、総人口に対する３７歳〜４０歳の占める割合が高い年は住宅需要が高く、今まで１００％の確立で地価上昇が発生しているとのこと。住宅購入層の人口が多い年ということだろう。これはアメリカでも同じで、今アメリカで最も人口が多い年齢は４３歳、というわけでアメリカでは需要低減で今般の住宅バブル崩壊によるサブプライム問題、と全て説明できるらしい。

あとアメリカの住宅バブル崩壊は、日本の不動産市況にほとんどと言っていいほど影響は無いと豪語している。

この7-8年のマンションブームで30-40歳代の多くのジュニア団塊世代がマンションを
購入しました。加えて、「この値段ではもう来年は買えない」「消費税率が上がる」「住宅ローン金利が上昇する」などのデベの煽りを受けて、かなり需要の先食いが行われました。
一方デベは高値売り抜けを目論み、タップリと完成在庫を抱えてしまい、完全に需給のバランス
が崩れてしまい、供給過多になっています。少なくとも今後3年はマンション価格下落というのが
妥当でしょう。

>>534
買い時逃した賃貸or実家住まいですか？

3年前の買い時は逃しましたが、今回の買い時は逃しませんよ。じっくりと引きつけてから
底値でGETします。

＞５３４
＞「この値段ではもう来年は買えない」「消費税率が上がる」「住宅ローン金利が上昇する」などのデベの煽りを受けて、かなり需要の先食いが行われました。

そんな陳腐な営業トークはいつの時代でも使われている。
「購入検討中さん」は価格下がってほしいんだね。気持ちは分かります。

マンションブームだったとか、些細な事情は世の中の大勢の前ではほとんど影響は無いといっていい。子供が出来て住み替えたいと「今」思っている家族が「下がるかも」と思って４〜５年も購入延ばしますか？せいぜい１〜２年待って高かったら郊外に買う、それだけのこと。
それでも尚、価格が上がってきたという「歴史」が全てを物語る。明らかに数年後に大量の購入世代の「山」がやってくる。

海外のファンド系の淘汰によって一時的に市況がもたついたとしても、またすぐに実需で盛り返すのは目に見えてる。郊外の便乗値上げの在庫は苦労する、これは明らかにデベの失敗。
今売れ行きが全体的に落ちているのはサブプライムの心理的影響で購入の気持ちが高まらないだけ。サブプラが落ち着き、株価も盛り返してきたらまたよーいドンだと思いますよ。

５３６さん
底値で買うのは大変ですよ。誰しもが「こんな時代に誰が買う！」「まだまだ下がるぞ！」と９９％の人が買わないと思うときが「底」。この時期が見極められて買う勇気はすごいと思う。

538
その通りですね。株ならまだしも不動産の底を見極めるのは至難の業でしょう。
私は2004年に購入しましたが、当時はまだまだ下がるといった暴落説の最中購入に踏み切りました。あのあたりが底値だったのはそれから1年経ってから分かったことですからね。
底値を意識しすぎるとまた買い逃してしまいますよ。

これからは横ばいから少しづつ上がりだすでしょう。

今はデベも価格つけるのがこわいんだよ。

これから販売しだすのは、改正建築基準法の前の物件だから、まだ儲けが出る物件。

後なら確実に、売値にのせて売るので、下げられない。

売れないと困るので、1戸当たりの居住面積を減らすしかない。

お菓子じゃないけど、価格はそのまま、中身が減少。

坪当たりの売価は上がるけど、１戸当たりの面積が減るだけ。

割高になったら中古を買うんじゃない。下手な新築より魅力的な中古は結構ある。
それに予算以上のものは普通の勤め人は出せないもん・・・彼ら／彼女らがローン
組みやすい人たちでマスの購買層なんだよ。新築という以外に魅力的なのが出てれ
ば、無理する人も出てくるだろうけどねｗ

じゃ実際に中古物件の売れ行きが良いかというと、
強気の中古売主が強気の価格設定をしている物件が多過ぎて、
買い手は簡単に手を出せない。

同意。それはいえるね。なぜこんな強気になれるのか不思議なのは結構ある。
多分これは仲介業者の意向も入ってると思うよ。経験からすると「この場
所でこの物件ならこんな値段でしょう」といって、目が飛び出る数字を出して
くる。これに持ち主も夢を抱くんでしょうｗ

ワタシの場合は、こんなんで買う人いるのかな？という感じだったので、結局
値を下げさせて損が出ない程度で早めに売り切った。誰が買うか分からないよ
うな値段で口を開けて1年単位で待ってるより、なるべく短いタイムラグで売
り買いしたほうが値崩れリスクも少なくていい。１〜２割下げたって、キャッ
シュを掴んでれば他の投資ですぐ回収できるもの（今はムリそうだけど・・・）ｗ

ちなみに、中古でも新築物件でもあまり出ないもの、例えば100平米超えとか、
メゾネットとか、ルーフテラスとかのものは、モノがある程度よくて値づけさ
え間違ってなければ結構回転速いよ。ムリに新築待つより、お得なのも出てく
ることがあるから、網張っておいた方がいいかもｗ

>>524
上京する若年層がまず最初に住むのは安アパートが大量にある西側近郊。>
上京パターンが変わってきてます。
大学、専門学校に入るために上京する人は年々減っています。
代わりに、地方の大学を卒業して就職で上京する人が増えています。
地方大学が都心部に拠点を持ち始めた理由の一つが、学生の就職支援です。
ですから、通勤を考慮した場所選びが増えてきて、企業も住宅手当てを増額していますし、
大企業の新卒サラリーマンの場合は都心部のワンルーム居住が増えてきています。

首都圏の大学は、地方から学生を集めるのが難しくなったので、神奈川、千葉、埼玉の
どこからも通学に便利な都心部にその拠点を移すのが盛んになっています。
地方大学の拠点も都心部へ、首都圏の大学も都心回帰と、知的産業の都心部への集中と
集積が進んでいます。

世界共通の動きとして知識、情報が経済・科学・文化などの社会活動で大きな比重を占める
時代に入り、大都市の集積が富の増大の推進力となっっています。
美しく環境性・居住性に優れた都市景観は知的レベルの高い層を呼び込み、それが国際競争力に
直結する時代になっています。知的レベルの高い人と人ができるだけ日常的に頻繁に直接顔を
合わせる機会と環境が持てる都心部にしなければならないのです。

東京が
＞美しく環境性・居住性に優れ
ているとは思わん

世界有数のゴミゴミしている都市ではあると思うが

国家戦略として、
東京都心部に知識、情報、人材の集中化と集積を図るわけですから、
今後の住環境、インフラ等の整備は都心部に集中することになるでしょう。

海外の優秀な人材を大学院・企業に受け入れる「留学生３０万人計画」も策定されますし、
地方大学の大学院機能の都心部集積の動きも見られます。
めまぐるしい変化が今後あるでしょう。

>>546
確かに、環状７号線沿いに木造住宅密集地域が広がっていますし、郊外には無秩序に
狭小戸建が広がっている状況ですが、
都心部には関東大震災時に復興整備され、きちんんとした町並みになっているエリアが
あります。これに、臨海部の埋立地を加えれば、国家戦略の遂行は可能でしょう。

人も資金も日本をパッシングしていているのがマクロ
そして意識の低い留学生をアジアの田舎町から人数あわせで連れてきてたところで
それが優秀な知能の集積へと向かうのかな？

不動産に対するパラダイムはとっくにシフトしているし
リスクや利便性との秤にも常に掛けている

不動産価格、「ピーク」75％・ニッセイ基礎研がアンケート
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080115AT1D1109K14012008.html

将来価値の曖昧な土地や建物に死ぬまで縛られる覚悟なんて、カルトメンタリティーと何ら変わらん
個人的に地方にも数年住んだが、悪くないとこもあったし
海外には、かなり素敵な場所がある
その意味で、たいていのひとにとって住む場所は単なるツールでしかないのでは？