23区内の新築マンション価格動向（その21）

>>491 地元不動産業者さん

話を繰り返す様だけど、世田谷周辺地区に在庫が積みあがっているミニ戸2,000物件は
どうするんですか？単純計算で6,000万円/戸 x 2,000戸 = 120億円ですけど。
こんなに本当に売れるのですか？時代遅れのミニ戸が・・・・大丈夫ですか？

都心部はバブルですよ。港区や千代田区など地価が下がっています。ただ以前のように下がり続けることはないと思います。景気が落ちれば銀行は貸し渋ってきますのでいかに現金を持っているかが必要になってくる。今の人たちは貯蓄が減っていますのでいい場所は買えるのでしょうか。都心部を購入したいのでしたら今都心の地価が周囲より特に落ち込んでいますので少し様子をみて購入したほうがいいかとおもいます。ただし消費税が上がるかもしれないので買い時を見逃すとまた買えなくなるかもしれません。ちなみに自分は購入してしまったためできませんが。

＞港区や千代田区など地価が下がっています

詳しく話を聞こうじゃないか。（三井不動産のＴＶＣＭ風に）

５０１さん。今はどうか知りませんが以前桜新町の不動産屋に聞いたことがありますが自分たちで土地など所有することは低いということです。むしろ賃貸や売買の仲介でやっていくといっていました。

>ミニ戸2,000物件はどうするんですか？

売れ残ったら半値で買って、個室に鍵つけたらゲストハウス
http://www.guest-house-tokyo.com/
になるよ。早く倒れてほしいねぇ。

都心部の地価は下がっています。以前書いたＮＯ４０６を参考にしてください。これはうるうるネットの地価情報から抜粋したものです。1月1日の価格から16日の価格です。本当は12月も下がったと思ったんですが記録していなかったので。これを見ればいかに下がっているかがお分かりになっていただけると思います。確か以前は千代田区は1000万は越えていたはずです。

中古売り出し価格が下がっても、成約価格の推移をレインズとかで見ないと
なんとも言えないよ。いままでの高値で成約したとは限らないし。

少なくとも私が住んでいるマンションでは横ばいだ。数年前から強気の
売り出しは出るが成約価格は業者しかわからない。

とはいえ、近所でも人気物件は以前高値更新なんだけどねぇ。

土地の売り物は、個々の物件で坪単価が違いますよ。一種いくらでみないと。
マンションなら専有坪単価で　それも駅距離　階数　面積　年数で違う。

出物にばらつきがあるから短期の価格負ってもわからない。
一年で広いエリアでならして動向を見るしかない。それを「相場」と呼ぶんじゃないですかね。

都心部の価格だけが異常に下がっていることで考えることができるのは今回の土地の異常な値上がりは仕組まれたものである可能性が高い。もともと日本が景気の上向きで日本人の購入意欲で価格をあげたのではない可能性が高い。それを裏付けるように都心部だけに異常な下がり方をしている。都心部は魅力が多い。しかし評価以上に都心部有利と踊ってしまった人がいるのではないだろうか。ただ住まいとしている限り問題ないことだと思います。

競馬だって途中だけトップでも逃げきるとは限らない。
ゴールに入ってはじめて着順が決る。
不動産も一定期間の取引価格をもとに「相場」を決める。
それが、公示地価、基準地価といって全国に５０００人
しかいない鑑定士を集めて数値を決める。
それしか、誤差を修正する手立てはない。任意の数値を
選んで、これが正当と言っても、抽出の任意性は否めない。

銀行など路線価をつかって担保価格を出しているしとにかく
不動産価格は、売れてナンボ。売れたものを足しこんで
条件補正をかけない限り「基準」は見えない。
不動産は、土地ころがしは別にしても普通は半年一年
で売ったり買ったりしないものだ。
２００４年が底値とわかって２００５年に買っても十分まにあった。
それほどあわてる世界ではない。
唯一あわてたのは１９９０年前後だがそれでも１年かけて
売れて助かった人はいる。

>406
>506

だからぁ。いくつかの取引事例を出して、地下が下がっているって大騒ぎするのはおかしいってこと。406の資料（1月1日から16日のデータ（笑））じゃ十分根拠にならないでしょ。土地は取り引きされないと値段がつかないんだから。もう少し見ないとトレンドはわからんでしょ。

>509

都心の価格が異常にさがってるって、根拠は406ですか（笑）？

異常な値上げがひと段落したのは事実だが、下がっている、下がっているという風に騒ぐ人は、単に煽っているとしか思えないのですが。。。

都心は、商業地と住宅地の乖離がすごすぎる。
とはいえ、商業地を買って住むわけでもないし、もともと安い湾岸倉庫の
跡地に建つマンションの地価がさがるとは考えにくい。

土地の利便性を高めるために道路や橋までかけて、緑化や環境整備して
価値が減るんじゃデベも買い手も浮かばれまい。

そんなに都心下がってるか？　確かに上がらずに停滞気味というのは認めるが、個別事情を除いて下がってるという認識は無いのだが。。たとえば都心のどの物件のことを言ってるの？？具体的に教えてほしい。
郊外の売れ残りのほうがよほど下がってる気がするが。

必死だな。
昨年の夏ごろから明らかに不動産市況の風向きは変わった、なにを恐れてる？

>>489
購入層は違うのかもしれませんが
通勤と立地と街のアメニティという意味では
同じマンションの条件なら

成城徒歩１６分＜新百合５分　　
学芸大徒歩１５分＜武蔵小杉２分

の比較はされたと思いますけど。
地図と急行停車駅をみるとこんな感じなんですが

・・・今後も駅遠い物件が出てきそうな
世田谷は急行停車駅徒歩５分にやられそうな気配。

＞明らかに不動産市況の風向きは変わった、なにを恐れてる？

斜に構えていきがってないで、その根拠なり証拠なりを語るのが
このスレの目的。「必死」とか「怖れてる」とか推測はいいからさｗ
貴殿のお考えのよってきたるところをじっくり語ってみてよ。

事実を知りたいのよ、みんな。そこは同じ。

都心は売り自体あまりないし、成約件数はもっと少ない。
通りひとつ違えば倍違う価格がつくこともあるので上がったか下がったか
なんて把握するのは極めて困難なのが実態。

ただひとつ言えるのは、今の地価で都心に分譲マンションを建てるデべは
相当ブランドに自信がないと手を出せないだろうということ。

分譲マンションには割が合わない水準で高止まってるという感じだ。

REITはいい水準まで落ちた。去年外資が買い始めた価格帯だ。
ここから売っても益が出ないから売りは止まるだろう。
まぁREITが下がると実物不動産が下がるわけではないが

>>515さんのおっしゃる事は正しくて、
イメージと言うお化粧が剥がれればそう言うことになる。
ネットが発達して、情報も多くなったから、
価値観の変化のスピードも格段に速くなっているよ。

やっぱ、都心部の時代だろうな。
これを否定できる人はいないよ。

買える資金力が無い人に限って、イメージに流され易い傾向があるので、
実需と虚構を取り違え易い。
特にネットアンケートが曲者。

業者もそれを鵜呑みにして墓穴を掘って、ミニバブル。
今回ので、やられた業者の数は多いよ。

515さん。アメニティという面では商業が発達しているほうが上なのかもしれません。なぜ都心部の値段が上がるのか考えてください。都心部のすべてが商業として発達しているとは限りません。なぜよいかそれはブランドという人もいるかもしれませんがむしろブランドに裏付けられた区の財政力ではないでしょうか。財政が潤っていればいろいろなことができる。福祉や教育や公共施設などいろいろ力を入れることができる。つまり安定して生活ができるのです。安定して潤いのある生活ができるからこそ人が集まってくる。それによって価値が上昇してきたのだと思います。成城というのは砧の物件でしょうか。自分は物件を見ていませんが人気がないのははじめの価格設定が一番影響したとおもいます。規模が小さいためマンションを楽しめる共有施設や室内から見える風景など魅力が足りなく購入検討者から敬遠されたのではないでしょうか。構造自体は問題ありません。スケルトンインフィルなどこれからの時代のニーズに合っていると思います。このあたりを購入する人は緑のある閑静な住宅にすむことだとおもいます。マンションだから味わえるものが足らなかったのではないでしょうか。ただ値下げすれば売れる物件であることは間違いないと思います。駅が遠いよりこれからは魅力あるマンションでなければ難しいような気がします。