23区内の新築マンション価格動向（その21）

>>395
>>397
だからワンルーム賃貸になる。
不動産屋の数も中央区、江東区といった東側が増えてきている。
業界シフトも始まった。

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不動産業界には、見識を与えてくれる不動産学者とかが居ないので、
イケイケのおバカな経営者を正す理論武装が難しいことで、
何度も何度も自ら不動産不況(同じ愚)を招いているような気もします。
・・・証券化が得意な新興企業は相当淘汰されるのでしょう・・・。

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いよいよ株式急落でスタグフレーション確実の様相になるのかも。398さんの言うのも分かりますが。都内周辺のお金持ちごまんといるらしいし、
ゴクレの芝は分からないが３A一等地は別格でしょう。注目したいのは薬研坂タワマンでしょうかね

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>403さん

香港にもロスにもロンドンにも金持ちいっぱいいますよ。
議論の本質を見誤っちゃいけないですよ。

大事なのは一等地でも三等地でも変わりなく価格が急落するということ

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株価続落。
下げ渋ってきたけど果たしてどこまで切り返せるか。
いやー、楽しいねぇ。
都内のマンションも下がるかな。

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ある不動産に書いてあった地価の価格情報です。１月１日から１６日まで
千代田区　９５０．１０から９１９．１３
港区　８２８．８８から８１３．０８
新宿　２９５．１０から３０６．０９
文京３３６．０８から３２８．７７
品川３１５．３６から３０９．２９
目黒３３５．８９から３３３．９６
世田谷２７０・８６から２７０．８６
となっています。
副都心線の影響でしょうか新宿だけが上昇しています。

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＞＞404

これからは中国の時代だそうですよ。
無茶な融資をして膨らんだ欧米の不動産は日本のバブルと同じで今後も暫く後遺症に苦しむはずではありませんかね、仕方ない気もしますが今まで良すぎたし

ロンドン米国は高金利、日本は超低金利ではありませんかね。並列で考えるのはどうかと？
その場合金利とかは影響してきませんか？

バブルで痛んだ経験のある日本では不動産は急落せず安定し二極化が進むはずでないですか

それから購入要因として更に利回り重視と見るべきではありませんか

都心回帰で今後も都内は地方出身者高学歴若者の人口増加は進むでしょう。つまり賃貸価格は下がらないでしょう

借入(固定金利)は一％台(このままドル安が進んだ場合、年後半に日銀が再度金利下げしてゼロ金利復活させる可能性もある)に急落して、表面４％で利回れば更にマンション価格は安定しませんかね

金融商品でもネット２〜３％なら良い方ではないでしょうかね。

まあ不動産と金融商品とは性格が違いますが

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表面４％？

特定投資家か適格機関投資家等で都心おふぃすでもお求めですか？

まさか、空室率ゼロベース、しんぐるてなんとの区分投資前提じゃないですよね。
価格上昇期（転売可能期）でもなし、法人節税でタワマン狙いならまだしも。

というか、それならいっそ借りて住まわれたらどうですか？

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>>407
事業性資金を1％台で引くのは無理だよ

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そうですね。「通常」無理です。

表面4で管理費・修繕払って空室が出たら殆ど回らないでしょう。
住宅ローン組めるから変動で1％台とか・・・やめましょう、そういうの。ラベルが低すぎます。

それなら、俺は都心ど真ん中で欲しいから買った、外野が文句あっかの方がまだ格好いいです。

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>>410
「港区などの都心３区や豊洲の限定特区買ったけど、
県境外周や都境他県の椰子に文句言われる筋合いはない」

資金動かせるラベルが違うんだよ・・・、って相手にしないのが良い分けですね。
なんとはなしに判る感じ

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＞４１１
豊洲なんてすでに表面利回り４％すら下回ってるよ。
中古価格も坪200〜250前後で出物が増えてるし、
早いとこ処分しないとニッチもサッチもいかないカンジ。

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どこかのMS中小デべが第三者割当増資して12億円調達しましたね。（本日付けロイター）
引受け先はアメリカのG社でプレス発表は業務提携となっているけど、
実態はどうなんでしょうかね？？
たった12億円で？・・資金繰り？　と勘繰りたくなるのは私だけ？
結構派手に急激に業務展開しましたからね。

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元祖さん
まいど、
そうだけどそんなっこと言ったら何も買えないんじゃなかな。イギリスよりは良いって話でしょね、たぶんいやそうじゃないかな。

表面４％で一般人は十分ではないですか、今までのマンション価格が安すぎたんでしょうね。
セキュリティー考えたらマンションが良いって人は確かに多いよ、どうせ自己使用で住むんだから、皆さんのような聡明な投資家みたいな意見言っていたら一生賃貸族じゃないのかな。
そんな持ち家思考の高学歴地方出身者がマンションの底辺でを支えるんじゃないかな。昔からそんな図式でしょうかね。都心超一等地はそれらもあり下がらないのではないかな

それから株の急落についてはコメントさせてください不得手ですが。
今は割安ですよね、日本企業の企業業績絶好調なのにココまで下がるのは米中のヘッジファンドによるものと感じるのは私だけだろうか、考えすぎかな？
三角合併進まない現在現物買い又は提携をもくろみ、株買占めで日系の技術をほしくてたまらない米中の企業が二大大国の将来の国益を考えヘッジファンドと組んで先物で売り浴びせてきているとしか思えない。外貨準備を元手にした中国シンガポールのファンドの動きが気になって仕方ないんだが。
ホリエモン事件以降ガードが上がった日本丸のボディブローをバシバシ叩き込んでくる、そして、
ソニーしかり東芝辺りもブルーレイ陣営に負けてしまい買い叩くタイミングが来ている。
国際技術をもつ弱者企業はガードが下がってくる、そこを目掛けてトドメのストレートを打ち込むかもしれない。
シロートの私でも考えがつくが想像の範囲を超えない。専門の人に解説お願いしたいところです、
こんな流れないですかね。

話がずれてスマソ

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アメリカのＨＰをいろいろと読んだが、結局、余剰原油（spare crude oil）が減っているのでないかとの観測有。先進国の原油備蓄とガソリン等の石油商品の保有量を考慮して、ＯＥＣＤは供給量を決めるので、それらは安定しているのでまたも増産見送りでないか？　輸出国の政府系ファンドは国内インフレを恐れているので関与していない。原油価格は基本的に需給論理だ。ヘッジファンド介入もあるだろうが、その変動差は不明。バブル崩壊というのは、需給関係で市場価格が決まるのに、余剰資金が舞い込んで価格が高騰するが、余剰資金が生まれていた要因が消滅することにより、余剰資金は消え、価格が実勢（または以下）に戻ることだと思う。しかし、急激なインフレなら、雇用・消費が被害を受けるだろう。雇用・消費のダメージに応じて、住居などの高額商品の価格も定まってくると思う。余剰資金というのは、信用貸付に生じる場合が多い。ある人が自己所有の不動産を担保に資金を借りて事業をおこし、事業が成功し、事業の好成績を担保に次に投資する。今では、この資金の信用貸付が国際化されている。国際化されているということは、手順が複雑になっていて、途中でおかしくなると、全部がおかしくなる。アメリカのファンドの動きは完全に地球環境を考慮している。日本なら、2025年の海面水位は予測できないが、もう江戸川で満潮時の屋形船が橋を通れるかという問題がおきている。購入待機組は、内陸にしたらよいと思う。

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どこどこだから下がらない上がる、と、話をもってくひと達に共通して
カルトマルチのような不快感を覚えるのは俺だけだろうか？

そう言われてきたアメリカの不動産が下がっていることには目を瞑るらしい

ひとつ助け舟をだすとしたら、そんなアメリカで一箇所だけ
地価が上昇している土地がある

マンハッタンね

しかし身も蓋もないが、日本におけるマンハッタンって？
兜町？笑わせるな
株式の時価総額で世界シェア１０％に満たないローカルマーケットに成り下がった
日本市場という現実からも
やはり目を背ければ、景色も違って見えるのかな

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この数年都心部の値上がりは尋常でなかったと思います。まさしくバブルであった。都心部神話?に踊らされた人が結構多いんじゃないでしょうか。本当に金額に見合った物件だったのでしょうか。都心部のよさは何か。もう一度考えるべきかと思います。

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都心を理屈で買ってる人ってそんなにいるんでしょうか？
欲しいから買うか、買えるから買うのどちらかが多いのでは。

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埼玉と東京と、ほとんど差のない物件の価格はまるで違う。
東京であり区内であることにこだわる人はたくさんます。

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バブルは弾けて、今年の地価・マンション価格はツルベ落としとなりそうです。
昨年のド高値で買っちゃったヒト、本当にご愁傷様ですね。

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>420さん
で、安いとこ見つかりましたか？

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どの物件もこれから安くなるんですよ。
デベは物件が売れなきゃ値引き販売せざるを得ませんからね。
すでに都心物件でも値引きは広範囲で行われています。特に世田谷区などはすごい
らしいですね。

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投げ上げたボールのようなもの。
勢いよく上昇してたのが徐々に速度を落とし、
頂点でいったんとまってからゆっくりと下落に転じる。あとは加速度的に。

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世田谷区のどこの物件がすごく安くなっているの。いい物件でしたら買おうかな。教えてください。

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シェルゼ砧などどうですか。
当初予定価格400万円/坪だったのが今や280万円/坪で販売されているらしいですよ。

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値引きはデべが念書取ってるし値引きされた個人は親しい人以外には口外しないから、それが明るみに出るのは相当数の個人が値引きしてもらってから初めてジワジワ伝わり始めてからだ

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428さん
都内物件の値引き販売がチラホラ伝わってくるということは、すでに広範囲に渡って行われて
いるということでしょう。
私の職場の友人も、去年世田谷区駅徒歩5分の物件を7500--＞6000で購入したと言っていました。

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シャルゼ砧は坪280万円なんですか。ちょっと調べましたが砧公園も近い。また構造ですがスケルトンインフィルもよし。あと配管などの修繕がしやすい状況であればなかなかいいかな。2，３階のＡＢＣも坪２８０万なんですか。それなら購入してもいいかな。

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値下げのみならず、予定価格からの価格引下げも実際に目に付くようになってきましたね。
でも、個別物件の実名ネタはそれぞれのスレでやりましょうね。

いずれにせよ、マーケットの潮目が完全に変わったこと自体を今更否定するのは難しいですね。
ここでよく下げ論者とか言われる人たちの多くも、別に暴落がおこるとか思っているわけではないんですよね。
おそらく、2002年の水準にまで戻ることは当面無いと思います。
しかしながら、2006年後半から2007年にかけての上昇は異常でした。
1年で4割、5割の上昇は80年代バブルでもなかったぐらいの上昇だったわけで。

新価格、新新価格、トリプル新価格。
その水準の是非はともかく、やはり上げのピッチが早すぎました。
実需の購入者は、買える時、買う必要があるときが買い時なんであって、そんなに相場見ながら安い時を狙っている人ばかりではないんです。
検討中の実需を徐々に吸収しながら、ゆっくりじわじわ値上がりをしていくのが業界にとっても
理想だったのですがね。

いわゆる2006年後半に出てきた「新価格」ぐらいが、いろいろな意味で当面は居心地の良い水準なのではないでしょうかね。
そこまでの下げは「下げ」ではなく「調整」なんだと思いますよ。

この掲示板の過去ログ見ても、おそらく2007年の夏はいわゆる天井だったんだなぁ、というのが良くわかります。

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>>420

プラウドタワー千代田富士見のスレに書いてきなさい。

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まあデべに値引きさせて買いたい人には今年はうってつけの年ですな。人気物件は無理ですが販売開始から半年経ってて５割以上残ってる所でね

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シェルゼ砧…駅から遠い(；´Д｀)

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地価の下落が激しいのは投機目的で変われた地区つまり都心部が多いです。その周辺部の下げが低いのがその表れではないでしょうか。都心部を購入したい人はもう少し待てば安くなると思います。購入価格の判断は競売の物件状況で判断をしてもいいかもしれません。ただし素人は手を出すのではなく結果などをこれからの購入金額の参考程度にすべきかと。

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東証REIT指数が今日1504まで下げました。去年の高値の6割を下回る水準です。
ここ2-3年の都心の地価高騰がマネーゲームの産物であることが判明した今、
実物市場でも値崩れは必至です。都心駅近物件でも200万円/坪を切る「適正価格」
がゾロゾロ出てくるでしょう。

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値下がりがほんとにあればここに書き込まれますよ。
大手デべで値段下げたとこ教えて欲しい。
予定価格とかじゃなくね。

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437さん
足を使ってMRに通ってごらんなさい。「いい話」が聞けますよ。

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何もかにもが都心回帰、近郊はダメポ

大学も都心回帰、
地方からあまり学生がこなくなって、郊外立地で下宿代の安さは売りにならない。
都心部立地で、首都圏学生の通学に便利なほうが有利。

地方人は地元の大学卒業して社会人として上京、
いきなり都心部の賃貸。

近郊、郊外はだれもよりつかず、ジモチィーだけの世界ｗ

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首都圏で５千万円以上のマンション販売は
年間でおよそ２万戸。

逆を言えば
５千万円以上出せる世帯は年間２万ってこと。
このパイをどの地域が獲得するか？
より多くを獲得するところが将来の＊＊＊になる。

あるところは地元民の引止めで手一杯
あるところは他所からガンガン集める

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地方経済はどん底になる年が始まったね。

特に地銀信金信組はその有様が酷過ぎる。

資金運用部の失敗、頼みのリートの下落で地銀は死に体であろう。五月の決算発表前後は責任者の首吊りも続くかもしれない。

メガのやられ方見れば容易に想像できる。まだ半分といった所でサブプライム商品価値は簿価の三分の一になるだろう。

金融庁主導の合併再編が進めばいいが地場産業との関わりが強いので企業と銀行のもたれ合いがネックになって再編は進まないだろう。
ポジション取れない地銀は金利引き上げ、信用収縮を行い、貸し剥がしが再燃しかねない。

現在政府は無策で内需拡大させる景気浮揚政策を掲げないままだと地方経済はメタメタになるだろう。
地方の若者(長男含め)は逃げ出し、都内へ流れ入る。

都内賃貸マンションのニーズはなくならない。
また数年後マンション購入となり都内人口は増加するにちがいない。

つまりここ数年を見ても長期的に考えても都心マンションは調整はあれど急落しないのではなかろうか。皆さんど思います？

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かってあれほどいらっしゃた上げ派の方々、どこに行ってしまわれたのでしょうか。カラ元気でもいいからもっと声出して！　ていうか、もう凍死しているか

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442さん
はたしてそうかな。
まあナンセンスかもしれないが、人口の都内集中はほぼ間違いないでしょうかね

そして各方面から地銀は運用相当痛んでいると聞いています。
メガ込みで約２兆円サブプラ商品買っているのに損出拡大しないはずないんじゃないかな
時価会計導入で為替損とリート下落のダブルパンチ喰らっているはずとかんがえるのが普通でしょう
もし君が言うように決算で無風ならば、飛ばしをして粉飾って事にならないかな？
まあそうしたら金融庁が飛んできて再編加速になるだろうけどなあ、それもいいのかな、借り手は大変な目に遭いそうだけどなあ〜

それから、中小企業を踏みつけながらも都内大手企業は右肩上がりに業績回復していて、新卒採用もまずまず、団塊の穴埋めとして優秀な人材は都内に人はドンドン入ってくるに違いないし、都心の住宅事情としてはまず家賃は下がらないでしょう。
つまり世帯数も増加していくわけでマンションニーズ自体は衰えないというべきではないでしょうか。株が下がれば購入マインド冷え込みますがねえ〜

預貸ってなにですか？
預金貸し出しのことかな？
それならスプレッドと言いたい訳っすか？
言葉じりとらえて悪いけど。

都内マンションも価格調整はあるが地方都市の最近のマンションのそれに比べたら底堅く推移していて、需給バランスは新建築基準法も手伝って調整されまずまずになるでしょうか

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415訂正：ＯＥＣＤは供給量を決める→ＯＰＥＣは供給量を決める
ブッシュがサウジ国王に増産を頼んだが、増産はないだろうという話。ＯＥＣＤ国内での原油と石油商品の備蓄は安定したので。
価格調整について。一般的な市場経済のパラダイムだが、①ネットによる資金の国際的取引と②気候変動（ヘッジファンドのＨＰでは天気予報片手に先物予測という感じ）により、今までのパラダイムが使えないくらい急速に資本主義が変貌した。景気循環論に立脚する価格調整局面がくるということでなく、予測不能な状況が展開することだと思う。
地方経済について。おさらいすると、宮沢内閣くらいまでケインズ主義経済政策があり、景気低下→雇用対策としての公共事業→地方に資金還流という図式があったが、これを繰り返すと財政出動が多くなり財政逼迫で小泉内閣のときやめた。商店街の半数はシャッターが閉められ、喫茶店のモーニングが100〜200円もあるというのが現状。インフレになると、さらに地盤沈下は必至。
中国について。バブル状態で投機横行。13あるいは14億の人口を抱え、沿岸・内陸、都市・農村の所得格差が激烈（例えば年収１億円と１万円とか）。バブルが全国物価に波及する兆候が濃厚だと、政府が価格統制に入ると思う。そこでバブルは終焉になるのでないか。

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日本自体が世界の秋○県だろうと、
日本人が外国に移住していくわけじゃないのでね。
日本人は日本のどこかに住まなければいけない。
その場合、地方ではなく都内集中になる。

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世界からパッシングされる市場に資金が集まるわけもなく
そんなローカルタウンの不動産価値が上がるわけもない
見た目も機能も世界的にみたら競争力ないしね、チャンスはあったのに

不動産は負債と見切りをつけて
せっせと貯蓄するよろし

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http://www.reinet.or.jp/jreidata/a_shi/pdf_file/0711_26large.pdf
最近5年間の指数表

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447さん
君ね極論じゃないかな
一生賃貸も悪くないがヤヤもすると体動かなくなったりするとなると入院も難しいからね。

皆終の棲家は欲しいものなんじゃないかな

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景気が悪くなると，不動産と株だけが下がると思っているおめでたい奴が多いね。

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>>450
不動産が上がると気分が悪くなる人も多いよ。
株が下がると機嫌が悪くなる人も。

景気が良いと、不動産も株も上がるけど、株が上がって不動産が下がるのが
理想的なんだろうけど、
不動産が下がって景気後退というのは
今の米国見ればわかるだろu

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外資が引き揚げて日本株が下落した。
しかし東京の不動産とは何の脈絡もない。本来ならファンドの資金が
引き揚げる・・って論法だったのはどうなった？

そもそも証券化したものが引き揚げるって意味が不明。
引き揚げるから下落するのであって、下落の懸念がないなら持って
インカムゲインを得る。
彼らは、取得してバリューアップして証券化して売った段階で利益が出て
いる。投資家に一定の利回りを返していかないといけない。
利益が出るから売ります。は、わかるが、ドル下落なら逆にキャピタルフライト
の意味でも持っているんじゃないのかね。

株価と連動して地価が動くっていう話は確か前スレで否定されたと思ったけど

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住宅ファンドはとっくに曲がり角を迎えましたし、
オフィスファンドも賃料改定の糊代が未だ未だあると高を括っている節があるけど、
個人消費と同じく企業消費も今年から落ち込むのは確実。
企業消費の固定費で真っ先に抑えたいのはオフィス賃料です。
ですから私募ファンドによる先のバブル期超えのオフィス賃料を前提とした
アクィジションなど無謀以外の何ものでもないと思います。
今時、成長拡大路線(アグレッシヴなアクィジション:買い進んでいくのは)は、
自ら真っ先に貧乏くじを引きまくること(墓穴を掘ること)と同じだと思います

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業者にしても個人にしても、マンションが上がる予測で博打を打ったが、外れたようだ。
その場合どのような行動がとりうるか。

Ａ・手のつけられるうちに利益確定もしくは損切りし別のチャンスを待つ。
Ｂ・売らなければ損はないからと塩漬けする。

Ａの行動が取れるプレーヤーはごく限られていて克ち組み。
大多数はＢを取って、次のチャンスには身動きが取れない。
克ち組みへのレースの資格は永久に剥奪される。

格差社会とは少数の克ち組みと、多数の敗者の世界だから、仕方ないのかもしれないが。

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451さん
多分450さんは自分の給料とかも下がる可能性があるんじゃないでしょうか
という事をいいたかったのでは？

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銀行が不動産業や不動産担保融資への姿勢を硬化し始めているようなので、
下落は本格的なものになるとおもいます。

都心安泰といわれてきましたが、むしろ底値から動かないできた郊外よりも、
ブームのプレミアムがついている場所のほうが下げ余地は大きいかもしれませんね。

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世の中経済効率性を求めて集中と集積が進みます。
でも、かと言って、みんなが買えないほど高くなるのはおかしいし、
そうなると進歩も止まってしまいます。
変化の中で、価格が見直される、しかしあまりに高値になれば戻される、そして再び動き始める。

肝心な点は、世の中がどの方向に向かっているか、この大局観を、目先の変化で惑わされないこと
です。買えなければ賃貸でも良いから、その変化の中心に身をおくことが重要だと思います。
変化の中心から取り残されているところに住むことは、時間の無駄遣い。

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>>456
富裕層が対象の超都心のマンションの売れ行きは、株価と連動しそうです。
それ以外のサラリーマン対象の周辺部については、優勝劣敗で、それぞれの地域の評価が
しだいに明らかになって行くでしょう。売れないところと、売れるところが、より鮮明に
なって行くと思います。
下がるところが出てきて当然でしょう。

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これから下がるのは間違いなく湾岸埋立地のマンションですよ。
ブームで実力以上に値上がりしましたからね。
日本人は熱しやすく冷めやすい国民性ですから冷めると一気にきますよ。湾岸はその典型です。

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集中と集積による効率化も限度があります。過渡になれば却って効率を損なうことも。
空気が汚れて空気清浄機、水が汚れて浄水器、混雑に渋滞に廃熱によるヒートアイランド。
そしてさまざまな汚染・・・・

大局観という意味でも、小泉路線を端にした一極集中は曲がり角にきているのでは？
あわせて派手に打ち上げてきた開発計画も頓挫する可能性が出てきた。

なにより今は地方に目を向けざるを得ない政治的状況でしょう。
もっと大局的に言えば日本の経済大国からの引退という視点も重要。

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株価と連動傾向が強い、超都心の高額物件の売れ行きの変化が、
庶民相手の実需中心の世界に波及するか？
直接のリンクは無いものの、業者の採算悪化による波及は考えられる。
しかし、超都心の高額物件は大企業が扱っているので、極端な採算悪化は無いので、
波及しないとも考えられる。
みなさんどう考えます？

産業構造の変化と、グローバル化による中小企業の淘汰が、石油価格の高騰でスピードアップ
しています。冷たいようですが、労働人口が減って行く現在、弱者の切り捨ては全体の
経済効率性アップ、生産性のアップとなります。日本にとっては、まさに端境期ですが、
これを過ぎれば、コンパクトで効率的な世界が待っています。

０７年の企業倒産１万９５９件、今世紀最多
1月17日19時39分配信 読売新聞
民間調査会社の帝国データバンクが１７日発表した全国企業倒産集計（負債額１０００万円以上）
によると、２００７年の倒産件数は前年比１７・２％増の１万９５９件で、数値が比較可能な
０１年以降の７年間で最多となった。

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江東区の財政はいいほうなのでしょうか。

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>>461
人口集中による公害問題、まさに１９７０年代の考え方で、今の中国に当てはまる理屈ですね。

日本のような環境対策先進国にとっては、まったく逆の理屈になります。
大都市に人口を集中させ、そこに環境対策施設を集中整備する、
その代わり、その他の世界は出来る限り自然に戻す。
これが一番環境に良いのです。

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相場の格言に、「山高ければ、谷深し」というのがあります。急激に上昇したモノほど、下落も
激しいということ。
ところで、東証REIT指数が1500割れしそうですね。2003年3月末の基準価格1000からスタート
して、2007年5月には2612まで上昇したものの、2008年1月には1500です。半値戻しの1800で
何度か支持（サポート）されたものの下抜けし急落、フィボナッチ戻し（61.8％）の1615も
あっさり割り込み、今度は心理的支持線（サイコロジカルサポートライン）の1500トライ
です。これが割れると基準価格1000へとつるべ落としでしょう。
そもそもここ5年の地価高騰が投機資金によるものが主因であったことを考えれば、個々の
地価もREIT指数に呼応して下落するのは必然です。あと数ヶ月すれば2003年の地価レベル
まで下落するかもしれませんね。

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東京カンテイ、
首都圏の中古マンション価格が再び上昇傾向に。

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例えば車、
都心部に住んでいれば地下鉄網が発達していて、
生活手段としての車の出番は非常に少なくなるが、
田舎の場合は車は必需品、無いと生活できない。
成人１人に車１台、走行距離も長い。
当然、利用頻度が少ないのに道路整備も必要になる。

最近、日本で車の売れ行きが悪くなっているのは、若者の都市部集中が原因。
環境には良いことですね。

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不便な地域はもっともっと不便＆高コストになればいい。そうすれば、不便な地域に住んでいた
人が都会に引越してくる。そして不便な地域を維持する（道路、電気、電話等インフラ）コスト
が不要になって社会的なコストが少なくなる。また政党も人気取りのみの愚かな政策（例：ガソリン
値下げ、高速道路値下げ、農家への収入補償等）など出来なくなり、多くの人が住む都会住民に
いい政策が実行できる。

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適度に分散していれば不必要なものが、過密により必要になる場合があるという話。

ほかにも住環境を考える場合には、過密による弊害は心理面に及ぼす影響も含めて多大だし、
国策としても過度な経済機能の集中は、震災等での壊滅リスクを増大させるので
適度な分散は必要です。

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>>459

呼んだ？株価と土地価格は連動しない派の私です。
でも、腹話術は使ってないよ。

因果関係はある程度ないとは言いませんが、基本的に違う
市場なんだから、株価下落＝地価下落は短絡的でしょう。
すごーく極端な例を出すと、株式市場が下落しているので、
石油も下がる！と言ってるのと同じですよ。
既に指摘されているとおり、資金の逃避先になる可能性も
ありますからね。商品市場で株式市場から、逃げ出した資金が
池の中のクジラになっているのはご存じのとおり。
前スレでの議論では、結局ここ数年の土地価格上昇は、
投機的な資金が流入したせいかどうか？で動向は変わるって
話だったように思うけど。

私は相変わらず、3-4年先の23区の地価については横ばい〜微増の
見通しを持っています（もちろん保証はしないけどね）。
一番損したのはウチだと、トップが公言するみずほが
メリルに増資するのを見てもわかる通り、今回日本の金融機関は
あんまり踊ってないし。
　・
　・
　・
単に商品が複雑でついていけなかったという説もあるが。

まあ、投資で買っている人やすごい背伸びしたローンを
組んだ人はともかく、居住用に収入見合いで適切な物件買った人が
慌てふためく状況ではないかと。

3か月指標で、0.4%下落ってちょっと前にあったけどまだ”横ばい”
の範囲でしょ。

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＞460

湾岸タワーでも格差があると思いますよ。
ツインパークスなどはそう下がらないでしょう。

やばいと言われている豊洲、東雲でもシエルなど便利なところはそう下がらない。

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日本の将来の指針となるレポートが作られようとしています。
おそらく、人口増と日本全国くまなく開発といった旧来的考えではなく、

集中と集積による経済性、生産性の追及。それによる国民一人当たりの所得増を目指した
ものとなり、人口の維持は必要なしとされるでしょう。
その中で田舎に求められることは、日本の原景と自然の維持でしょう。
人は都市部で働き、休暇時、引退時に田舎に安らぎを求める。
役割分担です。

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さあ、今年は中小デベと我ら団塊ジュニア世代との我慢比べだぜ！今年の後半には投売りが始まるから無理して買うのは止めようぜ。よろしく。

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>>468

地方中核都市で、政策的にやろうとしているところがあるけど、
東京でそれはないでしょう。

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労働力の供給元である地方を枯渇するに任せ、
引っ越した若者は都内にワンルーム子無しでは、
持続的な発展のモデルではありあせん。ジリ貧です。

都心は郊外と田舎に囲まれて、そこから様々な資源を供給されているから、
都心としてのパフォーマンスを発揮できるのであって、
都心を単体で取り出して自活できるわけではありません。

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>>475
日本全体の人口減少をジリ貧と見るかどうかですね。
日本は戦前から人口過剰で、これが大陸進出と世界大戦につながった面もあります。
海外移民も行われました。
戦後は、郊外、地方の乱開発で自然破壊につながりました。
若者が子供を望まない、それは非難すべきことがらでしょうか？
狭い国土、少ない資源、そのような国が大量の人口を抱える。
先進国的姿でしょうか？

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悪臭紛々たる俗世を逃れ、モラルを失った人々との交わりを絶って、
折りよく打ち捨てられた山村に隠れ住み、
酒と仲間を相手に仙人のように暮らすべき時代でしょうか。

歴史を顧みれば、竹林に賢人が集ったのは、
その時代の末期のときでありましたね。

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何かすごく短絡的な発想をする人がいるな。地方の重要性がわかっていないな。緑の多い目黒区や世田谷区などに住んでみることをお勧めします。

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目黒区や世田谷区？
ずいぶんと中途半端な例を出しましたね。
そんなとこ何の意味もないでしょう。

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資源のない中では、労働力が富の源泉です。
一人富者が存在するためには、多くの貢献者が必要です。
人口が減るということは、富者に集まる富も減ずるということです。

大地から小金が沸くような国なら、一国皆金持ちということがありえても、
日本の場合それは無理です。

地方からのおのぼりさんの供給が途絶えたら、誰が都内の不動産を買い支えるのですか？

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子孫を残すことなんか義務でも責務でもない。
教育などせずとも、子孫を残したくなるような社会、
明るい展望を拓くよう努力することは、政治家や社会の責務だろうが。

劣悪な社会環境をそのままに、ただ子を産めというのは無責任な話。
労働力などそこらじゅうに余っているでしょ。ニートだの何だのと。
そういうのを増やしても仕方ないし、むしろ滅びを加速するだけ。

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>>482
不必要にスプロール化し、郊外に広がった居住地域がコンパクトになり、
効率的な都市になっていきます。

日本の場合、総体としての地価は下がり続けます。
しかし、集中と集積により、より便利に、効率的になったところは上がり、
それに見合う所得水準（国民一人当たりの所得が増える前提）の人々が集中居住します。

過剰労働力は生産性が低い分野を生かし続け、国民一人当たりの所得を低く抑えます。
国民一人当たり所得が高く、資源の無い国の人口を調べればすぐ分かります。
逆に人口が多く、資源の無い国、バングラデシュetcはどうです？

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これからは新型ウィルス鳥インフルエンザの恐怖があります。人が都市集中すれば医療機関がパニックになり全員を受け入れることは困難になるでしょう。地震も同様のことがおきる。

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FRBは大幅な利下げを考えているらしい、収束に向かえばイイがどうなることやら。オルタナティブ特にCDOはメタメタで痛んでいる今約１０兆円損失だが２０から３０兆円損失拡大になれば更なるダウの急落の可能性がある。ニューエコノミー論者は減少しダウ１万ドル割れの可能性さえある、減損会計で邦銀は損失出しまくり邦銀再編は確実だろう今頃金融庁はどことどこをくっ付けるかの青写真でマル秘資料が長官の手元にあったりしてんじゃないのかな？
不動産融資やローンに影響がないことを祈るばかりはたしてどうかね？

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２３区の場合、売れるところと売れないところの差が大きくなって一括りで見れなくなったな。

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急行停車駅の成城学園まで徒歩１６分のシェルゼ砧
（各駅停車の祖師谷大蔵まで徒歩１３分でも
３分の差なら成城が早くつく）
急行停車駅の新百合ヶ丘徒歩５分の人気物件
プライムアリーナ新百合ヶ丘に負けたのだろう。
通勤・買物のの便は新百合がともに砧の立地に勝る

急行停車駅徒歩１５分のアデにウム学芸大学は
急行停車駅徒歩２分のパークシティ武蔵小杉に負けた。
それを、世田谷アドレスが暴落したみたいな阿呆を抜かす
奴は頭が悪い。
地図をよくみて考えよう。
新百合には駅前にシネコンもあれば店舗も飲食施設もある
武蔵小杉はこれからだが、ラゾーナも遠くない。
一方砧もアデニウムのある野沢もあるのは公園とサイゼリア
くらいのもんだ。

もちろん、明豊、ジョイントのブランドが、三井に勝てなった
というのもあるけどね。

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世田谷が負けたのかどうかは知りません。駅近かどうかより規模が小さいところに無理にマンションを建てることと資材高騰で販売価格を上げすぎたことが原因じゃないかな。砧で言えば利益が少ないが戸建にすれば売れた場所です。砧公園は美術館もあり需要があると思います。坪270万あたりにすれば多分完売できるんじゃないでしょうか。300万以下でも可能ともいえなくない。郊外ではシネコンは珍しいことではありません。埼玉や千葉でも多くの場所にできています。ただし必ずしもこれからその地域のマンションの価値が上がるとは限りません。むしろ下がると思います。需要があれば橋本や町田のようにたくさんマンションが供給されるでしょう。そうなると10年後にはどうなるかは明らかです。

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488さん
沿線で言うと小田急・田園都市線も相変わらず人気あるよなあ
下がりずらいんじゃない。
利便性重視の昨今では、バス便は利用は値下がるよね、面倒だしTAXI利用も混んだら嫌気さすしなあ駅五分圏内は値下がりしないと考えるべきではないかな？武蔵小杉は別格だよ横須賀線新駅っていう反則技(ららぽーと然り)を三井不は持ってやっているしブランド力そして資本をバックにした開発力の違いだろう。

それから価格的には細かい意味での極論はわからないが、総論で言うと、環状道路では、明治道り内側は下がらないし、山手道りも同じで
環七までは安定していて環八までは調整中って感じかなあ。
東側はワカラないけどさあ。

自論ですがね〜ついでに人気の沿線で言うと徒歩圏で駅五分までだよ。値下がらないのは
これは言える気がするけどなあ

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>>491
野沢２丁目に住んでいましたよ。竜雲寺の先までいつも犬の散歩でいって
いました。敷地はよく知ってますよ。
何もない。３６０円のラーメンと　サイデリア　とにかくあのあたりが
一番不便だよ。環７沿いは、２４６の交差点付近から「せたが屋」あたりまで。
あとは、なにもないで正解ｗ

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田園都市線横浜市内、バブルの時は駅近土地が坪単価400万とか500万とかまで上がった。
それが崩壊で100万まで下がった時期もある。

田園都市線沿線なら、下がりずらいわけではない。
武蔵小杉も同様だろうな。横須賀線は本数が少ないそうだし。

話題が変わるが、今日の日経平均結局値上がりした。

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株価に一喜一憂しないっ！（ｂｙ　元総理の言葉）

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495さん
名言ですよね
494さん臆病風に注意ですよ
今とバブル崩壊の値下がりとを同様と見ているんですか？
まさかそうは思っていないはずでしょうがね。
株の下落で追証発生して慌てた地主が土地を格安で売り出しますかね自分だったらどうします？
少しでも高く売りたいはずです、バブル崩壊のような暴落はもう無いんですよ。歴史は繰り返すとかまさか思っていませんよね、今は調整ですよ。

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バブルになるとどこも下落時は悲惨だよ。
都心物件は坪2000万が坪300万になるし・・・。
被害額が大きい。
まあ、坪2000万が買える時点で損してもたいした影響のない人達かもしれんが・・・。

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>都心物件は坪2000万が坪300万になるし・・・。
>被害額が大きい。

不安を煽るねぇｗ

今は２０坪６６㎡で４億円の物件ってないだろ？
逆に都心で２０坪の１ＬＤＫが６０００万ってのは中古なら
安すぎるとは言えない。
あまり９２年の思い出話されても・・・。

あんたでしょ。バブルの期のオフィス賃料めざす云々って書いた人。
１９８９年の大手町の賃料相場は共益費込み月坪１０万円
まぁバブルというより、外資系金融のオフィス需要が作った
相場だけどね。

松村氏（ニッセイ基礎研）のアンケート読んだ？９割が「今がバブルとは
思ってない」らしいよ。一人で騒いでいたら？

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ロンドンは、もはや高くて都心部では、ロフト（倉庫をコンバージョン
したスタジオ風の１Ｌ）など高くて買えないらしいですね。
やはりバブル？なのでしょうか。
だったらいつどうやって崩壊するんですかね。

それでもってアフォーダブルな住宅供給を
近郊のブライトンとかで大量に作っているらしいですね。
これもまた結構な高値。テレンス・コンランの手がけたお洒落な
住宅コンバージョンがたくさんできているらしい。

もともと、アングロサクソンって郊外の邸宅好きのはず。
田園都市はハワードの描いたユートピア。
米国もＷＡＳＰの理想はロングアイランドの荘園住宅。
なのに
ＳＯＨＯロフトが商品化されてロンドンやシカゴでブームになった。
やはり国際都市で都心に人が集まり２４時間都市になったせいですか。

日本はワンルームマンションからあとコンパクトマンションの
人気は今一ですね。
タワマンの１Ｌが投資買いされたくらいで、それ以降都内の小規模
敷地には１Ｌ賃貸ものが増えましたね。

ロフト住宅もデザイナーズマンションなんていって新築で作るから高くなる。
恵比寿の防衛施設研究所なんかそのまま建物コンバージョンして
住宅で貸したら儲かりそうだね。
ミサイルのオブジェがあったり、守衛の小屋は残して衛兵の格好した
ゲートキーパーがいたりしたら面白い。

研究所は北海道に移転。夕張市でも苫小牧東部でもどこでも
いいよ。

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>498
>あんたでしょ。バブルの期のオフィス賃料めざす云々って書いた人。
違いますよ。
書き込みは初めてかもしれません。
494でバブルの話しがでて、田舎が値下がりして悲惨だった時期があるとあったので、バブルになると都心も悲惨だよということです。
ちなみに今の水準はバブルではないと思います。
調べりゃわかるけど、バブルの値上がり具合は、2005年から2007年末までの値上がり具合と全然違うからね。
バブルは垂直的な値上がりグラフになる。

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>>491 地元不動産業者さん

話を繰り返す様だけど、世田谷周辺地区に在庫が積みあがっているミニ戸2,000物件は
どうするんですか？単純計算で6,000万円/戸 x 2,000戸 = 120億円ですけど。
こんなに本当に売れるのですか？時代遅れのミニ戸が・・・・大丈夫ですか？

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都心部はバブルですよ。港区や千代田区など地価が下がっています。ただ以前のように下がり続けることはないと思います。景気が落ちれば銀行は貸し渋ってきますのでいかに現金を持っているかが必要になってくる。今の人たちは貯蓄が減っていますのでいい場所は買えるのでしょうか。都心部を購入したいのでしたら今都心の地価が周囲より特に落ち込んでいますので少し様子をみて購入したほうがいいかとおもいます。ただし消費税が上がるかもしれないので買い時を見逃すとまた買えなくなるかもしれません。ちなみに自分は購入してしまったためできませんが。

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＞港区や千代田区など地価が下がっています

詳しく話を聞こうじゃないか。（三井不動産のＴＶＣＭ風に）

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５０１さん。今はどうか知りませんが以前桜新町の不動産屋に聞いたことがありますが自分たちで土地など所有することは低いということです。むしろ賃貸や売買の仲介でやっていくといっていました。

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>ミニ戸2,000物件はどうするんですか？

売れ残ったら半値で買って、個室に鍵つけたらゲストハウス
http://www.guest-house-tokyo.com/
になるよ。早く倒れてほしいねぇ。

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都心部の地価は下がっています。以前書いたＮＯ４０６を参考にしてください。これはうるうるネットの地価情報から抜粋したものです。1月1日の価格から16日の価格です。本当は12月も下がったと思ったんですが記録していなかったので。これを見ればいかに下がっているかがお分かりになっていただけると思います。確か以前は千代田区は1000万は越えていたはずです。

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中古売り出し価格が下がっても、成約価格の推移をレインズとかで見ないと
なんとも言えないよ。いままでの高値で成約したとは限らないし。

少なくとも私が住んでいるマンションでは横ばいだ。数年前から強気の
売り出しは出るが成約価格は業者しかわからない。

とはいえ、近所でも人気物件は以前高値更新なんだけどねぇ。

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土地の売り物は、個々の物件で坪単価が違いますよ。一種いくらでみないと。
マンションなら専有坪単価で　それも駅距離　階数　面積　年数で違う。

出物にばらつきがあるから短期の価格負ってもわからない。
一年で広いエリアでならして動向を見るしかない。それを「相場」と呼ぶんじゃないですかね。

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都心部の価格だけが異常に下がっていることで考えることができるのは今回の土地の異常な値上がりは仕組まれたものである可能性が高い。もともと日本が景気の上向きで日本人の購入意欲で価格をあげたのではない可能性が高い。それを裏付けるように都心部だけに異常な下がり方をしている。都心部は魅力が多い。しかし評価以上に都心部有利と踊ってしまった人がいるのではないだろうか。ただ住まいとしている限り問題ないことだと思います。

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競馬だって途中だけトップでも逃げきるとは限らない。
ゴールに入ってはじめて着順が決る。
不動産も一定期間の取引価格をもとに「相場」を決める。
それが、公示地価、基準地価といって全国に５０００人
しかいない鑑定士を集めて数値を決める。
それしか、誤差を修正する手立てはない。任意の数値を
選んで、これが正当と言っても、抽出の任意性は否めない。

銀行など路線価をつかって担保価格を出しているしとにかく
不動産価格は、売れてナンボ。売れたものを足しこんで
条件補正をかけない限り「基準」は見えない。
不動産は、土地ころがしは別にしても普通は半年一年
で売ったり買ったりしないものだ。
２００４年が底値とわかって２００５年に買っても十分まにあった。
それほどあわてる世界ではない。
唯一あわてたのは１９９０年前後だがそれでも１年かけて
売れて助かった人はいる。

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>406
>506

だからぁ。いくつかの取引事例を出して、地下が下がっているって大騒ぎするのはおかしいってこと。406の資料（1月1日から16日のデータ（笑））じゃ十分根拠にならないでしょ。土地は取り引きされないと値段がつかないんだから。もう少し見ないとトレンドはわからんでしょ。

>509

都心の価格が異常にさがってるって、根拠は406ですか（笑）？

異常な値上げがひと段落したのは事実だが、下がっている、下がっているという風に騒ぐ人は、単に煽っているとしか思えないのですが。。。

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都心は、商業地と住宅地の乖離がすごすぎる。
とはいえ、商業地を買って住むわけでもないし、もともと安い湾岸倉庫の
跡地に建つマンションの地価がさがるとは考えにくい。

土地の利便性を高めるために道路や橋までかけて、緑化や環境整備して
価値が減るんじゃデベも買い手も浮かばれまい。

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そんなに都心下がってるか？　確かに上がらずに停滞気味というのは認めるが、個別事情を除いて下がってるという認識は無いのだが。。たとえば都心のどの物件のことを言ってるの？？具体的に教えてほしい。
郊外の売れ残りのほうがよほど下がってる気がするが。

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必死だな。
昨年の夏ごろから明らかに不動産市況の風向きは変わった、なにを恐れてる？

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>>489
購入層は違うのかもしれませんが
通勤と立地と街のアメニティという意味では
同じマンションの条件なら

成城徒歩１６分＜新百合５分　　
学芸大徒歩１５分＜武蔵小杉２分

の比較はされたと思いますけど。
地図と急行停車駅をみるとこんな感じなんですが

・・・今後も駅遠い物件が出てきそうな
世田谷は急行停車駅徒歩５分にやられそうな気配。

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＞明らかに不動産市況の風向きは変わった、なにを恐れてる？

斜に構えていきがってないで、その根拠なり証拠なりを語るのが
このスレの目的。「必死」とか「怖れてる」とか推測はいいからさｗ
貴殿のお考えのよってきたるところをじっくり語ってみてよ。

事実を知りたいのよ、みんな。そこは同じ。

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都心は売り自体あまりないし、成約件数はもっと少ない。
通りひとつ違えば倍違う価格がつくこともあるので上がったか下がったか
なんて把握するのは極めて困難なのが実態。

ただひとつ言えるのは、今の地価で都心に分譲マンションを建てるデべは
相当ブランドに自信がないと手を出せないだろうということ。

分譲マンションには割が合わない水準で高止まってるという感じだ。

REITはいい水準まで落ちた。去年外資が買い始めた価格帯だ。
ここから売っても益が出ないから売りは止まるだろう。
まぁREITが下がると実物不動産が下がるわけではないが

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>>515さんのおっしゃる事は正しくて、
イメージと言うお化粧が剥がれればそう言うことになる。
ネットが発達して、情報も多くなったから、
価値観の変化のスピードも格段に速くなっているよ。

やっぱ、都心部の時代だろうな。
これを否定できる人はいないよ。

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買える資金力が無い人に限って、イメージに流され易い傾向があるので、
実需と虚構を取り違え易い。
特にネットアンケートが曲者。

業者もそれを鵜呑みにして墓穴を掘って、ミニバブル。
今回ので、やられた業者の数は多いよ。

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515さん。アメニティという面では商業が発達しているほうが上なのかもしれません。なぜ都心部の値段が上がるのか考えてください。都心部のすべてが商業として発達しているとは限りません。なぜよいかそれはブランドという人もいるかもしれませんがむしろブランドに裏付けられた区の財政力ではないでしょうか。財政が潤っていればいろいろなことができる。福祉や教育や公共施設などいろいろ力を入れることができる。つまり安定して生活ができるのです。安定して潤いのある生活ができるからこそ人が集まってくる。それによって価値が上昇してきたのだと思います。成城というのは砧の物件でしょうか。自分は物件を見ていませんが人気がないのははじめの価格設定が一番影響したとおもいます。規模が小さいためマンションを楽しめる共有施設や室内から見える風景など魅力が足りなく購入検討者から敬遠されたのではないでしょうか。構造自体は問題ありません。スケルトンインフィルなどこれからの時代のニーズに合っていると思います。このあたりを購入する人は緑のある閑静な住宅にすむことだとおもいます。マンションだから味わえるものが足らなかったのではないでしょうか。ただ値下げすれば売れる物件であることは間違いないと思います。駅が遠いよりこれからは魅力あるマンションでなければ難しいような気がします。

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私は武蔵小杉２分より学芸大学１５分の方がいいですが・・・・・

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>>520
世田谷区自体、値段のわりに価値が無いってことに皆気がつき始めただけではないでしょうか？
賢い方々は・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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>>521
おれは圧倒的に武蔵小杉2分だな。
まあ人それぞれってことだよ。

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人は自分が知っている範囲内での評価になりがち、
上京する若年層がまず最初に住むのは安アパートが大量にある西側近郊。
その範囲内での評価になるので、いまだに吉祥寺、自由が丘ってのが上位に行き、
都心部はだいたいがランゴ外。
しかし、実際に購入しているのは都心部。
アンケートの対象者と実際の購入者にズレがあるのと、
実際買う段になるとイメージに流されず、冷静な判断が働く。
この２つが大きな乖離を生み出している。

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>>522さん

毎日、黒塗りのハイヤーが家に迎えに来るのであれば世田谷に住居を構えます。
通勤電車込むから、個人的には高級住宅街といっても住むのはしんどい。

世田谷に住んでスティタス求めてもあんまり見返りが少ないかな？
時代の要求事項が変わったのではないかな。若いリーマン世代は特に。

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団塊Ｊｒの次の団塊ＮＥＸＴになると、ジモチィーの中心は更に郊外の近隣３県に
なるから、特に西側の県境外周区の販売はこれから厳しくなります。
武蔵小杉の方が人気なのはこれが理由ですよ。

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これ、どうして？
首都圏の中古マンションは下がっているという人ばかりだけど、どちらが事実なんですか？[1月18日/日経産業新聞]


07年12月の首都圏中古マンション、7.2％上昇　不動産情報会社の東京カンテイ（東京・品川）がまとめた2007年12月の中古マンション価格動向によると、首都圏（１都３県）の平均売り出し価格は3.3平方メートル当たり160万8000円となり、前月比7.2％上昇した。11月には前月比1.3％下がっていたが、再び騰勢を強めている。

　家族向けの標準的な面積である70平方メートルに換算すると、首都圏は3404万円。10年ぶりに3000万円台に上昇した10月以降、3000万円台で推移している。

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527さん
「平均売り出し価格」でしょ。「成約価格」じゃないのです。物件を売りたい人は出来るだけ
「値引きに応じた」と買い手にアピールしたいから、2-3割増の「希望価格」をつけるのさ。
これは、値崩れがすでに起きている証拠。

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有明ってどうなんですかね？
唯一これから期待できるエリアだと思うのですが・・・
ギャンブルですか？

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有明とマドンナがピッタリ！と思う間抜けにはいいんじゃない。
永遠の工事騒音、土ぼこりとの素敵な暮らし。
しかも周りには何も無い。
有明を買うなら、朝青龍に頼んでモンゴルの土地でも買ったほうがマシ。

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先日、東京都の臨海副都心エリアの計画が発表されてましたね。
第2の豊洲バブルの候補地としてはありえるかも。

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>>527
振れ幅が大きくて1カ月単位でみる数字じゃないんじゃない？

528は深読みしすぎでは。
同じ数値の経時比較なのに。
新築が高くなりすぎて中古に流れてるとかの方が素直だと。

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今日の日経の夕刊に、今後の地価上昇の予測が明確に出ていた。
今後２０１５年までは堅調に地価上昇が予想され、２０１３年頃が上昇率のピークらしい。

この根拠は、総人口に対する３７歳〜４０歳の占める割合が高い年は住宅需要が高く、今まで１００％の確立で地価上昇が発生しているとのこと。住宅購入層の人口が多い年ということだろう。これはアメリカでも同じで、今アメリカで最も人口が多い年齢は４３歳、というわけでアメリカでは需要低減で今般の住宅バブル崩壊によるサブプライム問題、と全て説明できるらしい。

あとアメリカの住宅バブル崩壊は、日本の不動産市況にほとんどと言っていいほど影響は無いと豪語している。

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この7-8年のマンションブームで30-40歳代の多くのジュニア団塊世代がマンションを
購入しました。加えて、「この値段ではもう来年は買えない」「消費税率が上がる」「住宅ローン金利が上昇する」などのデベの煽りを受けて、かなり需要の先食いが行われました。
一方デベは高値売り抜けを目論み、タップリと完成在庫を抱えてしまい、完全に需給のバランス
が崩れてしまい、供給過多になっています。少なくとも今後3年はマンション価格下落というのが
妥当でしょう。

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>>534
買い時逃した賃貸or実家住まいですか？

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3年前の買い時は逃しましたが、今回の買い時は逃しませんよ。じっくりと引きつけてから
底値でGETします。

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＞５３４
＞「この値段ではもう来年は買えない」「消費税率が上がる」「住宅ローン金利が上昇する」などのデベの煽りを受けて、かなり需要の先食いが行われました。

そんな陳腐な営業トークはいつの時代でも使われている。
「購入検討中さん」は価格下がってほしいんだね。気持ちは分かります。

マンションブームだったとか、些細な事情は世の中の大勢の前ではほとんど影響は無いといっていい。子供が出来て住み替えたいと「今」思っている家族が「下がるかも」と思って４〜５年も購入延ばしますか？せいぜい１〜２年待って高かったら郊外に買う、それだけのこと。
それでも尚、価格が上がってきたという「歴史」が全てを物語る。明らかに数年後に大量の購入世代の「山」がやってくる。

海外のファンド系の淘汰によって一時的に市況がもたついたとしても、またすぐに実需で盛り返すのは目に見えてる。郊外の便乗値上げの在庫は苦労する、これは明らかにデベの失敗。
今売れ行きが全体的に落ちているのはサブプライムの心理的影響で購入の気持ちが高まらないだけ。サブプラが落ち着き、株価も盛り返してきたらまたよーいドンだと思いますよ。

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５３６さん
底値で買うのは大変ですよ。誰しもが「こんな時代に誰が買う！」「まだまだ下がるぞ！」と９９％の人が買わないと思うときが「底」。この時期が見極められて買う勇気はすごいと思う。

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538
その通りですね。株ならまだしも不動産の底を見極めるのは至難の業でしょう。
私は2004年に購入しましたが、当時はまだまだ下がるといった暴落説の最中購入に踏み切りました。あのあたりが底値だったのはそれから1年経ってから分かったことですからね。
底値を意識しすぎるとまた買い逃してしまいますよ。

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これからは横ばいから少しづつ上がりだすでしょう。

今はデベも価格つけるのがこわいんだよ。

これから販売しだすのは、改正建築基準法の前の物件だから、まだ儲けが出る物件。

後なら確実に、売値にのせて売るので、下げられない。

売れないと困るので、1戸当たりの居住面積を減らすしかない。

お菓子じゃないけど、価格はそのまま、中身が減少。

坪当たりの売価は上がるけど、１戸当たりの面積が減るだけ。

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割高になったら中古を買うんじゃない。下手な新築より魅力的な中古は結構ある。
それに予算以上のものは普通の勤め人は出せないもん・・・彼ら／彼女らがローン
組みやすい人たちでマスの購買層なんだよ。新築という以外に魅力的なのが出てれ
ば、無理する人も出てくるだろうけどねｗ

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じゃ実際に中古物件の売れ行きが良いかというと、
強気の中古売主が強気の価格設定をしている物件が多過ぎて、
買い手は簡単に手を出せない。

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同意。それはいえるね。なぜこんな強気になれるのか不思議なのは結構ある。
多分これは仲介業者の意向も入ってると思うよ。経験からすると「この場
所でこの物件ならこんな値段でしょう」といって、目が飛び出る数字を出して
くる。これに持ち主も夢を抱くんでしょうｗ

ワタシの場合は、こんなんで買う人いるのかな？という感じだったので、結局
値を下げさせて損が出ない程度で早めに売り切った。誰が買うか分からないよ
うな値段で口を開けて1年単位で待ってるより、なるべく短いタイムラグで売
り買いしたほうが値崩れリスクも少なくていい。１〜２割下げたって、キャッ
シュを掴んでれば他の投資ですぐ回収できるもの（今はムリそうだけど・・・）ｗ

ちなみに、中古でも新築物件でもあまり出ないもの、例えば100平米超えとか、
メゾネットとか、ルーフテラスとかのものは、モノがある程度よくて値づけさ
え間違ってなければ結構回転速いよ。ムリに新築待つより、お得なのも出てく
ることがあるから、網張っておいた方がいいかもｗ

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>>524
上京する若年層がまず最初に住むのは安アパートが大量にある西側近郊。>
上京パターンが変わってきてます。
大学、専門学校に入るために上京する人は年々減っています。
代わりに、地方の大学を卒業して就職で上京する人が増えています。
地方大学が都心部に拠点を持ち始めた理由の一つが、学生の就職支援です。
ですから、通勤を考慮した場所選びが増えてきて、企業も住宅手当てを増額していますし、
大企業の新卒サラリーマンの場合は都心部のワンルーム居住が増えてきています。

首都圏の大学は、地方から学生を集めるのが難しくなったので、神奈川、千葉、埼玉の
どこからも通学に便利な都心部にその拠点を移すのが盛んになっています。
地方大学の拠点も都心部へ、首都圏の大学も都心回帰と、知的産業の都心部への集中と
集積が進んでいます。

世界共通の動きとして知識、情報が経済・科学・文化などの社会活動で大きな比重を占める
時代に入り、大都市の集積が富の増大の推進力となっっています。
美しく環境性・居住性に優れた都市景観は知的レベルの高い層を呼び込み、それが国際競争力に
直結する時代になっています。知的レベルの高い人と人ができるだけ日常的に頻繁に直接顔を
合わせる機会と環境が持てる都心部にしなければならないのです。

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東京が
＞美しく環境性・居住性に優れ
ているとは思わん

世界有数のゴミゴミしている都市ではあると思うが

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国家戦略として、
東京都心部に知識、情報、人材の集中化と集積を図るわけですから、
今後の住環境、インフラ等の整備は都心部に集中することになるでしょう。

海外の優秀な人材を大学院・企業に受け入れる「留学生３０万人計画」も策定されますし、
地方大学の大学院機能の都心部集積の動きも見られます。
めまぐるしい変化が今後あるでしょう。

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>>546
確かに、環状７号線沿いに木造住宅密集地域が広がっていますし、郊外には無秩序に
狭小戸建が広がっている状況ですが、
都心部には関東大震災時に復興整備され、きちんんとした町並みになっているエリアが
あります。これに、臨海部の埋立地を加えれば、国家戦略の遂行は可能でしょう。

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人も資金も日本をパッシングしていているのがマクロ
そして意識の低い留学生をアジアの田舎町から人数あわせで連れてきてたところで
それが優秀な知能の集積へと向かうのかな？

不動産に対するパラダイムはとっくにシフトしているし
リスクや利便性との秤にも常に掛けている

不動産価格、「ピーク」75％・ニッセイ基礎研がアンケート
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080115AT1D1109K14012008.html

将来価値の曖昧な土地や建物に死ぬまで縛られる覚悟なんて、カルトメンタリティーと何ら変わらん
個人的に地方にも数年住んだが、悪くないとこもあったし
海外には、かなり素敵な場所がある
その意味で、たいていのひとにとって住む場所は単なるツールでしかないのでは？

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>>555
正直なのかどうかは分からないが、大手デベにとっては
・都心部で新築・大規模の売り物が底をついてきた
・ほとんど売り物が出ない都心優良中古物件を増やして仲介ビジネスでもうける
・買い控えにより、過熱した市場をさまして再び土地を安く仕入れる
・数年後にめでたく完成した物件の購入資金を準備しておいてもらう
と、良いことづくめのシナリオのようには見えますね。

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はたして日経夕刊の記事や月例経済報告の「景気順調に拡大」という予想の通りになるか？
私は、今の状況は前代未聞だと思っている。
サブプライムは、米の公定貸出金利が上昇し、世界のそれより高いたため、国際的資金が米金融資本に借り入れられ、まさにこの金利上昇のため、低所得者層が返済不能になり、住宅融資会社がデフォルトに陥った。
原油高値は、基本的に中国やインドなどの需要急増で世界の需要量が供給量に迫ってきているのが原因。
二つの出来事は、それぞれ違う因果関係から発生した。
米株式市場は不安材料で暴落した。日本にもリアルタイムで波及するのは、ブラックマンデーなどのときに経験済み。余剰資産は株・不動産・現金に分散させるのが鉄則なので、資産家ほど被害を蒙っているはず。住宅市場に流入したかもしれない余剰資金は、かなり消えたのでないか。
世界資本主義の中心である米金融資本がおかしくなっているので、米株安値とドル安が当分の基調になるだろう。日本株式市場が独自に回復するとは考えにくい。
誰かがもう分析していたが、日本の企業業績上昇は、①米内需→輸出拡大と②人件費カット（非正規雇用など）→消費上昇せず→国内市場弱いが背景。
現在は「インフレ懸念が非常に強い」という段階で、インフレになっていない。原油が今後も持続的に高値推移なら不可避。普通、値上げはみんなで一緒にやる。消費意欲は冷え込む。
米内需も日本内需も弱まり、ドル安が続けば、輸出企業はどうなるだろう？

このような事態が起きたときに、都内のマンション価格はどう変動するかを考えるべきで、現時点で結論を引き出すのは時期尚早でないか。

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５，６年後の都内（世田谷希望）のマンションを買いたいです。
価格はどうなっているでしょう・・・？

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そんなの分かれば誰も失敗しない。
自己判断、自己責任で買いなさいよ。
買わないで後悔するより買って後悔したほうが良いという考え方もありますね。
そのほうが諦めがつく。今できることはできるだけ頭金を集めることにはかわりない。

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555です。
おっしゃるとおり。がんばって頭金貯めます！
小さい子供がいても共稼ぎなので、将来後悔しないためにもマンション
欲しいので！！

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>>550

本当だったらクビもんだね

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>>549
未婚率の高まりは生物学的には自然淘汰と同じで、
代わりに海外の優秀な人材が入ってくる。
諸外国にとって、東京都心部の治安の良さは大きな魅力ですよ。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

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５５９さん。これは戸建が多いから住居侵入が多いのでは。粗暴犯の場合はどうでしょう。

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戸建は危ないですよね。
でも、市部に行くと発生件数が少なくなるのはなぜだろう？

住んでいての危険もあるけど、家に帰るまでの危険も考えないと
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
まあどっちにしても都心部の治安は良いね。
諸外国の評価も高いんじゃないか？

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聞いた話ですが都心に近く住んでいる子供に喘息持ちが多いと聞いたことがあるのですが本当でしょうか。

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>>563
初耳です。
環七、環八、２４６、甲州街道、青梅街道、これらが有名ですが、
環状道路が未整備なので渋滞が多く、排ガスが滞留しやすいようです。
中央環状線を今一生懸命作ってますが、外環はどうなるのでしょうね？
産業立地にも不向きになるので、多摩の空洞化が心配ですね。

中央環状線さえ完成すれば、都心部はカバーされるので良いのですが、

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ついに、港区や表参道も大幅下落ですね。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200801house_tokyo_23.pdf


これについては、以前（昨年の７月！）他スレで以下のような予想をさせて頂いた者ですが、
おおむね予想どおりの展開です。何か文句ある方なんぞ、まさかいますか？？？
いま思えば、サブプライム問題がさらに事態を深刻化させているとは思いますがね。

No.439 by 投資銀行家さん　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

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No.451 by 匿名さん　2007/07/21(土) 17:19

一部に、東京都心部の不動産価格高騰をバブルと認めたくないがために、思い込みに基づく不合理な説明を試みている向きを見かけますが、あまり感心しませんね。そういう人たちも、現在の相場全体がバブル傾向であることは認めつつも、都心部だけは、富裕層や外国人が購入するので「特別」で、決してバブルではない、との論調です。

不動産の投資家層をプロ（内外ファンド、REIT、デベ、機関投資家等）と素人（富裕層個人や外国人）に分けた場合、不動産市場に圧倒的資金量を流込んで来たのは当然プロ投資家であり、素人投資家は、個人レベルで如何に富裕層であっても、その資金力はたかが知れてますから、都心部だけであっても、市場全体を支える力もありません。いわゆるプロ投資家は、Cap Rateが２％といった水準になれば、もはや投資妙味が薄いのは明らかで、既に都心部不動産投資（特にレジ）こそCap Rateが著しく低下しているから、徐々にそういったマーケットから引いてますよ。
他方、これまでプロ投資家が吊り上げて来た不動産相場を永遠の価値上昇と勘違いしてる個人投資家が、後追いで都心部物件をちょこちょこ物色し、ファンド等のプロがまったく相手にしない小規模億ションあたりをちまちま買い漁ってる構図です。それで都心部物件価格が上昇し、まだまだ上がり続けるから、バブルなんて存在しない、なんて強がってるだけですが、バブルが弾けて大損かかえるのは、常にこの手の「遅れて来た個人」なんです。
REITが市民権を得て、ある程度は投資家層が広がりを見せているのは事実でしょうが、長期金利が徐々に上昇基調にある中、それを下回る利回りしかREITでは出せなくなれば、そんなのに手を出す機関投資家なぞ絶対にいない訳で（そんなことしたら、会社に損害与えるんだからクビですよｗ）、長期金利が上がり、REITの期待利回りも高まれば、それが実現できないREITは売られて価格が下がり、結局REIT相場全体が崩れ始め、その後の展開は、まさに４３９さんが書いておられるとおりですよ。

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No.455 by 匿名さん　2007/07/22(日) 01:47

４５４さん、４５１での「プロ」と「素人」の分類は、職業的に一定の収益目標を課されて業務として不動産投資を行っている職業投資家か、本来業務とは別に個人資産形成・運用等のために不動産投資を行っている非職業投資家かで分類されているもので、「素人」＝「無知蒙昧の何も分からないズブの素人投資家」という趣旨ではありませんので念のため。

ただし、そうした定義云々とは関係なく、それぞれの不動産市場に及ぼす影響力の違いを分かり易く説明するために、敢えてそうした分類にしたものです。
たとえば、いわゆるプロ投資家である内外不動産ファンドやＲＥＩＴ等からは、ここ数年間で既に十数兆円もの資金が国内不動産市場に流込んでいます。その資金の大宗は、より高い投資利回りが期待される商業オフィスビル等不動産開発事業に流れていると見られ、賃貸マンション等レジデンス系はそれほど投資妙味がないため、さほど資金が流れ込んでいないかも知れませんが、仮にレジデンス系に回った資金が全体の１割だとしても、概算で１兆円以上の資金が、ここ数年でレジデンシャル系不動産投資に向けられている計算となります。
翻って、個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？　仮に十兆円の資金で億ションを購入するとすれば、なんと十万戸も購入できる計算ですが、ここ数年の国内億ション供給数はせいぜい数千戸ですから、個人富裕層らの実物不動産投資（特に億ション購入）に回された資金は、あくまで概算ながら、おそらく数千億円ほどに過ぎないでしょう。

十数兆円と数千億円の間には、数十倍、ひょっとしたら百倍近い格差があるのですから、不動産市場に及ぼす影響度合いも、それくらいの圧倒的な違いがあるということを、まずはしっかり認識すべきでしょう。よって、少々の個人富裕層風情が億ションをちょこちょこと買い漁ったところで、その数十倍や百倍近い資金力を誇るプロ投資家たちが、もし反対方向の相場感で一斉に動き始めたならば、個人富裕層らの投資行動なぞはいとも簡単に吹き飛ばされること必定の旨十分理解すべきですね。

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No.529 by 匿名さん　2007/08/17(金) 21:25

528さんのような人でも分かるように、説明してあげましょう。

何ヶ月も前から、サブプライム問題のリスクを、本掲示板の色々なスレッド（ここ以外だと、広尾ＧＦスレとか）で警告し続けて来た者です。

私が注意喚起を始めた当初、サブプライムなんて米国の＊＊＊が住宅ローンを返せなくなるだけで、日本の不動産市場に何ら関係ない、なんてコメントしてる白痴さんも大勢いらっしゃったのには、呆れ果てて開いた口が塞がらなかったのですが、こうして世界的流動性危機が忠告どおりに実際起きてもなお、無知蒙昧なる愚かな議論が延々続けられていることには、実に驚きを禁じ得ません。

サブプライム問題が長期化するか否かは置いておいても、ひとつだけ確実なことは、世界的な過剰流動性がこれを機に急速に萎えるということ。これまではあり余った巨額資金が行き場を失って、ファンド等を通じ無理矢理に投資先を見つけ出した挙句、先進国やエマージング市場の株式・不動産市場等に大量供給され続けて来たのですが、それが急速に萎むってことです。今般不動産バブルが派手に弾けた米国では、ウォルマートが業績下方修正を発表するなど、既に個人消費減速感が色濃く出始めており、景気後退局面に片足突っ込んだ状態です。

サブプライムで損失を蒙った金融機関や機関投資家は、市場の混乱がいつ収束するか見極めが付くまで様子見するため、これまでと同じようなペースと金額で、世界中の色々な投資対象に資金を流すことはなくなり、逆に資金を一斉に引き上げて、リスクが低い国債等の購入に向かうか、資産売却で利益確定した上で投資を手仕舞う流れ等が定着することでしょう。この結果、世界中でバブルを作り上げていた余剰資金が急速に萎むため、世界的規模で、実物資産・金融資産ともに、その価格の下落が始まることになります。

よく、今回の市場混乱は日本の不動産市場には影響を及ぼさない、なんて寝ぼけたうわ言をこの機に及んでほざく無知蒙昧の輩さんもいらっしゃいますが、何を根拠にそういう愚かなことをおっしゃるのでしょうねえ。日本の不動産価格高騰が始まったのは、数年前にモルスタはじめとする外資系金融機関や投資ファンド等が、欧米不動産価格高騰の結果投資妙味がなくなったことから、当時割安感が非常に強かった日本の不動産市場に大挙して押し寄せ、実にこれまで１０−２０兆円もの世界中からの投資資金を呼び込んだからこそであり、そうした投資資金こそが、今回のサブプライム問題の影響を最も甚大かつ直接的に受けるのです。

本国で火が吹いて、その損失補填のためにも、信用不安に備えた流動性確保のためにも、日本の不動産資産等の売却の挙に出ることが間違いない一方、こうした市場環境ではガンガンと大量の買いを入れるだけの度胸と資金力を持つ投資家は、内外ともにそうそうはいないことから、結局とどの詰まりが、資産価格はどうしても下落せざるを得ない道理です。

本スレ参加者の中には、たとえＲＥＩＴの価格は下がっても、実物不動産価格は下がらない、といった愚かな発言を繰り返す不逞の輩もいるようですが、まったくのナンセンスで、お門違いで、頓珍漢ですね。ＲＥＩＴが下がればＲＥＩＴをどんどん買う人は基本的にいなくなるので、ＲＥＩＴ経由で不動産市場に流れ込んでいた投資資金が大幅に細ります。また、金融収縮時には金融機関は貸付金回収や担保条件強化に動きますから、銀行から借金して不動産を購入した層は、もはや新規物件購入に向けた新たな借入れは著しく困難となり、やはり不動産市場に流れ込む投資資金が細ります。

市場価格というものは、買い手と売り手がいることを前提に、買い手より売り手の方が多ければ（あるいは、買い手より売り手の方が売り焦っていれば）当然足元を見られて資産価格は下がるのが当たり前過ぎる当たり前のことです。そして、一旦価格が下がり始めれば、借入金返済の裏づけとなる担保価値が下がる訳ですから、当然に金融機関は追加担保を要求して来ますし、借入人がそれに応じなければ当然に期限前弁済を迫られ、資金力のない借り手は保有不動産を売却してでも資金捻出するより他しようがありません。こうして、金融収縮によりドミノ倒し状態で次々と不動産売却が進む反面、この時期にガンガン不動産取得を行う奇特な買い手は極めて限られるため、結局のところ、実物不動産価格もこれからジリジリと下落せざるを得ない状況に追い込まれるのです。

こうしたドミノ倒し現象が、どの程度のペースとスピードと程度で起こるかは、なかなか予測が難しいものですが、他方、市場動向の方向性自体は、上述のような流れとなることはほぼ間違いなく避けがたいことでしょう。このお陰で、確かに金利は今後もあまり上昇しない、もしくは若干下がるかも知れませんが、もともと日本では大した金利ではないので（これが所謂円キャリー取引による円安を助長してたわけですが）、むしろ不動産価格下落が実態経済面に及ぼす悪影響の方が、強く懸念されるところです。

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No.531 by 匿名さん　2007/08/18(土) 09:44

実需でここを現金購入される方は、まったく問題ないです。
他方、借金してまで、投資（投機）目的でここを買う、自称富裕層の皆さんには、忠告です。

当方、これまで他の掲示板でもずっと同じ主張を繰り返して来たが、サブプライム問題の本質は、①「高リスク債権（＝サブプライムローン）」を②「債権証券化（＝幅広い機関・個人投資家層が購入）」により、高リスク資産が広く世界中に行き渡ってしまったことを背景に、その高リスク資産の信用力劣化顕在化に、世界中の金融為替資本市場が過敏反応し、実態経済にも悪影響を及ぼし始めているということ。

これまで一般にまことしやかに喧伝されていたことは、証券化とは投資家層の裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を幅広い投資家層が広く「薄く」負担するため、かつての日本のバブルのように、信用リスクや損失が特定金融セクター（つまり銀行）のみに集中することがなく、よって万が一信用不安が起きても、金融システムへの影響が小さい、という理屈。

ところが、全然そうなってません。むしろ、銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっているし、しかも、サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、結果として、幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、そうした不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、さらに投資家心理を冷やし込ませ世界市場全体に疑心暗鬼を生み出し、結果、有力金融機関でさえ信用不安が発生、資金調達が困難になるに及び、金融システム崩壊を危惧した欧米日の金融当局が巨額の緊急資金供給を行った次第。

当方、以前から繰り返し主張して来ているが、日本の現在の不動産バブルも、かつてのバブルよりむしろタチが悪い可能性が高い。なぜなら、かつてのバブルの元凶は、銀行による過剰な不動産担保付貸付だったため、地価下落時にも銀行が慌てて貸付債権回収・転売等を行うことはなく（というか、貸付債権売買できる市場もなかったため、やりたくても簡単に処分できず）、比較的緩やかに不動産市況悪化や金融収縮等が進んだといえる。

他方、現在は不動産担保付貸付債権が大量に証券化され、機関・個人投資家等が短期売買前提の金融商品として保有し、しかも証券化市場発達により容易に貸付債権の売買が可能となったことから、一旦市場環境が悪化し始めると、そうした投資家による投売りや狼狽売りにつながりやすく、かつてのバブル以上のスピードと度合いで、不動産担保付貸付債権の価値暴落が発生し易い市場構造となっている。

幸い、現時点の日本においては、上記の①（証券化商品裏づけ資産の信用力劣化）の問題は日本ではまだ顕在化していないが、今回のサブプライム・ショックで欧米景気が後退すれば、日本含むアジア経済への悪影響は避けられず、結果日本経済も低迷期に陥れば、返済不能となる住宅ローン債権が発生する可能性も否定し切れず、その場合、日本でもサブプライム問題の二の舞が生じる可能性は否定はできない。ただ、日本の住宅金融支援機構証券化商品は完全パススルーでなく、事実上機構保証付きのはずだから、少なくとも機構銘柄は、米国と同じ問題が起きる可能性は低いだろう。

いずれにせよ、米国は日本のバブルから学んでいたようで、実はあまり学んでいなかったことが、今回のサブプライム・ショックでハッキリと分かった。証券化という金融技法も、決してバブル崩壊ショックのクッションたり得るものでなく、むしろ世界中にショックやリスク・損失等を拡散させる「罠」として機能したとさえいえる。過剰流動性を背景に異常な高騰ぶりを示した米国不動産市場をバブルではないと言い張り、信用力が低い低所得者層向け高金利住宅ローンをどんどん注ぎ込み、不動産価格が上昇すればその分追い貸しして元本残高を膨らませて行く手法は、永遠の地価上昇を信じて悪魔の罠に陥ったかつての日本のバブル崩壊プロセスとまったく同じ。この問題、非常に根が深く影響も甚大かつ幅広いため、今後も引続き市場・経済動向等を慎重に見極めるしかないでしょう。

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No.536 by 匿名さん　2007/08/18(土) 21:56

535さんは、自称富裕層さんですか？　株とかで相当やられた憂さ晴らしですか？

534さん、ご質問にお答えしましょう。
１．サブプライム問題は、かなり大きな広がりを持つ話です。全米でサブプライムローンの総残高は６００兆円とも言われており、そのうち１割が不良債権化すれば６０兆円です。日本のバブル崩壊後の不良債権額と大差ない規模になる可能性がゼロではないと申し上げておきます。
また、世界経済の拡大が続いているという点については、むしろこれまでは過剰流動性で資産価格が上昇し、資産効果で消費が伸びる好循環であったものが、この一件でギアが逆回転する恐れもあり、要注意です。
ただ、ＦＲＢや欧州中銀も機動的な動きを見せて市場にタイムリーなメッセージを送っていますから、よほど政策当局がへまをしない限り、このまま底抜けに市場が大暴落することはないでしょう。ただし、世界の景気拡大基調が、ひとつの転換点を向かえたことは、ほぼ間違いないでしょう。大不況ではなくとも、景気停滞局面には入る可能性が高いです。その主要な要因は、世界の過剰流動性の減少です。

２．国内都心部の不動産価格に対する影響ですが、二つの面で影響があると考えます。
（１）まず、これまで国内（港区・渋谷区等）都心部優良物件を買い漁り、ここ数年の地価高騰の基礎を作って来た、外資系金融機関やファンド等からの資金流入が劇的に細ること。これは、今回欧米で損失を蒙った外資系金融機関等が、損失補填や流動性確保のため、日本含む海外向け投資資金を引上げると考えられるためです。
（２）もう一つは、今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響により、国内景気も悪化する、若しくは、上記（１）により、外国人投資家等の資本引上げが国内資産価格低下を引起こし、株式等を保有する国内富裕個人投資家層が多額の損失を蒙ったり資金繰りが苦しくなったりして余裕がなくなり、従来同様に都心部高額物件の取得を進めることが容易でなくなること、です。

上記２つの要因により、都心部含め、国内不動産価格の上昇傾向に一服感が出て来るでしょうし、特にここ数年で急激に高騰してバブル気味の物件等については、若干の調整局面に入るでしょう。ただし、仮に価格下落が生じたとしても、かつてのバブル崩壊後のように何分の一までシュリンクするのではなく、せいぜい１−２割程度の調整かも知れません。

上記を踏まえ、現状、特別に資金繰りに窮したりしてない限り、あわてて保有不動産等資産を売却したり、買い増したりする必要はないと思われますので、特段の必要がなければ、泰然自若かつ悠然と構えて、市場の混乱が収まるまで高見の見物を決め込むくらいの余裕が欲しいものですね。


No.537 by 匿名さん　2007/08/18(土) 22:59

上記に若干補足・修正を加えます。

米住宅ローン市場の規模は10兆ドル。うちサブプライムローンは約13％の1.3兆ドル。サブも含め、証券化されているのが6兆ドル。現在米国では、サブのみならず普通のプライム含め、市場で値が付きにくくなってるので、重大な問題。ちなみに、住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い。

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ＲＥＩＴの話はそろそろ終わりにして、
どこが今お買い得、お勧めですか？

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都心（千代田区、港区、渋谷区）は去年も実需メインだからほとんど下落は無いんじゃ？
一瞬つられて下がりはするけどすぐに高値安定しそう。
問題は都心便乗でどんどん値上がった郊外と湾岸、そしてワンルーム投資物件の多い地域。

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毎年７万人近い若者が地方から２３区に流入している現実を見ると。
居住系に関して言えば、値段が高くなり過ぎると、家が買えなくて賃貸の人が増える。
こんな単純な話だろ。

それから、いくら人が増えても家賃が急激に上がるとは思えないから、価格が高くなった分
マンションＰＥＲは悪くなる。しかし、人はどこかに住まなければならないから、ＰＥＲ的に
賃貸が有利な場合は、買うのを止めて、賃貸にする人も増えるだろう。
でも、賃貸人が増えて行くと良い所＝便利なところ＝都心部の借家は少なくなって、
時間差があるものの、家賃が上がって行く。

以上は極めて当たり前の話だが、
根本的なポイントは、そもそも人間には所有欲がある点。
借り物は嫌だと云う真理は強い。
お金があまり無ければ諦めるが、ある人は関係無しに買ってしまう。
都心部と云う限られた至便なエリアに持ち家をＧＥＴできる人は、限られていますから。

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>>569
>>個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？
富裕外国人は会社の金で住居を借り入れているね。彼らは個人単位で不動産投資はしていない。任期が終わったなら帰るので。
>>571
>>世界的流動性危機
この言葉の意味を説明してください。
>>574 No.536 by 匿名さん　2007/08/18(土)
>>今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響
この時点ではそういう傾向はなかった。

１人のニート介入でレベルが下がる。
それでは、さよなら。

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「都心部と云う限られた至便なエリア」
当たり前の話だが、
将来どうなって行くかが最重要となる。
世間一般の見方とのズレが、有利な購入条件をもたらす。

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2008年景気展望(2)　景気が後半に上向く理由
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/115/

今年前半の景気は低迷するとわたしは述べたが、後半の景気については楽観視している。ただ、誤解しないでいただきたいのは、景気が上向くといっても、あくまでも株価や地価が上がり、日本経済全体がやや活気を取り戻してくるという意味だ。景気回復の恩恵を受けるのは大企業や金持ちなどのいわゆる「＊＊＊」であって、一般庶民の家計は、まだまだ我慢の時期が続くだろう。

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少子化による人口減、格差の拡大と騒いでいるフリはしているが、お国の本音は別の
ところにあるのです。アジアの中の日本、アジアの成長力を日本に取り込む。この一点です。

一つはアジアの富裕層の取り込みで、その中心となるのが東京都心部です。
都心部は治安も良く、地下鉄網も至便で、基礎的な部分では申し分ないと云えます。
さらには、東京の観光力のアップと文化発信力のアップ、都心部に知的レベルが高い人の居住
推進＝都心回帰の推進です。町並みの整備については、関東大震災時に基礎が作られている
ところであれば、資金さえ注ぎ込めば見違えるように良くなります。
語学の問題についても、日本のユビキタス技術をもってすれば、簡単に解決できます。
新東京デジタルタワーの建築もその為のインフラです。

もう一つは、アジアから優秀な人材の確保です。富裕層の取り込みとほとんど同じ手法ですが、
違う点は、地方大学の大学院機能の都心部集積、首都圏大学の中枢機能の都心回帰、
それと産学協同の推進です。知的レベルの高い層を出来る限り一箇所に集中させ、お互いに
FACE　TO　FACEで高めあえる環境を提供し、アジアから優秀な人材を呼び込むわけです。

日本の成長の源は人口増では無いのです。

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不動産を購入する場合、その時々の景気動向も大事ですが、
根本のところは、世の中がどの方向に進んで行くかの見極めが一番大事です。

革新を目指す上で、従来の日本には２つの大きな障害がありました。
１つは、団塊の世代を筆頭とする過剰労働力
２つ目は、前時代的な産業にあまりに中小企業が多く、切るに切れなかった点
ここに来てやっと、日本も大した障害なく変われる時代になりました。
団塊の世代の引退が始まり、過剰労働力が解消されつつあるからです。
安価な過剰労働力に頼ってきた中小企業は、いよいよ撤退を迫られ、
その余剰土地は都市構造が変わって行く上での貴重な種地となります。

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>>591
日本が目指している道です。
何か別の目指すべき道があればぜひご披露ください。
勉強になります。

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だから単純に一極集中になど進んでいかないって。
一票の格差が完全に是正でもされない限り。
参院選でわかったでしょう。＊＊＊は数が多く、国会は多数決である事実。
城東の為に日本中を生贄になど出来ないのですよ。

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>>585
>あの批判してた人たちはどうなったのかな。
>ちょっと心配になるよね。
家族と団らんの時を過ごしているんだろう。
常識的に考えて。

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>>593
実際に国、都の施策はそのような方向ですが？
城東って何のことでしょうか？

羽田の拡張工事も始まっていますし、成田新高速線も２０１０年度には完成です。
東京都の蓄えも過去最高です。
何か大きな障害が考えられるでしょうか？
粛々と進んで行くと思われますが。

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>>595
それではどう云うビジョンをお持ちでしょうか？
政府内で前川レポートに次ぐ、長期ビジョンをまさに策定中です。
参考までお聞かせ願えればと思います。

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>下がるはずが無いとしつこく毎日長文書いてた人も見なくなった。

人間、願望が入ると冷静な分析ができなくなるからね（笑）
株やREITが暴落しても、地価は下がらないという妄想を平気で語れるのだから大したもんだよ。
株屋は株に惚れるなと言うが、不動産だけに投資すると、どうしても不動産だけに思い入れを持ってしまう。
他のものにも投資してみるといいよ。

ということで、勝手な展望を語らせてもらうと、今後はプライム（優良な証券）の方が問題になってくるんじゃないか？
不動産の証券化という手法が、流動性は高めるけれども、詐欺まがいの偽装がまかり通るものであったということが判り、
瞬時にして流動性を失ってしまったのだから、ホームエクイティで借り入れを増したプライムの方も
住宅価格の下落と共に流動性を失っていくだろう。米国の株価は、今後、間違いなく急落する。

そこで、もっとシンプルで判りやすい商品が注目されると思うよ。
例えば、金とかね（笑）
根拠があるので言わせてもらうが、これから数年はバブル化するはずだ。
そして十分、高値を付けた後に、下落くしていく事になる。

前から言ってるように、マンションは消費するものであって、投資するものじゃない。
国債の利回りと大して差が無いようなREITに投資するのは愚の骨頂だ。
不動産投資家が、ここ半年で資産を失っていく過程で、正しい方向性を見出した者は
資産を増大させていることを知るべきだな。
それが嫌なら、投資などとは語らないほうがいい。

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