23区内の新築マンション価格動向（その21）

例えば川崎市の発展は、そこに近い大田区、世田谷区、杉並区の若いファミリー層を
根こそぎ持って行くかもしれない。
若い世代の購買力には限りがあり、今のような３区のマンション坪単価では狭小になり過ぎ、
購入対象地域とはなりえない。
不動産価格の高騰と維持は一見よさそうに見えるが、
実はその地域の将来性を狭め、蝕むことにつながる。

自分の住んでいる場所の自治体は７０平米以下に細分化はできないそうです。７０平米でも地下をつかえば４０坪はつかえるとおもうのでなかなかいい。

23さん、

昨年の６月のREITの天井から現物は実感として数ヶ月遅れたかもしれませんが、
環境は大きく変わりましたね。
（今回も外国人の引き上げによるもの？）

>本格的な下落トレンドに突入です

だとすると、現物もこの２・３ヶ月が要注意ですね。
（この春に予定していたものがあるものですから）

今年の3月決算を待たずに潰れるデベが多発するでしょう。
昨年末倒産したグレイスに続き、プロ○○ト、ア○ル、ノ○ル、ラ○ドなどの
カタカナデベには要注意です。そういうところが資金繰りに窮して「投売り」を
始めると、大手も追随して、3月決算を前に新築マンションのバーゲンセールに突入
することが必至です。竣工前でも2割-3割引きが当たり前になるでしょう。

下がるのが不安ならいい手がある。

マンションって先物市場なんですよ。
竣工まで２年あって、二年先に２割下がる懸念があるなら、
手付けを５％に値切って一期一次だ買っておきなさいよ。

本当に下がったら手付け捨てて安い物件に乗り換えたらいいんだよ。


竣工の後先でで相場が下がったら？
そのときは１割下がったら売ればいいじゃないか。
そのときはみなさんお待ちかねの大暴落だからじっと待って
それでもって３割下がったらもう一度買えばいいんだよ

いいなぁ。オレもそうしたい。

28さん
オプションの原理ですね。
手付金5％のプレミアムを払って、ヨーロピアンのマンションコールオプション
を買うということですね。
おそらく現状でも3月決算前には、手付金（プレミアム）を放棄してマンションコール
オプションを解約する人が続出するでしょう。だって手付金よりも値引き額の方が
はるかに大きいだろうからね。

>手付けを５％

5%でも１０００万になります。
ただこの３年かけて５割超上がったとすると、
下げ足は速いですから、２年で２割で済むかどうか。

＞「投売り」を始めると、大手も追随して、

会社つぶすんならそれもいいけど、融資受けて事業しているわけだ。借りれ金払って
工事代金払って金が足りなくなるようなマネすると思う？

昔の投売りは、そうしないと銀行が次の融資おろさなかったから。
地価が放出されるなかでデベは早くもっと安い土地でもっと利幅をねらいたいと思っただけ。

今みたいに次の仕入れが厳しいなかで（実際、上のほうでこれ見よがしに引用した
修正決算値の理由に）土地の仕入れ困難・・・って書いてあったでしょ。それと
ブローカもよるような業者は、土地を他の業者から転がしで抱えちゃうんだよ。

大手はそういう＊＊はしないでも横綱相撲。

＞30
おいおい、２億円の物件買う話かね。
ＫＥＮとかレイサムでも紹介してもらった法がいいよ。
税理士とかいれて上手い買い方相談すんださ。

下落するのは城東の４５００万クラスじゃないと、話の辻褄があわないがｗ

需給バランスで地価が反転するのなら、あなたのお父さんは、牛久に家買ってませんよｗ

８０年代さんざん税制いじったり金利を上げてみたり，消費税導入しても住宅地価は
ともらなかったんだよ。

「土地神話」って簡単にいわないでよ。あなたのＤＮＡにも農耕民族の遺伝子が刷り込まれて
いるんだよ。

人がマンション買うと、ほしいと言い出すのがカミサンだ。
そういえば、６年前エルメスのバーキンがまだ４０万で買えた頃、もう上がらないとか
いっているうちに８０万でユーロ高のあげくが１００万だよ。おいおい。

あれだってカミサンがいらないっていうだけで、買わないですむんだよｗ

いろんな意見があっていいじゃない。

下がらない論者は、買った人なんだから
いくら下がっても売らない限り損はないし。

下がる論者は、結局買わない理由さがしているだけで結局買ってない
わけだから
上がったら余計買わないし、下がっても
どこで買っていいか判らずにやっぱり買わないわけだから

何ももお互い利害関係ない。そうじゃない？

人は、自分が納得するためなら何でも見つけてきて理由にしてしまうものだ。
信じている人に、いくら無関係だと説明しても無駄だろう。

未開人の中には星が流れたらそれを自分の死期の知らせと解釈して
飯を食わずに餓死する種族があるそうだ。

彼にとっては、星が流れたから死んだという話だが、我々からみたら
飯を食わなきゃ誰でも栄養失調で弱ると解釈できる。
でも信じていなけばいくらなんでも死に至ることはない。

下がる論者の本心は「買いたくない」のだ。
どんなに安くなろうが多分、マンションは買わずにすませたいのだろう。

上がる論者は、おそらくマンション買うのが好きなのだと思う。
いわゆるマンションオタクで毎週の広告ビラをじっくり眺めるタイプ。
こういう人は、安い高いでなく、基本的に「買いたい」という病気だ。
買いたいから、買う理由を探している。

どとらにも明るい未来は開けている。前者は買わないことで幸福になり
後者は買うことで幸福になる。

やはり息がカルト臭いかｗ

先ほどの、プットオプションの喩えだが、売る側からみれば
値下がり懸念がある場合は、なるべく早く売りたがるよね。

２年後竣工なら１年で売らないと下がったら売れなくなるからね。

しかし、最近は着工してもなかなか値段を出さない。売り出す気配も
ない。
やはり、供給を握っている側の強みだ。

上昇しつつあるなかで、早めに値段を出すのは儲けそこなう可能性が
ある。正直なところ急いで売っても次年度以降の仕込がない。

複数年にまたがる利益を持久戦でもぎ取ろうとしているのだろう。

客に見えていなくてもデベには２年先の全体の供給は
つかめている。

安い立食パーティと同じで、同じ皿を長くだしたままにして
おいて不味い料理で間を持たせる作戦かも。

待っていても出てこないからあきらめて食うか腹を減らしたまま酒飲んで
悪酔いするかどちらかしかない。

ところで、地価下落はいいにしても、どうしたらよい物件が買えるのだろう。
以前は安値で優良物件が目白押しだったが、
安くなっても選べるほどの数は出てこない。

「デベは、物件売り続けないと生きていけないビジネスモデル。」
うんうん。

それはいいけど、経営不振で物件投げ打って、掃けたところで、

だれがどこから土地出してくるんでしょうね。

いくらでもある？・・・あっても建ててうるのに時間がかかるものばかり。
地価が下がれば資産デフレで景気が沈んで給料も切り下げで結果
購買力に対する価格は同じだったりするだろう。

下落したから、今のうちに売れ・・・って、リートやファンドが物件売って・・・
って売られるのはテナントがついてる賃貸不動産やオフィス、倉庫だったりでしょ。

一般企業だって事業用の不動産のリストラは終わっている。儲かって買いもどしたい
くらいの会社ばかりだろう。

それにタワマンに四方囲まれた土地などいくら安くても、マンション用地で買う
人はいない。建てられないし建っても売れない。

供給過剰だから下がるわけで、供給過剰が長続きしなければ、また上がるって
ことだ。
需要がないなら、買う人もいないわけだから、わかって売るデベもいない。

うーん。難しいよね。

とにかく下がるクンは、「自分の考える」の需要と、株式市場からみた
供給サイドの事情の憶測しかないから　話がかみあわないんだよ。

それと、電話かけてくるのは当然だしＤＭは来て当たり前。
１０％値引きは、昔は契約終えた客を無理にひっぱるのに使った。

実際、値引いたほうがグレードが高いとか立地がいいというのなら別だが
おちついて考えれば、これは客が払う金はすこしも減っていない。

≫23
＞MRに行った物件（郊外ではない）からの電話やDMが連日来ます。「値下げしました」「2割引き
＞までOKです」など異口同音に言って来ます。

どこの物件よ。２割引してくれるなら買うから教えてくれ。
キャッシュで買える俺には値引きの話はないが、回ってる物件のグレードが違うからか？

ＲＥＩＴは一昨年９月の水準（外資が賃料値上げの先読みで買い上げる前の水準）まで
戻ってきた。

オフィス賃料は値上がりが続いており、今年のオフィス供給量は去年の半分と需給は
タイトな状態が続く。
長期金利はゼロ金利時代の1.4%前半。

マンション買うよりＲＥＩＴ買って、配当で賃貸してもよさそうだ。

>>23
現物市場・・・って言っているだけで誰も「２３区のマンション」とはいってない
ようだな。見世物小屋の「大板血」の類のダマシか？

うっかり本気にしちゃうじゃないか。欲しいよ２割引

郊外じゃない・・とすれば、西表島か？小笠原か　　大阪市内というのはありうるな

積水ハウス、品川のソニー本社跡地に低層オフィスビル
　積水ハウスは8日、品川のソニー本社跡地の再開発計画を発表した。総事業費約1500億円を投じ、低層オフィスビルを建設する。土地取得費用がかさむ都心の大規模物件で開発業者が高さを自主規制する珍しいケースとなる。保有権は最終的にファンド等に売却する見通しで3割以上の利ざやを見込む。

　同社が開発するソニー本社跡地（東京・品川）は低層の住宅地や庭園に囲まれる。新幹線「のぞみ」が停車する品川駅まで徒歩10分圏内で、羽田空港へも車で20分程度。同社は建設するビルを10階程度と低層にすることで周囲の景観を守り、物件価値を高め投資回収を図る。

[1月9日/日経産業新聞]都心の少量高級路線への回帰ですね。
広尾ＧＨのように富裕層向けの商売です。
羽田の国際化もありアジアの金持ちが買いにきそうです。

＞45
海外はパリに４年、香港に３年、ロスに５年くらいいましたがw
パリではヌイイ、香港では天后、ロスではパサディナに住んでました。

パリではワンルームですがマンション買ったりもしてます。
不動産もフランも安い時に売っちゃいましたけど。

チャイナ・マネーは本土はよく分らないけど、オーストラリアの華僑の
知り合いは去年日本のマンションを買いましたね。
日本の金持ちとはケタが違うくらい持ってますよ。
どれくらい日本に投資するかはわかりませんが。

株も不動産も昨夏までの流れとは状況が違ってきているのは皆さん肌で感じているでしょ。欧米のみならず中国も華南地域では既に不動産価格の下落が始まっている様子。また地上げ防止策も中国では施行されるので投機不動産の手仕舞いも加速し、上海・北京なども今年は下落に向かうでしょう。国内についてはここまでREITが割安になってもなぜ買われないの？アラブや中華マネーが入ってきて日本の不動産を買い漁ってもいいのに山の手線内の都内数区しか完売していないよね。買って魅力あれば投機資金も入ってくるけど地価の上昇や不動産投資利回りが将来的に期待できなければ内も外からも金は入ってこないよ。地価はデベがコントロールしているなどと言っていた方がいましたが、そうでしょうか。株も不動産も景気(金の流れ)で動くものではないかと思います。世界的に下降局面に入ってきていますが、それ以上に日本の存在感が薄れている中、経済も不動産価値も当面は弱含みと見るのが正しいのではないでしょうか。

４６さん

パリも借地権ですか？
期間は何年ぐらいですか？

固定資産税は高くないんですか？

私はロンドンの不動産で大もうけしましたよ。
10年くらい前ですが、約£200,000で買ったMarble Arch駅から徒歩5分の物件に5年ほど住み
約£250,000で売却しました。£が対円で160円→230円に上昇したので、損益は下記のとおり。

購入時　£200,000　×　@160 = 32,000,000円
売却時　£250,000　×　@230 = 57,500,000円 　損益25,500,000円のプラス

もうこのような恩恵（不動産バブルと円安）に恵まれることはないと思いますが、世界の
景気動向によって個人レベルの収支が大きく変わることを教訓として得ました。

くれぐれも世界の市場動向を研究して、「高値掴み」の愚は避けましょう。

４９さん

分かるよ

オイラは去年それを読んでビル売却して上手いことやった。
税金前一億円ほど儲かった。

しかし株で一千万やられている。
しかたないとはいえ良い事ばかり続かない

アメリカの消費者マインド冷え込むのは間違いない
ダウ一万割れは間違えないだろう。
ニューエコノミー論も影を潜める

日本もつられて下がるそして三角合併で外資の子会社化されるだろう。

ソニー(既に外資)しかり日清はロックオンされているしトヨタも狙われている。

不動産も国際的な知名度ある都心だからこそ価値があるのではと考えたくなる。

地方は難しい

東証REIT指数が1年3ヶ月ぶりに1700割れしましたね。
今後は1800を強烈なレジスタンス（上値抵抗線）にして下落を続けるでしょう。
来週のCitiやMerrillの決算発表をきっかけに世界の景況感はますます悪化し、
REITは1500割れし、1000のサイコロジカルサポートライン（心理的下値支持線）
を目指す展開となります。
中小デベのマンション投売りはもう始っています。さっきも某デベ（メジャー7）から
3月竣工都内物件の「１割程度の値引き」を電話で提示されました。昨年10月頃MRに行った
時は強気で、「ウチは値引きは一切しません」てなことを言っていたのを思い出して
笑い出してしまいました。

>>47
住宅地価、それも東京圏に限った固有の話なら、

①今後の供給余地　と
②一次取得者の住宅取得意欲と
③既存の賃貸の質

できまる話。

人口の都市集中があるから、都会の地価が上がって、
若者がいなくなった地方の市町村は地価が
下がり続ける。

地価は、たしかに経済活動の成績表のような一面があるが
それは、世界水準の相対評価ではなく
、単にローカルな経済問題にすぎない。
住宅地価の問題とはいいながら、影響があるのは年間
９万件弱、２．５兆円程度の市場だけだ。

逆にいえば、日本中が不景気でもパチンコ屋の売上げが
３兆円を維持するのと同程度のスケールの話だ。


一方、収益不動産の時価は７０兆円あるが、これは景気の流れで
売られたりするし、価格の変動も出てこよう。
都心住宅地価が上がったのは、ファンドがつり上げたという
よりも、商業地住宅地混在のエリアの渋谷区・港区などで
住宅価格が高騰したというだけの話だ。


個別の商業不動産や更地は投機による転売で微妙な値動きをするだろう。
住宅ローンを組んで買うマンションは人の所有欲や見得が絡む
悲しいほどに単純な世界。


もちろん景気が下向けば、東京の住宅地価は横ばいになる。
バブル崩壊時、商業地は一気に下落し、住宅地は緩やかに
落ちたことを思い出そう。

住宅を求めるニーズが実需である限り、景気の後退で
マンションを売って賃貸に入るとか、都心を捨てて郊外に
出て、浮いた金を生活費に廻す・・・というふうにはならない。

人間一度あげたら生活レベルをさげたがらいものだ。

景気後退で家を売るような家計は東京２３区にマンションを買える
レベルでどれだけいるかということだ。
ただし、今は庶民が背伸びして２３区に住もうとしているから警鐘を
ならしている向きもある。
先々金利や税負担、介護、教育費がかさむから無理するな。
これが日経ビジネスやダイヤモンドの一貫した主張。

仮にマンション価格が同じでも、千葉郊外と文京区では明らかに
生活費の負担が大きい。
ローン破綻を警告しても耳を貸さないから暴落説を流して牽制しているのかも。

持てる層は、下がってもこまらない。


すぐ使える土地がない。広い土地は道をつけないと
使い物にならない。道路を都市計画の手続きや
公聴会で２年以上の年月を得る。区画整理事業で
地権者がいたら１０年がかり。

以前なら、不況で企業が手放す広い土地は豊富にあった。
でも、よく考えてほしい。

１９９１年から２００２年の間
景気はどうだったのか。
企業が無駄な土地を売って従業員もリストラしてきた結果、
業績が上向いたのではなかったか。

その間、土地を売った町工場などの中小企業は
ことごとく廃業しているわけだ。

デベが、土地を仕込めなくなったのは、デベの数が多すぎて
土地が少ない結果ではないのか？

デベの土地漁りは、２年後３年後の住宅困窮者とマンションの
関係の縮図だと思う。
マスコミは訳知り顔で経済分析や有識者のデータ並べて、地価が
調整局面というだろうが、
何時の世も、経済弱者にサプライズをかまさないように、不安と反対の
ことを言い続ける。持たざるものが聞かされる安堵の学説は、
将来の苦境の予防注射にすぎない。

だって経済不況で給与が１０％減ったら一番困るのは持たざる若年層。
景気が悪くなって、家賃が値上がりするとは夢にも思っていない
だろう。

持てる者には、別ルートで情報が流れている。週刊誌で得られる情報と
富裕層が読むニューズレターの内容が同じなら週刊誌も大したものだと
いうべきだろう。
持たざるものにとって、いつだって地価暴落説が必要なのだと思う。

２年後少しも下がらないと知って、おかしいと思う人はいない、経済がここまで
低迷し株が下がったにも関わらず地価がさがらなかったというのは、よっぽどの
ことだとはじめてあきらめて高値を受け入れるのだ。

忘れてませんか？
マンションは「買えない」の他に「買わない」という選択肢もあることを。

買わないほうが、いいですよ。私は買うのを勧めていないｗ
買いたくないのなら、あえて言う必要もないくらいです。

買いたいけど買わないのでなく、最初からマンションに３桁の自己資金をつぎ込むのが
バカバカしいがら、ご自身で買う水準を決めているのでしょう。

まさか地価が豊島園の波のプールのように振幅するものとお考えで
底値を狙うわけじゃないですよね。

今後の上昇はあっても２％くらい。買わなくていいでしょう。
ただ、高値か底値なんて、あとから見ないとわからない。品薄は上昇基調の
なによりの証拠なんですがねぇ

とはいえ、いつまでも土地不足とか行ってられないから、今後は新宿区あたりの
印刷屋の老朽ビルとかのコンバージョンとかロンドン並にでてくるかもしれません。

単純いまの流れがいったりきたりみたいなことはないと思う。

忘れてませんか？
マンションを「買えない」場合でも「買わない」という方便で自己正当化できることを。

大久保と東中野の途中にある廃屋みたいなラブホテル。アレをワンルームにコンバージョン
したらいいかもしれない。それとももう地上げが入っているのかな。

デベ工作員どの
ところで、あなた様が今まで見てきた中で、これは素晴らしいと思った物件はありますか？

既存ビルをコンバージョンすると容積割り増しで増築が可能とか、
割り増し容積を隣のビルに売れるとかできたら、オフィスの二次空室や
三次空室を住宅に転用できるのにね。
その一方で都心部で、古いマンションの事務所使用が増えるから、中古の供給が滞るんだね。

実際、オフィスをマンションに転用するなら、廊下階段面積は不算入で
屋上にペントハウスくらい増築できそうかもね。

>>58
自分が手の届かないもので、これは凄いというのはいくらもありますよ。
赤坂なんたらタワーなんて、完成後にみてすごいと思ったですし、
恵比寿南のなんたら恵比寿の丘は、ある意味理想ですよね。
https://www.e-mansion.co.jp/hokanko/shintikutyuuko_1974.html
http://www.jnet-work.co.jp/recommend/2006/11/post_150.html
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank22c.cfm


まぁ、いままで買ったマンションは、みんなすばらしかったですけどね。

これって、好きな女優のタイプというのと好きな女のタイプというのの違い
ににてますね。

ファンドの動きは気候変動を考慮しているのか？
「人はパンのみに生きるにあらず」という格言にある、パンを作る小麦の価格が高値推移。バイオエタノールの原料が投機対象になることはわかるが、需給関係正常なのに高騰。
「有事の金」という言葉があるが、戦争もないのに、なぜ金価格が上昇するのだろうか？
原油は１国とヘッジファンドの関与と推測する。中東は、石油ショックのとき、原油供給削減→世界インフレ→輸入工業製品の高価格→国内インフレ→ＯＰＥＣ生産調整で、１回学んでいるので、投機はしないだろう（と信じる）。中国は石油輸入国。
インフレと東京マンション価格の相関図。投機は実需の上に載っているので、消費性向が減ると投機先は他の対象に移るだろうが、そうなると、値崩れしてきて、本当に住みたい人は買えるなら買うべき。サブ問題で大損している人もたくさんいる一方、予測できた人は・・・。
先週のフジテレビ朝の放送で、お台場に本社があるにもかかわらず、湾岸地域は水が・・・。別の複数のテレビ番組では、沖縄のサンゴ礁がほぼ壊滅して、海温上昇のため大阪湾沖にサンゴがあるとのこと。
とりあえず、家庭の不必要な電気ガスは消すということにしてください。

>>61

思い返せば、　日立の「白くまくん」というネーミングの
エアコン。
インバータ省エネ効果で北極の氷を溶かさない意図でつけたとしたらすごいね。

でもその割りには、この絵では氷がなくなったあとも元気みたいだね。

http://kadenfan.hitachi.co.jp/ra/shirokuma/

最新号のAERAによると、とうとう東京の地価が下がり始めたらしい。
昨年10月以降の地価変動率を都内51カ所で調査
上がったところ・・・矢来町、大山町、鷹番、西馬込など9カ所のみ
下がったところ・・・鷺宮、浜田山、久我山、中野、荻窪、常盤台、成増ほか
その他は3Aも含めて横ばい
千葉、埼玉、神奈川含めて東京圏の地価全体で0.4%値下がり
立ち読みしただけなので、細かいところは間違ってるかもしれないが、
だいたいこんな感じ。

素材関連部材は4月1日〜値上げ再交渉を只今、顧客先とネゴ中です。
値上げ幅打ち出しは10〜15% up。多分、10%ぐらいで交渉決着すると思われる。
当分は素材関連はこの基調が続きます。価格が下落気味になれば生産調整を行う予定。

調査なんて、やり方次第で好きな結果を出せるからね。
その結果を更に、好きに解釈できるわけだし。

私の予想では
バンカメ・シティ・メリル辺りはサウジ王子から５％出資してもらってもサブプラ損失の穴埋めに足りないから公的資金注入してもらわないと無理だね

今朝の日経新聞に挟まってた広告で中古住宅の価格を見ると明らかに値段下がってる気がする。去年のゴールデンウィークあたりに新築マンションを都内で探してた人だったら『げげっ、高い』という感想は絶対に持たないと思うよ。ちなみに、ＫＥ●コーポレーションの広告だったんだけど。

>「有事の金」という言葉があるが、戦争もないのに、なぜ金価格が上昇するのだろうか？

総合的に判断して、最も投資に適した対象だからだよ。
少なくとも、不動産よりはね。
石油に代わる代替エネルギーは、コストを無視すればいくらでも代わりがあるけど、
希少マテリアルは、代わりになるものがないからね。
工業製品への需要が急増しているにも関わらず、
生産量、埋蔵量も限られているのだから、これから奪い合いになる。
それを見越しての投機資金の流入が続いた金は
ちょっと前まで６００ドル台だったのに、あっという間に９００ドル目前。
おそらく、長期的に見て、２０００ドルまでいくと思うよ。

=>最新号のAERAによると、とうとう東京の地価が下がり始めたらしい。

投資物件はこれから売り逃げ（売り急ぎ）でしょうか...？ 下落トレンドに入ると下げ足は速そうですね。

＞おそらく、長期的に見て、２０００ドルまでいくと思うよ。
おそらくとか長期的とか　思うよとか、曖昧で無駄なコメントだな。
ジムロジャーズばりに精緻なホームワークの結果ならいざ知らず。

>>65
確かにそう。
しかし、調査したのは野村不動産アーバンネットなので、
富士見、五反田、武蔵小金井、練馬、神山町、千歳船橋などは、下がっているのに
横ばいとした可能性が高いです。

>>70
あらあら、投機資金の流れを完全に見切れるとでも思ってるのだろうか。
というより、不動産に投資する凡才の遠吠えと理解しておくよ。

上がったところが城南に集中し、
下がったところが城西、城北に集中している件について。