23区内の新築マンション価格動向（その21）

真の都心を基点に、「の」の字形に地価が上昇していくって仮説をしてた人が居たけど、
ちょうど今その逆転現象が起きているのでは。
終筆から起筆に向かって価格下落の波が逆流しつつある。
どうも足立などでは決壊水没が始まった世ですしね。

>201
よく見てよ。苦労して描いたんだから。大体今回の下落（不人気）は
のの字の隙間部分か外側ｗ

１９９さん
いつから低層マンションより高層マンションのほうがいいなんてまったく誤解しています。高層マンションは見晴らしがいいと思っているのでしょうか。たしかに高額物件のところは荘かもしれませんが低額の下のほうはそうとは限りません。また工業地帯などですから周囲の建物も同じく高層になるかもしれません。それにいろいろ制限があると思います。たとえばベランダなど。低層マンションのほうが地価の影響を受けやすいでしょう。しかし緑を取り入れて借景を入れているマンションが増え始めています。高層ではできないことです。また戸建のよさもわかっていないようなきがします。自分の庭があったりソーラを発電もできるしなかなかいいですよ。とくに屋上緑化はとてもいいです。

１９９は、高層マンションを節税で買う高額所得者のお話をしてます

タワマン低層階は視野に入ってないと思いますよ。
私も読んでなるほどと思いました。

「上層階は日当たり、低層階は緑が楽しめる」
どこかの販売マニュアルに書いてありそう。

いってみればタワマンの低層なんて土台みたいなものでしょ。
シイタケの軸も一応食べられマス、みたいな感覚。
周りにマンション林立したらそれこそ谷底に住むようなもの。
むしろ一階だったら、庭とか付加価値がついてる場合もありますけどね。

>>206
そこまで言うと顰蹙もんだよ。
昔、「タワーの低層階は城の石垣みたいなもんだ」とか言って
後までストーカーに追い回された人がいる。

戸建に限らずマンションもそうだと思いますが初めて家を買うときは理想を抱きすぎるんですよね。しかし実際に住むと理想はあくまでも理想であって生活は違うんですよね。注文住宅でもほとんどの人がそうです。５年ほど過ぎれば注文住宅でもしゃれたものではなく単なる住むためのものになってしまう。今わくわくして入居を待っている人もいると思います。しかし５年も過ぎればわくわくがなく単に生活していると感じるようになると思います。それが普通なんですから。多分ブランドの商品を買ったときと同じじゃないでしょうか。その時だけで結局別のものにまた目がいってしまう。どんなところでも家は住むためのものであることを忘れないほうがいいかもしれません。家を買ってもローンをしている限り自分のものではなく金融機関のものであることをお忘れなく。

かといって、あわてて繰り上げ返済しないことです。
インフレがはじまるのなら、借金も資産のうちですから。
そのそも収入が安定していて信用があるからそれだけのローンが組めたわけです。
資産＝資本＋負債

>>207さん

だけど、業者自体がそういう売りかたしてるわけですし。価格面でも何でも。
展望室つくったりして納得してもらおうって物件もありますが。
物件の絶対額が安いということは、それだけ買える人が多いわけで、
人気という面では結構早くに売れる傾向がありますね。

都心のタワマン買う人ってたいていキャッシュじゃないの！？
たとえローン組んでもせいぜい物件の30％以内。
頭金10％用意して35年ローン組むんだったら誰でも都心のタワマン買えるわな！！

タワマンは下と上から売れていくと言いますからね。
下は下で安くてオイシイ。投資で買うなら一番下か一番上でないと割が合わない。

>No.156 by 匿名さん　2008/01/13(日) 14:53
>
>シェルゼ砧だっけ？もずいぶん値下げしたね。
>当初坪400超から、今は坪250くらい？
>
>世田谷区駅遠物件は悲惨ですね。
>
>だまされて買わないほうがいいよ。
>今年から2010年にかけて、まだまだ
>東証1部上場企業の社有地が売りに出される
>予定だと聞いていますから。
>
>駅近優良物件が適正価格で出てきます。


東証1部上場企業とはどこですか？
それは1社ですか？複数ですか？
情報ソースはどこですか？
重要な資産の売却は取引所の定める株価形成にかかる「重要事実」、つまり「インサイダー情報」ですが、なぜそのようなインサイダー情報を貴殿は入手できたのですか？
また、なぜそのようなインサイダー情報をネット掲示板で晒しているのですか？

>>208
恋愛に限らずお見合いでもそうだと思いますが
初めて結婚するときは理想を抱きすぎるんですよね。
しかし実際に暮らすと理想はあくまでも理想であって生活は
違うんですよね。
熱烈な恋愛でもほとんどの人がそうです。５年ほど過ぎれば
最愛の人でもしゃれたものではなく単なるルームメイトになって
しまう。
今わくわくして入居を待っている人もいると思います。しかし
５年も過ぎればわくわくがなく単に生活していると感じるように
なると思います。それが普通なんですから。
多分ブランドの商品を買ったときと同じじゃないでしょうか。
その時だけで結局別の人にまた目がいってしまう。
どんなかたちでも結婚は家庭を持つための手段であることを
忘れないほうがいいかもしれません。

・・・って言ってるのと同じかな。

失敗したら再婚すればいいし

家は３度住み替えてはじめて理想にめぐり合えるともいう。

×今わくわくして入居を
○今わくわくして入籍を　　スマソ

ブランドって長く愛せる魅力だと思うけど。

好きなブランドは大事に使うし、造りも品質もデザインもいいから
５年じゃ飽きない。

ていうか、同じブランドを１０年以上愛用するし
結局飽きないことが価値
みたいなとこってあるんじゃないかな。

マンションも今は代わり映えしない物件ばかりだけど
自分の趣味や利便にあった物件ってきっとあるんだよね。

マンデベ仕入れ担当から聞いたってことじゃないの？
そんなに取り乱さなくても（W

低層マンションは全部石垣みたいなもんだから、売れるはずもない分けだ。

軒並み業績がいい今売るかな？
保有していても、おそらく今は売るタイミングではないところが多いと思うよ。
それに、タワマンが立つような大規模な地面はそうは残っていないのでは？
都心だと、超高級低層かタワマンじゃなきゃ売れんし旨味もないだろう。

土地情報はゼネコン筋でしょう。
２０１０年の入札でよかったら公務員社宅もおそらく
売りに出sるでしょうね。

ゼロってことはない。
でも２３区で３万戸というかつての水準にはとてもおよばない。

内陸で２００戸も建つ敷地は、そうそう多くない。湾岸の１０００戸級がないと
安くもならないし量もふえません。

相場を下げるちからは、ボリュームです。湾岸が安売りしたから、世田谷も文京も
かなり利益率をさげて２６０万だの２８０万だので出してきたのが２００３年頃。

>>218
石垣なみのアタマだ

>>219
世田谷区が崩落間近で心配ですが業者の皆さんが頑張って物件供給を抑えて、時間を掛けて売って行けばこの危機は乗り越えますでしょうか？

>>222
世田谷区の新築マンションのここ２０年の底値って坪単価でいくらぐらいか
ご存知ですか？

国有地あまってるでしょ
独立行政法人改革も進まざろうえない

不動産屋に言わせると
株価のようにPBRやPERで計る指標がないから
おれたちのような存在が必要らいしが、
それだけ恣意的なバイアスを乗っける余地があるのも事実

でなきゃ、こんな醜い都市になる理由がみあたらない

企業にとっての土地保有の意味が全くかわったから。

時価会計の前は、儲かりすぎたときには社員に還元するより土地買って内部留保、
値上がりしても簿価のままおいておいて、
経営に失敗したときは含み益を実現益にしてお化粧。
よく言えば安定、悪く言えば経営責任回避のツールだったわけです。

しかし時価会計が導入され、土地も時々の価格で把握されるようになった。
そうすると今度は値上がりの無いような土地を抱え込んでることが、
資産の有効活用が出来ていないという評価につながって、
経営者の資質を問う事態につながりかねない。値下がりなら無論。

企業の土地放出は単なる需給の問題ではなく、
無駄な土地を持つことが経営上リスクになったという本質を捉えないと見誤る。

しかし、その場合、自社もしくは自社が絡んだ事業になる例がほとんどではなかな？
都心の場合、マンションじゃなくてファンド需要にも有利なオフィスビル主体になどになるなど。

>>222
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

今期追加が多少あっても最盛期の６分の１以下の供給量
契約率も６６％で今年度はまぁまぁ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
それにつけても、東京カンテイさん。過去の契約率で１００に満たないのは
年度末過ぎたらカウントしないって意味？
それだと年度末の売り出しが多い区は、契約率下がったままだねｗ

減損会計
土地や工場など事業用の固定資産の価値が下がった場合に、
損失処理を義務づける会計処理

リスクとインセンティブを考えれば結果は自ずとってことね

個人的な主観で言うと、今はまだ不動産の値下がりの実感はありませんが、サブプライムはまさに米国の不動産暴落であり、日本では銀行よりもReitが大きな影響を受けるのは自明でしょう。昨年末はドイツのB○Wが日本で1日に2000台も登録して、それが自社登録だったそうで、、、とあるセールスマンも言ってましたが、これから不動産も投げるようになるんでしょう。

東横線は東急8000系が姿を消したから、終わりだな。

日本人ってのは官も民も既得権や規制がやたらと好きだよね。外から見たら手かせ足かせの社会主義っぽい国だから分かりづらいよ。構造改革や規制緩和は後退してきてるし日銀なんかはあってもなくても同じような存在感...。まずは役人の数を減らす前に全国的に議員を半減させてスピード感ある議会運営を期待したいものです。

また地域格差なんてあるのが当たり前、無理に地方へ回したって使われない道路や無駄な箱物に化けてしまうだけ。リーマンの所得税大幅に減らして消費税増やし、それを年金に回して国民に安心感を与えるのが先決。道路や新幹線などはもう作らなくてもいいから高速道路を無料化したり電車やタクシー料金を下げて人・物の動きを活性化させれば地方も含めて国の経済は潤うよ。
...というような事が出来なければ日本は隅に追いやられる、経済縮小していく国の不動産なんかは上がるはずがない。小泉さんにでも再登場してもらいますか。

皆さん今の日本をどのように感じていますか？日本は魅力ある国でしょうか。オイルマネーを期待して大手首脳はアラブ詣でをしていますが、結果や如何。

>>231 マルチうざっ！

「経済縮小していく国の不動産なんかは上がるはずがない。」だけでいいんじゃね？

チンパンジーってのはオスもメスもリンゴやバナナがやたらと好きだよね。
外から見たら手かせ足かせのサーカスっぽい飼育だから分かりづらいよ。
志村動物園や動物奇想天外は視聴率後退してきてるし上野動物園なんか
はあってもなくても同じような存在感...。
まずは動物の餌を減らす前に全国的に飼育係を倍増させて創造性豊かな
運営を期待したいものです。

また地域格差なんてあるのが当たり前、無理に地方へ回したって使われない
餌代や無駄な餌箱に化けてしまうだけ。
リーマンの所得税大幅に減らして消費税増やし、それをマイルに回して
国民に航空券を与えるのが先決。
道路や新幹線などはもう作らなくてもいいから航空運賃を無料化したり
電車やタクシー料金を下げて人・物の動きを旭川にむけさせれば
札幌も含めて北海道の経済は潤うよ。
...というような事が出来なければチンパンジーは隅に追いやられる、
規模縮小していく動物園の売り上げなんかは上がるはずがない。
パン君にでも登場してもらいますか。

皆さん今のチンパンジーをどのように感じていますか？チンパンジーは魅力ある動物でしょうか。
オイルマネーを期待して大手首脳はアラブ詣でをしていますが、アラブにチンパンジーが
救えるのでしょうか。

・・・というくらいスレタイからずれてます。

そうじゃないでしょ

多くの識者が指摘するように「日本は世界でまれにみる債権大国」

ただし、お父さんがお人よしで他人に貸まくり
家族は貧しい暮らしを強いられる変な国

というだけでしょ。

２３３
面白い表現だね。悪くない

下がったとか下がるって言う人が出てくるが、実感まったくない。
２３区のどこの話ですか。
政府の景気は緩やかに回復しているって発表より実感がもてないです。

上を見ないで下をみはじめたってことでしょう。

デベロッパーとの根競べをやっているつもりが、実は一人相撲
都心は新しい物件の幕があくごとに、坪単価はあがり
一向に下落の気配がなく、せめて劣位の郊外や都内の駅遠物件を
くさしてきたら、なんだか中堅以下が崩れてきた様子

やっと一矢報いるチャンス・・ってそりゃ目標下げすぎでないですか？
って、安くなったらとびついたんでは、下落論者の信念にもとる

ここは、駅近で都心に近く好みにあう物件が安値で出るまで
買わないというのが言動一致、男の生きる道・・・違いますかね。

下から崩れても意味ないってことわかっていて言ってる。

下が値崩れ支えているのでなく、下が先走ってこけている。
まさに二極化のハザマが敗北する構図。それだけの話。

>>235

地価が下がっても、マンションはすぐ下がらない。
あと1年くらいたては、マンションの値下がりを実感するだろう。

現在分譲中のマンションの土地はデベが競って高値でつかんだもので、
そうそう値下げするわけにもいかない。

ようは消費者がそれらにNOと言えるかどうか。
少なくとも中小の売れ行きの悪い物件は投げ売りを始めるだろう。
不動産下落トレンドのときは、チャレンジ価格や相場以上の物件を
高値で買う人がいなくなり、適正な価格に収斂する。

下落トレンドは早くて3月にははっきりすると思う。

これからデベと消費者との間のチキンレースが始まる。

その「○○には下がる」ってのが、2005年から言われ続けて、その時期に来ても都心に関しては悉く下げてないんだって！！多分今回も日経平均が13000円台で底打ちして上昇し出すと、弱気な雰囲気も少なくなると思うけどね。これから出来るマンションも、素材インフレで安く出来ないだろうし、不利になるならそもそも開発しないだろうから、結局供給が減って価格も下がらない、って感じでしょうな。

>>227
今期追加が多少あっても最盛期の６分の１以下の供給量>
ここが大きなポイントなんですね。

世田谷区の場合、供給量を大きく減らさないと契約率の維持が出来なくなっているのです。
業者もそのあたりは十分に理解しています。
販売数量を増やすには、仕入れ値＝地価を下げるしかないのですが、
これら地域は個人の地主からの土地供給に頼っているところが多く、地方からの上京者の
流入がコンスタントに見込めることを考えれば、下げてまで土地を手放す行動にはつながらない。
すなわち、分譲の供給が減り高値が維持されて、それに代わって賃貸アパートが増えて行く。
そのようになて行くでしょう。

しかし、地価＝不動産価格は維持できますが、これは将来に大きな問題を残します。
誰の目にも割高であると認識されている不動産を購入するのは、代々地元に住んでいる人
くらいしかいないでしょう。
世田谷区の場合、１５〜２５歳の年齢層が毎年地方から大量に流入し、各世代の人口をほぼ倍に
します。各世代、地元民数＝上京者数になります。
その半分を占める上京者の内、比較的所得の高い層が持ち家を取得し、残りがそのまま賃貸に
なりますが、持ち家取得でそのまま区内に留まる人がほとんどいなくなり、大部分が他の市区
に流出するわけです。
年々賃貸層のレベルが下がり、それが滞留し、治安の悪化を招くでしょう。

ところで、話し変わるけど、
都心3区って、千代田区、港区、中央区ですよね。
中央区でマンションがあるのは、佃勝どきエリアか人形町エリアでしょ。

どう考えても中央区より渋谷区のほうが堅いと思うんですが、
なして世間ではそんなに中央区の評価が高いんですか？

佃勝どきなんて、ある意味湾岸エリアだと思うんですが。

>>240
県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
そこが都心部と大きく異なる点。都心部は幅広く首都圏全域が購入者になる。

ここに来て県境外周区の売れ行きが落ちているのは何故かと言うと、
地元民需要が小さくなっているから。

①ここ数年の安値で、待機組の持ち家取得が進んだ
②続く世代が就職氷河期時代に当たり、正社員率が低く購買力が弱い

結論から言えば、県境外周区はこれから２種類に分かれる
・供給量を減らし、価格を維持するところ
・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ

長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、それは各区のローカル事情、主に賃貸アパート
への需要の大きさ、簡単に言えば若年上京者に人気があるか、で変わってくる。
大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、練馬区、板橋区、足立区等の北部内陸区は
後者の道を選ぶだろう。
さらに将来を見れば、人気の差も縮まって行くだろうが、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。

渋谷は首都機能に乏しいしビジネスの中心ともいえないから、都心とは伍せ
ないよ。それに、オリンピック関係もあって、内陸のものは湾岸方面に移す
方針もあるんよ。NHKとか渋谷近辺で公共性の高いランドマークは、そっちに
移る可能性大。内陸は乱雑で権利関係が入り組んでいて再開発が一苦労なうえ
割高だからでしょ。湾岸住民ではないけど、今後は湾岸や佃勝どきは＊＊に
できないと思うけど。

内陸で条件悪いとこは下がって当然。実際下がってるでしょ。てこ入れする
なら大規模に買い上げて再開発するくらいの発想はないと。ステータス性を除
けば、世田谷・渋谷当たりの多くのエリアの住環境は湾岸や佃勝どきに既に見
劣りするしね。

不動産相場は、人口流入動向と金融行政がその方向性の鍵を握っているわけだから、大量の不良債権が発生し、金融が機能マヒ状態になった90年代のバブル崩壊時の相場を期待することは、ちょっと無理があるのではないかと思います。
どちらかといえば、不良債権がほとんど発生しないレベルでの多少の調整を経て、数ヶ月から２年程度でまた次の上昇局面が訪れると見通すのが無難な見方ではないでしょうか。
てか、物件価格の上昇→賃料の上昇→物件価格の上昇→賃料の上昇といった正常なサイクルが５年単位で進んでいく姿が、人口流入のあるエリアの健全な不動産相場の形成ということになるんじゃない。
日本の場合はどうしても前回のバブル崩壊のインパクトが大きかったので、そのイメージの残像が残りがちなんだろうけど、重ね合わせて考えるのであれば、土地神話のあった昭和40年代、50年代あたりの不動産相場の推移の方が参考になると思いますけどね。
世界中に90年代の日本のような金融行政をやれば、国家の中枢企業をひっくり返すことができるんだとの示唆を与えておいて、再度、それを今回、繰り返すようであれば、頭悪すぎというよりは、悪意の確信犯てことになるよね、さすがに。

中古のチャレンジ価格が減ってきているのは現実としてかなりはっきりしてきましたね。
ずっと見てると価格改定しているものが増加してしるのは明らかだし、出物も湾岸を中心に増加中で
三井のリハウスのサイトなんかみてると、在庫の増加数が凄い。

一方で、いまだに去年の夏ぐらいに強気でつけたチャレンジ価格の物件をいつまでもさらしている売主もまだ少なからずいる。
よって、例えば同じタワマンでも向き、階数、広さ、全てで条件が悪いほうが高い値付けなんていうケースも散見される。
後から出てきたほうが安いからだ。
こういった玉石混交の傾向が現れ始めたこと自体が潮目の変化をうかがわせる。
しばらくはこのような傾向が何となく続いて、3月以降ぐらいに調整の流れは本格化するだろう。

ＮＨＫは築地に移転だよな。

マンションっていうからには当然、住宅地の地価が問題になるよね。
銀座なんかがいくら地価が高いっていってもあれは商業地。

それで、再開発による地価の上昇なんて一過性のものに過ぎないでしょ。
ここ数年の上げトレンドはREIT市場の加熱の他に、丸の内や汐留、六本木と
いった地区の再開発による地価上昇が引っ張った側面もある。

でも現状、また下降トレンドに戻りつつある。
再開発に期待するしか無い地価の維持・上昇なんて、それこそ末期症状。

世田谷は別にして、渋谷区の住宅地の値動きが佃勝どき晴海に劣るとは
考えられないが。まあ、商業地を比べたら確かに中央区は強いと思う。

>246

それって人口が増えていて、家族主義の時代の話ではないのですか？
今はそんな地道な生き方する人いないですよ。

値段が上がるとなればすぐ投機資金が入ってくるし、下がると思えば
すぐに逃げる。

この掲示板によく漸増という表現で不動産価格を表す人がいるけど、
それは日本が世界から見放されて、東京がただの田舎都市になってしまい、
土地価格も大暴落した後の話でしょ。

東京は残念ながら世界経済と密接に結びついています。

今は不動産は下落。それは城南などの中心部においてもです。
不動産会社の社長さんもそうコメントしています。
http://www.kabujouhou.com/link/200305sp1.php?boardno=154631

>>250
割高な城南の地価が下がっていくとの分析ですか。
野村のＤＡＴＡとも一致しますね。
確かに大量の端切れ土地がマーケットにさらし者になっています。
この価格じゃ実需はゼロか・・ミニ戸ブームもはるか昔の話になりました。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

金融の人間は大なり小なりたとえ支店のセールスと言えども相場に触れている商売なのでわかると思うのだが。
金の流れをしっかりと押さえなさい。
ノックインが１４０００円台前半から下にごろごろしていることなど、とっくに織り込み済みだ。くだらん。
ブラック・マンデー、ブラジル・アルゼンチン危機、ロシア危機、ＬＴＣＭ危機を経験していない若造はもっと勉強したほうがいい。

REITが相場を引き上げた、そしてREIT資金が引きあがる、不動産価格の下落、と連想している向きが多いが、数値で持って示してもらいたいものだ。動いたあるいはこれから動く資金量を把握しているのか？
一定の品質を持つオフィスビルへのニーズは引き続き強い。また、REIT保有マンションも同様。
投資利回りからみて所詮レンジで収まるのが金融商品だ。
また、これからは２極化。その結果、クオリティの低い物件、業者が駆逐されるのも自然の摂理。
それに手を出す投資家はご愁傷様であり、実需ならそれはそれで各自のリスクでわかっていればすむこと。外野が騒ぐことでもない。
自分の金のことを考えている人は思慮深いものだ。

>>185
>>193
だれも正確な解答ができないようなので答え言っちゃいます。
ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件比率から分かることは

①中央線沿線の人気がなくなっていること
新宿区１４件中５件３６％、中野区１１件中６件５５％、杉並区２４件中１０件４２％
②都心部もワンルームタイプは不調（完成売りが多いからかも？）
中央区６件中３件５０％、台東区６件中３件５０％
③総じて県境外周区は不調だが価格を抑えているところは健闘
葛飾区２０件中３件１５％、江戸川区２５件中３件１２％

>>250
株屋の新聞から引用されてもねぇ

「不動産会社の社長」ってよく読めばジャスダックから去年二部上場した
ばかりのインテリックスじゃないの。
鑑定士抱えた内装業者みたいな会社だよ。
http://www.intellex.co.jp/company/index.html
インテリックスって、リノベーション、つまり中古市場で再生して売る事業
がメイン。

地価が下がるから新築買わないで中古リノベをしなさいと言う営業上の
トークと疑うのが普通だ。

これが三井不動産の社長が言っているなら信憑性もあろうが・・・。

254さん
確か三井不動産の社長が「首都圏の地価は現在『踊り場』におり、一部では下落が見られる」と
数ヶ月前にコメントしていましたよ。

まったくその通りなんだよ。でもさ「踊り場」って登ってきて、また下がる
ってもんじゃない。そりゃ「天井」だよね。

①２３区の全体トレンドは「下落」でなく「横ばい」

重要なのは、全体トレンドだ。
局地的な投機的値動きの調整や業界淘汰での一部の値下げを見て
全体の下がる予兆とはいいきれまい。

都心の不動産が外資ファンドの引き上げで暴落すると言っていたはずが
ここまできても一向にその気配がない。
仕方ないから、下のほうからネタ探しか。

②横ばいとは、物件ごとには振り分けの動き

以前、底値が坪単価２５０万に至らなかったエリアは今後それ以上は
上がらず、底値が２５０万をきらなかったエリアは上昇する。
という二極化論を言ったことがある。
以来「お得意の二極化論か」と揶揄された。実際に所得統計など
みれば所得の分布はふた瘤ラクダ。明白な二極化だ。
なにしろかつての平均値７００万円という層が大きく凹んでいる。

国民生活基礎調査平成１８年度をみても、１０００万以上の所得層の
山がロングテールとして長く伸びているのがわかる。
１０００万以上を合計して１２．８％
２０００万以上は１．２％もいる。
富裕層マーケティングなるものが言われ、専門誌まで出ているわけだ。
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa06/images/2-1a.g...

③同じ区でも価格差は広がる

野沢３丁目だの上用賀６丁目だとか私鉄の中間点で最も不便な場所
世田谷でも給田、烏山は、もともと最安値のエリアだ

業界淘汰の一部の値下げ→充分下がる予兆だよ。

局所的だろうが何だろうが、大きく下げたものがあれば、
消費者心理としては、割高な物は買わなくなる傾向を生む。
割高を買う心理というのは、将来上がり続けるだろう読みがあってこそ
買うというものだ。富裕層ほど相場に敏感。

そうすると、後はスパイラル的に下落トレンドが形成されていくのだよ。

既にYAHOOの中古チャレンジ価格が、かなり下落傾向にあるのが読み取れる。

だから、スタンスの問題。都心周辺は元来、サラリーマンの一次取得の上限を
超える２５０万以上の坪単価のエリア。

湾岸タワーという①土地代　②容積緩和　③２００３年問題以降のゼネコンの
受注競争による安値請負　④大手ゼネコンの一括発注による資材ディスカウント
などもろもろの要因で平均坪単価が１割以上下がった。
タワーマンションの場合平均坪単価以外に、低層階プレミアム、方位プレミアム
で「割り勘勝ち効果」が加わり、異常な安値感を醸し出した。

相対価値として底値時期に２５０万という場所は、高額所得者もしくはすでに
不動産を保有している層が売買するエリア。

逆に城東、川崎・横浜の東京近接区は２５０万が上限になる可能性が
ある。
再開発での利便線の急変や新線などの交通条件の急変などエリアに
よって一概に言えない部分はあるが

だったら長期で下落じゃないか・・と言われそうだが、政府が近々発表する
経済政策ヴィジョンの中でも２％の経済成長（というか端的に言えばインフレ）
を想定した話になっているように、アジア諸外国の安価な製品で支え
られた消費者物価が、今後サービスの人件費の上昇や原油・穀物などの
コスト要因から上昇しはじめる。
おそらく、３年〜５年は急激な変化はないにしろ１０年の長期でみたら
インフレは避けられない。財政赤字・金利・消費税さまざまな要員を加味しても
住宅取得に将来明るい材料は少ないだろう。

買わないから下がるという人は、もう一度所得分布を見てほしい。
このなかの４００万以下の多くは６５歳以上の年金生活者。
これを除けば、勤労者の所得の二極化はなお一層明白になるのではないか。

自分がいる世界、ねらう価格帯、場所によって考え方は違う。
港区に坪２００万以下で物件ねらうというのは無理だが、今坪２５０万のエリアが
２００万にはなるだろう。

>消費者心理としては、割高な物は買わなくなる傾向を生む

２年前までの安値覚えでそれは消費者心理に織り込まれてきた
そのなかでここまで売れてきたことが驚異だ。
需要が底堅いと読むべき。

自分の検討物件より上位の物件が下落すれば、貴兄のいう消費者心理が
はたらくが、都内上位物件を検討している人が練馬の中古タワーが
下がって心が動くとは思えないがどうだろう。

消費者が一枚岩というのは、それこそ過去の大衆社会の思い込みなのでは
ないだろうか。
階層消費の時代、高いから買う・・という異常？行動が出てくるもの
金銭感覚の差違。それはここのローン板のスレでもよくでてくるし
ここにもおフランス帰りの投資家さんがいらっしゃる。

それじゃどうするかという話になるが、
前スレで値下がり保険という提案をしたが、ウケなかった。
今回は、住宅購入組合という提案をする。
ここに５人のマンション購入希望者がいる。
それぞれ、
今年買う人、来年買う人、３年後・・５年後と決めておいて
それぞれローン枠に見合った一定資金をプールする。
２３区平均マンション価格の下落率に応じて最初に買った人
から順に「逸失利益」を補填する。
逆に上がったら、機会損失を補填する。

皆さんは何年目を選ぶ？

ここにきて上がる派のトーンが「まだまだ上がる」から「下がらない」に収斂されてきたのが面白いね
これでNK平均がリバウンドすると またぞろ強気に転じるのだろう
株式市場の動静とマンション相場は無関係な筈なのにね

地価先物市場などがあればいいのだが。それぞれ3年先くらいまでMar,Jun,Sep,Decの限月
があり、首都圏、東京23区、港区、足立区、川崎区なんて商品があったりして。
将来港区の地価が上がると思う人は港区ロング戦略。
港区下落川崎区上昇を予想する人は港区yours、川崎区mineのアビトラージュ戦略。
首都圏地価暴落にかける人は首都圏ショート戦略。

>>261

おもしろいなぁ。２００４年頃は、２００５年３月暴落説に反論して「上がる派」の
急先鋒だったことは認めるけどね。

当時は自説を立証すべく身銭切ってマンション買いましたよ.

２００５年、２００６年と下落派の論客相手に、不動産証券化だとかリートの仕組みだとか
金融の本もアナリストの本もいっぱい読ませていただいた。面白かった。

あまりに下落論が激しいから、自説を立証すべく２００６年秋に１ＬＤＫ買って
しまいましたよ。
用がないから人に貸してますけど。

あのときの抽選会の異常な盛り上がり。（一期のときは閑古鳥なのに１年でこうも変わるか
という感じでした）
言うだけでは卑怯だから自説通り行動してます。

でもさすが、２００７年に入ってからは、「下がらない」といい続けて横ばいの絵まで
書いて示したら根拠を示せって怒られた。

だって、ここは言葉で書いてもなかなか価格推移想定のイメージがつたわらない
ですからね。

４４１さんとか、インフレやバブル再燃懸念を示す人はいましたけど、
上昇率では意見あってましたね。
年２％程度の上昇。
それって５５００万が５６１０万になる程度なんだけどね。

だいたい、ここの下がる派は、数字がないね。

井上の爺さんみたいに、５年で半値とか２年で２００５年水準までとか具体的な
数字ださなきゃ。

>>262
先物がないけど、更地の先買いはある。ただし流動性がないから
読みがはずれた郊外で中小デベが抱えたまま爆死です。

経験豊富なゴクレは、完成させておそらくは証券化スキーム組んで
両方に走れる構えで、売りしぶり。
満を持して分譲開始。

デベの立場はつねに完売時の商品価格の先物買い。

デベの株やリート買っていた人は、地価高騰のリスクヘッジのつもりだったのが
あてが外れて悪態ついてるのだと思う。

＞流れは下落。これは間違いない。
＞あんた以外は皆、認めてるし数字も出てるよ。

一部はね。
局所見て、全体と思うなかれ。

>サブプライム問題前の予想を外しまくってしばらく消えてたのに

文体かえて書きまくってましたけどきがついてませんでしたｗ

サブプラ語るほどの知識がないから、勉強はしたけど、ていうか公庫の
ステップ返済とサブプライムローンの共通点を言おうとして間違った
ことはあるけど

予想したのは別の長文さんでしたけどね。
でも、不勉強を反省したおかげでサブプライムローンがノンリコで
あることを見つけてきたのは私ですけどねｗ

サブプライムも株価も予想はしませんよ。私はトヨタ７７００円で
買って６０００円で売っちゃう人だから

ほーらどこまで長分さんかわからなくなったでしょ。
それでいいんです。
誰が書いたかでなく　何が書いてあるかです。
論争でなく静かに意見をかたりませんか。
論争には相手の立場の攻撃が大抵含まれる。

ちがいますかね。

>>245
渋谷区は町並みが悪いし、開発余地も無いから将来性は無いと思います。
お金持ちは長期的な投資思考が強いから、もっと別のところ狙いでしょう。
オオバケするようなところ。

>>270

お金持ちはすでに上がったところに住む、でよいのでは？

おお化けする＝今はまだ低評価

です。ビジネスならともかく、住宅に金持ちが穴狙いしてどうする。

>>271
でも町並みが悪すぎると思いませんか？
特に明治通りより西側は、お金持ち仕様ではないと思うけど。
戸建なら違いますがマンションとしては魅力ないでしょう。

今後の動向としては、超都心物件は安定、郊外物件は暴落していくのは
予想がつきますが、そのどちらのエリアにも位置しない２３区内の値動きはどんなものでしょうか？

下がる下がるとは言われるものの、資材高と、デベの土地の高値掴みを考慮すると
売れるために安く、では採算が厳しいと考えられます。とくに城南・城西地区。
ならば高級仕様で差別化、となるのではないかと思うのですが・・・。

それと比較して、城北・城東は２００７年に多く出た、立地のイメージと大きく乖離する
コンセプチュアルな物件の不振の結果から、今後はリーズナブルなマンションへのシフトが
進むと予想されます。
このエリアでは大きく値崩れし、且つ仕様の低い建物がメインになってくるのでしょうか？


そうなると立地のブランド力によって、建設されるマンションの質も大きく差がつく
傾向がはっきりとし、住む街によって、住民のレベルの格差がつき、固定化していく
ということになるのでしょうか・・・？

以上、所感です。

>>242

ここで日経リンク債の説明しても
意味ないでしょう。あなた一言でまとめたつもりかもしれな
いけど言葉足らずもいいとこです。
大体販売サイドの仕事は、組成時にフィー抜いた時点で終わって
ます。組入れオプションはどこかで引き受けてますが、その
プレイヤーが相場全体をいじれるような力はありません。

売り方と買い方の攻防なんてないでしょう。
ナニワ金融道に出てくる先物屋じゃないんだから・・・
書き込み自体がこれに近い考え方だから、仕組み債知らない人の
書き込みだと、書いたんですよ（別の人でしょうが）。
4-5年前に仕組み債＝外資系の相場操縦と何も知らずに騒いだ
マスコミと一緒です。

とにかく！
日経平均の推移にも関係ないし、ましてや23区のマンションの
価格動向には関係ありません。　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

>>273
繰り返しになりますがご参考まで。

県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
そこが都心部と大きく異なる点。都心部は幅広く首都圏全域が購入者になる。
ここに来て県境外周区の売れ行きが落ちているのは何故かと言うと、
地元民需要が小さくなっているから。
①ここ数年の安値で、待機組の持ち家取得が進んだ
②続く世代が就職氷河期時代に当たり、正社員率が低く購買力が弱い
結論から言えば、県境外周区はこれから２種類に分かれる
・供給量を減らし、価格を維持するところ
・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ
長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、それは各区のローカル事情、主に賃貸アパート
への需要の大きさ、簡単に言えば若年上京者に人気があるか、で変わってくる。
大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、練馬区、板橋区、足立区等の北部内陸区は
後者の道を選ぶだろう。
さらに将来を見れば、人気の差も縮まって行くだろうが、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。

そもそも、前のマンション価格上昇は外資＆国内のファンドにより資金の操作のおかけです、やつらは今困っているから手にあるマンションおよデベの株をうらないといけないです、下がるのが現実！！！！

>県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
は〜っ？地元民は土地持ってるから、みんな2世帯住居にしてますけど。
世田谷でも江戸川でもマンション買ってるのは上京組ですが。

>・供給量を減らし、価格を維持するところ
だから、価格を維持する必然性がないよね。

>・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ
ふつうに考えたら嫌でもこっちだろ。まあ積極的に？というのは意味がわからん。
積極的ではないだろ。

>長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、
長期的に見なくても、後者。

>大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、
若年上京者に最も人気があるのが世田谷区なんだが。

>、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。
最後にどさくさにまぎれて変なこと書くな。何の根拠もありません。

面倒だからだれも相手にしなかったけど、ウザイのでもう出てこないでください。

デベ工作員どの=長文さん　は>>263のとおり、2006年秋に1LDK買ったから、
こんなに必死だということが判明しましたね。単なるポジショントークですね。

しかも九段と三越前に投資用ワンルームをお持ちなんでしょう。
サラリーマンが自宅と合わせて4つもマンション持ってたら、そら必死になりますって。

2006年秋は価格が急上昇開始直後ですから、猿でもわかる買い時でしたね。
そりゃあ、みんな飛びつきますわな。私も下がる派ですが、2006年秋の値段を
大きく割り込むとまでは思ってませんからw
私も2006年秋に1LDK申し込みましたが、抽選で外れました。

＞夢は30年後、あなたの子供にでも託せ。

いいことおっしゃいますねぇ。

田舎の親が亡くなって残してくれた地元の賃貸不動産が
値下がりしそうなので処分して子供に引き継ぐ意味で
買った賃貸物件について
見ず知らずの人から、

「サラリーマンが自宅のほかに３室も持って必死だ」とか言われる
筋合いはないですよね。

>>279
ちゃんとした理論的反論しないとバカにされるぞ。

マンション持ってる＝借金抱えて必死

じゃなくて

マンション持ってる＝上がるか下がるかわからない資産もって自己肯定に必死

ってことなのでは？

実需の人には関係ないけどね。まあ、買い替えしにくくなるけどね。

>>272
将来性が無くて、治安が悪い所からは富裕層は逃げ出します。
だから、渋谷区には大きな疑問符がつきます。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

ちみたち、松濤とか神山町とか大山町とか見たことある？

また昔の名前で出ていますかよ。
このスレは将来を語るスレです。
勘違いしないように。

>>287他
どこ区の住人か知らんが
ついに渋谷区にも喧嘩売り出す始末ですか。
明治通りより西側はNGって、松涛も神山も
西原も元代々木もみんな汚い町並みで
お金持ち仕様じゃないってことね。

しかも、治安が悪いってそりゃ
渋谷駅の繁華街があってジャリンコが
闊歩してるんだから当然。
上記の住宅街とは無縁の話で、区単位で
ミソもクソも一緒くたに語る愚かさ。

将来性だのオオバケだの開発余地だの
言ってるところみると、まさか城東のとある
地域の住民だとしたら、
手の付けられない重症だわ、、。
てか文京辺りの住民だとしても渋谷に
喧嘩売るとは十分重症だけど。

Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　ＪＡＰＡＮ
２月号の特集は「ニッポン総プレミアムブーム　その深層と可能性を探る」
だ。
２００８年の市場を探る
Ｐ２０の中山登志朗氏のコメントは面白いからご一読を。

「不動産価格全体の動向を語ること自体、すでにあまり意味をなさなくなっている。」
今までは、いつ買うかが最大の焦点だったが、今後は何を買うかをピンポイントで
見極める能力が求められる。
地価全体としては上昇ポイントが増え、下落ポイントが減少する傾向が続くとみている。
・・・そうだ。
不動産のプレミア物件の話がでていて
千代田富士見の即日完売のはなしと並んで、　宮崎台のグランフォーラムの
販売状況も出ていた。
立地がよければ買うというのでなく、目の肥えた客が満足する物件を提供する
企業だけが伸びる時代とか。

初心者ですみません。
投機でもない限り、購買力が減れば価格は下がる、とシンプルではないのですか？

ちなみにデータを自分の都合の良いように捻じ曲げて解釈する
（都合のいいところだけ取り出す）のはちゃんとした理論ではありません

>宮崎台のグランフォーラムの販売状況

とは、どんなぐあい？

渋谷区の目玉はこれ
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-137yozemi.htm
新宿区の目玉はこれ
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-205mode.htm

>>299
宮崎台駅そばの戸建の面開発分譲。（コスモスが戸建路線変更した中でのフラッグ物件かな？）

7098万〜１億１３９８万までの価格帯１〜５期は完売。最終６期までで全２３８戸
２×４の高額設定物権として注目を集めていた。

>301
これらの目玉がマンションに影響するということですか？

こう言う方向性だってことです。

>地価全体としては上昇ポイントが増え、下落ポイントが減少する傾向が続くとみている。

こいつのデータどんだけ古いんだよ。実際少々ポイントが減り、下落ポイントが増えたじゃねえか。

>千代田富士見の即日完売

あれは確かに立地が良すぎるからな。まあ、買い物件じゃろ。

>宮崎台のグランフォーラムの販売状況も出ていた。

郊外でマンションはもうだめってことでしょ。

>立地がよければ買うというのでなく、目の肥えた客が満足する物件を提供する
>企業だけが伸びる時代とか。

日本のデベロッパーは全滅だな。

目玉にしては小振りだな

>>295
３０代のニューリッチや豊かな層の購買力は落ちてないでしょう？

と書くと、ここでは「思い込み」とか「自分の都合でもの言ってる」って
戦時中の非国民みたいなレッテル貼られます。

宮崎台よく知らないが川崎ですね。
同じ川崎でも田園都市線の方はイメージいいみたいですね。

>>307
それでも周辺の中小ビルに与える影響は大きい。
結構空がでるよ。
その後どんなのが入るかｗ

>地価全体としては上昇ポイントが増え、下落ポイントが減少する傾向が続くとみている

今は下げ圧力のほうが強くて逆ではないかと思うのだが。
ただ全体として、いつまでも上がり続けないように、
いつまでも下がり続けることも無いと考えるのだが。
（アイアムレジェンドみたいに日本人がゼロになるまで減少すれば別だが）

駅近とはいえないが、宮崎台の面開発分譲（NEC中研跡地）は、いいよ。この地域では一見高めに見えるけど、街の整備も仕様・広さともにOK。あんな開発ができるなら、マンションは目じゃないかも。世田谷でもあの手の開発もっとやってくれないかな・・・億超えてもいいよ。

>世田谷でもあの手の開発もっとやってくれないかな・・・億超えてもいいよ。

世田谷ガーデンヒルズ？、２０年後でも億を維持するかも・・・

>>314
これでまた、テーマパーク「おとぎの国」が増えましたw

ろくな物件が無いのに相場見て無理に買ったり転がしてるだけじゃ、
つまんないかな。何年かすれば見向きもされない箱ばっかで商売して
てもなあ。今の日本の縮図で富を生んでる感じが無いよね。
おとぎの国でもありでしょｗ

>>314
ニッチな需要に答えるのも生き残り策の１つ。
県境外周区、郊外は駅近タワマンだけじゃなく、いろいろな工夫が必要。
でも、私鉄支線とか駅遠のミニ戸跡地はどうしようも無いだろうな。
ブームの時に大量に生まれたミニ戸の将来は不安でいっぱい。既に、先輩格の古いミニ戸跡地が
更地で売り出されていますけど、時を追う毎に在庫が増えています。

それから、宮崎台のは、賃貸需要があまりない地域だったのと、企業所有（NEC中研跡地）の土地で
どんな形であれ売る必要があったから、そんな工夫が出てきたと思います。
個人所有だと値段が折り合わなければ売る必要は無いし、独身上京者の賃貸需要が強い地域なら
売らずに賃貸アパートを建てることになる。首都圏は少子化で若年労働者の上京数は増えますし、
所得の二極化で長年賃貸のままの比率が高くなりますから、独身の賃貸者は右肩上がりでしょう。
だから、世田谷区の場合、宮崎台みたいなのは出てこないでしょう。
それに、戸建は値段が高すぎると売れず、さらに郊外にシフトします。
安くて、大規模な宅地開発は郊外のお得意だよね。

ご参考まで、単身者の賃貸が多い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　世田谷区　１１１、３２４戸
２位　杉並区　　１０８、９１６戸
３位　大田区　　　８１、９０７戸
４位　中野区　　　７０、９８８戸
５位　江戸川区　　６８，１９１戸
６位　新宿区　　　６５，４９３戸
７位　板橋区　　　６０，２７９戸

ご参考まで、賃貸に占める単身者の比率が高い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　中野区　８５．８４％
２位　杉並区　８４．５７％
３位　豊島区　７９．２７％
４位　新宿区　７７．４６％
５位　江戸川区　７７．１４％
６位　渋谷区　７６．０６％
７位　文京区　７４．９６％
ちなみに最低は千代田区で４２．８６％
例外はありますが、都心部の比率は概して低いです。
ワンルームの建築で単身者の都心回帰はあるものの、
ストック数が少ないのと、賃料が高いのがまだハードルになっているようです。

東京都の数字ですが、平成１０年（１９９８年）と平成１５年（２００３年）の住宅の所有関係
の数を比較するとおもしろい結果が出ました。
平成１０年７７表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2000/00qyti0510i.htm
平成１５年７９表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2005/tn05qyti0510i.htm
千代田区を中心に時計周りの都心部８区の民営借家は、都心回帰の影響で増えていますが
（最大の増加は港区の９，０３０戸増）、それ以外の区は軒並み減っています。
ここ数年の安値で、賃貸層の持ち家取得が進んだためで、特に世田谷区は３０，３２０戸減、
杉並区は２５，６７０戸減、中野区は１０，０５０戸減と大きく減らしています。
しかし、ここんところの値上がりで持ち家取得が減っていきますから、再び増勢に転ずるでしょう。

東京都賃貸
１９９３年　１７２３４００戸
１９９５年　１８２５０００戸　１０１６００戸増
１９９８年　２０５４２００戸　２２９２００戸増
２００３年　２０１５２００戸　　３９０００戸減

>都心部８区

どんなにひいき目にみたって6区が限界でしょ。
もう都心じゃないよ。
残念ながら。

>>314
田園都市線沿線だからって、
急行・準急の停まらない駅の駅遠のミニ戸、
しかも川崎市内を富裕層が買うかですね。

不動産投資の専門家の間で不動産価格に天井感が広がっていることが
ニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。調査に応じた専門家の
47.6%が「ピークに近い」と回答。「すでにピークに達している」と
「ピークアウトの兆しが見える」を合わせると、75.8%を占めた。

アンケートは2007年10月1日から12日にかけて実施した。
建設・不動産業界で不動産投資にかかわっている103人から回答を得た。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080115AT1D1109K14012008.html

あ、誰かがもう貼ってましたか。

ポジショントークが1/4として、全員でしょ。

だとすれば、今調査すればもっと悪くなっているかと。

確実に去年秋から投資家・レンダー目線は冷えてます。
3末に向けての趨勢の見極めが大変重要な局面です。
売るにも買うにも。

エンドさんはいかがですか？まだ上がるとおっしゃってる？

このレポートを読む限り、中小不動産会社はかなり厳しい状況に追い込まれて来たなと
いうのが感想。痛みを伴う業界再編が今年に行われると想像する。
トリガーを引くのは融資銀行、素材・資材関連販売卸業者などなど。申し訳ないけど
財務状況が危険なサインを示す中小業者には与信管理強化を強固にして対応するであろう。

もちろんその過程において投売りされる物件も出てくると思われるが、その様な物件を
購入するのは素人には無理だと思う。

内需産業を牽引するはずの不動産業界がこの様な状況に陥った責任は行政サイドにもあると
思うが短期的な利益確保に走った業界の体質改善が望まれる。

再編が進む中で、大手・財閥系デベの一人がち状況になるのは明白だ。
財務体力、与信信用度が異なる。供給減がまた加速する・・・・

ああ嫌な時代だな、職人さん、関連産業の皆さんは大変だな。

そうですね。確かに売るにしても区分で一般エンド向けに売り出すことはまずないですので。

明らかに今は業者（ファンド含む）も行政も「やっちゃった」状態です。どうなることやら。

建確、金商法、さぶぷら（貸し「絞り」）の三重苦ですね。上場クラスも含めて各社正念場では。

現場見てる限り「貸し絞り」＆「貸し剥し」でただ事ならぬ雰囲気すら感じられます。どよーん。
どっちに進むのやら。難しい局面です。最大の売り場であり、裏返せば最大の買い場なのかも。

ただ、これはエンドさんのケースには当てはまらないと思います。
基本、買える価格で買えばいい、だけですから。買えない価格になって、売れないのも当然です。

>>元祖はん

この状況を狙っていたのじゃないの（笑
そうだったら混乱に乗じて大儲け？　罪な人だな（苦笑

まあ、資本主義の世界だからしかたがないと言えばそうだが、
自分は虚しく感じてしまう。

村松さんの資料みたけど図表１２のほうが面白い。

私が記者ならこう書くね。

不動産市場、高値だがバブルではないという見方が大勢・ニッセイ基礎研がアンケート

　投資用不動産市場の現状について関係者の大半が「過熱ではあるがバブルとはいえない」と考えていることがニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。
調査に応じた専門家の44.7％が、「高値だが適正な範囲の取引が中心である」と回答。
「ほとんどが適正」3.9％とあわせて48.6％が、適性と考え「加熱気味」42.7％、「加熱」（バブル的）4.9％とあわせた47.6％と均衡する形になった。

「市場は過熱気味（理解を超える価格での取引が多い）」は、２００４年調査時で59.75％、「加熱（バブル的）」とあわせ
実に７０％の人が加熱と考えていたことからも、日本の関係者の見方はあてにならないという現実もあわせて浮き彫りになった。

ごめん松村　徹氏だった。スマソ

>>332,333
たいした根拠も無いのに不安をあおるようなことを書くのは良くないよ。

売る立場では適正価格、買う立場では高すぎ。そんなもんでしょう。
だからポジショントークなのです。
自分の手ガネだったら言うことが変わる人はいっぱいいてるでしょう。

狙ってたってこともありませんが、遅かれ早かれ予想されたことです。
ただ、金融庁と、国交省と、市場の三方向から同時攻撃されるとは。

不動産業界ってつくづく・・・虚しく感じてしまう（同じ結論？笑）

さて、日経平均が1万4000円割れしてもなお
チャイナやアラブの富裕層が…

と、言って欲しいんだが
なんだかんだ、ここの割合とリンクしてるのは面白いね

近郊で有り余っているミニ戸用地も塩漬けになれば地価下落にはつながらないですよね。
もし、投売りなんてことになったら駅遠だと郊外並みの地価になるぜ。
みなさん我慢ですよね。

「不動産・建設、金融・保険、仲介、不動産管理、不動産ファンド運用、格付、投資顧問・コンサルタントなどの業務に携わる200名を対象に、」
していて、２００４年秋で「７割が市場は過熱気味」と思った理由は、皆買い手側で高くて買えなかったから？

だとすると不動産投資市場のセンチメントは、住宅のエンドユーザーのそれとはかけ離れて
いるということですね？

>>339

中小の投売りされた物件を、最後の掻っ攫うのはその資金源だと思うよ。
何れにしても一般購入者には関係ないというか、立ち入り不可能な領域。
その流通過程で利益が乗るだけ。

そうでしょう？レンダーさん、ファンドの皆さん達？

>>342
バブル崩壊でもあるまいし、桁がちがいますよ。せいぜい出てくるのは
怪しげな筋のフロント企業とかでしょ。

>>343

じゃあ何故、シンガポールのファンドがコツコツと世田谷とかの物件買い叩いて、
アスコットブランドにして賃貸業務開始したの？　教えてください！

良いか悪いか知らないが、
株投資はやってないので14000円割れになっても実感はないなぁ。
証券会社の営業との付き合いはあるがね。
専門家の発言だからって正しいとは限らない。
アンケートの類いも同様。

>>344
世田谷区は売る場所じゃなくて貸す場所になったのです。
見る目が確かで、さすがです。

それにしても、ミニ戸用地はどうしようもないな。賃貸建てようにも面積狭すぎ。
富裕層が都心回帰で広めの土地を手放しはじめたけど、買う勇気がある人います？
買い叩きは難しそうだな、金に困っているわけでもないだろうからな。

>>344
アスコットはそういう事業スキームだから。

でも売れ残りの区分マンションを一室単位で買うとかミ二戸買い集めてアスッコットブランドに
したりもするの？

>>346
＞世田谷区は売る場所じゃなくて貸す場所になったのです。
　　なるほど。

>>347
戸建を借りる人はいないよ。
維持管理が面倒だろ。

>>348
そうでもないよ。社宅需要もあるし・・・まさかそのへんの戸建てが
全部持家だと思ってないよね。

>>349
ゼロでは無いが・・・
ミニ戸買い集めて賃貸に出して儲けますか？
どう考えても無理でしょ。

ひょっとして、販売中のを賃貸にすること考えているとかですか？
その手の検討が始まっているのですか？

>>349
戸建てはやはり難しいよ。だから賃貸を建てるんだよ。単身者向けメインだもん。

代替わりしたところが、賃貸かミニ戸になってくからな・・・。でも賃貸やミニ戸はあ
ちこちで増えてるしそのうち過剰供給で値崩れしそうな気がする。下がったとこで、ま
とめて地上げもいいかもｗ

>>347
中野や杉並はアパートも多いが築浅借家もけっこうあるよ。
なぜできたのかわからないけど、ほとんど長屋状態の賃貸ミニ戸が
あるよね。間口がせまい敷地を無理に分割するともはや２ＤＫの借家に
しかならない・・ってやつだ。

維持管理って、草取りする庭なんてないし、建物の維持管理は
大家がやるし、欠点は貸すと出て行かないってことかね。

ミニ戸じゃ維持管理もマンション並みじゃないか？

問題なのは、賃貸する人は大体が利便性重視。駅近希望ってこと。
ところが、戸建は環境耐性が低いから、だいたいが静かなとこ、早い話駅遠が多い。
逆に駅近だと住めるような状態じゃなくなる。
家の前を四六時中知らない人が行ったりきたりするのは否でしょ。

世田谷区は敷地面積の最低鮮度が決められているそうで建蔽率ですと４０％が１００㎡６０％が７０㎡だそうです。結局地階を利用すると建坪は４０㎡ほど最大で１２０㎡以上の建物ができるそうです。

>>352
面積規制無いんだ？世田谷は80平米以上だと思うが。建蔽率も縛りが緩いのかな。
でも戸建だと、結局大家は面倒なんでしょ。

３５４です。限度と鮮度間違えました。

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?pf=13&md=geo&ge...

こういうのあるしｗ

世田谷のミニ戸と埋め立て地のマンション、実際のところどっちに価値があるんだろうね。
値段的にはミニ戸のほうが高いのかな。

８０㎡は建蔽率５０％です。結局地階を利用することにより３６坪ほど家はできるということです。ただし地下をつくるには地下だけで１千万ほど掛かると思いますが。

>>354
それは最低限の基準だよ。低層で高級住宅地といわれているところは、容積率の縛りが
きついから、建坪40平米では地下入れても60平米くらいがせいぜいでしょ。高さ制限や
建蔽率も〜50％できついしね。それに、地下面積にもよるが、地下は割高で1千万〜上
乗せになるから、そうそう使えないかな。

こういう地域は賃貸にするのはきついから（価格の割りに戸数を増やせず収益を上げに
くいかも）、ミニ戸が増えるか、ある程度の規模の開発待ちになるんじゃないかなと思
ってるが・・・。

なんかこんなにREITも売られちゃうとたんまり買っていた地方銀行の経営も心配だね。
市場が下がると負のスパイラルでまたどんどん売られちゃうからなー

>>358
値段的には世田谷のミニ戸では？田都沿線で駅10分以内、土地80平米なら最低8千万
くらい〜じゃない。地下の有無によるが、これだと建物面積は120平米くらいまでOK
でしょ。

でもなあ、入り組んで雑然としたところが多くて、戸建ての価値をそんなに感じない
と思うけど・・・。いい地域でなければ、湾岸埋め立てマンションに軍配かなｗ

３６０さん。たまたま今世田谷区の建築ガイドを持っていて、容積率算定の特例がありまして住宅の用途に供する地階部分の床面積は、その建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計３分の１までが容積率の計算から除外されますとかかれています。つまり２階までしか建てられなかったものが地下を利用することにより３階まで建てられるということです。地下は防音効果がありいいということですが費用がかさんでしまうらしいです。

意外に思われるかもしれませんが、都心周辺に駅から遠くなくて、それでいて閑静なところが
結構あります。その理由は以下４つですが、戸建志向の人もよく探すと良いでしょう。

①路線が都心を中心に放射状に郊外に伸びているので、都心周辺の駅の密度が高い。
②ほとんどが地下鉄なので駅に近くてもうるさくない。踏み切りも無い。
③昔は駅から遠かったのに、新線ができて突然駅に近くなったところも多くある。
④駅自体がそれほど希少な存在じゃないので、郊外のようにロータリーができたり、繁華街に
　なったりもあまりしない。

郊外でも高級と言われている田園調布とか成城とかも駅は半地下タイプになっているでしょ。

業者によるけど地下は想像以上にお金かかるよ。あとドライエリアとか必要だから、
フルには建てられない。それに地下を賃貸するわけにもいかないでしょ。

>>364
こういうとこは大抵規制が厳しいうえに需要に比べて供給も少ないので高めだよ。
もっとも建物100平米以上なんて物件を希望の方は、マンションだともっと希少になっ
て価格が跳ね上がるので、戸建てのほうがお徳じゃない。

どうしても戸建って人は都心部のミニ戸も閑静でいいかも。
探すの大変そうだから、情報力やな。

都心では町全体を低層にするような規制はかかってないところが多いから、『小さなお家』の世界を覚悟したほうがいいかもね。

アエラの記事は皆さんどう思いました？。

>>368
大きなお家は郊外になりますね。
つくばＥＸとか北総線とか自然がいっぱいのとこ。
世田谷のミニ戸はそんなに売れ残りがあるのですか、ほかの区はどうですか、地価暴落にならないといいですね。

世田谷のミニ戸は業者がやりすぎ。遥かに住環境のいい競合エリアやマンションが出てきてるのに、世田谷という名前で雑なもの大量供給だもん。潜在的な優良顧客にそっぽ向かれて当然かな。

>遥かに住環境のいい競合エリアやマンション

どこのことですか？
まさかまたあそこの話じゃないでしょうね。

ミニコより危険なのは、投資用ワンルームじゃないでしょうか。
下落局面では一番ダメージ受けると思う。デベも３流のが多いし。

教えてほしいのですが豊洲のような埋立地にどうして木が育つのか不思議に思っています。影響はないのでしょうか。多分今育っている木は耐性に強い木だと思うのですがやはり土を別の場所から持ってきているからでしょうか。

最近、といっても11月ぐらいだが築地でミニ戸建ての捨て看板見たな。
3980万だった。ミニ戸建てだとそんなもんか。

>>373
投資用のワンルームはたぶん都心部だから貸せるよ。問題ない。
問題は貸すことも売ることもできない近郊のミニ戸だろ。
世田谷区で戸建築２年以内で検索したら何と２９９３戸ですよ。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
世田谷のマンション供給が年間５００戸ちょっとだから、これは需要から見てすさまじい過剰。
万が一投売りが始まったら、近郊の割高地域の地価は暴落しますよ。
適正な評価と言ってしまえばそれまでですが、区内の中小不動産業者は軒並み倒産ですよ。

投資用ワンルームでは中古を購入しようとしてもたぶん銀行でローンは組みにくいと思います。

中小の業者がミニ戸抱えていつまで頑張れるかだけど、
出口がまったく見えない中で、銀行が待ちますかね。
かなりヤバイ状況だとオモ。

でも幸いなのは、郊外しかも局地的な話で、肝心の都心部には波及しない点。
局地的バブルでかたがつきそう。

建売はだめだよ。土地探して自分で建てた方がいい。手間はかかるし運もあるが、リーズナブルな
土地を見つけて業者を厳選すれば、広さスペックともそこそこ満足なのが手に入るよ。1億あれば
田都の駅10分以内の公道面で、相当のものを建てられる。なのに、あのレベルのミニ戸を大量供給して8千万〜なんてのが多いからな。世田谷に物件所有してるが、投げ売りでもいいんじゃないのｗ

日本は中小の業者が多く過当競争気味なのに、なぜそれなりに業者がもってると思う？ミニ戸建て
みたいなおいしい商品に、割高なのに飛びつく消費者が多かったからだよ。今の状況が普通かな。

ミニ戸が売れなくても暴落はないでしょ。
端切れの土地に価値はないからミニ戸は安い。
ミニ戸の15坪は普通の戸建て90坪の1/6の価値ではないよ。

業者は知らないけど、この規模なら銀行は大丈夫でしょ。いろいろあるけど、
早く損切りするというのも手じゃないの。バブル後はこれができないとこは、
銀行もどこもダメだったな・・・。

値上がりがとまった瞬間投資用ワンルームはアウトですよ。
劣化が利回りをどんどん悪化させるから。
よく言う究極の防衛策、自分で住むわけにも行かないしね。

おまけに最近のマンションブーム期にできたのは駅から遠かったり、
アドレスだけ都心部でもとんでもない立地のところも多い。
狭い土地にペンシルだったり、道路際、線路際、囲まれて真っ暗など。
あとどうせ貸すから超安普請。

少子化の影響ももろ受けるし、センチメントが悪化したら一番やばい資産。
今損切りなら筆頭候補でしょう。入居者付とかで。

一つ質問なんですが、1DKはどういう人が住むのでしょうか。
なぜこんなに需要があるかわかりません。

思いつく限りでは
・学生
・単身赴任者
・お年寄り？？？

程度かな。独身者は結婚を考えればわざわざ買わないと思うし
そんなに需要があるものなのですか？

>>382
首都圏の少子化が進む分、上京者で補うから賃貸需要は理論上は将来も安泰。
さらに未婚率が高くなれば、もっと需要は増える。
職場も都心への集中度を高めている。
都心部のワンルームは安泰だと思うけど、
おっしゃる通り、劣悪な物件は問題外だけど、普通のレベルならＯＫじゃない？

値上がりがとまった瞬間？？何の値上がりですか？

>>383
個人で買う人は２種類
・一生独身と決めた人
・投資用として購入した人
数としては前者が圧倒的に多く、ここ数年の安値で、
独身者の持ち家比率が跳ね上がりました。投資用も同様に増えました。

不動産価格が高くなって行くと個人は少なくなって、
そこの地主が賃貸物件を建てて、業者を通じて店子を募集する形態が多くなります。
不動産が高くなるってことは、地主の金回りも良くなることを意味しますから、
地主としても貴重な虎の子の地べたを手放さず、自分で運用するようになります。
個人の出番は、借り手が主になってきます。

サラリーマンさん　サンクス

そんなに独身でいることを決めたものが多いのか。。。

どうしてなんだろう？

俺の周りだけかと思ってた結婚してないの。

上京した人が必ずしも都心部に行くとは限らない。都心部のよさは特に交通の便利さがじゃないかな。賃貸者はわざわざ家賃が高いところよりも家賃が低めで生活用品が充実している場所を選ぶと思います。そうしたほうが貯蓄したりできるし。

そういえば去年の秋口から下品な不動産屋から投資用ワンルームやらアパートやらの電話が多かったな。会社の周りの人間もかなり迷惑していた。落ちると分かってたので処分したい物件がかなりあったのか。引っかかって高値で買った人はご愁傷様。売れなかった物件は投売りしかないね。

>>387
賃貸者もその人の所得に合わせて居住場所を選びます。
その選択肢に都心部が加わっただけの話ですよ。
金銭的な余裕さえあれば通勤に便利なところになりますよね。
それに、都心に近くて生活用品が充実している場所もありますよ。
超都心はダメですがちょっと離れればありますよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

上京してきた田舎モンがいきなり都心部に住むケースはほとんどない。千葉や埼玉、良くて神奈川あたりから通ってるよ。どちらにしても投資用で無理して買った都心の50平米以下の物件はヤバイよ、売れないし、高いから借り手も出てこない。今に投売りかな。

投資用ワンルームが建つのは、地主が手放したいと思うような場所。
採算取れるなら自分で建てて賃貸する。当たり前の話。御説ごもっともです。

ワンルーム投資は、
マンションブームという熱気にお相伴して、不良資産を高値換金したかった目論見。
建て続けなきゃ生きられない業者がそれを煽って電話攻勢。
ブームが終わったら真っ先に価値は崩落。手仕舞い売りが拍車をかける・・

ちなみに首都圏の大学が、入学者減らしてないかといったら大間違い。
格差で貧乏になった地方は、都内に出して仕送りする余裕も無い。
食い詰めて都内に仕事を求めてくるようなのはそもそも金が無い。
そういうニーズの安くてぼろい物件は大量に存在する。
ファミリーマンションからは自宅通学。
上京者で補うというのは余りにも楽天的。

>>390
もう、
思いつきで言わずにこれで調べてよ。
Ｈ１８年１月と平成１９年１月の数字で２２歳人口と２３歳人口を比較、
例えば港区なんんかでやれば？１年間でどれだけの数の人が移動して新たに住むように
なったか分かりますよ。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2006/jy06q10601.htm
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2007/jy07q10601.htm
そりゃ近郊の安アパートだらけのところと比べればずいぶん少ないが、そこそこいるよ。
一昔前では考えられなかったことだよ。

>>391
今の流れは、東京の２流の私立より、地元の国立、公立。
そこで親元から通って、ちゃんんとお勉強して、資格でも取って、
東京の一部上場企業に就職。
時代はうわべより、実質重視になっています。
上京学生数は減っていくけど、大学卒業して上京する人は増えていきす。
人材確保で企業の住宅補助金額も増えていますよ、特に金融関係、

銀行、不動産、証券などの就職がいつまで続くことやら...。ボーナスも今年からは厳しくなるハズ。ローンの返済大丈夫？

金融エリートはワンルームには住まないよ。
企業は団塊３人辞めたら１人採用、２人を派遣かアルバイト。これが実態。
銀行も証券会社も単純労働は低賃金、正職員の高級取りは一握り。

これに死亡による実質減が加わりはじめれば人口減少は本格化する。

あれだけファミリーが増えればそれに伴って２２歳も増えるでしょう。
ワンルーム需要に寄与するとは思えないが。

証券業の人は、水商売といわれるくらい変動が大きいのが
わかっているからローンでボーナスをアテにする人は少ない。

日経平均 7,000円台も経験してるしね。
金融で今正社員で残っている人に、そんな浮かれポンチはいないよ。

日本株、ＲＥＩＴ、ダウも暴落
不動産も米国を筆頭に世界的に調整局面
でも東京都心の土地だけ騰がるんだよねー
んなわけないだろう。

不動産業って、
生徒数が減少するのがわかっていながら大学数を増やしてきた
どこぞの無能たちと同じ構図があるだろ

非効率で、消費者の利益は無視して、自分たちの利権には目がない
もっとも生産性の低い業種

はやいとこ他業種に迷惑を掛けない程度の生産性へと上げて欲しいものだが
893のフロント家業をやってる限り無理な話か…

原油は、アジア諸国の経済発展で世界消費が上がり、世界的には供給が需要より少し多いという状態なので今後も高値推移と予想。参照：http://www.wtrg.com/oil_graphs/oilprice1947.gif
サブプラは、日本金融機関が円建て資金を1％で借り米金融資本に融資、米金融資本が4−5％でサブプラ融資会社に貸すという構造があった。好景気で融資会社の審査はいい加減。住宅購入者の返済能力がないことを見抜いたゴールドマン・サックスは住宅ローン変動金利の改訂前に資金を抜いて一人勝ち。原油高騰を一時的と信じて、いま製造業は必死に我慢。原油高騰の要因が、ドル安を除き、サブプラ問題と直接関係がないとわかれば、値上げに踏み切る可能性は大きい。