23区内の新築マンション価格動向（その21）

正解！

金も高騰し過ぎたらリサイクル率もあがってくるし、欧米はたんまりと倉庫に眠らせてるのだから、米国などが苦し紛れに放出してくれば金価格も調整されるのでは？

>>103

それって２０００年ごろハゲタカファンドがやった手じゃないの
もっとも今時港区の土地をそんな安値でだれが投げ売るのさ？

金商法改正＋建築基準法改正で90年の不動産融資総量規制の代わりにしようとしてるから可能性ゼロじゃないじゃん。ホント、わざとやってるのか、偶然なのか、マジ不思議。６ヶ月前にタイムマシンでいってやめさせないと、今度こそ本当に吹っ飛ぶぜ。

>>113
高くなり過ぎたところが、ますます売れなくなるので、賃貸アパートへの方向転換が進みます。
そして、下がることなく賃貸族が増えて行きます。
ここ数年、２３区の持ち家が異常に増えたので、再び元に戻ります。
持ち家は都心に近く、適正な価格が維持できているところに集中して、一極集中型の都心回帰、
発展になるでしょう。

東京都持ち家
１９９３年　１７８２５００戸
１９９５年　１８４５４００戸　　６２９００戸増
１９９８年　２０５１３００戸　２０５９００戸増←待機していた賃貸層が持ち家取得開始
２００３年　２４３２９００戸　３８１６００戸増←より活発化

東京都賃貸
１９９３年　１７２３４００戸
１９９５年　１８２５０００戸　１０１６００戸増
１９９８年　２０５４２００戸　２２９２００戸増←団塊Ｊｒ需要が持ち家取得によるマイナスを大きく上回る
２００３年　２０１５２００戸　　３９０００戸減←持ち家取得によるマイナスが若年上京者の増加を上回った、今まで無かった現象

東京都持ち家、賃貸合計
１９９３年　３５０５９００戸
１９９５年　３６７０４００戸　１６４５００戸増　←まだ郊外需要が大きかった
１９９８年　４１０５５００戸　４３５１００戸増
２００３年　４４４８１００戸　３４２６００戸増　←団塊Ｊｒの独立が終了し鈍化

それにしても、団塊Ｊｒの持ち家率はどの程度だろう？
独身率が高いので、他の世代よりかなり低い？？

１４歳から２４歳の東京都への人口流入数の推移は以下の通り。年々増加傾向を示している。
（単位千人）
９４年３４、９５年４１、９６年４６、９７年５４、９８年６１、９９年６１、００年６０、
０１年６５、０２年６４、０３年６３、０４年６０、０５年６３、０６年６７、
年間７万人として、５年間で３５万人。
これに世帯細分化による増加が加わって全体需要になる。

これからの５年間で賃貸２５万戸増、持ち家１０万戸増？
持ち家はもっと少ないかもしれないが、

都の新築住宅への税の減免は、確かにお得だけど
もともと3年間だけしかやってくれない。

都以外の他県だって高額なケースが多いのだから、
固定資産税都市計画税が高くて不満と思う人は、
家を持たないことだね。

>>115
ちなみに、
周辺３県からの流入（都心回帰）の数と、周辺３県への流出は同数と見ました。
流出>流入になれば、当然ですが賃貸の増加数は減りますし、
逆に流入＞流出になれば、持ち家の増加数が増えます。

日経平均リンク債のノック・イン価格14,231円はヒットするだろう、と予言したけれど
皆様活用していただけましたか？
特別サービスで、もう一つ教えてあげましょう。
普段は、特定の人にしか教えないのだけど
このサイトが面白いので、出血大サービスで公開します。
14,231円はMUFGが設定したリンク債だけど
リンク債は、当然これだけではない。
次のターゲットは某国内証券が大量に募集した13,900円台。
ニューヨークが急落しているので、ノックインは必至。
どこぞの間抜けな株の師匠みたいに
このご時勢で「長期投資」なんて言ってると
財産すべて吹っ飛ばすよ！
まあ、でもこんな間抜けがいるから、プロが儲かるわけだが・・・。
間抜け師匠、ありがとさん！
マンション価格がどうなるのかは、自明の理。

どう自明なんでしょうか。わかりません。

米国の特にカリフォルニアなどこれまで高騰が激しかった地域はひどいことになっている。日本はまだ序の口。もうここにも騰がる派はいない。よくても「ゆるやかに物価上昇率と同じくらい、都心は上がる」という人がいるぐらい。それも希望的観測だ。
　しかし私は金利高騰に伴う不動産価格の下落を予想したが、まさか景気後退＝リセッシォンが始まるとは予想していなかった。地方＝大阪や福岡を含む＝や東京郊外の不動産はひどいことになっているが、都心に波及するのは時間の問題だろう。騰がる派、なかんずく最近買った人や近いうちに売ろうと思っている方々（そうでなければこのサイトを見ないでしょう）は毎日、ヤフー不動産を見て売り出しの値段が変わっていないことに安堵感を覚える日々が続くのでしょうが、それも仲介の現場ではもう値崩れが始まっていますよ。
　私は昨年春から夏にかけて、マンションを買おうとあせったが、結局このサイトや数々の雑誌の記事を見て思いとどまった（株では大きくやられてますが、不動産に比べれば微々たるもの）。資産家の方にとっては問題ではないだろうけど、数千万円の（おそらく後半）買物は私にとっては大きな買い物だっただけに、思いとどまって本当に良かった。
　逆に買ってしまった人は、もうすべて忘れて、家は住むもので、売買するものじゃないという慰め（でも１年後に買えばもっと安く買えるのは事実。現実逃避です）とともに、こうしたサイトは見ないほうがいいんじゃないかな。つらくなるだけ。本当に気の毒です。

こう言った数字を見ると、値崩れは無く、現行価格で張り付くと思います。
原価割れしてまで販売する必要はありませんから。

２３区の販売数量（１〜１２月）
２００３年　３６３４０戸
２００４年　３９１４７戸
２００５年　３１０２５戸
２００６年　２３６５０戸
２００７年　１６５０７戸
今年は着工数が前年比で２５％減っていますから、０７年に単純に７５％を掛けると
２００８年は１２３８０戸になります。
地域によっては販売数量が減っていませんから、特定の地域のシェアが増し、寡占化が顕著になるでしょう。

あのね、マンション価格というのは、それ自体の需給だけで決まるものじゃないの。
世界的なリスクマネーの収縮、クレジット・クランチは
世界のREITを崩壊させている。流動性のある株式やREITは、ビビッドに反応するけど
不動産価格は相当なタイム・ラグを伴う。
しかし、方向性は間違いなく下、それも半端な下落ではない。
マンション需給だけで言っている人、あなたシティグループが過小資本になりかかっているの
知ってるの？スミスバーニーや日興コーディアルの売却考えているの知ってるの？
日本のREIT関連株が軒並みストップ安したの知ってるの？
そして三井不動産、三菱地所、住友不動産の株価が暴落してるの知ってるの？
マンションの売買やるなら、日経だけでなく
ウォールストリート・ジャーナルやFTも読まなきゃ！
つまり、世界の金融・証券情勢がどうなっているのか知らなきゃ！
一つ、アドバイスしてあげましょう。
一般大衆は、まだ日本の景気や、企業業績がいいと思っている。
なんせ、まだマンション価格が上がると思っているアホがいるぐらいだからね。
今のうちに。可及的速やかに、持っている物件を売却しなさい。
損切りになっても、資金の回収を急ぐのが先。
そうしないと、資産家は別にしても、サラリーマンは自己破産になってしまう。

オッス！
早朝から、ご苦労様です。

>金も高騰し過ぎたらリサイクル率もあがってくるし、欧米はたんまりと倉庫に眠らせてる
>のだから、米国などが苦し紛れに放出してくれば金価格も調整されるのでは？

それこそ、定量的な議論が必要だよ。
投資用の金は世界にわずか１５００ｔしかない。これは時価で約５０００億円。
世界にばら撒かれたサブプライムが１５０兆円だから、それに比べてどれだけ少ないか
おわかりだろう。

なお、世界を駆け巡る流動性のある投機資金の総額は１００００兆円を超えるから、
それらが金に向かうとなると、恐ろしいまでの暴騰が考えられる。

ロシアや中国などは今まで、外貨準備高に比べてわずか、２％程度の金保有率でしかないが
ドル建ての債権や投資商品が暴落し、価値を失ってるのだから、各国は戦略を変えてくるよ。
だいたい、不安定な通貨を持つインドだけでも年間７００ｔの金を買ってるんだよ。
欧米がいくら放出したところで供給は追いつかなくなるんだよ。

>>118
一般的には、仕組み債は募集期間の決まった商品です。
この局面でそんなの設定するとこある？あなたの書き込みを見てから買える人はいないでしょう。真っ当な証券会社なら金融資産で億単位ないと売らんと思うし。

仕組み債という言葉を最近覚えた人の書き込みに読めるが…
相変わらず株投資と住宅価格を混同している人が多い。
中野の地価が下がったという情報のは区民として多少気になるが、基本横ばいか微増という予測は今のところ変わらない。土地は極端に下げる位なら塩漬けじゃない？

>>120

確認が遅れたせいで連休明けに集中供給される都心の新新新価格をみて
臍をかむことになるでしょうね〜

城西でも４００超え出てくるよ。

>>122
かなりスレからずれてる。
マンションの売り買いやっている人は少数ですよ。
普通は、自分が買える範囲内で、できるだけ良いところに住みたいと考えるか、
とにかく親元に住みたいと考えるか、大雑把に言って２種類だよ。
居住用マンションは、とってもローカル色が強くって、世界経済が影響するのは、
金利が上がるとか、インフレになるとか、賃金が下がるとか、失業率が上がるとかが
実際に出てきてからですよ。

ところで、具体的に何事が起こって、マンション価格が下がるのですか？
企業業績の悪化と賃金の下落ですか？？？

一般リーマンでキャピタルゲイン狙いの人なんているのかね？

確かに投資なら今は参加すべきではないタイミングだが…

>>相変わらず株投資と住宅価格を混同している人が多い。

余剰資産を増やすための手段として住宅が買われるようになったら、つまり投機対象になったら、株と同じ原理になる。ただし、株は即決済ができるが、住宅は市場で買い手を見つけてからでないと売れない。東京のマンションが投機対象になったか否かは、議論の余地がある。デフレ時代に安定して高騰する金融商品はなかったので、私は投機対象になったと思う。

あと、投資（investment）と投機（speculation）を混同している人が多い。
投機は、自己資産の増大にしか興味をもたない。

商品先物市場で高騰しているのは金だけでなく、他の鉱物や穀物なども同じ。むしろ人畜無害の金に集中してくれたほうがありがたい。私が最も恐れるシナリオは次の通り。
原油は、強硬な資源外交を展開するロシア（輸出国）が背後にいると仮定して、いつまでも買い支える。そこにヘッジファンドが群がり、価格が下落しにくくなる。
温暖化のため世界気候に恒常性が失われてきている。大寒波や大熱波などがいつ起きてもおかしくない状況だ。もし農産物の生産量が低下すれば、投機によって吊り上げられた高値で穀物が国際市場で取引されることになる。世界経済が、ハイパーインフレに突入する危険性が増大。
アメリカのバブル崩壊で、90年代日本のように米金融資本がおかしくなる。つまり、不良債権問題が発生する。
もちろん、このような危機を乗り切ってほしいと念じている。

販売戸数が減っているのに契約率が低迷している。
これは、エンドが価格上昇についていけない地域が出ているためで、
いわば、地域の選定作業が始まったってこと。

この作業が終われば、供給地域が絞られるとともに、供給戸数も低位安定状態になる。
仕入れ価格を下げる方策が無いので、価格は現状で張り付く。
そうなると買えなくなる人が増えるわけだが、これは賃貸で吸収される。

選り好みさえしなければ、家が買える状態は将来にわたり続くが、
ここに来て郊外に戻るのか？郊外は旧公団賃貸の空も多い。
未婚率が上昇して、一生賃貸族が増える可能性のほうが高いだろう。
日本人は家族主義から個人主義に変わってしまったのではないだろうか？

地方からの上京者が増えて、賃貸族が増えるし、未婚率も高くなるから、
賃貸需要はこれから右肩上がり。
しかし、世界経済が破綻して、失業者が街にあふれるようになったら話は別。
世界恐慌が回避できるかどうか見極めた上で動き始めるべきでしょうか？

>>127

あの　〜　わかってますが。
著しくスレ違いなので、ポイントになるところだけ。

仕組み債はデリバティブの仕組を組み込んだ債券です。
一般的に通常の債券や投資信託よりリスクが高いので、
余資のある方にしかお勧めできません。
という意味で、証券会社等でも販売基準を設けている
ケースの方が多い。

公募の場合は、募集期間があります。
私募は比較的自由に組成できますが、下限がさらに大きい。
118が言っているノックイン価格の商品って、書込み後に
買えるものだったんでしょうか？
そうだったらすいませんが、某証券の商品も現在募集中
ですか？

>>132
今のところ、原油高が恒常化した現象なのかどうかが不可解。
もし長期化してインフレ局面となれば、全ての商品に対する消費者の購買意欲が減退する。
そのとき住宅への投機行動も収まり、値崩れしてくるだろう。
ただし、原油高騰は建築資材まで転嫁されるだろうから建築コストも高くなるが、
実需を反映した価格設定に近づくと思う。
政府としては金利水準をあげたいところだが、消費が衰えると金利も上げられなくなる。
よって、今の住宅融資への低金利の恩恵にあずかれるのではないか？
とにかく頭金を貯めて、購入時期に備えるべきと思う。

補足
募集期間があります＝その期間しか申込めません。

>>130
投機は０ではないかもしれませんが、商品に比べて市場が大きい。リートもアメリカに比べると対した金を集めている訳じゃないし。そんなに深刻な影響がでるかどうか？

話をスレタイにもどすと

ＡＥＲＡの記事は、よく書くなぁ・・って感じ。

「マンション高止まり。郊外に追いやられる団塊ジュニアカップルたち」
で記事書いたら、編集長から
「うちはＳＰＡ！じゃないんだ。泣き言で、部数が伸びるか。
なんでもいいから明るい材料みつけてこい。」
としかられる。

中小の不動産業者、土地仲介などが行き詰っているのは事実。
特に神奈川・埼玉で東京にコネクション持たないところは大変そうだ。

朝日の記者に「官製不況」とか訴えたつもりが、体よく地価下落の
創作ネタに使われたんだね。


東京圏のマンション供給が増え始めたのは、廊下・階段を容積率制限がら
はずしたり、総合設計制度の容積割り増しを「都心居住」などの名目でされに
上積みした９０年代末以降の現象

それ以前に比べて、同じ広さの土地で沢山の戸数が売れるようになった
おまけに、販売戸数を犠牲にすることなく広いロビーやホールや地下の
倉庫、設備機械室など作れるようになった。

そこに目をつけて、土地ブローカーやゴルフ会員権仲介やっていたような
会社が地元の建設会社と組んでマンション分譲に入ってきた。

規制緩和で土地の生産性が上がり、新規参入に価格が下がったという
プロセスが１９９９年〜２００４年までの流れ。

耐震偽装以降見直しで規制強化してマンション供給の生産性が低下して
業界の淘汰がはじまったということ。

製品競争力＝（品質＋ブランド信頼性）／価格

立地が悪く、建築も粗悪で、デベに信頼性がなければ、価格を下げても
競争には勝てない。

そもそも、前回も今回のグレイスも供給量でいったら年間４００戸以下の
弱小というか無名業者。ブランド高めたくてうったＴＶコマーシャルも
逆に足を引張ったと聞く。
売り上げのなかにはデベ向け土地の卸（土地ブローカー業務）も
含んでいる。
サングレイスの屋号で売ったのは通算１０棟あるかどうかでしょう？

>>134
住宅への投機はそもそも行われていませんよ。
日本の場合サブプライムローンも無いし、他国に比べれば全然上がっていないに等しいし。
強いて言えば、異常な低金利ですが、固定で借りている人が多いから、金利上昇で
ローン破綻する人も少ないでしょ。

ところで、
都心部も賃貸物件が増えて、借りる人には良い環境になって来たんですが、
今年の春の賃貸需給はかなり締まって来ますかね。
分譲数が急激に少なくなっていますからね。

でも、人の移動は入居ベースだから、来年の春からですかね。
今年入居の大規模ってどんなのがあります？

株価は、2月を待たないで、13000円台に突入しそうですね！
それ以上に不動産業界株はストップ安しそう！？

>>133
127じゃないけど一言
18000円ぐらいの時に発行された商品の話でしょ？
何言ってるか意味わからない

その値段にタッチしたら、日経平均と連動しちゃうってもの
13900円にあるって話は初耳ですな

>>136
しっかり頭金を貯めていた待機組はここ数年の安値で買えたけど
団塊Ｊｒの大多数は間に合わなかった。
その恨み節デツカ
「マンション高止まり。郊外に追いやられる団塊ジュニアカップルたち」
これが当たっているキガス
正社員比率が高いのは２５歳より若い人達だから
今の３０代前半から２５歳までは購買力なさそ。
この影響が今になって出ているんじゃないか？
これから５年間は賃貸の時代かね

>>139
118に活用していただけましたか？と書いてあるので、活用できねーだろ
と書いています。

結局、サラリーマンがローンを組んで家を買う選択するかは雇用状況の見通しに大きく依存。

２００４年頃まではリストラを目の当たりにして、いつリストラされるかわからないのに３５年ローンなんて組めるかという考えが蔓延し、購買意欲が減退しました。

しかし、ここ数年は、企業景気感の上昇、団塊世代の大量退職による人手不足感から、企業は新卒入社を増やし、中途採用を強化しはじめ、雇用の安心感から購買意欲が上昇しました。

しかし、どうも雲行きが怪しくなってきました。

そもそもここ数年の景気回復はリストラや経費削減による影響が大きく、実はどの企業を見ても商品が爆発的に売れたとか、そういう話はあまりないのです。（任天堂などごく一部を除く）

２００８年は景気が悪化し雇用不安が広がることで、マンション価格も大きく崩れると予測します。

143
まったくその通り。
今までの「実感なき経済成長」は
　①正社員を契約社員に置き換えたりしたこと等によるコスト削減
　②対米国を中心とした外需
が主因。
サブプライムローン問題等で世界経済が不況に突入し、穀物・エネルギー
の高騰で物価が急騰し、スタグフレーション確実な情勢下、消費者は
持ち家・クルマ・レジャーなどへの出費を削ることは自明の理。
従って、需給バランスから今年のマンション価格急落は必至でしょう。

来年以降新築にかわって中古市場が伸びると思いますよ。

都内でいうと、マンションの戸数は、築２０年以内のものが７４万戸
２０年超が５７万戸（２００６年時点、東京カンテイ資料から）
計９４万戸
そのうち３１年以上というのが１１万戸あるわけで、リノベーション市場は
これからだという気がしますね。

賃貸は、ワンルームと昔外人向けといわれた高級賃貸以外で新築は
少なかったけど、容積割り増しと地価下落で、一般ファミリー向けの
新築が、ＵＲや公社でなくても採算にのる時期が来ました。

しかしながら、今地価反転で、土地を買って賃貸マンションを建てて
採算がとれる場所は再びなくなりました。
新築のマンションを買って賃貸で利益がとれる状況ではない。
いずれ賃料が上がればわかりませんが、定期借家のサイクルは２年。
来年春以降でないとなんともいえないでしょう。

一方で、小規模敷地での１ＬＤＫの賃貸マンションが地主の手で立てられて
います。銀行も地価反転で融資に積極的。
５０平米内外の賃貸はどこでも新しいのではないでしょうか。

既存で、２０年以上を過ぎると、徐々に住み替え賃貸の比率が増えます。
都内でも古いマンションなら２３坪でも２０万以下で借りられて企業の社宅借り
の条件にもあってくる。

よそさんの資料借用で恐縮ですが出典は東京カンテイ。

>>136
地価が下がっているのは事実だからw
野村不動産アーバンネット調べw

ＡＥＲＡの記事は、読む人が読めば笑っちゃうないようだが、あえて付け加えると

野村不動産アーバンネットは、７１地点の３ヶ月ごとの
「地価」の「定点？」観測をしているというが、問題は分譲マンション
中古マンション、ミニ戸・中古戸建などの実績値をどうやって地価に
換算しているかだ。
ことに、中古の場合、
①築年数
②駅からの距離
③日当たり・方位
で、取引価格から、正常地価を割り戻すのは至難の業

それと定点観測というが、駅前１ｋｍ圏でも有効なサンプルをとるのは
難しい。

中古の売りが活発な地点は中古相場だけが下がる。
それは新築への住み替えが進んでいる証拠だし、築２０年超えた
時点で大規模修繕の２回目を前に売りが出やすいのがマンションの常。

もっと変なのは、なぜサンプルに広尾や白金や三田や日本橋、九段
など抜けている場所が多いのか

たまたま自社が仲介した物件を元にまとめたデータにすぎないのでは？
これをもとに、もうピークですから売却は急がれたほうが・・・とか
言ってそうな気がする。

アデニウム学芸大学が安売りしだしてます。
何故でしょう？？
結構本気でほしい・・・・

>>148
資金繰りに困ってきたから。

１４７

なんとなく言ってること分かるよ
改正建築基準法問題で不動産会社が資金繰り悪くなったって力付いていないんだから仕方ない。
ここで振るいにかけられるのはいつの世も同じ、良い時代はながく続かない。　

実力以上の無理したパフォーマンスは永くは続かない。そこが潰れるから下がる論は当てはまらない

しかし埼玉千葉はのような値下がりを示したいなら郊外の話ならば分かるが、都内土地の値段は３Aのように値上がり続けている場所もあるから、建売や安いマンションが売れないから下がっていると言う話は論的根拠に欠ける気がする。

利便性のある駅前とか人気住宅街は値上がりする。
つまり、
二極化が進んでいるだけで、周辺エリアの便乗値上げはメッキが剥がれた訳だ。横並びは無くなるだろう。
日本は金持ちも非金持ちも同じエリアに住むがこれからは変わるだろう。

これからはさらに住所で金持ちか非金持ちか分かる

148さん
「安売り」とは具体的にはどおいうことですか？
2割引とかですか？

148
最寄駅まで15分、環七脇の立地ではそんなに魅力があるとは思えませんが。。
一番安い間取りで坪250万〜ってことは平均坪300万くらいでしょうか。
安売りということは以前から下がったってことですか？

>>142
もう、それでいいよ。面倒くさい。いい加減、株価をネタにした下らない煽り止めれ。と言いたい。
途中脱線してすいませんでした。>その他のみなさま。

賃貸にシフトとの予測もありますが、住宅情報マンションズに賃貸のページが追加されてますね。以前より言われている事ですが、賃貸だとファミリー向けの丁度良い物件てあまりない。
これから充実するのでしょうか？

アデニウム学芸大学は徒歩１５分
学芸大からも駒沢大学からもどっちも遠い。
ここの坪単価２５０万円から２８０万円というのが
「値下げ」なんでしょうか。
２階の日当たりの悪い部屋は坪２５０万ですが
これからさらに引くんでしょうかね
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00015...
話が矛盾していると思うんです。
安売りしていたら、今後相場が下がるわけですよね。

急いで買わないで次の物件を待つんでしょう？
それでもって、どこまで下がるか見極めるべきなんでしょう？

シェルゼ砧だっけ？もずいぶん値下げしたね。
当初坪400超から、今は坪250くらい？

世田谷区駅遠物件は悲惨ですね。

だまされて買わないほうがいいよ。
今年から2010年にかけて、まだまだ
東証1部上場企業の社有地が売りに出される
予定だと聞いていますから。

駅近優良物件が適正価格で出てきます。

>>147
それを言ったら、公示地価なんて出せなくなる。
野村は毎月51カ所定点で観測しているから、
なぜ広尾が抜けてるのかは知らん。

スミフ物件はどこも苦戦中だね。

三茶なんて駅遠物件だれが買うんかいな？
お年寄り？買わない買わないw駅は遠いわ、
アップダウンあるわで寿命が縮まる。

雑司が谷の物件も絶望的だね。
あんな地ぐらいの低いところに何建ててんだ？

東京建物の駒込や三井の東池袋も苦戦中と聞く。
山の手線でも北半分は悲惨だね。

スミフ相模大野のタワマンも終わってる。
橋本のタワマンみたいに適正価格つけたとこは善戦したみたいだ。

下降トレンドでスミフ終わったな。

スミフはもともと高いから下げれば売れる。しかし駅遠いのは売れないよ

なんだか、伝聞は怖いね。ＡＥＲＡの記事で、野村不動産が５１箇所で「定点」観測
しているって話になっているけど、
記事では「毎月３ヶ月ごとに発表している」「調査結果によれば、都内５１の調査地点の
うち・・」と書かれている。
定点で５１箇所では、３ヶ月動向把握は無理だろうという意味で書いたのに・・

>>157
不動産研究所で、聞けばどのくらいのサンプルで公示地価を算定しているか
教えてくれるよ。

今買うのなら、明治通りの内側までだな。

それ以外は暴落でいいんじゃない。

>>163
あの〜、千駄木が下がってますけど。

暴沸したとこは下がる可能性も大きいでしょ。

下がるの待ってたらこれから３０年間だらだら下がったらいつまでたっても買えませんね
定年退職して買ったはいいがすぐにあの世行きじゃあねー。

>>161
どう好意的に読んでも、>>147が>>161の意味で書いてるようには読めんだろ。
>>147では、むしろ定点観測の方法論や信憑性を批判しているように読めるが。
議論をすりかえないでくれるかなあ。

それと51箇所で全体のトレンドは読み切れないっていうのは、
その通りだけど、実際に数カ所でも5%以上も下がっているところがあるっていうのが
新しいんじゃないの？だって君の理屈だと地価は上がったり下がったりしないんでしょ。
それに東京圏全体でも0.4%下落って話しだ。

ちなみに私も３ヶ月スパンで自分が持ってる物件所在地４箇所の
中古の価格をｙａｈｏｏ不動産と仲介業者さんへの聞き込みで
やっているけど、
値上がりはないにしろ横ばいで物件数がどんどん減る傾向ですね。

エリアの話はエリアの仲介が詳しいですよ。
日本橋などは中古がずっと軟調な値動きできて昨年あたりから
少し上向いた状況。なにより売り物件が激減なのだそうです。


条件の違う少ないサンプルや不人気のエリアを集めた値動きで、
２３区全体の相場を語るのって全く無意味ですよ。


昨年１２月のエコノミスト記事で
マンション急騰がでたら
年あけたら、今度はまた下落ですか（苦笑）
http://www.jbook.co.jp/p/p.aspx/1892353/s
マスコミ報道に一喜一憂していて疲れませんか？

誰が言っているかで、信用するかしないかを決めるのでなく
自分のアタマで考えべきですよ。

そのためには基礎的な知識は必要ですよ。

167さん
エコノミスト誌2007年12月11日号の記事はタイトルこそ「マンション急騰」ですが、
記事は「マンションの売れ行きが悪化している。」から始まっています。
要旨は
　①デベが新築マンションに高い価格をつけている
　②消費者の所得は減っているため、売れ行きは不振を極めている
　③値引き販売が常態化し、成約価格は下落している
ということです。
つまり、マンションの実売価格はすでに急落しているということ。

要は>>167は、１ヶ月前にエコノミストを読んだから、
上がる上がるって宣伝してたってことでおけー？

下がるなんて言われていたって有名住宅街の駅前や３Aは人気化するよ。
便乗値上げエリアが調整されてきただけ。
下がるの待っていたって一生買えない。もう十年前の値下がりは期待できないんだよ。

できの悪い子を５１人集めてやった追試の結果、１０人が不合格だから
ここのクラスの合格率は８１％だ・・・みたいに言わないですよ。

地価というのはロットの大きいものを集めた上で対前年の変動率を
比較するものですよ。
マクロで０．１％上がったって下がったって言われて
誰が言ってるか知りませんがそれが参考になりますかね。

バブル期のピーク三年でもエリアの取り方で８９年には下落して
９０年に上がったみたいな数字いくつもみたことあります。
それほどサンプル数が減ったというだけです。
世田谷も杉並も文京も物件数が減ってるわけですよ。

急騰して、売れ行きが悪化するから、供給を郊外に徐々にシフト
する。業者の売り控えに対してユーザが買い控えすればいいのだけれど
ユーザは一枚岩ではない。
なにより、親も含めてユーザの所得格差は広がっている。
その辺が注目すべきところなんでしょう。

ちょっと前までは、下がらない派（下がる理由が無い派）が主流だったように見えましたが、
下がる我（下がった派）と逆転したんですかね？
下がらない派の反論も、あまり無いですし。
やっぱり、下がる（下がっている）という事？

>>172
違うよ。上がる派は通称工作員どのが、一人で10人分くらい書いてたから、
多くみえただけ。工作員どのがお休みだと、圧倒的に下がる派の書き込みが増える。

ということだと、民主主義の原則でマンション価格はきまるっていう話ですね。

>>171
そのできの悪い51人には
赤坂も南麻布も神宮前も大山町も上目黒も田園調布も含まれていますが、何か？

六本木や広尾はお休みでしたが、竹ノ塚も新小岩もお休みでしたからチャラでしょう。

都心は実際のところ全然下がっていないけどね。
下がる派はいつも「○ヵ月後には下がる」って言っているけど、その時が来ても悉く下げてない！！
戦わなきゃ、現実とｗ

二流三流下落
一流は横ばい
超一流は値上がり

当然と言えば当然

>>171
世田谷区の場合、地元の土地持ち同士の売買で、少量の物件であれば超高値を維持できます。
資産を高値で仲間内でたらい回しするわけですね。
まあ、そんな中で普通の人は蚊帳の外になるわけで、他のところに見つけなきゃいけません。
杉並区、練馬区あたりも同じですわ。
常に割高状態だから、ジモティー以外は自区外で探した方が賢い。

直近１１月の申し込み率
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

地下のサンプルが少なく、流動性が低いために価格動向が見えにくいのは事実。
だからこそ間接的にでも流動性のある指標を見る必要があるのではないですか。
その指標とはREITではないでしょうか。
REITの配当利率を見ることによってその物件の値段が大体わかるのでは。
だいたい今回の地価上昇はこの指標を背景に上がってきたのではないのですか。
賃料は新規で借りない限りそんなに大きな変化がないと思うので、
REITの利率から大まかに地価を類推することができると思うのです。
例えば港区中心のREITだったら港区に当てはめたり、
東京全体を網羅しているREITなら東京全体の当てはめたり、、、
もちろん、商業地と住宅地の違いはあると思いますが、
定性的には間違いはないでしょう。

このマンションブームの価格高騰の原因はREITだと思っています。
当時誰も売れないと思っていた深沢ハウスもREITががっぽり買って
需給をタイトにする方向へ持っていっていましたね。
同様に売れないマンションをREITが買っていたという例は相当見ました。
今は誰も買わないからREITの発行元関係者？？？が買い支えざるを
得なくなって金融商品としての要件を満たさなくなってきている
という話も聞いたことがあります。
私はここにもやっぱり需要の先取りがあったのだと思っています。
需要の先取りは後でつけを払わなくてはならないのは、
サブプライムで見たとおりですね。

>>177

シンプルですが、まさに真理ですね。

ようするに、２流、３流が便乗して高い価格つけているからおかしなことになってる。

>>179
オフィスビルとマンションは違うよ。
それより、ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか調べれば
だいたい予想つくよ。
例えば世田谷区だと４３件中１６件ってなる。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...
足立区だと３９件中１１件。
港区だと１６件中１件

>>176
同感です

下がる論は私も立場的には歓迎です。２００４年水準とはいわずさらに３割引きで
お願いします。


待つという戦略自体、時間というコストをかけていることに
下がる論者は気がつくべきですね。


すでに買ったひとは、自分の買った物件を基準にものを見る。
自分よりグレードの高い物権が自分の買った価格以下で売られるまでは
「下落」の実感がない。
まだ買っていない人は、基準が定まらない
結果、こういう時期、立地条件の悪い物件の値引きが出たら
買ってしまうのかも。

買える、買えないの基準で考えるのでなく、賃料相場を調べて
その値段で自分が住みたいと思う立地か考えるべきですよ。

暴落論は２００４年のときからあった。あの水準でもまだ高いと
言っている人はいたわけだけど、大抵はバブル期には中学生
だったりするんでしょう。

ＴＶでバブル期をテーマにした映画をやっていましたけど、誇張抜きで
実際あんな感じ。だから、本当のバブルって今の人は知らない。

安いものを高く売るのは、ビジネスの原則。どこまで高く売って
売れるかはマーケティングの善し悪しでしょう。、

最近、このスレみていると、下がる派は具体的な引用を持ち出しているのに、上がる派は「・・・しかない」「・・・しなきゃ」「●●●万円いくよ」などとあいまいなことを言うばかりで、根拠がない。苦しい状況はわかるけど、頑張って論拠を示さなきゃ。下がる派が持ち出したデータは不十分だ、観測ポイントが少ないというが、それ以外のデータを示して言うべき

ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
県境外周区をぐるりと調べると
大田区２４件中７件２９％
世田谷区４３件中１６件３７％
杉並区２４件中１０件４２％
練馬区２０件中７件３５％
板橋区１８件中５件２８％
北区７件中４件５７％
足立区３９件中１１件２８％
葛飾区２０件中３件１５％
江戸川区２５件中３件１２％
何となく傾向が見えてきませんか？

>>183
そうですか、前スレでは、データ並べてみたつもりですが　足りないですかね

売れ残り物件数を見る場合は、個々に詳細を考察する必要がありますね。

>>187
地域による差がこれだけあるのは、個々の物件の問題ではありません。
もっと良く考えて答えを出してください。

グレイスって本当にはじめて耳にする会社なんですが年間何戸売っていた会社なんで
すかね。

中小の不動産会社って自己資本の何１０倍という大きな金が動く。
もっているのは棚卸資産と負債ばかりだが
青田売りの場合、工事費支払い
が竣工払いなら、遊ぶ金が出てくるわけで、余剰金をデリバティブの
類で運用したりもしていたらしい。

ここ３年、年地価は上がる。
いざとなったら仕込んだ土地を他業者に卸せばいい。
そうおもって結構どんぶり勘定でやってきたんじゃないか。

ところが、２００５年耐震偽装で中小の風当たりは強くなり融資が
きびしくなった。それでも資金運用でなんとかしのいできたが
サブプライム金融危機、新興市場で株価が下がれば
資金調達に行き詰る。新興市場に上場すればなんとかなるという
思いも大ハズレ
そんな感じじゃないですかね。

148です。
レスが遅くてすみません。
住宅情報ナビに載っている値段が以前よりも値引きをした金額です。
お部屋によって違いますが、少なくとも1割以上値段を下げて売り出しています。
モデルルームに使用したからという理由らしいですが、全体戸数から見て結構な数の
お部屋がでています。３月決算なので、それまでに売りたいというようなことを
営業の方が言っておられました。

トレンドとして、マンションデベの数は

今の半分でいいという状況になってきたんですね。

なにしろ少子高齢化と格差社会なんだから。
ユニクロやラーメン屋みたいに所得層に関係なくうけるビジネスがいいですよ。
大手は、両方手をのばせても、地場の中小は、下しか狙えない。
昨日も仲介業者の知人から会社変わったから・・と電話がきました。
よく聞くとまだ再就職先がきまっていないらしい。
大手の系列といえ歩合給の人は売り上げ減れば食えなくなるわけで
たしかに大変そうだでしたね。


下はフージャースくらいに下げないと、売れない。


二極化ですから。
都心は大手、郊外は中堅以下という図式が崩れ、大手がいきなり郊外ででかいものを
作って中堅は客を奪われた

大手の向こうをはって、世田谷で頑張った中堅も息が苦しくなってきたという
ところなのでしょうか

でも、みんながほしいのは、パークなんたらとか、ブリだとかハマチとかの屋号の
ブランドもので、ノーブランドの屋号は倒産のうわさでもでようものなら余計
買わないですよね。

結果大手のブランド戦略「流れは変わった・・マンションはハマチ」という宣伝が
大成功ってことですよ。この間も「マイ・ワン・アンド・オンリーラブ」の曲を
「プラウド」と言っていた人がいます。

大京も

（失礼）
大京も藤和もマンション専業大手だから救済する会社があった。
中小はつぶれてくれたほうが、ユーザにとってもメリットがあるんじゃないのかな。

ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
内周区をぐるりと調べると
千代田区７件中１件１４％、中央区６件中３件５０％
港区１６件中１件６％、新宿区１４件中５件３６％
文京区１４件中１件７％、台東区６件中３件５０％
墨田区２件中０件０％、江東区１９件中３件１６％
品川区１５件中０件０％、目黒区６件中０件０％
渋谷区７件中０件０％、中野区１１件中６件５５％
豊島区８件中０件０％、荒川区１５件中１件７％
県境外周区の結果と組み合わせると
おもしろい傾向が分かりますよ。

>>185
１戸しか売れ残ってなくても
10戸以上売れ残っていても、
同じ１件とカウントしてしまうのは、
公平ではありません。

>>194
２３区同じ条件ですから大した差にはならないよ。
十分傾向の分析には使えます。
分析してみてください。

所詮下落する二流三流エリアは、昔に戻って今までどおり数年も経つと価値はその半減する。マンションとは本来そういうもの。一般的に購入するなら利便性の良いところで腰をすえてローン払えるところになる。たとえ広くても交通不便だと引越ししたくなるもの。つまり、手狭になった場合も駅まで5分までなら貸しやすいし、その周辺より値下がりしにくい。

それから
富みは二極化しており、上昇志向者の多い超一流エリアの駅近いものは値上がりする。

節税ならタワーマンションが断然お勧めになる。まず原価償却とれる建物割合が多い、それから路線価での評価がすこぶる低いから、相続対策にはもってこい。一億円で買っても４０百万円ぐらいにしか相続評価されない。それを税理士はすすめている。だからタワマンが人気化するのも分かる。
そして６０歳以上のお金持ちの多いこと。年金もらっている７０代はもっとお金持ている。これらを現金で買い子供・孫に住まわせる、これから相続対策する高齢者は『美田残さず』ではなく『美タワマン残す』になってきている。さらに都心の超一流志向者の増加で完全にトレンドは３Aなどに超一流にシフトしている。さらに超一等地のタワマンは人気化するだろう。

>>196
所詮下落する二流三流エリア＞
売れ残りがいっぱいあるところと一致しますね。正解です。

いくら高くてもすぐに売れていくところ、
すぐに売れはしないけど高くても結局売れるところ、
高いと売れないけど安ければそこそこうれるところ、
安くてもなかなか売れないとろ、
いろいろ性質やそれに合わせた値付けや戦略があるだろうから、
一概には言えないでしょう。
一番ひっっかかって失敗しがちなのは
今比較的安い値付けがされているため売れていて一見人気があるように誤解しがちだが、
もともとのポテンシャルの低いところ。
もう少でも価格が上がっただけで一気にそっぽ向かれる恐れがある。

>>198
利便性が悪いところ＝もともとのポテンシャルの低いところ
これはマンションの場合常識化してますね。
>>196さんがおっしゃる通りで、
首都圏は戸建主義からマンション主義に大きく変わりました。
まだまだ勘違いしている業者の人が多くて、いまだに低層マンションを購入者が喜ぶと
思い込んでいる中小の業者さんがいっぱいいます。思い込みたいのかもしれません。

主要ターミナルいずれにもバランス良くアクセスしやすいこと、
複数路線が使用出来ることが、広い層に対して利便性の高いエリアですね。
そうでなければ、どこでも誰かにとっては
利便性が高いエリアということになってしまいますものね。

真の都心を基点に、「の」の字形に地価が上昇していくって仮説をしてた人が居たけど、
ちょうど今その逆転現象が起きているのでは。
終筆から起筆に向かって価格下落の波が逆流しつつある。
どうも足立などでは決壊水没が始まった世ですしね。

>201
よく見てよ。苦労して描いたんだから。大体今回の下落（不人気）は
のの字の隙間部分か外側ｗ

１９９さん
いつから低層マンションより高層マンションのほうがいいなんてまったく誤解しています。高層マンションは見晴らしがいいと思っているのでしょうか。たしかに高額物件のところは荘かもしれませんが低額の下のほうはそうとは限りません。また工業地帯などですから周囲の建物も同じく高層になるかもしれません。それにいろいろ制限があると思います。たとえばベランダなど。低層マンションのほうが地価の影響を受けやすいでしょう。しかし緑を取り入れて借景を入れているマンションが増え始めています。高層ではできないことです。また戸建のよさもわかっていないようなきがします。自分の庭があったりソーラを発電もできるしなかなかいいですよ。とくに屋上緑化はとてもいいです。

１９９は、高層マンションを節税で買う高額所得者のお話をしてます

タワマン低層階は視野に入ってないと思いますよ。
私も読んでなるほどと思いました。

「上層階は日当たり、低層階は緑が楽しめる」
どこかの販売マニュアルに書いてありそう。

いってみればタワマンの低層なんて土台みたいなものでしょ。
シイタケの軸も一応食べられマス、みたいな感覚。
周りにマンション林立したらそれこそ谷底に住むようなもの。
むしろ一階だったら、庭とか付加価値がついてる場合もありますけどね。

>>206
そこまで言うと顰蹙もんだよ。
昔、「タワーの低層階は城の石垣みたいなもんだ」とか言って
後までストーカーに追い回された人がいる。

戸建に限らずマンションもそうだと思いますが初めて家を買うときは理想を抱きすぎるんですよね。しかし実際に住むと理想はあくまでも理想であって生活は違うんですよね。注文住宅でもほとんどの人がそうです。５年ほど過ぎれば注文住宅でもしゃれたものではなく単なる住むためのものになってしまう。今わくわくして入居を待っている人もいると思います。しかし５年も過ぎればわくわくがなく単に生活していると感じるようになると思います。それが普通なんですから。多分ブランドの商品を買ったときと同じじゃないでしょうか。その時だけで結局別のものにまた目がいってしまう。どんなところでも家は住むためのものであることを忘れないほうがいいかもしれません。家を買ってもローンをしている限り自分のものではなく金融機関のものであることをお忘れなく。