| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1（地番） |
| 交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
107戸 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上8階 地下2階建（実質、地上9階 地下1階建相当）
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2015年12月下旬予定
入居可能時期：2016年02月中旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO
[売主]神鋼不動産株式会社
[販売代理]三菱地所レジデンス株式会社
[販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
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82
匿名さん
>>81さんのように慎重に検討できる方ならいいですけど。
2階でも周囲の地盤より低くなっていて
北向きの穴倉のような居住性しかない半地下住室なのでしょう。
高級感ないですね。
半地下住室を単独では売りづらいからといって
離れと表示して抱き合わせ販売する
こういうこと普通やりますか？
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83
物件比較中さん
この場所良いですよね。
70平米2LDK、1億前後の部屋があると嬉しいんだけど。
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84
匿名さん
>>81さん
> HANAREは穴倉のような居住性しかない
> 2階北側は避難経路などがとりにくく
それで宿泊できないになるのですか！
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85
周辺住民さん
>>83さん
NIPPOに問い合わせれば、図面集をくれると思います。80㎡台中心とありますが、恐らく東向きの低層階に70㎡くらいの住戸が設定されるかと思います。1億もしないと思いますよ。
>>82さん >>84さん
http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
にあるHANAREは、東の端のようですが、それでもバルコニー該当部分に「ドライエリア」とあるので、地下室であることは決定です。ほかの5部屋はこれより西にあると思われますので、さらに地下深い感じがすると思います。
とはいえ、販売価格はさほど高くならないような気がします。坪単価を下げるために、コスト度外視でくっつけてきていると思います。あくまで予想ですが。
本来なら、このマンションはもっと高さを上げたかったのでしょう。近隣住民（とそれに押された行政）の声に負ける形で高さを抑えるを得ず、そのために容積率を消化しようと、地下空間（建築基準法上は1階のはず）を使わなければなからなかった、というのが実情かと思います。増やした地下空間（あくまで法的には1階ですよ）を単体で販売することが難しいので、最上階を買う金持ちに負担してもらう形になったのかと推測します。
近隣住民の嫉妬心が勝った結果ですが、良好な社会インフラを残すという意味では、逆行する行為だったかと思います。土地の値段なんて、容積率に比例していますから、容積を余らせて建設するというのはありえませんし。
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86
匿名さん
> 増やした地下空間（あくまで法的には1階ですよ）を単体で販売することが難しいので、
> 最上階を買う金持ちに負担してもらう形になったのかと推測します。
すごいデベの論理
それで 離れ は何に使うことが想定されているの？
倉庫として使うにも湿気がすごいのでは
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87
匿名さん
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88
匿名さん
離れを別個に売買したり、貸室に出していいですか？
>>86
夜中にトレーニングやヨガの瞑想をすると宿泊に該当するのでは
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89
匿名さん
陽が昇らなけれは宿泊ではないでしょう。ってか、そこまで誰もチェックしませんよねぇ。
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90
匿名さん
>>85さん
HANAREのドライエリアは避難経路ですか
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91
たか
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92
購入検討中さん
ここ買って、東京ドームシーズンシート持つのが
巨人ファンの理想やね
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93
ご近所さん
>85さん
「近隣住民（とそれに押された行政）の声に負ける形で高さを抑えるを得ず」なんてことはあり得ませんよ。
>40さんも指摘しているように、武器もない住民運動がそんなに功を奏する訳がないです。
高さとしては、いわゆるフカシの分の１階を下げたくらいでしょうか。
西側に計画されていた低層部分が、空地返上を余儀なくされて潰れたので、容積率に少し余裕があるのでしょうかね。
敗訴したので南面道路を６ｍに整備しましたが、それにしても２４０％ですからね。
あと結構な傾斜地ですから地階部分ができるのは当然でしょう。
既に指摘されているように、今年度から２２ｍの絶対高さ制限が施行されているので既存不適格物件ですが、１回の建て替えはOKなので、文京区では建てたが勝ちの駆け込みばかり、ですのでお買い得ということになりますね。
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94
匿名さん
>今年度から２２ｍの絶対高さ制限が施行されているので既存不適格物件ですが
物件概要で↑の表示をする義務があるはず
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96
匿名さん
HANAREは地下住室で居住性が悪いだけでなく
入居者トラブルの原因になりそう。
共用室にして活用するほうがいいのにね。
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97
検討中の奥さま
閑静な住宅街って訳じゃないんですね。
ちょっと買う気が失せた気分。
お値段もしそうですし、ちょっと見送ります。
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98
購入検討中さん
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99
匿名さん
>>87さん
トレーニングルームも、ヨガルームも、居室ですね。
>>77さんが
> http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
> を見ると宿泊禁止とありますね。ホテルとして使うなという意味なのか、建築基準法上、居室でないという意味なのか、不明です。
と分析しておられるように、
HANAREが建築基準法上、居室なのか、居室でないのか、売主は物件概要で明確にするべきです。
居室でないなら、宿泊禁止、事務所禁止、調理や食事もできないというのは当然のことです。自主的なルールでNGにしているかのような表示は不当です。
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100
周辺住民さん
閑静な住宅街だったら、ここでなくとも沢山ございますので他をどうぞ。
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101
匿名さん
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102
匿名さん
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103
ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん
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104
匿名さん
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105
周辺住民さん
>>97さん
ここは閑静な住宅地ですよ。であるのに利便性も高いので、ほかの住宅地に比べると希少価値があります。
小石川一丁目の再開発が進めば、利便性はさらにアップします。それがわかっていたから高くても欲しかったんですが、待てずにほかのマンション買っちゃいました（涙）
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106
物件比較中さん
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107
匿名さん
※文京区が平成26年3月17日に施行した「絶対高さ制限を定める高度地区の指定」に伴い、将来当マンションと同一の高さの建物は建築できません。
『既存不適格建築物』ですね
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108
匿名さん
105さんは営業さんですかね…。
他のマンション購入されたのならここを見ることはないのでは？
本当にここが欲しい人なら今の家を売却してでも検討すると思いますよ。
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109
匿名さん
閑静な住宅地ね。営業さん、ご苦労さんｗ
昔ながらのボロ屋が立ち並ぶ地域で行政が動けば再開発は容易に進む地域だけど、
現状では汚さばかりが目立って周りとの調和が取れない。
しかもこの高さだろ？
だから反対運動したんだよ。
ここの住人は周りから嫌われ者になる覚悟がある奴しか入ってくるなよ。
それくらい迷惑かけてるんだからさ。
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110
周辺住民さん
広告が届き見ていましたが立派な建物ですね。
駅までフラット２分のアプローチは良いですが、南北線。都営三田線、丸の内線も使えますがこちらからだと遠くプラス数分は必要ですね。
エントランスもホテルのように素晴らしく、外観の色調も落ち着いていて奇麗に見えます。間取りも廊下が短く居室スペースが広めにとられていて使いや易そうです。
小石川の再開発が進めばさらに利便性はあがるでしょう。人々が町内会とどう関わってゆくかも大切にされています。
このマンションに住まわれる方も含めて、町の発展にも寄与し、とけ込めるような素晴らしい物件になると良いですね。
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111
購入検討中さん
＞１０７さん
「絶対高さ制限を定める高度地区の指定」が施行予定から「施行」に変わりました。
マンション購入は大きな資産でもあり、投資という考え方もあると思います。
このマンションが将来立て替えなどするときには、高さ制限のために住戸数は減らさ
ざるを得ないでしょうから、所有権の再分配で問題が起りそうです。
災害時緊急避難道路との兼ね合いでも心配ですが、どなたか詳細情報をお持ちでは
ありませんか？
大規模ならではの利点で購入を検討しておりますが問題がありそうです。
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112
匿名さん
>>111
>災害時緊急避難道路との兼ね合いでも心配です
同感です。
狭隘な道路に囲まれた崖地に、地下住室で住戸数を稼いでいるようで
災害時の避難計画に支障ないのでしょうか。
>>110
>エントランスもホテルのように素晴らしく・・見えます。
ホテルのように素晴らしく見えるエントランスに
送迎のお車が入れないようですけど・・どこに駐車していただくのですか？
売主に十分に説明してもらいたいです。
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113
周辺住民さん
>>106さん
バルコニーは狭いようですね。リビングがダイレクトウィンドウになっていて、そのためにバルコニーは間口の半分しかないようです。注意しておいた方が良いですね。
>>111さん
> このマンションが将来立て替えなどするときには、高さ制限のために住戸数は減らさ
> ざるを得ないでしょうから、所有権の再分配で問題が起りそうです。
高さを下げざるを得ないというだけで、戸数や床面積は関係ないですよ。もっとも、そのために地下室っぽい居室が増えて、居住性は低下するでしょうが。高さ制限にしても抜け穴がありますね。
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114
周辺住民さん
>>110さん
> 駅までフラット２分のアプローチは良いですが、南北線。
その南北線にしても、道路を渡る必要がありますね。
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115
匿名さん
>113さん
> 高さを下げざるを得ないというだけで、戸数や床面積は関係ないですよ。もっとも、そのために地下室っぽい居室が増えて、居住性は低下するでしょうが。高さ制限にしても抜け穴がありますね。
同じ形状には建たないうえ、地下住戸がさらに増えるとのご意見ですね。所有権の再分配で問題が起りそうです。
>114さん
> その南北線にしても、道路を渡る必要がありますね。
南北線には地上まで出られるエレベーターやエスカレーターがありませんので、フラットのアプローチといえるのか疑問です。東横インかパークハウス小石川後楽園を建てる際に、地下鉄とのエレベーターが作られていればよかったのでしょう。
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116
周辺住民さん
>>115さん
春日・後楽園の再開発で、街区内にエスカレーターが造られる予定です。
ただし、このマンション方面へは便利な動線とならない可能性もありそうです。
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117
購入検討中さん
歌舞伎役者氏のギャラが○千万だと、
一戸あたり○十万高くなるってことですか。
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118
匿名さん
いずれにせよ、文京区で幹線道路に面していないだけで貴重価値があります。
坂下物件ですらヒルズみたいに価値を保てますし。
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119
匿名さん
>118
貴重価値？
既存不適格建築物でも？
送迎車両や荷物配送車両の駐車スペースが無いような物件でも？
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120
匿名さん
貴重だとおもいます。なかなかないです。でてもすぐ売れることが多いですし。
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121
匿名さん
「貴重価値」って言葉、正しいですか？
「希少価値」のこと？
言いたいこと何となくわかるので、スルーでいいのでしょうけど、一応。細かいことですみません。
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122
匿名さん
鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
（パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）
建築基準法上、地上8階地下2階建であるなら、「地上8階地下2階建」と記載するしかない。
パンフレットに「鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建」と表示していると宅建業法32条に抵触するのでは。
地階の住戸であることを購入者にわからなくしようとする意図があるのでしょうか。
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123
匿名さん
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124
周辺住民さん
>>122さん
こんなの、どこにでもありますよ。特に横浜とかでは。
> 鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
> （パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）
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125
匿名さん
ひどい業界だなぁ・・・。
他にもあるからって正当化されても。
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126
物件比較中さん
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127
周辺住民さん
>>117さん
猿之助のギャラはせいぜい100万円くらいかと思いますよ。
何か演じるわけではないですし、長くても1日拘束だったと思います（半日強で終わりそう）
広告用のスチルとウェブに載っている3分ほどのムービーだけですよね。
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128
匿名さん
猿之助さんはたった100万円で
係争中の物件の広告を請負ったのですか？
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129
匿名さん
お金じゃなくて頼まれるオトナの事情があるのでしょう。
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130
周辺住民さん
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131
物件比較中さん
資料来たけど、
高級志向かとオモタら、
開口部の狭いビジネスホテル（安マンション）タイプの
間取りが多いで
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132
匿名さん
131さんの言う通り間取りは惹かれませんね。価格次第では検討の余地ありそうですが…。高そうな気配。
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133
匿名さん
道路舗装屋さんの共同住宅
高級志向は難しいのでは？
デベは選ぶべきです
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134
周辺住民さん
>>131さん
確かに間口は6～7mくらいの、いまや広いと言えない間取りが多いかと思いますが、両面バルコニーではありませんか。であれば、それほど悪くないと思いますよ。面積だって80m2台が平均なら、広い方かと思います。
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135
物件比較中さん
公式サイト
7月31日更新予定だったのが、
こっそり8月上旬に変わってるで
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136
匿名さん
それで
HANAREは建築基準法上、居室なんですか、居室でないんですか？
ニッポさん明確にしてください。
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137
物件比較中さん
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138
匿名さん
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139
物件比較中さん
>>134
片面は吹き抜けに面した窓があるだけの間取りが多く、
両面バルコニーの部屋は少ないですよ。
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140
匿名さん
HANAREってどこから行けるのかなって思いました。
地下が好きって人にはいいのかもしれませんね。
立地や環境はいいなって思いましたが、
間取りが少し使いにくいなと感じました。
使えない空間が多いなと感じましたが、ゆとりがあるといいのでしょうか。
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141
匿名さん
>地下が好きって人にはいいのかもしれませんね。
好きって人いるのですか?
屋外への避難経路の問題ありませんか?
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142
物件比較中さん
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143
匿名さん
こんなとこより、近くのペントハウスがよかったですね。
もう売れちゃいましたが。
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144
物件比較中さん
公式サイト、
次回八月上旬更新になってるけど、
今日までやで。
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145
匿名さん
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146
物件比較中さん
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148
匿名さん
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149
購入検討中さん
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150
匿名さん
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151
購入検討中さん
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152
購入検討中さん
日経一面広告って数千万するらしいけど、
一回出すたびに、一世帯数十万の負担ですね。
スポットCMも、一回○万払ってるようなもん。
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153
匿名さん
開発業者の見栄でしょ
購入者、居住者のことは考えていない
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154
匿名さん
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155
購入検討中さん
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156
匿名さん
HPに市川猿之助を起用するなどコストをかけていますね。
駅から近いですし、立地てきにも高いって予想しています。
室内に梁があるのが残念ですが。
収納も少ない感じがします。
バルコニーもせまいですね。
マンションは結構、バルコニーって重要かと思うのですが。
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157
物件比較中さん
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158
匿名さん
係争中で注目されている
近隣住民の代理人は
日置雅晴弁護士
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159
匿名さん
既存不適格なんでしょ。資産価値暴落することが分かっているのに買うの躊躇するわ。
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160
物件比較中さん
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161
物件比較中さん
定借ほどではないにしろ、相当なマイナスだな。戸数増やして住民負担を極力抑えて建て替え事業する物件がある一方、現状維持の建て替えすらまともにできないのだから。物件価格が高いほど気をつけたほうがいい。
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162
匿名さん
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163
周辺住民さん
>>160
容積オーバーではないので、ほとんど影響ないかと思います。
中古の価格はスペックではなく、周辺の相場で決まります。
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164
匿名さん
既存不適格でも、永住目的なら特段問題ないと考えます。
生きている間もてばいいかと。
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165
匿名さん
永住目的ですか
既存不適格建築物の建替え問題に
かかわることになりませんか
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166
匿名さん
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167
匿名さん
今30代なら死ぬまでは建て替えしないんじゃない？
子供が面倒なことになるかもしれないけど。
狭くなれば、相続税も安くなっていいでしょー。
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168
周辺住民さん
なにか皆さん、勘違いしてませんか。
このマンションが既存不適格なのは高さ制限を超えている点だけです。容積率をオーバーしているわけではないので、単に低くすれば、建て替えは可能です。しかも、1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。妥協の産物として出てきた特例です（詳しくは区報などに）。
それに50年後だと法律がどうなっているか分からないので、いま議論しても無意味かと。ここ数年のスパンでは、文京区が遅まきながら絶対高さ制限を設けるなど、法制度がきつくなっているように見えますが、大きな流れとしては、平成以降、規制は緩くなる一方ですよ。特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。
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169
周辺住民さん
まさかと思いますが念のため。
＞単に低くすれば、建て替えは可能です。
単純計算しますとこうです。
仮に、今は8階建てだが将来は6階建てしか建てられないという場合、各階の面積を8÷6＝1.3倍にすれば、総面積は減りません。
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170
匿名さん
>>168さん、勘違いしてませんか。
>1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。
この物件に適用されない特例ではないですか?
>特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。
地下室は規制される方向ですよ。たとえば世田谷区では単独の地下住室を禁止しています。
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171
周辺住民さん
>>170さん
こちらで書いたことに対して、あなたが正対していないだけですよ。
建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。
世田谷の話は文京区の絶対高さ制限と同じで単なるローカルルールであり、より大きいレベルの街づくりでは、規制は緩む一方です。春日の再開発は相当な規模になりますが、どんな制度でそれが可能になるのか、知らないでしょ？
このBBSは本来、購入者による書き込み、もしくは購入者の意思決定を助けるための書き込みだけがなされるべきだと思います。ねたましいのでしょうが、あなたのように他人の足を引っ張るような書き込みは慎んだほうが良いですよ。
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172
匿名さん
> 建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。
勘違いなさってませんか。既存不適格特例の諸条件を確かめるといいですよ。区報に書いてあります。
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173
周辺住民さん
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174
匿名さん
ここに書いてある条件に収めて設計 できますか？
「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？
>>173さんは周辺住民だそうですから教えて欲しいのですけど、敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？
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175
周辺住民さん
>>174さん
> ここに書いてある条件に収めて設計 できますか？
繰り返しになりますが、現状と同じ設計にすれば、条件に収まります。
というより話が逆で、「現状と同じ建物なら高さオーバーでも1回だけ建て替えを認めましょう」というのが妥協のコンセプトです。
> 「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？
http://k107.jp/outline.html
によれば、敷地面積は4346.38平米です。基本的には２の特例「大規模敷地の特例」が使えて、絶対高さ33m（＝22m×1.5）までなら再建築が可能です。
残念ながらこのマンションの絶対高さを知りません。もし33mを超えているのなら１（既存不適格）の特例を使い、超えていないのなら２の特例を使って、建て替えることになります。２の特例を使う場合は何度も建て替え可能ですが、役所が公共貢献しろと（道を広げろ、小公園を設けろなど）、あれこれ口をつっこんできます。
> 敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？
そういうのはデベに聞いてほしいのですが、どの数字とどの数字の比較なのか、URLなど記して頂ければ分かる範囲で答えられます。
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176
ご近所さん
建て替え云々の前に買えるかどうかじゃない？
価格もまだ決まってないのに。
おかしいだろ。
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177
周辺住民さん
>>176さん
確かにそうですね。うちも買いたかったですよ（笑）
「建て替えできない」と決め付ける書き込みが多かったので指摘しただけです。
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178
匿名さん
>>175
２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。
既存不適格特例は使えないということです。
建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。
周辺住民ならおわかりかと。
-
179
周辺住民さん
>>174さん
過去レスを見返していましたら、絶対高さの情報、自分で書いていました。
＞高さは26.896m（最高27.096m）とありますので、
最高高さ27.096mです。法的には絶対高さ制限は22mなので、このマンションは既存不適格の扱いです。しかし、33mを超えていないので、大規模敷地の特例を使って何度でも建て替え可能です。公共貢献が求められるので、面倒なことになりそうですが、問題なく建て替え可能で、それについて悩む必要は全くないと言えます。
というか、これに関する誤った情報を流してほしくないです。このBBSは購入者のためのものであり、購入検討者が質問して、それについて詳しい人が答える形が望ましいです。市民が素敵なマンションを買うことデベを儲けることを妬むような書き込みは止めてほしいです。失礼で申し訳ないですが、惨めに見えます。もちろん、このマンションを買える層は、こんなゴミみたいな書き込みを信用せず、自分でいろいろ調べるでしょうけど。
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180
周辺住民さん
>>178さん
> ２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。
こちらの方がハードル低いでしょ。
> 建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。
だから、どの数字のことを指しているのですか。
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181
匿名さん
大規模敷地の特例を使って建て替え可能としても同一形状には建替えできないですよ。道路からの後退距離その他の条件を満たしていない。
22ｍ絶対高さ制限も、特例の条件も、4年位前からわかっていたようですがね。
http://k107.jp/outline.html
に表示されている、既存不適格特例に関する内容は、正確でないです。
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