ル・サンク小石川後楽園

盛り上がっているところ申し訳ないんですけど、そもそも近隣住民の猛烈な反対で10年も凍結していた物件ですよね。周辺環境の影響緩和のために高さ制限が設けられて、建て替えの時に既存不適格にも関わらずスムーズに行くとは考えにくい気がします。反対運動で区長が特例の許可を出せる状況じゃなくなるかもしれないし、それは誰にも予想できないことです。高さを抑えて面積を広げるにしても建蔽率は？駐車場確保できるのでしょうか？建て替えを保証できる根拠はないように思え、上の議論は大事なところが抜けている気がします。ネガティブな内容ではありますが、自分も比較検討しているところなので、妬みとかそういう低次元な問題でなく、重要な事項かと思います。

なんて面倒くさいマンションでしょう。

>>182
文京区は大規模敷地の特例の認定に関する基準を明文化しています。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_toshikeikaku_toshimachi_tets...

(2)大規模敷地の特例
オ）高さ制限（建築物の各部分の高さ）
絶対高さ制限を超える部分の建築物の各部分の高さは、次の1)から3)までのいずれにも該当するものとする。
2) 当該部分から道路境界線までの水平距離から、(2)エ）に規定する外壁の後退距離を引いたものに、当該部分に指定されている用途地域が商業地域、近隣商業地域又は準工業地域の場合には1.5を、その他の用途地域の場合には1.25を乗じて得たものに、当該部分に指定されている絶対高さ制限の制限値を加えたもの以下であること。
3) 当該部分から隣地境界線までの水平距離から、(2)エ）に規定する外壁の後退距離を引いたものに、当該部分に指定されている用途地域が商業地域、近隣商業地域又は準工業地域の場合には1.25を、その他の用途地域の場合には1.0を乗じて得たものに、当該部分に指定されている絶対高さ制限の制限値を加えたもの以下であること。


同一形状に建て替えようとすると、この基準を満たすことができませんね。

モデルルームは、いつころでしょうね

既存不適格建築物の特例の条件
⑤総合設計制度や大規模敷地の特例、土地利用上やむを得ない場合の特例等のいずれの特例の適用も困難なこと。

他の特例が使える敷地はそちらでという趣旨。デベもわかっているのではないかな。

モデルルーム事前案内会のお知らせが届きました。
動き出したようですね。

>>178
不動産広告の表示が不正確

工事現場の表示は敷地面積4341㎡
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp=&no=405

住宅用地の面積を
確かめるといいのでは？

区役所で開発登録簿の写しをもらえます。

モデルルームの案内こないで
相手を選んでるのか？

１９５やけど、
来たで

出席すると、価格教えてくれるの？

出席すると、予算など根ほり葉ほり聞かれたあげく、
価格は検討中って言われるの？

２０ｘ号室で地下室？

地下室マンションは湿気が心配です。

予算・仕事・世帯収入・親の収入遺産根掘り葉掘りそして価格は検討中…

建築確認済証番号（計画変更）
第UHEC建確24185変1号

計画変更の内容を詳しく説明してもらうべきでしょう

事前案内会って、
売り手の情報収集の場、
ってことですか？

今週末の事前案内会は、埋まってしまったそうです。。。
坪400万位？？

203です
今週末 ではなく 来週末の誤りですm(._.)m

現地を見に行ってきました。
既に工事が実施されていますね。
行った感想としては、かなり急な坂の上に立っているな、という印象です。
坂の斜面に立っていることもあり資産価値としては下がると思いますが、ここを
永住すると考えれば、それも悪くないのか。。。
あとは、今まで土地が値がされて売主は相当の固定資産税を払っていただろうから
その無駄金を購入者に転嫁し、その分まで払わなければらなないのか。。。
ここらへんの平均坪単価がサイトを見ると坪単価299万。
様子見した方がよいのか、悩み中。。。

エレベーター4台、エスカレーター、コンシェルジュ付きですから、管理費も相当高いでしょうね。月3万以上かも。物件価格は平均坪380-400万くらいですかね。それ以上だと苦戦するでしょうから。

地域平均の三割り増し、
ｍｊｓｋ？

インペリアルガーデンとか坪単価375の部屋が半分坪単価460の部屋が半分なのでここが半分くらい500くらい、条件悪いところが400位で平均450でもおかしくないと思う。
今の相場はおかしいからねぇ。

立地が違うから比較しにくいけど、インペリアルは敷地の規模が違うし、スミフだし、こちらは地下住戸も多いから、個人的な予想では平均的にはあちらより安めになると思えます。あまり根拠はないけど。

他の方が言われているとおり、売りは299万/坪程度でした。成約はそれ以下。にも関わらず、最近の相場はおかしいのですかね。
10大ディベロッパーでないところで高騰するようであれば、新築マンションの価格はバブルだな。ここの検討は無いな。相場的にここ１、２年は控えるかな

億を超える部屋だらけと予想します。
買うならオリンピック後というのもありでしょうね。
どうせバブルはいつかはじけますし。

いずれにせよ相場以上で割高なことは間違いないですが、この立地はそんなに出るものではないので、それを加味して許容できるかですね。

>>206さん
現地をご覧になったならおわかりでしょうが
災害時の避難経路がどうなっているか疑問で
車寄せがない問題もあります
地下住戸を減らせば車寄せは設けられたのではないかと

まあ、幹線道路沿いでない文京区物件というだけで値は跳ね上がるからね。
この時期なら坪350万以上は当たり前でしょう。
不動産は本当に立地とタイミングで価格の増減が激しいと思いますよ。
2005年に坪200万ちょっとだったのに、2006年は坪300万とかね。

とにかく出身大学と勤務先だけは徹底してもらいたいですね。
昨今の週刊誌で賑わってる、馬鹿だけどお金は持ってる芸能女優や
プロ野球選手には住んでもらいたくないです。
彼等には地盤の悪くて眺望の良い湾岸が良く似合いますよね（笑）
小石川は伝統や出自の相応しい方が住むための土地だと思います。

どうやって、「徹底」するの？
抽選でインチキするの？

出身大学と勤務先で、線引きするような考え方の人と
同じマンションに住むのはできれば避けたいです。

２Ｆ以下は地下住戸が多いですから、ながく住むつもりの人に向かないでしょう。円安で海外から投資目的で買いに来るかもしれませんがその場合は賃貸になるのでしょう。

>218さん
東大以外はダメですか
となると我が家は撤退です。。。
おまけに自営なんで。

海外の富裕層が、財テクとして日本のマンションを買っているという話は良く聞きますね。

事前案内会
人気で追加開催やで

都心ライフの夢を実現する空間、
“HANARE”のある暮らしの提案。

いま、都心のライフスタイルは実に多様化しています。
『ル・サンク小石川後楽園』では、さまざまな暮らしのニーズにお応えするために、 HANARE（ハナレ）と名付けた専用空間をご用意。
日本建築の母屋と離れとの関係に倣った空間であり、書斎に、アトリエ、プライベートシアターに、趣味の空間にと、さまざまにご利用いただけます。

http://k107.jp/design.html



HANAREは居室なのですか？
書斎に、アトリエ、プライベートシアター、どれも居住の用に供しているのでは。。。

駅から近い。
都心ですけど、住みやすそうですね。
緑も多くて。。
駅までフラットアプローチなのは、やはり高齢者が一緒だと助かりますね。
個人的には、イベントが好きで東京ドームによく行くので、ここに住んだら近くなるな～と思いました。

↑
高齢者を世話したことないでしょ

送迎のための駐車スペースが設けられてないのは
困りますよ

>>227
たしかに送迎用駐車スペースが有るのが理想ですが、それを購入条件にする人っている？？

車寄せが無いのに億ションなんですか？

え、オクションなの？

たしか今日からでしたよね、事前案内会。
価格情報が出てくるか、、、？

価格情報、教えて下さい

聞きましたけど教えません。笑

でも超高杉晋作さんです。
買う人いるの？

本当に高すぎです。
この価格では到底売り切れないと思います。
正式な価格発表で常識範囲内の価格に改定されることを願います。

80m2台は、オクションってこと？

やっぱり坪400ですか？

錦織選手やりました。
賞金でこのマンション、楽に買えちゃいますね。
決勝も頑張れ！

>>229
救急車が車寄せに駐車できません 救急活動に支障ないですか

今日、事前案内会行った人、
いる？

僕は来週の土曜です。

今日も案内会、
あったの？

増税、迫る。

超高杉晋作さん
別にかまわないのでは？

ところで
2016年2月引渡しが間に合わない場合は
手付金が返されるのですよね？

何倍返し？

坪400万円なら飯田橋側の千代田区側と変わらない？

飯田橋の千代田区側はもっと高いですよ
2年前のパークコート千代田富士見は平均で坪470万でした
プラウドタワーも同じくらいだと思います

千代田区は坪500万円といくことですね、武蔵小杉の住友のタワーは坪400万円位らしい、どこも高くなりましたね

最上階のお値段が出ました。２５０００万～３００００万ぐらいで、高過ぎませんか？

地下室のお値段は？

げげ、2億ションですかー。

文京区は、お受験特需、文京区じゃないとと思う家族がいるんです

一階のお値段は？

グレード別に仕様が変わるのは仕方ないんでしょうけど、プレミアムな住戸以外はキッチンが人工大理石なのはどうなんでしょうね。
モデルルームは素晴らしいんだけど、実際の３種類のカラーセレクトの実物を見たらどの組み合わせもいまひとつピンとこなくて一昔前のセンスのような気がした。

価格もこのご時世に乗ってきている金額なのはもちろんだけど、あの充実した共用施設やエレベーター等の維持費を考えると管理費がものすごいことになりそう。

自動車駐車場は何階にあるのかな？

雨降りの日に自動車駐車場に行くのに吹きさらしの廊下を通るって本当？

西側の庭って、
何階から出られるの？

高杉というのがわかりますね。プチバブルですかね。
一方、こんな坂道に立っているので資産価値は下がるのは必死なので、中古では売るに売れない。
小石川の大きな敷地という希少価値と永住前提であれば購入に意味があるか。。。
事前説明会に行きましたが、管理費、修繕積立金は１ヶ月後に提示とのこと。多分、めちゃめちゃ高いので、販売戦略っぽい。更に中古では売れなそうですね。思ったほど、高級感が感じられない。
来月の予約取り消そうか考え中。

抽選になるの？

人工大理石ではなく、人工石だよ。まったくモノが違います。

フィオレストーンってやつですね

フィオレストーンってありですか？
個人的にはテンション下がる

人工は人工だろ
御影石とかのほうがいい

フィオレストーンの方が天然石より高級なのでは？

上層階の広いオクション部屋が天然石なのに？

ダイヤ∞＞＞ジルコニア

誇大広告がされていたのでしょうか
↓
6月19日（木）～9月11日（木）の間、「東京都マンション環境性能表示を取得しています。」と誤って表示していましたので、訂正いたします。
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ011FD030/gazoModalOpen?nc=67711212&...


お詫びも中途半端
消費者保護の観点で問題あり

SUUMOの責任ですか？

誤って表示していたのはSUUMOだけなのでは？

そもそも、断熱性２　とか　みどり　１　とかだから
評価を上げるための「広告」になってないと思うけど

この値段では麻布、高輪、品川にも買えますか、とりあえず、見に行くのはやめた

>>264-265
“優良誤認表示”に引っかかる
事実と異なることや事実無根の表記はすべてNG

広告主は，消費者に対して広告に関する究極的責任を負う

「この値段」、KWSK！

管理費相当高そうですね。

そして、高台とうたってますが高台なのか？
歌舞伎役者を広告に使うぶん、安くしてほしかった。

> そして、高台とうたってますが高台なのか？

典型的な地下室マンション

物件概要も曖昧
地階であることがわからなくなってます

＞２７１

同感です。それに坂の下のほうに建ってます。
良く捉えるならば、商店街までほぼフラットアプローチ。

売れ残りそう。
良い立地の物件は高ところから売れていきますが、ここは価格の低いところから売れていきそう。

行ってきました。3階で80平米で1億超。いったい誰が買うんだろう。。 ほとんどの部屋が9000万は超えてる。 そんなに価値ある？

No.275さんと同感です。
モデルルームを見に行ったのですが、昨今のモデルルームと異なり、キッズルームも用意されていないのです。
子供がいて大変でした。。あまり話に参加できず、夫に託せざるを得ない状況。
この物件は、あまりファミリーを意識していないのかなと思いました。
もっとも、販売戦略的に同じ年代を同時間になるように操作しているのでしょうが。。そういった点も見え透いていて、気分が悪かったです。
わたし的には、外面の良いマンションになるかもしれませんが、中は使い勝手が悪そうに思えます。

商談テーブルはすべて個室だったのは良かったですよ。

まだ予定価格でしょ？それとももう決まってるの！

噂は本当だった(笑)

平均でも坪400万でした。。。
この土地にこだわりはないので、撤退します。

多少下がるとしても、せいぜい200-300万くらいでは？かなり高いのは間違いないですが、私含め貧乏人がわめいてもきっと売れるんでしょうけど。

>価格が高いだけで、後々、損しそうな気がします。
既存不適格です。

>280
外面の良いマンションでは売れないと思います。

外面のいいマンションて具体的にどのようなマンションですか？

外面は個人的感覚なんでしょうね。
確かに実物が建っていないのでなんとも言えませんが、個人的にパンフレットのイメージは良い。
ただ、確かにモデルルームは意味なさそうですね。私も内装はいまいちと感じました

＞貧乏人がわめいてもきっと売れるんでしょうけど。

お金があったとしても資産価値が下がりそうなところ、それ以上の売価では買わないですよ。お金ある人は
そこらへんの目利きはないとね。
ここは無いな。