| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1（地番） |
| 交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
107戸 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上8階 地下2階建（実質、地上9階 地下1階建相当）
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2015年12月下旬予定
入居可能時期：2016年02月中旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO
[売主]神鋼不動産株式会社
[販売代理]三菱地所レジデンス株式会社
[販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間（3日）の間、何度でもダウンロードが可能です。
ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
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143
匿名さん
こんなとこより、近くのペントハウスがよかったですね。
もう売れちゃいましたが。
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144
物件比較中さん
公式サイト、
次回八月上旬更新になってるけど、
今日までやで。
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145
匿名さん
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146
物件比較中さん
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148
匿名さん
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149
購入検討中さん
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150
匿名さん
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151
購入検討中さん
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152
購入検討中さん
日経一面広告って数千万するらしいけど、
一回出すたびに、一世帯数十万の負担ですね。
スポットCMも、一回○万払ってるようなもん。
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153
匿名さん
開発業者の見栄でしょ
購入者、居住者のことは考えていない
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154
匿名さん
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155
購入検討中さん
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156
匿名さん
HPに市川猿之助を起用するなどコストをかけていますね。
駅から近いですし、立地てきにも高いって予想しています。
室内に梁があるのが残念ですが。
収納も少ない感じがします。
バルコニーもせまいですね。
マンションは結構、バルコニーって重要かと思うのですが。
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157
物件比較中さん
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158
匿名さん
係争中で注目されている
近隣住民の代理人は
日置雅晴弁護士
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159
匿名さん
既存不適格なんでしょ。資産価値暴落することが分かっているのに買うの躊躇するわ。
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160
物件比較中さん
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161
物件比較中さん
定借ほどではないにしろ、相当なマイナスだな。戸数増やして住民負担を極力抑えて建て替え事業する物件がある一方、現状維持の建て替えすらまともにできないのだから。物件価格が高いほど気をつけたほうがいい。
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162
匿名さん
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163
周辺住民さん
>>160
容積オーバーではないので、ほとんど影響ないかと思います。
中古の価格はスペックではなく、周辺の相場で決まります。
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164
匿名さん
既存不適格でも、永住目的なら特段問題ないと考えます。
生きている間もてばいいかと。
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165
匿名さん
永住目的ですか
既存不適格建築物の建替え問題に
かかわることになりませんか
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166
匿名さん
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167
匿名さん
今30代なら死ぬまでは建て替えしないんじゃない？
子供が面倒なことになるかもしれないけど。
狭くなれば、相続税も安くなっていいでしょー。
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168
周辺住民さん
なにか皆さん、勘違いしてませんか。
このマンションが既存不適格なのは高さ制限を超えている点だけです。容積率をオーバーしているわけではないので、単に低くすれば、建て替えは可能です。しかも、1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。妥協の産物として出てきた特例です（詳しくは区報などに）。
それに50年後だと法律がどうなっているか分からないので、いま議論しても無意味かと。ここ数年のスパンでは、文京区が遅まきながら絶対高さ制限を設けるなど、法制度がきつくなっているように見えますが、大きな流れとしては、平成以降、規制は緩くなる一方ですよ。特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。
-
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169
周辺住民さん
まさかと思いますが念のため。
＞単に低くすれば、建て替えは可能です。
単純計算しますとこうです。
仮に、今は8階建てだが将来は6階建てしか建てられないという場合、各階の面積を8÷6＝1.3倍にすれば、総面積は減りません。
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170
匿名さん
>>168さん、勘違いしてませんか。
>1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。
この物件に適用されない特例ではないですか?
>特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。
地下室は規制される方向ですよ。たとえば世田谷区では単独の地下住室を禁止しています。
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171
周辺住民さん
>>170さん
こちらで書いたことに対して、あなたが正対していないだけですよ。
建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。
世田谷の話は文京区の絶対高さ制限と同じで単なるローカルルールであり、より大きいレベルの街づくりでは、規制は緩む一方です。春日の再開発は相当な規模になりますが、どんな制度でそれが可能になるのか、知らないでしょ？
このBBSは本来、購入者による書き込み、もしくは購入者の意思決定を助けるための書き込みだけがなされるべきだと思います。ねたましいのでしょうが、あなたのように他人の足を引っ張るような書き込みは慎んだほうが良いですよ。
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172
匿名さん
> 建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。
勘違いなさってませんか。既存不適格特例の諸条件を確かめるといいですよ。区報に書いてあります。
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173
周辺住民さん
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174
匿名さん
ここに書いてある条件に収めて設計 できますか？
「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？
>>173さんは周辺住民だそうですから教えて欲しいのですけど、敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？
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175
周辺住民さん
>>174さん
> ここに書いてある条件に収めて設計 できますか？
繰り返しになりますが、現状と同じ設計にすれば、条件に収まります。
というより話が逆で、「現状と同じ建物なら高さオーバーでも1回だけ建て替えを認めましょう」というのが妥協のコンセプトです。
> 「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？
http://k107.jp/outline.html
によれば、敷地面積は4346.38平米です。基本的には２の特例「大規模敷地の特例」が使えて、絶対高さ33m（＝22m×1.5）までなら再建築が可能です。
残念ながらこのマンションの絶対高さを知りません。もし33mを超えているのなら１（既存不適格）の特例を使い、超えていないのなら２の特例を使って、建て替えることになります。２の特例を使う場合は何度も建て替え可能ですが、役所が公共貢献しろと（道を広げろ、小公園を設けろなど）、あれこれ口をつっこんできます。
> 敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？
そういうのはデベに聞いてほしいのですが、どの数字とどの数字の比較なのか、URLなど記して頂ければ分かる範囲で答えられます。
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176
ご近所さん
建て替え云々の前に買えるかどうかじゃない？
価格もまだ決まってないのに。
おかしいだろ。
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177
周辺住民さん
>>176さん
確かにそうですね。うちも買いたかったですよ（笑）
「建て替えできない」と決め付ける書き込みが多かったので指摘しただけです。
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178
匿名さん
>>175
２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。
既存不適格特例は使えないということです。
建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。
周辺住民ならおわかりかと。
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-
179
周辺住民さん
>>174さん
過去レスを見返していましたら、絶対高さの情報、自分で書いていました。
＞高さは26.896m（最高27.096m）とありますので、
最高高さ27.096mです。法的には絶対高さ制限は22mなので、このマンションは既存不適格の扱いです。しかし、33mを超えていないので、大規模敷地の特例を使って何度でも建て替え可能です。公共貢献が求められるので、面倒なことになりそうですが、問題なく建て替え可能で、それについて悩む必要は全くないと言えます。
というか、これに関する誤った情報を流してほしくないです。このBBSは購入者のためのものであり、購入検討者が質問して、それについて詳しい人が答える形が望ましいです。市民が素敵なマンションを買うことデベを儲けることを妬むような書き込みは止めてほしいです。失礼で申し訳ないですが、惨めに見えます。もちろん、このマンションを買える層は、こんなゴミみたいな書き込みを信用せず、自分でいろいろ調べるでしょうけど。
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180
周辺住民さん
>>178さん
> ２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。
こちらの方がハードル低いでしょ。
> 建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。
だから、どの数字のことを指しているのですか。
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181
匿名さん
大規模敷地の特例を使って建て替え可能としても同一形状には建替えできないですよ。道路からの後退距離その他の条件を満たしていない。
22ｍ絶対高さ制限も、特例の条件も、4年位前からわかっていたようですがね。
http://k107.jp/outline.html
に表示されている、既存不適格特例に関する内容は、正確でないです。
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182
周辺住民さん
>>181さん
> 大規模敷地の特例を使って建て替え可能としても同一形状には建替えできないですよ。道路からの後退距離その他の条件を満たしていない。
特例２は、具体的な条件は示されていないので、個別に交渉することになるかと思います。これ以上あなたと議論してもらちがあかないので、あとは、ここを見ている人がどう判断するかに任せましょう。
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183
匿名さん
特例２の具体的な条件（斜線制限や緑化面積などの条件）は
>>173さんの区報にイラスト入りで記載されていますよ
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184
購入検討中さん
盛り上がっているところ申し訳ないんですけど、そもそも近隣住民の猛烈な反対で10年も凍結していた物件ですよね。周辺環境の影響緩和のために高さ制限が設けられて、建て替えの時に既存不適格にも関わらずスムーズに行くとは考えにくい気がします。反対運動で区長が特例の許可を出せる状況じゃなくなるかもしれないし、それは誰にも予想できないことです。高さを抑えて面積を広げるにしても建蔽率は？駐車場確保できるのでしょうか？建て替えを保証できる根拠はないように思え、上の議論は大事なところが抜けている気がします。ネガティブな内容ではありますが、自分も比較検討しているところなので、妬みとかそういう低次元な問題でなく、重要な事項かと思います。
-
185
周辺住民さん
>>184さん
懸念するなら、購入は止めた方が無難です。
＞周辺環境の影響緩和のために高さ制限が設けられて、建て替えの時に既存不適格にも関わらずスムーズに行くとは考えにくい気がします。
建て替え自体は条件がよくてもスムーズに行かないことが多いです。ただ、本件については、既存不適格が理由でスムーズの度合いがより悪くなる要素は少ないと思います。
＞反対運動で区長が特例の許可を出せる状況じゃなくなるかもしれないし、
それはありません。法的に問題なく建てるマンションなので、周囲に反対されたからといって、再建築を区長が拒むのは難しいです。行政訴訟になれば、区長は必ず負けます（もちろん建て替えする住民のもっていき方次第）。
＞それは誰にも予想できないことです。
これは確かにそうです。
＞高さを抑えて面積を広げるにしても
各階の面積を広げるという意味ならOKですが、全体の面積を広げるという意味ならは誤りです。
＞建蔽率は？駐車場確保できるのでしょうか？
もともと、絶対高さ制限の値は、建蔽率などとの兼ね合いを考慮して決めています。なので、必要な面積が確保できないのは設計する側の問題になります。この辺の考え方は区報に出ていました。
＞建て替えを保証できる根拠はないように思え、上の議論は大事なところが抜けている気がします。
建て替えはもちろん保証できません。ただ、確実でないからという理由でこのマンションの購入を機械的にやめるのはどうかなと思います。様々な情報から総合的に判断すればよいと思います。
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186
物件比較中さん
-
187
周辺住民さん
>>186さん
そう思うなら、買わない方が良いですよ。
-
188
匿名さん
>>182
文京区は大規模敷地の特例の認定に関する基準を明文化しています。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_toshikeikaku_toshimachi_tets...
(2)大規模敷地の特例
オ）高さ制限（建築物の各部分の高さ）
絶対高さ制限を超える部分の建築物の各部分の高さは、次の1)から3)までのいずれにも該当するものとする。
2) 当該部分から道路境界線までの水平距離から、(2)エ）に規定する外壁の後退距離を引いたものに、当該部分に指定されている用途地域が商業地域、近隣商業地域又は準工業地域の場合には1.5を、その他の用途地域の場合には1.25を乗じて得たものに、当該部分に指定されている絶対高さ制限の制限値を加えたもの以下であること。
3) 当該部分から隣地境界線までの水平距離から、(2)エ）に規定する外壁の後退距離を引いたものに、当該部分に指定されている用途地域が商業地域、近隣商業地域又は準工業地域の場合には1.25を、その他の用途地域の場合には1.0を乗じて得たものに、当該部分に指定されている絶対高さ制限の制限値を加えたもの以下であること。
同一形状に建て替えようとすると、この基準を満たすことができませんね。
-
-
189
周辺住民さん
>>188
「２大規模敷地の特例」が使えないなら「１既存不適格の特例」が使えると書いてあるでしょう。
その場合は、同一形状ならOKとも書いてあります。
なぜそこまでして貶めたいのですか。自分が買えないから妬んでいるのですか。
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190
物件比較中さん
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191
匿名さん
既存不適格建築物の特例の条件
⑤総合設計制度や大規模敷地の特例、土地利用上やむを得ない場合の特例等のいずれの特例の適用も困難なこと。
他の特例が使える敷地はそちらでという趣旨。デベもわかっているのではないかな。
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192
匿名さん
モデルルーム事前案内会のお知らせが届きました。
動き出したようですね。
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193
匿名さん
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194
匿名さん
住宅用地の面積を
確かめるといいのでは？
区役所で開発登録簿の写しをもらえます。
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195
物件比較中さん
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196
物件比較中さん
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197
購入検討中さん
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198
物件比較中さん
出席すると、予算など根ほり葉ほり聞かれたあげく、
価格は検討中って言われるの？
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199
匿名さん
２０ｘ号室で地下室？
地下室マンションは湿気が心配です。
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200
匿名さん
予算・仕事・世帯収入・親の収入遺産根掘り葉掘りそして価格は検討中…
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201
匿名さん
建築確認済証番号（計画変更）
第UHEC建確24185変1号
計画変更の内容を詳しく説明してもらうべきでしょう
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202
物件比較中さん
事前案内会って、
売り手の情報収集の場、
ってことですか？
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203
匿名さん
今週末の事前案内会は、埋まってしまったそうです。。。
坪400万位？？
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204
周辺住民さん
この物件、かなり強気でくると思いますよ。
なにしろ今、売り物件が非常に少なく、
デベは春先の大量引き渡しでウハウハなので。
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205
匿名さん
203です
今週末 ではなく 来週末の誤りですm(._.)m
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206
比較検討中
現地を見に行ってきました。
既に工事が実施されていますね。
行った感想としては、かなり急な坂の上に立っているな、という印象です。
坂の斜面に立っていることもあり資産価値としては下がると思いますが、ここを
永住すると考えれば、それも悪くないのか。。。
あとは、今まで土地が値がされて売主は相当の固定資産税を払っていただろうから
その無駄金を購入者に転嫁し、その分まで払わなければらなないのか。。。
ここらへんの平均坪単価がサイトを見ると坪単価299万。
様子見した方がよいのか、悩み中。。。
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207
購入検討中さん
エレベーター4台、エスカレーター、コンシェルジュ付きですから、管理費も相当高いでしょうね。月3万以上かも。物件価格は平均坪380-400万くらいですかね。それ以上だと苦戦するでしょうから。
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208
物件比較中さん
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209
周辺住民さん
>>207さん
多分そんな感じだと思いますよ。
最近は区内の売り物件、特に区役所近辺の便が良い所で、ファミリーで住めるマンションが少ないです。
デベとしては売り急ぐ必要がないので、一般論としてはもっと単価を上げてくる可能性もあります。
ただ、この物件は面積が広く、グロスが結構な額になるので、
結論として坪380万～400万円くらいになるのではないかと思います。
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210
匿名さん
インペリアルガーデンとか坪単価375の部屋が半分坪単価460の部屋が半分なのでここが半分くらい500くらい、条件悪いところが400位で平均450でもおかしくないと思う。
今の相場はおかしいからねぇ。
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211
購入検討中さん
立地が違うから比較しにくいけど、インペリアルは敷地の規模が違うし、スミフだし、こちらは地下住戸も多いから、個人的な予想では平均的にはあちらより安めになると思えます。あまり根拠はないけど。
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212
周辺住民さん
単価はインペリアルの方が高くて、グロス（絶対額）は同じくらいな気がします。
平均面積はインペリアルの方が恐らく狭いですよね。
1億円を超える部屋ばかりだとさすがに売りづらいかと。。
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213
市場査定中
他の方が言われているとおり、売りは299万/坪程度でした。成約はそれ以下。にも関わらず、最近の相場はおかしいのですかね。
10大ディベロッパーでないところで高騰するようであれば、新築マンションの価格はバブルだな。ここの検討は無いな。相場的にここ１、２年は控えるかな
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214
匿名さん
億を超える部屋だらけと予想します。
買うならオリンピック後というのもありでしょうね。
どうせバブルはいつかはじけますし。
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215
匿名さん
いずれにせよ相場以上で割高なことは間違いないですが、この立地はそんなに出るものではないので、それを加味して許容できるかですね。
-
216
匿名さん
>>206さん
現地をご覧になったならおわかりでしょうが
災害時の避難経路がどうなっているか疑問で
車寄せがない問題もあります
地下住戸を減らせば車寄せは設けられたのではないかと
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217
匿名さん
まあ、幹線道路沿いでない文京区物件というだけで値は跳ね上がるからね。
この時期なら坪350万以上は当たり前でしょう。
不動産は本当に立地とタイミングで価格の増減が激しいと思いますよ。
2005年に坪200万ちょっとだったのに、2006年は坪300万とかね。
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218
購入検討中さん
とにかく出身大学と勤務先だけは徹底してもらいたいですね。
昨今の週刊誌で賑わってる、馬鹿だけどお金は持ってる芸能女優や
プロ野球選手には住んでもらいたくないです。
彼等には地盤の悪くて眺望の良い湾岸が良く似合いますよね（笑）
小石川は伝統や出自の相応しい方が住むための土地だと思います。
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219
物件比較中さん
どうやって、「徹底」するの？
抽選でインチキするの？
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220
匿名さん
出身大学と勤務先で、線引きするような考え方の人と
同じマンションに住むのはできれば避けたいです。
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221
匿名さん
２Ｆ以下は地下住戸が多いですから、ながく住むつもりの人に向かないでしょう。円安で海外から投資目的で買いに来るかもしれませんがその場合は賃貸になるのでしょう。
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222
匿名さん
>218さん
東大以外はダメですか
となると我が家は撤退です。。。
おまけに自営なんで。
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223
匿名さん
海外の富裕層が、財テクとして日本のマンションを買っているという話は良く聞きますね。
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224
物件比較中さん
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225
匿名さん
都心ライフの夢を実現する空間、
“HANARE”のある暮らしの提案。
いま、都心のライフスタイルは実に多様化しています。
『ル・サンク小石川後楽園』では、さまざまな暮らしのニーズにお応えするために、 HANARE（ハナレ）と名付けた専用空間をご用意。
日本建築の母屋と離れとの関係に倣った空間であり、書斎に、アトリエ、プライベートシアターに、趣味の空間にと、さまざまにご利用いただけます。
http://k107.jp/design.html
HANAREは居室なのですか？
書斎に、アトリエ、プライベートシアター、どれも居住の用に供しているのでは。。。
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226
匿名さん
駅から近い。
都心ですけど、住みやすそうですね。
緑も多くて。。
駅までフラットアプローチなのは、やはり高齢者が一緒だと助かりますね。
個人的には、イベントが好きで東京ドームによく行くので、ここに住んだら近くなるな～と思いました。
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227
匿名さん
↑
高齢者を世話したことないでしょ
送迎のための駐車スペースが設けられてないのは
困りますよ
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228
購入検討中さん
>>227
たしかに送迎用駐車スペースが有るのが理想ですが、それを購入条件にする人っている？？
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229
匿名さん
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230
物件比較中さん
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231
匿名さん
たしか今日からでしたよね、事前案内会。
価格情報が出てくるか、、、？
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232
匿名
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233
匿名さん
聞きましたけど教えません。笑
でも超高杉晋作さんです。
買う人いるの？
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234
匿名さん
本当に高すぎです。
この価格では到底売り切れないと思います。
正式な価格発表で常識範囲内の価格に改定されることを願います。
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235
物件比較中さん
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236
匿名さん
やっぱり坪400ですか？
錦織選手やりました。
賞金でこのマンション、楽に買えちゃいますね。
決勝も頑張れ！
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237
匿名
>>229
救急車が車寄せに駐車できません 救急活動に支障ないですか
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238
物件比較中さん
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239
ビギナーさん
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240
物件比較中さん
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241
匿名
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242
匿名さん
超高杉晋作さん
別にかまわないのでは？
ところで
2016年2月引渡しが間に合わない場合は
手付金が返されるのですよね？
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