ル・サンク小石川後楽園

「貴重価値」って言葉、正しいですか？
「希少価値」のこと？
言いたいこと何となくわかるので、スルーでいいのでしょうけど、一応。細かいことですみません。

鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
（パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）



建築基準法上、地上8階地下2階建であるなら、「地上8階地下2階建」と記載するしかない。

パンフレットに「鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建」と表示していると宅建業法32条に抵触するのでは。

地階の住戸であることを購入者にわからなくしようとする意図があるのでしょうか。

あるのでしょう。

ひどい業界だなぁ・・・。
他にもあるからって正当化されても。

資料請求したけど
こないで

猿之助さんはたった100万円で
係争中の物件の広告を請負ったのですか？

お金じゃなくて頼まれるオトナの事情があるのでしょう。

資料来たけど、
高級志向かとオモタら、
開口部の狭いビジネスホテル（安マンション）タイプの
間取りが多いで

131さんの言う通り間取りは惹かれませんね。価格次第では検討の余地ありそうですが…。高そうな気配。

道路舗装屋さんの共同住宅

高級志向は難しいのでは？

デベは選ぶべきです

公式サイト
7月31日更新予定だったのが、
こっそり8月上旬に変わってるで

それで
HANAREは建築基準法上、居室なんですか、居室でないんですか？
ニッポさん明確にしてください。

西側庭園には、３階から出られるんでしょうか。

HANAREと同じレベル

半地下で
閉ざされた空間にあるために
あまり期待できません。


現時点でマンション環境性能表示の公表がされていませんが

みどりが★１つのはずです。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/105_bunkyo.htm...

>>134
片面は吹き抜けに面した窓があるだけの間取りが多く、
両面バルコニーの部屋は少ないですよ。

HANAREってどこから行けるのかなって思いました。
地下が好きって人にはいいのかもしれませんね。
立地や環境はいいなって思いましたが、
間取りが少し使いにくいなと感じました。
使えない空間が多いなと感じましたが、ゆとりがあるといいのでしょうか。

>地下が好きって人にはいいのかもしれませんね。

好きって人いるのですか?

屋外への避難経路の問題ありませんか?

モデルルーム、
まだ？

こんなとこより、近くのペントハウスがよかったですね。
もう売れちゃいましたが。

公式サイト、
次回八月上旬更新になってるけど、
今日までやで。

>>144

ニッポンの都市邸宅への解答
http://k107.jp/images/interview/japan_img01.jpg

猿之助さんと対談している宇佐見さんという取締役が設計したの？

両側のコンクリート壁に挟まれて閉塞感がありますけど。

左側の壁が高すぎ。

平均億ション？
１００軒以上さばけるの？

エントランスゲート変更するそうです

ｋｗｓｋ！

開発許可の疑義に係るのでは

ｍｊｓｋ？

日経一面広告って数千万するらしいけど、
一回出すたびに、一世帯数十万の負担ですね。
スポットCMも、一回○万払ってるようなもん。

開発業者の見栄でしょ

購入者、居住者のことは考えていない

ｋｗｓｋ！

HPに市川猿之助を起用するなどコストをかけていますね。
駅から近いですし、立地てきにも高いって予想しています。
室内に梁があるのが残念ですが。
収納も少ない感じがします。
バルコニーもせまいですね。
マンションは結構、バルコニーって重要かと思うのですが。

ここ、案外注目されてないの？

係争中で注目されている

近隣住民の代理人は
日置雅晴弁護士

既存不適格なんでしょ。資産価値暴落することが分かっているのに買うの躊躇するわ。

中古価格にどれくらい影響しそうですか

定借ほどではないにしろ、相当なマイナスだな。戸数増やして住民負担を極力抑えて建て替え事業する物件がある一方、現状維持の建て替えすらまともにできないのだから。物件価格が高いほど気をつけたほうがいい。

懸念は傾斜地のため地下室・半地下が発生することと区の条例で22m絶対高さ制限が施行されるため建った瞬間に既存不適格になってしまう可能性があること。
http://ameblo.jp/aka1you/day-20140803.html
↑
既存不適格は確定です。22ｍ絶対高さ制限は2014年3月に施行されています。

既存不適格でも、永住目的なら特段問題ないと考えます。
生きている間もてばいいかと。

永住目的ですか

既存不適格建築物の建替え問題に
かかわることになりませんか

なりませんけど、何か？

今30代なら死ぬまでは建て替えしないんじゃない？
子供が面倒なことになるかもしれないけど。
狭くなれば、相続税も安くなっていいでしょー。

>>168さん、勘違いしてませんか。

>1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。
この物件に適用されない特例ではないですか?

>特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。
地下室は規制される方向ですよ。たとえば世田谷区では単独の地下住室を禁止しています。

> 建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。
勘違いなさってませんか。既存不適格特例の諸条件を確かめるといいですよ。区報に書いてあります。

ここに書いてある条件に収めて設計　できますか？
「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？

>>173さんは周辺住民だそうですから教えて欲しいのですけど、敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？

建て替え云々の前に買えるかどうかじゃない？
価格もまだ決まってないのに。
おかしいだろ。

>>175
２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。
既存不適格特例は使えないということです。

建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。
周辺住民ならおわかりかと。

大規模敷地の特例を使って建て替え可能としても同一形状には建替えできないですよ。道路からの後退距離その他の条件を満たしていない。

22ｍ絶対高さ制限も、特例の条件も、4年位前からわかっていたようですがね。
http://k107.jp/outline.html
に表示されている、既存不適格特例に関する内容は、正確でないです。

特例２の具体的な条件（斜線制限や緑化面積などの条件）は
>>173さんの区報にイラスト入りで記載されていますよ

盛り上がっているところ申し訳ないんですけど、そもそも近隣住民の猛烈な反対で10年も凍結していた物件ですよね。周辺環境の影響緩和のために高さ制限が設けられて、建て替えの時に既存不適格にも関わらずスムーズに行くとは考えにくい気がします。反対運動で区長が特例の許可を出せる状況じゃなくなるかもしれないし、それは誰にも予想できないことです。高さを抑えて面積を広げるにしても建蔽率は？駐車場確保できるのでしょうか？建て替えを保証できる根拠はないように思え、上の議論は大事なところが抜けている気がします。ネガティブな内容ではありますが、自分も比較検討しているところなので、妬みとかそういう低次元な問題でなく、重要な事項かと思います。

なんて面倒くさいマンションでしょう。

>>182
文京区は大規模敷地の特例の認定に関する基準を明文化しています。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_toshikeikaku_toshimachi_tets...

(2)大規模敷地の特例
オ）高さ制限（建築物の各部分の高さ）
絶対高さ制限を超える部分の建築物の各部分の高さは、次の1)から3)までのいずれにも該当するものとする。
2) 当該部分から道路境界線までの水平距離から、(2)エ）に規定する外壁の後退距離を引いたものに、当該部分に指定されている用途地域が商業地域、近隣商業地域又は準工業地域の場合には1.5を、その他の用途地域の場合には1.25を乗じて得たものに、当該部分に指定されている絶対高さ制限の制限値を加えたもの以下であること。
3) 当該部分から隣地境界線までの水平距離から、(2)エ）に規定する外壁の後退距離を引いたものに、当該部分に指定されている用途地域が商業地域、近隣商業地域又は準工業地域の場合には1.25を、その他の用途地域の場合には1.0を乗じて得たものに、当該部分に指定されている絶対高さ制限の制限値を加えたもの以下であること。


同一形状に建て替えようとすると、この基準を満たすことができませんね。

モデルルームは、いつころでしょうね

既存不適格建築物の特例の条件
⑤総合設計制度や大規模敷地の特例、土地利用上やむを得ない場合の特例等のいずれの特例の適用も困難なこと。

他の特例が使える敷地はそちらでという趣旨。デベもわかっているのではないかな。

モデルルーム事前案内会のお知らせが届きました。
動き出したようですね。

>>178
不動産広告の表示が不正確

工事現場の表示は敷地面積4341㎡
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp=&no=405

住宅用地の面積を
確かめるといいのでは？

区役所で開発登録簿の写しをもらえます。

モデルルームの案内こないで
相手を選んでるのか？

１９５やけど、
来たで

出席すると、価格教えてくれるの？

出席すると、予算など根ほり葉ほり聞かれたあげく、
価格は検討中って言われるの？

２０ｘ号室で地下室？

地下室マンションは湿気が心配です。

予算・仕事・世帯収入・親の収入遺産根掘り葉掘りそして価格は検討中…

建築確認済証番号（計画変更）
第UHEC建確24185変1号

計画変更の内容を詳しく説明してもらうべきでしょう

事前案内会って、
売り手の情報収集の場、
ってことですか？

今週末の事前案内会は、埋まってしまったそうです。。。
坪400万位？？

203です
今週末 ではなく 来週末の誤りですm(._.)m

現地を見に行ってきました。
既に工事が実施されていますね。
行った感想としては、かなり急な坂の上に立っているな、という印象です。
坂の斜面に立っていることもあり資産価値としては下がると思いますが、ここを
永住すると考えれば、それも悪くないのか。。。
あとは、今まで土地が値がされて売主は相当の固定資産税を払っていただろうから
その無駄金を購入者に転嫁し、その分まで払わなければらなないのか。。。
ここらへんの平均坪単価がサイトを見ると坪単価299万。
様子見した方がよいのか、悩み中。。。

エレベーター4台、エスカレーター、コンシェルジュ付きですから、管理費も相当高いでしょうね。月3万以上かも。物件価格は平均坪380-400万くらいですかね。それ以上だと苦戦するでしょうから。

地域平均の三割り増し、
ｍｊｓｋ？

インペリアルガーデンとか坪単価375の部屋が半分坪単価460の部屋が半分なのでここが半分くらい500くらい、条件悪いところが400位で平均450でもおかしくないと思う。
今の相場はおかしいからねぇ。

立地が違うから比較しにくいけど、インペリアルは敷地の規模が違うし、スミフだし、こちらは地下住戸も多いから、個人的な予想では平均的にはあちらより安めになると思えます。あまり根拠はないけど。

他の方が言われているとおり、売りは299万/坪程度でした。成約はそれ以下。にも関わらず、最近の相場はおかしいのですかね。
10大ディベロッパーでないところで高騰するようであれば、新築マンションの価格はバブルだな。ここの検討は無いな。相場的にここ１、２年は控えるかな

億を超える部屋だらけと予想します。
買うならオリンピック後というのもありでしょうね。
どうせバブルはいつかはじけますし。

いずれにせよ相場以上で割高なことは間違いないですが、この立地はそんなに出るものではないので、それを加味して許容できるかですね。

>>206さん
現地をご覧になったならおわかりでしょうが
災害時の避難経路がどうなっているか疑問で
車寄せがない問題もあります
地下住戸を減らせば車寄せは設けられたのではないかと

まあ、幹線道路沿いでない文京区物件というだけで値は跳ね上がるからね。
この時期なら坪350万以上は当たり前でしょう。
不動産は本当に立地とタイミングで価格の増減が激しいと思いますよ。
2005年に坪200万ちょっとだったのに、2006年は坪300万とかね。

とにかく出身大学と勤務先だけは徹底してもらいたいですね。
昨今の週刊誌で賑わってる、馬鹿だけどお金は持ってる芸能女優や
プロ野球選手には住んでもらいたくないです。
彼等には地盤の悪くて眺望の良い湾岸が良く似合いますよね（笑）
小石川は伝統や出自の相応しい方が住むための土地だと思います。

どうやって、「徹底」するの？
抽選でインチキするの？

出身大学と勤務先で、線引きするような考え方の人と
同じマンションに住むのはできれば避けたいです。