| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1（地番） |
| 交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
107戸 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上8階 地下2階建（実質、地上9階 地下1階建相当）
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2015年12月下旬予定
入居可能時期：2016年02月中旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO
[売主]神鋼不動産株式会社
[販売代理]三菱地所レジデンス株式会社
[販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
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103
ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん
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104
匿名さん
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105
周辺住民さん
>>97さん
ここは閑静な住宅地ですよ。であるのに利便性も高いので、ほかの住宅地に比べると希少価値があります。
小石川一丁目の再開発が進めば、利便性はさらにアップします。それがわかっていたから高くても欲しかったんですが、待てずにほかのマンション買っちゃいました（涙）
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106
物件比較中さん
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107
匿名さん
※文京区が平成26年3月17日に施行した「絶対高さ制限を定める高度地区の指定」に伴い、将来当マンションと同一の高さの建物は建築できません。
『既存不適格建築物』ですね
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108
匿名さん
105さんは営業さんですかね…。
他のマンション購入されたのならここを見ることはないのでは？
本当にここが欲しい人なら今の家を売却してでも検討すると思いますよ。
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109
匿名さん
閑静な住宅地ね。営業さん、ご苦労さんｗ
昔ながらのボロ屋が立ち並ぶ地域で行政が動けば再開発は容易に進む地域だけど、
現状では汚さばかりが目立って周りとの調和が取れない。
しかもこの高さだろ？
だから反対運動したんだよ。
ここの住人は周りから嫌われ者になる覚悟がある奴しか入ってくるなよ。
それくらい迷惑かけてるんだからさ。
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110
周辺住民さん
広告が届き見ていましたが立派な建物ですね。
駅までフラット２分のアプローチは良いですが、南北線。都営三田線、丸の内線も使えますがこちらからだと遠くプラス数分は必要ですね。
エントランスもホテルのように素晴らしく、外観の色調も落ち着いていて奇麗に見えます。間取りも廊下が短く居室スペースが広めにとられていて使いや易そうです。
小石川の再開発が進めばさらに利便性はあがるでしょう。人々が町内会とどう関わってゆくかも大切にされています。
このマンションに住まわれる方も含めて、町の発展にも寄与し、とけ込めるような素晴らしい物件になると良いですね。
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111
購入検討中さん
＞１０７さん
「絶対高さ制限を定める高度地区の指定」が施行予定から「施行」に変わりました。
マンション購入は大きな資産でもあり、投資という考え方もあると思います。
このマンションが将来立て替えなどするときには、高さ制限のために住戸数は減らさ
ざるを得ないでしょうから、所有権の再分配で問題が起りそうです。
災害時緊急避難道路との兼ね合いでも心配ですが、どなたか詳細情報をお持ちでは
ありませんか？
大規模ならではの利点で購入を検討しておりますが問題がありそうです。
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112
匿名さん
>>111
>災害時緊急避難道路との兼ね合いでも心配です
同感です。
狭隘な道路に囲まれた崖地に、地下住室で住戸数を稼いでいるようで
災害時の避難計画に支障ないのでしょうか。
>>110
>エントランスもホテルのように素晴らしく・・見えます。
ホテルのように素晴らしく見えるエントランスに
送迎のお車が入れないようですけど・・どこに駐車していただくのですか？
売主に十分に説明してもらいたいです。
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113
周辺住民さん
>>106さん
バルコニーは狭いようですね。リビングがダイレクトウィンドウになっていて、そのためにバルコニーは間口の半分しかないようです。注意しておいた方が良いですね。
>>111さん
> このマンションが将来立て替えなどするときには、高さ制限のために住戸数は減らさ
> ざるを得ないでしょうから、所有権の再分配で問題が起りそうです。
高さを下げざるを得ないというだけで、戸数や床面積は関係ないですよ。もっとも、そのために地下室っぽい居室が増えて、居住性は低下するでしょうが。高さ制限にしても抜け穴がありますね。
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114
周辺住民さん
>>110さん
> 駅までフラット２分のアプローチは良いですが、南北線。
その南北線にしても、道路を渡る必要がありますね。
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115
匿名さん
>113さん
> 高さを下げざるを得ないというだけで、戸数や床面積は関係ないですよ。もっとも、そのために地下室っぽい居室が増えて、居住性は低下するでしょうが。高さ制限にしても抜け穴がありますね。
同じ形状には建たないうえ、地下住戸がさらに増えるとのご意見ですね。所有権の再分配で問題が起りそうです。
>114さん
> その南北線にしても、道路を渡る必要がありますね。
南北線には地上まで出られるエレベーターやエスカレーターがありませんので、フラットのアプローチといえるのか疑問です。東横インかパークハウス小石川後楽園を建てる際に、地下鉄とのエレベーターが作られていればよかったのでしょう。
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116
周辺住民さん
>>115さん
春日・後楽園の再開発で、街区内にエスカレーターが造られる予定です。
ただし、このマンション方面へは便利な動線とならない可能性もありそうです。
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117
購入検討中さん
歌舞伎役者氏のギャラが○千万だと、
一戸あたり○十万高くなるってことですか。
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118
匿名さん
いずれにせよ、文京区で幹線道路に面していないだけで貴重価値があります。
坂下物件ですらヒルズみたいに価値を保てますし。
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119
匿名さん
>118
貴重価値？
既存不適格建築物でも？
送迎車両や荷物配送車両の駐車スペースが無いような物件でも？
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120
匿名さん
貴重だとおもいます。なかなかないです。でてもすぐ売れることが多いですし。
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121
匿名さん
「貴重価値」って言葉、正しいですか？
「希少価値」のこと？
言いたいこと何となくわかるので、スルーでいいのでしょうけど、一応。細かいことですみません。
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122
匿名さん
鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
（パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）
建築基準法上、地上8階地下2階建であるなら、「地上8階地下2階建」と記載するしかない。
パンフレットに「鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建」と表示していると宅建業法32条に抵触するのでは。
地階の住戸であることを購入者にわからなくしようとする意図があるのでしょうか。
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123
匿名さん
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124
周辺住民さん
>>122さん
こんなの、どこにでもありますよ。特に横浜とかでは。
> 鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
> （パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）
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125
匿名さん
ひどい業界だなぁ・・・。
他にもあるからって正当化されても。
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126
物件比較中さん
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127
周辺住民さん
>>117さん
猿之助のギャラはせいぜい100万円くらいかと思いますよ。
何か演じるわけではないですし、長くても1日拘束だったと思います（半日強で終わりそう）
広告用のスチルとウェブに載っている3分ほどのムービーだけですよね。
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128
匿名さん
猿之助さんはたった100万円で
係争中の物件の広告を請負ったのですか？
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129
匿名さん
お金じゃなくて頼まれるオトナの事情があるのでしょう。
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130
周辺住民さん
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131
物件比較中さん
資料来たけど、
高級志向かとオモタら、
開口部の狭いビジネスホテル（安マンション）タイプの
間取りが多いで
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132
匿名さん
131さんの言う通り間取りは惹かれませんね。価格次第では検討の余地ありそうですが…。高そうな気配。
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133
匿名さん
道路舗装屋さんの共同住宅
高級志向は難しいのでは？
デベは選ぶべきです
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134
周辺住民さん
>>131さん
確かに間口は6～7mくらいの、いまや広いと言えない間取りが多いかと思いますが、両面バルコニーではありませんか。であれば、それほど悪くないと思いますよ。面積だって80m2台が平均なら、広い方かと思います。
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135
物件比較中さん
公式サイト
7月31日更新予定だったのが、
こっそり8月上旬に変わってるで
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136
匿名さん
それで
HANAREは建築基準法上、居室なんですか、居室でないんですか？
ニッポさん明確にしてください。
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137
物件比較中さん
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138
匿名さん
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139
物件比較中さん
>>134
片面は吹き抜けに面した窓があるだけの間取りが多く、
両面バルコニーの部屋は少ないですよ。
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140
匿名さん
HANAREってどこから行けるのかなって思いました。
地下が好きって人にはいいのかもしれませんね。
立地や環境はいいなって思いましたが、
間取りが少し使いにくいなと感じました。
使えない空間が多いなと感じましたが、ゆとりがあるといいのでしょうか。
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141
匿名さん
>地下が好きって人にはいいのかもしれませんね。
好きって人いるのですか?
屋外への避難経路の問題ありませんか?
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142
物件比較中さん
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143
匿名さん
こんなとこより、近くのペントハウスがよかったですね。
もう売れちゃいましたが。
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144
物件比較中さん
公式サイト、
次回八月上旬更新になってるけど、
今日までやで。
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145
匿名さん
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146
物件比較中さん
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148
匿名さん
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149
購入検討中さん
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150
匿名さん
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151
購入検討中さん
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152
購入検討中さん
日経一面広告って数千万するらしいけど、
一回出すたびに、一世帯数十万の負担ですね。
スポットCMも、一回○万払ってるようなもん。
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153
匿名さん
開発業者の見栄でしょ
購入者、居住者のことは考えていない
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154
匿名さん
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155
購入検討中さん
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156
匿名さん
HPに市川猿之助を起用するなどコストをかけていますね。
駅から近いですし、立地てきにも高いって予想しています。
室内に梁があるのが残念ですが。
収納も少ない感じがします。
バルコニーもせまいですね。
マンションは結構、バルコニーって重要かと思うのですが。
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157
物件比較中さん
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158
匿名さん
係争中で注目されている
近隣住民の代理人は
日置雅晴弁護士
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159
匿名さん
既存不適格なんでしょ。資産価値暴落することが分かっているのに買うの躊躇するわ。
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160
物件比較中さん
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161
物件比較中さん
定借ほどではないにしろ、相当なマイナスだな。戸数増やして住民負担を極力抑えて建て替え事業する物件がある一方、現状維持の建て替えすらまともにできないのだから。物件価格が高いほど気をつけたほうがいい。
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162
匿名さん
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163
周辺住民さん
>>160
容積オーバーではないので、ほとんど影響ないかと思います。
中古の価格はスペックではなく、周辺の相場で決まります。
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164
匿名さん
既存不適格でも、永住目的なら特段問題ないと考えます。
生きている間もてばいいかと。
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165
匿名さん
永住目的ですか
既存不適格建築物の建替え問題に
かかわることになりませんか
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166
匿名さん
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167
匿名さん
今30代なら死ぬまでは建て替えしないんじゃない？
子供が面倒なことになるかもしれないけど。
狭くなれば、相続税も安くなっていいでしょー。
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168
周辺住民さん
なにか皆さん、勘違いしてませんか。
このマンションが既存不適格なのは高さ制限を超えている点だけです。容積率をオーバーしているわけではないので、単に低くすれば、建て替えは可能です。しかも、1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。妥協の産物として出てきた特例です（詳しくは区報などに）。
それに50年後だと法律がどうなっているか分からないので、いま議論しても無意味かと。ここ数年のスパンでは、文京区が遅まきながら絶対高さ制限を設けるなど、法制度がきつくなっているように見えますが、大きな流れとしては、平成以降、規制は緩くなる一方ですよ。特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。
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169
周辺住民さん
まさかと思いますが念のため。
＞単に低くすれば、建て替えは可能です。
単純計算しますとこうです。
仮に、今は8階建てだが将来は6階建てしか建てられないという場合、各階の面積を8÷6＝1.3倍にすれば、総面積は減りません。
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170
匿名さん
>>168さん、勘違いしてませんか。
>1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。
この物件に適用されない特例ではないですか?
>特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。
地下室は規制される方向ですよ。たとえば世田谷区では単独の地下住室を禁止しています。
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171
周辺住民さん
>>170さん
こちらで書いたことに対して、あなたが正対していないだけですよ。
建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。
世田谷の話は文京区の絶対高さ制限と同じで単なるローカルルールであり、より大きいレベルの街づくりでは、規制は緩む一方です。春日の再開発は相当な規模になりますが、どんな制度でそれが可能になるのか、知らないでしょ？
このBBSは本来、購入者による書き込み、もしくは購入者の意思決定を助けるための書き込みだけがなされるべきだと思います。ねたましいのでしょうが、あなたのように他人の足を引っ張るような書き込みは慎んだほうが良いですよ。
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172
匿名さん
> 建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。
勘違いなさってませんか。既存不適格特例の諸条件を確かめるといいですよ。区報に書いてあります。
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173
周辺住民さん
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174
匿名さん
ここに書いてある条件に収めて設計 できますか？
「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？
>>173さんは周辺住民だそうですから教えて欲しいのですけど、敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？
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175
周辺住民さん
>>174さん
> ここに書いてある条件に収めて設計 できますか？
繰り返しになりますが、現状と同じ設計にすれば、条件に収まります。
というより話が逆で、「現状と同じ建物なら高さオーバーでも1回だけ建て替えを認めましょう」というのが妥協のコンセプトです。
> 「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？
http://k107.jp/outline.html
によれば、敷地面積は4346.38平米です。基本的には２の特例「大規模敷地の特例」が使えて、絶対高さ33m（＝22m×1.5）までなら再建築が可能です。
残念ながらこのマンションの絶対高さを知りません。もし33mを超えているのなら１（既存不適格）の特例を使い、超えていないのなら２の特例を使って、建て替えることになります。２の特例を使う場合は何度も建て替え可能ですが、役所が公共貢献しろと（道を広げろ、小公園を設けろなど）、あれこれ口をつっこんできます。
> 敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？
そういうのはデベに聞いてほしいのですが、どの数字とどの数字の比較なのか、URLなど記して頂ければ分かる範囲で答えられます。
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176
ご近所さん
建て替え云々の前に買えるかどうかじゃない？
価格もまだ決まってないのに。
おかしいだろ。
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177
周辺住民さん
>>176さん
確かにそうですね。うちも買いたかったですよ（笑）
「建て替えできない」と決め付ける書き込みが多かったので指摘しただけです。
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178
匿名さん
>>175
２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。
既存不適格特例は使えないということです。
建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。
周辺住民ならおわかりかと。
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179
周辺住民さん
>>174さん
過去レスを見返していましたら、絶対高さの情報、自分で書いていました。
＞高さは26.896m（最高27.096m）とありますので、
最高高さ27.096mです。法的には絶対高さ制限は22mなので、このマンションは既存不適格の扱いです。しかし、33mを超えていないので、大規模敷地の特例を使って何度でも建て替え可能です。公共貢献が求められるので、面倒なことになりそうですが、問題なく建て替え可能で、それについて悩む必要は全くないと言えます。
というか、これに関する誤った情報を流してほしくないです。このBBSは購入者のためのものであり、購入検討者が質問して、それについて詳しい人が答える形が望ましいです。市民が素敵なマンションを買うことデベを儲けることを妬むような書き込みは止めてほしいです。失礼で申し訳ないですが、惨めに見えます。もちろん、このマンションを買える層は、こんなゴミみたいな書き込みを信用せず、自分でいろいろ調べるでしょうけど。
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180
周辺住民さん
>>178さん
> ２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。
こちらの方がハードル低いでしょ。
> 建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。
だから、どの数字のことを指しているのですか。
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181
匿名さん
大規模敷地の特例を使って建て替え可能としても同一形状には建替えできないですよ。道路からの後退距離その他の条件を満たしていない。
22ｍ絶対高さ制限も、特例の条件も、4年位前からわかっていたようですがね。
http://k107.jp/outline.html
に表示されている、既存不適格特例に関する内容は、正確でないです。
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182
周辺住民さん
>>181さん
> 大規模敷地の特例を使って建て替え可能としても同一形状には建替えできないですよ。道路からの後退距離その他の条件を満たしていない。
特例２は、具体的な条件は示されていないので、個別に交渉することになるかと思います。これ以上あなたと議論してもらちがあかないので、あとは、ここを見ている人がどう判断するかに任せましょう。
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183
匿名さん
特例２の具体的な条件（斜線制限や緑化面積などの条件）は
>>173さんの区報にイラスト入りで記載されていますよ
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184
購入検討中さん
盛り上がっているところ申し訳ないんですけど、そもそも近隣住民の猛烈な反対で10年も凍結していた物件ですよね。周辺環境の影響緩和のために高さ制限が設けられて、建て替えの時に既存不適格にも関わらずスムーズに行くとは考えにくい気がします。反対運動で区長が特例の許可を出せる状況じゃなくなるかもしれないし、それは誰にも予想できないことです。高さを抑えて面積を広げるにしても建蔽率は？駐車場確保できるのでしょうか？建て替えを保証できる根拠はないように思え、上の議論は大事なところが抜けている気がします。ネガティブな内容ではありますが、自分も比較検討しているところなので、妬みとかそういう低次元な問題でなく、重要な事項かと思います。
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185
周辺住民さん
>>184さん
懸念するなら、購入は止めた方が無難です。
＞周辺環境の影響緩和のために高さ制限が設けられて、建て替えの時に既存不適格にも関わらずスムーズに行くとは考えにくい気がします。
建て替え自体は条件がよくてもスムーズに行かないことが多いです。ただ、本件については、既存不適格が理由でスムーズの度合いがより悪くなる要素は少ないと思います。
＞反対運動で区長が特例の許可を出せる状況じゃなくなるかもしれないし、
それはありません。法的に問題なく建てるマンションなので、周囲に反対されたからといって、再建築を区長が拒むのは難しいです。行政訴訟になれば、区長は必ず負けます（もちろん建て替えする住民のもっていき方次第）。
＞それは誰にも予想できないことです。
これは確かにそうです。
＞高さを抑えて面積を広げるにしても
各階の面積を広げるという意味ならOKですが、全体の面積を広げるという意味ならは誤りです。
＞建蔽率は？駐車場確保できるのでしょうか？
もともと、絶対高さ制限の値は、建蔽率などとの兼ね合いを考慮して決めています。なので、必要な面積が確保できないのは設計する側の問題になります。この辺の考え方は区報に出ていました。
＞建て替えを保証できる根拠はないように思え、上の議論は大事なところが抜けている気がします。
建て替えはもちろん保証できません。ただ、確実でないからという理由でこのマンションの購入を機械的にやめるのはどうかなと思います。様々な情報から総合的に判断すればよいと思います。
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186
物件比較中さん
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187
周辺住民さん
>>186さん
そう思うなら、買わない方が良いですよ。
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188
匿名さん
>>182
文京区は大規模敷地の特例の認定に関する基準を明文化しています。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_toshikeikaku_toshimachi_tets...
(2)大規模敷地の特例
オ）高さ制限（建築物の各部分の高さ）
絶対高さ制限を超える部分の建築物の各部分の高さは、次の1)から3)までのいずれにも該当するものとする。
2) 当該部分から道路境界線までの水平距離から、(2)エ）に規定する外壁の後退距離を引いたものに、当該部分に指定されている用途地域が商業地域、近隣商業地域又は準工業地域の場合には1.5を、その他の用途地域の場合には1.25を乗じて得たものに、当該部分に指定されている絶対高さ制限の制限値を加えたもの以下であること。
3) 当該部分から隣地境界線までの水平距離から、(2)エ）に規定する外壁の後退距離を引いたものに、当該部分に指定されている用途地域が商業地域、近隣商業地域又は準工業地域の場合には1.25を、その他の用途地域の場合には1.0を乗じて得たものに、当該部分に指定されている絶対高さ制限の制限値を加えたもの以下であること。
同一形状に建て替えようとすると、この基準を満たすことができませんね。
-
189
周辺住民さん
>>188
「２大規模敷地の特例」が使えないなら「１既存不適格の特例」が使えると書いてあるでしょう。
その場合は、同一形状ならOKとも書いてあります。
なぜそこまでして貶めたいのですか。自分が買えないから妬んでいるのですか。
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190
物件比較中さん
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191
匿名さん
既存不適格建築物の特例の条件
⑤総合設計制度や大規模敷地の特例、土地利用上やむを得ない場合の特例等のいずれの特例の適用も困難なこと。
他の特例が使える敷地はそちらでという趣旨。デベもわかっているのではないかな。
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192
匿名さん
モデルルーム事前案内会のお知らせが届きました。
動き出したようですね。
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193
匿名さん
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194
匿名さん
住宅用地の面積を
確かめるといいのでは？
区役所で開発登録簿の写しをもらえます。
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195
物件比較中さん
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196
物件比較中さん
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197
購入検討中さん
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198
物件比較中さん
出席すると、予算など根ほり葉ほり聞かれたあげく、
価格は検討中って言われるの？
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199
匿名さん
２０ｘ号室で地下室？
地下室マンションは湿気が心配です。
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200
匿名さん
予算・仕事・世帯収入・親の収入遺産根掘り葉掘りそして価格は検討中…
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201
匿名さん
建築確認済証番号（計画変更）
第UHEC建確24185変1号
計画変更の内容を詳しく説明してもらうべきでしょう
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202
物件比較中さん
事前案内会って、
売り手の情報収集の場、
ってことですか？
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