| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1（地番） |
| 交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
107戸 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上8階 地下2階建（実質、地上9階 地下1階建相当）
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2015年12月下旬予定
入居可能時期：2016年02月中旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO
[売主]神鋼不動産株式会社
[販売代理]三菱地所レジデンス株式会社
[販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
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1
周辺住民さん
駅からのアプローチとなる東側は低地で西側は高台と、斜面地に建ちます。エントランスにはエスカレーターが設置されるようです。駅や商店街に近い割りに閑静な住宅地です。
反対運動によって10年くらい塩漬けになっていたプロジェクトで、地元では「堀坂・六角坂の小石川2丁目マンション」として有名です。
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2
周辺住民さん
公式サイトを見ていて驚き。1LDK～4LDKで80m2台中心とあります。
ここ買いたくて、3年くらい前、NIPPOに電話したことを思い出しました。
あと何年かかかると言われて諦め、いまは別のマンションに住んでいます。
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3
匿名さん
高度地区のことを
広告に書かないといけないのでは
都市計画決定で２２ｍの絶対高さ制限がかかっていますが
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4
周辺住民さん
建築基準法では8階建てなので絶対高さ制限を超えているかどうかは微妙かと思います。1階が算定地盤面より低いかもしれませんし。
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5
匿名さん
とうとう建つんですね。文京区で最高クラスの立地だと思います。
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6
いつか買いたいさん
小石川にこんな大きいマンションが出るんですね。人気ありそうだから価格高いのかな。
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7
匿名さん
都心ですからある程度の価格は覚悟しなければならないんでしょうね。ただ、こういうマンションに住んでみたいです…。
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8
いつか買いたいさん
後楽園ですからね。どんな情報がこれから出てくるか、今から楽しみです。
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9
土地勘無しさん
グローリオ小石川とザサンメゾン文京本郷エルドと迷っていますが、ここの情報聞いて、こちらに傾いてます。大規模開発によるスケールメリット、大通り沿いでなく駅近であること、等考えますととても魅力的に映ります。春日駅の再開発事業の影響を悪い意味で受けたりするのかな。
坪単価でいうと、やはり300後半はいくんでしょうか。本郷地域と比べて、少しは安いんでしょうか。
心配の種はNIPPOと神鋼不動産というのがどうなのか・・・でも野村不動産が販売で入るから、瞬間蒸発なのかな。
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10
いつか買いたいさん
ここいいですね。ただ塩漬けにされてたと聞くと、近くのインペリアルガーデンを彷彿させますね。。。あそこみたいに時間をかけた分上乗せ、ということにならなきゃいいですけど。塩漬け状態だったってことは、かなり近隣ともめたんですか？？いわくつきのところだとちょっと気おくれしますね
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11
匿名さん
今でも係争中ですよね。
積水ハウスのグランメゾン白金 レジデンスは高さ制限の基準面をどこに置くか、とういう点で裁判所から再度要検討となり、もう売り出しが始まっていたのに、建設一時中止命令が出ています。ここが将来そのようになる可能性はないのでしょうか？
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12
匿名さん
塩漬けされた高立地の土地に高品質なマンションというところは、千石の住友と似てますね。
違いは塩漬け理由が、千石はプロ市民の反対で、ここは近隣住民の反対ということかな。
まあ、文京区に反対はつきものですから気にしないことです。
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13
いつか買いたいさん
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14
物件比較中さん
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15
物件比較中さん
エスカレーターの維持費って
月一万/世帯くらいにおさまるの？
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16
匿名さん
>>11
9年前に建築基準法違反で建築確認を取消された計画とのこと．
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17
買い換え検討中
反対派の方々がまとめたHPによると、ここ取得費が45億円だそうですから、約100戸で一つ当たり平均4500万円が原価。値入れ率50%で、平均9000万円の売値という感じでしょうか。あくまで仮定ですが。当然広さにもよるでしょうからー
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18
匿名さん
ここ良さそうですね。
インペリアルガーデンの購入契約を随分前にしたのですがもう少し待ってここを見れば良かったかなあ。。駅近だし良さそうです。
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19
周辺住民さん
眺望はどんな感じになりそうでしょうかね。
東南方面は再開発ビルが建つので、あと数年で塞がった感じになりそうです。
南西方面は上階であれば、富坂上交差点や三中越しに新宿の副都心が見えそうです。ただこちらも春日通り沿いにビルが今後も建っていくでしょうから、将来は期待できません。
>>17さん
土地の原価は仮に107戸で割って4200万円として、建物部分は80m2の部屋でも共用部まで含めれば100m2分は軽く超えそうです。掘削にコストがかかりそうですし。建築費は坪100万円はくだらないでしょうから、1戸当たり最低でも3000万円はかかるはずです。販促費は、歌舞伎役者を使ったりしているので、これまた原価を押し上げていそうです。
販促費と利益が合計2割と仮定すれば、80m2が最低でも9000万円（坪370万円）と算出できます。小石川にしては高すぎですが、ザ・タワー小石川もそれくらいの値付けだったような気がします。
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20
匿名さん
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21
匿名さん
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22
匿名さん
＞21
えっ そこも建て直しの予定があるのですか？
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23
ＯＬさん
なんでこの規模で歌舞伎役者なんて使うんでしょうね。。。大体、CMをするようなマンションは結果的にワーストマンションになりやすい気がする。結局負担するのは買い手ですものね。
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24
周辺住民さん
>>3さん
少し前に撮影した「建築計画のお知らせ」を見返してみました。
高さは26.896m（最高27.096m）とありますので、現状の絶対高さ制限はオーバーしていて、既存不適格の状態です。しかし、現状の高さに収まる形で1回だけ建て替え可能なので、さほど問題ではないと思います。容積オーバーではないので、床面積が減るという悲劇にはなりませんし。
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25
ご近所さん
サルの助の投げ込み見ました。
なかなかようごザル。
2億ションありそうですね。
六角坂の億万長者が日陰になるのでごねてるのかな？
堀坂の傾斜地はただの小金持ち。
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26
周辺住民さん
>>25さん
> 六角坂の億万長者が日陰になるのでごねてるのかな？
きっと、そうなんでしょう。本物件は堀坂にしか面していませんが、反対運動している人は「堀坂・六角坂」とわざわざ六角坂を混ぜて話を拡大しようとしています。
気持ちは分からないでもないですが、ならば先んじて地区計画を定めるように行政に働きかけるなど手はあっただろうに。まあ、そこまで知識はなかったでしょうし、知っていても汗をかこうとはしなかったでしょうし、そんな結果なんでしょうね。
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27
匿名さん
>>23さん
同感です。歌舞伎役者は要りません。購入者の負担になるだけです。
>>24さん
>現状の高さに収まる形で1回だけ建て替え可能なので、さほど問題ではない
これ本当？ 都庁と区役所に確認したほうがいいのでは？ 売主がこういう説明をすると、宅建業法に触れるのではないでしょうか。
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28
周辺住民さん
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29
匿名さん
区長が認めた場合には が抜けていますよ．
既存不適格建築物の建替えの特例には
・「大規模敷地における特例」等の適用が困難であること
などの条件があります．この物件に既存不適格建築物の建替えの特例が適用されるかどうかはわからないのではないでしょうか．
いずれにせよ 物件概要に
高度地区についての表示がされてないのは不適切です．
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30
匿名さん
グランドメゾン白金の森レジデンスが基準面をどこでとるかで高さ制限に引っかかるとして近隣住民に訴えられ、販売開始したにもかかわらず建設一時中止命令がでています。
このマンションも近隣住人によってそのようになる可能性はないのでしょうか？
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31
匿名さん
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32
匿名さん
とすると、ここも同じ運命を辿るかも、、、と。
これだけ時間かけといて～
そのリスクもある分、安くなったりするんでしょうか
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33
物件比較中さん
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34
匿名さん
1LDK～4LDK、5.49m2～151.09m2と広さと間取りに幅がありますね。
住民もいろいろな世帯が混在しそう。一番多くなりそうなのは何LDKなんでしょうね。
それによってファミリーが多いのか、どんな世代が多くなりそうか、ある程度予想できそうな。
販売は10月なんですか。当分価格などわからないままですかね。
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35
いつか買いたいさん
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36
匿名さん
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37
匿名さん
どうでもいい事ですが、今は猿之助さんです(^^)
そして、多分知らないでしょうね。
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38
物件比較中さん
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39
匿名さん
争訟の進み具合によるでしょう。
中野区の蛇玉道路や新宿区のたぬきの森の事例と
似たような建築敷地なのでしょうか。
狭隘な道路のため建設工事にも時間がかかっていると推測します。
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40
周辺住民さん
>>39さん
中野や新宿の訴訟は、建築的な判断が分かれそうな中での戦いでしたが、ここはそれに該当しないようです。
詳しくは全くわかりませんが、開発をめぐる行政上の手続きが不十分だとして行政訴訟に持ち込んでいるようです。デベと行政との協議は長く続いており、デベは行政の指導？に沿って道路を整備するなどしています。
住民たちは、デベを訴えても勝ち目がないとみて行政訴訟を起こした形ですが、傍目から見て、今さら住民が勝てる気がしません。
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42
ビギナーさん
係争中の物件というのは、建設中止というリスクを背負うため、安くなるものでしょうか。それとも訴訟費用がかさんでいるため高くなるんでしょうか。レピュテーションリスクがあるため、安くしないと売れないのかな？でも土地柄安ければすぐ売れるはずだし。販売長期化すると、より影響がでるから、即完売を目指して価格は控えめにするのでしょうか。。。
逆にレピュテーションリスクを抑えるため猿さんを起用したのか？？
デベさん、教えて～
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43
匿名さん
エスカレーターに猿之助と来れば、ここはオール億ション確定だと思うんだが。
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44
物件比較中さん
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45
周辺住民さん
>>40さん
解説ありがとうございます。その経緯からして、いまの訴訟は住民敗訴で確定でしょうね。確認取り消し裁決ということは、行政に非がある判断が下ったということで、さすがにいまの建築確認行為に関する行政訴訟でも負けることはないでしょうし（同じ過ちを繰り返さないはず）。
価格に関しては>>43さんに一票。
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46
匿名さん
開発業者に非がないようなコメントですけど。。。
近隣からの異議がなかったら違法なマンション開発計画のままだったということでは？
業者の姿勢が近隣を怒らせたのではないでしょうか。
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47
匿名さん
猿之助さんがイメージキャラクターですか。
すごく知的な方だしイメージ的にはいいけれど、、、
買物は普通にグルメシティがあるから便利になるのかなと思いました
ドンキホーテができるみたいな話を聞いているのですが
どのあたりにできるのでしょう？？
普通に日用品は安いし豊富だから行きやすい場所にあればいいなと思います。
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48
周辺住民さん
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49
匿名さん
＞24さん
その高さというのは、この傾斜のある建物の場合、どこが基点になるのでしょう？
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50
匿名さん
春日駅再開発事業がいつ完了しますかね。買い物が便利になるかと思い。
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51
周辺住民さん
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52
周辺住民さん
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53
匿名さん
二年前の報道より一年遅れで着工ということですね。早く商業施設がオープンしてくれるといいですね。
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54
匿名さん
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55
匿名さん
>>49さん
地下室マンションの典型
物件概要も曖昧で地階であることがわからなくなってます
>>51さん
２０ｘ号室でも南側道路や隣地境界の地盤より相当低くなっている
ドライエリアに面した住室かあるようです
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56
物件比較中さん
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57
周辺住民さん
>>55さん
ありがとうございます。改めて物件概要とパースを見直してみました。
http://k107.jp/outline.html
http://k107.jp/design.html
物件概要に「鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフレット表示上は、地上9階地下1階建）」とあるので、建築基準法上は8階建て、マンションとしては9階建てと見做すんでしょう。いずれにしても10層建てです。
パースの最上階を9階とすれば、西の端は3階すら地上レベルかどうか怪しいことがわかりますね。中央やや右のフェンスがある住戸（東南角）は1階ですね。パースの右側は欠けていますが、さらに下のレベルから1階に向かってエスカレーターを設けるのでしょう。
また、間取りから読み取れることが興味深いです。
http://k107.jp/plan_S_E.html
はセンターインとなっています。玄関の左隣がエレベーターっぽいです。つまり2戸に1台のエレベーターが設置される可能性が高いです。
まさに、高級マンションですね。
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58
匿名さん
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59
匿名さん
２戸に1個のエレベーターだとインペリアルのボタニカル・アバンダンが該当します。
現代風の超高級長屋といった感じです。
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60
匿名さん
エスカレーター上がったところは完全に地下です。窓もない空間です。>>57さんのパースを見るとわかります。
期待しておられる方には悪いですが、ここの業者は不動産が本業ではないようですし、高級感を期待しても難しいと思いますがね。
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61
物件比較中さん
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62
匿名さん
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63
匿名さん
本郷のバブルマンションを１千万円以上損して売却し巣鴨に買い替えをしたけどやっぱり春日近辺が便利でよかった！
このマンション興味あるけれど本郷の２つの新築マンションもここも三流の施工会社・デベですが大丈夫でしょうか？
プラウドのマンションの建設状況をみていましたけど、一流の建設業者でも未熟な若い現場作業者ばかり。
人手が足りないのか夜中の２時３時まで作業をしていましたが、これからの新築マンションはどうなんでしょうか？
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64
匿名さん
お大手が好きな方はインペリアルガーデンなんかいいんじゃないんですか。
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65
匿名
この価格帯だと、慣れた大手デベ・ゼネコンか設計が噛むのがいいんでしょうけど、
もうコスト乗っけられないのかも。
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66
匿名さん
あまり高くなると手が届かなくなってしまいますから。
出来る限りリーズナブルな設定の方がありがたいですね。
後は、実際に利用してみて不便があるかないか、ということではないでしょうか。
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67
周辺住民さん
>>65さん
なるほど、的を射てますね（笑）
>>63さん
NIPPO＋安藤・間なら十分に一流かと思います。
大手デベやスーゼネのエースは住宅担当でなく建築担当（住宅以外）になると思います。
実際、三井も三菱も住宅は別会社ですしね。
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68
匿名さん
NIPPOが一流なのですか？？？？
ル・サンク手稲への対応が問題視されてましたがね
>>65 には同意です
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69
周辺住民さん
>>68さん
NIPPOの不動産開発事業はまだ始めて20年ですが、舗装事業では国内トップの企業です。
実績を積んでいることですし、一流と言って問題ないと思います。
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70
匿名さん
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71
匿名さん
ここ金額次第だったら人気殺到するかもしれませんね。広告も猿之助使ってるのもあって目につくし。
でも今どこも価格上がってるからなぁ、、、
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72
匿名さん
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73
匿名さん
2年近く前にこのマンションの裏に土地が出て、購入を検討したものです。
場所は最高だったので真剣に検討しましたが、このマンションが建つことで断念しました。
その際図面も当時のもので確認しましたが、かなりのバリエーションがありましたし、とにかく場所がいいのでお勧めですね。私は違うマンションを購入しましたが、恐らくかなりの価格帯になることが予想されますね…
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74
周辺住民さん
>>73さん
その土地、うちも気になっていました。こんなところに一戸建て用が出るんだあと。
既に別のマンションに入っていたので見学などもしませんでしたが。
>>71さん
希少性があるので、猿之助使わなくても、人気は出ると思いますよ。
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75
周辺住民さん
＞＞73さんに同意。かなり失望（絶望？）的（1.5億円超え当たり前の）高価格で出ること疑い無しでしょう。
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76
匿名さん
引越の荷物
宅配便の荷物
エスカレーターを使って運搬するのでしょうか？
HANAREにお客さんを呼んでいいのでしょうか？
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77
周辺住民さん
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78
匿名さん
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79
周辺住民さん
>>78さん
調理や食事については禁止と明示してありませんが、きっとダメなんでしょうね。
間取り図を見ると、HANAREのキッチンにはコンロがついていませんね。
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80
匿名さん
食事ができない『離れ』なのですか！！！
子供部屋やカラオケルームに使うのは想定内でしょうか
>>76-77
客を呼べないということでは
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81
周辺住民さん
HANAREはあまり期待できそうにないです。
http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
を見ると2階に6部屋設けられるようですが、恐らくすべて北向き。このマンションの西側は3階ですら地上より低い可能性があるので、HANAREは穴倉のような居住性しかないと思います。
勝手な想像ですが、2階北側は避難経路などがとりにくく、通常の住戸として販売が難しいので、高額住戸におまけとして付けた、というのが真相ではないでしょうか。
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82
匿名さん
>>81さんのように慎重に検討できる方ならいいですけど。
2階でも周囲の地盤より低くなっていて
北向きの穴倉のような居住性しかない半地下住室なのでしょう。
高級感ないですね。
半地下住室を単独では売りづらいからといって
離れと表示して抱き合わせ販売する
こういうこと普通やりますか？
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83
物件比較中さん
この場所良いですよね。
70平米2LDK、1億前後の部屋があると嬉しいんだけど。
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84
匿名さん
>>81さん
> HANAREは穴倉のような居住性しかない
> 2階北側は避難経路などがとりにくく
それで宿泊できないになるのですか！
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85
周辺住民さん
>>83さん
NIPPOに問い合わせれば、図面集をくれると思います。80㎡台中心とありますが、恐らく東向きの低層階に70㎡くらいの住戸が設定されるかと思います。1億もしないと思いますよ。
>>82さん >>84さん
http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
にあるHANAREは、東の端のようですが、それでもバルコニー該当部分に「ドライエリア」とあるので、地下室であることは決定です。ほかの5部屋はこれより西にあると思われますので、さらに地下深い感じがすると思います。
とはいえ、販売価格はさほど高くならないような気がします。坪単価を下げるために、コスト度外視でくっつけてきていると思います。あくまで予想ですが。
本来なら、このマンションはもっと高さを上げたかったのでしょう。近隣住民（とそれに押された行政）の声に負ける形で高さを抑えるを得ず、そのために容積率を消化しようと、地下空間（建築基準法上は1階のはず）を使わなければなからなかった、というのが実情かと思います。増やした地下空間（あくまで法的には1階ですよ）を単体で販売することが難しいので、最上階を買う金持ちに負担してもらう形になったのかと推測します。
近隣住民の嫉妬心が勝った結果ですが、良好な社会インフラを残すという意味では、逆行する行為だったかと思います。土地の値段なんて、容積率に比例していますから、容積を余らせて建設するというのはありえませんし。
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86
匿名さん
> 増やした地下空間（あくまで法的には1階ですよ）を単体で販売することが難しいので、
> 最上階を買う金持ちに負担してもらう形になったのかと推測します。
すごいデベの論理
それで 離れ は何に使うことが想定されているの？
倉庫として使うにも湿気がすごいのでは
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87
匿名さん
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88
匿名さん
離れを別個に売買したり、貸室に出していいですか？
>>86
夜中にトレーニングやヨガの瞑想をすると宿泊に該当するのでは
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89
匿名さん
陽が昇らなけれは宿泊ではないでしょう。ってか、そこまで誰もチェックしませんよねぇ。
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90
匿名さん
>>85さん
HANAREのドライエリアは避難経路ですか
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91
たか
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92
購入検討中さん
ここ買って、東京ドームシーズンシート持つのが
巨人ファンの理想やね
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93
ご近所さん
>85さん
「近隣住民（とそれに押された行政）の声に負ける形で高さを抑えるを得ず」なんてことはあり得ませんよ。
>40さんも指摘しているように、武器もない住民運動がそんなに功を奏する訳がないです。
高さとしては、いわゆるフカシの分の１階を下げたくらいでしょうか。
西側に計画されていた低層部分が、空地返上を余儀なくされて潰れたので、容積率に少し余裕があるのでしょうかね。
敗訴したので南面道路を６ｍに整備しましたが、それにしても２４０％ですからね。
あと結構な傾斜地ですから地階部分ができるのは当然でしょう。
既に指摘されているように、今年度から２２ｍの絶対高さ制限が施行されているので既存不適格物件ですが、１回の建て替えはOKなので、文京区では建てたが勝ちの駆け込みばかり、ですのでお買い得ということになりますね。
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94
匿名さん
>今年度から２２ｍの絶対高さ制限が施行されているので既存不適格物件ですが
物件概要で↑の表示をする義務があるはず
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96
匿名さん
HANAREは地下住室で居住性が悪いだけでなく
入居者トラブルの原因になりそう。
共用室にして活用するほうがいいのにね。
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97
検討中の奥さま
閑静な住宅街って訳じゃないんですね。
ちょっと買う気が失せた気分。
お値段もしそうですし、ちょっと見送ります。
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98
購入検討中さん
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99
匿名さん
>>87さん
トレーニングルームも、ヨガルームも、居室ですね。
>>77さんが
> http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
> を見ると宿泊禁止とありますね。ホテルとして使うなという意味なのか、建築基準法上、居室でないという意味なのか、不明です。
と分析しておられるように、
HANAREが建築基準法上、居室なのか、居室でないのか、売主は物件概要で明確にするべきです。
居室でないなら、宿泊禁止、事務所禁止、調理や食事もできないというのは当然のことです。自主的なルールでNGにしているかのような表示は不当です。
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100
周辺住民さん
閑静な住宅街だったら、ここでなくとも沢山ございますので他をどうぞ。
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