23区内の新築マンション価格動向（その22）

西側近郊住宅地の仲介土地の在庫が急速に拡大している。
相続と都心回帰にともなう売りが増えているのに、その価格にエンドがついて行けなく
なっている。３県に賃貸居住していたジモティー（現４０代）ファミリー層の地元回帰が
一巡したことも大きな要因だろう。

昨年１１月時にＹＡＨＯＯ不動産で仲介土地在庫が千を超えていた４区の在庫推移は以下。

　　　　　　１１月　　　現在
世田谷区　３９６５件→４４６７件　１２．７％増
杉並区　１８０５件→２１２４件　１７．７％増
大田区　１４０８件→１６９４件　２０．３％増
目黒区　１１６６件→１２９０件　１０．６％増

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008013107732p2

07年首都圏の億ション分譲戸数、過去最高に　東京カンテイ（東京・品川）が1月31日まとめたトレンドリポートによると、分譲価格が1億円を超える“億ション”の分譲戸数が2007年は首都圏で1604戸と前年実績の1.7倍となった。近畿圏も1.2倍の154戸でともに過去最高。人気の高い都心物件にデベロッパー各社が強気な値付けで挑んだ結果、億ションの分譲戸数が大幅に増えた。

　平均坪（3.3平方メートル）単価で見ると、首都圏の億ションは526万6000円と前年比13.6％の上昇。億ションの平均価格も1億7003万円と11.2％上昇した。

　背景にあるのは用地の仕入れコストの上昇。07年は後半から消費者の購入意欲が減退したものの都心物件の人気は根強く、デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」（大手不動産）と判断、分譲価格を引き上げた。

>>330

結局、不動産関連のこういった調査は遅行性が高いからね。
今から振り返れば2007年の春から夏にかけては明らかに相場の天井。
天井を含む1年間を総括すれば確かにこうなる。

でも、分譲したはいいが売れたかどうかはまた別の話。
住宅情報マンションズの巻末のリストなんかを見ればわかるが、結局ここで言っているような
億ションのうち、本来は億ションの価値がないのに億で分譲したものは今も結構売れ残っている。

「デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」（大手不動産）と判断、分譲価格を引き上げた。 」
が、購入者層はついてこなかった、というのが事実関係ですよね。

>>329
>それをまとめてすぐに説明できるようにすることが、言う側の用意というものです。

それでコピペですか
正直言い加減にして欲しい

>>330
ヤフー不動産ニュースによると、
首都圏の億ション分譲は渋谷区と港区が断トツでしたね。

>>328
しかし懲りないですねぇ。
313さんにあれだけ言われいてるのに・・・

でも、しつこく繰り返してる認識はかろうじてあるみたいですね。
ついでにウンザリされてるって認識も持てないものでしょうか？

>>328
昨年１１月時から現在までに、中古マンション在庫が大きく増えた２３区
ＹＡＨＯＯ不動産より
都心回帰と区境３県（主に川崎市）への人口移動による買い替え。
その影響度合いは区により異なる。

１位　千代田区　３７．１％、２位　大田区　２８．２％、３位　文京区　２７．１％、
４位　新宿区　２６．２％、５位　目黒区　２６．１％、６位　北区　２４．３％、
７位　豊島区　２０．３％、８位　品川区　２０．０％、９位　港区　１９．４％、
１０位　板橋区　１９．４％、１１位　台東区　１７．１％、１２位　杉並区　１５．４％、
１３位　江東区　１３．２％、１４位　中野区　１２．０％、１５位　墨田区　１１．３％、
１６位　世田谷区　１０．６％、１７位　中央区　６．９％、１８位　足立区　５．０％、
１９位　江戸川区　４．９％、２０位　練馬区　３．１％、２１位　渋谷区　２．８％、
２２位　葛飾区　▲３．９％、２３位　荒川区　▲４．７％

>>334
気に入らなければ無視すれば良いし、
間違っていれば反論すれば良いよ。
ウダウダ文句だけ言わないこと。

みなさん色々数字を分析して、楽しみましょ。

戸建にくらべて中古マンションの分析はちょっと難しそう。
千代田区が増えているのは、区内の買い替えが多いのかな？

>>331
最も大きな遅効性は、販売と実際の人口移動（引越し）のタイムラグです。

巨大マンション、ザ・トーキョータワーズへの入居は今月からですし、
実際に人の移動が進んで行ったら、２３区のどの区に大きな影響が出てくるのか・・

具体的には、持ち家から買い替えの場合は中古マンション、更地の供給が増えますし、
賃貸からだと主にファミリータイプの賃貸が余って行きます。
これらが２３区の不動産マーケットに影響を与えて行くことになります。

>>336
そうは言っても掲示板も公共の場と考えれば、一定ののモラルや常識は
必要ではないでしょうか？
これでは街宣車といっしょです。
自分の妄想や願望で埋め尽くしたければ、ブログででもやってほしいです。

>公共の場と考えれば、一定ののモラルや常識は


いやだったら見なければ良い

それだけのスレ

個人がそれぞれ私見を述べ合う、かつ正確性があるかの判断は見るにゆだねられている。

>>338
単なる統計数字の分析ですよ。
何か不都合でもあるのでしょうか？

さらにこれから調べるべきは、
１１月から現在までの中古マンション、更地の在庫推移が分かったから。
実際にその間各区の人口がどう変化したかを見るべきでしょう。
１１月中、１２月中の人口移動統計を調べて、実際どの区の人口が増えたか調べ、
それと>>335の数字の関連づけをする。

モルガンが500億で買ったものが、770億で転売成立。
散々煽られていましたが、外資の不動産叩き売りは起こらなさそうですね。この流れだと。
________________________________________＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
シンガポールＧＩＣ、ウェスティンホテル東京買収・770億円(日本経済新聞）

　シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）は月内にも、米モルガン・スタンレーが保有するウェスティンホテル東京（東京・目黒）を約770億円で買収する。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の余波で世界的に不動産取引が冷え込むなか、日本の優良不動産がなお割安とみた海外政府系ファンドの大型投資が実現する。

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080203AT2Y0100102022008.html

>>340
土地は％以外に件数も書かれているのに、
中古マンションには戸数が書かれていないのでは、
推移を実際に分析する上で不都合になりますね。

>>336
ウダウダ文句ってねぇ

散々反論され論破されてきたのに
反論に対して更なる反論をするわけでなく
スルーして思い出したころまた復活
ひたすら自説を貼りまくるのは掲示板では荒らし行為そのものだよ

>>339は自ら荒らしであるとカミングアウトしているのと同じ

>>328
仲介土地だけでは片手落ちなので仲介戸建の在庫も１１月から現在に関し調べました。
そして、面白いことを発見しました。

２３区の在庫推移
仲介戸建　４．８％減
仲介土地　１３．５％増
２つの合計　２．９％増

２つの合計を戸建の余剰在庫と考えれば、それほどの急激な増加ではありません。
それに比べ、中古マンションは２３区で１５．４％増です。

以下は推論ですが、
仲介戸建の在庫が膨れ上がり、各業者は在庫の整理に追われ、新規に土地を購入し自前で
上物を建てるビジネススタイルが無くなり、
代わって、リスクが少ない土地の仲介売買にスタイルを変えたのではないでしょうか？
しかし、土地の売買は極めて低調で、各業者の経済状態はかなり厳しくなっているのでは？
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200710〜12）.pdf

それでは次に、何故戸建系にくらべ中古マンションの在庫の増加が大きいのかを考えて
みましょう。これは極めて単純な理由です。
新築竣工物件の中心はマンションです。戸建からの買い替えよりマンションからの買い替え
の方が多くなるのは当然です。

外資が叩き売りなんてする訳ないでしょ
叩き売りなんてお金に困ってないとする必要がないんだから。
しかも年々収益生んでる物件を安く手放す理由はない。

まぁ都心ではマンションの価格がどうのより、物件が数年はほとんど出てこないよ。

日常生活があらゆる面でリスクを伴うようになってきています。
食の安全、防犯・・・
リスクを減らすことにコストが伴う。それが格差社会（≠平等社会）

早い段階でコストをかけてリスク回避できていればいいものが
躊躇するあいだにリスクもコストも増加していく。

長期の住宅ローンはリスク、給与が上がらずローン破綻して
そのとき地価が下がっていたら・・・などとアルゼンチン並みの
不況を想像するのは金銭的に余裕のない人。

２００５年３月危機の騒がれた３年前にテイクしたリスクと
これからテイクするリスクでは、リスクの大きさだけでなく
コストも３割り増しになっている。

>>337
TTTは清掃工場近くで割安物件でしたから、
23区在住者が買ったとは限りません。
また、住まずに転売目的で買った人も多いと思います。

ちなみにもうすぐ完成の、PCTも大規模タワーです。

>>342
中古マンションの現在の在庫数です。
分析お願いします。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
ついでにご報告しますと、現在の２３区在庫数計は以下です。
中古マンション　２５８８７件
仲介戸建　２０３８６件
仲介土地　１７８９０件
合計　６４１６３件
＊ダブっての登録があるので実数ではありませんが、互いにダブった数字同士を比較し、
　その増減を調べるには有効な数値だと思います。
　中古マンションの分析では％を使って、平均より高いところと、平均より低いところを
　それぞれ分析するのが有効かもしれません。

ミニ戸業者や仲介業者は中小MSデベよりも更にひどい内容の会社
ユ○ハウスとかの営業はひどいよ、まともな会社のほうが少ない

イケイケだから勢いだけで突っ走って
値段が吊りあがって自らの首を絞めた>>345
モルスタもそんなに余裕があるわけないでしょ
外資も色々理屈をつけたんだろうが
結果はミニ戸業者と同じ事していたんだから

>>347
２月中および３月中の人口移動統計の、都内間移動を見れば分かると思います。
数字が出揃うのは４月下旬ですね。

>>348
確かに幾つもの仲介会社が出してる同一物件があるので、
ダブりが多いですね。

タワーマンションなどの大量供給により、23区内の賃貸・分譲合算の供給は増えています。現時点では、家賃も上昇してしまっているため、そこに入ってくる人も少ない。とすれば、やがて家賃も下がりますよね。

それを狙います。

>>323
23区の新築マンションの価格動向が気になるくらいだから、世間一般の
人よりもある程度具体的な関心がある人なんじゃないの？
知性や教養と収入は比例しないし。

ところでベーコンなんとかとか、マドンナ・ディカプリオ・田村正和と
東（あるいは北）の大規模物件のオリコミ我が家にもよく入ってくるのだが、
西側で持家・マンション売り払ってあそこらに引っ越す人結構いるのか
純粋に興味ありますね。
正直あんまり効果があるように思えないが、オリコミは投下地域を絞れるから
入れるということは効果があるか、狙っているかどっちかだよねえ。

逆に森下とか、木場、千住あたりに住んでいると広末涼子そのほかの
西側マンションチラシは入るんだろうか。

買える経済力がある可能性が高いか低いかの問題じゃないですか？

>>353
首都圏全域が購入対象者になる物件と、
地元向けのローカル色が強い物件との差だと思いますよ。

都心部で大規模マンションの場合は、都心回帰もあって、
首都圏全域が対象になりますよね。

ここでよく言われてる都心というのは、港区湾岸も入りますか？
港区湾岸も都心に属するのなら、これから価格の二極化で＊＊＊？

>>354さんに１票。
東で広告打っても効果薄そう。

湾岸は都心ではありません。
関係者も流石にそれはわきまえているので
「都心部」と称しているようです。

>>353
江東区の場合、他区との人口流入出のバランス統計があります。
これを１９９７年から２００６年まで合計し、
都心回帰の実態を調査したことがあるのでご提供します。
すべての区に対し入超ですが、上位１０区を並べると以下です（単位：人）。
おっしゃる通りで、隣接する中央区と江戸川区を除くと、西側近郊が多くなります。
１位　江戸川区　３５８０、２位　中央区　２３０２、３位　世田谷区　１７９５、
４位　大田区　１６０６、５位　新宿区　１５５７、６位　杉並区　１５０８、
７位　板橋区　１３４６、８位　中野区　１２７７、９位　品川区　１２１７、１０位　練馬区　１３９、
ＤＡＴＡはここにあるので、いろいろと分析してください。
http://www.city.koto.lg.jp/kusei/tokei/862.html

なぜ江戸川区が一番なんでしょう？
タワマンもあまりないし、大規模マンション？

>>361
統計の中身をご理解できていないようですね。

>>360
数字は１０年間の合計ですか?
それなら１年あたりの人数なんて本当に知れてますね。

このスレには、城南の富裕層がこぞって城東タワマンに移住すると
しつこく繰り返し吹聴する輩がいますが、
大袈裟もいいところの誇大アピールだと判りますね。

>>363
江東区の１０年間の他区部からの流入超は２６０５５人。
市部からの流入超は３５０３人。
合計で２９５５８人でした。
１９９７年１月の人口が３６８２２１人ですから、区部からの流入超による増加は
７．１％に相当します。
１０年間の社会動態による増加が５７５１７人ですから、区部からの流入シェアは４５％
に相当します。
後半の伸びがこれからの１０年間続くとすれば、かなりの数に達すると思います。
それから、流入超のほとんどが新築マンション購入によると思われますので、
数以上に社会的影響は大きくなりますよ。

次世代を担う若い世代の移動だって点の方が重要ですよ。
年老いた富裕層の移動より大事なことじゃないですか？

>流入超のほとんどが新築マンション購入によると思われます

つまりマンションが安く買えたってこと以外で人が集まる理由がなにも無いってことですね。
たまたま余ってた埋め立て地があったからマンションができたわけで、
10年後も同じペースでマンションなんかできていくはずもなく、
一時的なものでしかないでしょう。

しかも価格につられた人は収入が増えたら、本当に住みたい所に移って行き、
そこで次世代の富裕層になる。

>>360、364
もはやここまでくると、完全にネガキャンですね・・・
他の江東区民から恨まれそう。

>>355
オリコミって見境なしにばらまくと、結構バカにならない金額なん
だけどあれらの物件は首都圏全域に投下し続けているのか・・・

>>360
独身で結婚を機に引っ越す一次取得者が江東区には多いんだろうな〜
くらいのデータじゃないかな？

>>365
悲しいけど、年老いた富裕層とローンを抱えた若い世代だったら
年老いた富裕層がたくさんいた方が良いと思いますよ。
お金使うから。
過疎地域でなければ、いずれ相続で入れ替わる。
まあ、バランスの問題だけど。

一部の富裕層に限らず幅広く広がったから都心回帰現象なんです。
何か勘違いしている人がいますが、
まだまだ続くと思いますよ。
後１０年続けば、次世代につながって、都心部居住人口が安定的になって行くと予想します。

そうなると困る人はだれ？

>>370
なるほどね。だいたい分かりました。

ところで、都心回帰についてはどう考えていますか？
このまま続くと思いますか？
中央区、江東区の城東エリアも加えてどう考えますか？

江東区への流入数であって、
分譲か賃貸なのかさえ分からない。
なのに、新築マンション購入と分かるのか？

>373
一時取得者にとって値頃感のある価格を突き抜けた今、西側の住人が持ち家をうっぱらって来るくらいの魅力がないとキツイのでは？その傾向はあるかね。

職住近接と首都圏への人口流入が続くと仮定する場合、距離だけ考えたら南千住あたりが地方からの上京組の次の受け皿として台頭する。

また新規マンションがなかなか供給出来ない中、中古市場がもう一段活性化。

という予測はどう？
そのとき西側は、まったりと世代交代する。相続で貰えるとなったら断る人はいないでしょうし。

間違えた

372への発言です

>>374
今のところ減速感は無いけど、中央区と江東区で毎年計６千戸出てくるとしたら
坪単位でどれくらいに落ち着きますかね？

>今のところ減速感は無いけど

えっ今も数年前の勢いで売れてるの？
それはないんじゃないかなぁ。