23区内の新築マンション価格動向（その22）

>>161
（予測文言）＞戸建ては帰って怖かったり、落ち着かないことも”あるらしい”。
（エセ戸建て文言）＞俺は戸建て派”だったけど”、

２００２年からこのかた販売された港区の１００戸以上のマンション（ほぼ全部？）
を地図にプロットしてみました。
販売年別に色分けしてみると、港区南部から徐々に３Ａの中心に迫ってきてきて
いるという見方もできなくもない。
小規模な億ションはのぞいています。（めんどうなんで）
全部名前を言える人は、相当のマンションオタか・・・ギョーシャさん。

このスレに関しては、オタ「様」やギョーシャ「様」ではなかろうか？(笑

ローカルな不動さん屋「様」も、参考になる情報お願いします。

城南に土地を購入し家を建てたものです。ハウスメーカーですと坪１００万以上はみといたほうがいいと思います。工務店でも６０万は掛かります。今のマンションはバルコニーも広めに取っているのでガーデニングもできるなどいい面もあると思います。自分の家はエコと将来の部屋数の変更や３０年で価値がないような家にはしないことを考えて行いました。夏場の日差しよけ、冬場の光の取り込みのために落葉樹を植え屋根にはソーラー発電を取り入れています。その結果１年を通じて電気代が平均５千円ほど(オール電化)月によっては０になります。今の住居は電動スライドシャッターがあり夏場は風を取り入れながら人目を気にせず寝れる商品もあるそうです。防犯対策にもなるらしいです。部屋数の増減ですが可動式間仕切り家具があります。天井まであるので地震でも倒れません。節約を考えるなら戸建も考えることができると思います。戸建もマンションも好みがあるのでやはりそれぞれにあった生活がいいのではないでしょうか。ちなみに自分の土地は３０坪ほどです。

住宅性能表示では構造体は７５から９０年といわれています。ただ３０年で価値が上がるのではなく前の３０年で立替のような家作りはしないということです。いくら構造がしっかりしていても自分で手入れをしないといけません。そこが戸建の大変なこと。城南ではハウスメーカーで７０万は無理だと思いますよ。

なんとか、話を新築マンション価格に持っていってくださいね。

不動産市場は世界各国とも弱含み。
ロンドンや上海などは投売り状態だと聞く。
サブプライム債BBBが1年前の95から現在は18。
もはや紙切れになったBBBが売買されている事に驚く。
このBBBの値動きが正確にこの1年間のNY株の動きを示してきた。

世界の銀行はサブプライムからプライムローンの処理に問題が拡大。
景気が後退するなかで原油の下落も始まり、株、不動産も下げ始める本格的なデフレが始まる。

金を除いて。

世田谷についても１００戸以上のマンション　２０００２年〜現在の
販売物件を地図にプロットしてみました。
こうやってみると、京王線と小田急線の間の駅遠物件がこのところ
大規模に売られてきたのがよくわかります。
世田谷線以南が割高に思えるのでしょう。
上町近辺も小田急線にかけて売られてきています。
総じていうと幹線沿いの従来のマンション用地は払底
狭い土地に５０戸以下のものを建ててうるのがほとんど。
大規模物件は、企業の配送センター、学校跡地などを入札で買って
割高という例がおおいみたい。
でも突く図区思うのは・・・・・よく売れたなぁという驚愕の戸数。

都心周辺区でも高階層で少し、グレードのいい部屋をとなると戸建てと変わらない。
わたしも、戸建てで育ったので不動産のイメージはやり戸建てだったんだよね。
ところが、常時家にいる妻が
マンションの方が、セキュリティが良い。
子供が巣立って売却するときに楽。
掃除が楽。
などの意見でマンションを購入することに決めました。

江戸時代の都市計画について。ものの本によると、利根川では洪水被害が起こっていたが、その水系を江戸に引き込んで複雑な運河を造成した後の江戸では水害はないそう。江戸における恐い物といえば「地震、雷、火事、親父」で、水は入っていない。海水温度の影響は珊瑚礁の生成を基準にするとよいと思う。大阪湾沖は一昔前の沖縄海水の状態になっており、珊瑚礁が発生していると報道されていた。東京湾沖のことは知らない。海温北上の傾向は確かでしょう。
デフレについて。スタグフレーションの状況を戦後、世界経済は今まで経験したことがない。インフレとデフレが絡み合った状況になるかもしれないね。まったく想像不能。原油は需要が供給を上回ったという意見もあり、穀物は需要増→価格増を見越してヘッジファンドが大量に買い注文。先物は実需見込みでないか？原油は、需要が供給を追い越したという観測もある。
現時点で、日本のエコノミストが日本の新聞・雑誌で発言した、すべての記録を切り取っておくとよいと思うね。発言内容次第では言論界で抹殺される可能性がある。
真珠湾攻撃の報を聞いて、＊＊老人寸前だった西園寺公望は「この戦争は負けるね」と言った。これは当たっていた。それと同じくソロス理論（投資者パニック論というものだが）を傾聴すべきなのか。このスレの発言者の知的レベルが低いということは、温暖化影響の前に明白。

>>174
日本史を勉強した方がいいですよ。というか東京の郷土史かな。
下町低地は戦前まで何度も洪水で大被害を出してます。
私の妻も東京生まれですが、隅田川の向こうには絶対住めないと言ってますよ。
＊＊かららしいですが。
あと埼玉や千葉は未開の地ってイメージらしいです。
湾岸や城東に抵抗のない人って地方出身者なんでしょうね。

>>174　　　

すごいエネルギーを感じますが、投稿前に文章を読み返した方が。
人の知的レベルをうんぬんするような文章ではないですよ。

戸建てvsマンションを誘発してすいません。
人それぞれだとは思うものの、金額に手が届く届かないという
部分も含めて、少なくとも23区内ではマンション人気が優勢な感じが
するのであんな書き込みとなりました。
ちなみに、うちも妻が戸建てよりもマンションを強力に推進した結果
マンションです。

さて、マンションも期末整理があるという主張もありましたが、
相対で話が出るのと、広告に思いっきり書いてあるのでは切迫感というか
レベルが違うことのように思います。自分の住んでいる地域は、少なくとも
表面上の価格には特に動きがみられません。
郊外物件は派手な値下げが話題になっている物件もあるようですが。

株価も底を確認する流れで落ち着き、春闘の話題に移りつつありますが、
労働者への分配率が上がると、23区の全体価格はどっちにふれるんですかね。

>>174
ていうか学校行きなおしたほうがいいよ。景気低迷で物価が上がるのを、なんていうのかなぁ。
戦後というか７０年代のニクソンショックと続いて起こったオイルショック。
円高で輸出が低迷し、田中内閣が列島改造内需拡大で乗り切った。あの時代のインフレは
すごかったねぇ。

ホテルライクというのキャッチフレーズがマンションの売りだったけど

「もし、そこがホテルだったらいくら払って泊まるか」

それを考えると、マンションの坪単価の正当性が評価できるのでは
ないだろうか。
ちなみに
坪単価Ｘ万円＝推定宿泊代÷０．００９〜０．０７
豊洲や東雲や南千住や烏山やホテルがあっても泊まりたくはないが。

隅田川の向こうに好んで住みたくはないが、絶対住めないというわけではないなあ。
逆に西側も同じ感じ。
世田谷とか杉並とか中野とか好んで住みたくはない。
山の手線内育ちだからその外に出たくないという感じです。僕も妻も。
ただし、山手線の外側でも西側は結構優良だけど、東側は落差が激しすぎという感じはします。
たとえば鶯谷とか。（内側は芸大、博物館。外側はホテル街）。

>１７５　洪水って昔の話だろ！！何年前の話してるんだよ！！時代が違うんだよ！！今と時代が！！この時代洪水がこわ〜い　地震がこわ〜い　なら東京に住む資格無し　日本で１００％安全な場所など無い！！

>180
その通りだろうなあ。
戦前は下町が洪水かもしれないが、今は戦後。
しかも戦後にもなって世田谷は去年だっけ？水没したしね。

都心＋城南しか考えていない人にはこのスレほんと無意味だろうな・・・

水没したって言っても世田谷の中でも二子玉川限定です。
高台は全く問題ありません。
世田谷全体と言われると心外です。

都心?マンションの人は気位が高いのかな。もっと気楽に生活すればいいのに。豊洲でもいいと思いますが。水害を知っている人は買わないけど。世田谷もいいけど公園など自然もあるし田舎っぽいところもあるけど。杉並も自然もあるし中野区も独特の雰囲気があっておもしろいけど。自治会があるほうが面倒だけど面白いよ。独特の日本文化らしいけど。

>水没したって言っても世田谷の中でも二子玉川限定です。
でも、隅田川や荒川は大丈夫だったでしょう？
やっぱあそこら辺は住むとこじゃない証拠じゃね？
山手線内の高台が一番だと思うが。
その次が山手線内の坂下。

山手線はごみごみしてストレスたまりそう。ネズミが多そう。

>186
そうでもないかと。
文化的なもの多いしね。
やっぱどうしても郊外はそういうのないからある程度の民度の人には物足りないし、郊外、田舎住民は＊＊傾向があるよ。

くだらない話は止めにして12月中の２３区の人口増減でも分析したら？
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/js-index.htm

>>184
新宿区、中野区、杉並区
治安が悪いところは人気が無いよ。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

>>189
なるほどね。これは確かな資料ですね。メモってお気に入りに入れて後で使える。
世田谷、高円寺、荻窪、阿佐ヶ谷他多数。
良い良いって言ってる西部イ住民のとこは地方転入や
県境外周で中央との格差がありアウトロー分子が多いんだろうね。
もともとの都心族は田畑地域には行かないしね。

>>189
そのマップの
車上ねらいを見ると、
別な治安が悪いところが分かるよ。

その三茶の例の物件（２００７年４月発売）をプロットし忘れてました。
再掲。
これでみると環七内側の世田谷区って狭いし高級価格エリアなんだというのが
業界の認識なんでしょうか。
マスタービューもトラブルあったけど完売だったんでしょうね。
野沢３丁目の例の物件は数が戸数が１００戸いかだからのせてません。
一応環七の内側

２００３年の三軒茶屋の杜は、湾岸と戦って苦戦したがなんとか完売しましたし、
例の三茶物件外観えらく立派です港区価格にくらべて、さほど高くないという意見も。
試金石といわれた用賀駅徒歩２分の大規模物件もあと数個で完売。
なんとか売れていくのではないですかね。

マッピング物件の内訳


世田谷アインス美しの杜 2002年5月
千歳船橋駅徒歩11分　　198戸

パークシティ成城 2002年4月
喜多見駅徒歩12分　387戸

イトーピア桜新町イストハウス 2003年3月
桜新町駅徒歩14分　109戸

グランシティ上用賀ラ・アヴェニュー 2003年3月
用賀駅徒歩20分 100戸

深沢ハウス 2003年3月
都立大学駅徒歩15分 772戸

マスターズガーデン世田谷桜 2002年7月
経堂駅徒歩13分 172戸

シティハウス成城 2003年7月
成城学園前駅徒歩9分 179戸

Ｄ’グラフォート世田谷芦花公園 2003年6月
八幡山駅徒歩10分 208戸

グランドメゾン三軒茶屋の杜 2003年4月
三軒茶屋駅徒歩11分 256戸

ジェイシティ千歳烏山 2003年4月
千歳烏山駅徒歩16分 155戸

久我山ガーデンヒルズ 2004年4月
久我山駅徒歩15分 405戸

コスモグランリュクス世田谷 2004年7月
仙川駅徒歩14分 229戸

グランフォート用賀 2004年6月
用賀駅徒歩6分 281戸

プラウド成城 2004年6月
成城学園前駅徒歩9分 129戸

ガーデンヴィラ芦花公園 2004年5月
千歳烏山駅徒歩14分 132戸

アルス桜上水 2005年1月
桜上水駅徒歩6分 101戸

エルザ世田谷 2004年11月
千歳烏山駅徒歩6分 366戸

プラウドタワー二子玉川 2004年10月
二子玉川駅徒歩2分 201戸

東京テラス 2004年10月
千歳烏山駅徒歩16分 1036戸

ヴィークステージ世田谷・千歳船橋
千歳船橋駅徒歩9分 120戸

グランスイート三軒茶屋 2004年10月
三軒茶屋駅徒歩11分 100戸

ルフォン世田谷 2005年5月
松陰神社前駅徒歩3分 104戸

ＴＨＥパームス世田谷桜 2006年3月
上町駅徒歩5分 108戸

ダイナシティ三宿 2006年1月
池尻大橋駅徒歩9分 133戸

プラウド世田谷桜丘 2005年12月
経堂駅徒歩11分 108戸

トワイシア用賀　エアリーレジデンス＆パークレジデンス 2006年9月
用賀駅徒歩4分 204戸

ＭＡＳＴＥＲＶＩＥＷ　ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ（マスタービューレジデンス） 2006年7月
池尻大橋駅徒歩7分 243戸

ピアースコード等々力 2006年5月 2LDK〜3LDK
尾山台駅徒歩8分 103戸

パークホームズ世田谷梅丘 2006年10月
梅ケ丘駅徒歩8分 100戸

シティハウス世田谷桜丘 2007年11月
千歳船橋駅徒歩6分 112戸

パークハウス　フォレストリエ 2007年10月
千歳船橋駅徒歩11分 229戸

パークホームズ千歳烏山ガーデンズコート 2007年10月
千歳烏山駅徒歩14分 205戸

>港区価格にくらべて、さほど高くないという意見も。
比べることがおかしいということがわからない。
さすがかっぺの街、世田谷・・・。

>109

かっぺの街。ですかｗ言葉足らずでしたねぇ
比べないと相場だから仕方ないでしょう。意味は、上昇率の比ですよ。
世田谷が坪単価２４０万から１．５倍で　３６０万
港区の３Ａが３６０万から５４０万になったわけで、比率的にも
高すぎないという意味。
ちなみに世田谷区も港区も通算３０年以上持家で住んでいる、かっぺですよ。

197>>196
t最近老眼がすすんで・・・スマソ

保有しているリスクの大きさによって販売方法の性質が異なってくるのだと思います。
安い価格を売りにしてマスコミ使って大々的に広告打って短期間で売ってしまいたい物件と、
値段が高くてもいずれ必ず売れていくと思っている物件では、
売り方が違うのですから、売れ方も違って当然でしょう。

>>194
ＧのＰが住んでた三軒茶屋の杜の近くに、
私も住んでたことがありますが
微妙に付近のタワーの立地がズレてるような…
大勢には影響ないですけど。

30年ぐらい前までは世田谷は畑だらけだったんだから、
つい最近まで『田舎』だった事はわかっているでしょう。
それに世田谷の私鉄沿線は学生の一人暮らしが多い町でもあるし
カッペと言われて熱くならないでくださいね。
代々都心に住んでいる人にとって、世田谷は郊外の新興住宅地ですから。

坪単価１８０万の江東区が２７０万
　　　　　２４０万の世田谷が３６０万
　　　　　３６０万の３Ａが５４０万
だいたい、２００４年から１．５倍になった。
高値の極みから３倍に上がったのがバブル地価
その反動が引き起こした底値が２００２〜２００４年

底値から１．５倍になったのを「バブル」とは呼ばない。
本来１割ずつ上がっていけば５年の動きだったのが
２００６年・２００７年の２年でもっていったのは上げすぎ。
でも今後５年値動きがないとすればこの辺で固まる
可能性は高い。
新築を建てても「今の値段では」売れないとわかれば
デベロッパーは都内の変な土地を仕入れずに
郊外の駅前や都内の再開発を手がけるようになる。

マンションの完成在庫は、腐るものではない。金利負担
がどれだけのものか。３０億の土地でも
年６０００万の金利を払うだけでいい。倉庫代もかからない。
むしろ広告宣伝費のほうがかかるくらい。

港区、世田谷区の２００２年以降の主な物件をプロットして
わかったのは、安く売れる場所、新駅近くなど見直された
場所から売られてきていることだ。

ことに京王線の烏山　芦花公園近辺は湾岸に匹敵する
ほどのマンション建設ラッシュだったんだと気が付く。

売れない。高いと騒いだトワイシア用賀も残戸数あと３戸らしい。

上がるか下がるかという単純な話でなく
今後５年程度はこの価格で維持されるという見通しはどうだろう。
なぜ５年かというと、それくらい待てば在庫は売れるし、マンション
デベの整理統合、リストラ　職種転換がすすむという理由からだ。

その後は、国家公務員宿舎など国有地が売られ（大挙して江東に移転）
最後のマンション供給ブームが来る。都営住宅の老朽建替えバリアフリー化
も定期借地分譲とセットで進むかもしれない。

５年後にインフレが進行していれば、マンション価格も後追いで５年後に
上がり始める。
デフレ脱却できなければ、５年をまたずに年１０％で４年下落して２００３年
水準まで戻るかもしれないが
その時点での２３区供給量は１万個いくかどうか・・・要するに大規模敷地は
湾岸と葛飾区あたりしかないからだ。

２００３年水準まで戻ったらみんな都心や人気地域にほしいだろうな。

>>201
つい最近まで畑って、生産緑地と呼んでやってください。
とにかく、世田谷の地主さんは、半端じゃない資産家なんですからｗ

学生時代、世田谷を田舎呼ばわりしたら、太子堂の戸建てに住んでいた
ガールフレンドに田舎者扱いされて浅草を案内されました。
彼女の家は爺さんの頃に買った分譲地でしたが敷地は１００坪ありました。
刻んでアパート建ててました。

>>200
そうなんですよ。タワーならタワーらしく建ってほしい。
野沢の交差点のところのビルヌーヴのほうがデザインはいいです。
グランドメゾン三茶の杜と東品川のラグナタワー
ともに準大手ゼネコンの設計のようだけどデザイン下手ですね。

>>201
何言ってるの。
だからカッペの炙れ住民の入植受け皿地なんだよ。
都心居住者からみたら、無作為あぜ道区画に用はないかな。
こういう板でも世田谷等西部のレスが多いのも
数百万のカッペを受け皿にしてきた移住民が増えただけのこと。

>>205
お説ごもっともです。ぜひ都心９区限定スレの御家再興をお祈り申し上げます。
ここは２４区それも「住民のスレ」でなく「価格動向」スレ。アク禁になる前に
お引取りください。

というか、あなたの価格見通し書いてみなよ。

どーでもいいですけど、南麻布にも北青山にも都営住宅があって大使館や
高級賃貸マンションと肩を並べているのが東京というもの。

どこに住んでいるかというより、どれだけの住いに住んでいるかが
重要なんじゃないの。
それと、居住地で地域を見下すような表現は管理人さんの最も嫌うことの
一つだという気がします。

価格の話をするのに、８２万人もいる地域の暮らし向きや出身を云々する
のは笑止。震災の時に台東区から移住したり。戦後間もないころに戦災に
あった地域から目黒、世田谷、中野、杉並に移住した人は多いよ。
だいたい今生きていても１００歳超えてる。

６０年代７０年代のサラリーマン移民は、むしろ川崎・横浜の「東京都宮前区」「東京都青葉区」
といわれたあたりか小金井〜立川　府中あたりにかけてじゃないのかなぁ。

東京都青葉区じゃなくて緑区ね。
当時はたまプラも緑区でした。
バブルで超人気になり高騰。

居住地で地域を判断される方が多いですね
23区で一番坪単価が安いのは足立区だと思いますが、西新井の駅前開発の一番高い部屋は、1億超えてました。
それが、高値掴みか資産価値を無視した値段という意見もあると思いますけどね
1億の値段を足立区に購入する人もいれば、1億で都心を購入する人もいますからね
5000万で100平米を買う人もいれば、5000万で40平米を買う人もいますからね

ここ数年の価格の変動や開発が進んだ関係で、ここよりあっち、あっちよりこっちという意見の対立が後を絶ちません。
世田谷に住みたい人もいれば、埋立地に住みたい人もいる
間逆の意見を論じても無駄ですよ