23区内の新築マンション価格動向（その22）

>>03
都心周辺と言って、
主に江東区を扱ってるスレもありますからね。

>>03
大賛成です。
余計なの（自分にとってはってことなので、かみつかないでね）を見なくて
済むので手間も時間も助かります。

価格動向って意味なら9区でも多すぎ。
都心区と都心隣接区だとやはり動向も違うと思うが。
品川区 or 豊島区あたりの購入者さん用ですか？

江東区を評価したくない方ではないですかね
9区の選択基準が微妙ですね
相対的に、23区を語った方が良い気がしますが…

皆さん、いろいろと考えてますね。
素人考えではありますがどう考えても価格はあがっていくと
思います。
億単位のマンションをポンと買える富裕層はかなり多く存在
して、売る側はそういう人たちをターゲットにして利益を
出そうとするでしょう。値を下げる必要性がありません。

年収1000〜2000万くらいの間で6000〜7000万くらいの
マンションであれば問題ないけど、億越えてくるとな〜
将来のこともあるし・・・・
といった層もけっこういて、この辺が値下げ希望！！
と言ってる感じでしょうか。

一般的な年収のかただと都心に住もうと最初から考えない
みたいです。

これみると２００６年段階で２３区購入者は減ってきているし
単身者やＤＩＮＫｓ割合が増えてますね。

サンプル数もかなり多いし読み込むと使えるデータが多いみたいですよ
ただし、年収１５００万クラスはこの手のアンケートには答える数は少なそうだけど
http://www.jresearch.net/house/jresearch/vcm/index.html

２３区内で最大の販売数量を誇る江東区無しに都心回帰は語れませんよ。

まあ、９区スレは好きな人がやってれば良いのでは？

それにしても、議論から逃げて別スレとは・・爆笑。

>江東区無しに都心回帰は語れませんよ。

江東区の販売数と都心回帰は無関係では？
こういうのの相手が面倒だから新しいスレ立てたんでしょ。
目黒、世田谷は場所によっては検討の対象になるので、
入っていてもいい気はするけど。
あっ、うちは千代田です。
賃貸でもないです。

>>14
大使館ですか？

それとも秋葉原の電気屋さんとか？

＞あっ、うちは千代田です。
＞賃貸でもないです

なんだか「痛い」という若者言葉が私にも理解できたような気がします。
昔の言葉でいうと「慎みがない」「恥知らず」っていう意味なんですね。

>なんだか「痛い」という若者言葉が私にも理解できたような気がします。
>昔の言葉でいうと「慎みがない」「恥知らず」っていう意味なんですね。

残念ながら全く理解されていないようです。
まぁ、無理して迎合する必要もない方でしょうから、
どうぞお気になさらずに。

まぁ、神田の1ルームでも千代田区の分譲になっちゃうから。

江東区の東雲に巨大な国家公務員社宅ができて、
あちこち廃止されるみたいですが、
社宅が無くなる区にとってはプラスなんでしょうか？

大企業勤めの２馬力が普通になってくるから、
東京駅から半径５ｋｍ圏内になるんですよ。
共稼ぎにも便利、企業の託児施設も女性の戦力重視になって充実。
さらには、大規模マンションにはそんな施設の併設が増える。

どう考えてもこんな時代の流れですよ。

東京駅から半径５ｋｍ圏内は安泰でしょう。

８００万円×２人×５＝８０００万円
結局都心部で５〜７千万円が売れ筋になるのは自明でしょ。

>>22
統計とあなたの職場とは違うみたいですね。
女性の正社員が少ない職場ですか？

この調査を参考にしてください。
営業に役立つでしょう。
http://www.meti.go.jp/press/20050622003/2-kyoudousannkaku-set.pdf

>>23
あなたは大企業にいたことがないんでしょうか？
私の会社は社員が4万人以上いますので大企業といえると思いますが、女性の一般職は昔に入社した人以外はもういませんよ。みんな派遣社員です。
女性総合職も入社して5年程度でみんな辞めていきますね。新しいことがやりたいとか言ってね。
あとは結婚。結婚して子供が出来るとみんな辞めますよ。総合職は残業も当然というのが普通だと思いますが、そうなると子育ては厳しいでしょう？
2人とも総合職で仕事もフルにしてたりすると家庭生活がおろそかになって、離婚する人も多いですよ。
つまり、2人とも大企業総合職なんていう家庭は、日本では非常に希です。
それがさも当たり前なんていう人は、実際にそういう環境にいないからわからないんですよ。

すごく簡単に今までのまとめ

１．マンション価格上昇に賃金上昇が追いついていないため、いずれ需給ギャップを埋めるようなマンション価格調整がおきる。（その程度、時期は神のみぞ知る）
２．富裕層向けマンションと一般庶民向けのそれへと2局化が進行している。（キーワード：都心部一等地、タワー、ファミリー）

>>25
私は電通ですが女性の正社員が多いし、社内結婚も多いですよ。
ＴＶ、広告、新聞、雑誌などのメデア関係は普通ですが？
参考までに業種はどちらでしょう？

三井住友銀行
一般職を廃止し、現在の派遣社員を正社員化して設置するビジネスキャリア職は、08年に比べて
倍増の約1300人とする。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080107-00000001-jct-bus_all
三井住友海上火災保険は、勤務するパートタイマーを正社員（業務職）に登用する人事制度を
2008年4月から導入すると発表した。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071204-00000027-rps-ind

調査報告書では給与水準が高い企業のほうが女性の正社員率が高いようです。

まあ女性の場合は結婚退職とか派遣とかの比率も考えると
強めに見ても1.5馬力程度で考えるべきでは？
強者連合も中にはいるけど、２３区内の平均でみると
８００万円＊１．５＊５＝６０００万円程度がいいところ。
だから売れ行き落ちてきてるのと違いますか？

>>30
世界共通の動きとして知識、情報が経済・科学・文化などの社会活動で
大きな比重を占める時代に入り、今や大都市の集積がその国の富の増大の
推進力となった。後戻りできない巨大な文明史的転換が起きている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと思えば、
知的レベルの高い人と人ができるだけ日常的に頻繁に直接顔を合わせる
機会と環境が持てる都市にしなければならない。
好む好まざるとにかかわらず都心部の集積をいかさなければ日本の
発展は無い。しかも、グローバル化が急速に進行し、国際的な
都市間競争がますます激烈となっている。
美しく環境性・居住性に優れた都市景観は知的レベルの高い層を呼び込み、
集中・集積させ、国際競争力に直結する。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めなければならないのだ。

>>32
東京駅から半径５ｋｍ圏内ですから、当然２馬力で見るべきでしょ。
>>31
公務員とほんの一部の国際優良企業も当てはまりますね。
メーカーの場合は人数が多すぎますから、一部のエリートってことになりますが・・

そんなことを言っていないで、金融と不動産のグローバル戦略でも語ってくださいな。
今の日本があるのは製造業でしょ。

＞３４
ここは２３区内レスだよね。
そんなに半径５KMが好きなら別板立てれば？

もともと23区のマンションは”平均的な年収の世帯”を
ターゲットにしてないんじゃないでしょうか。

私の親世代は、ちょうど武蔵野線沿線の内側あたりに
分散しているわけだが、中学生のころはそのころ住んでいた
家の近所（ちなみに千葉県）も、大企業の課長クラスや大学
教授が住む、ニュータウンとして紹介されていた。
3-4年前がかなり特異な状況だったように思う。

まあ、価格が上がったことでボリュームゾーンにマッチしな
くなっているのは事実だが。
平均的な世帯との購買力のギャップで価格が下がるというのは
どうなんだろう。郊外も売れていないところをみると、みんな
下がるのを待っているのかね。

あと、2馬力でも保守的な人は主な働き手（多くは男）の方の
年収で借入額を試算すると思うけど。
ちなみにうちの会社は、数千人規模でグループ全体だと数拾万
規模の金融だけど、女性総合職は家庭の 2 文字とは無縁だ。

>>35
製造業と言ってもグローバル化すると世界的な戦略が重要になってくるから、
やっぱ国籍、性別問わず優秀な人材を集めないと勝てないでしょ。
そうなると海外を別にすれば、東京駅から半径５ｋｍ圏内になるよね。

>>36
２３区の話になると二極化の話題は避けて通れないのです。
二極化を是とすれば、
次は県境外周区がどうなるのかって話に移るわけです。

簡単に言うと、集中と集積が世の中の流れかどうかって議論がまず最初なんです。

＞４０
東京から５ｋｍ以内という条件付で会話を楽しみたいなら
別板立てて議論してくださいね。
ちなみに５ｋｍ圏内にお住まいの家庭は皆２馬力云々というよりも
世帯年収で議論すべきと思います。
どちらにしても５km圏内の物件でも売れ残りが増えていますね。
世帯年収がどこも2000万や3000万円ではないからでしょ。
平均的に見ると>32の言っているようなレベルだからと理解していますが。

>>41
売れ残り増えてますかね？
初耳ですがどこの区ですか？

>>42
41は「売れ残りがある」と言いたいだけの人なんですよ。
エビデンスがあれば値下げ論者の言うことを信じるのだが、
なりふりのかまわなさが信憑性を下げていることに気づかないのか…。

値上げされた都心のバカ高いマンションが増える。
でもそんなことものともせず買っていく富裕層がかなりいる。
だから値段は上がり、庶民はもう23区内（1部は除く）に住めなくなる。

でも平均的な年収（400〜600万くらいでしょうか？）の家庭は数多くあり
そういう人たちは東京市部やさらに外側にしか住めなくなる。

そういう時代になるのではないでしょうか？

そもそも今、億を超えるマンションをポーンと買ってしまえる人たちは
マンションに資産価値など求めないわけで、そういうことを考えること自体が
庶民であり、要は実際に都心にマンションを買えない層だと思うのです。

>>44
秋葉原から汐留につながるエリア、含む霞ヶ関。開発計画目白押しで、将来の集中・集積の中心
となって行きます。新橋駅前も再開発されるでしょう。
そして、そのエリアに隣接し、地下鉄網、道路網で一体的に機能できるところの
未来は約束されているでしょう。

しかし、それ以外の２３区は以下の観点から見直され、長い年月を経て妥当な地価に
落ち着いて行くでしょう。
①東京駅までの所要時間
②町並み（狭小住宅が密集しているか、道路幅は十分か、道路は曲がりくねっていないか）
③戸建が多く、変化するのに時間を要する地域か？
これら評価は、神奈川、千葉、埼玉を含めたものとなり、
特に西側近郊の地価が既に高い地域にとっては非常にきびしいものとなるだろう。
一般購入者は高値についていけず、狭小土地、狭小戸建の在庫は天文学的数字にまで
積み上がっている（例えば世田谷区で計８３４７件）。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...
これら地域が本格的に宅地化されたのは、１９６４年の東京オリンピック前後から。
当時妻が３０歳とすれば現在７４歳、４０歳とすれば８４歳。平均寿命が著しく伸び、相続問題
はいまだ顕在化していない。
しかし、既に在庫が積みあがった状態で、さらにこのような潜在供給力があれば、
これら地域で不動産を購入することが非常に危険であるのは明らかだろう。
限界まで在庫が積み上がった時点で、神奈川、千葉、埼玉を含めた近郊、郊外全域で、
通勤利便性、町並み、将来性の観点から適正な地価レベルの模索が始まるだろう。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まい、二人住まいの数、２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

神奈川、千葉、埼玉の主要な居住者は団塊の世代以降であるが、県境外周区の影響を受け、
団塊の高齢化を待たずして地価調整の洗礼を受けることになる。
いつ始まるとは断言できないが、時限爆弾はすでに動き始めている。

都心と一体的に機能し得ない、所謂ベッドタウン地域。
その総評価がいつか始まる。
その引き金を引くのは西側近郊。

その時最も重要になるのは、
エリアに未来を見出せるかどうか。
総評価が始まる前に、出来る限り若いファミリー層を取り込み、将来ビジョンを示すことが
できる体制にしておかないと、負けてしまう。
武蔵小杉を筆頭に、郊外で駅前を中心にした再開発が活発なのも、このあたりが背景。

再開発とは言っても、
単にマンションをたくさん建ててるベッドタウンでは、
将来にゴーストタウン化しかねない。
今、若いファミリー層を集めてもいつかは老人の街に…
そして若い人達は、新たな人気エリアに去っていく。

>>47
しかし、総評価が行われる時点で、
若いファミリー層がいっぱいいる元気なエリアじゃないと
その時点でアウトになります。

いつ総評価が行われるか定かじゃないけど、
時間との勝負であるのは確かですよ。
近郊、郊外のサバイバルゲーム。

前スレと同じような展開…

>40
二極化を是とした場合消失するのは六百万円から一千万代ちょいの中産階級ではないだろうか？

二馬力の世帯で言えば一千万から二千万位。
今この層をターゲットにしている地域はここ数年が最後の刈り取りになってしまうのでは？

>>49
全体の需要が減っていくわけですから、
その点でも近郊、郊外は厳しいと言えますね。
西側近郊で狭小土地、狭小戸建の在庫が膨らんでいるのも、
このあたりが原因かも知れませんね。