23区内の新築マンション価格動向（その22）

都心と一体的に機能し得ない、所謂ベッドタウン地域。
その総評価がいつか始まる。
その引き金を引くのは西側近郊。

その時最も重要になるのは、
エリアに未来を見出せるかどうか。
総評価が始まる前に、出来る限り若いファミリー層を取り込み、将来ビジョンを示すことが
できる体制にしておかないと、負けてしまう。
武蔵小杉を筆頭に、郊外で駅前を中心にした再開発が活発なのも、このあたりが背景。

再開発とは言っても、
単にマンションをたくさん建ててるベッドタウンでは、
将来にゴーストタウン化しかねない。
今、若いファミリー層を集めてもいつかは老人の街に…
そして若い人達は、新たな人気エリアに去っていく。

>>47
しかし、総評価が行われる時点で、
若いファミリー層がいっぱいいる元気なエリアじゃないと
その時点でアウトになります。

いつ総評価が行われるか定かじゃないけど、
時間との勝負であるのは確かですよ。
近郊、郊外のサバイバルゲーム。

前スレと同じような展開…

>40
二極化を是とした場合消失するのは六百万円から一千万代ちょいの中産階級ではないだろうか？

二馬力の世帯で言えば一千万から二千万位。
今この層をターゲットにしている地域はここ数年が最後の刈り取りになってしまうのでは？

>>49
全体の需要が減っていくわけですから、
その点でも近郊、郊外は厳しいと言えますね。
西側近郊で狭小土地、狭小戸建の在庫が膨らんでいるのも、
このあたりが原因かも知れませんね。

狭小土地やミニ戸の在庫が増えてるのは、
戸建て自体の人気が減ってるのも原因では。

防犯面などで戸建ては不利ですから。

>>45
yahaoo不動産の検索数値には、同一物件が多数含まれていますよ。
÷３．５くらいが正確な件数かもしれません。それにしても多いことは
変わりないですけど。

そもそも、２００平米くらいないと住宅とはいえないとシマムラの
社長が今朝の新聞で買いてましたね。
今後は、ミ二戸の逆流　つまり両隣裏３軒あわせたまとめ買いでしか
買い手がいなくなるかもしれませんね。

マンションは、耐震診断でアウトなら一括買取。ＯＫなら両隣買収で
区分所有法を一部改正して間仕切りを一定範囲で撤去可能にする
などのリノベーション促進法ができるといいですね。

その前提は、地価が今の半値・・・ですけど、何年先のことやら。

日本の都市は、外国の物まねで進化してきています。
古くはハワードの田園都市
その後は、ロンドン郊外のハーロー、カンバーノルド
ミルトン・キーンズなどのニュータウン

これらを東急電鉄と住宅公団が真似て鉄道沿線のベッド
タウンを作ってきた。
７０年代になって、新宿副都心の超高層ビルが建つ時代には
シカゴやニューヨークのハイライズビルの模倣がさかんに行なわれた。
９０年代は大型ショッピングセンター
多摩川高島屋ＳＣリニューアルあたりから、ワシントン郊外の
タイソンコーナーとか全米各地の大型ＳＣの雛形輸入がはじまった。
そのあとは、ニューヨークのハイライズアパートメントの模倣。
バッテリーパークシティや１００ＵＮプラザは日本にもそっくりさんが
建ってます。
その間に、真似るはずの「ロフト住宅」つまり倉庫や古いオフィスの
コンバージョンがあってしかるべきでしたが、壊して全てタワーマンション
になっちゃった。

この辺は、ラテン系とアングロサクソンの住居観の違い。フランス人も
イタリア人も狭くても都心の賃貸を好む。
アングロサクソンは郊外の荘園住宅を理想とする。
ロンドンは、一極集中で６０００万人の人口のうち１４００万人が
ロンドン都市圏に集まっている。
都市部は超富裕層と金融系ディーラーとかが住んでいる。
ファミリーは、周辺都市に住むパターンだ。

面白いのは倉庫のコンバージョンは中間階は１ＬＤＫが中心で
中庭を造って減らした容積を２層上増築して広いペントハウス
を作る点だ。
このパターンは日本の中規模新築でも真似るとよさそうだ。
上層二階は三井や住友が分譲して９階以下はＭＣや青山メインランド
が売るってのがいいかもしれない。

今は過渡期。これからもう一段マンションのビジネスモデルが変容を
求められてくると見ている。
価格は、その中で再構築・・というかタワマン優位の実情が
いろいろと変わってきそうな気配だ。

シドニーにＩＢＭのオフィスだったビルを１９９４年異増築してハイライズ
アパートメントにコンバージョンしたObservatory Tower
というのがあります。東大の松村先生の本にも出てきますが
２００２年ゼネコンのコンバージョン詣でが流行った頃見てきた
人も少なくない。
これが、今の東京のタワマンの縮図とも言えるほどパクリ要素
満載の建物。
銅版を貼った緑の基調の外観。
ライブラリ　フィットネス　ホテル調ロビーは定番として最上階のプール
まぁ、コンバージョンの視察で手ぶらで帰らないゼネコンの根性は
えらいと思います。

製造業と金融の所得格差、共働きで社宅住まい可能な会社とそうでない
会社の差違が浮き彫りになっていて興味深いです。（>>25近辺の展開）

一番いいのは、二馬力で社宅住まいで子供が巣立ったら熟年離婚。
財産分与で貧乏になる懸念もない。
さわかみファンドか藤巻ジャパンとか作ってジーノ君みたいに都心で優
雅な一人暮らしなんてのはどうですか。
じっくり再婚もいいし、淋しいなら親に家売らせて同居ってのもいいですよね。
寝たきりになってからでは大変だ。
でも社宅には、美鳩会とか、醜鷲会とかウルサイおばちゃん連中が派閥
作って相互監視してそうですね。
さすが、扶養家族ゼロで入れてくれる社宅はなさそうですけど。

実際、経験してみればわかるけど共働きの子育てのコストはなまはんか
なものではないですよ。ついついワンルーム買っちゃいたくなるほど税金も
高い。でも社宅住いなら１０年で３０００万くらいは余裕で貯まる。
だから１３年前に結婚して社宅住まい共働きでデフレ時代に貯蓄して
２００４年に買ったって人が一番いい立ち回りをした人ですよね。

インフレ時代のパラダイムを批判する人がいるけど、デフレ時代のパラダイム
ももはや役立たない。つまり待てば海路の日和ありではないということ。
仏の顔も三度。３度抽選外れたら作戦変えなきゃ。

バブルのパラダイムはダメだけど、今は過渡期のパラダイム。
それがなんなのかを探れるからこのスレは面白いのだと思います。

流動資産が有利かタンジブルなアセット志向がいいのか
私は、少子化少子化と言う前に自身の高齢化長寿命化リスクも忘れないほうがいい。
子育て中心に家選ぶなら、買換えを視野においた選択が重要だと思います。

>>54

コンランとかの洋書のインテリア本読むとロンドン
なんかの倉庫をコンバージョンしたロフト住宅がいっぱいでている
けどああいうのいいよね。私も時間が許せばコンバージョンって一度
やってみたいんだよね。馬喰町あたりの問屋街とかいいんじゃない
かと思ってるんだけど現役じゃむりだからリタイアしたときの趣味に
しようかと妄想しています。

コンバージョンビジネスはいろいろ課題もあって日本じゃなかなか
立ち上がらないけどそれなりに実績もあるのだね。

ほとんど趣味の世界なので手間ばかりかかるわりには、リスクも大き
いけどこういうので立地が都心だったら新築よりこっちがいいという
人も結構いるとおもうけどなぁ。やっぱ新築がいい？

http://www.realtokyoestate.co.jp/column/index.php

>>56
最近の物件だったら、耐震性もそこそこなので、
老後だったらちょうどいいかもしれませんね。
都心の小規模ビルなんてやりがいありそうですよね。
クリエイティブ色の強いものなら需要は多いですから。

住まいに限らず、
新品好きの日本人が多いですから。
一部の人以外には難しいのでは。

金融機関の融資評価のスタンス、例えば積算主義等が変わらないと難しいのではないでしょうか。

コンバージョン＝安く買い叩いてお化粧して転売、あたりが今のイメージです。

RC何年、S何年みたいな発想と馴染み難い。レントアップして収益評価もどこまで見れるかですし。

ここ数年のプチバブル・地価高・建築費高などからマンション価格高止まりにより昨年から需要と供給のバランスは崩れ出し今年になり景気先行き不安も重なり需要減に拍車をかけている。バランスを取り直す為に価格の調整は当然の成り行きであり、過去幾度かそうして来た様にやはり今回もそうしない事にはデベのビジネスは成立しない。しかし財閥系は強気を押し通そうとしてるみたいだけども・・・消費者の買い控えに、いつまで踏ん張るか見ものだ

>>61
いくら財閥系でも郊外並みの利便性の近郊を
高値で売るのは至難ジャマイカ

都心部があれだけ発展して、誰が見ても分かるようになったら
騙しきれないよな。

住友って商事や銀行は「石橋を叩いても"渡らない"」ほど慎重な体質なのに、不動産はいかにも「関西」だよね。
不思議なもんだ。

一時的な需要減・買い控えと読んでいるのだろう

２３区でも郊外並みの近郊は学生頼りデツ。
こりゃ売れるはずがないわ。
住民の高齢化が進む東京都板橋区の高島平団地で、今春から地元の大東文化大学による
“団地再生”プロジェクトが本格的に始まる。学生らが実際に団地に引っ越し、住民として
ボランティア活動を行う全国的にも珍しい試み。大学では「高島平学」の講義を設けるなど
課題を洗い出し、東京でも有数のマンモス団地の活性化を目指す。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2008012802082950.htm...

日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接を実現し、互いの交流の密接度を
上げる環境を作り出す必要があるのだが。
既に賃貸の分野でもその動きが現れている。

居住環境面で優れた、新築賃貸の供給の中心は都心とその周辺に限られ、県境外周区は古い
ストックの部分が大きくなっている。
上京者はいったんは家賃の安い県境外周区のアパートに居住するが、所得水準が上がって
行けば通勤に便利な都心部マンションに移動する。
そしてその空に新たな上京者が居住する。
このような循環が確立されて来た様だ。

ＹＡＨＯＯ不動産より計算
募集物件に占める新築比率
１位　江東区　４１．４５％、２位　墨田区　３７．８４％、３位　台東区　３７．３１％、
４位　中央区　３６．１３％、５位　荒川区　３１．６４％、６位　新宿区　２４．１１％、
７位　港区　２２．３１％、８位　文京区　２２．０７％、９位　千代田区　２０．６０％、
10位　大田区　１８．８１％、11位　品川区　１８．６１％、12位　目黒区　１７．９６％、
13位　板橋区　１７．８０％、14位　世田谷区　１７．７８％、15位　中野区　１７．７２％、
16位　北区　１７．１１％、17位　葛飾区　１６．４７％、18位　足立区　１５．３５％、
19位　豊島区　１５．２７％、20位　渋谷区　１４．８６％、21位　練馬区　１３．８７％、
22位　杉並区　１２．２３％、23位　江戸川区　８．１７％、