23区内の新築マンション価格動向（その22）

西側近郊住宅地の仲介土地の在庫が急速に拡大している。
相続と都心回帰にともなう売りが増えているのに、その価格にエンドがついて行けなく
なっている。３県に賃貸居住していたジモティー（現４０代）ファミリー層の地元回帰が
一巡したことも大きな要因だろう。

昨年１１月時にＹＡＨＯＯ不動産で仲介土地在庫が千を超えていた４区の在庫推移は以下。

　　　　　　１１月　　　現在
世田谷区　３９６５件→４４６７件　１２．７％増
杉並区　１８０５件→２１２４件　１７．７％増
大田区　１４０８件→１６９４件　２０．３％増
目黒区　１１６６件→１２９０件　１０．６％増

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008013107732p2

07年首都圏の億ション分譲戸数、過去最高に　東京カンテイ（東京・品川）が1月31日まとめたトレンドリポートによると、分譲価格が1億円を超える“億ション”の分譲戸数が2007年は首都圏で1604戸と前年実績の1.7倍となった。近畿圏も1.2倍の154戸でともに過去最高。人気の高い都心物件にデベロッパー各社が強気な値付けで挑んだ結果、億ションの分譲戸数が大幅に増えた。

　平均坪（3.3平方メートル）単価で見ると、首都圏の億ションは526万6000円と前年比13.6％の上昇。億ションの平均価格も1億7003万円と11.2％上昇した。

　背景にあるのは用地の仕入れコストの上昇。07年は後半から消費者の購入意欲が減退したものの都心物件の人気は根強く、デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」（大手不動産）と判断、分譲価格を引き上げた。

>>330

結局、不動産関連のこういった調査は遅行性が高いからね。
今から振り返れば2007年の春から夏にかけては明らかに相場の天井。
天井を含む1年間を総括すれば確かにこうなる。

でも、分譲したはいいが売れたかどうかはまた別の話。
住宅情報マンションズの巻末のリストなんかを見ればわかるが、結局ここで言っているような
億ションのうち、本来は億ションの価値がないのに億で分譲したものは今も結構売れ残っている。

「デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」（大手不動産）と判断、分譲価格を引き上げた。 」
が、購入者層はついてこなかった、というのが事実関係ですよね。

>>329
>それをまとめてすぐに説明できるようにすることが、言う側の用意というものです。

それでコピペですか
正直言い加減にして欲しい

>>330
ヤフー不動産ニュースによると、
首都圏の億ション分譲は渋谷区と港区が断トツでしたね。

>>328
しかし懲りないですねぇ。
313さんにあれだけ言われいてるのに・・・

でも、しつこく繰り返してる認識はかろうじてあるみたいですね。
ついでにウンザリされてるって認識も持てないものでしょうか？

>>328
昨年１１月時から現在までに、中古マンション在庫が大きく増えた２３区
ＹＡＨＯＯ不動産より
都心回帰と区境３県（主に川崎市）への人口移動による買い替え。
その影響度合いは区により異なる。

１位　千代田区　３７．１％、２位　大田区　２８．２％、３位　文京区　２７．１％、
４位　新宿区　２６．２％、５位　目黒区　２６．１％、６位　北区　２４．３％、
７位　豊島区　２０．３％、８位　品川区　２０．０％、９位　港区　１９．４％、
１０位　板橋区　１９．４％、１１位　台東区　１７．１％、１２位　杉並区　１５．４％、
１３位　江東区　１３．２％、１４位　中野区　１２．０％、１５位　墨田区　１１．３％、
１６位　世田谷区　１０．６％、１７位　中央区　６．９％、１８位　足立区　５．０％、
１９位　江戸川区　４．９％、２０位　練馬区　３．１％、２１位　渋谷区　２．８％、
２２位　葛飾区　▲３．９％、２３位　荒川区　▲４．７％

>>334
気に入らなければ無視すれば良いし、
間違っていれば反論すれば良いよ。
ウダウダ文句だけ言わないこと。

みなさん色々数字を分析して、楽しみましょ。

戸建にくらべて中古マンションの分析はちょっと難しそう。
千代田区が増えているのは、区内の買い替えが多いのかな？

>>331
最も大きな遅効性は、販売と実際の人口移動（引越し）のタイムラグです。

巨大マンション、ザ・トーキョータワーズへの入居は今月からですし、
実際に人の移動が進んで行ったら、２３区のどの区に大きな影響が出てくるのか・・

具体的には、持ち家から買い替えの場合は中古マンション、更地の供給が増えますし、
賃貸からだと主にファミリータイプの賃貸が余って行きます。
これらが２３区の不動産マーケットに影響を与えて行くことになります。

>>336
そうは言っても掲示板も公共の場と考えれば、一定ののモラルや常識は
必要ではないでしょうか？
これでは街宣車といっしょです。
自分の妄想や願望で埋め尽くしたければ、ブログででもやってほしいです。

>公共の場と考えれば、一定ののモラルや常識は


いやだったら見なければ良い

それだけのスレ

個人がそれぞれ私見を述べ合う、かつ正確性があるかの判断は見るにゆだねられている。

>>338
単なる統計数字の分析ですよ。
何か不都合でもあるのでしょうか？

さらにこれから調べるべきは、
１１月から現在までの中古マンション、更地の在庫推移が分かったから。
実際にその間各区の人口がどう変化したかを見るべきでしょう。
１１月中、１２月中の人口移動統計を調べて、実際どの区の人口が増えたか調べ、
それと>>335の数字の関連づけをする。

モルガンが500億で買ったものが、770億で転売成立。
散々煽られていましたが、外資の不動産叩き売りは起こらなさそうですね。この流れだと。
________________________________________＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
シンガポールＧＩＣ、ウェスティンホテル東京買収・770億円(日本経済新聞）

　シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）は月内にも、米モルガン・スタンレーが保有するウェスティンホテル東京（東京・目黒）を約770億円で買収する。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の余波で世界的に不動産取引が冷え込むなか、日本の優良不動産がなお割安とみた海外政府系ファンドの大型投資が実現する。

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080203AT2Y0100102022008.html

>>340
土地は％以外に件数も書かれているのに、
中古マンションには戸数が書かれていないのでは、
推移を実際に分析する上で不都合になりますね。

>>336
ウダウダ文句ってねぇ

散々反論され論破されてきたのに
反論に対して更なる反論をするわけでなく
スルーして思い出したころまた復活
ひたすら自説を貼りまくるのは掲示板では荒らし行為そのものだよ

>>339は自ら荒らしであるとカミングアウトしているのと同じ

>>328
仲介土地だけでは片手落ちなので仲介戸建の在庫も１１月から現在に関し調べました。
そして、面白いことを発見しました。

２３区の在庫推移
仲介戸建　４．８％減
仲介土地　１３．５％増
２つの合計　２．９％増

２つの合計を戸建の余剰在庫と考えれば、それほどの急激な増加ではありません。
それに比べ、中古マンションは２３区で１５．４％増です。

以下は推論ですが、
仲介戸建の在庫が膨れ上がり、各業者は在庫の整理に追われ、新規に土地を購入し自前で
上物を建てるビジネススタイルが無くなり、
代わって、リスクが少ない土地の仲介売買にスタイルを変えたのではないでしょうか？
しかし、土地の売買は極めて低調で、各業者の経済状態はかなり厳しくなっているのでは？
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200710〜12）.pdf

それでは次に、何故戸建系にくらべ中古マンションの在庫の増加が大きいのかを考えて
みましょう。これは極めて単純な理由です。
新築竣工物件の中心はマンションです。戸建からの買い替えよりマンションからの買い替え
の方が多くなるのは当然です。

外資が叩き売りなんてする訳ないでしょ
叩き売りなんてお金に困ってないとする必要がないんだから。
しかも年々収益生んでる物件を安く手放す理由はない。

まぁ都心ではマンションの価格がどうのより、物件が数年はほとんど出てこないよ。

日常生活があらゆる面でリスクを伴うようになってきています。
食の安全、防犯・・・
リスクを減らすことにコストが伴う。それが格差社会（≠平等社会）

早い段階でコストをかけてリスク回避できていればいいものが
躊躇するあいだにリスクもコストも増加していく。

長期の住宅ローンはリスク、給与が上がらずローン破綻して
そのとき地価が下がっていたら・・・などとアルゼンチン並みの
不況を想像するのは金銭的に余裕のない人。

２００５年３月危機の騒がれた３年前にテイクしたリスクと
これからテイクするリスクでは、リスクの大きさだけでなく
コストも３割り増しになっている。

>>337
TTTは清掃工場近くで割安物件でしたから、
23区在住者が買ったとは限りません。
また、住まずに転売目的で買った人も多いと思います。

ちなみにもうすぐ完成の、PCTも大規模タワーです。