プラウドシティ仙川 その２

穴あきれんがはちょっといただけない。
色合いもいまいちでした。
値引きは竣工後でしょう。

冷静に考えて値引きはないと思います。
本来は今期に計上したかった物件でしょうが、竣工が半月遅れることによって来年度の物件となっています。野村にしてみれば、期末ギリギリの、値引きしをしてでも売上に貢献させたい物件ではないと思います。あくまでも主観ですが。

客足が途絶えているなら値引きもあるかもしれませんが、そうではないみたいですしね。

・仙川駅北側となる人気エリアの稀少立地
・住む人のことを真剣に考えた多様なプランの間取り
・高級な壁紙やフローリングの使用と最新の住設機器
・永住に値する堅固なコンクリートを使用した躯体
・採光や通風、プライバシーについて考え抜かれた配棟
・誰もが憧れるプラウドブランドと信頼性が高い長谷工の施工
これだけのメリットがあるマンションを買わない（買えない）人の気が知れません。

言い過ぎw

>>819
そうですね、10年後あたりの評価が楽しみですね

>>821
京王線高架後（&トンネル完成後）の再編成で、もっといろんな電車が停車するようにでもなれば、、、評価が変わるかもね。
でも工事の気配が全然ない。

京王の計画上、この先２０年は急行や特急が止まることはありません。

急行止まらなくても仙川人気ですし、普通によい物件だと思いますよ。
つつじヶ丘も徒歩圏内ですしね。

つつじヶ丘駅から坂道を徒歩15分の大規模マンションが、3年前に分譲時75㎡で約5000万円弱くらいでした。この物件からはつじヶ丘駅まで徒歩10分ですので、昨今の不動産価格の状況を鑑みれば、6000万円ぐらいしても決して高い価格ではないと思います。

決して高くはない、素晴らしいマンションだ、仙川は人気がある、等々前向きな投稿が目立ちますが、それらが正しければ何故こんなに売れ残ってるのか説明がつきません。
ここはプラウドとしては歴史に残る売れ行き不振なマンション。
値引きするという意見に根拠を求める書き込みも見受けられるが、ここを値引きしないで、どこを値引きするのでしょうか。
かれこれ分譲を開始してから1年以上が過ぎ、これだけ売れ行きが鈍いこのマンションを、値引きの切り札を使わずに早々に売り切る方法があるのなら、是非しりたいですね。

最近のプラウドは竣工しても残っているところは出てきているようですよ。
川崎もまだまだ残っていますし、歴史に名を残す、というのはどうでしょうか。

今のマンション相場では適正価格。だが、全体の相場が購入者がついてこれないレベルに上がっている。だから、今の適正価格でも売り抜けない。だけ

論点が、対相場なのか単体の価格としてかで意見が分かれてるだけでしょ。

値引きの素人予測大会、不毛ですね。。。

売れ行きが以前のプラウドに比べて鈍いのは事実だと思います。
理由としては、価格帯が微妙な値付けで、もう少しお金を出す、あるいは平米を小さくすれば、もっと都心に住めること。加えてこの微妙な値段での275戸を販売する需要予測が甘かったことが考えられます。
ただ、最近でも1ヶ月あたり15戸程度を着実に販売していることから、底堅い需要はあると思います。今のペースで夏位には完売するのではと思ってます。
ピカピカの物件ではないですが、平均点の高い物件だと思います。

仙川にマンションを建てちゃダメだよ。
人気ないんだからさ。

烏山の駅前物件を見てから検討したい人も多いと思います。全く価格帯は違うと思いますが。
投資向きの物件ではなく、手堅く住居とする物件なので、少し高めに感じてしまいます。このマンションだけではなく、投資家ではない一般の購入層がマンション価格の高騰についていけてないんじゃないでしょうか。

人手不足、資材不足で建設のスピードが落ち始めると、価格を高めに設定して時間をかけて売ると聞いたことがあります。
ちょうど今がその過渡期なのかもしれませんね。消費者は戸惑いますね。

野村の販売の方は、早く売りきろうと思えば簡単だけど、この物件は大切にしてるから、ゆっくり販売していると言ってましたよ。竣工後にどうしても売り切ろう！という感じではなかったようです。もちろん100%鵜呑みにすることもないですが。

竣工前に売り切ろう！の間違いでした。すみません。

ただでさえプラウドってだけでアンチが多いから、売れ行きが遅いという事実は動かしようがないなか、ここぞとばかりにネガのイメージを広めたい感が強く見受けられますね。

この物件は投資用には買う方がおらず、着実に売れてるってことでいいんじゃないでしょうか。
目立つプラスの面はないかもしれないが、逆に平均的にはバランスが取れてると思います。

目立ちたがりの人には難しいのかもしれませんけど。

あと、仙川の町自体を貶す方がいますけど、ここまで商業施設が揃ってる駅はそうそうないと思いますよ!?

まぁ、シティをつけなきゃ売れたかもな。

>>828
適正価格の意味を理解されていないようですね。
一般的にマンションは、竣工時期に完売した場合、それを適正価格だったと判断します。
デベの値付けが絶妙であり、デベも最も効率的に利益を確保できる。
早々に完売してしまったら値付けが安すぎた。竣工過ぎても売れ残っていたら、高すぎた。と判断します。
よってここの値付けは高すぎた、と言わざるを得ません。
適正価格と判断した人は少数派ということです。

>>828
こんなに売れ残ってるマンションの値引き予測を、不毛という意見こそ、不毛以外のなにものでもない。
購入者による、値引きして欲しくない！という単なる願望にしか聞こえないのは私だけでしょうか。

>>837,838
同一人物でしょうからまとめますね。
日本語読めないの？相場に対して適正だけど、今の相場が高すぎと言ってるんだけど。
一般的に、そうなんですか？野村三井等、即完物件が成功とされてますけどね。成功物件は安すぎなんですね？

では適正価格と判断した人はすでに250人以上いますね。少数ですかね？笑

私はここではなく近くを検討していて参考によく覗いている者です。

なぜ、値引き予測が不毛と言ったら叩かれるのかよくわからん。
そんなに自分で不動産を理解してるなら、値引きしないということが予想できないのかね？笑

>>837
で、あなたの考えるここの適正な坪単価は参考までにいくらですか？

839 840
同一人物でしょうからまとめますね。
837ですが、私は日本語読めます。あなたは日本語理解できますか？
できる前提で以下書きます。

繰り返しになりますが、不動産の価格というのは、買い手が付けばそれが「今」の相場になります。
買い手がつかなければ、単なるデベの希望小売価格であって、相場でもなんでもない。

よって、分譲価格が適正かどうかは、売り切ってみないと誰もわからないです。
本当の適正価格は、実績からのみ判断できるものです。

にも関わらず、あなたはここの分譲価格が「相場に対して適正」と言っている。
竣工過ぎても売れ残っているので、分譲価格は適正価格ではなかったと言い切れますし、
そもそも「相場に対して適正」という日本語もおかしいです。
あなたが「相場価格」を知っているなら別ですが、そんなことはありえません。

デベは資料請求の推移や、モデルルーム訪問者数、それから近隣の相場等を鑑みて、分譲価格を決めます。
高すぎず、安すぎない、もっとも利益を確保できるラインを狙います。
デベが定める分譲価格は、竣工時期を目処に、全戸を完売に持ち込めるであろう予想価格です。
（ちなみに、野村は業界の中でも、この予想価格の読みが最も的確な会社と言われていますが、
今回ばかりは見誤ったようですね。）

＞野村三井等、即完物件が成功とされてますけどね。成功物件は安すぎなんですね？

まず、「即完が成功物件」という理解は、必ずしも正しくありません。
即完の意味についても一度勉強された方がよいと思うので、貼っておきますね。
http://ameblo.jp/mitui-kenta/entry-11159669013.html

補足すると、分譲開始して一期で全戸売れてしまうようなマンションは、
デベ目線でいうと、分譲価格をもっと上げても買い手がついたはず、＝もっと利益を追求してもよかった、
＝安く値段を付けすぎた、ということになります。
高ければ販売に時間がかかり経費も膨らみますが、そのバランスです。

＞では適正価格と判断した人はすでに250人以上いますね。少数ですかね？笑

まず250戸も売れていはいないはずですが、仮に売れているとして、、、
デベは竣工時期を目処に全戸売り切れる想定で値付けをしています。
まだ売れ残っているのですから、分譲価格を適正と判断した人は、想定より少なかったということです。

８４０への回答はもはや不要かもしれませんが、
いくらが相場かは市場が決めることなので、そもそもここで議論するつもりはありません。
ただし、売れ残っている＝適正価格ではなかった（分譲価格が高すぎた）ということは明らかです。

オマケ（新築マンションの値切り方）
http://howcollect.jp/article/933

しつこい！

野村が竣工時完売を狙っていたのなら少し強気だったといいうこと。しかし、この規模で竣工時7〜8割が契約済というのも事実。ストライクちょい高めの良い線だったと思います。

相場とか適正とか販売中の物件には意味がない。売れたらそれが相場です。

値引きするかどうかは野村次第。その物件が成功かどうかなんて、一部の関係者にしかわかりませんよ。
いくら好調に売れても損を切っている物件だってありますから。

>>841
文章長いわりに内容がペラペラですね。

「相場」の意味を今一度お調べになっては？？
ついでに「希望小売価格」も一緒に調べておいて下さいね。マンション売るのは小売じゃないよ。

野村は、価格の読みが的確なのではなく、
プラウドのブランディングと、エリア内での高値追求への戦略がうまいのです。

評論家気取りたいなら、もっとためになるリンク貼ってね。
何が言いたいのかさっぱり分からん。

843
同意

844
あげ足を取るだけでなく、中身のある反論を繰り広げていただきたいな。
骨のある反論お待ちしております！

プラウドをありがたがる不勉強な購入希望者が多い間はプラウドブランドも安泰で、野村も高値売り抜けをのビジネスを続けられる。
ここ数年売り出されたプラウドは、ほとんどが「オハナ」と変わらない内容なのにね。
逆に言えば、オハナ購入者は高値づかみをせずに野村ブランドのありがたみ（そんなものがあればの話だけど）を享受できてるわけだ。

>>845
最初に自分であげ足とり始めたくせによく言うわ。
もともと私は、マンショん相場が上がりすぎているとしか言ってませんので。。

あなたと私の議論自体他の誰も興味ないので、反論はしませんよ。

人によって価値観はそれぞれなのだから野村不動産のブランド料に金を払うのもよし、値引きをするのもよし。ただ、他人を馬鹿にしたり貶めたりする言い方は謹んだほうが良いかと。

>>843
買主の今後なんてどうでも構わないというデベからしたらそうですよね。売上最大化に成功したわけでデベかゼネコンか元地権者のどこかはうはうはですよね。
買主も今後うはうはになれればいいのですが。。
10年前と比較する資産価値の落ちない街ランキングで仙川はトップクラスですが、10年後はどうなるんだろう？

議論等に参加はできないんですが、素朴な疑問なんですけど…

明らかに買う気がなさそうな方々はプラウドだからコメントまで書くんですか!?

テレ東のＷＢＳで、目の前のキューピー本社がでていましたが、
１４００名も働いているんですね。

だから遊歩道があんなにキレイに整備されてるんですね。駅からキューピーを通る道は気持ち良いです。

キューピー側の遊歩道、マンションの周り提供公園やの並木道ができて、素敵な雰囲気になりましたね。

>>853
どこが？

>854
時々見受けられる突発的な品の無い書き込み。
気分を害しますね。

野村の竣工後販売は珍しいので、どのように販売していくのか興味あります。最近は大規模物件が多いのでこういった形式も増えていくでしょうけれど。

>>858
キューピー側の事をおっしゃっているのですか？
もしくは、マンション周りについて整備される前の方が雰囲気が良いという意味でしょうか？

>>860
859です
建設的な会話がしたいだけなのですが。

キューピーが出来た事、マンションが出来た事で以前に比べると雰囲気が良くなったと私は思うのですが、間違っていればご指摘ください。

この物件についてプラスの要素の話題になると必ず叩く人がいるみたいなので、相手にされない方がよろしいかと思います。私も、キューピーが新しくなって遊歩道が整備され、マンションまでの道がだいぶ明るくなったと思いますよ。

>>862
なぜ叩かれるのか考えた方がいいよ。
この物件に限っては全てを僻み根性によるものと片付けてしまうのは危険かと。

自身が購入されないのに、そこまで執着して批判する気持ちがわかりません。

ここが、平均してあと五百万でも安ければここまで叩かれないんでしょうね。価格発表まではここまで批判されていなかったと思います。思ったよりグーンと高かったんですよね。
でも、周りを見てもファミリーマンションの売行きはあまり良くない気がします。数年前まで5000万出せば買えていたところが、今は6000万超えてきますもんね。

キューピーの遊歩道いいんですが、歩道橋を通らないといけないのがなんとも。。。
おそらく調布市の予算の問題で歩道橋を撤去して横断歩道に出来ないのでしょうが、２７０戸を超えるマンションが建つわけですからなんとかして欲しいですね。
少し仙川駅寄りに１つは横断歩道出来るようですが、甲州街道でここまで横断歩道が無い場所なんて記憶にないのでなんとか考えてもらいたいところです。

そうですねー。あの歩道橋が横断歩道だったら嬉しいです。でもって、歩道橋の塗装が剥げてるのも気になりますw

>>866
国道だから国じゃないの？
歩道橋になっているのは理由があるはずでしょ？
渋滞防止なのでは？
だから設置するとしてもずらすのだと思います。

他のプラウドのスレで、ここは失敗例のように書かれていたのでのぞいてみました。

>>865
全く同感です。駅近の２物件のあと栄太郎跡に大規模が出ると聞いて駅近に比べかなり安くなるだろうと期待してたのにこの価格だったんですよね〜。
この場所でこの戸数をこの価格は無理だから後半は安くならないかなと注目してても下がらないから、何故皆この価格で買ってしまうのだろうと思って私のように愚痴りたい人もいるでしょう。
長谷工が持ちかけて野村が乗ったのだとしたらブランド力活かすということだから下げられないんだろうなぁ。
長谷工が自らやって廉価で即完売目指してくれれば良かったのになぁ。などと。

865です。お気持ちわかります。
普通のファミリーマンションを求める層にとって大切なのは価格ですよね。
でも6000万超えてくると、ターゲット層が変わってくるので立地などの条件がより厳しくなるんだと思います。その点でここは叩かれてるのかな。リセールバリューを考えるんでしょうね。
でも物件自体はバランスがとれていて良好だと思いますし、予算が合えば全然アリです。
総じて、仙川のマンションは完売まで難産な印象がありますが、売れてしまえば中々中古が出ないように思います。

>>868

横断歩道を新たに設置する基準は、
安全上の配慮が必要で、
歩行者の横断に適した場所かどうかで決まるそうですが、
最終的には、
警察庁の交通規制基準に基づかなくては成らないそうです。

その規制実施基準によって、
原則設置しないとしている条件は、
「勾配の急な場所若しくは坂の頂上付近又は、
見通しのきかない道路の曲がり角及びその付近」
あるいは「滞留スペースなどの設置」を
挙げているそうです。

当該マンション前の道路は、
つつじが丘方面に傾斜しています。

具体的にどの程度の傾斜がダメなのかは分かりませんが、
歩道橋を横断歩道に換えたり、
横断歩道を新設が出来ない理由はこのあたりにありそうです。

確かに、
傾斜している横断歩道を車いすで横断するのは危険ですね。

よって、
新設される横断歩道は、
キューポート入口付近に設置するしかなかったのでしょうね。

買って失敗しました。
悔しいです。

>873

どうしたんですか？

>>874
ここまで人気がないとは思わなかったんです。

マンションは人気で買うものではないと思いますが。

人気もそこそこあると思いますよ。871さんや私のように予算や想定額に合わないけど、物件としてはアリと思っている人はかなりいるのでは？
この価格でここまで売れているのだからすごいと思います。

200戸以上売れているのは人気があるからでは？ここ数年で仙川にたったマンションは数十戸の完売に結構時間かかっていましたよね。
確かに、予算が合わず見送った方は多いかもしれませんね。

日本人は周りの動向が気になる人が多いですからね。
私もですが。

いまどれくらい売れ残っているのでしょうか？
あまりに売れ残りが多いと逆に値引きできないって聞いたことがあります。
数戸だったら値引きしてさっさと売り払うのでしょうが。

前回で10戸くらい売れたらしいので、あと25ぐらいじゃないかと。価格も5000万前半から6000万後半までありますよ！現地を見るなら入居が始まる前、4月前半がいいそうです。

着実に売れてるんですね！
ゴールデンウイークまでには完売できそう。
今から桜の季節ですし、中庭が良い感じでしょうね。

スーモを見ると、次は5月ですね。
部屋を選ぶなら今のうちですかね。

値段と物件のバランスを考えていますが、実際に見ることができれば決断できるかも。特に陽当たりは気になります。いい物件ほど早くなくなりますから、ここからが勝負！

まあ200も売れてるので人気物件なのは間違いないですね。竣工後でも必ず完売するでしょう。
よほど経営難でなければ、わざわざ値引きする理由が見当たらない。

あと25戸ですか？さすがプラウドですね。
正直、仙川でこの価格帯でここまで売れるとは予想外です。
まあ50戸のマンション4棟分が完売したと考えると大人気物件だったとも捉えられますね。
こうなると最初の頃に良い部屋買っとけば良かったな〜と思うけど、いくら後悔しても既に手遅れ。
もうあんまり良い部屋は残ってないだろうし。
マンションは難しいですね。

886さん
今日ＭＲ行ったら真っ白はあと20戸ぐらいでしたよ。

ぶっちゃけブリリアとこっちとどっちが人から羨ましがられると思いますか？
あと決め手はそこで迷っています。

プラウドブランドをとるか、世田谷アドレスをとるか・・・。
利便性はこっちが上かなって思うけど、仙川なんて誰も知らないでしょう？
千歳烏山なら世田谷で知名度高いし・・・。そっちの方がいいのかな？
お金はあるので値引きとかいらないですが、そこでずっと迷っています。

あと、綺麗なエントランスとか高級感とかで友達に自慢したいですが、それならこっちの方が良いですか？

先着順で出ているアベニューコート（なのかな？）の物件は初期に出たタイプでお得感あります。
ていうか、ほんとこの価格で叩かれてるわりには淡々と売れてますね。たしかに物件としてはわりと安定してて良さげですもんね。

>>888
実際に友達を呼んだときはプラウド、単に「世田谷に住んでるのー」と言うだけならブリリアじゃないですかね。

>>888
お金があるなら何故この２択になるのでしょう？
渋谷大山の物件ならアドレス的にもスケール的にも自慢出来ると思いますよ。

890さん　
ありがとうございます。
やっぱり友達来たらこっちがいいですか？
いっぱい設備もあるし、私も写真見て素敵だなって思いました。

891さん　
お母さんが柴崎に住んでいて、私、夏に結婚するんです。
お母さんの近くが良いので・・・。

>>892
個人的な感覚ですが、、、ブリリアのアドレスで世田谷だと自慢されても、世田谷の中ではごくごく庶民の地域なので、「無理してでも世田谷アドレスが欲しかったんだな」と思われる気がしてしまいます。もちろん、気に入られて購入なさるなら全く問題ないですが。

日々の生活を重視ならこちらの物件かな、と思いますね。
世田谷にこだわりがあれば、ブリリアもいいと思いますよ。

だからぁ、少なくとも売れ行き好調なマンションではないからね。
なんかプラス思考の人が多すぎて怖い。
万人ウケしなくても、自分達が気に入って買ったのだからそれでいいじゃないですか。

>>888
たぶん、友達を呼んで自慢する事って最初のうちだけですよ。それよりかは、自分達が何を優先するかだと思います。ブランドで住むわけでもないし、アドレスで住むわけでもないですし。それぞれ、良いところはあるでしょうから、自分達にあったところで、お決めになられては？人が何を言おうが、自身の気持ちが大事です。

888さんは、まだお若いんでしょうね。
価値基準を少し変えてから購入された方が良いかもしれません。

住む場所として調布市<世田谷区、調布市仙川町>世田谷区給田というのが一般的な感覚なのでは？
住み良いのは仙川だけど、行政サービスは断然世田谷が良いです。
イメージも同様で、世田谷というなら良いけど、給田なら仙川のほうが良いと思います。

>>898
すごくわかりやすい感覚です。
なので、ちょっとした知人なら「世田谷に住んでる」で通りますが、お宅に招待したり年賀状などのやり取りで住所はバレてしまいます。でも地方の人なら世田谷というだけで、すごいなと思ってくれそう。
ブリリアの世田谷アドレスと、住み良い仙川のプラウドをとるか、悩まれている方は多いでしょうね。価格も似てますし。

>>898
横から失礼します。
断然違う！？世田谷区と調布市の行政サービスの違いは何ですか？世田谷区は待機児童数No.1や治安面でも悪いイメージが強いのですが…

都内出身です。
別に世田谷に縁はありませんが、調布と世田谷を比べるのはしない方が良いと思います。都内の人の普通の感覚では何で調布にお住まいですか、何か事情でもといった感じです。地域の格が違います。

>>901
格の違いではなく具体的な行政サービスの違いをお聞きしたいだけなのですが…

>>901
そんなに真面目に質問されても、調布の方が安いからというか、世田谷と同価格帯ならマンションの質とか立地で調布の方が上なので。

>>901
23区内出身ですが、多摩地区に暮らす人に対して何か事情でも？など考えた事もありません。
なので、この辺りも視野に色々と物件を見ています。
都内の人の普通の感覚ではとは偏見ですね。
まぁ、釣りレスかと思いますが…

>>900
横から失礼しなくて結構です。

調布と世田谷の違い、世田谷中学生迄医療費無料、調布幼稚園迄無料。
ゴミ世田谷無料、調布有料。
幼稚園保護者補助金子供一人に付き世田谷9万、調布1万。
待機児童は幼児人口比率でそんなに変わらない。待機児童数最新の発表で、都内世田谷は1位、調布は8位。

ただ世田谷は財政的に厳しいですよ。
今後も行政サービスが続くか不透明です

>>906
調布市も中学3年迄医療費控除はあります。
(無料ではありませんが負担は１回200円のみ)

ゴミ袋は確かに高いですが、燃えるゴミと燃やせないゴミだけ指定の袋なので、キチンと分別すればエコにもなりますし負担も軽く済みます。

他は未就学児のお子さんを持つ御家庭には関係がありますが、その時期だけなので子供が大きければ関係ありませんね。

それぞれの御家庭の事情にもよりますし、どちらが上という事もないかと思います。

勉強になります。

ただ、ディスポーザーがあればゴミ出し回数は減る気がします。
家族構成によるかもですが…

ここってプラウドの失敗作なんですか？
他の板でもちょくょく書かれてます。

あえていうなら立地や建物等が失敗なのではなく、値付の問題じゃないですか。

>>911
そういうのが失敗って言うんじゃないの？

販売会社の話し？
購入者にとっては、住心地が良くて、10年後にも資産価値が維持されてれば成功ですね。逆にそれがなければ失敗。
現時点では評価しようがないですよ。

竣工までに売り切らないと失敗なんですか…
何とかしてマイナスに持って行きたいのでしょうか。
高かろうと確実に売れているわけで、問題ないと思いますが。
ほんと住んでみてからわかることですよね。

資材や人の確保が難しくなっているので、一つの物件を高めに設定してゆっくり売る方向になってきていると聞きました。
ここもそういう方針なのではないですか。設備などは十分な印象ですが、いかんせん普通の会社員がこの金額で買うのは厳しいですね。
でも、今後はオリンピック頃までますます買いにくくなるのでは、と思います。