リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ（TOKYO ADVENTURE！プロジェクト）

管理費も修繕費も所有権物件だって普通にローンが終わっても払い続けなければならないですしね

地代と固定資産税を借地権で軽減されている分とを考えるとどっちが得なんだろうか？という風になってくるかとは思います

あと、地代の変化はどのようになっていくのかとかでしょうか。

どちらにしても快適に暮らしていけるのが一番なんですけれどもね、、、

借地権自体はあまり大したことがない。所有権があっても国から借りてるのと同じ。地代を所有権者に払うかか国に固定資産税として払うかの違いだからね。またマンションは戸建と違ってあれこれいじるわけにも行かないしいずれ売却して住み替えるのが普通。
まずは借地かどうかよりもこの物件自体をしっかりと検討することが寛容。駅遠で立地が悪いことがよくわかるかと思う。またこの辺りのマンションはもともと安い。例えばグランスイート浮間舟渡は３５００万がボリュームゾーンだった。そのあたりを加味すべき

ここは人気あるだろうから完売するんでしょうか？？

駅から離れていますが、３５００万台とは高いでしょうか

言っておきますが浮間舟渡人気じゃないしこの物件も人気じゃないし値段は高いです。42を読んだほうがいいかと

ここってカキコ少ないね。買う人いないのかな？

>>45

私は当初ここで考えていましたが、快速停車駅の魅力に負けて戸田公園のマンションを買いました。

>>45
まぁ浮間舟渡エリアの中でも最悪な立地だし借地権。賃貸するよりは安く買えるから個人的には悪くないとは思うけどね。ただ愛着が持てるかどうかは別かな。
借地権でも延長もできるしマンションだったらもともと所有権も借地権もたいした違いはないので住居を安価に買うってならありじゃないかな。

ストライク！と思ったマンションをボロクソ言われるのはキツいです。

>>48
まぁみんな個人意見にすぎないからあまり気にしすぎない方が。
ただ客観的にみても、浮間舟渡駅自体が特段駅力がない人気もない街だし、
急行が止まらない埼京線は本数が少なくて利便性も落ちるよね。
そんな浮間舟渡駅からも遠いし、17号幹線道路沿いっていう
感じで住環境としては優れている、とは言いがたいよ、やっぱ。
で、借地権ですよね。

>>48
どんなところがストライクだったんですか？

駅からは遠い
日中は15分に1本くれば良い方の電車の本数
川の向かいはパチンコ店
中山道脇で空気環境も悪い
横は綺麗とは言えない川
学校からは遠い
現段階で気軽に買い物できるところが近くにない

と、土地勘のあるものからはデメリットはわかります。
メリットって桜が綺麗？なところかなと
まだ、モデルルームに行ってなくて
これからなので
そんなにベストと言えるところはどこか知りたいです。

>>48
それぞれの価値観ですから、気にしないでいいと思います。私もここに決めました。

地元だけど>>50と同意見だなぁ〜
まだ情報殆ど出尽くしてないのに、よくまぁ度ストライクとかいうよなぁ

51さんに同意！

日中の電車利用がないので気にならないし、

パチンコ店はバルコニー側じゃないので影響なし。

駅にもよるけど駅チカでパチンコ店があるとこだってある。

モデルルーム二度見に行きましたけど賑わってましたよ。

>>53
べつにあなたが気に入っているのはまったくかまわないんだけど、
書かれてる内容が全部プラスではなく「（あなたには）マイナスにはならなかった」
ってことだよね...
> 日中の電車利用がないので気にならないし、
→あなたは電車利用があまり無いご様子ですがそうじゃない人もいますよ。
近くの方がプラスになりますよ、やっぱ。

→パチンコ店はバルコニー側じゃないので影響なし。
　駅近ならともかく駅遠なのにパチンコ店が絡んでくる事自体が...

>54

朝からずいぶんテンション高いですね。

他人は他人、自分は自分と納得できないのですか？

>>54
気にならないという人にはいちいち反論しなくとも良いのでは

>>55
うん、納得できないよ。だからこうやってわざわざ書いてるんだよね。みんな。
もちろん、君も。書かずにいられないからでしょ？自分と違う意見、見解に。

パチンコ店がバルコニー側でない
確かにそうかもしれないけど
柄の悪い人が朝早くから並んだり近隣をらウロウロする。
重要なのは見えるという点よりそういうところじゃない？

それ以外のデメリットはどう補えるのかなと思います。
デメリットがちょっと多すぎな点が気になってるので
決められた方は何が良くて決められたのか知りたいですね。
あと、メリットってどんなところですか？

メリットなんてないから借地権にして格安販売でケムにまこうって作戦だろ。リバーサイドも汚い川で意味ね～し

プラウド板橋蓮根買えない層狙いかな

>>60
プラウド蓮根買えない層、とかそういうのじゃないとおもうけど。とにかく新築がいいけど3000万円で
手に入れたい人向けだとおもう。3000万円台ではなく文字通り3000万円で。

我が家は駅からあまり近すぎるのを希望してないので駅までの距離はちょうどよいです。ワンズシステムは個人的に気に入っています。エコカラット検討されている方がいましたらお話伺えたらと思ってます。

これは売れるでしょう。
今の時代のニーズに合ってる。
板橋とはいえこの値段は画期的。

どこら辺が今の時代のニーズに合ってるんですか？

デメリットの多さ関係なく
何より安さ重視の人には良いかもしれませんが
子持ち世帯にはこの環境は合わないので
長期販売になるでしょうね。
中山道斜め向かいのレアシス板橋蓮根は
あの小規模なのにもう3年以上も売ってます。
結構良い建物なんですが。
あそこも安さ売りにしてましたが…
ここは140戸ぐらいでしたっけ？
長期戦になるでしょうね。

というか、全ての物件は結局のところ価格的に集約されていればそれでよく（高い、安いでその価値が反映）、
その中で、高い者を買うか、安いものを買うかは個人の判断なので善し悪しはない。
問題は、この物件がその価値がただしく価格に反映されているか？ってところで、それが反映されていない。
適正価格は2000万円だろう。もともとこの辺りのエリアでは70m2 3500万のエリアなので。

>>62

玄関にエコカラット考えてます！！

>>66

ぐっとオシャレになっていいですね！

それともペットなどのにおいを考慮してですか！？

ここってなぜ借地権にしたのかね。意味がわからん

ここって下駄箱がオプションなんですね…
これは、有り得るのでしょうか？

え？オプションでつけないと下駄箱ないの？

んなわけ無いでしょう！

本当にオプションみたいです。
公式サイトの間取り図に下足入れがありませんよ。
ホント、ビックリです！

いまどき賃貸でもちゃんといいのがついてるのにね

>>68
地主が南蔵院っていう寺なんだって。
江戸時代から持ってるみたいだから手放したくはないのでは？

地主がお寺さんなんだ。なら、業種的にも立地的にもお墓とか作ればよかったのに。周りは１７号、パチンコ店、川で近隣住民からのクレームも無さそうだしお墓の観点で立地を考えたら良い場所だと思うわ。

>>72
下駄箱オプションってホントなら考えられないね。
間取り変更プラン云々より重要だと思う。
うち、家族3人だけど50足以上に入る棚に
入りきらない。だからありえない。
下駄箱とは最近言わないけど（笑）その下駄箱ない家なんてあるのかな？なぜオプション？
不思議だ…

あと、個人的にはレンジフードがあり得ない。
ひと昔のデザインだよね。

>>76

うちもだなぁ。女はどうしてあんなに靴があるんだ！ってぐらいある。個人的には
捨ててほしいぐらいだけど。これ結構致命的なんですよね。マンションの場合ただでさえ
玄関狭いところが多いからね。靴置く場所がないと、どっか別の場所にしまう敷かなくなるけど
それをすると使わなくなったりして利便性も一気に下がるし。

一応、下足入れ置くスペースはあるんですね。
うちは1.5畳くらいのWICあるけど靴が入りきらないので玄関に下足入れ置いてます。
2人暮らしなんですけどね(笑)
ちなみに自分のは20足あるかないかです。
妻のは100足以上ありそうな？
履いたことない靴も多いらしい…。

ちな俺のは男だが、靴は常時4足(仕事用、運動用、遊び用、、そして冠婚葬祭用)しかないｗ
すくねーｗ
嫁はすげーいっぱいある。雨用の長靴や濡れ手もいける靴、冬用ブーツ類、これだけで余裕で下２段分すぐ埋まるｗ
それにくわえて、色んな靴があって＊＊る。

76だけど
やっぱ、どこのお宅もそうなんだねw
うちは、私自身女ですが
やはり結構ありますね。
ヒール系、ブーツ系、サンダル系、スニーカー系
ブーツなんて色違いとデザイン違いとかで私だけで3足
年頃の娘がいるからさらに倍
旦那も仕事用とプライベート用
結構広い部屋なので棚も結構大きいんですが
入りきりません。WIC欲しかったですが入りきらないですか…。
オプションって部屋のデザインをよくするためにつけたいんですが。
普段あるべきものに別途お金出したくないですよね。
その分エコカラットとかに使いたい…。
何年もスーも見たり、結構モデルルーム回ってましたが
下駄箱オプションって初めて聞きました。

ここって、正直方向性が見えないんだよな...別にネガキャンじゃなくて素でわからない。

まず立地。地主がお寺さんなのかどうかわからないけど、17号、川（CGではキラキラ青ですが実際はどぶ色川）
、パチンコ店に囲まれていて正直子育て向きでもないし駅も遠い。住環境は悪い部類に入るのに、さらに借地権で追い打ちを
かけちゃうその戦略やいかに？
ちなみにこの敷地の用途は工業専用地域（第一種特別工業区域）ってのも付け加えておく。
正直住居向きじゃない...

建物設備。現状公開されているレベルの仕様だけからは「格安仕様」にしか見えない...
たとえば、コンロや換気扇、トイレ、風呂、洗面台...。写真だけから判断すると最下級グレード。
なんとかディスポは付いてるようだが...
共用施設は不明。何も無いのか？よくわからん。

地代は発表になりました。4,180円～5,100円（月額）だそうな。これだけ見ると安い！
って思うかもしれないが勘違いしないように。固定資産税は建物、土地、それぞれにかかる。
この地代は当然土地分。上物の固定資産税・都市計画税は当然自腹。さて、安いのか？
高いです。まぁ土地所有者の税金＋利益がのせられるのはそれは当然ですが。

更新料積立金ってのが1,300円～1,580円（月額）で出てますね。これはなんぞや？
修繕費はともかく管理費は安いですね。ただ、管理形態も不明で価格だけでは判断できない。

どうなんだろうか？とにかく安く住ませたい人向けか？
確かに、ボリュームゾーンの3000万で買えば賃貸で同グレード住むより
圧倒的に安いと思う。ただ、まてまて。このエリアで3500万もだせば少なくとも
ここより圧倒的によい条件の中古が余裕で買える（グランスイートやアイタワー）

しかも上物設備の中身をみても、たぶんグレード的には賃貸並みとしか思えない。
地主は、地代で細く長くの狙い、デベは安く仕入れたから安く薄くの戦略としか思えない。
たぶんだが、ここの適正価格は2500万。圧倒的に安く行きたい人はたぶん売れ残りを
待つが無難。きっと2500万でかえるとおもう。そしたら頭金500万いれてもローン2000万。
これに変動金利にしておけば年収500万でも余裕シャクシャク返済になって賃貸よりはよい。
安くだけど3500万出せる人は中古のほうが利便性、質リセール含めても
よほど良い物件がかえるのでそちらをおすすめ。

とにかく、この物件はいまのところプラスがないので、価格でいくところまでいくしかない。

基本の仕様は低いけど、お金を出せば、蓮根のプラウドの仕様は超えられるみたい。
下足は確かに最初うーんとなったけど、20万くらいでつけれるし、私は選ぶつもりです。

立地評価云々は確かに否定はしないけど、
目の前は都下水道局のポンプ場があるから基本的に未来永劫、南向きの採光は確保されるかと。

商業施設が周囲にないのはマイナスかな。

借地の分はイニシャルの価格が安いからローンの借り入れも減らせるし、
地代も固都税の3倍程度と安いから、トータル含めて考えればまずまずかと。

目の前にスーパーでもできてくれるといいんだけどなあ。あるのはセブンだけ（笑）

>>81
ちなみにグランスイートも検討しましたが、バルコニーが道路面してるのはちょっとなあ。
価格は確かに3500万円前後で手が届くので、お得感はありますが。


皆さんはプラウドとか見てるんですか？
私は予算が限られてるので、現実的なこの物件で検討してます。

>>82
ここの決め手をおしえてもらえますか？参考にしたいです。
っていうのは、（気を悪くされないでくださいね）

>私は予算が限られてるので、現実的なこの物件で検討してます。
って言う割に、
> お金を出せば、蓮根のプラウドの仕様は超えられるみたい。
> 下足は確かに最初うーんとなったけど、20万くらいでつけれるし、私は選ぶつもりです。
って書いてますが普通に考えてこの発言は？です。
（プラウドがどうこう言うつもりはありませんが）予算が限られてこの物件に絞ってる時点で
プラウドがどうこうの話にならないし、下足で20万って発想にならないです。
すいませんが、価格の相場ってご存知です？下足入れもまぁ様々ですが、この物件ランクに
ついてる下足に20万なんてしませんけど。価格にこだわってる人が20万なら払うって
いう発想がよく理解できないので払っても良いとおもったその判断を教えてくださいな。

オプションだと20万くらいするのでは？

下駄箱やはりオプションって
正直信じられませんでしたが本当のようですね。
>>82さん金額教えてくださりありがとうございます。
20万…あり得ない、いやこれがありえるんですね…
信じ難いですがビックリです！
下駄箱って必須ですよね？
別途支払ってつけてもらうものではなく
当たり前にあるものだと思うんですが…
20万もあれば
玄関に大型の鏡とエコカラッとつけてもお釣りきます。
お金かければプラウド並みにできるって営業さんが言われてるんですか？
それは、どこのマンションでもそうです。
自分は名前より中身にお金かけたいから
プラウドは論外。
だけど、ここは、立地と環境がメリットよりデメリットがはるかに多く
メリットって価格以外何ですか？
他の方がおっしゃられてますが
方向性がよく分かりません。
まず、下駄箱オプションがとにかく衝撃的でした。
つけなかったら靴どこに置くんだろ？
下駄箱、削る？削るとこそこじゃないよね。
不思議だぁ…

下駄箱は自分で好きなものを買って取り付けるなり、オプションでつければいいと思います。
カーテンと同じような考え方かな。

本当はスケルトン引き渡しが一番良いんですけどね。

国分城北センター跡地に大型スーパーができるかどうか。
それ次第ですな。

>>84
そういう問題じゃない。
価格を優先してるのであればオプションでの２０万の下足入れは普通選択しないってこと。その価格も怪しいもんだけど。

価格を優先というのは、物件価格の何百万(100万から500万)単位の話では。
オプションの何万(1万から100万)は価格優先の対象外ではないでしょうか。

リビオ　下駄箱オプションでググれば、色々とデテキマスヨ。

>>91
ググってみました。
このような下駄箱だと20万円くらいするでしょうね？
http://suumo.jp/ms/shinchiku/fukuoka/sc_kitakyushushitobata/nc_6771175...

>>92
するかｗ工賃込みで１０万だわ
素直に地元工務店直接依頼が安上がりだわ

速報!!
マンションオタクのブログで取り上げられていますね!
意外に評価が高いですよ♩

>>94
どこでしょうか？URL教えてください！

「リビオ板橋浮間舟渡サクライエ マンションの間取りや価格を」
このあたりで検索すると出てきます！！

マンコミュみてたら、必ずブログ更新とともに
宣伝が入るよね。なんでだろ。
街◯BSでのことがあったからどうしてもそう思える。

玄関広く見せるためにシューズクロークオプションなのかな？
つけなかったら靴どうするの？
そんな無駄な心配をかけるより
普通のマンションと同様標準でつけて欲しいよね。

>>96
ありがとうございます。見つけました！
今グランスイート中古と迷ってますが悩みます。
しかし２８００万台でも買えるのが良いですよね！
我が家は家にあまりお金掛けたくないのでここだと
毎月のローンも負担なく行けそうです

ブロガーが宣伝にきてるだけでは？

長くマンコミ見ているけれど、紹介されるときとされない時、いろいろだよ。
宣伝にはわざわざ来ないと思うけれど。
評か高いというのは、価格や地代管理費が23区と思うととっても安いから、
そのバランスでの評価じゃないかなあ。

>>97
マンションマニアさんと間取りや価格を言いたい放題さんって別人では？？

お二方とも第一期で価格発表された後に更新することが多いからたしかにタイミングがかぶるけど。

マンコミは営業マンが見るくらいだからブロガーさんも見てるのでは？

>>100
安い！ 管理費激安だよねー
なんでだろう

マンマ二の方は街〜の件があるからなんとも言えない

>>103
マンマニってなんだよ？(笑)
マンコミだよここは！

管理費はたしかに安い！でも安ければいいわけでもないからごみの日しかこないとかじゃないの？

>>104
大丈夫か？わからないやつだな（笑）

>>No.98

この辺りで、あまりお金をかけたくなくて、23区アドレス、新築、設備(ディスポ)、
面積、駅からの距離等のバランスを考慮すればここ以外ないのではないでしょうか。

私が思うにデメリットは２つ。
・中仙道沿いの為、騒音がどうか。
・浮間舟渡からの橋を渡ってくる道が少し薄暗い(サクラエントランス)

でも、真向かいではなく二重サッシを採用しているのであまり気にならないかと。
浮間舟渡からの道は女性であれば少し遠回りをして大通りを通れば問題なし。

この辺りに住んでいる方はご存知だと思いますが
治安もよく、緑も多く、住みやすい環境だと感じます。

リセールについては私自身よく分かりませんが
何十年先の世の中がどうなっているのか、
また、ご自身の環境がどのようになっているかは
誰にも分かりませんよ。

ここを購入される方はいい買い物をするのでは・・・と私は思います。

この価格で80m2台に住めてディスポーザー有はかなり魅力的ですね。

>>105
すまん！ブロガーさんの略か。
Twitterフォローしてるからよく見るけど、城北地区とさいたま方面に力をいれてるみたいだけど業者ではなさそう。確信はないけど。

速報！！
マンションマニアの活動日記(ブログ)
にて紹介されてます！

>>109
絶妙のタイミング。
やっぱり宣伝してんな(笑)

>>106
中山道側が側面となり
二重サッシならば音はなんとかって感じですね。
ただ、音というより排気ガスを心配された方が良いと思います。
私はこの近辺で以前中山道から少し入ったマンションに住んでました
網戸が真っ黒く目詰まりするほどよく汚れてました
自らも、喘息も大人になって発症してしまい
10年程度で引っ越した経験があります。

でもなんとなくこのレス>>94>>109って女な気がするから
本人の宣伝ではないっぽい
ただの世間知らずのおばさんかな
プロでもなんでもないただの素人をそこまで持ち上げる意味が分からん

>>112
書き込みだけで女かどうかもわからないのによくそんなこと言えるね。

ここって実際どのくらい売れてるんだろう・・・。

マンションで土地所有権も無いマンション買うか？、地代や更新料ってなんだ。その他に修繕積立金や管理費の支払いもあるのに。
おまけに下足箱がオプションのマンションなんて聞いた事ないよ。

>>115 管理費が圧倒的に安いから地代や更新料は問題にならないな。

管理費安いってメリットでもないけどね。
安ければ安いなりに管理が行き届かないし
手薄になる。
高すぎるのはもちろん嫌だけど
ある程度ある方が良いんだよな。

>>116

どうかね。東京23区全ての新築マンションを横断的にざっと見た場合の価格帯は確かに物件価格も管理費も安い「価格帯」に入る。絶対価格だけみたら。
が、ここの浮間舟渡周辺はもともと新築70m2の相場（借地権ではなく所有権でね）が3200-4000万のレンジでもともとが「相当安い価格帯」である。
ここ５年ぐらいだとグランスイートや、イクシア、ベリスタなんかが出来たがいずれも3000〜3500万円がボリュームゾーン。最近はこれらの
中古もよく市場にでまわってるが、既に3000万切り出してる。まだ築5年前後だけどね。ここはもともとがそういう相場である、というのがまず一点。

さて、それを押さえてここは安いのか？ってことだがどうだ？たとえば前述した物件はすべて駅7分以内だし住環境はここよりもずっとマシである。
ここは、汚い川と17号、パチンコ点に隣接したエリアでしかも地目も既に特殊用途。住環境としては正直最悪の部類だろう。
くわえて長谷工による安い施工、そしてさしたる共用設備もない。物件HP見る限り内装の設備も最下級グレード。室内もケチるのだから
躯体も推して知るべしってところだろう。これで借地権ときたら、普通ボリュームゾーンでいうなら2500万が相場だが、2800〜で
ボリュームゾーンが3500。これで本当に安いのか？ってところが２点目。

最期に、管理費、地代、そして更新料なるもの。いずれも現時点で提示されている価格は確かに安いランクになる。
が、管理費については正直いったいぜんたいどうしてこの安さが実現できたのか？っていう裏付けがいまのところない。
これは単純に企業努力でお安くできました！ってことじゃなくて一般的な管理ではあたりまえのなにかが大幅に削られてるだけだろう。
地代、更新料は今後どうなるかわからないっていうことで不安がつきまとう。地主は名の知れた優良企業や国や公益団体ではない。
地主の胸指し三寸で変わる事は往々にしてあるわけで、そんなトラブルに巻き込まれるリスクまで考慮するとここは安いとは
言いがたい。

あと、おまけだが、とはいえこれだけの価格帯だからいわゆる＊＊ファミリーが大挙して押し寄せる可能性はあるわけで
そことなじめるかどうかも大事な指標かもしれない。個人的には、ここを買うならとにかく値段だけに注目して2800万円
のものを買う、またはがんばって値下げ交渉して安く買う事でしかリスク回避はできそうにない。

>>118
グランスイートって4000万くらいしたし、ベリスタも4000万くらいしたよ。

中古でも成約価格3000万切りはいまのところないけど。

適当なこと書くのはよくないよ。

某サイトより引用だけど

グランスイート浮間舟渡　徒歩７分　２００９年築　新築時平均坪単価＠２２５

ＢＥＬＩＳＴＡ板橋浮間舟渡　徒歩６分　２０１１年築　新築時平均坪単価＠１８７

イクシア浮間公園　徒歩７分　２００８年築　新築時平均坪単価＠２２４

>>118

地主はお寺さんだよ。
地代の３割以上取ると税金がかかるからそれ以上取ることはない。>>118が言うように場所が最悪なら土地の価格だって上がる可能性少ないんじゃないの？

固定資産税が安い分、地代と更新料がかかって金額的にたいして変わらないので安いわけではないというのは一理あるよね。

>>120
それ売り出し間もなくな。すぐに値下げしたから。

>>119
適当じゃないけど。いずれの物件も販売後苦労してて販売中の交渉で大幅に値下げしてた。それに俺が書いたのはボリュームゾーンだといったはず。４０００万などないわ。中古で３０００切りがない？ありまくりじゃ。

結局このマンションの良い所は何？、立地×価格×仕様×で探すの困るね。

>>123
レインズ見れないのかな？
グランスイートとベリスタは3000万切りまだないよ。
ベリスタ浮間舟渡のほうはあるけど60m2だよ。

あれ？、結構削除してるよね。他のマンションと比べての相場も削除してるみたいだけど、そこまで削除したら購入検討に不利なんじゃないですか。

>>125
そこまでいうならそのレインズの結果ここに出して。

相場の話は打ち止めにしてリビオの話をしましょうよ。

>>131
賛成！　もう相場の争いはもういいです。

なんだかんだ言って結構売れ行き順調ですよ。
既に1/3は分譲済らしいです。

本当に３分の１は分譲済みなの？、お寺さん地代入ってウハウハだは。ほとんどマンション買うの初めての方だと思いますが（借地権のリセールの悪さを知らない方）、家賃がもったいないと思って安易なマンション購入を考えずに、いろいろなマンションを検討して決断を考えて下さいね。

>>133
嘘乙。　全戸数の1/3も売れてたら一期は完全にそれで終わる。一期２次なんてない。

>>134
お寺。(笑)エスサイエンスだよ！(笑)

エスサイエンス？ｗ　どこだよ、それｗｗ

>>135
二次は落選救済では？
うちのマンションはそうだけど

>>138
そういう救済とかで2次とかないからね！

>>135

嘘ではない。
落選救済かは知らんが。