リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ（TOKYO ADVENTURE！プロジェクト）

>>264
ええ、だから結局のところどの程度値崩れを起こすのかは誰にもわからないのですね。
わからないから、各自がそれぞれの価値観、想定リスク、そして自分たちの経済事情
を勘案して判断するしかないよね、っていう話しかないのですよ。

切り口は色々ありますよ。都心か郊外か、駅近か駅遠か、JR沿線か私鉄か都営線か、
角住戸か中住戸、高層部屋か低層か、大規模か小規模か、財閥系かいなか、新築か中古か、
ここみたいに借地権か所有権か、などなど。

予測するのは結構だしどうぞいくらでも検討してしたらいいとおもいます。
ただ正解などは誰もわからないからね。それに出せる金額っての限界があるからね。
仮に、「この物件は５０年後までであればいつ売りに出しても買った時の値段から
２０％以下にはならないことを保証します。ただしそれを担保に借入金を増やすことは
不可能とする」という物件が現れたとしてもね、
販売価格が１億円です、と言われたら、ここを検討してる人はどのみち買えないから。

中古の値崩れが心配だったら最初から中古買えばいいんじゃない？
どこの物件だって新築はプレミアがのっかってるんだから最低でも１割、大抵２割は
がくっと落ちる。少し前に築２年のすみふのシティテラス蓮根が新築4500万円が3100万円で
中古で売りに出てましたよ。2年でゆうに1400万円相当の損失。これに中古での手数料が
3%+6万円で約100万円ですか。また損失ってわけじゃありませんがマンションであれば
修繕積立一時金に５０万前後も入れてますし、引越し代金、移転先住宅に対する費用も
ありますからね。これをかんがえれば現代のような供給過多で右肩下がりでは新築を
選ぶ時点でリセール的には相当なリスクでしょうね。そういう人は新築やめればいいのですよ。
中古は売主が企業ではなく一個人ですから。企業以上に懐事情が悪い人が多いでしょう。
もともと市場にマンションは溢れてますから、数うちゃかなりの値引きに応じる
売主だっていると思いますよ。さきほどあげたシティテラス蓮根もあくまでも一例です。
きっとこの売主はどうしてもさっさと処分しないといけない事情があったんでしょうね。
まぁそういうもんです。

一方で資金的余裕がある状態で買えばたとえ売りたい時期に厳しい値付けになっても
手段が選べますね。たとえば予算限界4500万円の人がここを2800万円で買ったとしたら
かなりの余裕があることになりますね。仮に急遽不要になったとしても、借入金が
少なければ無理に売ることもない。ゆっくり賃貸とかでもやっていけますよね。元の価格が
低いわけだから、家賃にしても低い金額を設定可能ですからね。
今はかなりの低金利だし１０年間の減税もある。将来的に金利は上がる可能性ももちろん
多分にあるだろうが、じゃあ１年ごとに1%ずつあがっていくか？っていうとそれは可能性的には
低すぎる。それに仮に上がったとしても借入金が少なければ大したリスクもありはしない。
予算が１億も２億もある人にとってみれば資産価値が保たれるレベルの物件を買うか、または
あえて安い物件にしておいてキャッシュフローを安定させるかを選べるでしょうけどね。

板橋エリアのようにたかだか５０００万円ぐらいが上限の予算の人にとってみたら正直資産性なんて
考えるほうが無駄。この程度の金額で購入できる物件はどれも凡庸で大衆物件でしかない。
普通に一般的な資産下落曲線を描くのみ。なので、あとは自分の好みと懐事情で決めたらいい。

正直言って、質問です。駅から距離がある借地権のマンションを購入対象にする方って、所得の低い方多いんですかね。
リセールなんて２の次なんでしょうか？。失礼な事と思いますが疑問に思いました。

>>267

そりゃそうだと思いますよ。特にここみたいな物件なんてそれ以外の人買わないでしょ。
定期借地権で品川駅近くのマンションが即日完売しました。事実安かったし利便性も
いいですからね。耐久消費材的にもよかったし、リセール考えても定期借地権であることが
かえって売りやすさもだせると踏んで人気だったんでしょうね。

ここみたいな郊外で駅遠で中身の設備も最下級グレードになると単純に低所得層向け
でしょう。ただまぁ、もともとこのあたりのエリアに住んでいていま賃貸の人だったら
ありって思う人もいるかもですね。

>>268

シティタワー品川のことですか？

あれはたしかに安い！話題でしたね。

そういや5年間経過しましたね。

キッチンの換気扇が…あれはさすがにきつい

>>270
昔ながらの古いタイプだからね。
ここは安さが売りだからディスポあるだけマシと思わないと。

買うなら3,000万円以下の部屋に絞ったほうが良いだろうね。それ以上なら安くて立地もまだマシなグランスイートとかの中古がおすすめよ

今ならアイタワーとベリスタが３５００万前後で出てるね。グランスイートは３２００。
アイタワーは駅近で眺望手に入るしベリスタも６分。３５００万あたりになるとここを買う理由が無いね。
ただ新築で３０００万以下という評価軸ならここはありでしょう。さすがにこのあたりで新築で３０００万以下はないからね。

アイタワーはこのあたりのランドマークタワーですしね。
ちょっと前まで中古なのに4400万ぐらいだったのにずいぶんやすくなりましたね

ここの購入層は、所得水準下層層だから、新築マンションを買えるって思って、損得２の次でリセールの事なんて考えてる余裕あまり無い方々なので、新築マンション購入おめでとう。だけでいい方々だと思いますよ。

>>275
まぁそれはそうかも。やはり価格の魔力はでかいからね。
ここの怖いところはその住民レベルのモラル低さから発生しるうトラブルかな。
っていっても３５００万円相場のエリアだから目糞鼻くそかな。

>>275
とは、いうもののここの価格表みたところ
3000万前後で購入できる部屋はほんのわずかで
基本、3500万円台から3800万円台が中心でしたね。

このマンションのポイントはただ安いのではなく
南向き、70平米超え、高層(7階から14階)、駅徒歩10分、東京23区内
これだけの条件の割りには価格が安いというところですね。

理由は、普通借地権だから。

>基本、3500万円台から3800万円台が中心でしたね。

このあたりの価格帯は全く安くないですね。ここが安いのは
借地権だけの話じゃなく設備や躯が賃貸レベルなのですから元のレベル自体が
そもそも低いです。しかもこのリッチです。道路とパチンコに挟まれる
工業地帯であり住宅向けでもない。

この価格帯まで出せるなら中古の方がお勧めでしょう。新築という以外は
リッチ、設備、権利関係含めて全てにおいて質がうわまっていて価格も
安いので。

ペガサスマンションもおすすめ。
100㎡だよー。

所得低いけど、新築マンション欲しいな。って人いるでしょう。
その方々にオススメの新築マンションなんですよ。
２３区内で3500万円の新築マンションで、70平米以上上層階なんて他には無いでしょう。
借地設備立地２の次と考えるよ。購入者は、

中古の値段もいいけど修繕費管理費も比較しないと

実際の広告通り、南向き/3LDKが2600万円台もありますしね。
これが、23区内の新築マンションですよ。
普通借地権じゃないと実現できないクラス。
たぶん、後にも先にも、あまり見ないマンションでしょうね。
ここが欲しい！と思った方が購入したならば、それはきっといい買い物なのではないでしょうか。

キッチンの仕様とか、そんなに気になるかな？？
リセールは別として、料理好きな人と自宅に他人を招く機会が多い人で見栄っ張りな人くらいじゃん。どうしても気になるなら変えたい部分を予算範囲内でやればいい。

色々、言われてますね…でも、私にはトレンディーマンションにミエルけどなー。

あはは、モデルルームの部屋はね。そこまでオプション付ける方はいないよね。

２６００万台なら買いでしょう。新築でそれは借地権だとしても十分魅力的。でももう売れてそうだね

あったよ。先週の時点で２階Ｃタイプ67.35平米ってのが。2600万円です。

>>288
マジか！今週末行ってみる。サンクス。
うちはとりあえず新築で安けりゃいい。
今のマンションがこの辺だが築１２年６４平米で１２万だし。

>>284

所得水準が低い発想とかずいぶんだね。とりあえず、こういうこと言う人と同じ住民にはなりたくないな。きっとご立派な職業で高所得なんだろうね。そんなあなたがなぜ安い新築マンションのここに書き込んでんの？

>>290

ほっておいたほうがいいです。日頃の鬱憤が溜まっているのでしょう。人と比べることで満足感なり優越感を味わう人もいるのは事実なのでそのあたりはしょうがないかと思います。

借地権のマンション面白いマンションだと思って。
うち地主で借地貸してるんだ。だから興味を持ちました。購入層ってどんな方と思ったの。

>>292
新築で3500万出すのが限界のような人が大多数の購入層だと思いますよ。
世帯年収的には500万前後でしょうかね。

>>281
あくまで一例だけどここの物件と比べてみると
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

管理費に1万2900円／月、修繕費4320円／月で十分お安いけどね。
販売価格は3280万だけど中古の場合は値引きがしやすいので3000万円に
するのは硬いでしょう。地代や更新料、駅距離考えたらこちらのほうが
良いと思いますよ。新築にこだわらなければ、の話ですけどね。

>>291

おっしゃるとおりですね。言い返してしまったこちらのほうが恥ずかしい。出来れば前向きに検討してる方や購入予定の方とやりとりしたいです。

>>295

恥ずかしがることはないと思います。不愉快な言われ方をして気持ちがいい人なんていませんから。ただこういう掲示板ではほっておくのが一番なんです。しつこいようでしたら削除依頼するなりするのが一番です。

あまり議論にあがってないけど、ここは工業専用地域（第1種特別工業区域）＋商業区域だってことを
忘れないようにしたほうがいいよ。隣のパチンコ店も朝から夜まで不特定多数の人が行き交うわけだしね。

ごめんごめん。292ですけど、ここ本当は中古で狙えば賃貸用として、すごい原石になりそうなマンションだと思っています。
モデルルームに行って新築賃貸にした場合でも、普通のマンションよりも十分に利益が取れると言う事がわかりました。
またモデルルームに見に行って正直オプション、オプションばかりにするなよとも思いましたけどね。

>>298

いいよ、そういう心にもないこと言わなくても。
ここの条件であれば賃貸用にしたところで70m2であれば家賃10万円取れたらいいところです。
駅から遠すぎて厳しすぎ。
賃貸の場合は新築かどうかは重要視されないですからね。借地権とかも当然関係なし（自分も部屋借りるわけだしね）
新築時の最初であれば12万はとれるかもしれないけどすぐ終わるよ。
家賃10万だったら旨味は少ないだろうね。投資用として使うような物件じゃないよ

>>297
浮間舟渡からだとここのマンションは通過しないと思いますが、中山道を戸田方面に歩いてパチンコ屋に向かう客が多いんですか？？詳しく教えてください。

このあたりは地元です。
購入検討者はこのあたりのこと分からなければなんでも答えます。

>>No.300
浮間舟渡からだとここのマンションは通過しません。
ただし、このパチンコ店は多方面から来客されています。
(正直、最近は繁盛してないので騒がしくないです)
若い方よりは地元住民で年配の方がおおいです。
また、パチンコ屋は川を挟むし、廊下側なのでそんなに気にならないと思います。
騒音もネオンもそんなにないです。
そして、パチンコ屋が建っている土地が窪んでいるので
リビオ板橋の4階あたりが、パチンコ屋の建物のてっぺんくらいでしょうか。
購入マンションの半径100m以内にパチンコ屋があるのはＮＧという方のみ気にすれば大丈夫です。

え、結構マジで利回りいいとモデルルームで聞いたんだけど。
モデルルームに行く機会があったら営業さんに想定賃貸料表見せてもらえば、ビックリすると思うよ。
中層住居でも145000円と想定賃貸料表には書いてあったから。
ここの新築でなくても中古で出た時は、投資用としてすごい利回り弾き出すでしょう。

>>294
一般的に修繕費を比べるなら30年間とかの長期計画で比べるでしょ
まぁそこはたいした施設もないし高くはないと思うけどさ
買ってすぐなんて修繕費安く設定してるとこなんてよくあるし

家賃10万がいいとこってほんとか？
ちょっと調べてみるか…

>>301
さすが地元だけあってお詳しいですね！ありがとうございますっ！！

>>303
30年も同じマンションで住みつづける人は少数派。費用対効果を考えれば一定期間で住み替える。車でも同じ。マンションの場合は物件そのものの劣化や維持費高等よりも住んでた住民の質が悪くなっていく環境悪化のほうが辛いからね。

>>302
数字出すなら具体的な条件も出して。何平米の部屋？中層って何階？
あと想定賃料は新築時の話だし。入るかはいらないかわからないし入っても継続性がどこまであるか不明。今このあたりは賃貸出てる部屋が多いからね。駅遠のこの物件が駅近のそれよりも高値で賃貸できるとはおもえないなぁ。

>>304
調べてみ。浮間舟渡のエリアの場合、賃貸のベースはランドマークでもあるアイタワーを見たらわかりやすい。
ここが今70㎡で約１１万が相場。アイタワーは築年数としては２３年でそろそろ初老だが駅近、公園、保育園、コンビニ、スーパー、病院併設で立地と利便性は高い。

あとは建物が新しいとか設備面で優位があるところがこれ以上の価格になりえるが、高い価格をつけるのは出来るが出す人がいないのがこのエリア。中目黒で１４万出すのが普通でもここでは１４万は高いレンジ過ぎて借り手なし。

考えてごらん。
ちと古いけど立地が良い浮間舟渡物件に１１万。
ちと古いけど立地がよい赤羽物件に１４万
新築だけど立地が悪いリビオ浮間舟渡に１４万

ないわー

パチンコ店は地元の人もたくさん利用してる板橋側からもくる。だから、客もマンションの前通るよ。開店前はパチンコ店の前列とかできてるし。ちなみに自分も地元民。

>>302
新築で広さがある程度あればある程度の賃貸量にはなるが、はたして、これほどの駅から遠くこの環境でその値で借り手がつくかどうかじゃない？
斜め向かいのマンション同じ状況に近いかは状況を参考にしてみるといいよ。
ちなみにあの戸数ですでにもう3年以上販売中？HPまだあるからなぁ。
ちなみに志村三丁目あたりだと徒歩10分以内築浅
70平米代で賃貸料は19万借り手もそれなりについてる。
蓮根あたりでも若干低いぐらい
それみると低いよね。

>308
アイタワーは2002年完成なので築12年ですよ。

このスレって「～だよ」「～だなぁ」という文体の方が複数いますね。
まるで自問自答してるように勘違いしてしまいます。

一般的にマンコミュでは「です・ます」が多いので、よけいにそう感じるのかも知れません。
　

>>310
失礼！間違いました！

パチンコ店利用者がマンションの前通るって行ってもマンション側面(17号沿い)ですけどねw
実際、来て見ると分かりますが本当気にならないです。

2駅2路線利用がいいですよやっぱり。
都営三田線と埼京線、どっちも徒歩で５分圏内じゃないにしろ
やっぱり両方利用できるのは大きいです。
実際、この辺りに住んでますが用途によって両方利用しています。

>>313
どっちも遠いほうがやだよ。しかも幹線沿い

>>306
中古物件買う時に修繕計画と修繕積立金確認しないなんてありえないだろ