東京23区の新築分譲マンション掲示板「リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ(TOKYO ADVENTURE!プロジェクト)」についてご紹介しています。
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物件比較中さん [更新日時] 2016-02-13 05:37:06

リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ(TOKYO ADVENTURE!プロジェクト)についての情報を希望しています。
普通賃借権の物件なのでいかがでしょうか。お得感などありますか?

緑もあり、川沿いなのでのびのび暮らせそう。


所在地:東京都板橋区東坂下2-24-2(地番)
交通:埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩9分 、都営三田線 「蓮根」駅 徒歩14分
間取:3LDK・4LDK
面積:67.35平米~82.05平米
売主:新日鉄興和不動産
販売代理:長谷工アーベスト 施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:株式会社日鉄コミュニティ



【タイトルを正式名称へ変更しました。 2014.9.2 管理担当】

[スレ作成日時]2014-06-20 13:30:40

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リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ(東京23区贅沢プロジェクト)口コミ掲示板・評判

  1. 226 匿名さん

    それってメリット?

  2. 227 匿名

    旧法借地権の場合、借主は法律に守られているので、半永久的に住み続けることが出来る。(地主は正当な事由がない限り借主の更新を拒絶できない)所有権に比べて価格が安い。所有権は地主にあるので、土地の取得税が発生しない。登記費用も発生しないので、不動産購入時の諸費用を低く抑えられる。土地の固定資産税・都市計画税の負担がない。固定資産税・都市計画税の納税義務者は地主にある。見た目は所有権の物件と変わらない。

  3. 228 土地所有者の檀家

    メリットじゃないの?。そのくらいしか思い当たらない。他人の土地にマンション建ててるんだから。

  4. 229 匿名さん

    >222

    普通借地権のメリットというか定借のデメリットなんだけど、

    たとえば50年の定借だった場合、
    30年過ぎたら「ここはあと20年したら取り壊す」ということで
    大きな修繕やら設備の改造(セキュリティシステムを最新の物に換える、など)をしなくなる。
    残り10年になったら細かい修繕さえしなくなる。
    解体日が決まってるマンションを手入れすることもなく、荒れ放題に。

    普通借地権なら更新が原則だし更新料も積み立て済み。
    建物が存在するかぎり問題なくそこに住める。
    借地である以外、所有権マンションと何の変わりもない。


    以上、理解できる人だけ理解してくださいね。



  5. 230 匿名さん

    リセールで客が付きにくいのは定期借地権でしょ。
    普通借地権のマンションはそれ相応の値段で取引されてる。

  6. 231 匿名

    >229

    同じタイミングで似たようなこと書き込んじゃいましたね笑っ

    こればっかりはそれぞれ考え方の違いもあるでしょうね。

    所有権のマンションを検討するならここは対象外でいいと思う。

  7. 232 土地所有者の檀家

    所有権のマンションと比べて、借地権のマンションの方が保有コスト(地代、更新料)があるから高く付くしね。

  8. 233 匿名さん

    普通借地権のマンションってここ以外ありますか?

  9. 234 匿名さん

    土地を更新するのっていくらくらいです?数百マン円かかるなら、検討をためらいます

  10. 235 匿名さん

    更新料も修繕費積み立てと同じように途中で売っても持っていかれるってなんだかねぇ。
    長く住めば住むほどお得感もないですね、ここ。
    まぁ住宅ローン減税もある10年間住むだけに使うのはありかもしれないです。
    2600万の安い部屋を買ってしまい2000万ぐらいのローンであれば変動0.7%15年で
    11万7千円。残高1%還付があるからまぁ月1万ぐらいは減税還付としても10万7千円に
    地代はらって11万5千円ですな。まぁ賃貸借りるよりは広くていいかもです。
    10年後に売却したらまぁ2000万では売れるかな。10年間で600万の損失だけど
    それが家賃だと思えばまぁ年60万。月5万円ってことで家賃としてみたら5万で70m2の
    新築分譲に住めた訳で悪くない感じでしょう。同じ仕様程度を民間賃貸で新築で借りてたら
    やはり家賃は11万〜13万円ぐらいでしょうから。

    一方、長く住めば住むほど地代や更新料、そして資産価値低下がのしかかるし、なにより
    ここは建物、設備グレードも低いですから今度は損失のほうが大きくのしかかりそうです。

    一般的にマンションは所有権であっても最期はババ抜きでいい状態のうちに売却して
    住み替えるが吉ですから資産価値低下は結構痛いとおもいます。
    10年以上住み続ける人であれば、やはり駅近で所有権の資産価値低下カーブが緩やかな
    物件にしておくのが良いかなと思います。

  11. 236 土地所有者の檀家

    ここの借地権付きマンション、あと500万円安い価格設定なら、爆発的な人気だったと思うけどね。

  12. 237 匿名

    >236

    たしかにっ笑

    でも一期の時点では予定販売数は売れてるみたい。
    今後は厳しくなってくるかも。

  13. 238 匿名さん

    まぁ価格レンジだけ見たら23区内でも安値だしとりあえず売れるんじゃん?
    結局借地だろうが立地悪かろうが値付さえ間違わなければスパッと売れちゃうが
    不動産だよ。

  14. 239 匿名さん

    そうですね。23区内は無理なのかなと思っていたのですがここだと
    手の届く価格です。駅からの距離があるのも価格に反映しているのかな。
    蓮根駅、浮間舟渡両方利用できるのですね。
    蓮根まではちょっと遠いいから自転車の方が楽なのかな。蓮根駅には
    駐輪場もありますしね。一時利用だと100円、1か月2000円、
    3か月5600円、6か月10400円の契約内容の様です。

  15. 240 匿名さん

    >>239
    正直マンションって利便性が命なのでマンションで自転車使ってたら、一般には馬鹿だと言われるけどね。
    それに、ここから蓮根だと大きな道路を二つもわたる必要があり非常に面倒である。またこの物件の目の前に
    あるバス停も本数が少なくかつ17号は板橋本町入り口付近まで激混みなので使い物にならない。
    浮間舟渡駅がいいなら、プレシス浮間舟渡のほうが駅近で3500万なのでいいかなとおもいますよ。

  16. 241 見学者

    見に行ったよ。モデルルームはオプションいっぱいだから部屋良く見えるね。標準使用のキッチン見るとがっかりするは、土地は借地権(賃貸みたいなもの)でお金ほとんどかかって無いんだから、もう少しキッチングレード上げようよ。本当賃貸レベルのキッチンね。

  17. 242 匿名さん

    内装もキッチンも全部標準グレードよりも最下級グレードで低すぎるよ

  18. 243 見学者

    そっか、ここは借地権だから近隣マンションよりも1000万円以上も安い。って営業さんが言ってたけど、標準グレードのキッチン、内装にしたら借地権マンションにも関わらず、400〜500万円くらいの価格差でしかなくなっちゃうんだ。借地権マンションなんて購入する価値ないね。
    販売状態いいみたいだけど、モデルルームの使用の部屋買えるって錯覚起こしてるのかな?購入者さん。

  19. 244 匿名さん

    >>243
    安さは人を惹きつけるからしょうがないとおもうよ。住宅に限らず食品、外食だって安さでみんな買うじゃない。
    みんなさ、住宅は一生で一番でかい買い物!とか、姉歯とかでもあったように欠陥住宅を掴まないように!とか
    いってるくせに、実際目の前に出てくると買っちゃうのよ。それが価格の魔力。
    でもまぁ考えようによるよ。4000万のマンションかうより2600万円のやつをかっておけばその分を別に
    回すことは確かにできるからね。

  20. 245 見学者

    そうだよね。でも長いローン組んで、賃貸レベルの借地権マンションに住むなんて、俺個人は楽しみ無いは。

  21. 246 匿名さん

    家に興味がない人はいいんじゃないかね。>>245みたいに賃貸や借地に嫌悪感を抱いているならいい家を買えばいいと思うよ

  22. 247 匿名さん

    キッチンのグレードはキニシナイナー。

  23. 248 物件比較中さん

    キッチンなど全てが都心マンションの標準以下グレードですが、水回りやあれこれ全てをオプションでハイグレードにすると大体100万以内で、できますよ。
    オプションの『価格表』見せてもらいました。
    さすがに、スミフマンションのモデルルームみたくリフォーム(全面鏡張り、あちこちにエコカラット)みたいなことすると150万くらい行くかもしれないですけど。

  24. 249 物件比較中さん

    住友不動産の戸田シティテラス。
    野村不動産のプラウド蓮根。
    ここの、リビオ板橋。
    迷うな…。

  25. 250 匿名さん

    プレシス浮間舟渡がいいんじゃない?安くて駅近。

  26. 251 物件比較中さん

    >No.250
    たしかに、安くて駅近ですね。
    候補に入れさせてもらいます。

  27. 252 物件比較中さん

    あ、プレシス浮間舟渡はディスポーザが装備されてなかったんだ。
    ディスポーザ付きマンションが必須条件でした・・・。

  28. 253 匿名さん

    借地権でも実害なんて無いからここで良いんじゃね?
    売るとき安いって言うけど買う時も安いから同じじゃん。

  29. 254 匿名さん

    賛成!!

  30. 255 匿名さん

    >>252

    蓮根はディスポーザは付いてないと思いますよ。

  31. 256 土地所有者の檀家

    この人達253さんと254さんは、新築プレミアム価格って知らないのだろうか?。中古で出す時は人が使った後の部屋なので、ドカンと大きく値下がりするって事を。

  32. 257 物件比較中さん

    >>No.255
    !!!
    ありがとうございます。

  33. 258 周辺住民さん

    みなさんリセールのことばかり気にしてますが
    そんなにマンションって将来売りに出すのを前提で購入されるのですかね。

    マンション購入した、私の知り合い何十人いますが
    基本、生涯住み続けるのを前提でマンションって買ってますよ。
    実際、売りに出した人はいません。

    もちろん保険と同じで、リセールが大事なのは分かります。

    マンション購入に少しでもリセール目的があるのならば
    ある程度は他の物件を見当するのは当然だと思います。
    (普通借地権についてはもうみなさんご存知だと)

    永住目的で購入を検討するなら
    普通借地権はそれほど問題がある物件じゃないこともご存知だと。

    それよりも、立地、価格、設備、環境、平米数等
    ファミリーが購入するにあたり知りたい情報がたくさんあるのではないでしょうか。

  34. 259 匿名

    マンションはいざという時売れる(売る)ことを踏まえて選ぶことが基本中の基本。
    その何十人がどういう方は誰も知らんが
    あなたの周りだけの話し。
    将来何があるかわからない
    新築1棟につき購入し2.3年のうちに売却して出て行く方が
    戸数にもよるが2(小規模)〜15(大規模)世帯はいる
    入居後、仕事関係で移動又は失職によりローンが払えなくなったり
    家の都合などなど様々な理由で離れる人もいるし。
    ウチもそうだけど10年おきのペースで買い換える人もいる。
    その都度マンションのグレードや質を上げれたりするからね。
    マンションは戸建と違い買い替えをすることも可能であり
    売買が比較的しやすい
    都内であれば戸建よりマンションの方が需要として高いし
    賃貸足しても借り手がつきやすい。
    一生住み続ける人もいるが
    大体半数以上の人はマンションをいづれ離れることが多い。
    そのためいつ何時でも売れ、又、その際の損失が最小限にできるか
    踏まえて買うというのがマンションを買う基本中の基本。
    一生住むつもりで買う人もいつ何度き何があるかはわからない。
    何も考えなしで買う人ばかりが周りにいるの?
    それはちょっとびっくりだけど。


  35. 260 匿名さん

    >>256
    それはここに限らず普通の話じゃん。

  36. 261 匿名さん

    >>259
    そんなのはみんな知ってるが結局のところリセールバリューが具体的にどうなるかは誰にもわからない。売りたい、または売らざるを得ない時期に経済事情やどんな買い手がいるのかも不明。
    リセールバリュも安定した価格が維持されるであろうと思われる物件は当然新築時からも総じて高い値付けである。
    どんな時期でも高く売れそうなマンションってのはそうそうないし、少なくともこんな板橋エリアでもない。
    結局のところ考えても予想の粋は出ない。ならば
    無理のない経済範囲で気に入った物件を買えばいい。不動産は耐久消費財としての側面もあるわけだしね。無理なく買っておけばリセールバリューが低くてもリスクは軽減できるわけだから。
    ここは借地権と駅遠だから価格もやっすいのが魅力でしょう。価値に見合うかどうかはその人の判断。

  37. 262 周辺住民さん

    >>259
    もちろん、その通りです。

    >>261
    私もそう思います。

  38. 263 匿名さん

    それぞれの価値観と判断でわたしもいいと思います。

  39. 264 匿名さん

    いくら新築時から安いと言っても
    条件が悪すぎると他の物件とは違って値崩れがすごくなることもありますよ。
    だから、立地や条件を見極めてリセール時を予測しながら買わないといけないんです。

  40. 265 匿名さん

    264ですが、ここのことを言ってるわけではないです
    一般的にということです
    あしからず

  41. 266 匿名さん

    >>264
    ええ、だから結局のところどの程度値崩れを起こすのかは誰にもわからないのですね。
    わからないから、各自がそれぞれの価値観、想定リスク、そして自分たちの経済事情
    を勘案して判断するしかないよね、っていう話しかないのですよ。

    切り口は色々ありますよ。都心か郊外か、駅近か駅遠か、JR沿線か私鉄か都営線か、
    角住戸か中住戸、高層部屋か低層か、大規模か小規模か、財閥系かいなか、新築か中古か、
    ここみたいに借地権か所有権か、などなど。

    予測するのは結構だしどうぞいくらでも検討してしたらいいとおもいます。
    ただ正解などは誰もわからないからね。それに出せる金額っての限界があるからね。
    仮に、「この物件は50年後までであればいつ売りに出しても買った時の値段から
    20%以下にはならないことを保証します。ただしそれを担保に借入金を増やすことは
    不可能とする」という物件が現れたとしてもね、
    販売価格が1億円です、と言われたら、ここを検討してる人はどのみち買えないから。

    中古の値崩れが心配だったら最初から中古買えばいいんじゃない?
    どこの物件だって新築はプレミアがのっかってるんだから最低でも1割、大抵2割は
    がくっと落ちる。少し前に築2年のすみふのシティテラス蓮根が新築4500万円が3100万円で
    中古で売りに出てましたよ。2年でゆうに1400万円相当の損失。これに中古での手数料が
    3%+6万円で約100万円ですか。また損失ってわけじゃありませんがマンションであれば
    修繕積立一時金に50万前後も入れてますし、引越し代金、移転先住宅に対する費用も
    ありますからね。これをかんがえれば現代のような供給過多で右肩下がりでは新築を
    選ぶ時点でリセール的には相当なリスクでしょうね。そういう人は新築やめればいいのですよ。
    中古は売主が企業ではなく一個人ですから。企業以上に懐事情が悪い人が多いでしょう。
    もともと市場にマンションは溢れてますから、数うちゃかなりの値引きに応じる
    売主だっていると思いますよ。さきほどあげたシティテラス蓮根もあくまでも一例です。
    きっとこの売主はどうしてもさっさと処分しないといけない事情があったんでしょうね。
    まぁそういうもんです。

    一方で資金的余裕がある状態で買えばたとえ売りたい時期に厳しい値付けになっても
    手段が選べますね。たとえば予算限界4500万円の人がここを2800万円で買ったとしたら
    かなりの余裕があることになりますね。仮に急遽不要になったとしても、借入金が
    少なければ無理に売ることもない。ゆっくり賃貸とかでもやっていけますよね。元の価格が
    低いわけだから、家賃にしても低い金額を設定可能ですからね。
    今はかなりの低金利だし10年間の減税もある。将来的に金利は上がる可能性ももちろん
    多分にあるだろうが、じゃあ1年ごとに1%ずつあがっていくか?っていうとそれは可能性的には
    低すぎる。それに仮に上がったとしても借入金が少なければ大したリスクもありはしない。
    予算が1億も2億もある人にとってみれば資産価値が保たれるレベルの物件を買うか、または
    あえて安い物件にしておいてキャッシュフローを安定させるかを選べるでしょうけどね。

    板橋エリアのようにたかだか5000万円ぐらいが上限の予算の人にとってみたら正直資産性なんて
    考えるほうが無駄。この程度の金額で購入できる物件はどれも凡庸で大衆物件でしかない。
    普通に一般的な資産下落曲線を描くのみ。なので、あとは自分の好みと懐事情で決めたらいい。

  42. 267 匿名さん

    正直言って、質問です。駅から距離がある借地権のマンションを購入対象にする方って、所得の低い方多いんですかね。
    リセールなんて2の次なんでしょうか?。失礼な事と思いますが疑問に思いました。

  43. 268 匿名さん

    >>267

    そりゃそうだと思いますよ。特にここみたいな物件なんてそれ以外の人買わないでしょ。
    定期借地権で品川駅近くのマンションが即日完売しました。事実安かったし利便性も
    いいですからね。耐久消費材的にもよかったし、リセール考えても定期借地権であることが
    かえって売りやすさもだせると踏んで人気だったんでしょうね。

    ここみたいな郊外で駅遠で中身の設備も最下級グレードになると単純に低所得層向け
    でしょう。ただまぁ、もともとこのあたりのエリアに住んでいていま賃貸の人だったら
    ありって思う人もいるかもですね。

  44. 269 匿名さん

    >>268

    シティタワー品川のことですか?

    あれはたしかに安い!話題でしたね。

    そういや5年間経過しましたね。

  45. 270 匿名さん

    キッチンの換気扇が…あれはさすがにきつい

  46. 271 匿名さん

    >>270
    昔ながらの古いタイプだからね。
    ここは安さが売りだからディスポあるだけマシと思わないと。

  47. 272 匿名さん

    買うなら3,000万円以下の部屋に絞ったほうが良いだろうね。それ以上なら安くて立地もまだマシなグランスイートとかの中古がおすすめよ

  48. 273 匿名さん

    今ならアイタワーとベリスタが3500万前後で出てるね。グランスイートは3200。
    アイタワーは駅近で眺望手に入るしベリスタも6分。3500万あたりになるとここを買う理由が無いね。
    ただ新築で3000万以下という評価軸ならここはありでしょう。さすがにこのあたりで新築で3000万以下はないからね。

  49. 274 匿名さん

    アイタワーはこのあたりのランドマークタワーですしね。
    ちょっと前まで中古なのに4400万ぐらいだったのにずいぶんやすくなりましたね

  50. 275 匿名さん

    ここの購入層は、所得水準下層層だから、新築マンションを買えるって思って、損得2の次でリセールの事なんて考えてる余裕あまり無い方々なので、新築マンション購入おめでとう。だけでいい方々だと思いますよ。

  51. 276 匿名さん

    >>275
    まぁそれはそうかも。やはり価格の魔力はでかいからね。
    ここの怖いところはその住民レベルのモラル低さから発生しるうトラブルかな。
    っていっても3500万円相場のエリアだから目糞鼻くそかな。

  52. 277 匿名さん

    >>275
    とは、いうもののここの価格表みたところ
    3000万前後で購入できる部屋はほんのわずかで
    基本、3500万円台から3800万円台が中心でしたね。

    このマンションのポイントはただ安いのではなく
    南向き、70平米超え、高層(7階から14階)、駅徒歩10分、東京23区
    これだけの条件の割りには価格が安いというところですね。

    理由は、普通借地権だから。

  53. 278 匿名さん

    >基本、3500万円台から3800万円台が中心でしたね。

    このあたりの価格帯は全く安くないですね。ここが安いのは
    借地権だけの話じゃなく設備や躯が賃貸レベルなのですから元のレベル自体が
    そもそも低いです。しかもこのリッチです。道路とパチンコに挟まれる
    工業地帯であり住宅向けでもない。

    この価格帯まで出せるなら中古の方がお勧めでしょう。新築という以外は
    リッチ、設備、権利関係含めて全てにおいて質がうわまっていて価格も
    安いので。

  54. 279 匿名さん

    ペガサスマンションもおすすめ。
    100㎡だよー。

  55. 280 匿名さん

    所得低いけど、新築マンション欲しいな。って人いるでしょう。
    その方々にオススメの新築マンションなんですよ。
    23区内で3500万円の新築マンションで、70平米以上上層階なんて他には無いでしょう。
    借地設備立地2の次と考えるよ。購入者は、

  56. 281 匿名さん

    中古の値段もいいけど修繕費管理費も比較しないと

  57. 282 匿名さん

    実際の広告通り、南向き/3LDKが2600万円台もありますしね。
    これが、23区内の新築マンションですよ。
    普通借地権じゃないと実現できないクラス。
    たぶん、後にも先にも、あまり見ないマンションでしょうね。
    ここが欲しい!と思った方が購入したならば、それはきっといい買い物なのではないでしょうか。

  58. 283 匿名さん

    キッチンの仕様とか、そんなに気になるかな??
    リセールは別として、料理好きな人と自宅に他人を招く機会が多い人で見栄っ張りな人くらいじゃん。どうしても気になるなら変えたい部分を予算範囲内でやればいい。

  59. 285 匿名さん

    色々、言われてますね…でも、私にはトレンディーマンションにミエルけどなー。

  60. 286 匿名さん

    あはは、モデルルームの部屋はね。そこまでオプション付ける方はいないよね。

  61. 287 匿名さん

    2600万台なら買いでしょう。新築でそれは借地権だとしても十分魅力的。でももう売れてそうだね

  62. 288 匿名さん

    あったよ。先週の時点で2階Cタイプ67.35平米ってのが。2600万円です。

  63. 289 匿名さん

    >>288
    マジか!今週末行ってみる。サンクス。
    うちはとりあえず新築で安けりゃいい。
    今のマンションがこの辺だが築12年64平米で12万だし。

  64. 290 匿名さん

    >>284

    所得水準が低い発想とかずいぶんだね。とりあえず、こういうこと言う人と同じ住民にはなりたくないな。きっとご立派な職業で高所得なんだろうね。そんなあなたがなぜ安い新築マンションのここに書き込んでんの?

  65. 291 匿名さん

    >>290

    ほっておいたほうがいいです。日頃の鬱憤が溜まっているのでしょう。人と比べることで満足感なり優越感を味わう人もいるのは事実なのでそのあたりはしょうがないかと思います。

  66. 292 匿名さん

    借地権のマンション面白いマンションだと思って。
    うち地主で借地貸してるんだ。だから興味を持ちました。購入層ってどんな方と思ったの。

  67. 293 匿名さん

    >>292
    新築で3500万出すのが限界のような人が大多数の購入層だと思いますよ。
    世帯年収的には500万前後でしょうかね。

  68. 294 匿名さん

    >>281
    あくまで一例だけどここの物件と比べてみると
    https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

    管理費に1万2900円/月、修繕費4320円/月で十分お安いけどね。
    販売価格は3280万だけど中古の場合は値引きがしやすいので3000万円に
    するのは硬いでしょう。地代や更新料、駅距離考えたらこちらのほうが
    良いと思いますよ。新築にこだわらなければ、の話ですけどね。

  69. 295 匿名

    >>291

    おっしゃるとおりですね。言い返してしまったこちらのほうが恥ずかしい。出来れば前向きに検討してる方や購入予定の方とやりとりしたいです。

  70. 296 匿名さん

    >>295

    恥ずかしがることはないと思います。不愉快な言われ方をして気持ちがいい人なんていませんから。ただこういう掲示板ではほっておくのが一番なんです。しつこいようでしたら削除依頼するなりするのが一番です。

  71. 297 匿名さん

    あまり議論にあがってないけど、ここは工業専用地域(第1種特別工業区域)+商業区域だってことを
    忘れないようにしたほうがいいよ。隣のパチンコ店も朝から夜まで不特定多数の人が行き交うわけだしね。

  72. 298 匿名さん

    ごめんごめん。292ですけど、ここ本当は中古で狙えば賃貸用として、すごい原石になりそうなマンションだと思っています。
    モデルルームに行って新築賃貸にした場合でも、普通のマンションよりも十分に利益が取れると言う事がわかりました。
    またモデルルームに見に行って正直オプション、オプションばかりにするなよとも思いましたけどね。

  73. 299 匿名さん

    >>298

    いいよ、そういう心にもないこと言わなくても。
    ここの条件であれば賃貸用にしたところで70m2であれば家賃10万円取れたらいいところです。
    駅から遠すぎて厳しすぎ。
    賃貸の場合は新築かどうかは重要視されないですからね。借地権とかも当然関係なし(自分も部屋借りるわけだしね)
    新築時の最初であれば12万はとれるかもしれないけどすぐ終わるよ。
    家賃10万だったら旨味は少ないだろうね。投資用として使うような物件じゃないよ

  74. 300 匿名さん

    >>297
    浮間舟渡からだとここのマンションは通過しないと思いますが、中山道を戸田方面に歩いてパチンコ屋に向かう客が多いんですか??詳しく教えてください。

  75. 301 周辺住民さん

    このあたりは地元です。
    購入検討者はこのあたりのこと分からなければなんでも答えます。

    >>No.300
    浮間舟渡からだとここのマンションは通過しません。
    ただし、このパチンコ店は多方面から来客されています。
    (正直、最近は繁盛してないので騒がしくないです)
    若い方よりは地元住民で年配の方がおおいです。
    また、パチンコ屋は川を挟むし、廊下側なのでそんなに気にならないと思います。
    騒音もネオンもそんなにないです。
    そして、パチンコ屋が建っている土地が窪んでいるので
    リビオ板橋の4階あたりが、パチンコ屋の建物のてっぺんくらいでしょうか。
    購入マンションの半径100m以内にパチンコ屋があるのはNGという方のみ気にすれば大丈夫です。

  76. 302 匿名さん

    え、結構マジで利回りいいとモデルルームで聞いたんだけど。
    モデルルームに行く機会があったら営業さんに想定賃貸料表見せてもらえば、ビックリすると思うよ。
    中層住居でも145000円と想定賃貸料表には書いてあったから。
    ここの新築でなくても中古で出た時は、投資用としてすごい利回り弾き出すでしょう。

  77. 303 匿名さん

    >>294
    一般的に修繕費を比べるなら30年間とかの長期計画で比べるでしょ
    まぁそこはたいした施設もないし高くはないと思うけどさ
    買ってすぐなんて修繕費安く設定してるとこなんてよくあるし

  78. 304 匿名さん

    家賃10万がいいとこってほんとか?
    ちょっと調べてみるか…

  79. 305 匿名さん

    >>301
    さすが地元だけあってお詳しいですね!ありがとうございますっ!!

  80. 306 匿名さん

    >>303
    30年も同じマンションで住みつづける人は少数派。費用対効果を考えれば一定期間で住み替える。車でも同じ。マンションの場合は物件そのものの劣化や維持費高等よりも住んでた住民の質が悪くなっていく環境悪化のほうが辛いからね。

  81. 307 匿名さん

    >>302
    数字出すなら具体的な条件も出して。何平米の部屋?中層って何階?
    あと想定賃料は新築時の話だし。入るかはいらないかわからないし入っても継続性がどこまであるか不明。今このあたりは賃貸出てる部屋が多いからね。駅遠のこの物件が駅近のそれよりも高値で賃貸できるとはおもえないなぁ。

  82. 308 匿名さん

    >>304
    調べてみ。浮間舟渡のエリアの場合、賃貸のベースはランドマークでもあるアイタワーを見たらわかりやすい。
    ここが今70㎡で約11万が相場。アイタワーは築年数としては23年でそろそろ初老だが駅近、公園、保育園、コンビニ、スーパー、病院併設で立地と利便性は高い。

    あとは建物が新しいとか設備面で優位があるところがこれ以上の価格になりえるが、高い価格をつけるのは出来るが出す人がいないのがこのエリア。中目黒で14万出すのが普通でもここでは14万は高いレンジ過ぎて借り手なし。

    考えてごらん。
    ちと古いけど立地が良い浮間舟渡物件に11万。
    ちと古いけど立地がよい赤羽物件に14万
    新築だけど立地が悪いリビオ浮間舟渡に14万

    ないわー

  83. 309 匿名さん

    パチンコ店は地元の人もたくさん利用してる板橋側からもくる。だから、客もマンションの前通るよ。開店前はパチンコ店の前列とかできてるし。ちなみに自分も地元民。

    >>302
    新築で広さがある程度あればある程度の賃貸量にはなるが、はたして、これほどの駅から遠くこの環境でその値で借り手がつくかどうかじゃない?
    斜め向かいのマンション同じ状況に近いかは状況を参考にしてみるといいよ。
    ちなみにあの戸数ですでにもう3年以上販売中?HPまだあるからなぁ。
    ちなみに志村三丁目あたりだと徒歩10分以内築浅
    70平米代で賃貸料は19万借り手もそれなりについてる。
    蓮根あたりでも若干低いぐらい
    それみると低いよね。

  84. 310 匿名さん

    >308
    アイタワーは2002年完成なので築12年ですよ。

  85. 311 匿名さん


    このスレって「~だよ」「~だなぁ」という文体の方が複数いますね。
    まるで自問自答してるように勘違いしてしまいます。

    一般的にマンコミュでは「です・ます」が多いので、よけいにそう感じるのかも知れません。
     

  86. 312 匿名さん

    >>310
    失礼!間違いました!

  87. 313 周辺住民さん

    パチンコ店利用者がマンションの前通るって行ってもマンション側面(17号沿い)ですけどねw
    実際、来て見ると分かりますが本当気にならないです。

    2駅2路線利用がいいですよやっぱり。
    都営三田線埼京線、どっちも徒歩で5分圏内じゃないにしろ
    やっぱり両方利用できるのは大きいです。
    実際、この辺りに住んでますが用途によって両方利用しています。

  88. 314 匿名さん

    >>313
    どっちも遠いほうがやだよ。しかも幹線沿い

  89. 315 匿名さん

    >>306
    中古物件買う時に修繕計画と修繕積立金確認しないなんてありえないだろ

  90. 316 匿名さん

    つか新築もそうだけど中古物件の場合
    修繕費や修繕計画、修繕積立金まで確認する
    これがそんなにおかしい指摘か?

    よっぽど中古の物件売りたいのかと思っちゃうわ正直

  91. 317 匿名さん

    返答遅くなりました。302です。モデルルームで賃貸料の金額見た時は本当にそんなに賃貸料取れる物件かと思いました。
    参考にした部屋は5.6階のCタイプかFタイプの部屋だったと思います。私も事業として賃貸物件を60戸近く所有しているのて、賃貸料見た時はビックリしました。新築で賃貸と考えるよりも中古で賃貸とすれば勝算ありのマンションだと思います。
    あと築年数立つと修繕金が上がるとの指摘ですが、月6000円の修繕金が15年後に(注1)月20000円になったとしても、私は規模のメリット(60戸の所有)があるので、経費計上できますので、問題の無い事だと思います。
    信用していただけましたか?。近隣の本当の地主と言う事を。 (注1)シティテラス戸田公園は新築時の修繕金月約6000が16年目〜月約20000円の修繕金の予定を参考にしています。

  92. 318 匿名さん

    結局のところここは買いじゃないんだね。

  93. 319 匿名さん

    どこまで馬鹿にすれば気がスむのか…

  94. 320 匿名さん

    安物買いの銭失い無いになるから価格だけに飛びつかないことでしょうね。
    いくらここの数字上の価格が低くてもそれでも3,000万前後はするわけで、普通の家庭であればそのお金は無視できるほど低くは無い。

    設備が賃貸並みだと結局賃貸物件と同じだし賃貸に出したり売っても低くなるのは道理。

    ここを買う人は価格重視だと思うが、であれば新築を対象にするのがそもそも間違い。新築プレミアは思ってる以上に高く、価格重視にとっては一番のデメリット。

  95. 321 匿名さん

    どんなマンションだろうがどんな立地だろうがどんな設備だろうが
    神様でもいくらで売れるかなんて分かりません。

  96. 322 匿名さん

    まあまあ302です。将来の中古マンション価格なんてそう神様でもわかりませんね。
    わからないから過去の事例と照らし合わせて予想としてみなさん書いているのです。
    新築と比べて中古で出すと値下がり大きいとか、所有権のマンションと比べて借地権のマンションは売る時に不利と言う事を、普通に思った感想を書いているだけですよ。
    中古の値段なんてマンション買いたい大勢の人のうち1人が納得すれば、売買は成立するのですから、いくらで値付けするかは所有者の自由です。たた買う人が現れるかはわかりませんけどね。

  97. 323 匿名さん

    新築のメリットってのは(早い段階であれば)その物件の中の部屋を自由に選べることだよ。
    同じ物件の中でも間取りや日当たり、条件は当然変わってくるのがマンションだから。
    もちろん誰も使っていない新品として使えるというメリットもあるけどね。かわりに新築プレミア分の
    費用を支払う。

    借地権かどうかは普通に住む分にはこれは大した問題にはならない。マンション購入してる時点で所有権だとしても
    所詮は区分所有および敷地共有なのはかわらないから。当然賃貸にしても借地権は全く影響がない。
    賃貸する人にとってはその土地が借地だろうが所有権だろうが関係のない話であって問題なのは立地と中身(部屋の広さや設備、劣化度)だけ。

    売却時においては借地権はマイナスの印象しか与えないので当然買い手は
    (所有権と比べて)敬遠しがち=客数が少なくなり、結果として売却時の価格も下がることになる。
    だが、それは新築のここを今買った時もすでに織り込み済みでやすくはなってるがどの程度下がるかは
    実際やってみないとわからない。

    さて、2700万円の部屋であれば頭金700万円いれただけで2000万のローンで済む。これを35年元利金等で買えば
    0.725%の金利で5.4万円。修繕費と管理費、地代更新料、固定資産税をいれたら約7.5万円。
    住宅ローン減税があるので10年間の利息はほぼないということになるので実際には7万ぐらいに落ち着く。

    このあたりの家賃相場をかんがえれば2700万円の部屋はまぁ10万ぐらいが妥当なところ。
    それが7.5万円で済むのだから買うほうが経済的にもお得であることがわかる。しかも払っている金額が
    全額戻ってこない賃貸とは異なり払い込んでる分は一応自分の資産になるわけで0にはならない。

    また、仮になんらかの理由で手放さないといけない場合、この条件であれば売るか賃貸かを選べる。
    売りで買い手がなかなかつかないなら賃貸にすればよい。賃貸であれば少なくとも借地権が足を引っ張る
    ことはない。立地はよくないが実費分(7.5万円)までは余裕がある。10万で無理なら9万にしたらさすがに
    借り手はいる。それでも毎月2.5万円の収入になるわけだし、なによりこの物件のせいで大幅な損失を
    被るわけではない。つまりはこの物件をうまく使えばリスクなどないに等しい。



  98. 324 匿名さん

    そうそう新築は計算に近い感じだと思います。中古で購入したらもっと良い利回りになるよ。

  99. 325 匿名さん

    最強だろうな。

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