リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ（TOKYO ADVENTURE！プロジェクト）

ソライエ、ヒカリエ、サクライエ・・・
なんとも微妙なネーミングですね。

中山道沿いの立地、駅からの微妙な距離（埼京線からは夜道が怖そう）、
買い物の便がイマイチ。

プラスポイントは中山道沿い南側に志村警察署が建つことでしょうか。
それと南東側のポンプ所の芝生がほぼ永久的、というくらい。

注目しています。
ストビューをミルと新河岸側に小橋が掛かっているのですね！
4000万以内で4LDKが買えればいいのですが…

本当に4000万円以内で買えると良いですね。
一応、2,600万円台～4,000万円台の予定とあるので、この場合だと4,099万円までは、範囲があるからね。
3,000万円台で買えると嬉しいですよね。
駅までは小さな橋が掛かっているから近道が出来るので、この橋は重要ですね。

普通借地権ってとあるブログで出てますね。

2路線使えるって言ってもここはほぼ浮間舟渡になりそう。
浮間舟渡の方が新宿池袋にはでやすいですからいいですね。

ただ、土地の広さから見るに大き目のマンションですが
立地はあまり良くないですね。
2路線使えてもどちらも駅から遠い

目の前は新河岸の川
地元民ではあまり印象の良い川ではないですし。
汚ないし、その他あまり良い出来事もないし
何よりこの時期は蚊が多い

川の向こう側はパチンコ店
大きな中山道が真横に通ってるため排気ガスがすごい
ちょっとなにか買いたい時には店がない

値段が安くないと…
値段次第ですよね。
この、高騰まっしぐらのマンション事情
ある程度の広さがあって安くなるかどうかで
デメリットがカバーできるかどうかですね。

73㎡台の３ＬＤＫが3400万円台中心、って安いですよね。埼玉価格。
もちろん借地権だからですが。

どの程度のグレードかということと、
地代がいくらになるか、
そこがわからないと高いか安いか判断できません。

地代を取られるってことだよね？
ましてや何十年後に売るとなるとどうなるんだろう？
埼玉価格と言ってもほぼ埼玉だしね。

定期借地権でなく普通借地権なので更新も可能ですよね。
その点は安心感があります。

購入金額＋地代ということになるんでしょうか？
こういったマンションに詳しくないのですが地代は毎月支払うものなのでしょうか？
価格帯は安いんですよね、ファミリーでも住みやすい広さなのも悪くないです。
立地はあまり良くないということですが子育て環境はどうでしょうか。
地図で見ると小中学校とも徒歩10分くらいでしょうかね。

土地は資産に含まれないってことですよね。
資産価値は低いってことですかね。

家を持つって感じがしないな

子供の学区は
多分だけど
小学校は蓮根
中学校は5中だろうけど
どっちも遠いね

自転車通学できないの？
こんだけ離れてればできそうなものだが。

＞１０

板橋区は原則自転車通学禁止です。
この程度の距離は徒歩で大丈夫でしょう。
大雨の時は路線バスもありますし。

＞＞９さん
学区域の小学校は志村第六小学校ですよ。全校生徒約800人位の結構大規模な
小学校の様です。大体子供の足で歩くと15分はかかってしまうかな。田舎の方だと15分は
近いと言われるかもしれないけど、都内だとちょっと遠いいなと考えてしまいますよね。
こちらの小学校は集団登校などあるのでしょうか？

>>12蓮根小学校だよ

>13

板橋区のサイトを確認してください。
ここ東坂下2丁目は志村6小ですよ。

　

>>14
学区ってマンションができたら変わることがよくある。
すでに志六は定員いっぱいの状態
ここの敷地の広さから考えると
戸数は結構ありそうだし
ここができることによって学区に変更もあるかもしれないね
現に、すみふのシティテラス板橋蓮根のエリアも
元々学区は志六だったけど
300戸ぐらいのシティテラスができたことによって
近隣を巻き込んで学区変更が起きたし

志六や蓮根に行くより
舟渡小の方がかなり近いですよね。
志六は板橋で一番のマンモス校だけど
常にいっぱい
あれだけ近いシティテラスが蓮根小へ変更になったぐらいだからね

校区が変更になった事があったんですか。
となるとこちらももしかしたら変更になる可能性も…あるということですか。
最近マンションが増えてきているからなのか、
いろいろと行政側は大変ですねなんて同情しちゃったり。

ここからだと蓮根まで歩くのはさすがに遠いかなぁ。
バスとかはこの辺りって走っているのでしょうか？
走っていればまだ楽かな。

>>17
池袋行きしか通ってないですね。
志六になったとしても遠いですし
舟渡小だとまだその2校に比べたら近いかと思います

正直、中山道を横断させるのも小学生だと心配ですが
高島通りはもっと怖いのでできれは大きな道路の横断は避けたいですよね

新情報があったらお願いしま～す。

橋挟んで向かい側ってパチンコ店ですよね？ここ。

確かに橋の向こう側にはパチンコ屋さんはあります。
とても大きいです。
音は気にならないですね（距離がありますので）
あとは眺望的に気になる人は気になるという事なのではないかと思います。
生活上は基本は関係ないと思いますけれど、見えることに関しては神経質になられる方がいても不思議ではないのかな。

なかなか盛り上がりませんね…
何がいけないのですか？

地代はどのくらいだろ

浮間舟渡駅から徒歩6分くらいのところにコスモスイニシアのマンションができるみたいですね。

マンションマニアさんのサイトに出てます。
価格差があまりないなら所有権のほうがいいなぁ。

>>22
何がいけないのかね…

ただ、メリットデメリット見ただけでも
デメリット大きいなと思う。

三田線、浮間舟渡と2駅使えたとしても距離があるし
交通量の多い中山道脇
気軽に行ける近隣に買い物先が無い
川を挟んで向かいにはパチンコ店
借地
子供の通学に不安
メリットは比較的安いってところかな
後は、外観、内装、仕様などでどれだけカバーできるかってとこだけど
立地と借地ってとこがな…

地代はまだ発表になりませんね。
地代は固定資産税がベースになっているので、まずはこの辺りの固定資産税がどれくらいなのか調べておく必要がありそうです。
地代＝固定資産税（都市計画税も含む）＋地主の報酬（必要経費も含む）だそうですよ。
今まで地代を納めた事がありませんが、毎月の管理費と一緒に銀行自動引き落としで支払う事になるんでしょうか。

こちらの物件からは花火大会は観られるのでしょうか？

>>25さんの挙げられた内容を見ると子育て世帯としては微妙に感じました。
個人的には近隣に買い物する場所がないというのと通学への不安がネックですね。
学用品など急に必要になった時はセブンタウン方面に行かなきゃいけないのはちょっとキツイかなあと。
普通借地権のマンションだと30年位でよく出てますけどこちらは何年なんでしょうか。

ホームページに事前案内会開催って書いてありますけど
モデルルームはどこにあるんでしょう？？？

＞＞２５さん
小学校は志村第六小学校ですね。１キロ弱距離はあるので子供の足では
２０分はみておいた方がいいかな。学童保育の事が気になり調べてみたのですが、
月額４８００円。授業終了から午後１７時までお預かりがある様です。
できたら１８時位までだったらありがたいんだけどな。学校がない日は８時半から
行かれる様です。１０月から２月までは４時半までで、特別な事情や緊急な場合は
１７時まで預かってくれるそうです。地域によって学童も色々違うのでご参考に
なれば。

学校までの距離は意外と大きな負担になると思います。
このあたりは事前にチェックしておいたほうがよさそうですね。
煩わしい問題にもなってしまうので、公共機関関係は実際に測ってみることです。

まず、学校に通わすのに大きく交通量の多い道路を横断させないといけないというのが不安要素の一つですよね。

確かに借地権って、不安ですね、、、、、

所有権では、ここらへんでは、イニシア浮間かプラウド蓮根ですかね？

安いな～と思っていましたが借地権物件だからですか
それなりにメリットもあるし、デメリットもあるようなので
自分のライフプランに合致するのならいいんじゃないかなーとは思います

お子さんいらっしゃる方多いのかな？
学校の話題が続いていますね。
ここだと穏やかな地域だからファミリーに向いているかな

借地権だと、リセールには向いてないと聞きましたが、本当でしょうか？

入居後20年で売却した時、次入居する方はそこから30年てこと？

ここは普通借地権だから期限はないでしょ。
半永久に住めます。
マンションマニアの記事で普通借地権って出てた気がする。

ローンを支払い終わっても、半永久的に借地料を支払いつづけないということですよね。
管理費、修繕費、借地料費…

永久に住めるのなら変わらないですね借地でも

でも、永久に借地料を支払い続けないといけないということでもあるし、これってもしリセールする際マイナスポイントになりそう。

管理費も修繕費も所有権物件だって普通にローンが終わっても払い続けなければならないですしね

地代と固定資産税を借地権で軽減されている分とを考えるとどっちが得なんだろうか？という風になってくるかとは思います

あと、地代の変化はどのようになっていくのかとかでしょうか。

どちらにしても快適に暮らしていけるのが一番なんですけれどもね、、、

借地権自体はあまり大したことがない。所有権があっても国から借りてるのと同じ。地代を所有権者に払うかか国に固定資産税として払うかの違いだからね。またマンションは戸建と違ってあれこれいじるわけにも行かないしいずれ売却して住み替えるのが普通。
まずは借地かどうかよりもこの物件自体をしっかりと検討することが寛容。駅遠で立地が悪いことがよくわかるかと思う。またこの辺りのマンションはもともと安い。例えばグランスイート浮間舟渡は３５００万がボリュームゾーンだった。そのあたりを加味すべき

ここは人気あるだろうから完売するんでしょうか？？

駅から離れていますが、３５００万台とは高いでしょうか

言っておきますが浮間舟渡人気じゃないしこの物件も人気じゃないし値段は高いです。42を読んだほうがいいかと

ここってカキコ少ないね。買う人いないのかな？

>>45

私は当初ここで考えていましたが、快速停車駅の魅力に負けて戸田公園のマンションを買いました。

>>45
まぁ浮間舟渡エリアの中でも最悪な立地だし借地権。賃貸するよりは安く買えるから個人的には悪くないとは思うけどね。ただ愛着が持てるかどうかは別かな。
借地権でも延長もできるしマンションだったらもともと所有権も借地権もたいした違いはないので住居を安価に買うってならありじゃないかな。

ストライク！と思ったマンションをボロクソ言われるのはキツいです。

>>48
まぁみんな個人意見にすぎないからあまり気にしすぎない方が。
ただ客観的にみても、浮間舟渡駅自体が特段駅力がない人気もない街だし、
急行が止まらない埼京線は本数が少なくて利便性も落ちるよね。
そんな浮間舟渡駅からも遠いし、17号幹線道路沿いっていう
感じで住環境としては優れている、とは言いがたいよ、やっぱ。
で、借地権ですよね。

>>48
どんなところがストライクだったんですか？

駅からは遠い
日中は15分に1本くれば良い方の電車の本数
川の向かいはパチンコ店
中山道脇で空気環境も悪い
横は綺麗とは言えない川
学校からは遠い
現段階で気軽に買い物できるところが近くにない

と、土地勘のあるものからはデメリットはわかります。
メリットって桜が綺麗？なところかなと
まだ、モデルルームに行ってなくて
これからなので
そんなにベストと言えるところはどこか知りたいです。

>>48
それぞれの価値観ですから、気にしないでいいと思います。私もここに決めました。

地元だけど>>50と同意見だなぁ〜
まだ情報殆ど出尽くしてないのに、よくまぁ度ストライクとかいうよなぁ

51さんに同意！

日中の電車利用がないので気にならないし、

パチンコ店はバルコニー側じゃないので影響なし。

駅にもよるけど駅チカでパチンコ店があるとこだってある。

モデルルーム二度見に行きましたけど賑わってましたよ。

>>53
べつにあなたが気に入っているのはまったくかまわないんだけど、
書かれてる内容が全部プラスではなく「（あなたには）マイナスにはならなかった」
ってことだよね...
> 日中の電車利用がないので気にならないし、
→あなたは電車利用があまり無いご様子ですがそうじゃない人もいますよ。
近くの方がプラスになりますよ、やっぱ。

→パチンコ店はバルコニー側じゃないので影響なし。
　駅近ならともかく駅遠なのにパチンコ店が絡んでくる事自体が...

>54

朝からずいぶんテンション高いですね。

他人は他人、自分は自分と納得できないのですか？

>>54
気にならないという人にはいちいち反論しなくとも良いのでは

>>55
うん、納得できないよ。だからこうやってわざわざ書いてるんだよね。みんな。
もちろん、君も。書かずにいられないからでしょ？自分と違う意見、見解に。

パチンコ店がバルコニー側でない
確かにそうかもしれないけど
柄の悪い人が朝早くから並んだり近隣をらウロウロする。
重要なのは見えるという点よりそういうところじゃない？

それ以外のデメリットはどう補えるのかなと思います。
デメリットがちょっと多すぎな点が気になってるので
決められた方は何が良くて決められたのか知りたいですね。
あと、メリットってどんなところですか？

メリットなんてないから借地権にして格安販売でケムにまこうって作戦だろ。リバーサイドも汚い川で意味ね～し

プラウド板橋蓮根買えない層狙いかな

>>60
プラウド蓮根買えない層、とかそういうのじゃないとおもうけど。とにかく新築がいいけど3000万円で
手に入れたい人向けだとおもう。3000万円台ではなく文字通り3000万円で。

我が家は駅からあまり近すぎるのを希望してないので駅までの距離はちょうどよいです。ワンズシステムは個人的に気に入っています。エコカラット検討されている方がいましたらお話伺えたらと思ってます。

これは売れるでしょう。
今の時代のニーズに合ってる。
板橋とはいえこの値段は画期的。

どこら辺が今の時代のニーズに合ってるんですか？

デメリットの多さ関係なく
何より安さ重視の人には良いかもしれませんが
子持ち世帯にはこの環境は合わないので
長期販売になるでしょうね。
中山道斜め向かいのレアシス板橋蓮根は
あの小規模なのにもう3年以上も売ってます。
結構良い建物なんですが。
あそこも安さ売りにしてましたが…
ここは140戸ぐらいでしたっけ？
長期戦になるでしょうね。

というか、全ての物件は結局のところ価格的に集約されていればそれでよく（高い、安いでその価値が反映）、
その中で、高い者を買うか、安いものを買うかは個人の判断なので善し悪しはない。
問題は、この物件がその価値がただしく価格に反映されているか？ってところで、それが反映されていない。
適正価格は2000万円だろう。もともとこの辺りのエリアでは70m2 3500万のエリアなので。

>>62

玄関にエコカラット考えてます！！

>>66

ぐっとオシャレになっていいですね！

それともペットなどのにおいを考慮してですか！？

ここってなぜ借地権にしたのかね。意味がわからん

ここって下駄箱がオプションなんですね…
これは、有り得るのでしょうか？

え？オプションでつけないと下駄箱ないの？

んなわけ無いでしょう！

本当にオプションみたいです。
公式サイトの間取り図に下足入れがありませんよ。
ホント、ビックリです！

いまどき賃貸でもちゃんといいのがついてるのにね

>>68
地主が南蔵院っていう寺なんだって。
江戸時代から持ってるみたいだから手放したくはないのでは？

地主がお寺さんなんだ。なら、業種的にも立地的にもお墓とか作ればよかったのに。周りは１７号、パチンコ店、川で近隣住民からのクレームも無さそうだしお墓の観点で立地を考えたら良い場所だと思うわ。

>>72
下駄箱オプションってホントなら考えられないね。
間取り変更プラン云々より重要だと思う。
うち、家族3人だけど50足以上に入る棚に
入りきらない。だからありえない。
下駄箱とは最近言わないけど（笑）その下駄箱ない家なんてあるのかな？なぜオプション？
不思議だ…

あと、個人的にはレンジフードがあり得ない。
ひと昔のデザインだよね。

>>76

うちもだなぁ。女はどうしてあんなに靴があるんだ！ってぐらいある。個人的には
捨ててほしいぐらいだけど。これ結構致命的なんですよね。マンションの場合ただでさえ
玄関狭いところが多いからね。靴置く場所がないと、どっか別の場所にしまう敷かなくなるけど
それをすると使わなくなったりして利便性も一気に下がるし。

一応、下足入れ置くスペースはあるんですね。
うちは1.5畳くらいのWICあるけど靴が入りきらないので玄関に下足入れ置いてます。
2人暮らしなんですけどね(笑)
ちなみに自分のは20足あるかないかです。
妻のは100足以上ありそうな？
履いたことない靴も多いらしい…。

ちな俺のは男だが、靴は常時4足(仕事用、運動用、遊び用、、そして冠婚葬祭用)しかないｗ
すくねーｗ
嫁はすげーいっぱいある。雨用の長靴や濡れ手もいける靴、冬用ブーツ類、これだけで余裕で下２段分すぐ埋まるｗ
それにくわえて、色んな靴があって＊＊る。

76だけど
やっぱ、どこのお宅もそうなんだねw
うちは、私自身女ですが
やはり結構ありますね。
ヒール系、ブーツ系、サンダル系、スニーカー系
ブーツなんて色違いとデザイン違いとかで私だけで3足
年頃の娘がいるからさらに倍
旦那も仕事用とプライベート用
結構広い部屋なので棚も結構大きいんですが
入りきりません。WIC欲しかったですが入りきらないですか…。
オプションって部屋のデザインをよくするためにつけたいんですが。
普段あるべきものに別途お金出したくないですよね。
その分エコカラットとかに使いたい…。
何年もスーも見たり、結構モデルルーム回ってましたが
下駄箱オプションって初めて聞きました。

ここって、正直方向性が見えないんだよな...別にネガキャンじゃなくて素でわからない。

まず立地。地主がお寺さんなのかどうかわからないけど、17号、川（CGではキラキラ青ですが実際はどぶ色川）
、パチンコ店に囲まれていて正直子育て向きでもないし駅も遠い。住環境は悪い部類に入るのに、さらに借地権で追い打ちを
かけちゃうその戦略やいかに？
ちなみにこの敷地の用途は工業専用地域（第一種特別工業区域）ってのも付け加えておく。
正直住居向きじゃない...

建物設備。現状公開されているレベルの仕様だけからは「格安仕様」にしか見えない...
たとえば、コンロや換気扇、トイレ、風呂、洗面台...。写真だけから判断すると最下級グレード。
なんとかディスポは付いてるようだが...
共用施設は不明。何も無いのか？よくわからん。

地代は発表になりました。4,180円～5,100円（月額）だそうな。これだけ見ると安い！
って思うかもしれないが勘違いしないように。固定資産税は建物、土地、それぞれにかかる。
この地代は当然土地分。上物の固定資産税・都市計画税は当然自腹。さて、安いのか？
高いです。まぁ土地所有者の税金＋利益がのせられるのはそれは当然ですが。

更新料積立金ってのが1,300円～1,580円（月額）で出てますね。これはなんぞや？
修繕費はともかく管理費は安いですね。ただ、管理形態も不明で価格だけでは判断できない。

どうなんだろうか？とにかく安く住ませたい人向けか？
確かに、ボリュームゾーンの3000万で買えば賃貸で同グレード住むより
圧倒的に安いと思う。ただ、まてまて。このエリアで3500万もだせば少なくとも
ここより圧倒的によい条件の中古が余裕で買える（グランスイートやアイタワー）

しかも上物設備の中身をみても、たぶんグレード的には賃貸並みとしか思えない。
地主は、地代で細く長くの狙い、デベは安く仕入れたから安く薄くの戦略としか思えない。
たぶんだが、ここの適正価格は2500万。圧倒的に安く行きたい人はたぶん売れ残りを
待つが無難。きっと2500万でかえるとおもう。そしたら頭金500万いれてもローン2000万。
これに変動金利にしておけば年収500万でも余裕シャクシャク返済になって賃貸よりはよい。
安くだけど3500万出せる人は中古のほうが利便性、質リセール含めても
よほど良い物件がかえるのでそちらをおすすめ。

とにかく、この物件はいまのところプラスがないので、価格でいくところまでいくしかない。

基本の仕様は低いけど、お金を出せば、蓮根のプラウドの仕様は超えられるみたい。
下足は確かに最初うーんとなったけど、20万くらいでつけれるし、私は選ぶつもりです。

立地評価云々は確かに否定はしないけど、
目の前は都下水道局のポンプ場があるから基本的に未来永劫、南向きの採光は確保されるかと。

商業施設が周囲にないのはマイナスかな。

借地の分はイニシャルの価格が安いからローンの借り入れも減らせるし、
地代も固都税の3倍程度と安いから、トータル含めて考えればまずまずかと。

目の前にスーパーでもできてくれるといいんだけどなあ。あるのはセブンだけ（笑）

>>81
ちなみにグランスイートも検討しましたが、バルコニーが道路面してるのはちょっとなあ。
価格は確かに3500万円前後で手が届くので、お得感はありますが。


皆さんはプラウドとか見てるんですか？
私は予算が限られてるので、現実的なこの物件で検討してます。

>>82
ここの決め手をおしえてもらえますか？参考にしたいです。
っていうのは、（気を悪くされないでくださいね）

>私は予算が限られてるので、現実的なこの物件で検討してます。
って言う割に、
> お金を出せば、蓮根のプラウドの仕様は超えられるみたい。
> 下足は確かに最初うーんとなったけど、20万くらいでつけれるし、私は選ぶつもりです。
って書いてますが普通に考えてこの発言は？です。
（プラウドがどうこう言うつもりはありませんが）予算が限られてこの物件に絞ってる時点で
プラウドがどうこうの話にならないし、下足で20万って発想にならないです。
すいませんが、価格の相場ってご存知です？下足入れもまぁ様々ですが、この物件ランクに
ついてる下足に20万なんてしませんけど。価格にこだわってる人が20万なら払うって
いう発想がよく理解できないので払っても良いとおもったその判断を教えてくださいな。

オプションだと20万くらいするのでは？

下駄箱やはりオプションって
正直信じられませんでしたが本当のようですね。
>>82さん金額教えてくださりありがとうございます。
20万…あり得ない、いやこれがありえるんですね…
信じ難いですがビックリです！
下駄箱って必須ですよね？
別途支払ってつけてもらうものではなく
当たり前にあるものだと思うんですが…
20万もあれば
玄関に大型の鏡とエコカラッとつけてもお釣りきます。
お金かければプラウド並みにできるって営業さんが言われてるんですか？
それは、どこのマンションでもそうです。
自分は名前より中身にお金かけたいから
プラウドは論外。
だけど、ここは、立地と環境がメリットよりデメリットがはるかに多く
メリットって価格以外何ですか？
他の方がおっしゃられてますが
方向性がよく分かりません。
まず、下駄箱オプションがとにかく衝撃的でした。
つけなかったら靴どこに置くんだろ？
下駄箱、削る？削るとこそこじゃないよね。
不思議だぁ…

下駄箱は自分で好きなものを買って取り付けるなり、オプションでつければいいと思います。
カーテンと同じような考え方かな。

本当はスケルトン引き渡しが一番良いんですけどね。

国分城北センター跡地に大型スーパーができるかどうか。
それ次第ですな。

>>84
そういう問題じゃない。
価格を優先してるのであればオプションでの２０万の下足入れは普通選択しないってこと。その価格も怪しいもんだけど。

価格を優先というのは、物件価格の何百万(100万から500万)単位の話では。
オプションの何万(1万から100万)は価格優先の対象外ではないでしょうか。

リビオ　下駄箱オプションでググれば、色々とデテキマスヨ。

>>91
ググってみました。
このような下駄箱だと20万円くらいするでしょうね？
http://suumo.jp/ms/shinchiku/fukuoka/sc_kitakyushushitobata/nc_6771175...

>>92
するかｗ工賃込みで１０万だわ
素直に地元工務店直接依頼が安上がりだわ

速報!!
マンションオタクのブログで取り上げられていますね!
意外に評価が高いですよ♩

>>94
どこでしょうか？URL教えてください！

「リビオ板橋浮間舟渡サクライエ マンションの間取りや価格を」
このあたりで検索すると出てきます！！

マンコミュみてたら、必ずブログ更新とともに
宣伝が入るよね。なんでだろ。
街◯BSでのことがあったからどうしてもそう思える。

玄関広く見せるためにシューズクロークオプションなのかな？
つけなかったら靴どうするの？
そんな無駄な心配をかけるより
普通のマンションと同様標準でつけて欲しいよね。

>>96
ありがとうございます。見つけました！
今グランスイート中古と迷ってますが悩みます。
しかし２８００万台でも買えるのが良いですよね！
我が家は家にあまりお金掛けたくないのでここだと
毎月のローンも負担なく行けそうです

ブロガーが宣伝にきてるだけでは？

長くマンコミ見ているけれど、紹介されるときとされない時、いろいろだよ。
宣伝にはわざわざ来ないと思うけれど。
評か高いというのは、価格や地代管理費が23区と思うととっても安いから、
そのバランスでの評価じゃないかなあ。

>>97
マンションマニアさんと間取りや価格を言いたい放題さんって別人では？？

お二方とも第一期で価格発表された後に更新することが多いからたしかにタイミングがかぶるけど。

マンコミは営業マンが見るくらいだからブロガーさんも見てるのでは？

>>100
安い！ 管理費激安だよねー
なんでだろう

マンマ二の方は街〜の件があるからなんとも言えない

>>103
マンマニってなんだよ？(笑)
マンコミだよここは！

管理費はたしかに安い！でも安ければいいわけでもないからごみの日しかこないとかじゃないの？

>>104
大丈夫か？わからないやつだな（笑）

>>No.98

この辺りで、あまりお金をかけたくなくて、23区アドレス、新築、設備(ディスポ)、
面積、駅からの距離等のバランスを考慮すればここ以外ないのではないでしょうか。

私が思うにデメリットは２つ。
・中仙道沿いの為、騒音がどうか。
・浮間舟渡からの橋を渡ってくる道が少し薄暗い(サクラエントランス)

でも、真向かいではなく二重サッシを採用しているのであまり気にならないかと。
浮間舟渡からの道は女性であれば少し遠回りをして大通りを通れば問題なし。

この辺りに住んでいる方はご存知だと思いますが
治安もよく、緑も多く、住みやすい環境だと感じます。

リセールについては私自身よく分かりませんが
何十年先の世の中がどうなっているのか、
また、ご自身の環境がどのようになっているかは
誰にも分かりませんよ。

ここを購入される方はいい買い物をするのでは・・・と私は思います。

この価格で80m2台に住めてディスポーザー有はかなり魅力的ですね。

>>105
すまん！ブロガーさんの略か。
Twitterフォローしてるからよく見るけど、城北地区とさいたま方面に力をいれてるみたいだけど業者ではなさそう。確信はないけど。

速報！！
マンションマニアの活動日記(ブログ)
にて紹介されてます！

>>109
絶妙のタイミング。
やっぱり宣伝してんな(笑)

>>106
中山道側が側面となり
二重サッシならば音はなんとかって感じですね。
ただ、音というより排気ガスを心配された方が良いと思います。
私はこの近辺で以前中山道から少し入ったマンションに住んでました
網戸が真っ黒く目詰まりするほどよく汚れてました
自らも、喘息も大人になって発症してしまい
10年程度で引っ越した経験があります。

でもなんとなくこのレス>>94>>109って女な気がするから
本人の宣伝ではないっぽい
ただの世間知らずのおばさんかな
プロでもなんでもないただの素人をそこまで持ち上げる意味が分からん

>>112
書き込みだけで女かどうかもわからないのによくそんなこと言えるね。

ここって実際どのくらい売れてるんだろう・・・。

マンションで土地所有権も無いマンション買うか？、地代や更新料ってなんだ。その他に修繕積立金や管理費の支払いもあるのに。
おまけに下足箱がオプションのマンションなんて聞いた事ないよ。

>>115 管理費が圧倒的に安いから地代や更新料は問題にならないな。

管理費安いってメリットでもないけどね。
安ければ安いなりに管理が行き届かないし
手薄になる。
高すぎるのはもちろん嫌だけど
ある程度ある方が良いんだよな。

>>116

どうかね。東京23区全ての新築マンションを横断的にざっと見た場合の価格帯は確かに物件価格も管理費も安い「価格帯」に入る。絶対価格だけみたら。
が、ここの浮間舟渡周辺はもともと新築70m2の相場（借地権ではなく所有権でね）が3200-4000万のレンジでもともとが「相当安い価格帯」である。
ここ５年ぐらいだとグランスイートや、イクシア、ベリスタなんかが出来たがいずれも3000〜3500万円がボリュームゾーン。最近はこれらの
中古もよく市場にでまわってるが、既に3000万切り出してる。まだ築5年前後だけどね。ここはもともとがそういう相場である、というのがまず一点。

さて、それを押さえてここは安いのか？ってことだがどうだ？たとえば前述した物件はすべて駅7分以内だし住環境はここよりもずっとマシである。
ここは、汚い川と17号、パチンコ点に隣接したエリアでしかも地目も既に特殊用途。住環境としては正直最悪の部類だろう。
くわえて長谷工による安い施工、そしてさしたる共用設備もない。物件HP見る限り内装の設備も最下級グレード。室内もケチるのだから
躯体も推して知るべしってところだろう。これで借地権ときたら、普通ボリュームゾーンでいうなら2500万が相場だが、2800〜で
ボリュームゾーンが3500。これで本当に安いのか？ってところが２点目。

最期に、管理費、地代、そして更新料なるもの。いずれも現時点で提示されている価格は確かに安いランクになる。
が、管理費については正直いったいぜんたいどうしてこの安さが実現できたのか？っていう裏付けがいまのところない。
これは単純に企業努力でお安くできました！ってことじゃなくて一般的な管理ではあたりまえのなにかが大幅に削られてるだけだろう。
地代、更新料は今後どうなるかわからないっていうことで不安がつきまとう。地主は名の知れた優良企業や国や公益団体ではない。
地主の胸指し三寸で変わる事は往々にしてあるわけで、そんなトラブルに巻き込まれるリスクまで考慮するとここは安いとは
言いがたい。

あと、おまけだが、とはいえこれだけの価格帯だからいわゆる＊＊ファミリーが大挙して押し寄せる可能性はあるわけで
そことなじめるかどうかも大事な指標かもしれない。個人的には、ここを買うならとにかく値段だけに注目して2800万円
のものを買う、またはがんばって値下げ交渉して安く買う事でしかリスク回避はできそうにない。

>>118
グランスイートって4000万くらいしたし、ベリスタも4000万くらいしたよ。

中古でも成約価格3000万切りはいまのところないけど。

適当なこと書くのはよくないよ。

某サイトより引用だけど

グランスイート浮間舟渡　徒歩７分　２００９年築　新築時平均坪単価＠２２５

ＢＥＬＩＳＴＡ板橋浮間舟渡　徒歩６分　２０１１年築　新築時平均坪単価＠１８７

イクシア浮間公園　徒歩７分　２００８年築　新築時平均坪単価＠２２４

>>118

地主はお寺さんだよ。
地代の３割以上取ると税金がかかるからそれ以上取ることはない。>>118が言うように場所が最悪なら土地の価格だって上がる可能性少ないんじゃないの？

固定資産税が安い分、地代と更新料がかかって金額的にたいして変わらないので安いわけではないというのは一理あるよね。

>>120
それ売り出し間もなくな。すぐに値下げしたから。

>>119
適当じゃないけど。いずれの物件も販売後苦労してて販売中の交渉で大幅に値下げしてた。それに俺が書いたのはボリュームゾーンだといったはず。４０００万などないわ。中古で３０００切りがない？ありまくりじゃ。

結局このマンションの良い所は何？、立地×価格×仕様×で探すの困るね。

>>123
レインズ見れないのかな？
グランスイートとベリスタは3000万切りまだないよ。
ベリスタ浮間舟渡のほうはあるけど60m2だよ。

あれ？、結構削除してるよね。他のマンションと比べての相場も削除してるみたいだけど、そこまで削除したら購入検討に不利なんじゃないですか。

>>125
そこまでいうならそのレインズの結果ここに出して。

相場の話は打ち止めにしてリビオの話をしましょうよ。

>>131
賛成！　もう相場の争いはもういいです。

なんだかんだ言って結構売れ行き順調ですよ。
既に1/3は分譲済らしいです。

本当に３分の１は分譲済みなの？、お寺さん地代入ってウハウハだは。ほとんどマンション買うの初めての方だと思いますが（借地権のリセールの悪さを知らない方）、家賃がもったいないと思って安易なマンション購入を考えずに、いろいろなマンションを検討して決断を考えて下さいね。

>>133
嘘乙。　全戸数の1/3も売れてたら一期は完全にそれで終わる。一期２次なんてない。

>>134
お寺。(笑)エスサイエンスだよ！(笑)

エスサイエンス？ｗ　どこだよ、それｗｗ

>>135
二次は落選救済では？
うちのマンションはそうだけど

>>138
そういう救済とかで2次とかないからね！

>>135

嘘ではない。
落選救済かは知らんが。

>>137
うわ～なにも知らないんだね。ここの地主だよ。
地代を受けとる地主さん！

うわ～これだから素人はだめだよなぁ。

>>141

地主も何もエス・サイエンスは借地権者ですらないわけだが笑

http://www.s-science.jp/ir/20130920.pdf

>そういう救済とかで2次とかないからね！

1期終わった翌週の月曜日に登録期間2時間のみとかで2次やったりするデベあるよ。
浮間のマンション検討者じゃ知らなくて当然かな？

２時間なんてありかよ。確かに１期落選者救済に２次要望聞くのはあるけど、俺が買った勝どきは５日間くらいあったね。

エスサイエンス？どういうこと？

エス・サイエンスというのは前の借地人。地主は当時から南蔵院のままです。

>>146
もともとお寺があったのですか？
大昔にあったとか？

エスサイエンスという会社は借地権を譲渡してお金をもらったのですか？

なるほどー！ここは地代で儲ける地主さんなんですね。
マンションにしたってことは太く長く行くのですかね。後から地代を値上げしても払うしか無いしね

>>146
もともと南蔵院という本蓮沼のお寺が江戸時代から土地を所有しています。
エス・サイエンスは30年前ほどから土地を借りて事業を営んでおりましたが、
昨年の9月に売主のデベに8億円で借地権を譲渡しました。

借地権は権利形態のひとつで売買も可能なので、このように借地人が変わるんです。

普通借地権マンション自体は、借地権売買が頻繁になされないのもあり、
市場にあまり出てこないですが、直近の物件だと

テラス武蔵野中町（鹿島建設）、ブリリア上野松が谷（東京建物）、ザ・パークハウス田端（三菱地所レジデンス）

などがありますね。

テラス武蔵野とブリリアは、この物件と同じくお寺さんが地主です。

>>148
地代は公租公課の3倍と説明を受けました。それ以上にはならないそうです。

地主の寺は宗教法人のため、現状は法人税の対象外となっていますが、
3倍を超えてしまうと課税当局から収益事業と判断され、法人税の対象となってしまうためだそうです。

ということは、将来土地の値段が大幅に上がらなければ地代も上がることはないんじゃないですか？

だけど、お寺さん結構寄付や管理費で請求するお寺さんだよ。人質に先祖取られてるから何も言えないけど、地代も欲しいと思えば上げる可能性もあると考えといて下さい。法人税も宗教法人なので税率低いからね。

>>151

檀家さんだからいろいろとあるのはお察しします。

ただ引渡時に土地の賃貸借契約書をお寺と締結する上、
その中に地代の値上げについても書かれているので、
安心なのではないでしょうか。

少なくとも契約書上は先祖を人質とられたりはしませんからね。

では、購入者さんにお聞きします。何故借地権付きのこのマンションを買われたのでしょうか？。

>>153
目先の安さ踊らされたからでしょ（笑）
で、その後搾取されるわけですよ。
世の常ですね。縁日でおもちゃのくじ引きに惹かれるお子様と同じです。

>>153
都内の4LDKで3,000万円台前半、他には見つかりませんでした。

ここ買うなら賃貸でも良くない？
ローン＋管理費等考えれば４LDKでも費用は同等以下だし
自由に住まいも変えられるし。

それかリフォーム済みの中古なら、駅近、4LDKで3,000万円台前半も
結構あるよね？

>>156
賃貸で考えるならここを買った方がよほどキャッシュフローは安定する。
仮にここを3000万で買っても、20年後には1500万でうれる。10年間は
1%の減税もあるし資産損失はわずか1500万。20年で考えたらその程度の
減失は前々問題にならない。ただし、それは3000万以下でここを買った場合に限る。

ただ、安いからといって欲を出して3500万とか4000万の金額を買った人はドボン。

勝手な事イウナ！

勝手じゃないYO!

20年後に1500万で売れるなんて妄想。
駅から遠く、借地権、築20年のマンションをあなたは1500万で買いますか？

>>160
私は買いませんが買う人は沢山いるでしょ。
マンションであれば築20年程度であれば全然問題ありませんし、
新宿まで20minですからね。1500万なら賃貸するより安くていいんじゃないですかね。

借地ってことは期限や返還等ということはないのでしょうか？

浮間舟渡は生活便利施設が整っている印象があります。

>>162
ここは普通借地権ですから賃借人が望む限りは普通に更新が出来ます。
特にここは共同住宅のマンションですからその辺りは問題ありません。
地主からの一方的な更新拒否はよほどの理由が無い限りは認められません。
ただ、地代や更新料が今後どうなるかはわかりません。また、もともとが
これだけ安い物件です。今後ここのスラム化のスピードは一般マンション
よりかは早いかもしれないですね。ただでさえ地上権しかないこのマンション
はより賃貸に近いと思った方が良いかもしれないです。

う〜ん、希望的価格で売れたらいいなってところでしょうか。所有権でなく借地権のマンションって言うのが、最大の問題だと思う。
所有権ならいいんじゃないと思うんだけど、
都内中心部でも借地権付きの一軒家って安いからね。

中古物件見てても
やすいな～と思ったら借地権だったりする

売っても、ローンだけが残るってのは十分ありえる

>>166
わるいけど、この程度のマンションで売る時に住宅ローンの金利が残るならもうマンションとか
買わない方が良いよ。

>>167
話の論点を理解していない。

購入と売却の差額の話をしているのであって、頭金の話しているのではない。
ローンが残らなくたって差額が大きく、売却額が低ければ何も残らない。

>>168
いや、本質を分かってないのはあなただよ。
2700万でかったとして1500万で売れるから20年の差額を考えたら
賃貸より全然良い

まあまあ落ち付いて下さい。
質問です。今回は提携ローンで信託銀行が入ってるけど、提携で無い銀行に借地権のマンションを買いたいと言って、ローン申し込みを頼んだら土地に抵当権が付けられないので、銀行さんも喜んで融資してくれるのかな？。
土地はお寺に所有権があるので、借地権はたた建物を使える権利って事なので、銀行さんの融資って簡単にでる物なのでしょうか？。

ってか、新築でも借地権ってマイナスだなと思うのに
中古で借地権となるとどうなるんだろ。
新築時の今なら永住とかはあまり考えないし
真新しさがデメリットを補ってくれることもあるけど
中古で借地権となるとさらに借地権というのは重くのしかかりそう。
マンションはリセールをも踏まえて買わないといけない
リセール時の時をどう考えられてるのでしょうか？

>>171
相場観なにもないようだけど、浮間舟渡はね、安定してるの。
それはね、いわゆる下落曲線を平均値で綺麗に下がる。
築20年でも安定した中古価格を維持してるのよ、ここ。
たとえば100m2のペガサスマンションってのが浮間舟渡の荒川沿いに
あるよ。ここは築27年。でも3600万前後で取引なのね。
ここは借地権っていうけど、戸建ならかなりのマイナスだよね。
でもね、もともとマンションって借地権とか関係ないのよ。所有権っていっても
所詮は区分所有で何か出来る訳じゃないから。マンション住む人にとって
所有権とかどうでも良い話。ようは、価格が納得できるかどうかだけよ。

>>172
どうでもよくないことないし。
私も長年この近辺に住んでるので
取引状態はある程度知ってる。
そんなにもよくないし
借地権とそうでないのとを同じとして考えるべきではないと思うけど。
中古で買ったものを中古で出すときはそんな大差はないけど
新築から中古となると普通のマンションでもかなり金額が落ちる。
浮間舟渡は東京でいうと端。
安定してる地域ではないと思うけど。

ちなみにマンション売買経験もあります。

>>173
は？東京の端でそこそこの利便性がある、けど住環境としては微妙。
だからこそ安定して低価格を維持してるのがこの辺りのエリアですよ。

品川の住友や新宿の三井の借地権マンションは人気でしたね。

>>170

ちょっと認識が間違っていて、建物は所有権でもちろん登記はできます。
金融機関は借地権付き建物に抵当権を登記する形になりますので、銀行ローンは当然使えますよ。

借地権付きマンションでも普通に融資降りますか？。
所有権の普通のマンションと比べて全く不利になる事はないのでしょうか？。

>>178

メガバンから信託まで、どこも問題なく使えましたよ。

>>175
もう少し色々見られたり
したほうがいいですよ。

>>180
例えばどこですか？教えてください。

本当に買う気ある方いるんですか。銀行借りる事は出来ても返済して行くの大変な事を覚悟しておいた方がいいです。ここの物件の場合売却ってなったら、リセール他物件よりも確実に悪いと言う事を覚悟して買った方がいいですよ。
あと他モデルルームで聞いた話しですが、イオン銀行やソニー銀行が金利安いそうですが、イオン銀行は審査厳しく年収あっても融資降りにくいそうで上場企業の人なら良いと聞きました。ソニー銀行はネットなので少し不安と思います。三井住友信託銀行が変動金利では安い0.725＋保証料で借りれて良いと思います。3年．5年の固定なら今は金利差が無いので、5年が良いと思います。

ここら辺は新築時ですら何年も売れ残ってるところがある。
中古となるとさらにと考えておかないといけないかもとも思う。
本当に安定しているならば新築の売れ残りとか出ないよね。
低価格エリアだから安定してるって…？
んなことはない。
安定してると言えるエリアは都心の方の人気エリア。
と、ブランド物件ぐらい。
ここら辺はそこそこ利便性はあるが
それでも、住まいとして選ぶ人が少ないのは
それなりの理由もあるってことだよね。
ここの物件中々良いなと思う。
手が届きやすい価格で広めの部屋が買える。
だけど、目に見えるデメリットとリセール時のことを考えると不安。
それらを補える魅力がどこかないのかな？

>>184
安くはないよ。だってここ所有権の新築でも3000万円相当だよ。
とにかく立地悪い。これなら駅前のマンションがいいね

>>183
安定してるって意味わかってる？（笑）
変動しないってこと。高くもないしナイアガラ急落も無いってこと。今後再開発もないし鉄道もこのままだろうからね。都心部は上下変動がでかいから。
君は高値上昇の事ばかり言ってるね。誰もそんなことこのエリアで思ってないよ。

>>187
80㎡なら普通に売れる

>>187
１５００で普通に売れる。下げ止まりじゃの。
マンションの良さはそこにある

20年後1500万で売れるなら賃貸に住み続けるよりはいいと思う。

187
通報したぞ!?

２０年後のリセール価格なんて誰にもわからん。これ以上続けても無駄っしょ。それ取引相手がいて成立するもんだしね。

まあいいじゃないですか。借地権付きのマンションをわざわざ安いと思って、購入を決めた人にスレしてもね。本人達は夢の新築マンションを手に入れて幸せなんでしょうから。
おめでとうございます。

>>186
分かってないね（笑）
地域性も売買状態もご存知ないようで。
しかもよく読まない。

誰も上昇するような場所とは言ってない。
むしろ下落のみ。
新築を買えば中古と出すときはそれなりに値下がりする。
デメリットが多ければ買い手がつきにくくもある。
そうなると必然的に値下げもしなくてはいけない。

地代はともかく更新料まで払うしか無いのが痛いね
法的には根拠ないみたいだね。慣習なんだろうけど、これが塵積で馬鹿にならないね。

>>194
当たり前の話を必死に書いてるけどそれがどうしたの？そんな事みんな知ってるよ（笑）
借地権がマイナスになることも、ここの立地が悪いってことも。だから買わないんじゃん（笑）

>>196
やっぱ分かってないね。何でも言い返そうと必死。

元々、ここって工場があったよね？なんの工場だったんですか？

>>197
だってそんな当たり前の話を力説されてもね（笑）中身ないし。

なんか盛り上がってんな。
別の物件で検討してるならそちらどうぞ〜。