リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ（TOKYO ADVENTURE！プロジェクト）

>>302
数字出すなら具体的な条件も出して。何平米の部屋？中層って何階？
あと想定賃料は新築時の話だし。入るかはいらないかわからないし入っても継続性がどこまであるか不明。今このあたりは賃貸出てる部屋が多いからね。駅遠のこの物件が駅近のそれよりも高値で賃貸できるとはおもえないなぁ。

>>304
調べてみ。浮間舟渡のエリアの場合、賃貸のベースはランドマークでもあるアイタワーを見たらわかりやすい。
ここが今70㎡で約１１万が相場。アイタワーは築年数としては２３年でそろそろ初老だが駅近、公園、保育園、コンビニ、スーパー、病院併設で立地と利便性は高い。

あとは建物が新しいとか設備面で優位があるところがこれ以上の価格になりえるが、高い価格をつけるのは出来るが出す人がいないのがこのエリア。中目黒で１４万出すのが普通でもここでは１４万は高いレンジ過ぎて借り手なし。

考えてごらん。
ちと古いけど立地が良い浮間舟渡物件に１１万。
ちと古いけど立地がよい赤羽物件に１４万
新築だけど立地が悪いリビオ浮間舟渡に１４万

ないわー

パチンコ店は地元の人もたくさん利用してる板橋側からもくる。だから、客もマンションの前通るよ。開店前はパチンコ店の前列とかできてるし。ちなみに自分も地元民。

>>302
新築で広さがある程度あればある程度の賃貸量にはなるが、はたして、これほどの駅から遠くこの環境でその値で借り手がつくかどうかじゃない？
斜め向かいのマンション同じ状況に近いかは状況を参考にしてみるといいよ。
ちなみにあの戸数ですでにもう3年以上販売中？HPまだあるからなぁ。
ちなみに志村三丁目あたりだと徒歩10分以内築浅
70平米代で賃貸料は19万借り手もそれなりについてる。
蓮根あたりでも若干低いぐらい
それみると低いよね。

>308
アイタワーは2002年完成なので築12年ですよ。

このスレって「～だよ」「～だなぁ」という文体の方が複数いますね。
まるで自問自答してるように勘違いしてしまいます。

一般的にマンコミュでは「です・ます」が多いので、よけいにそう感じるのかも知れません。
　

>>310
失礼！間違いました！

パチンコ店利用者がマンションの前通るって行ってもマンション側面(17号沿い)ですけどねw
実際、来て見ると分かりますが本当気にならないです。

2駅2路線利用がいいですよやっぱり。
都営三田線と埼京線、どっちも徒歩で５分圏内じゃないにしろ
やっぱり両方利用できるのは大きいです。
実際、この辺りに住んでますが用途によって両方利用しています。

>>313
どっちも遠いほうがやだよ。しかも幹線沿い

>>306
中古物件買う時に修繕計画と修繕積立金確認しないなんてありえないだろ

つか新築もそうだけど中古物件の場合
修繕費や修繕計画、修繕積立金まで確認する
これがそんなにおかしい指摘か？

よっぽど中古の物件売りたいのかと思っちゃうわ正直

返答遅くなりました。302です。モデルルームで賃貸料の金額見た時は本当にそんなに賃貸料取れる物件かと思いました。
参考にした部屋は5.6階のＣタイプかＦタイプの部屋だったと思います。私も事業として賃貸物件を60戸近く所有しているのて、賃貸料見た時はビックリしました。新築で賃貸と考えるよりも中古で賃貸とすれば勝算ありのマンションだと思います。
あと築年数立つと修繕金が上がるとの指摘ですが、月6000円の修繕金が15年後に（注1）月20000円になったとしても、私は規模のメリット（60戸の所有）があるので、経費計上できますので、問題の無い事だと思います。
信用していただけましたか？。近隣の本当の地主と言う事を。 （注1）シティテラス戸田公園は新築時の修繕金月約6000が16年目〜月約20000円の修繕金の予定を参考にしています。

結局のところここは買いじゃないんだね。

どこまで馬鹿にすれば気がスむのか…

安物買いの銭失い無いになるから価格だけに飛びつかないことでしょうね。
いくらここの数字上の価格が低くてもそれでも3,000万前後はするわけで、普通の家庭であればそのお金は無視できるほど低くは無い。

設備が賃貸並みだと結局賃貸物件と同じだし賃貸に出したり売っても低くなるのは道理。

ここを買う人は価格重視だと思うが、であれば新築を対象にするのがそもそも間違い。新築プレミアは思ってる以上に高く、価格重視にとっては一番のデメリット。

どんなマンションだろうがどんな立地だろうがどんな設備だろうが
神様でもいくらで売れるかなんて分かりません。

まあまあ302です。将来の中古マンション価格なんてそう神様でもわかりませんね。
わからないから過去の事例と照らし合わせて予想としてみなさん書いているのです。
新築と比べて中古で出すと値下がり大きいとか、所有権のマンションと比べて借地権のマンションは売る時に不利と言う事を、普通に思った感想を書いているだけですよ。
中古の値段なんてマンション買いたい大勢の人のうち１人が納得すれば、売買は成立するのですから、いくらで値付けするかは所有者の自由です。たた買う人が現れるかはわかりませんけどね。

新築のメリットってのは（早い段階であれば）その物件の中の部屋を自由に選べることだよ。
同じ物件の中でも間取りや日当たり、条件は当然変わってくるのがマンションだから。
もちろん誰も使っていない新品として使えるというメリットもあるけどね。かわりに新築プレミア分の
費用を支払う。

借地権かどうかは普通に住む分にはこれは大した問題にはならない。マンション購入してる時点で所有権だとしても
所詮は区分所有および敷地共有なのはかわらないから。当然賃貸にしても借地権は全く影響がない。
賃貸する人にとってはその土地が借地だろうが所有権だろうが関係のない話であって問題なのは立地と中身（部屋の広さや設備、劣化度）だけ。

売却時においては借地権はマイナスの印象しか与えないので当然買い手は
（所有権と比べて）敬遠しがち＝客数が少なくなり、結果として売却時の価格も下がることになる。
だが、それは新築のここを今買った時もすでに織り込み済みでやすくはなってるがどの程度下がるかは
実際やってみないとわからない。

さて、2700万円の部屋であれば頭金700万円いれただけで2000万のローンで済む。これを35年元利金等で買えば
0.725%の金利で5.4万円。修繕費と管理費、地代更新料、固定資産税をいれたら約7.5万円。
住宅ローン減税があるので10年間の利息はほぼないということになるので実際には7万ぐらいに落ち着く。

このあたりの家賃相場をかんがえれば2700万円の部屋はまぁ10万ぐらいが妥当なところ。
それが7.5万円で済むのだから買うほうが経済的にもお得であることがわかる。しかも払っている金額が
全額戻ってこない賃貸とは異なり払い込んでる分は一応自分の資産になるわけで０にはならない。

また、仮になんらかの理由で手放さないといけない場合、この条件であれば売るか賃貸かを選べる。
売りで買い手がなかなかつかないなら賃貸にすればよい。賃貸であれば少なくとも借地権が足を引っ張る
ことはない。立地はよくないが実費分（7.5万円）までは余裕がある。10万で無理なら9万にしたらさすがに
借り手はいる。それでも毎月2.5万円の収入になるわけだし、なによりこの物件のせいで大幅な損失を
被るわけではない。つまりはこの物件をうまく使えばリスクなどないに等しい。

そうそう新築は計算に近い感じだと思います。中古で購入したらもっと良い利回りになるよ。

最強だろうな。

私が思うのは、消費税が10％になってからの何年後かに中古が出るのでは？、と思っています。
ここの購入層は修繕積立金のアップと消費税増税抵抗力が、いかがなものか？と考えられるので。