港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

ここって100％ローンは組めないんでしょうかね？
この前検討した湾岸タワーMSは頭金2割入れるつもりでいたら、銀行側が100％でも融資しますよと言ってましたが。。もしOKなら頭金貯めずに買えますね。

無理でしょうね。

銀行によっては担保評価の２００%までローンが組めるところもありますから、
購入費用の１００%融資も可能だと思います。
今の銀行は取引が無くとも審査面で不利になることは無いですから、いろいろな
銀行をあたってみては。
ただし、収入等の条件が厳しくなるようですね。

申し込み時の規定として頭金２割以下は受け付けないと思うけど。

空くじなしの福袋のような
笑わずにはいられない物件なんですね。

＞空くじなしの福袋

買うことができればね。
平米４５万円以下なら、高層階はもちろん低層階でもどんな部屋でもお買い得。

新規分譲時の提携ローンは別として、売却時の買手側にとって定借ローンは条件厳しいですよ。扱える銀行も限られてます。中古定借って貧乏な人が買うと思ったら大間違いで、中古は金持ちにしか売れないと思って下さい。しかも相手は投資家なので下手に売り急ぐと買い叩かれます。でもここが買えたら無理に売らなきゃ損はないでしょう。

定借の場合は転売または貸す場合も地主の許可が必要です。投機目的の場合地主の許可が下りないことも考えられます。投資目的の方は他の物件を考慮されたほうが良いかと思います。

将来住み替えしたくなった時にローンがおりない人にどうやって転売するんですか。ローンなしのキャッシュで買ってくれる投資家を排除すると、中古での売却は難しくなりますよ。それとものこの定借物件だけは中古でも銀行ローンがつきやすい何かがあるんでしょうか。

結論は投機目的は難しい
１０〜２０年後に自分のライフスタイルの変化が生じた場合に
買い替えをせずに、賃貸にまわすくらいのことしかできない
転売は損をするだけ

品川は生活するのに便利なところなのか？
を考える必要があるな

しかしそれでは他の、大崎などの定借物件も転売は難しいわけ？

今日見に行ってきました。チャコールグレーの六角形の外観は思ったより暗くて、工事シートの
せいか廃墟のようでした。この色はあまりマンションでは見かけません。
建ち上がったらシックな感じになるといいのですが。
場所は視界が抜けていて、芝浦のタワー群も見渡すことができ、広々としていいな、と思いました。
帰りに某ファームの百頭くらいの豚が乗った大型トラックに擦れ違いました。食肉関係のことが
これまでも指摘されていましたが、私自身は全く∞気になりません。
休日のせいか自動車も少なく、空気も悪く感じませんでした。

と必死で倍率下げようと無駄な努力をしても
ここのおしいさをみんな知ってるから
史上空前の倍率となってカス業者どもも泣きを見るのであった

>>552,554,555,556

余計な心配をしなくても、抽選に当たりませんよ。
勿論>>557（自分）も

前に聞いた事があるんだけど、ここって高層階と低層階の価格差がほとんど設定されない
そうなんですよ。
あえて低層階で申し込めば当たる可能性はある！皆さんがんばって！

平米４５万円以下ってもう撤回しないのかな。
住友不動産の取り分４５万円/㎡＋東京都の取り分１５万円/㎡で
結局６０万円/㎡で売り出したりして。

>>556

もう少し冷静になったほうがいいのでは。555は事実を言っているだけだよね。

>>555
搬入は休日が多いよ

はっ！
ひょっとしてここは部屋を選べないのでは？
部屋タイプ別にグループ当選して、
実際にどの部屋になるかは、グループ当選者の中で割り振られるのでは。
都営住宅ではそうだった気がする。

都心勤務にはやや不便なとこに豪邸もってる人のセカンドハウスにいいかな。

ともかく初期のコンセプトを貫いて、業者や投資目的の寄生虫みたいなやつらは積極的に排除してもらいたいね。

港南四丁目第3団地建替プロジェクト　事業者募集要項ほか
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-5.htm

まあそう言わずに、どうせ当たらない宝くじなんだから、業者や凍死家も仲良くみんなで
申し込もうぜ至上空前の倍率をがどこまで挙がるか記録狙いで！港南祭りだ！

No.566さん、ありがとうございます。
「契約条件書」の１７ページを見ると、価格設定が書いてありました。
以前に、私がこのサイトで聞きかじりのことを言ったら
「そんな契約ありっこない！」と言い放った人がありましたが、
やはり金額まで具体的に書いてあるんですね。
マンションは値上がりして、現状に合ってないですが
住友さんはどうするでしょう？
知らない人もあるでしょうから添付しますね。
（1） 分譲住宅
ア 販売価格
専有面積80 ㎡程度で販売価格3,200 万円程度を目標とし、その詳細は事業者提案
に従う。
イ 住戸面積
販売戸数の２分の１以上について、専有面積70 ㎡から90 ㎡まで、かつ販売価格
45 万円／㎡以下とし、その詳細は事業者提案に従う。

>至上空前の倍率

積み立て君もここぞとばかり出てくるでしょうから、部屋によっては数百倍になるのでは？
どうせ当たらないので、倍率に興味がわいて来ました。

いやあ、楽しみですねえ。
抽選は東京ドームとか、さいたまスーパーアリーナとかでやってほしい。
で、抽選人が突然褌一丁で和太鼓始めたり、タップダンスやピアノ弾き始めたりして欲しいね

あれ！？条件変わったの？
販売戸数の「100％」が70〜90平米以下、かつ平米単価45万円までじゃなかったっけ？

専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にあり、
その提案販売価格が４５万円／㎡以下である住戸の割合 １００％

ってちゃんと書いてありますよ。
販売が始まったのかと思ったら、前から出てる情報じゃないの。

>史上空前の倍率

空前絶後の数字になるでしょう。
歴史の証人として、抽選当日　立ち会いたいですね。

バブルの頃の様に、今から十数年後『あの頃は以上だったなあ』と言っているかも。

読めば読むほど、抽選に当たる気がしません〜
まあ参加するだけならタダだし、
祭として楽しませていただきます！
抽選会にはボディスーツでも着ていこうかな？

お願いですから、ここのことをこれ以上広めないでください。（くちこみで）

当選者は帰り道カツアゲされないように気をつけないと。

質問！
港南の他もマンションは、そこそこの人気って感じだったのに、何でここだけこんなに大騒ぎの人気なんですか？
値段も、他とそれほど変わらん感じなんですけど・・・

＞値段も、他とそれほど変わらん感じなんですけど・・・
って、どこと比べてんですか？

>>577
超人気で長蛇の行列の宝くじ売り場の方に、なぜか並んでしまいたくなるような---。

>>お願いですから、ここのことをこれ以上広めないでください。（くちこみで）

今迄　知人に話したら、ほぼ100%　取り敢えず申し込むと言っています。
当たったら、その時考えると言うのが、既に20人位います。
済みません。m(_ _)m

品川シ−サイドの物件は完成後の中古物件4戸くらいあったのが1ケ月くらいで瞬間蒸発した。しかも売り出し時より高く売れたらしい。こちらは買ってすぐ売ってもいいのかな。

>>578

577の様な人は放っておきましょう。
これで100倍が99倍になりました。(*^-^*)

ちょっと思ったんですけど、ここってノアの箱舟のようなタワーマンションですね
都心湾岸物件に乗り遅れた人が生き残る（＝都心に住む）ための最後のキップ
それも恐らくは乗船券を入手できる人は天文学的な確立
悲喜もごもご色々なドラマが生まれそうです。

私は申し込むつもりですが、もはや抽選で当たる期待は殆ど抱いていません。
どうせ落ちるなら、4-5倍で落選するより、天文学的な倍率ではずれる方を望みます。

うちは共働きで世帯年収は条件と噂される１千万を超えています。
毎度思うんですが共働きだとほとんど全ての公的助成金の対象外であり
この物件も申し込めない。
共働き世帯で頑張ってる世帯を単純に収入で線引きしていると少子化は
更に進むと思うんだけどなぁ。

以上　愚痴でした　すいません

何処にそんなこと書いてるんですかねぇ？？

＞世帯年収1千万

＞条件と噂される１千万

ここって、80㎡3,200万程度って変えられないんですかね。
だとしたら、仕様を落とすしかないですね。
ところで工事は着手してるんですか？

現在２０階を越えている。

以前に、港南最大のＭＲを見に行ったときに、比較対象の1つとして本物件の価格について質問したところ、当初雑誌に載った金額からは相当値上げした坪単価になると、具体的な金額もしめしてくれ、本物件に対して金額的なる期待をしなくなったのですが、現在においてもディベロッパーと都が交わした契約書は生きているというか、その当時の約定通りで金額等を設定しなくてはいけないのでしょうか？　都としてももう少し高く売れる物件を安く売りすぎる事に対して問題にはならないのでしょうか？

もともと定借は普通の分譲の６割の価格が相場と言われてるから、２４０万／坪程度のマンションに相当。住友が強欲っぷりださなければ、そこそこの仕様は期待できる。

施工は竹中でプレキャスト工法。
低層階からガラスパルコにーと斜め隣の安普請マンションよりは断然良い仕様。

　みなさん、興奮が続いているようですが、現在、住友さんは都に対して
「現状に合わせて適切な価格で販売しましょうヨ。都の取り分も増えますゼ」
とか何とか言って、東京都の担当者と交渉中だろうと邪推します。

　現在、都は、バスに営業用の広告を貼り付けるなど、お役所でありながら、
旧来の共産主義的な発想から資本主義的な発想に切り替わって、『儲ける』こと
は良いことと意識していますから、きっと、住友さんの交渉を飲んでしまう
でしょう。住友さんだったら「地価やマンション価格が上がる前のどん底の
状況を想定して設定した価格で売りに出したら、（皆さんのおっしゃっている
ように）申込者が殺到して、けが人、死人まで出ますゼ、ダンナぁ！」など
と詰める寄るかも知れません。そして、住友−東京都の契約は変更されて、
倍率が２０倍程度になるであろう価格設定がされてしまうのでは？

>>594

現状と反対に、市況が悪くなった場合に、条件変更を東京都に申し入れ出来ますか？
東京都は『はい、そうですか』と受諾しますか？

No.595さん
　そうですね、逆に値下がり局面だったら都側に「ダメ」と
言われるでしょうね。まず、間違いない。
しかし、値上がりしてるので、都も有利となる提案を出し
たら、都がそれを飲んでしまうかも？と思いました。石原
都知事の雰囲気では、「そんなもん、状況が変われば、
それに応じた対応をしていくのは、どこの世界でもいつの
時代でも当然だよ、キミィ！それはねぇ、損をしないように
考えて、都民のために有利になる行動を取るのはだねぇ、
まさに行政の責任だよ、そんなことも分からなんのかね、
何年記者やっとるんだぁ、そんなアホとは付き合って
おられん、帰りたまえっ！」なんて感じでは？

No.596さんのおっしゃるように、落選した他の業者の
プレッシャーが利くとよいですが。私もそう思います。
特に、南面を塞がれてしまうので、リクルートコスモスは、
相当な無理をして落とそうとしたのに、住友に異常と言える
ような価格設定をして、もっていかれてしまった、
と悔しがっていました。

都が金欲しいなら、単純に借地料上げるだけでないの？

借地料値上げは入居者にははねかえってこないのですか？

>>597さん
閑話としては都知事仮想コメント始め面白い書き込みですが、現実的な話ではないですね。
まあ、その事は597さん自身がほんとは良く分っているのでしょうが。

消費者にとっては安いに越した事はないので、どこが異常な価格設定しようがむしろありがたい話。
リクルートさんを引き合いに出されていますが、同社は見方が甘く、落札できなかっただけ。
これを教訓に同社には、次回消費者の為に頑張って欲しいものです。

>消費者にとっては安いに越した事はないので、

異議あり。
大量供給可能なものならともかく、戸数に限りのあるマンションではそう単純じゃない。
特にこの物件などは、とんでもない倍率になるのが目に見えている。
適正価格であれば、必要以上の業者や投資目的の者の参加を防ぐことが出来る。
しかし、異常な価格設定により、住民として非常に雑多な層が混在する事になり、
決して消費者にとって好ましい状態にはならないと思うが、如何か。

今のマンション価格が異常な気がするのは俺だけ？

私は都に電話で確認して以前書き込んだ内容とダブりますが

借地料　＝既に決定済み（かなり安い設定ですから安心して下さい。はっはっは。との事）
物件価格＝確かに複数のデベロッパーさんに競合してもらい住友さんに決まりましたが価格設定は
　　　　　住友さんですし、発表されているのはあくまでも予定です。との事。

セカンドハウスでの申し込みはダメなんですか。

>>601
以前のスレで議論されていましたが、定借を加味すれば、異常な価格設定なんかではないですよ。
あくまでレンジの範囲内。
ただ、3000万円台/80㎡という金額自体が都内では絶後となりそうなので人気高となっているだけ。基本的には低予算層への助け舟という行政趣旨にも合致していると思うが。
それを当て込んだ投資組たらんする向きが異常な程多数というのが、本物件の特徴だろう。

みなさん
盛り上がりすぎですよ

まだまだ先は長い

おちついて

販売時期はいつかな？楽しみです

もう購入組としては最近つまらない物件ばかりなので
ここは大いに盛り上がって欲しい。

つみたてくんをこつこつ続けてきた漏れは
こんな所に住めてつくづく幸せだなあと思いました。

今日現場を見てきました。
こつこつ続けてきた漏れは
紫色の外壁は正直イマイチだなあと思いました。
おわり。

混乱避けるために、思いっきりダサい外観とか、
しょぼくて恥ずかしいチープな内装とかにしてくるかも。

早くも駆け引きが始まってるよ！おい！！（ｗ

別物件の住友営業に聞いた話では、竣工後売りだろうとの事です。
建物の完成って、来年でしたっけ？
まだまだ先ですね。
（情報源の営業さんもここの詳細は知らないようでしたが。）

今日現地を見たら建物の色がやや紫がかった紺色で、マンションとしては
あまり見たことのない色だった。住友の物件は緑色を多用したりして
個性の強い物件が多いが、ここはなんかこう異様な存在感というか、重苦
しいイメージというか、かなり異彩を放つ建物になりそうな気がする。
少なくとも、しゃれた感じ、高級な感じにはならない気がする。

外壁の色はやはりあの黒っぽい色になるのでしょうか。
最初は周りを覆っているカバーの色なのかと思っていましたが、
この前現地に行ってみたら、建物の低層のほうから、建物の色が見えました。
あんな、黒いタワーが出来たらかなり目立ちますよね。
目の前のコスポリへの圧迫感も増しそう。

情報がほんとうにまだ少ないですね。
建物があそこまでできていれば間取りも設備仕様ももう決まってると思いますが。

なかなか販売時期の話が聞こえてきませんねえ。
値上がり基調の時は、より高く売るために販売時期をぎりぎりまで
遅らせるというのはよくあるが、ここはもともと都との間で価格を
決めてあるから、遅らせても高く出せるわけではないはずなのに。
それともＷＴＣの販売への悪影響を心配していたのか？
あるいはどうせ瞬間蒸発するから竣工直前に売りに出せばいいと
いうことか？

あの黒っぽい外壁の色…何であんな色にしたんだろう？
威圧感がありすぎです。
なぜ、周りと合わせて白っぽい色にしなかったんだろうか。
信じられないです。
前のマンションに住んでいる方が可愛そうですが、住民だってベランダに出たら気持ち悪くなるのではないでしょうか。

私もそう思います。不思議なくらい微妙なダークカラーですね。
建ち上がってみないと分りませんが、知人は「これから上に色を塗るんだよ」と言っていました。
そんなはずないけれど。。
明るくなくても、せめて茶色系のベージュでもいいと思うのですが、何か深い考えがあるので
しょうか。出来たら思いのほか良かった、、ということにはならないかなあ。

上に色を塗るなんてことがあるでしょうか？
しかし、まあ、印象から言わせてもらえば
もう少し明るい色にしてもらった方が、周辺
の街としての印象もよくなるでしょうにねぇ。
見た目に心地よい明るめの色にして欲しい
と思う人は多いでしょう。私も、こんなに
大きい物件だから、街の印象と言う観点
から良い色を選んでくれたらうれしい。
もしも、上から色を塗れるものなら
明るい色を塗って欲しいなぁ。

いくらなんでも、あの色のまんまってことはないと思います。
１階・２階部分がただのコンクリート壁なのはなんででしょうか？
駐車場なのでしょうか。
隣接するスーパーは大型店であってほしい。

隣接するスーパーって、面積からして大型って
無理でしょ？景観がチープにならないように
気を使って欲しいと思っています。
店の外まで商品を並べ立てるスーパーって
あるでしょ。そんな店だったら嫌ですね。
１、２階は、最後にタイル張りなんかにする
のでは？どこのビルも、１、２階は最後に
お化粧するために、最後までコンクリむき
出しになっている場合が多いですよ。

私は今の色でもかまいませんけどね。
てゆか当選する確率がメチャクチャ低いのに文句言う人が大杉w

しかし見事にコスポリさんの南側にかぶる位置に立ちましたね
わかっていたとはいえ、コスポリさんは角部屋だけはなんとか眺望が残るけど、
それ以外の南側のバルコニーの部屋は、ほぼ視界が真っ黒タワーに・・・

外壁の色を持ち出して、倍率を下げようとしても無駄ではないでしょうか。

>しかし見事にコスポリさんの南側にかぶる位置に立ちましたね

このマンションにとっても明日はわが身というところはないでしょうか。
南隣の中学校のところがタワーに変わったら。。もう話題になっているのかも
しれませんが、心配です。（あたるわけないから心配の必要はないですかね。）

ここは床暖房、ディスポーザ、浴室乾燥といった、最近のマンションでは
あたりまえの設備はあるのだろうか？
というのは、あの価格で普通の設備水準で出せば高倍率は必至だが、そう
なると営業増やさきゃならなかったり、手間かかったりと高倍率はデベに
とっていいことは一つもない。
価格上限が決められている以上、利益を出すためにはコストを下げるしか
ないし、数年前のマンションはああいう設備は無いのが普通だったし、
都民に安く住宅を供給するのが主旨の物件なので、省いても問題なかろう
という判断にならないだろうか。
実際、省いても売れるだろうし。

いえいえ高倍率だと、
膨大な数のマンション購入希望者データが集まります。
デべには貴重なメリットです。

ここの小中学校の学区は、どこになるのでしょうか？
土地勘ないもので．．．

だから販売は秋以降です。

>635
港南小でしょう。小学校は建て替えになりますけど。

>しかし見事にコスポリさんの南側にかぶる位置に立ちましたね
だけど距離が５０メートル以上ありますから、開放感がないだけで
気にしなければそれまでですよ。

みんな焦りすぎ

639
それは芝浦小の立替用地として検討していた土地のことです。
港南小の立替はもう決まっています。