港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

スルーして違う物件探した方が良いよ。

ここは埋立地だけれど、東京礫層まで２０メートルくらいだから、湾岸の
中ではいちばん浅いほうです。
埋立地を悪く言うけど、日比谷から南も埋立地ですよ。

ここに少しでも
不満、疑問、抵抗がある方は、
別のマンションを探しましょう。
ご本人にとっても、他の方にとってもその方がハッピィですから。

銀座は違うよ。

銀座も埋め立て地。
http://www.ginza.jp/story/chikei.html

ここで一生懸命批判している人
向きになって反論している人
所詮このマンションの当事者にはなれませんよ。

かくいう私も落選するでしょう（泣）

私も多少の不安（埋め立て）がありますが、むしろ安心材料を
探していて、どうにか自分を納得させて、させたい、前進したい、
という感じです。大丈夫、の意見を聞きたいというか。

競争倍率は多分100倍を超えるでしょう

>>193
>どうにか自分を納得させて、させたい、前進したい
としても、結局　当たらないのではないでしょうか？
　

皇居のすぐ隣の大手町も埋立地なのですか。

大崎の一部は基礎杭の長さが２５〜２７メートルもあるんですね。世田谷でも１５メートル
くらいと言えばこの辺の２０メートルというのは、心配ないんじゃないの。

東京近郊なら内陸でも２０〜３０ｍの杭は珍しくないよ。
東雲あたりは７０ｍクラスだし、この程度なら全く問題無いです。

>東雲あたりは７０ｍクラスだし

７０ｍ！！！！

東雲はぐにゃぐにゃなのね

表現には気をつけましょう
そんなこと書いたら豊洲、東雲エリア　スレッドの住民が
血相変えて殺到しますよ。
彼らによると７０ｍでも全く心配する必要ないそうです
信じてあげましょうよ（笑）

この物件は定期借地権のものになるのですよね。何年でしたでしょうか？

６０年でしたっけ？

70年。

いつ販売？

完成後、販売とのこと。ｂｙ住友不動産販売

207, 208さん
ありがとうございました。

ここ完成後販売って事は2008年10月末じゃん
ちょっと販売までが遠すぎる
つかこのスレ後2年も持たすんかいね？
いろんな意味で立てるの早すぎだろ

ていうか、価格条件の縛りがあって東京都との販売条件の決着がつかずに見切り着工なのだと聞いた。ちなみに今回は住友不動産が出資した会社が独自販売を行うので住友不動産販売は関与しないらしい。黙っていても売れるものを販売代理にはださないだろう。
①転売規制
②賃貸規制
とにかく、「都営アパート土地の活用」なので「中堅所得者向け住宅」と銘打っている限り
投資家の銭儲けに使われたくないというのが都の意向。実際問題、キャッシュで買われたら
賃貸の縛りはきかないし、転売規制をかける有効な手立てもない。
これが２年後にどういう落としどころを見つけてでてくるか楽しみ。

転売のときは購入価格以上で売ってはいけない
ということにしとけばいいんじゃまいか？
それでも買うけど・・・

法律上無効な規定は定めても意味がないです。
ＡさんとＢさんが交わした売買契約に関して、第三者にいくらで売っても自由というのが
民法の基本ですよね。
これを規制をかける法律的に有効な契約というのはなかなかなさそうです。

購入価格以上で売ってはいけない・・・という縛り自体も
可能だとしても甘すぎる条件ですよね。
１５年賃貸で稼いで、購入価格で売却できたらいい商売です。
また７０年間にインフレとか起こったら逆にこの条件つらすぎます。

定借物件は２０年後などに購入する需要はなかなか見つけるのは
厳しいでしょうね。
竣工後、時間が経過するにつれ、中古不動産としてこの物件を購入
する層は、期限７０年というリミットが近づき、建物も老朽化するため、
修繕費や取り壊し費用負担などのリスク条項が顕著になり、
そんな状態で購入価格よりも高く購入したりする魅力は低くなるでしょう。
キャッシュで購入し、ずっと賃貸に出そうと考えている層には、運用利回り
の観点からお得になるでしょう。転売によるキャピタルゲイン狙いはどうだか？

一例ですが
定期借地権の物件でも１０年で買値で転売できればいいですよね。
自己資金１５００万円。借入金１５００万円で３０００万円２０坪の
物件を買います。
月坪１万の家賃でも２０万／月。管理費、修繕積み立て金、地代等３万
で家賃収入は２００万／年
ローン支払い（金利3.7％　３６０回想定）年１１３万
手取り　８７万円
１０年間で８７０万円・・・・①
１０年後の残債1170万円
３０００万円で売却できたら１８３０万円−９６万円＝１７４０万円・・・②
①＋②＝２６１０万円
トータルで１５００万の資金が年利７％強で利潤を生んだ計算になります。

>>218
目の前のビュロー品川の賃料知らんのか？

転売や賃貸は東京都との借地権契約の中で制限を受けると思います。もし
自由に賃貸ができるんだったら、きわめて効率の良いマンションになるし、
入居が思わしくなければ賃料の引き下げもできますから、周辺の賃料相場
の押し下げ要因となりますね。
周辺の賃貸マンションを持ってる人にとってはまずい話です。

２００８年１０月販売って、　金利いくらになってるんだろう。。

どちらにしても、凄い高倍率物件としてマスコミの話題となり、
有名なマンションになるのは確実。

規制が出来ても、今すんでるマンションを売却か賃貸に回して
こっちに住むかな？もし当たればだけど
こっちのほうが駅から近いし、近くにマンション買ってるから
よりお買い得マンションがきたら嫌という意地もあるけどｗ
金利とかもどうせキャッシュだから関係ないし

ビューロ品川の賃料は、家具一式＆光熱費込みのホテル的仕様による設定であり、
ここの賃料と近似すると思っている人は残念ながら算定条件が錯誤があるようですね。
いってみれば、当物件南に建ったマンションの賃料と類似になるでしょう。
仕様が似てるでしょうからね。

>>227
そんな事は知ってるよ。
もっと比較しやすい物件だとパシフィーク品川ってのがある。

金利上昇のピッチは案外早そうですね、

＞２３１
秋価格　ご覧になったですか。
ここは２年後の秋価格ですが、よく考えると２年分ウェイティングの行列が増えるということですね
抽選も、一次予選、二次予選、本選とかありそうですね。

２年後に万一、ミニバブルがはじけてれば、
倍率はそれほどでもないかも知れません。

＞品川の定期借地なんて当たらないって
＞それこそ下手すると上がり切った時点での格安販売だから
＞バブル絶頂時の公団建売住宅のように200〜300倍とか平気でありそうだよ
＞あの時周辺価格相場7000万の郊外物件(さいたま)でさえ3000万台後半で売り出して
＞150倍とか平気で付いてたんだから

サウスゲートまで確定したから、倍率４桁もありえる？

サウスゲートって、再開発するだけで
新駅作るのは決まってないんでしょ。

たぶんＪＲ東側の操車場は独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構
がもっているんでしょ。
だとすれば、都心の一等地を操車場で使っていてはもったいないですよね。
できるだけ高く売るかテナントビルでもたてて高収益物件に仕立てたいの
とちがいますか。

ところが、開発しようと思っていてもとなりに汚水処理場があっては、
資産価値は高まりませんよね。ということは、行政の再開発により汚
水処理場が整備されれば、ここに駅を作って開発することは自然な流
れかな。

>>238
サウスゲートの資料を見ましょう。「水陸交通の結節点」4箇所が明記してあります。
南から、「品川浦」「天王洲」「海洋大学前」そして『水処理場付近』です。

あの位置だから「水」は運河しかありません。
別資料の運河ルネッサンス（港湾局）でも触れられていますが、
行き先は東京・江戸の観光地なので、運河沿いで行ける銀座〜浅草（江戸市街）方面と、
お向かいの台場〜晴海・有明（東京新都心＝オリンピック候補地）が自明です。

ところで「陸」はなんだと思います？バスターミナルが出来るとでも思ってますか？

疑いなし！！なんて言われると、何とか商法みたいで逆に疑わしい。

そうだね、疑わしいよね。
早めに豊洲とかを買っちゃったほうが良いと思うよ。

問題はやはりワールドシティータワーズか
あれが売れないとこちらの話が出ないのか

数年前は、地方からも買い手が殺到して抽選になり、タワーって凄いなぁと思わせたワールド…。

本当に欲しいのなら、こんなとこに投稿してるより、
今から住友にコネ作って、当選確率上げること考えたほうが、
早道。　かな。

どう考えても今世紀最後のお買い得物件
時折、倍率下げようと必死な工作員が現れますが
無視してみんなで申し込みましょう！

定借付きの安マンションをあえて買う人の気持ちが分からない。
リスクを背負いたいだけ？

分譲を買う人は、地価暴落のリスクを背負ってるから。アイコだね。
７０年後に生きてないのも確かだが。

中・高年の独身（今も今後も子孫を持たない人）で定借を自宅用に
購入する人には、３０年位住めて、その後売れなくても賃貸に出せれば
いいという考えがあると思うのですが、これは危ないのでしょうか？

タワーマンションなんて容積率７００％もあり土地の権利なんて僅かですから、
地価暴落リスクなんてあんまり関係ないのじゃないの。
固定資産税と都市計画税あわせて１．７０％ですから、約５９年間で土地の
価格相当額を税金でもってかれちゃうんです。ですから土地を所有すること
の意義は疑問ですね。

70年、生きてたら90代か
微妙なとこだな

もう一つ家あることだし
当たっても賃貸に回すな、俺は

> 244 SIマンションさん
その情報ってどこから仕入れるんですか？
全く販売に関しての情報が出ないですね〜
本当に分譲してから販売するのですかね？？

投資、セカンドハウス不可、収入制限すれば少しは倍率下がるでしょうかね。
ついでに住み替えも不可。

投資、セカンド不可については逃げ道はいくらでもあるような。
収入制限はローン審査との絡みで難しいでしょうし、
住み替え不可を強制するのはまず無理でしょう。

＞２６８
当たらないよ。ものすごい倍率になる。条件のいいのは東南、南くらいだけど安いところは破格に安いわけだし。

借地料が、年２０万くらいですね。70年で1400万円
上限価格が決まっているから、高層階南向きと、低層階北向きの価格差が余りなさそうですね。

土地分の固定資産税の７０年分って、７０平米換算でいくらなんでしょうか？
それと借地料とを比較するべきでは。

７０年近く先の、借地料と固定資産税額なんて
誰にも分からない。

以上。

土地代がなくて賃料なわけだから、その分借り入れしなくていい。ということはその分の金利もかからないわけです。

>>275
>賃料は地価に連動して3年に1回とかの見直しがある。

ん？私が都営住宅経営部住宅整備課に電話で確認した情報と違いますよ。
「賃料は70年間変わらないので安心して良いですよ」と言われました。
倍率下げキャンペーンですか？

騙されませんよ（＾−＾）にっこり

それと販売時期についても確認したんですが、全ては住友不動産に販売価格や時期を
まかせているので住友さん次第との事です。

気になったのが「販売価格」も住友不動産にまかしてあるとの事なので少々不安です。
土地の賃料は担当者さんが笑いながら「格安です」と言っていたので期待は出来そうですね。

格安賃料じゃ、更に倍率アップ確定。

>>281
電話で聞けば分かる事だろうけど「販売価格、時期については住友さんに一任してますので」
の一点張りだったから突っ込みようがなかった。
私も情報が欲しいので参考にして下さい。

それと問合せ先はhttp://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/20e8v100.htm
の一番下に記載されてるので確認して、みんなで問い合わせましょう！
>「販売価格、時期については住友さんに一任してますので」の一点張り
上手くかわして下さい。検討を祈ります