販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。
①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？
最新の情報持っている方は教えて下さい。
[スレ作成日時]2006-07-18 01:04:00
直線道路は私の方では確認してませんが、住友パワー炸裂！といった所ですかね。
確かＷＣＴだけ急に地目が販売スタート時変わったので、当時も住友パワー炸裂してるな〜。
と思ったものです。
>電気を消して生活している方も居るそうですからw
意味が分かんない。電気消してどうやって生活するの？
ＴＶは？食事の時は？電気を消す目的は省エネ？
電気が強制的に止められちゃったとか？
う〜ん、分かんない。
>161
直線道路についてこちら
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01893.html
あと、港区はすでに三角地帯を購入して工事の準備に入ってます。
今三角地帯全体が白いフェンスに囲まれて「港区教育委員会」と書かれる看板が置かれています。
160です。
直線道路について私の勘違いがありました。
港区が計画してるのはどうやら斜めの道路をなくして海洋大沿いにまっすぐな道路を造るらしいです。
現在の旧国交省品川寮と品川会館跡を道路にして、三角地帯の残りの部分と斜線道路が学校施設と一体化になる予定だそうです。
これならブランがそれほど影響されないと思いますがどうでしょう。
ソースはこちら
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01893.html
上手く計画が進めば良いですね。港南口前のセブンイレブンも使いやすくなったり、
ＳＯＮＹビル前の歩道も見違えるほど綺麗になりました。
確かこの後の計画にコスポリ前の道路が高輪方面に直結する事も予定されているようなので
まだまだ港南は変貌を続けるのでしょうね。
WCTの営業マンに「WCTの向いの東京都の土地で70年定借物件て、どうなんですか？いつ頃売るんですか？」って聞いてみました。（悪く言うかもしれないけど、他にあてもないし、聞くだけはただかなーと思って）
下記に聞いた内容を書いてみます。
WCT検討してる人を前にして言うんだからいいことは言わないだろうと思うので、
そういう前提で読んでください。あくまで参考程度に。
逆にどの程度真実なのか、情報ある方コメントください。
・すでに施工開始している。
・販売開始時期はまだ未定。
・建物がほぼ出来上がってから売る予定。
・外廊下で、ちょっと団地のイメージ。決してハイグレードとはいえないもの。
・ゆえにWCTと同じ目線で比較するのはどうかと思う。
・投資目的の購入が多く、抽選倍率もかなり高くなると思うが、ここに住みたいと思って買う人は少ないのでは。
・
・他のマンションも既に竣工しているところがほとんどだから同じ
・販売はほぼ終了しているから同じ
・実物を見れるからこちらの方が上
・ベイクレもＣＭＴも外廊下だから同じ
・よってＷＣＴと対して変わらないから同じ
・まぁ港南自体が、ここに住みたいと思って買う人はいないだろうから同じ
条件は、部屋の色、間取り全て決定済みで販売されたケープと同じ。
ただ、これが不人気かというと、微妙なところで、ケープが１年で１０００戸売り切ったこと
を考えると、超高倍率物件になるのではないでしょうか。
（ただ、ケープは、北側はともかく、南側で見合いが少なく、かつ、リーズナブルという稀少
物件でしたが・・・）
167さんの意見に168さんなりの意見を返しているのではないでしょうか？
しかし、設備等の標準装備はレベル落とさないと売主儲けがないですよね？
>>まぁ港南自体が、ここに住みたいと思って買う人はいないだろうから同じ
だったら今まで完売したマンションはなんだったんでしょう・・・
ここは投資向きの物件だからって地域全体に対する評価を下げてまで持ち上げるのはどうかと思いますよ。
港南口のオリックスビル１階は、結局セブンとデニーズでしたね。
ツタヤがあそこに入るのでは、と期待していたので、
かなり残念です。Ｂ１階や２階はどうなるのでしょうか？
ここって「港南四丁目第３団地建替プロジェクト（民間施設ゾーン）」という事業名だけど、わざわざ「民間施設ゾーン」と表示するということは官が整備するゾーンもあるってこと？第３団地「建替」プロジェクトというくらいだからそこには都営住宅が建つのか？地図で見ると相当広い敷地なので、下記アドレスのページに表示されている建物だけで終わりということはないように見えるのですが・・・。
正確なところ知っている人いませんか？
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/20e8v101.htm
１８１ですがgoogleで調べたらだいたい解決しました。
それにしても雑誌では二度とない格安物件とか書かれていたけど、都とは安く供給する約束していること、都営住宅敷地内の開発であることから、あまりグレードには期待できなさそう。
地代も年２０万くらいはかかりそうなので、少し萎えてきた。
価格的にとても魅力がありますが、やはり埋立地というのが
どう評価していいのか悩みます。ネット上でも、賛否両論です。
地震（液状化、インフラの破壊他）なんて来てみなければ
わからないとなると、うーん。
ここは埋立地だけれど、東京礫層まで２０メートルくらいだから、湾岸の
中ではいちばん浅いほうです。
埋立地を悪く言うけど、日比谷から南も埋立地ですよ。
私も多少の不安（埋め立て）がありますが、むしろ安心材料を
探していて、どうにか自分を納得させて、させたい、前進したい、
という感じです。大丈夫、の意見を聞きたいというか。
大崎の一部は基礎杭の長さが２５〜２７メートルもあるんですね。世田谷でも１５メートル
くらいと言えばこの辺の２０メートルというのは、心配ないんじゃないの。
そうですね
杭の長さを笑う行為はご自分の無知をさらけだしているのに気づいたほうがいいかも。
杭の長さより上下のバランスが大事。
１５ｍの杭でも上が賃貸都営なみだったら、そのほうが危険だもん
ここ完成後販売って事は2008年10月末じゃん
ちょっと販売までが遠すぎる
つかこのスレ後2年も持たすんかいね？
いろんな意味で立てるの早すぎだろ
ていうか、価格条件の縛りがあって東京都との販売条件の決着がつかずに見切り着工なのだと聞いた。ちなみに今回は住友不動産が出資した会社が独自販売を行うので住友不動産販売は関与しないらしい。黙っていても売れるものを販売代理にはださないだろう。
①転売規制
②賃貸規制
とにかく、「都営アパート土地の活用」なので「中堅所得者向け住宅」と銘打っている限り
投資家の銭儲けに使われたくないというのが都の意向。実際問題、キャッシュで買われたら
賃貸の縛りはきかないし、転売規制をかける有効な手立てもない。
これが２年後にどういう落としどころを見つけてでてくるか楽しみ。
法律上無効な規定は定めても意味がないです。
ＡさんとＢさんが交わした売買契約に関して、第三者にいくらで売っても自由というのが
民法の基本ですよね。
これを規制をかける法律的に有効な契約というのはなかなかなさそうです。
購入価格以上で売ってはいけない・・・という縛り自体も
可能だとしても甘すぎる条件ですよね。
１５年賃貸で稼いで、購入価格で売却できたらいい商売です。
また７０年間にインフレとか起こったら逆にこの条件つらすぎます。
定借物件は２０年後などに購入する需要はなかなか見つけるのは
厳しいでしょうね。
竣工後、時間が経過するにつれ、中古不動産としてこの物件を購入
する層は、期限７０年というリミットが近づき、建物も老朽化するため、
修繕費や取り壊し費用負担などのリスク条項が顕著になり、
そんな状態で購入価格よりも高く購入したりする魅力は低くなるでしょう。
キャッシュで購入し、ずっと賃貸に出そうと考えている層には、運用利回り
の観点からお得になるでしょう。転売によるキャピタルゲイン狙いはどうだか？
一例ですが
定期借地権の物件でも１０年で買値で転売できればいいですよね。
自己資金１５００万円。借入金１５００万円で３０００万円２０坪の
物件を買います。
月坪１万の家賃でも２０万／月。管理費、修繕積み立て金、地代等３万
で家賃収入は２００万／年
ローン支払い（金利3.7％ ３６０回想定）年１１３万
手取り ８７万円
１０年間で８７０万円・・・・①
１０年後の残債1170万円
３０００万円で売却できたら１８３０万円−９６万円＝１７４０万円・・・②
①＋②＝２６１０万円
トータルで１５００万の資金が年利７％強で利潤を生んだ計算になります。
定借を自宅用に買うひとなんて金銭的にクルシイ人だけであまり居ないでしょ。
規制がつくなら投資用の人が手を引くからそうでもないか？
貧〇人の＊＊になるね。
規制もうけてもそれらが殺到で高倍率なのか
規制が出来ても、今すんでるマンションを売却か賃貸に回して
こっちに住むかな？もし当たればだけど
こっちのほうが駅から近いし、近くにマンション買ってるから
よりお買い得マンションがきたら嫌という意地もあるけどｗ
金利とかもどうせキャッシュだから関係ないし
ビューロ品川の賃料は、家具一式＆光熱費込みのホテル的仕様による設定であり、
ここの賃料と近似すると思っている人は残念ながら算定条件が錯誤があるようですね。
いってみれば、当物件南に建ったマンションの賃料と類似になるでしょう。
仕様が似てるでしょうからね。
ところで、この物件はそれほど買い得かどうかはわからないよ。
前スレでも何人か分析していたが、港南の坪２３０位のＭＳは大体
土地８０：建物１５０ぐらいになってる。理由は色々あるが、デベは高額
ユニットを除き土地で儲けるような形にしてる。一方ここは土地は
定借だが保証金方式というやつで、70年の定借権の分有権を買うわけ
でもなんでもない。要するに土地に関する権利は無しで、坪140万とか言
われているのは、建物代金が大部分。そうすると土地付ＭＳで150で作っ
た建物を150で売り20で仕入れた土地を80売ったの同じ儲けを図れば
80で作った建物を140で売るほかはない。つまり建物は付近のｍｓと
は比較にならない安普請にならざるを得ない。しかも港南は土地がど
んどん値上してるから20の土地を80で買わされた人でも、その土地は
いずれ本当に80になる。一方ここは、値上がりする土地の権利はなく
何年に一回かの見直しで、地代だけがどんどんあがる．．．．．．．
calros(男性・（自己所有）マンション・50歳以上) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 購入物件 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ シティタワー品川（新築・3LDK・3200万円台） 検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44018/ 住民スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/382584/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 住まい環境について良い点、残念な点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 間取りの全てが外向いている（内廊下側には向いていない）、またバルコニーが広いので、外の景色がゆったり見れる。 設定価格が安かったため、フローリングなどの材質が良く無いし（すぐ傷つく）、キッチンなどの収容棚も安く見える ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 設備や共用施設について良い点、残念な点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ パーティルームは32階にあり、2戸分の広さがあり、ゆったり使うことが出きるし、利用料金も安く設定されている パーティルームの定員が25名と規約が変更されてしまったのは残念。 その他の共用施設は使ったことがない。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 周辺環境について良い点、残念な点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 敷地内にスーパーがあり、雨が降っても傘が不要。 小学校も中学校もすぐそばにあり便利。 図書館も10分以内で行ける。 クリニックは敷地内にあるが、あんまり評判が良くないので、違うところに行っている。 飲食店はすき家とサイゼリアは敷地内にあるが（自分はほとんど利用していないが）、あまり好みでないので別の飲食店を希望 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 交通・アクセスで良い点、残念な点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ バス停は近くにあるが、品川駅までは15分で行けるし、新幹線駅もあり便利。 空港にもアクセスが良い。 鉄道路線も豊富にある。 特にありませんが（これ以上、不満は考えられない）、高輪に抜ける道が限られているため、遠回りが必要のため時間がかかる ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 治安・安全の面で良い点、残念な点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 治安が良いと思う。 事件性のある出来事はほぼないと思われる。 みなとくパトロールも巡回しているし、住民は荒っぽくはない。 静かと言うことと、道が広く信号も少ないので、深夜はスピードを出して走行している車がいる。 高輪とのいきかう道路が新設されると、どうなるか不安 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 管理面で良い点、残念な点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ まずます普通。 清掃は毎日複数名で実施しているので、落ちているゴミなどは少ない。 コンシェルジュが設定されているので、宅配便の手配も気軽に出来る 特にないが、修繕のマネジメントくらいか。 共用部の壁に傷が付いてもすぐには補修しない、交換もしないので、傷だらけになると安っぽく見える ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ このマンションの最も良い点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ロケーションだと思う。 とにかく交通の便や各方面のアクセスが抜群に良い。 バスはあまり使わないが、使おうと思えば近くにあるので便利。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ このマンションの最も残念な点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 買い物の選択肢が少ない。 敷地内にはスーパーがあるが、食品スーパーなので品数は豊富ではない。 飲食店も限り有るので、品川駅近くまでいかなくてはならない ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 上記の中からマンションを選んだ理由 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 価格、土地は借地権設定であるが、それでも破格の安さと考える。 （※管理担当より） 当コーナーでは、入居者・契約者の方からのクチコミを募集しています。 1000円分のAmazonカードをもれなくプレゼント。 https://e-ma.co/q2FKk
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
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未定 |
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1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK） |
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36.63m2～64.84m2 |
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総戸数 132戸 |
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
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9090万円～9640万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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70.28m2・70.78m2 |
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総戸数 271戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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6,598万円・7,098万円 |
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3LDK |
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63.59m²・70.34m² |
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総戸数 2517戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
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5798万円～7698万円（うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む／使用期間：2024年3月30日～引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。） |
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3LDK～4LDK |
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67.07m2～76.05m2 |
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総戸数 92戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
