23区内の新築マンション価格動向（その23）

うわっ、本気で営業だったんだ。かなりひく・・・

業界の中では「淘汰（とうた）と成長の二極化」が進行するとの見方もある。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000361-reu-bus_all

＞淘汰（とうた）と成長の二極化

それは、ここのスレッドでも話題に出てますよね。

新築住宅の需要は常にあるので。

都心以外は厳しいということでしょう。

買えない人は、中古に流れると踏んでいます、というか、
tokyo kanteiは、一番最近のレポートで中古の購入が増え
ていると報告しています。

サブプライムがどうなるかでどれくらい新築住宅の
低迷が続くか決まると思いますが、サブプライムがなく
ても、調整時期ではあったので、重なっていてわかり
にくい。

現行の売り出し中のマンションが大幅値引きになったと
して、それを購入すべきかどうかは難しい。もっと下がる
可能性がある。しかし、来年以降、マンションがどれくらい
売り出されるか不明。

中古の購入がもっとも合理的かなと思いますが、中古の値段
があがっているようなので、うまくいかないですね。

なるほど、あの手の上等書込はみんな淘汰されそうな業者の営業だったのですね。

963さん

どうなったらさがるの？あり得ないよ
君のようなタイプは一生買えないんじゃない

つまり今は調整で踊場なんだよ
後でわかるがネ

中心はまたあがり出すよ
先読みできない連中はまたチャンスを逃すよ

臆病者に勝者なし

今盛んに外国人が日本のビル持ち会社を買っているよ…(微笑)

そうですね。
中心部分は一時的に下げたとしても、下げ止まって現状維持〜チョイ高になっていくと思います。
土地には限りがありますし、古くからの低層地域は高層化＆リフレッシュされて価値を高める。

地方から上京する人年々増えていますが、
大学卒業して社会人としての上京が増えて、
大学、専門学校等への入学のための上京は逆に年々減っています。

また、高卒で就職のための上京も、
中小の製造業が２３区内で減り続けていてこちらも年々減っています。

つまり１８歳での上京が年々減り続けて、２２歳での上京が年々増え続けているわけです。

このような変化が賃貸市場に与える影響も無視できないと思います。

>>966
基本は収益還元方ですから、
不動産価格も結局は家賃レベルに連動すると思います。

都心も物件数が増えて行くと高い家賃は難しくなります。
超高級なマンションは増えすぎてしまうと
ダメになって行く気がします。
都心でも、坪単価でほどほどのレベルが融通が利いて良いのではないでしょうか？

>坪単価でほどほどのレベル
ほどほどのレベルがたくさん増えたら、ほどほど以下に下がっていくのでは？

ほどほどのレベルが増えたら、
周りのエリアからそれを求める人たちが流入する。
人口は都心に集中ですから。

沢山増えるようなところは、根本的にほどほどなんかじゃない。
そんなところは当然ほどほど以下に下がるので、ほどほどを求める人は本当にほどほどなところに。
その前に、ほどほどのところは都心じゃないか・・・

都心でも、
あまりにも高いところは数が増えれば下がらざるを得ないが、
ほどほどまでは下がらない。

都心で、
ほどほどの所は良く売れて、ほどほど上がる可能性がある
ってことですよ。

必死だな
キモいくらいに

ほどほどの都心って・・・
ほどほどの時点で都心ではないでしょ。
そしてその偽都心の安く手軽に仕入れられる土地に業者がむらがり、
供給が需要を超え、ほどほど以下に下がる可能性がある
ってことですね。

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

冷静に考えれば
東京の都心にも差があるよ。
だって練馬区と中央区は違うし
中央区、港区に隣接している地域の需要はへらない。
東京の一人勝ちなのはみなさん分かりきっているのに....
東京で中央区、港区に隣接しているところで駅から近かったら
簡単には価値は下がらないですよ。
だって東京は世界の国と対抗できる国家みたいなもんですから。

千代田中央港区の三区は

完全に世界ブランドのシティですよ

誇れるものが違う

皇居・東京タワー・銀座・秋葉原・六本木ヒルズ・ミシュラン飲食店

番町・３Ａ・広尾もこの中に含まれる。

やっぱり違うよ

この三区はね。

>>976
千代田区に隣接しているのは、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区。

港区、中央区を上げて、同じく都心3区の千代田区を避けるのはいかにも不自然ですねw
ちなみに練馬区と中央区が違うように、中央区と江東区も大きく違いますよ。

>977
広尾は渋谷区。

こういうのがあると、
あてにならん書き込みだな。
とか思っちゃうんだよね。

981さん

有栖川公園辺りを言いたかったのよ…駅で書いてしまったよ

スマンあそこも３Ａでした。

お詫びして訂正します。

中央区の月島晴海に隣接し、港区の台場に隣接する。
そして駅に近い。

って、簡単に言えば江東区の豊洲や有明の事かいな。

都心に近接していながら郊外みたいなのんびりした感じが味わえるところが、
これからも人気を保って行きますよ。

旧深川区がお勧め。
清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。
公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、そのまま歩いて行けるぞ。
縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。
犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。
常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。
小名木川沿いに枝垂れ柳の江戸情緒ある遊歩道も現在整備中で、江戸情緒にあふれている。
これが出来たら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。
隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。
隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグも快適。
区内にはゴルフ練習場も結構ある。
車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、バーベキュー場、ヨット
ハーバーへも直ぐだよ。子供を連れて遊びに行ける。自然にも親しめる。
マンションも高くないから１００ｍ２クラスも簡単に買える。
大手町まで電車で８分くらい。銀座も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。
平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。
区画もバッチリ整備されて、自動車の移動もラクチン。
車道と歩道の区別もバッチリで安全。新タワーができればバッチリ見れる。
スーパー、ホームセンターも周りに結構あって日常生活も便利。
風俗は無くって健全。治安も超良い。
都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

↑
その辺に住んでますけど・・今のままの静かな方が良い、電車も混まないし。
それにしても何回も同じコピーの貼り付け？？？　嫌がらせ？？

いつもの江東○○でしょう!!
気にしないこと

不動産流動化のレイコフが民事再生法を申請しました。要は資金繰りの悪化で、
売りたい物件も売れず、銀行もお金を貸してくれなかったそうです。

大阪とか地方の物件が多かったようですが、これは東京でもこれからおこること
を暗示しています。中小の業者が高値づかみした不動産への銀行評価額が
下がり再融資もされず、資金繰り倒産というのが、東京でもそれなりにおこるでしょう。

逆回転しだしたものは簡単には止まらないということです。

>>987

別の観点から見たら益々、供給が絞られて財閥系デベの一人勝ち状態へ突入。
なんか元祖さんが言っていた通りになってきたな、体力勝負だ、厳しいな中小は。

988さん

くだらん業者が増加していたから調整入ってちょうど良いんじゃない！
港区１つとってみても、ココ五年で業者急増したと聞く

地上げ屋それから業者間売買が地価上昇を招いたと金融庁は見ているからそれらを潰しにかかっていると見るべき

税務署と金融庁は…急騰を悪と考え、その悪を許さない（前回のバブルの時も同じ理由で総量規制になった）

血祭りになった地上げ屋・スルガとかはその氷山の一角

ただレイコフは資金繰りが下手だったのか？

鑑定士上がりだから職人なんだな

社員は気の毒だよ

マスコミもいい加減と言うか、取材力が不足しているのか？
今回の地価上昇の本質をことごとく外していた（知ってたのかもしれないが）
根本的な問題は前回バブルと同様だね、異なる点は外資が参加したのと不動産証券化か。

前回との違いは一気に上がって、一気に下がったこと。
コレだけ早いと仕掛けていたデベはレイコフのように資金ショートし破産するパターンだろう。
確かにまだまだ続くかもなぁ

前回との違いは上がり幅。
前回は青天井の様に上がっていった。
山高ければ谷深し。
今回の山は青天井ではなかった。

正直、崩壊が早かった感はあるんだよね。

あと、2年は持つだろうと思ってた、
それもサブプライムよりも先に新興国の破綻が
引き金を引くと思ってたんだけど。

逃げ時間違えた。

まだまだカタカナ「デベロッパー」の急死は続くよ。
特に不動産流動化ビジネスと称して、「REIT・外資ファンド向けに
物件供給（転売）」と喧伝している先は要注意！
ノンリコースローンのロールオーバーができす損切り必至。
スルガも保有コストに耐え切れず地上げ屋を使いました。
みんな資金面は自転車操業です。
皆さんマンション買う前に売主のＨＰで確認しましょうね。

分かりやすいね〜固有名詞が頭に浮かんだよ…可笑しいもんね〜(笑)

993さん

確かに逃げらんないよなぁ〜還暦迎える前回のバブル知る業者さんも、同じような事言っていたよ
今回は上がってからすぐ下がったと

今回土地から仕入れた場合、建築申請まごまごしている間にバブル崩壊って業者さんもいるんじゃないの？

マンションが売れないといっても、まだ交通の便の
悪いところの動きが鈍った段階では。
　たとえば、太子堂や高田、新田や有明とか。

　逆に駅近物件は、成増や練馬、大井町あたりでも
順調に売れているようだから。

　結局、一定の実需は底堅くあると思う。
　なのに在庫が積み増していることは、デベの過剰と
淘汰の必要性を物語っているのかな。

そうだよ
優勝劣敗だね
業者数増えすぎたから仕方ないのかな〜

本当は可哀想なんだけどね

原因は政府がだらしないんじゃない？

福田さんは何も景気対策打ち出さないしね。

銀河鉄道999
都心は下がらない（ただし湾岸は除外）

湾岸は全く下がってない

確かに、月数十万支払って、賃貸で都心高層マンションに暮らすより、住宅ローン十数万で、所有して住む方が、数年で30%以上下落しないのであれば、ぜんぜんいいよね。
どうしても、前回のバブル崩壊時の10年で3分の1といったイメージがまだ残ってるので、一瞬、迷うけど、今の在庫がはけた後の新規供給を考えると、そこまでの下落はまずありえないわけだから、金利2%前後で買えるのであれば、なるべく賃料利回り5%を下回らない水準で手堅く買っておきたいとこだよね。銀行に背中を押されて物件を売らされてるのは、無理してる新興系のデベだけだからね。

>賃料利回り5%を下回らない水準で

手間と諸経費、税金、空室リスク、災害リスク
いろいろ考えたら、実質1-2％ってとこでしょ。
有価証券の国際分散投資の方がずっといいね。

>1002
投資の視点でなく自己居住の観点です。
ちなみに、節税用の社宅扱いでもなく、純粋に住宅ローン控除も活用した自宅の購入です。

このスレもそろそろ終わり
デベの営業の必死さだけが目立ったね
次スレでは出入り禁止にしてほしい

都内の交通の便利のいい場所のマンションは、到底買えない値段になっている。賃貸でも到底無理そう。誰が買うのだろう。最近成約率が70パーセントを切ったとあるので、買える人も少ないのかなあ。
　だいぶ前から気になっているのだが、湾岸地帯に建てるマンションは海面上昇の影響をもろに受けるので危ないのではなかろうか。あと、海抜０メートル地帯にもマンションが建っているが、あのあたりは地盤がよくないと思うのだが…。さらに、地震が起きそうの場所をこれ以上人口密度を上げてどうするのだろう。
　デベロッパーの人は都市計画のことにあまり気を回さないみたいで、大規模開発にあわせて保育園や病院その他の施設が増えるわけではないので入居した人が困ることが多い。（数年前、親戚がマンションに入居したのだが、近くに保育園がなくて困っていた。）大規模マンションなら敷地内にごみ焼却場を作り発電や地域暖房などに使うと非常に効率がよくなるのだが、そんなこと考えも及ばないのかな。

デベの目的は優れた街作りではなく、優れた街と思わせて売る事なのだから、
購入者の夢物語と現実にギャップがあるのはしかたないよ。
街の魅力がデベの開発頼みじゃ先が見えてる。

マンション売りきり＝開発（宣伝）終了なので。

計画段階ではセレブっぽさとか出せても、
実物が出来上がったらどうしても所帯じみた生活感でちゃうしね。
現実ではなく、夢を売る商売なのは古今のニュータウン共通。

私は昨年東京にマンション買いました。いまだにマンコミュ愛読しています。
今日、某政治系ブログ読んでいて思ったんですが、都心回帰ってデベの戦略だと考えていたんですが、もっと大きな大きな力が働いていたら...と思いはじめました。
「ネット噂のドレスデン計画と東日本の放棄準備」という記事です。
http://www.teamrenzan.com/archives/writer/alacarte/dresdenpj.html

嘘だといいけど！地震なら助かる見込みはあるけど放射能じゃ持ち家の人も賃貸の人も
死んじゃうかも？ひえ〜みなさんどう思います？

都心回帰は自然現象と思うが、

今日は各局ニュースに注目だね
WBSが特に見たい

銀座の地価が下がったと過去レスにあったが、
公示価格のニュースで原因が分かった。

サブプライム問題が主な原因ではなくて、
有楽町イトシアの完成により人の流れが変わり、
銀座の中での人気エリアが変わったのが原因ですと。

安売り、値下げは庶民の夢ですからね。

夢見がちな庶民に本物の夢を。

八百屋で大根買う感覚ですね。

さすが庶民。

八百屋の良さがわからないネット住民。

住みにくい日本になりましたね。。

>1011
　ソースはこれかな。
　http://sankei.jp.msn.com/economy/business/080324/biz0803241842005-n1.h...

　まともな記事なので、２ページ目も読んで欲しい。
　ロイターも参考になる。
　http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-30967420080324

　遅行指標であることは業界の常識。
　週刊ダイヤモンドもそれなりに突っ込んだ特集になっている。
　明日の朝刊でもいろいろな手がかりが出てくるだろう。

イトシア？
あー1階がパチンコ屋で、パクリブランド満載の丸井系ショップが軒を連ねているところね…
銀座四丁目周辺はマシだけど有楽町周辺の凋落は激しいね。

有楽町周辺に最近できた商業施設ってイマイチなのが多くない？
売り場面積狭すぎのマロニエゲートとか、どこにあるのかわからず、いつもガラガラな三井ベルビア館とか。

今晩のWBSから、

http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/lookreport.html

マンション値崩れ再び？　郊外では２０〜２５％引きの例も

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080324-00000967-san-bus_all

↑おなじみ、久米川を事例にあげたネタ。

久米川も２０−２５％下げたおかげで飛ぶように売れてるらしいよ。

逆に下げすぎなんじゃない？
まあ、他を出し抜いて売り抜けたいのだろうが。
郊外でも下げれば売れると言うことが良くわかるね。

都心ではパークコート赤坂もなんだかんだ言っても売れてるし。

現段階をまとめるとこんな感じじゃない？

都心：このままの水準でも売れる。
準都心：５％程度、調整すれば売れる。
外周区：１０％〃
郊外：１５−２０％〃

公示価格も徐々に上がっているしね〜なかなか下がらないよ…特に都内はねぇ

今週のダイヤモンドの地下暗転とか言いながら、
08都区内中古価格は横ばいか、上昇予測が多かったな。
ネタとしてはおもしろいが、そんなに簡単に都区内は下がらないと、自ら露呈。
メディアはネタにすぐ飛び付くから、判断できる知識が必要だな。

販売部数増やすためにやってること

シロートの食いつきそいなキャッチに振り回されないほうがいいよ、

底入れしてるから！

業者の皆さん嬉しそうですね

新スレたてました。皆さんお疲れ様でした。これからが業界も正念場です。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/

前回のバブル崩壊はね

山一の倒産や日債銀長銀の倒産が目白押しでドンドン値下がってしまったがだったが
今はセーフティーネットがあるので銀行潰れないしね

今回のはサブプライムショックでしょ
余った金がいくら損したってそれは所詮余った金なんだよ

今回のはお対岸の火事でイインジャナイ

値下がる！って煽ってるメディアに過剰反応する庶民感覚はマスコミに踊らされる日本人らしいよ

大東亜戦争最中とまったく同じ、

右向けー右！

みんな異口同音に同じこといい始めたら逆考えないとさー

足元スクわれるよ

いま上がるって出しても売れないでしょ！

田原総一郎みたいなのが、各業者の社長集めて、値下げするのかしないのか尋問するような番組あれば熱いが。

最新の日経ニュースを見て見ろよ

ベアの対応といい、サブプラ２０兆円の買取といいアメリカはやることが早い！

もう底入れだよ！

君たちは既に時代遅れチャンなのが分からないの？

長銀日債銀は「倒産」してないよね、、、、
大丈夫？
大銀行が倒産してたらあんなもんじゃすまないよ。

不動産に金がつかない状況は変わりませんね。
4月以降はさらに質の分別が進むでしょうね。

何より金融庁が目を光らせているので、
正常な斜陽国の不動産市況に戻るでしょう。

＞＞正常な斜陽国の不動産市況に戻るでしょう。

業者の皆さんも、これくらい上手いこと言えっつーの

金がつかない話は聞き飽きた。
ファンドや中小業者の投げ物がどれぐらいマンション市況を押し下げる力があるのか誰か教えてよ。
今週も都心で超優良でもない普通の物件がきっちり倍率付いて売れてるんだ。
なんとかしろよ。
下がる派でてこーい！

長銀、日債銀は倒産だよ。破産と間違えていない？
倒産は法的根拠のない言葉だから私的処理でも使える。