23区内の新築マンション価格動向（その23）

サブプラ余波でRMBSのみならず想像通りCMBSのマーケットまでぐじゃぐじゃになったことで
調達も出口も付かず、結局ノンリコ撤退なんて話がそこかしこで現実化してしまったことが
極めてインパクト大きいです。コーポレートローンも金融庁指導で閉めてるしダブルパンチ。
邦銀から５割や６割ノンリコわざわざ引っ張って証券化する人（＝借りれる人）も減ってるし。
アパートローンも頼みのSMBCが審査厳格化でサラリーマン投資家も大騒ぎ。最近は出版ばっかり。

新築賃貸の過剰供給もあるし、エンドのマーケットだけ（いくら住宅ローンがじゃぶじゃぶでも）
無関係でいられるなんてことはありえないわけで、、、しかし今回の局面は調整早かったですね。
金融総崩れで不動産が急に立ち直るなんてことは不可能ですから。調整だけで済めばいいですが。
銀座や御堂筋沿いのような実態はずれた取引金額は完全に過去のもの、ブームに終わりました。

いわゆる外資ファンドやＰＥのプレイヤーもサブプラで深刻な影響を受けてるところが多いわけで
不動産のみならず日本経済に及ぼすインパクトは大きいです。
潮の引いた日本には新たな金主が必要です。中東や中印等で果たしてそれに代われるのか。。。

ほっといても外資が引いてたはずのマーケットで、国内系まで叩いた金融庁が褒められるべきか。
相変わらずタイミングが悪いというか余計なことをした感が後にまで残るような気もしています。

元祖さん

素人の質問で恐縮ですが・・
中小の不動産ファンドが資金調達出来なくなって廃業に追い込まれたとしても、
日本経済にどの様な影響があるのでしょうか？
むしろ訳の分らない不動産取引が一掃されて尚且つ、取引の透明化は一般投資家、
消費者にとっては良いのではないのでしょうか？

一般人からすると創業して5年ぐらいのファンドが資本金の10倍〜30倍の借り入れを
して証券化、土地、建屋を上乗せして転売という商売の形態がなんかおかしいと思います。

二度と土地バブルを起こさない為にも、上場企業並みの会計規定を導入して、
3ヶ月に一度、公認会計士に帳簿を確認させ、保有資産はすべて時価評価という制度導入が
必要かもしれませんね。（債務超過ばかりになるかも）

この業界の人達はイメージが悪すぎる。ちょっと儲かったらベンツ、ノータイ姿で
首にはネックレス、そして銀座で豪遊・・時代に適したビジネススタイルが必要なのでは？

すみません、偉そうな事を書き込みまして。

日本の場合は極端過ぎるんです。中小不動産ファンドに限らず、金融機関が右へならえで
おそらくエンドの分譲物件以外は一部例外を除いてマトモにローンがついてない状況です。
勿論マトモなプレーヤーがいないことの誹りは免れず、退場すべきは退場すべきでしょうが
何でもかんでも十把一絡げで、ああまたしょぼしょぼマーケットになったなぁという感じです。
利害関係は一切抜きにして不動産を愛する人間の一人としては寂しい、お寒い限り。

周り見ててもだから証券化はダメだと思ってたんだみたいなことを言い出す人まで出る始末で。
健全な市場育成に近づいたのやら遠のいたのやら・・・

元祖さん

そうすると中小不動産ファンド（土地再生事業とか言っている）仕込んだ土地は
遅かれ早かれ、市場に放出されて（信託系が取得するだろうが）一時的に地価は
下げ調整に入り、その後、取引玉が無くなり来年ぐらいから反転するという
シナリオはありますか？　

新築MSも今年中に在庫が佩けて、来年、再び上昇・・となるのでは。
S不動産はそのラインで動いているのではないかと思う日々ですが・・
いかがでしょうか？

バブルを起さない方法なんて簡単だよ
金本位制にすれば全て終了。

金融屋の失職はものすごい数に膨れ上がるけどね

金先物がバブルになるという
いつか来た道

無い金をあるようにみせてはじめたのが銀行。

２０代に読んだ経済学の古典にあった議論が、いろいろと頭をよぎる。
古典はいいですよ。なぜかというと、そこにはその時代時代で生じた問題を解決していく上での知力が結集されており、現代を生きていくための思考力を養うから。

>>858の続き　歴史の話
①景気が悪くなったら政府が公共事業を発注して人為的に需要を生み出す（ケインズ主義）
頭痛薬を１錠を飲んだら、とてもよく利きました。服用を続けていたら、２、３、４錠飲んでも利きません、効果がないようです。それではと、医師は薬を乱発し、病院は財政赤字。この薬はあまり利かないのでは、と医師が思い始めたのが80年代。
私見だが、社会資本整備が遅れていた時代だからうまくいった。
②モノ（商品）の流通を世界化させる→ＧＡＴＴ体制
うまくいった。日本でパイナップルを食べられるのは、このシステムのおかげ。反面、日本の食糧自給率も下げた。これから、温暖化の影響で世界商品市場での食糧獲得競争がおこると思う。
次に考え出されたのが、
③カネ（資金）の流通を世界化させる→金融自由化（ビックバン）→デリヴァティヴ理論→商品先物取引の世界化→住宅ローン証券化→サブプライム問題
私見だが、このシステムが当初はうまくいったことは否定できない。
しかし、国際金融市場で跳梁跋扈するヘッジファンドみたいなモンスターも生み出した。
危機は３回（①ブラックマンデー、②1997〜98のマレーシア・韓国・ロシア等の金融危機、③サブプライム）あって、そのたびに世界経済への影響度を増大させた。１度目は１〜２日で収まったので原因は精査されなかった。２度目は、ヘッジファンドのせいにされ、国際的な資金流動性とヘッジファンドの関係はそれほど問題化されなかった。３度目は、国際的資金の集積地であるアメリカで起こった。これで学ばないと。
②→③に移行するまでの議論をよく検討し、アメリカとイギリスの金融市場で勝手に生まれた③の自己発展の仕組みをもう一度よく考え、こうした事態を防止するシステムを構築すべきだと思う。金融自由化を推進したアメリカで、新たな理論が出てくることを期待する。

建材各社、製品再値上げ・原料高で10—20％、４月受注分から
資源価格の高騰を受けて建材各社が4月受注分から製品価格を再値上げする。文化シヤッターは新製品比率を高めるなどと併せて全製品の価格を10—20％引き上げ、不燃建材大手のエーアンドエーマテリアルも建材製品価格を平均15％値上げする。資材高に見舞われているゼネコンやマンションデベロッパーなどにとって新たなコスト増要因となりそうだ。

文化シヤッターは4月からシャッターを10％、ドアを15—20％値上げする。ここ数年、値上げ幅を年2—5％にとどめてきたが、鋼材価格が高騰しているため大幅値上げに踏み切る。

＞建材各社、製品再値上げ

もう日本で新築マンション作るのは無理なんじゃないの。

作ったって買える人いないし。湾岸、都心を買っているのは、
アラブとか東南アジアあたりの金持ちが増えているという話
だし。

日本は貧乏に向かってまっしぐら。
100年前の木造長屋に戻ろう。木だったら、結構ある。

二行ぐらいにまとめてくれw

現在の状況をおさらいすると、
２３区の分譲マンション販売数は２００４年度以降減少し続けている、
販売されたものが実際竣工され、人が入居するのは大規模の場合３年後、
従って、２００７年度以降新築マンションへの入居数は減り始めていると思われる。

中古マンションの成約数は２００５年度から増加傾向で、
新築の販売数量減をあまりタイムラグを置かず反映している。
しかし、２００７年度までは新築へ移動する人の数が需要を上回り、
成約数は増加しているものの、在庫数も増えている。
２００８年度以降は徐々に新築マンションへの入居者数が減って行くので、
中古の在庫は次第に引き締まってくるだろう。

一方賃貸は、
賃貸から新築・中古マンションへの移動にともなう空きと賃貸新築数の合計と、
地方からの上京にともなう需要増とのバランスが在庫になる。
上京者数は毎年増加をたどっているものの、新築マンションへの移動が２００７年度まで
活発であったこと、一部分譲マンションの賃貸化が進んだことにより、在庫が増えている。
こちらも、２００８年度から急速に在庫を減らして行くだろう。

>>925
土地の投げ売りは今でも一杯ありますよ。建確取得前でも後でも。
ローンも出口も梯子外されて無残です。所詮ダメ立地が多いですけど。

住不の在庫もB/Sも正直興味ありませんが、今年中に新築（既に中古？）の
在庫が捌けきれるなんて夢物語かと。

まず大半の証券化ディールが半年一年は動かないであろうこと。
業界でも人によっては1年2年は動かないと見ていること。
動いたとしても以前のようなハイレバディールの復活はまず不可能である可能性が高いこと。

外銀等の儲けの仕組みがデリバティブから証券化に移り、又新たな食い扶持の発明が必要なこと。
エンドの需要も足元も極めて弱いこと。本邦政治的にかなり終わっていること。
結局アメリカの利下げ等の金融政策頼みで他力本願で右往左往されてしまうこと。
とにもかくにもローンが出ない出ていないこと。（住宅ローン除く）

その他諸々ありますが、いずれにしてもV字回復ってノリには絶対ならないでしょう。
そもそもこれ以上上がる余地はなかったんです。利回り的にも分譲・賃料単価的にも。
自ずと入るべき調整局面の直前に、不時着ハードランディングさせたような格好です。

あえて苦言をもう一言。サブプラのせいでマンションが売れなくなったのではありませんよ。

プライスタグの付け間違いがそもそもの原因です。

>プライスタグの付け間違いがそもそもの原因です。

土地も資材も高いのに、安くするなんて無理じゃないですか。

私は、日本においては、新築マンションを作ること自体が
間違いじゃないかと考えています。間違いというか、無理
というか・・・。

食料、エネルギーがどんどん高価になっていて、下がる
様子がありません。中国やインドでの需要が増加してい
るからです。給料同じなら、安い食事で我慢するしかあ
りません。同様に、住居も木造長屋で我慢するしかなく
なっていくのです。

たぶん、都心だけは高価なまま販売され続けていくのだ
ろうと思います。外国人も都心だと買うみたいだし、
一定の金持ちはいつの時代もある程度はいるからです。

郊外に作るなんて、とんでもない話でしょう。誰が
買うのってことですよ。現在の在庫はたたき売りする
しかないでしょう。在庫が終わったら、もうデベの
大部分は解散とする。それしかない。

安く買いたい。底値で買いたい気持ちはよくわかる。
けどね。今の日本でだって、レクサスのような高級車が売れまくり、ファーストクラスは満席になる。
金持ち相手の商売は、まだまだ成り立つ。

そうそう

そう、そうなんだよ。まるっきり二極化しているよ、円高にサブプライムとか関係ない人沢山居るしね

>>937

レクサスやファーストクラスは値段が上下しないからね。
不動産は値段が上下するから、ダウントレンドのときは
お金儲けに敏感な富裕層ほどシビアになる。
ただし、ビルゲイツとかの一部の人は例外。

家電製品って出たての時ってすごい高いじゃない。
ビデオなんてテレビに乗り切らないくらいでかくて、当時で100万円位したかな。
携帯電話の肩に担ぐ奴だって、保証金が50万円位だったように覚えてる。
ある程度、安くなるのはわかっていても買っちゃいたいんだよね。
それが、見栄でかっこつけなんだけど。
ひょとして、都内のマンションが暴落して庶民が皆買えちゃったら、富裕層は郊外に行くかもね。
郊外で１０００坪くらいのお屋敷に住むのがはやるかも。
いつの時代でも、決して多くはないけど富裕層はそれなりに存在して、多くの庶民がそれに憧れるという現象はあるんだよね。

また脳内トークか…
あなた達のまわりでいいから、考えを巡らして
富裕層といわれる層が、この時期に不動産を買ってますか？
高いものを高いときに買うお人よしが、金持ちになれるとでも？

納得なんだよなあ…

しかしオイラの周りのお金持ちはこの機会を逃さずに狙っているマンションを積極的に買って行こうとマーケティング中だよ
一時的な買い場が来ていると考えているらしい。
彼らに共通するのは賢いこと。
安く買える期間が長く続かないと見ている事だよ…

>>942

じゃあ「富裕層」はみんな３−４年前の底値を買っていたとでも！？
純金融商品じゃないんだし、そこまで相場・価格のタイミングだけで動けんだろう、
金持ちとは言え。

おいら富裕層だけど、不動産買おうとは思わんな〜
底値付近で買っちゃったというのもあるけど
どうせ買うなら、円高だし
ハワイあたりの不動産が下落してきたら、買ってもいいかなとは思うけど

＞郊外で１０００坪くらいのお屋敷に住むのがはやるかも。

それはない。

不便すぎる。文化施設が全くない。医療レベルが心配。

もちろん、自家用ヘリコプターをもてるくらいの金持ちは
別ですけど。

すべてがテレビ電話で解決できるのであれば、高速インター
ネットがあれば、地方でも生きていけますが。

東京駅から半径５ｋｍ圏内に帰結してしまうんだな。
みなさん焦らずじっくりとＧＥＴしましょうよ。

東京駅5Kmの花形新東京タワーの名称案が絞られましたね！
「東京EDOタワー」「東京スカイツリー」「みらいタワー」「ゆめみやぐら」
「ライジングイーストタワー」「ライジングタワー」の6案のどれかに決まるそうです
さすがこれから大発展する地域のランドマークですから
どれもステキ☆な名前ですね！！楽しみです！

>>948
「えっ、新東京タワーの名称？　あー城東かぁwwwww」
「富裕層の見向きもしない貧・乏・人と＊＊の集まる地域なんか発展するわけ無いだろ＊＊」

と言うコメントが当然予想されますが、おっしゃる通り大発展する予定でございます(^_^)

都心暴落スレは、スレごと削除されたみたいですね。
中立中道どころか、売れればなんでもアリみたいな偏向掲示板だよね。

>>951
雑談スレに移動していましたよ〜

景気が怪しいときは結局都心と安定した人気地域にもどっていくんでしょうね。

そうだよまた都内はバブルになるよ、日銀は政策金利をゼロに戻すから

アメリカ問題は銀行に資本注入すればサブプライムは修復可能だしなぁ！

２月までゴールドマンなどそんなに損失出ていないしオレは落ち着いて見ているよ

皆さん慌て過ぎじゃないのかな？

建設費はコレから値上がってくるしなぁ

つまり二年後竣工の大理石無いタイル張りなマンション等の陳腐なマンションを掴まされないようにネ

>>953
価格面と発展性を考えれば、墨田区南部、江東区西部、中央区＋江東区湾岸、この一帯が安定した人気地域でしょうね。都心にも近いですし、供給もこの一帯にかなり長期間集中するんじゃないでしょうか？

新東京タワーは実際に建築が始まって、しだいに姿を現すようになったら動きが加速されるでしょうね。人間って、案外想像力が無くって、実際に見ないとなかなか動きませんからね。全てに当てはまりますが、早めに動いた人の勝ちってことです。

＞861
かなりあたってますね。今後はどーなるのですかぁ？

>>950
マンション買いますチラシは、景気に関係なく入るので意味ありません。
仲介業者は仲介料を取るのが商売ですから。

新東京タワーをリビングから眺められるマンションを買うなら、
墨田区北部や常磐線側のマンションを買いましょう。
新東京タワーを北側の方角にではなく、南側の方向に眺められるから。

>>955
もちろんその可能性は否定できないと思います。
ただ、そろれは現実的に考えれば私達の世代ではなく、
その次の世代以降での可能性ですね。

実際、御自身も
>安定した人気地域
に対しては十分理解されており、
世間（マンションを検討されている方々）での見解も
また同様だということを認識されていて、
あえてご自分で地名をあげなければ、
読んだ方々が、
そことは異なる地域をイメージされる可能性が
極めて高いと想像されたからこその書き込みですよね？
それが共通認識であると感じているならば、
わざわざあげる必要がないわけですから。

デベにお勤めとのことで、
お勤めの会社があげられた地域中心なのでしょうが、
こんなところで営業活動とは、あまりスマートでないのでは？
何回も何回も繰り返される同様の書き込みや、
逆に特定の地域を中傷する書き込みが繰り返されていますが、
それも、あなたや同業者の営業活動であるのなら
あきらかに逆効果ですよ。

>>959
そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
勇気を持った転換が必要です。

うわっ、本気で営業だったんだ。かなりひく・・・

業界の中では「淘汰（とうた）と成長の二極化」が進行するとの見方もある。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000361-reu-bus_all

＞淘汰（とうた）と成長の二極化

それは、ここのスレッドでも話題に出てますよね。

新築住宅の需要は常にあるので。

都心以外は厳しいということでしょう。

買えない人は、中古に流れると踏んでいます、というか、
tokyo kanteiは、一番最近のレポートで中古の購入が増え
ていると報告しています。

サブプライムがどうなるかでどれくらい新築住宅の
低迷が続くか決まると思いますが、サブプライムがなく
ても、調整時期ではあったので、重なっていてわかり
にくい。

現行の売り出し中のマンションが大幅値引きになったと
して、それを購入すべきかどうかは難しい。もっと下がる
可能性がある。しかし、来年以降、マンションがどれくらい
売り出されるか不明。

中古の購入がもっとも合理的かなと思いますが、中古の値段
があがっているようなので、うまくいかないですね。

なるほど、あの手の上等書込はみんな淘汰されそうな業者の営業だったのですね。

963さん

どうなったらさがるの？あり得ないよ
君のようなタイプは一生買えないんじゃない

つまり今は調整で踊場なんだよ
後でわかるがネ

中心はまたあがり出すよ
先読みできない連中はまたチャンスを逃すよ

臆病者に勝者なし

今盛んに外国人が日本のビル持ち会社を買っているよ…(微笑)

そうですね。
中心部分は一時的に下げたとしても、下げ止まって現状維持〜チョイ高になっていくと思います。
土地には限りがありますし、古くからの低層地域は高層化＆リフレッシュされて価値を高める。

地方から上京する人年々増えていますが、
大学卒業して社会人としての上京が増えて、
大学、専門学校等への入学のための上京は逆に年々減っています。

また、高卒で就職のための上京も、
中小の製造業が２３区内で減り続けていてこちらも年々減っています。

つまり１８歳での上京が年々減り続けて、２２歳での上京が年々増え続けているわけです。

このような変化が賃貸市場に与える影響も無視できないと思います。

>>966
基本は収益還元方ですから、
不動産価格も結局は家賃レベルに連動すると思います。

都心も物件数が増えて行くと高い家賃は難しくなります。
超高級なマンションは増えすぎてしまうと
ダメになって行く気がします。
都心でも、坪単価でほどほどのレベルが融通が利いて良いのではないでしょうか？

>坪単価でほどほどのレベル
ほどほどのレベルがたくさん増えたら、ほどほど以下に下がっていくのでは？

ほどほどのレベルが増えたら、
周りのエリアからそれを求める人たちが流入する。
人口は都心に集中ですから。