23区内の新築マンション価格動向（その23）

いよいよサブプラ問題も大詰め段階に入ってきた。
日本のマスコミは大騒ぎだけど、米政府内ではほとんど想定内で物事は
推移しており、来週が大きな転換点になるだろう。

一つ目は米金融機関の生贄がどこになるのか決まったこと。
これにより米政府が介入できる準備が整ったといえる。

二つ目は大手金融機関の損失がピークを過ぎること。
米大手金融機関のトップは、昨年より交代している。
トップが変わると欧米では過去の損失を過大に計上する傾向にある。
日本で言うと日産が過去にやった手法で、交代によるＶ字回復をアピール
出来るメリットがある。
よって損失を過大に見積もってきたのが実情でその損失計上も最終段階。
実態以上に売り込まれているＡＡＡ債の買い戻しにより、引当金の戻りも
来期には期待できる状況になってきている。

三つ目はドルが実質０金利になること。
実質０金利かつドル安誘導されており、どこかの国の2002年頃とにそっくりと
なってきた。そのどこかの国がその後どうなったかを見れば、今後米国が辿る
道が見えてくるだろう。
今後は米政府高官による強いドル発言が出て、対ユーロなどにはゆっくり反転
していき、資本の流入が再開されると思われる。


日本の不動産関連も金融・マーケットでの総悲観からの転換が期待できる。
実物不動産も２−３月にかなり動いており、来期前半には実態が判ってくるだろう。

暗い話が多いので、明るい話題を・・
新東京タワー７月１日に着工
http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20080313c3b1304r13.html
地銀や信託、初任給上げ相次ぐ
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080315AT2C1300W14032008.html

日本の不動産金融での第一人者と言われている、早稲田大学大学院の川口有一郎教授は、
「実物不動産は07年11月にピークを迎えた。そして12月末に金融庁は銀行に対して融資
の引き締めを指示したことで、実物不動産への融資も細り始めている。おそらくこれから
実物不動産市場が崩れる」と語っています。金融庁の口先介入は、夏以降既に始まってい
ました。

>>863作っても売れそうも無いところへの融資が絞られるから、マンション供給が続く地域は限られて行くでしょうね。地域の発展格差も広がりますね。住民の反対運動もある、二子玉の再開発はストップするかもしれませんね。

>>864
そうなると城東なんて終わりですよ。

都心部賃貸物件もかなり広範囲に広がりましたから、賃貸マーケットの様相も従来とは違った展開になりそうです。学生の上京が減って、代わりに社会人としての上京が増えていますし、職住近接がどこまで進むか・・大きな変化の中にある東京から目が離せませんね。

あと千葉、埼玉もね。

武蔵小杉はどうなるか。

都心の再開発をどうみるべきか。
印象の似たもっともらしく没個性的なビルに、郊外ＳＣでなじみのファッションや飲食の店。
いまの複合開発が「都心文化の創造」ではなく「都心の郊外化」だ、と批判される理由だ。
しかし都心は「職住遊近接」また「古くからの伝統」もある。郊外で見られる画一性、没個性が
都心に蔓延して行く恐れは無いだろう。

>>869さんへ、

「職住遊近接」ですか！

私も先日、職住近接については触れましたが、
”遊”の面についてはすっかり見逃しておりました。

どの地域においても言えることとは思いますが、
最近は特に、この”遊”の比重、充実度が都心人気に拍車をかけているのかもしれませんね。

”遊”が東京って
どこの誰が言ってるの？
背景にどんな思惑があるのか解らんが、カルトじみた脳内トークより
インサイダートークを話せよ

東京の賃貸物件は、1人暮らし〜ＤＩＮＫＳ向けのデザイナーズ物件や東雲公団をはじめとする
大規模再開発物件で一部見るべき物件が現れた事は事実であり、昔より選択肢は広がっている。

しかしながらそれでもなお、大卒アッパーミドルの30代〜40代の年収800万〜1,600万層のホワイ
トカラー達が満足して借りられる賃貸物件の供給は相変わらず少ない。もっと具体的に言えば、
分譲マンションの主戦場である世田谷・杉並・大田・目黒の4区において、賃料15万円〜30万円の
ゾーンで借りられる物件が圧倒的に少ない状況にある。

本来分譲価格が上がりすぎて賃貸の方が得だということになれば、間違いなく人々は購入ではな
く賃貸を選ぶはずである。しなしながらそれでもなお分譲が売れるというのは、良質な賃貸の供
給が少なすぎて、選択の余地がない状況を如実に表している。

これらエリアで築浅分譲マンションの定期借家数が増大すると、分譲マンション供給過多に陥っ
たエリア（千歳烏山や用賀、下丸子等）の物件が相当数賃貸マーケットに出回るはずなので、今
後は新築購入とそういった物件との比較が容易になる。分譲価格の真の調整はその時に始まる。

目黒駅歩５分に大規模、高級賃貸ができて３月に竣工したけど、50平米の1LDKはいい感じで申し込み入っていますよ。
確かに分譲価格の上昇で、賃貸に人が流れている状況は、なんとなく実感できます。

けど、都心区でも空いてるところはホント空いたまま。
道路脇とか日照ほぼゼロとか築10年以上とか、ついでに
港南の分譲賃貸とか（笑）

つまり都心近くでも、
良質ではない賃貸は敬遠されてるわけですか。

都心で採光が約束されている物件はあるのかな。準工業地域では難しいでしょう。それをあえて記載せず職住近接だけを唱えるのはどうかな。住宅地であれば別にいいですが。住宅地以外採光は約束されていませんからね。タワーの低層階を購入した方はたいへんですね。

>>872さん
分譲マンションの主戦場である世田谷・杉並・大田・目黒の4区＞
何年前のお話ですか？
２００７年度の供給量は、世田谷区６６４戸、杉並区５９１戸、大田区９２０戸、
目黒区なんかたったの２０３戸。
それに、大卒アッパーミドルの30代〜40代の年収800万〜1,600万層のホワイトカラー達が
今さら郊外で賃貸の時代じゃないでしょ。都心に賃貸物件が増えましたからね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/o=80hsbqBjnIYokc/
これ見ると世田谷区のファミリータイプの賃貸がめちゃくちゃ余っていますね。

地方にとって数少ない安定した高給職、
公務員の給与は削減方向です。
東京への上京者はますます増えていきそうですよ。
人材も東京へ、東京へｗ
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080316AT2C1500O15032008.html
公共事業の削減で苦しんでいる地方の建設業者さんの農業への進出が増えているようです。
保護行政が無くなって行くと、日本の産業構造変化のスピードも上がって、生産性も
上がって行きます。良い事ですね。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080316-00000001-jct-bus_all

>>869
江戸、明治とさまざまな文化が育まれているのが都心部。
そんな中で、都心回帰によって若い人が住むようになれば、
郊外みたいな画一的、没個性な文化ではない、まったく違った文化が創造されるでしょ。
いろいろな文化が若い力で生まれ変われば、面白いことになりそ。
とにかく住んで生活してみることだと思いますよ。

「職住近接」によって生み出された余裕時間が「遊」に使われ、
「遊」が新しい文化を生み出す。
文化を生み出すには「人」が必要で、
都心回帰により、そこそこの所得の、そこそこの知的レベル層がまとまった数で集中居住する
ことが基礎要件になります。
以上要件を満たすところに、都心文化が創造されて行きます。

江戸、明治そして昭和と平成の約20年の蓄積は
やはり大きいですよ。
それを持つか持たないかは文化の格差になっていくのでしょうね。

都心が下がらないという論調が多いが、不動産市場を引っ張ってきた銀座バブルは崩壊した。
　昨年中頃まで坪１億円で取引されていた中央通りでも５千万円で売れればいい方だ。

　サブプライム、金融庁の行政指導による資金の収縮があるが、下落を早めているのは金融商品取引法だと思う。
　簡単に言えば、不当に高い評価額でファンドやREITの売ることが明確に規制された。

　この数年マンション価格は株価に１年〜２年遅れて動いてきた。
　マンション市場には実需を抱える一般消費者が一定数参加しているので、市場価格の変化に時間がかかる。
　価格を決めるのは原価ではなく市場の需給なのだが、マンション価格の下方硬直性が高いのは確かだ。

　しかし今回は海外要因と当局の監視により、９０年のバブル崩壊時より下落のスピードは速くなる。
　特に日本では都心オフィスとマンションの税制がほとんど同じ構造なので不動産全体の動きが一気に振れる。

　今月公示地価と併せて発表される一等地速報が今年の地価を反映したものであれば都心の下落が明らかになるかも知れない。国土交通省の意図が一般庶民を含む市場に認識を広げることだとよいのだが。

＜参考＞http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2008031402095238.ht...

脳内トークだらけだな

>>882
これからの中心は中央区、江東区西部、そして墨田区南部でしょ。
隅田川の河口から上流に向かった右側です。
これ太鼓判ッス。
新東京タワー、新市場、ＮＨＫの築地移転もこれから楽しみですね。
価格も手ごろだから、売れ続けるよ。

>884
はいはい。
同じ事、前にも読みました。

江東区、墨田区はありえないでしょう！

これから先、都心の価格も調整が入るのは誰も異論がないでしょう
墨田区はこれからも割安な地域であり続けるでしょう
そうすれば当然自ずとそこに流入する層が決まってきます
そこそこの収入（1〜1.5千万の世帯年収）の層が
墨田区を選択することは今後もありえないでしょう

884さん
そこまで言うならもう
仕込んでいるの？
仕込んでないのに
他人に勧めても興味持ってもらえないよ
当たり前だけどね・・・

それからあの辺は東京大空襲でも相当燃えたから
死人が多く出でいたと記憶している人が沢山いる
勧めても無理だと思うよ

こんど映画化するでしょ

ユダヤ人が虐殺された辺りにマンション建つって言ってもドイツ人は買わないでしょ
公園だよ
普通の感覚では・・・
隅田川東はその名残で公園と慰霊碑が続いているよ

ただね、曳舟は面白いかもね

湾岸地域の販売状況が、極端に落ちています
去年好調だった、有明豊洲も最近状況は、相当悪化しています
まして江東墨田は、検討外です
いまなお好調というか、価格維持できているのは、都心５区（新宿・渋谷・千代田・中央の湾岸を除く都心部・同じく湾岸を除く港）だけです

そっか？新宿なんてえらい苦戦してるし、それ以外は
まともな企画の物件が出てこない。
価格維持以前に市場がとまっちゃったよ。
中古も１．２割下がって成約してきてるぞ。

一部地域のみというのは幻想、相対的に動きます。
ただ、その土地の価値を変えるランドマークが出来ると
局所的には持ち上がることもアル。

つまり一昔前に戻ったんでしょう
シンプルな話

ここ数年で下記地域の周辺で便乗しチャッカリ値上がったところが特に調整されてんでしょう


特に人気あるのは
やはり山手線内側でしょ
番町や３Aや松涛

次に田園調布・成城や二子玉

有名どころは現状維持でまたなんかのタイミングで値上がるかもしれませんしね
二極化が進む中、値下がってもリッチ族は多数いるらしいですから
恐らくすぐに買いが入るんでしょうね

下がってる間は、みーーーんなサイド・ラインから見てるだけだよ。
ま、あと２０年は下落が続くだろうね。

そういう予想がなんとなくあれば、５年続けて下げようが、１０年続けて
さげようが、誰も買おうとしない。

まだ人口が増えていた日本、東京で、それは実際起こったことだから、
さらに状況の悪い今の日本、東京では、そんなレベルじゃすまない。

ちょっと考えればすぐ分かること。

そうだね
ずーと見てましょう
そして君は永遠に賃貸族

そのほうが似合っているのかな？

あなたは含み損派
分譲マンション持っているけど
二束三文

いやいや
いいところのMSを数年前に買ってね
今年一月にうまく売り抜けたよ

次はいつ何を買うか思案中
MSじゃなくてもいいんだが・・・

>>890
1月の各区別の供給量と申し込み率です。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20080221d5000d5.html
２３区を見ると大田区の苦戦（申込み率５０％）が目立ちます。
武蔵小杉の大量供給の影響で、潜在需要が底をつきつつあるようです。
幸区、川崎区を含めた川崎市が西側の県境外周区にどのような影響を与えるか今後も注目です。
ちなみに、幸区の申込み率６４％、川崎区の申込み率４９％で、
需要層が重なっている影響で、共倒れの様相さえ出ています。

新宿区は、業者の方々も分譲は不適との判断で、計画段階で賃貸比率を増やす動きを
強めています。同じ傾向は目黒区、渋谷区でも見られ、３区ともに１２月、１月と供給ゼロです。

>>892
売れないところは販売量が減るだけですよｗ

都心では、１物件千戸単位のものが出ているが、
一方では区の年間販売数量がそれにも達していないところが沢山出てきている。
例えば世田谷区の分譲マンション年間販売数量の推移は
平成１６年度　３３７３戸
平成１７年度　２１５８戸
平成１８年度　１９０５戸
平成１９年度　６６４戸

新宿区の分譲マンション年間販売数量の推移
平成１５年度３６４３戸、平成１６年度１７３７戸、平成１７年度１４１２戸、平成１８年度１２８１戸、平成１９年度５２７戸
渋谷区の分譲マンション年間販売数量の推移
平成１５年度１８９５戸、平成１６年度１２００戸、平成１７年度７７２戸、平成１８年度３５２戸、平成１９年度２７４戸
目黒区の分譲マンション年間販売数量の推移
平成１５年度７９４戸、平成１６年度８８２戸、平成１７年度７０４戸、平成１８年度１５９戸、平成１９年度２０３戸

売れないからと賃貸に回してプレミア家賃を狙ったところで、プレミア物件は既に供給過剰状態。１年以上未入居物件がゴロゴロある。エンドが希望している家賃レベルから大幅に乖離したものをいくら供給しても埋まるはずが無い。これら塩漬け状態の賃貸（２ＬＤＫで家賃３０万円超え）が港区、目黒区、渋谷区に山のようにある。また、新宿区は住環境の問題（主に治安面）もあって、単身者用賃貸の供給が多いが、完全な供給過多で都心区の中ではダントツに余っている。
不動産価格もそうだが、大量に供給するには、その適正な価格レベルがある。それを無視した供給は過剰を招く。また、新宿区のように、エンドが求めていない地域での大量供給も過剰を招く。

今日のＲＥＩＴの下落はすごい
軒並み１０パーセント近く落ちている
ほとんどパニック的な売りで、そう長くは続かないと思うが
こうした状況が長く続けば、マンション市況はますます悪化しそうだ

リートは、逆に仕込みどきと見るべきじゃないの

ためしに今日買いました

もっと下がれば買い増しします。

利回りいいし

テナントが直ぐに抜けるわけじゃないし

御おこずかい稼ぎにみなさんどうですか？

二・三日後に年金中心にした買いが入るよ

野村や大和の自己部門も買いでしょうね

でしょうね
今はパニック売り
短期のさや抜きではチャンスかも
でも、中長期で見てどうでしょう
チャート的には完全に底割れしているし
いくら利回りが良くても今、問題になっているのは流動性の問題
銀行が資金を供給しなきゃ、買いたくても買えないでしょ
ちょうどバブル崩壊の時のように
私はＲＥＩＴや不動産株については、これだけ割安になってもなお悲観的です

９０２さん

＞私はＲＥＩＴや不動産株については、これだけ割安になってもなお悲観的です

これって本当にそう思いますか？
賃料安定しているし
サブプライムはアメリカの話でのはないでしょうか？

しかし、あなたは、それならばどのセクターがお勧めですか？

>>869
昨日の日経の記事の焼き直しですか？
結論は違った方向に曲げているようですが

やっぱ新宿は怖いは
１６日午前４時１５分ごろ、東京都新宿区西新宿５丁目の路上で、男性が５人前後の男に取り囲まれ、金属バットのようなもので殴られた。男性は病院に運ばれたが、全身打撲で意識不明の重体。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080317-00000901-san-soci

豊洲は物騒な所ですね。購入を検討していますが心配です。

ビルのトイレで20代女性乱暴される

　１４日午前１１時ごろ、東京都江東区豊洲の東京メトロ豊洲駅に近いオフィスビルのトイレで、
都内の２０代女性が男に乱暴されたと近くの交番に届けた。警視庁深川署が強姦（ごうかん）事件
として男の行方を追っている。
　深川署によると、女性は午前１０時ごろ、ビル地下の身体障害者用トイレ近くで男に声をかけら
れ、トイレ内に連れ込まれたという。男は３０歳ぐらい。短髪で、黒っぽい服装をしていたという。

　［2008年3月14日17時42分］

>901
アフーでよく見る絵に描いたような煽りだ

またまた都心絡み情報。
やっぱ銀座かな？
銀座三越、1.8倍に増床−2010年秋、銀座地区最大の商業施設へ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080317-00000000-hsk_gz-l13
三越と伊勢丹は１７日、４月１日の経営統合に合わせて「三越伊勢丹ホールディングス誕生祭」をグループ全３２店で始めると発表した。

学生の上京はこれからドンドン減って行きそうです。代わりに、地方の大学を卒業して、
社会人として上京する人が増えて行くでしょう。優秀な人材確保には住宅手当の充実が
不可欠な時代になりますよ。
それから、郊外の２流、３流の大学が次々と淘汰されるでしょう。近郊、郊外のアパートも学生
需要が小さくなりますから、その代わりを見つけないとだめですね。

3月17日18時31分配信 時事通信
昨年春に首都圏の私立大に入学し、自宅外通学している学生への月当たりの平均仕送り額が2年連続
で10万円を割り込み、過去最低を更新したことが17日、東京地区私立大学教職員組合連合の調査で分かった。
奨学金を希望した世帯のうち申請したのは、自宅通学の家庭を合わせ初めて6割を超え、学費捻出
に苦心する親の姿が浮き彫りとなった。
東京私大教連は「年収は微増傾向だが、税負担などで可処分所得は依然として低いのではないか」
と推測している。調査は昨年5〜6月、1都4県の17大学・短大に入学した学生の保護者を対象に
実施し、14％に当たる約4300人から回答を得た。

先日のSmaSTATIONで住みたい街ランキングやってましたね。
5位新宿、4位恵比寿、3位下北沢、2位自由が丘、1位吉祥寺。
20〜50代のアンケートとのこと。
そもそも、住宅地としてより商業地としてのランキングっぽいですが、
そこに近い住宅地に住みたいという解釈なのでしょう。
他はおおよそ想像通りでしたが、以外なことに新宿は20代女性の支持が多かったです。
すでに30代後半オッサンは次世代の感覚からおいていかれぎみなのでしょうね・・・

番組に性質上若い人の割合が多いのでしょうが、10年後20年後にはりっぱな購入層。
とかく学生相手だからとか、対称の知的水準がどうとか、経済力がどうとかと
バ　カにされがちなアンケートですが、
30代くらいまでに形成された価値観がその後激変する可能性が
そんなには高いと思えないので、（実体験から）
この手のものの結果が変わってこないうちは
街に対してのイメージの大きな変化はないんでしょうね。
万が一大きな変動があるとすれば、孫の代以降ですかね。