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買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その22:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-02-18 00:50:00
買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
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その22以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-02-18 00:50:00
■『バブル崩壊よりひどい』 不動産業者ら悲鳴
東京都心部の地価下落の影響が不動産業界を直撃している。サブプライム問題への不透明感が一段と強まりつつある中、金融機関の態度がひょう変。資金不足に陥った不動産業者は悲鳴を上げている。 (花井勝規)
「年が明けたら、手のひらを返したように銀行の態度が変わった」
渋谷区内の幹線道路沿いの土地約三百平方メートルを約六億円で購入する取引を進めていた都内の不動産業者は一月中旬、本契約の直前で取引の中止に追い込まれた。大手銀行からの融資が契約直前で急きょ実行されないことが決まったためだ。
取引が成立すれば六億五千万円で開発業者に転売する段取りだった。業者は5%の手付金を地権者に支払っている上、20%の違約金も請求される。業者は傷口をこれ以上広げないため、廃業の準備に入った。
「前回のバブル経済崩壊の時よりひどい。あの時はじわじわ影響が出てきたが、今回は一気に冷え込んだ」。東京都中央区のマンション開発会社の中堅幹部は嘆く。
同社のもとには連日のように、完成したマンションの在庫の処分売りの依頼が届く。都心から離れた郊外の物件が多い。売り出し価格の半値近いものもあるが「冷え込んだマンション市場では、駅から離れた郊外物件はリスクが高過ぎる」と敬遠する。
冷え込んでいるのは消費者の購買意欲の減退に加え、金融機関が不動産向け融資に慎重になったためだ。不動産業界団体の幹部は「年明けから異変が起きた。事業者間取引への融資は事実上凍結されている」と言い切る。
二年前からの不動産価格の急騰を支えたのは国内外の投資マネーだった。その受け皿となっていたのが不動産ファンドだが、ここへ来て世界的な不動産市況の悪化に加え、金融機関からの資金供給が滞っている。
ファンドは投資家からの出資金に加え、その数倍の資金を銀行からの借り入れに頼っている。「住宅からオフィスに重点を移した」(大手銀行幹部)など、金融機関は融資先の選別を強めている。
ファンドへの融資も同様に選別され、いったん融資が滞ると旺盛だったファンドの物件取得の動きが止まり、個人も含め不動産業界全体へ影響が広がる。今回の地価下落の裏では、こうした悪循環が始まっている。
(東京新聞)
いやはや、今回の金融機関の機敏性・対応は早いですね。
前回の失敗で懲りているからね。「バブル崩壊よりひどい」とは・・当たり前でしょうが。
この記事みてちょっと安心しました。健全な方向に向かっていると。
>健全な方向に向かっていると。
何いってんだか。不況になったら、自分の今の勤務先もあぶないぞ。
だいいち、この記事だって、狭い土地とか(一戸建て用か)、郊外のマンションに
ついて語っているだけだ。
急激に銀行が渋くなったのは間違いないが、元に戻るのは意外に早い可能性
もある。
論旨がずれてる方がいるようですが、私は戸建がいいとか長く住めると言ったつもりありません。
自ずと立替になるか立替に至らなくてもそれまでのスパン(通常20〜30年)でマンションの場合
売却なりされることが多いだけのことです。
要は、戸建であれ区分所有マンションであれ、資産価値など買ったらお構いなしなんてのは
無責任極まりないデベ販売業者側の常套句(常套書き込み)に使われる傾向が高い台詞なので、
そんな安っぽい発言はここでは止めたらどうですかというだけのことです。
私は今回の総量規制に近い金融機関の右へならえのシュリンクには不安を感じます。
昨年中後半から既にマーケットには天井感が出てきており、冷や水で凍死先も多いかと。
金融庁も先般の国交省同様やりすぎを改める必要性が自ずと出てくるのではと予想します。
まずは経済オンチ無作為内閣のままではハナシにもなりませんが。
今回の不動産価格の調整は、行きすぎた不動産価格の上昇の是正が中心だったのですが、サブプライム問題に伴う信用収縮が追い打ちをかける形で、ちょっと不透明になってきた感じがします。
もともと、国内的な要因だけであれば、新新価格から、新価格レベルへの巻き戻しが想定されるのですが、この調整がどこまで行くのかがわからなくなってきました。
ただし、土地の価格は別にして、石油価格等、一次産品の高騰の結果、マンションの価格を下げることにも難しい面があるので、今売り出されている個人向けマンションの価格は、そんなに変わらないのではないかと思います。そもそも条件の悪いものは別ですが。
不動産会社は、この市況を受けて、住宅用マンションのオフィス化、開発のスケジュールの後ろ倒し、一時的な宅地の転用などの措置をとることで、マンションの供給は落ち込むでしょう。
となると、すでに起こっているようですが、実需に対応するために中古市況が活発になります。すでに割安だった中古マンションは活発に売れているようです。
これからは、無理な開発をした(駅から遠い、場所が悪いなど)マンション価格は下落、条件のいいマンションは供給が減少し価格は少し下落、築浅の中古の供給は増える(価格は販売価格より少しだけ上乗せ程度?)という局面になるのではないかと思います。
現状のような、実感のわかない不動産下落が続くと思うよ。
>824
そうかな?
この段階でミニバブルの成長を止められたのは良かったと思うけど
元祖平成バブルの崩壊から学習した最終需要が、金融にブレーキを踏ませたという点で(内閣,金融庁云々とは無関係)ある意味 良識が勝利したと言えまいか
又、好景気の終焉は外部要因によるのであって、この事に原因を求めるのは難しい
まあデベ側から見れば銀行に潰されると言いたいところだろうが
因みに私も昨年12/30に書き込んだように、「上がろうが下がろうが少しも困らない下がる派」で、立場の多様性を認めた方が(一概に断じたりしない方が)掲示板の楽しさが増すのでは?
上がる派の凝り固まったロジックは、ちと古いのでは?
いろんな意味で、そんなオールドスクーラーは退場していってるから、健全な流れが生まれたのかな?
戸建は超悲惨な状況。
西側近郊のミニ戸バブルも完全に崩壊したようです。
どっちに転んでも都心部マンションに風が吹いているようだ。
首都圏戸建、2月の契約率は33.9% 不動産経済研
不動産経済研究所はこのほど、2月の首都圏建売住宅市場動向を発表した。
それによると、首都圏で2月に発売された建売住宅の戸数は555戸(前年同月比27.1%減少・前月
比23.6%増加)となった。
新規発売戸数に対する契約戸数は188戸で、月間契約率は33.9%(前年同月比17.7ポイントダウン
・前月比4.0ポイントダウン)となった。
1戸当たりの平均価格は4,433万円で、前年同月比12.8%ダウン、前月比8.4%ダウンした。
[住宅新報 2008年3月14日]
NEXT TARGETはこれで決まり。
東京の超高級マンション、上海で富裕層に売り込み
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000020-scn-cn
<就職内定率>大学生88% 4年連続上昇
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000090-mai-bus_all
分譲マンションの供給が減り、中古、賃貸の成約が増えています。
また、中古であろうが買える人と、賃貸の人との格差が出来つつあります。
さらに、賃貸自体も二極化で、都心部の新築賃貸と近郊の中古アパートに所得レベルに合わせた
住み分けが進みつつあります。
格差社会ですね。
1月の首都圏の中古マンション成約数は前年同月比4.0%増で、4か月連続のプラスと
なりました(グラフ1)。中古マンション市場では3,000万円以上の物件の成約が倍増する
など質重視の傾向が強まっています。
またエリア別に見ますと、東京23区では城西・城東エリアが好調で同3か月連続の二ケタ増と
なった一方(表1)、神奈川県では物件の選別が進み同11.5%減と4か月ぶりに減少に
転じるなど、市場の違いが顕著となっています。
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change1.shtml
1月の首都圏の居住用賃貸物件成約数は、前年同月比1.5%増で3か月ぶりにプラスとなり
ました(グラフ1)。
新築物件の供給が細るなか、中古アパートが全面積帯で増加し市場を牽引した格好です。
しかし、神奈川県が同4か月連続増、東京23区も中古物件の好調で回復した一方、
東京都下では同10か月連続で減少するなど、エリアにより好不調が顕著となっています。(表1)
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change5.shtml
東京の都市構造が変わって来て、
従来型の近郊、郊外の人気がまったく無くなり、
都心部に人気があまりに偏り過ぎた。
このような状況で価格を上げれば、
当然であるが、近郊、郊外はまったく売れなくなる。
都心部についても、一時の勢いは無くなり、
そこそこの価格レベルが維持できているエリアのみが大量供給・大量販売を行える状況になり、
集中傾向がより強まって行くことになる。
不動産業者が生き残るためには、そのエリアの開発力、営業力を上げるしかない訳だが、
中小のローカル業者にそれを求めるのは酷であり、今後の淘汰は避けられないだろう。
近郊業者であれば軸足を賃貸アパートに移す手もあるが、東京都下を始めとした郊外業者はさらに厳しい。
今年に入って銀座では、昨年の価格の3割引でも買い手がつかなくなった。
売ると損が出るので2月までは我慢比べだったが、3月決算に向けて放出される物件もある。
ここ数年2兆円近くの買い越しだった外資、私募ファンド、REITが収縮している上に、金融庁の指導で銀行は事業者間の不動産取引には融資しない。
この状況で下落するのは、投資対象である都心不動産だ。
買いたたけるのは過去2年、2〜3割の粗利(利益ではない)を載せてボロ儲けしてきた大手だけ。
その大手も契約率下落で販売コストが上がっており、価格を下げて在庫を売り切る必要がある。
さらに下がる可能性のある都心を買うリスクも承知しており大きな動きはないだろう。
前のバブルでは住専への「とばし」や不良債権隠しの全貌が明らかになるまで、日本経済全体が見通しを誤った。
不透明な不動産取引の余地が少なくなっている分、今回健全なのは確かだ。
損失を消費者・個人投資家にかぶせようとする業者もいると思うが、そうした被害者が増えないことを祈る。
マンションでは
危ないのは都心物件より都心に近い事のみを売りにしたチャレンジ価格物件でしょう。
そういう物件の購入層は都心が下がったらこぞって都心に移っていきます。
都心以外でも、既存の人気地域はその街の雰囲気に魅力を感じる固定層がいます。
都心でもなく、固定層も持たないところが、
今後の下げ相場で一番苦戦することになるのはあきらかでしょう。
城南復権?!
まあ
ここ二年分の値上がりが急ピッチだった分仕方ないが
落ち着けば場所によっては値上がるところも出てくるだろうな
三井住友の件は、偽造書類による詐欺の可能性。