買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その22：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-02-18 00:50:00
去年の今ごろ、あんだけ張り切っていた騰がる派はどうしたのか
もう、凍り付いちゃって、自己破産の検討でも始めてるのかな
>>802
前々から予測されていたことですが、
町並みが変わったり、住民が変わったり、進化しているところの不動産価格上昇と、
特に変わりは無いけれど、一時的な需給バランスとムードで上がったところでは、
根本的なところが違うようです。
後者の地域は、郊外、都心部問わず今後下がって行きますよ。
上記２種類の見極めが非常に重要です。
稲城駅徒歩12分物件の新価格で、都心を語るか。
佃のリバーシティって、当分町並みが変わりそうにないし住民が変わりそうにないけど、
下がりそうにはないなぁ。
>>808
近隣部分を含め、町並みが変わったり、住民が変わったり、進化しているところの不動産価格上昇と、
特に変わりは無いけれど、一時的な需給バランスとムードで上がったところでは、
根本的なところが違うようです。
＞８０６
下がる派の皆さん！
湾岸が下がってるみたいですよ。
売り切れる前にみんなで買いに行きましょう！！
いつまでも下がり続けるわけじゃないから、屁理屈こねてないで。
早くしないと消費税や金利が上がってしまいますよ。
>近隣部分を含め、町並みが変わったり、住民が変わったり、進化しているところの不動産価格上昇
埋立地を整備して庶民にも手の届くタワーを販売したまでは良かったが、デベが調子に乗って利益を
貪ろうとして価格が上昇した地域はどう？
ほとんどが千葉・埼玉からの流入で、世帯年収も８００万前後の層がいまのデベ価格についてゆける
はずもなく、結局は販売も停滞している。
都心の地価下落鮮明 ２月宅地 前年比２０％減
都心部の宅地の下落傾向が鮮明になったのは今年一月から。東日本不動産流通
機構（東日本レインズ）のまとめた首都圏土地リポートによると、東京都内の
土地面積百−二百平方メートルで取引が成立した宅地の一平方メートルあたり
平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。今年一月に前年同月
比マイナス１３％、二月には同２０％と下落傾向が鮮明になった。
二年前からの不動産価格の急騰を支えたのは国内外の投資マネーだった。その
受け皿となっていたのが不動産ファンドだが、ここへ来て世界的な不動産市況の
悪化に加え、金融機関からの資金供給が滞っている。
ファンドは投資家からの出資金に加え、その数倍の資金を銀行からの借り入れ
に頼っている。「住宅からオフィスに重点を移した」（大手銀行幹部）など、
金融機関は融資先の選別を強めている。
ファンドへの融資も同様に選別され、いったん融資が滞ると旺盛だったファンド
の物件取得の動きが止まり、個人も含め不動産業界全体へ影響が広がる。今回の
地価下落の裏では、こうした悪循環が始まっている。
http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2008031490070841.html
しかし、我々不動産マニアや不動産業従事者は、地価下落に
もう既に気づいている訳だが、一般人はどうなのかな？
今月下旬の地価発表では、まだ下落が反映されていない前年の
データなんでしょ。今が最後の「素人を騙して高く売りつける」時期かもよ。
実需で住宅ローン組んで200〜350万円/坪の購入物件に住む、庶民には今回の騒動には
なん〜にも関係なし。
現金or借入れして転売目論みした人達、これから物件買い替えしようと計画していた人達は
はこの状況は厳しいね。
実際居住しているのに、物件価格が下がろうが上がろうが、株じゃあるまいし、
一喜一憂しても時間の無駄。
ある意味、現在、賃貸物件に住んでいる人達は購入チャンスかもね。
今土地の値段が下がり始めたということは、実際のその土地の物件が出てくるのは
２,３年後ですよね。
だからなんだってことは言えませんが、２,３年もたったら、いくらなんでも景気
は回復してるでしょう。
デベにとっては、今が損切り時期、２,３年後はぼろ儲けの時期?
自分がデベの社長なら、安い時期に買っておいて(要するに今)、高い時期に
売り出すなあ。
World city towersというマンション(港区、海側)のページを見ましたが、
最強じゃないですか。
一流ホテルも顔負け。他のいかなるマンションも色あせるという感じ。本物
見てませんが、中に入れないかも。
宝くじにあたれば、住んでみたい気はしますが、たぶん、管理費すさまじいですよね。
マンション買えても、管理費が払えないかも。
日本人には高級すぎるのでは・・・。数十戸でないと売り切れないような。
なんとなく品がなくて、年を経過しても、広尾ガーデンヒルズみたいなビン
テージにはならないような気がします。ミニバブルの最後のあだ花。
上がろうが下がろうが一喜一憂しても無駄というのはハッキリ詭弁であって、特に戸建と違い
マンションならいずれ売ったり貸したりは必然な訳です。
開き直って資産価値はどうだっていい的発言はダメマンションの板での常套句になってますので
全くもって逆効果かと思います。
>>特に戸建と違いマンションならいずれ売ったり貸したりは必然な訳です。
え〜なんで？（笑）戸建に居住してましたが、色々面倒な事があってマンション購入
しましたよ。売ったり貸したりする必要性はないけどね。（旨く戸建は売却出来ました）
10年後はどうなっているか分りますか？誰も確信した予想が無いから都心にマンション
購入する選択をするのではないでしょうか。（医療・交通インフラ・・・色々とね）
確かに戸建に新しく住むと、町内会や隣近所の付き合いがあったりして面倒。
セキュリティは甘くなるしね。
■『バブル崩壊よりひどい』 不動産業者ら悲鳴
東京都心部の地価下落の影響が不動産業界を直撃している。サブプライム問題への不透明感が一段と強まりつつある中、金融機関の態度がひょう変。資金不足に陥った不動産業者は悲鳴を上げている。 （花井勝規）
「年が明けたら、手のひらを返したように銀行の態度が変わった」
渋谷区内の幹線道路沿いの土地約三百平方メートルを約六億円で購入する取引を進めていた都内の不動産業者は一月中旬、本契約の直前で取引の中止に追い込まれた。大手銀行からの融資が契約直前で急きょ実行されないことが決まったためだ。
取引が成立すれば六億五千万円で開発業者に転売する段取りだった。業者は５％の手付金を地権者に支払っている上、２０％の違約金も請求される。業者は傷口をこれ以上広げないため、廃業の準備に入った。
「前回のバブル経済崩壊の時よりひどい。あの時はじわじわ影響が出てきたが、今回は一気に冷え込んだ」。東京都中央区のマンション開発会社の中堅幹部は嘆く。
同社のもとには連日のように、完成したマンションの在庫の処分売りの依頼が届く。都心から離れた郊外の物件が多い。売り出し価格の半値近いものもあるが「冷え込んだマンション市場では、駅から離れた郊外物件はリスクが高過ぎる」と敬遠する。
冷え込んでいるのは消費者の購買意欲の減退に加え、金融機関が不動産向け融資に慎重になったためだ。不動産業界団体の幹部は「年明けから異変が起きた。事業者間取引への融資は事実上凍結されている」と言い切る。
二年前からの不動産価格の急騰を支えたのは国内外の投資マネーだった。その受け皿となっていたのが不動産ファンドだが、ここへ来て世界的な不動産市況の悪化に加え、金融機関からの資金供給が滞っている。
ファンドは投資家からの出資金に加え、その数倍の資金を銀行からの借り入れに頼っている。「住宅からオフィスに重点を移した」（大手銀行幹部）など、金融機関は融資先の選別を強めている。
ファンドへの融資も同様に選別され、いったん融資が滞ると旺盛だったファンドの物件取得の動きが止まり、個人も含め不動産業界全体へ影響が広がる。今回の地価下落の裏では、こうした悪循環が始まっている。
（東京新聞）
いやはや、今回の金融機関の機敏性・対応は早いですね。
前回の失敗で懲りているからね。「バブル崩壊よりひどい」とは・・当たり前でしょうが。
この記事みてちょっと安心しました。健全な方向に向かっていると。
>健全な方向に向かっていると。
何いってんだか。不況になったら、自分の今の勤務先もあぶないぞ。
だいいち、この記事だって、狭い土地とか(一戸建て用か)、郊外のマンションに
ついて語っているだけだ。
急激に銀行が渋くなったのは間違いないが、元に戻るのは意外に早い可能性
もある。
論旨がずれてる方がいるようですが、私は戸建がいいとか長く住めると言ったつもりありません。
自ずと立替になるか立替に至らなくてもそれまでのスパン（通常20〜30年）でマンションの場合
売却なりされることが多いだけのことです。
要は、戸建であれ区分所有マンションであれ、資産価値など買ったらお構いなしなんてのは
無責任極まりないデベ販売業者側の常套句（常套書き込み）に使われる傾向が高い台詞なので、
そんな安っぽい発言はここでは止めたらどうですかというだけのことです。
私は今回の総量規制に近い金融機関の右へならえのシュリンクには不安を感じます。
昨年中後半から既にマーケットには天井感が出てきており、冷や水で凍死先も多いかと。
金融庁も先般の国交省同様やりすぎを改める必要性が自ずと出てくるのではと予想します。
まずは経済オンチ無作為内閣のままではハナシにもなりませんが。
今回の不動産価格の調整は、行きすぎた不動産価格の上昇の是正が中心だったのですが、サブプライム問題に伴う信用収縮が追い打ちをかける形で、ちょっと不透明になってきた感じがします。
もともと、国内的な要因だけであれば、新新価格から、新価格レベルへの巻き戻しが想定されるのですが、この調整がどこまで行くのかがわからなくなってきました。
ただし、土地の価格は別にして、石油価格等、一次産品の高騰の結果、マンションの価格を下げることにも難しい面があるので、今売り出されている個人向けマンションの価格は、そんなに変わらないのではないかと思います。そもそも条件の悪いものは別ですが。
不動産会社は、この市況を受けて、住宅用マンションのオフィス化、開発のスケジュールの後ろ倒し、一時的な宅地の転用などの措置をとることで、マンションの供給は落ち込むでしょう。
となると、すでに起こっているようですが、実需に対応するために中古市況が活発になります。すでに割安だった中古マンションは活発に売れているようです。
これからは、無理な開発をした（駅から遠い、場所が悪いなど）マンション価格は下落、条件のいいマンションは供給が減少し価格は少し下落、築浅の中古の供給は増える（価格は販売価格より少しだけ上乗せ程度？）という局面になるのではないかと思います。
現状のような、実感のわかない不動産下落が続くと思うよ。
＞824
そうかな？
この段階でミニバブルの成長を止められたのは良かったと思うけど
元祖平成バブルの崩壊から学習した最終需要が、金融にブレーキを踏ませたという点で（内閣,金融庁云々とは無関係）ある意味 良識が勝利したと言えまいか
又、好景気の終焉は外部要因によるのであって、この事に原因を求めるのは難しい
まあデベ側から見れば銀行に潰されると言いたいところだろうが
因みに私も昨年12/30に書き込んだように、「上がろうが下がろうが少しも困らない下がる派」で、立場の多様性を認めた方が（一概に断じたりしない方が）掲示板の楽しさが増すのでは？
上がる派の凝り固まったロジックは、ちと古いのでは？
いろんな意味で、そんなオールドスクーラーは退場していってるから、健全な流れが生まれたのかな？
戸建は超悲惨な状況。
西側近郊のミニ戸バブルも完全に崩壊したようです。
どっちに転んでも都心部マンションに風が吹いているようだ。
首都圏戸建、２月の契約率は33.9％ 不動産経済研
不動産経済研究所はこのほど、２月の首都圏建売住宅市場動向を発表した。
それによると、首都圏で２月に発売された建売住宅の戸数は555戸（前年同月比27.1％減少・前月
比23.6％増加）となった。
新規発売戸数に対する契約戸数は188戸で、月間契約率は33.9％（前年同月比17.7ポイントダウン
・前月比4.0ポイントダウン）となった。
１戸当たりの平均価格は4,433万円で、前年同月比12.8％ダウン、前月比8.4％ダウンした。
[住宅新報 2008年3月14日]
ＮＥＸＴ ＴＡＲＧＥＴはこれで決まり。
東京の超高級マンション、上海で富裕層に売り込み
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000020-scn-cn
＜就職内定率＞大学生８８％ ４年連続上昇
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000090-mai-bus_all
分譲マンションの供給が減り、中古、賃貸の成約が増えています。
また、中古であろうが買える人と、賃貸の人との格差が出来つつあります。
さらに、賃貸自体も二極化で、都心部の新築賃貸と近郊の中古アパートに所得レベルに合わせた
住み分けが進みつつあります。
格差社会ですね。
１月の首都圏の中古マンション成約数は前年同月比４．０％増で、４か月連続のプラスと
なりました（グラフ１）。中古マンション市場では３，０００万円以上の物件の成約が倍増する
など質重視の傾向が強まっています。
またエリア別に見ますと、東京２３区では城西・城東エリアが好調で同３か月連続の二ケタ増と
なった一方（表１）、神奈川県では物件の選別が進み同１１．５％減と４か月ぶりに減少に
転じるなど、市場の違いが顕著となっています。
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change1.shtml
１月の首都圏の居住用賃貸物件成約数は、前年同月比１．５％増で３か月ぶりにプラスとなり
ました（グラフ１）。
新築物件の供給が細るなか、中古アパートが全面積帯で増加し市場を牽引した格好です。
しかし、神奈川県が同４か月連続増、東京２３区も中古物件の好調で回復した一方、
東京都下では同１０か月連続で減少するなど、エリアにより好不調が顕著となっています。（表１）
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change5.shtml
東京の都市構造が変わって来て、
従来型の近郊、郊外の人気がまったく無くなり、
都心部に人気があまりに偏り過ぎた。
このような状況で価格を上げれば、
当然であるが、近郊、郊外はまったく売れなくなる。
都心部についても、一時の勢いは無くなり、
そこそこの価格レベルが維持できているエリアのみが大量供給・大量販売を行える状況になり、
集中傾向がより強まって行くことになる。
不動産業者が生き残るためには、そのエリアの開発力、営業力を上げるしかない訳だが、
中小のローカル業者にそれを求めるのは酷であり、今後の淘汰は避けられないだろう。
近郊業者であれば軸足を賃貸アパートに移す手もあるが、東京都下を始めとした郊外業者はさらに厳しい。
今年に入って銀座では、昨年の価格の３割引でも買い手がつかなくなった。
売ると損が出るので２月までは我慢比べだったが、３月決算に向けて放出される物件もある。
ここ数年２兆円近くの買い越しだった外資、私募ファンド、REITが収縮している上に、金融庁の指導で銀行は事業者間の不動産取引には融資しない。
この状況で下落するのは、投資対象である都心不動産だ。
買いたたけるのは過去２年、２〜３割の粗利（利益ではない）を載せてボロ儲けしてきた大手だけ。
その大手も契約率下落で販売コストが上がっており、価格を下げて在庫を売り切る必要がある。
さらに下がる可能性のある都心を買うリスクも承知しており大きな動きはないだろう。
前のバブルでは住専への「とばし」や不良債権隠しの全貌が明らかになるまで、日本経済全体が見通しを誤った。
不透明な不動産取引の余地が少なくなっている分、今回健全なのは確かだ。
損失を消費者・個人投資家にかぶせようとする業者もいると思うが、そうした被害者が増えないことを祈る。
マンションでは
危ないのは都心物件より都心に近い事のみを売りにしたチャレンジ価格物件でしょう。
そういう物件の購入層は都心が下がったらこぞって都心に移っていきます。
都心以外でも、既存の人気地域はその街の雰囲気に魅力を感じる固定層がいます。
都心でもなく、固定層も持たないところが、
今後の下げ相場で一番苦戦することになるのはあきらかでしょう。
城南復権？！
まあ
ここ二年分の値上がりが急ピッチだった分仕方ないが
落ち着けば場所によっては値上がるところも出てくるだろうな
三井住友の件は、偽造書類による詐欺の可能性。
>>838
春になれば、都心部に竣工した大規模マンションへのお引越しが始まり、
また単身者を中心に、都心部賃貸物件へのお引越しも始まります。
今後は中古物件のチャレンジ価格も調整され、都心部中古を買って引越しする人も増えるでしょう。
一方で、これらの人々が今まで住んでいたところは、まあまあの所得層が流出になり、
地方から上京者が流入しても、賃料の安い物じゃないと需要が無い状態になります。
いわゆる所得水準による住み分けが次第に進むわけです。
行き過ぎた価格上昇は都心回帰の大きな妨げになります。
都心部のマンションストックは、賃貸、中古合わせると昔と比べ厚みを大きく増しています。
チャレンジ価格は調整され、再び価格上昇は巡航スピードに落ち着き、
これからも都心回帰は続いて行くと思われます。
その中で、町並みが大きく変わり、利便性と住環境が向上して行くところの価格は急激ではないが、
じわじわと上がり続けるでしょう。
ソース教えて？
８４２ですけど。もしかして私に対しての投げかけかな。そうしたらうるうるネットを検索してください。そうしますと現在の地価情報が分かります。ちなみに今年になってから時々地価を表示していたので探してください。以前は坪８５０万まで行きました。
都心部の宅地の下落傾向が鮮明になったのは今年一月から。
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた首都圏土地リポートによると、
東京都内の土地面積百−二百平方メートルで取引が成立した宅地の一平方メートルあたり
平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。
今年一月に前年同月比マイナス１３％、二月には同２０％と下落傾向が鮮明になった。
８４４さん
本当ですか？
更地で値下がりしてんですか？そんなには下がってないでしょうね
値下がり派の皆さんに忠告として言っときたいんですが
マンションは好みもありますからね
好きなマンションが安く買えるとは限りませんよ
そして前回のバブルのように半値の半値になんか絶対なりませんからね
勘違いしない方がいいですよ
今回は日本の銀行が潰れるとかっていう話には絶対なりませんから
現在のような過剰流動性ある時代では、コモディティ買い・アメリカ売り(ドル売り不動産売り)になっているだけです。
つまり、サブプライム落ち着けばアメリカ以外の先進国の不動産にまたかお金が入りだすんですよ。
今日本は一時の調整ですよ
一等地は買っといたほうがいい郊外と更に差がつくから・・・・
特に三菱三井と住友などは商業地で商業ビルとレジの組み合わせでまだまだ都心三区で開発を進めるから。その周辺は値下がりしにくい。
財務体質いい財閥系は中小デベを飲み込んで行く寡占がさらに進むわけですよ
案外待っていても狙っていて住みたいマンションの南側は売り物なかったりするんですよすべて北側だったりとか
世の中そんなもん
ほしいときに高くてもマンションは買うもの
だから、マンションは資産ではなく消費財産なのですよ
待ちすぎて結局買えないって人が続出しそうですね
８４４です。正確には覚えていませんが４，５年前は港区の地価は４５０万ほどだった気がします。１億５千万の南側道路の土地３５坪の戸建(土地売り戸建)がありました。しかしその時は銀行の不振がありましたが、今はないのでそこまで下がらないでしょ。下がっても坪６００万ほどじゃないかな。ちなみに交通の面や施設?がいいので都心部がいいといいますが本当にそうでしょうか。都心部すべてではないですが、ビルばかりの場所ですと夏はずっと暑い状態で生活しなければならない。毎年温暖化で不快指数上昇しているんですよ。まだ埋立地の緑化している場所のほうがいい。ちなみに自分は湾岸区域には住んでいません。
もう去年の７月から、こうなることハッキリ教えてあげてたのに、いまごろになって騒いでるなんて、みんな馬・鹿・丸・出・し ですねｗ だから、素人どもは、笑えますｗ
No.435 by 銀行関係者さん 2007/07/20(金) 21:13
>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ
たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。
あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよｗ
まさに、いま起きてること、ものの見事に予言し切ってるんだから、無知蒙昧な連中は、ひとの話をよく聞きなよｗ
No.439 by 投資銀行家さん 2007/07/21(土) 09:30
４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。
ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
↓
実物不動産投資家に評価損発生
↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）
ついでに、これもオイラの書き込みだよｗ
No.440 by 匿名さん 2007/07/21(土) 09:54
かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。
他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。
一等地限定で地価公表
国交省、「一等地」１００エリア限定で地価公表へ。３ヶ月ごと速報。
市場実態を踏まえた取引を促す狙い（０３月１５日 １６時４０分 朝日新聞）
金利はほぼゼロ、株は暴落、不動産もこれから下落基調、海外へ投資しようにも劇的な円高トレンド。こんな苦しい局面って、95年以来、13年ぶりだよね。政治が混迷を極めているところまでそっくりだし、ホントなさけなくなるよね。
でも総悲観の中で相場は芽生えるわけだから、あと半年後ぐらいに、PER5倍、PBR0.5倍ぐらいで大手不動産株を買えるだけ買っとけば、その後10年は楽に過ごせるって感じかな。
いずれにしても最近、調子がよかった＊＊＊が総崩れになって、本格的なセリングクライマックスを経ないと、新しい時代に入らないだろうから、まもなく来るであろう大混乱を身をすくめて耐えるのみかと思う今日この頃ですが。
Exactly
856さん
なかなか面白いですね
興味ありますので読んでみます。私が以前お薦めしたアースダイバーに続いてこれが良いですよ
もっと土地自体に興味あるので私はアースダイバーに続いて・・・・・
江戸っ子から地方出身者まで皆で楽しめますよ
以下ブログ抜粋です。
去年、中沢新一氏の『アースダイバー』を夢中になって読んでいたときに、
「だったらこれもおもしろいよ」と人から勧められたのが、
鈴木博之氏の『東京の「地霊（ゲニウス・ロキ）」』。
単行本として出版されたのが1990年5月だから、もう15年以上前の本だ。
文庫版を貸してくれるというので待っていたら、半年経ってしまった。
こんなことなら自分で買うべきだったかも……。
東京の「地霊(ゲニウス・ロキ)」
作者: 鈴木 博之
出版社/メーカー: 文藝春秋
発売日: 1998/03
メディア: 文庫
『アースダイバー』は現代の東京に縄文時代の地図を重ね合わせ、
都市の成り立ちに人間の無意識を読みとろうとする刺激的な本だった。
鈴木氏の本は、中沢氏が書く文章のような華やかさはないものの、
やはり人の無意識に働きかける「地霊」という概念をとっかかりに、
東京という都市の歴史をていねいに読み解いていく。
書名にもなっている「ゲニウス・ロキ」とは、まえがきによると、
「ある土地から引き出される霊感とか、土地に結びついた連想性、あるいは土地がもつ可能性」
を意味するラテン語だそうだ。これの訳語が「地霊」である。
天海僧正が江戸城の鬼門に、「京都の写し絵」としてつくり上げた上野の森。
造園家・福羽逸人の壮大な夢の跡、新宿御苑。
都内最強の土地をめぐる三井財閥vs久能木商店の攻防の舞台となった日本橋室町。
ここに出てくる都内13か所の土地には、人びとの夢や野望、挫折の物語が刻まれている。
たとえば、六本木一丁目の国有地には江戸時代、南部藩の屋敷があった。
それが明治維新で主人を変え、宮家の邸地となる。
ここに移り住んだのが、皇女和宮。
政略結婚によって徳川家に降嫁し、幕末の動乱期に波瀾の人生を送った女性だ。
その後、邸地は東九邇宮家を経て、林野庁の所有地となるが、
日本の山林の衰退とともに、民活第1号として真っ先に森ビルに払い下げられてしまう。
そんな経緯を丹念にたどるなかで、著者はここを「薄幸」の土地と呼ぶ。
この本に興味を引かれるのには、ちょっとワケがある。
それは去年の夏、たまたま通りかかった小学校跡地で遺跡発掘現場を目にしたこと。
置いてあったパンフレットを読むと、そこにはかつて旗本屋敷があったらしく、
履き物や食器などの日用品、水道を引き込んだ跡も発見されているという。
大小さまざまな遺構の穴をフェンス越しに見ているうちに、そこに暮らした人びとの姿が
急に目の前に立ち現れたような、不思議な感覚にとらわれたのだった。
東京には、たぶんまだ江戸の地霊は生きている。
あとはそれを感じとり、生かし、受け継いでいく、こちら側の感受性の問題だ。＋＋＋＋＋
［関連記事］
・遺跡発掘現場の埋もれた谷 → http://blog.so-net.ne.jp/chiyorogi/2005-08-17
・アースダイバー式・街歩き → http://blog.so-net.ne.jp/chiyorogi/2005-09-24
１月以来、あまり見もしなかったし、書き込んでいなかったが、現在進行している事態の深刻性を簡潔に話したい。どうしても歴史の話になってしまう。
1929年に世界大恐慌が発生し、これを遠因として第2次世界大戦が勃発した。
戦後、このような事態を回避するためのシステムが構築された。基本的な考え方は次の２点。
①景気が悪くなったら政府が公共事業を発注して人為的に需要を生み出す（ケインズ主義）
②モノ（商品）の流通を世界化させる→ＧＡＴＴ体制
これら２つの処方箋により、世界経済は未曾有の発展を遂げ、日本も大いに恩恵を受けた。
続いて、70〜80年代に、モノ（商品）の世界的な流通でうまくいったので、カネ（資金）も自由に世界で流通させてみたらいいのではないか（資金流動性）、という議論が起こった。
ソロスという人はこの意見に反対した。市場は信頼できないです、景気がいいときは投資家はeuphoria（よくやったという感じ）、悪いときはdespair（もうダメだという感じ）というように感情によって振幅され、こうした感情の「過剰な」ゆれが市場価格と実体経済に対して打撃を与えます、と主張した。
その後、カネの世界的な流動性を増した方がよいという意見が大勢を占め、「金融自由化」「デリヴァティブ（金融派生商品）」「先物取引」などが出てきた。
今回の問題は難しいが、課題は、モノとカネの流動性を国際経済をどのようにコントロールすればよいかということでは？ これまでの問題と比べ、パラメーターが全く異なるので難しいが。
既に中東や中国内で、もめごとが起こりはじめているもんね。これで29年並みの本格的な恐慌モードに突入するようだと、100年に一度レベルの最悪のシナリオもありうるかもね。
いずれにしても、とにかく守りをいかに固めるかが鍵になる１年になりそうですね。それが、信用収縮であり、過度にもうだめだという感情の増幅ということかもしれないが。
いよいよサブプラ問題も大詰め段階に入ってきた。
日本のマスコミは大騒ぎだけど、米政府内ではほとんど想定内で物事は
推移しており、来週が大きな転換点になるだろう。
一つ目は米金融機関の生贄がどこになるのか決まったこと。
これにより米政府が介入できる準備が整ったといえる。
二つ目は大手金融機関の損失がピークを過ぎること。
米大手金融機関のトップは、昨年より交代している。
トップが変わると欧米では過去の損失を過大に計上する傾向にある。
日本で言うと日産が過去にやった手法で、交代によるＶ字回復をアピール
出来るメリットがある。
よって損失を過大に見積もってきたのが実情でその損失計上も最終段階。
実態以上に売り込まれているＡＡＡ債の買い戻しにより、引当金の戻りも
来期には期待できる状況になってきている。
三つ目はドルが実質０金利になること。
実質０金利かつドル安誘導されており、どこかの国の2002年頃とにそっくりと
なってきた。そのどこかの国がその後どうなったかを見れば、今後米国が辿る
道が見えてくるだろう。
今後は米政府高官による強いドル発言が出て、対ユーロなどにはゆっくり反転
していき、資本の流入が再開されると思われる。
日本の不動産関連も金融・マーケットでの総悲観からの転換が期待できる。
実物不動産も２−３月にかなり動いており、来期前半には実態が判ってくるだろう。
暗い話が多いので、明るい話題を・・
新東京タワー７月１日に着工
http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20080313c3b1304r13.html
地銀や信託、初任給上げ相次ぐ
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080315AT2C1300W14032008.html
日本の不動産金融での第一人者と言われている、早稲田大学大学院の川口有一郎教授は、
「実物不動産は07年11月にピークを迎えた。そして12月末に金融庁は銀行に対して融資
の引き締めを指示したことで、実物不動産への融資も細り始めている。おそらくこれから
実物不動産市場が崩れる」と語っています。金融庁の口先介入は、夏以降既に始まってい
ました。
>>863作っても売れそうも無いところへの融資が絞られるから、マンション供給が続く地域は限られて行くでしょうね。地域の発展格差も広がりますね。住民の反対運動もある、二子玉の再開発はストップするかもしれませんね。
都心部賃貸物件もかなり広範囲に広がりましたから、賃貸マーケットの様相も従来とは違った展開になりそうです。学生の上京が減って、代わりに社会人としての上京が増えていますし、職住近接がどこまで進むか・・大きな変化の中にある東京から目が離せませんね。
あと千葉、埼玉もね。
武蔵小杉はどうなるか。
都心の再開発をどうみるべきか。
印象の似たもっともらしく没個性的なビルに、郊外ＳＣでなじみのファッションや飲食の店。
いまの複合開発が「都心文化の創造」ではなく「都心の郊外化」だ、と批判される理由だ。
しかし都心は「職住遊近接」また「古くからの伝統」もある。郊外で見られる画一性、没個性が
都心に蔓延して行く恐れは無いだろう。
>>869さんへ、
「職住遊近接」ですか！
私も先日、職住近接については触れましたが、
”遊”の面についてはすっかり見逃しておりました。
どの地域においても言えることとは思いますが、
最近は特に、この”遊”の比重、充実度が都心人気に拍車をかけているのかもしれませんね。
”遊”が東京って
どこの誰が言ってるの？
背景にどんな思惑があるのか解らんが、カルトじみた脳内トークより
インサイダートークを話せよ
東京の賃貸物件は、1人暮らし〜ＤＩＮＫＳ向けのデザイナーズ物件や東雲公団をはじめとする
大規模再開発物件で一部見るべき物件が現れた事は事実であり、昔より選択肢は広がっている。
しかしながらそれでもなお、大卒アッパーミドルの30代〜40代の年収800万〜1,600万層のホワイ
トカラー達が満足して借りられる賃貸物件の供給は相変わらず少ない。もっと具体的に言えば、
分譲マンションの主戦場である世田谷・杉並・大田・目黒の4区において、賃料15万円〜30万円の
ゾーンで借りられる物件が圧倒的に少ない状況にある。
本来分譲価格が上がりすぎて賃貸の方が得だということになれば、間違いなく人々は購入ではな
く賃貸を選ぶはずである。しなしながらそれでもなお分譲が売れるというのは、良質な賃貸の供
給が少なすぎて、選択の余地がない状況を如実に表している。
これらエリアで築浅分譲マンションの定期借家数が増大すると、分譲マンション供給過多に陥っ
たエリア（千歳烏山や用賀、下丸子等）の物件が相当数賃貸マーケットに出回るはずなので、今
後は新築購入とそういった物件との比較が容易になる。分譲価格の真の調整はその時に始まる。
目黒駅歩５分に大規模、高級賃貸ができて３月に竣工したけど、50平米の1LDKはいい感じで申し込み入っていますよ。
確かに分譲価格の上昇で、賃貸に人が流れている状況は、なんとなく実感できます。
けど、都心区でも空いてるところはホント空いたまま。
道路脇とか日照ほぼゼロとか築10年以上とか、ついでに
港南の分譲賃貸とか（笑）
つまり都心近くでも、
良質ではない賃貸は敬遠されてるわけですか。
都心で採光が約束されている物件はあるのかな。準工業地域では難しいでしょう。それをあえて記載せず職住近接だけを唱えるのはどうかな。住宅地であれば別にいいですが。住宅地以外採光は約束されていませんからね。タワーの低層階を購入した方はたいへんですね。
地方にとって数少ない安定した高給職、
公務員の給与は削減方向です。
東京への上京者はますます増えていきそうですよ。
人材も東京へ、東京へｗ
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080316AT2C1500O15032008.html
公共事業の削減で苦しんでいる地方の建設業者さんの農業への進出が増えているようです。
保護行政が無くなって行くと、日本の産業構造変化のスピードも上がって、生産性も
上がって行きます。良い事ですね。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080316-00000001-jct-bus_all
>>869
江戸、明治とさまざまな文化が育まれているのが都心部。
そんな中で、都心回帰によって若い人が住むようになれば、
郊外みたいな画一的、没個性な文化ではない、まったく違った文化が創造されるでしょ。
いろいろな文化が若い力で生まれ変われば、面白いことになりそ。
とにかく住んで生活してみることだと思いますよ。
「職住近接」によって生み出された余裕時間が「遊」に使われ、
「遊」が新しい文化を生み出す。
文化を生み出すには「人」が必要で、
都心回帰により、そこそこの所得の、そこそこの知的レベル層がまとまった数で集中居住する
ことが基礎要件になります。
以上要件を満たすところに、都心文化が創造されて行きます。
江戸、明治そして昭和と平成の約20年の蓄積は
やはり大きいですよ。
それを持つか持たないかは文化の格差になっていくのでしょうね。
都心が下がらないという論調が多いが、不動産市場を引っ張ってきた銀座バブルは崩壊した。
昨年中頃まで坪１億円で取引されていた中央通りでも５千万円で売れればいい方だ。
サブプライム、金融庁の行政指導による資金の収縮があるが、下落を早めているのは金融商品取引法だと思う。
簡単に言えば、不当に高い評価額でファンドやREITの売ることが明確に規制された。
この数年マンション価格は株価に１年〜２年遅れて動いてきた。
マンション市場には実需を抱える一般消費者が一定数参加しているので、市場価格の変化に時間がかかる。
価格を決めるのは原価ではなく市場の需給なのだが、マンション価格の下方硬直性が高いのは確かだ。
しかし今回は海外要因と当局の監視により、９０年のバブル崩壊時より下落のスピードは速くなる。
特に日本では都心オフィスとマンションの税制がほとんど同じ構造なので不動産全体の動きが一気に振れる。
今月公示地価と併せて発表される一等地速報が今年の地価を反映したものであれば都心の下落が明らかになるかも知れない。国土交通省の意図が一般庶民を含む市場に認識を広げることだとよいのだが。
＜参考＞http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2008031402095238.ht...
脳内トークだらけだな
884さん
そこまで言うならもう
仕込んでいるの？
仕込んでないのに
他人に勧めても興味持ってもらえないよ
当たり前だけどね・・・
それからあの辺は東京大空襲でも相当燃えたから
死人が多く出でいたと記憶している人が沢山いる
勧めても無理だと思うよ
こんど映画化するでしょ
ユダヤ人が虐殺された辺りにマンション建つって言ってもドイツ人は買わないでしょ
公園だよ
普通の感覚では・・・
隅田川東はその名残で公園と慰霊碑が続いているよ
ただね、曳舟は面白いかもね
湾岸地域の販売状況が、極端に落ちています
去年好調だった、有明豊洲も最近状況は、相当悪化しています
まして江東墨田は、検討外です
いまなお好調というか、価格維持できているのは、都心５区（新宿・渋谷・千代田・中央の湾岸を除く都心部・同じく湾岸を除く港）だけです
そっか？新宿なんてえらい苦戦してるし、それ以外は
まともな企画の物件が出てこない。
価格維持以前に市場がとまっちゃったよ。
中古も１．２割下がって成約してきてるぞ。
一部地域のみというのは幻想、相対的に動きます。
ただ、その土地の価値を変えるランドマークが出来ると
局所的には持ち上がることもアル。
つまり一昔前に戻ったんでしょう
シンプルな話
ここ数年で下記地域の周辺で便乗しチャッカリ値上がったところが特に調整されてんでしょう
特に人気あるのは
やはり山手線内側でしょ
番町や３Aや松涛
次に田園調布・成城や二子玉
有名どころは現状維持でまたなんかのタイミングで値上がるかもしれませんしね
二極化が進む中、値下がってもリッチ族は多数いるらしいですから
恐らくすぐに買いが入るんでしょうね
下がってる間は、みーーーんなサイド・ラインから見てるだけだよ。
ま、あと２０年は下落が続くだろうね。
そういう予想がなんとなくあれば、５年続けて下げようが、１０年続けて
さげようが、誰も買おうとしない。
まだ人口が増えていた日本、東京で、それは実際起こったことだから、
さらに状況の悪い今の日本、東京では、そんなレベルじゃすまない。
ちょっと考えればすぐ分かること。
そうだね
ずーと見てましょう
そして君は永遠に賃貸族
そのほうが似合っているのかな？
あなたは含み損派
分譲マンション持っているけど
二束三文
いやいや
いいところのMSを数年前に買ってね
今年一月にうまく売り抜けたよ
次はいつ何を買うか思案中
MSじゃなくてもいいんだが・・・
>>890
1月の各区別の供給量と申し込み率です。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20080221d5000d5.html
２３区を見ると大田区の苦戦（申込み率５０％）が目立ちます。
武蔵小杉の大量供給の影響で、潜在需要が底をつきつつあるようです。
幸区、川崎区を含めた川崎市が西側の県境外周区にどのような影響を与えるか今後も注目です。
ちなみに、幸区の申込み率６４％、川崎区の申込み率４９％で、
需要層が重なっている影響で、共倒れの様相さえ出ています。
新宿区は、業者の方々も分譲は不適との判断で、計画段階で賃貸比率を増やす動きを
強めています。同じ傾向は目黒区、渋谷区でも見られ、３区ともに１２月、１月と供給ゼロです。
売れないからと賃貸に回してプレミア家賃を狙ったところで、プレミア物件は既に供給過剰状態。１年以上未入居物件がゴロゴロある。エンドが希望している家賃レベルから大幅に乖離したものをいくら供給しても埋まるはずが無い。これら塩漬け状態の賃貸（２ＬＤＫで家賃３０万円超え）が港区、目黒区、渋谷区に山のようにある。また、新宿区は住環境の問題（主に治安面）もあって、単身者用賃貸の供給が多いが、完全な供給過多で都心区の中ではダントツに余っている。
不動産価格もそうだが、大量に供給するには、その適正な価格レベルがある。それを無視した供給は過剰を招く。また、新宿区のように、エンドが求めていない地域での大量供給も過剰を招く。
今日のＲＥＩＴの下落はすごい
軒並み１０パーセント近く落ちている
ほとんどパニック的な売りで、そう長くは続かないと思うが
こうした状況が長く続けば、マンション市況はますます悪化しそうだ
リートは、逆に仕込みどきと見るべきじゃないの
ためしに今日買いました
もっと下がれば買い増しします。
利回りいいし
テナントが直ぐに抜けるわけじゃないし
御おこずかい稼ぎにみなさんどうですか？
二・三日後に年金中心にした買いが入るよ
野村や大和の自己部門も買いでしょうね
でしょうね
今はパニック売り
短期のさや抜きではチャンスかも
でも、中長期で見てどうでしょう
チャート的には完全に底割れしているし
いくら利回りが良くても今、問題になっているのは流動性の問題
銀行が資金を供給しなきゃ、買いたくても買えないでしょ
ちょうどバブル崩壊の時のように
私はＲＥＩＴや不動産株については、これだけ割安になってもなお悲観的です
９０２さん
＞私はＲＥＩＴや不動産株については、これだけ割安になってもなお悲観的です
これって本当にそう思いますか？
賃料安定しているし
サブプライムはアメリカの話でのはないでしょうか？
しかし、あなたは、それならばどのセクターがお勧めですか？
やっぱ新宿は怖いは
１６日午前４時１５分ごろ、東京都新宿区西新宿５丁目の路上で、男性が５人前後の男に取り囲まれ、金属バットのようなもので殴られた。男性は病院に運ばれたが、全身打撲で意識不明の重体。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080317-00000901-san-soci
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
