23区内の新築マンション価格動向（その23）

業者間取引は多少下がっても、マンションまではいくらかな？

二年前に仕入れた土地で今のマンション価格だから、今すぐ土地が2005年価格に戻っても、販売は二年後。建築費上昇分も取り戻すなら2003年の地価まで下がらないとね。いつになるやら。

い

>>541
マンション価格なんてそんなふうに土地価格や建築コストだけで理詰めで律儀に決めてるわけじゃぁないよ、実際のところ。
だって、昨年夏ごろのピークに高値で売りに出ていた物件だって、売り渋りで2002年とかの
仕入れ価格だったんだから。
今もゴクレの芝タワーなんて6年寝かせてたんだし。

売り手市場なら徹底的に強気に出て、相場環境が悪くなると急にモデレートになる。
その繰り返しなんだよね、この業界って。
価格なんてセンチメントで決めてるようなところがあるんだよ。

東京建物の株価は必見

543さん リストラという概念は外資ローカルスタッフの皆さんは勿論理解してますよ。だからかれらは賃貸物件に入っておりマンション購入してない人が多い。しかし今年半ばぐらいに大量の失業者がでそうですね。

本当に世界同時暴落、更には円高になってきたね。
これで日銀も為替を切り上げられなくなった。
中国だけはパニック抑えようと政府が必死で買い支えているけど、どこまでもつか？
北京オリンピックなんて言ってられないというのが実態でしょ。
アジアの富裕層もかなりのインパクト被るから、今まで投資してきた海外の不動産を
売り払っても自己防衛に走らざるを得ないハズ。

日本に投資資金が集まるなんて有り得ないのでは。

勝負あったね。

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php


それとも強気の連中は中古のチャレンジ価格が微調整しているだけ、って言い張るのかな？

株価がどんどんさがり、物価はあがり、給料は下がり。。。
中古マンションの価格が上がる理由が見当たりませんね。
あせって買うのはやめよう。

>>549
このリストに載っている物件の1ヶ月の値動きはいつもこんなもんですよ。

＞５４９
うーん、納得いくなあ。

昔、パークタワー品川のモデルルームに行った。
低層だと８０平米超で４０００万円台だった記憶が……。
そう考えると、売り主はもっと値引いたところで痛くもかゆくもないんだよなあ。

正直、湾岸物件はもう２割強下がってから、
やっとぽつぽつ買いが入るような気がする。
分譲価格はたしかに安かったからそこまでは落ちないと思うけど、
いまの価格はREITが総崩れのなか保てないと思う。

>>555
同感です。

いまだに分譲価格より高い物件が多いですね。
一番上にあるTTTみたいに。

どこで買いが入るかは知らんけど。

３Aのタワーが坪300万くらいにならないかな。　

そんな希望を持つサラリーマン多数ってか。

春になれば、
都心部に竣工した大規模マンションへのお引越しが始まり、
また単身者を中心に、都心部賃貸物件へのお引越しも始まります。
>>549さんご指摘の通り、中古物件のチャレンジ価格も調整され、
中古を買って引越しする人も増えるでしょう。

これらの人々が今までいったいどこに住んでいたか想像したことありますか？

まあまあの所得層は流出のONE　WAY。
地方から上京者が流入しても、賃料の安い物じゃないと需要は無い。
５年前に予想されていた事が今現実になろうとしてます。
いわゆる所得水準による住み分けが次第に進むわけです。

>>558
行き過ぎた価格上昇は都心回帰の大きな妨げになります。
都心部のマンションストックは、賃貸、中古合わせると昔に比べ厚みを増しています。
チャレンジ価格は調整され、再び価格上昇は巡航スピードに落ち着き、
これからも都心回帰は続いて行くと思われます。

チャレンジ価格中古の出しっ放し物件はいくらでもありますからね。
価格変動しないから、549さんの物件リストには載らない。

>>549
昨日の日経平均全面安のようなものだな。
でも、意外と下げ幅はまだ小さい。

株と違って、今が中古売買のピーク時期。
急いで売らなきゃならない物件は、売るために下げる。

3月には決算期だからマンションの大暴落が始まるって誰か言ってたけど、まだ？
それとも、５０％ましで売り出してたチャレンジ価格が１０−２０％下げたことが大暴落と言ってるのかな？

勝どきや豊洲の大規模物件タワーが完成する今春は
築浅中古の投げ売りが・・・

って言ってた人もいたね。

実際に内覧すると売るつもりがやっぱり持っておきたいって変わるんだよね。　
三月末に某物件を２部屋買うけど、売るの片方だけにすることにしたよ。

もちろんチャレンジ価格で。売れなかったら、賃貸にするのも手だし、親族に貸すとかもある。

譲渡益課税ごっつあんです

>566
もちろん売る方は会社名義ですよ。まぁ税金は嫌ってほど払ってるので今更ですが。

幸か不幸か税務署からは優良法人として表彰されてます。

だいたい、今時3000万の譲渡益課税控除越えて売れるのそんなにないから、みんな心配してないよ。

個人で未入居なら3000万控除だめでっせ

住民票移しただけでもだめ。現地調査で裏とってから呼びた出し。

3000万控除も3月17日までに申告しないとだめです

旧価格、新価格、新新価格との上昇の動きに続いて

新新新価格、新新新新価格と都内マンションは値崩れを起こしていくのでしょうか。

何をやってるんだか。

今日、申告用紙書いてます。
今年は3000万控除利用者が多いでしょうね。

>>572
べんつ調子いいっすか？

９９年から８万戸（首都圏を維持してきたマンションブームは２００７年で終わっている。

しかし供給が激減し、価格も下がるという事態ではない。

マスコミのマンション暴落記事の出元は大抵業界評論家リサーチャー３名に絞られる。
ことにＡＦという人、去年の秋から年収の５倍説を根拠に危機感を煽っているが、
半分はマンション市場リサーチという自分の商売の危機を嘆いているのだろうか。

そもそも今時平均年収という概念自体が曖昧なのだ。

平均年収というグループの人口が一番少なく、所得分布は上と下に二極分化している。
そういう年収格差、さらに親からの援助格差で今のマンション市場はもっている。
不動産リサーチャーは、顔を洗ったほうがいい。多分花粉症でぼーっとしているんだろう。

>>574

そうゆう意味か・・・この業界は闇の世界が多い。
コンプライアンスなんか関係ないか？
なんか恐ろしくなってきた、ここにも書き込みあるかと思うと。

大手デベは真面目に頑張って欲しいな、購入者が幸せになる物件供給をして欲しいと願う。

残念だけど、デベなんて自分だけ儲ければいいとしか考えていないよ。

＊＊＊とキックバックは共通語

＊＊＊=893ね

元祖はんのべんつ中古やで

どうでもいいけど、そろそろ価格下がったと思える新築物件でてこないんですかね。

>>575
まあまあの所得層の一部地域への集中居住が進むだけですよ。
首都圏全体で年間２万戸程度の規模。

>581
>どうでもいいけど、そろそろ価格下がったと思える新築物件でてこないんですかね。

？？？
ちゃんと探してる？

>>581
シティハウス世田谷桜丘
あのスミフが弱気になってきていることがよくわかる。

>>581
いくら住不でもあの住環境で強気になる筈ないでしょ。
もっとも新規発売物件で「まだ上げるの！？」感が無くなったのは事実。
期末の中小デベ在庫処分に初夏以降の控え目発売価格が続けばまた盛り上がってくるんですかね。

疑問に思うが土地と違いマンションは単純に言えば消耗品でしょ。どうして資産価値があるといっているか意味分かりません。都心部がこれから供給がないなんて嘘だと思う。１０年間隔で見れば昔の耐震基準に満たないものは階数を高くして作るであろうし結局供給は満たすはず。湾岸これから供給のほうが多くなりそうであり前途多難。

>どうして資産価値があるといっているか意味分かりません。

つまり、経済がインフレ傾向の時は現金持ってても増えないけど、
マンション持ってたら、減価償却がインフレと相殺されて値段が落ちない
ってことじゃないか。

デフレ傾向のときは資産にはならんわな。負債ですね。

>>589
都心回帰が続いて最も影響を受けるのが、西側近郊の超割高地域であることは誰も異論が無いでしょう。

また、集中と集積は利便性と生活環境の向上をもたらす。これがその地域の価値を上げるであることは誰も異論が無いでしょう。

新築の値下がりがないなか、中古が結構売れてきてますね。

多少値下げしてるのかは不明ですが、予想以上に捌けてるみたいです。

都心回帰の勢いは増すばかりですね。

>>589
新宿渋谷世田谷など、高さ制限を作ってるから
階数を高くすれば良いと簡単には言えません。

新卒採用意欲は依然高く、
首都圏の少子化を補う為、地方からの採用者が今後も増え続けます。
各企業は住宅補助をより充実せざるを得ず、都心部不動産マーケットにとっては追い風ですね。

8割が新卒大量採用継続＝09年春も「増やす」、27社−時事通信の主要百社調査
3月5日17時2分配信 時事通信
　景気に先行き不透明感が漂う中、大企業の採用意欲が依然旺盛であることが、時事通信が主要
100社を対象に実施した2009年春の新卒者採用計画調査で分かった。27社が採用予定数を08年春
実績（見込み含む）よりも「増やす」と回答。「前年並み」と答えた53社と合わせ8割の企業が、
大量採用が目立った今春の積極的な採用計画を引き続き維持する。「減らす」との回答はわずか
4社にとどまった。
　団塊世代の大量定年による「退職者増への対応」（竹中工務店、サントリーなど）や、好業績
を背景にした「事業拡大」（旭化成、ソフトバンク、三菱地所、東京ガスなど）のため、
人材確保を目指す動きが幅広い業種に広がり、就職戦線が依然として「売り手市場」に
あることが示された。

就職氷河期以降の世代は所得の二極化が進んでいるとともに、貯蓄志向も強いようです。

20代の人は1カ月にどのくらい預貯金（年間合計額を12で割って算出）をしているのだろうか？
最も多いのは「1万円未満」で17.6％、次いで「1万円台」が11.5％。「やっぱり20代だと
少額だな」と思うのは早計で、
1カ月に「10万円以上」、つまり年間で120万円以上貯めている人が9.6％いる。

この９．６％が都心部マンションＧＥＴ組になりそうです。
男性だと１４．１％に達します。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080305-00000039-zdn_mkt-bus_all
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0803/05/news050.html

一世代で首都圏５０万人として、
男がその半分の２５万人
その１４％として、３万５千人になります。

２００７年首都圏で５千万円以上のマンション販売数量は約１万８千戸。
購入者の全てがマンションってわけじゃないから、
何となく数字は合っている感じになります。

５千万円以上マンション購入者の全部が全部都心部ってわけじゃないから、
都心部で１万２〜３千戸のマンション供給が適正水準かな？

親の財布頼みで買う人もいますから。

そこそこの値段なら買える人は結構いるってことですな。
職住近接の都心部であれば、千戸クラスの大規模も時間を掛ければ売れて行きます。

一方で、毎年コンスタントに１万戸以上の供給を都心部が続けて行くのは不可能だから、
新築の価格上昇とともに、中古なり賃貸なりに流れて行く人が出てくるのは
避けられないでしょうね。

理屈的には、都心部マンションは早めに購入しておいたほうが有利です。

都心のタワーは相続対策にいいですね。時価は1億でも相続税評価額は数分の一です。

キャッシュで五億あったら6割持ってかれるけど、タワーマンションにしといて相続後売却すれば、中古価格が値を保てばかなりの節税になりそう。

同じ考えで買った人っていますか？

マンションでの節税対策は当たり前でしょう。かなりやってます

節税はやり終わった感が出てますね。
だいたい今年度中にみんな終わらせてるのでは？
あんなおいしい税制になればやりますね。

まあ、また不況になってきたので
数年後には優遇税制を出すでしょうが、
ここ数年のめどをつけてしまったので
しばらく静かかと。

>>599
オマエガ早く買え
ウザイ

>理屈的には、都心部マンションは早めに購入しておいたほうが有利です。
そう？

おれは、そろそろこの相場の最後の高値掴みをする人間が
現れて、その後は、いつか見た阿鼻叫喚の不動産価格崩壊
スパイラルに入る時期だと思うけど。

怖いよね。自分が買った価格を一瞬でも上回ることなく、
ひたすら価格が下がってく。でも確実にそういう人間がでてくる。

その日はもうすぐそこだ。

>怖いよね。自分が買った価格を一瞬でも上回ることなく、

新築マンションが購入価格を上回ることは滅多にない。
なにせ、新築だというだけで高い新築プレミアム付き
だから。

新築購入直後に売りに出すと、新築じゃないというだけ
で、20%下がる。

もっとも、広尾ガーデンなんて、新築売り出し時は、
今からみるとかなり安い。まあ、物価も違うから、
単純には言えないが・・・。

少なくとも、投資用としては新築マンションは不適
でしょう。

>>605
居住用の場合は家賃を払う場合と買った場合の比較になりますよね。
一番分かりにくいのは、何十年も経った後の建替え。
費用的には、取り壊しと建築コストだけで、再び新築マンションが手に入るわけだが、
その時点の新築マンションのお値段しだいでずいぶんと損得が出てくる。
近郊、郊外の場合は、何十年も後には下手するとマンションなんか建たない地域化しかねないから
希少性が高い都心部が断然優位になりますよね。
将来的にも需要が見込める都心部は早めに手に入れておいた方が有利でしょ。

都心回帰で今後増えて行く都心回帰第二世代の子供たちが、
未来の購入者層になるだろうし、国内外からの人の流入もあるから都心部の需要は
将来にわたって安定的に存在し続けますよ。

都心部は何年もかけて、そこそこの所得以上の人々が集中居住する地域になって行きますよ。
その過程の中で、色々新しい物が生まれてくる、住んでいて楽しめる地域になりますよ。

金融機関から“フロント企業”と伝えられ、
2007年に取引を打ち切ったという話だが、
ソリューション事業のトップだった竜彦氏がそれまで知らなかったとは考えにくい。
曰くつきの案件をまとめるにはそれなりの背景がなければ難しい。

　東証2部上場会社が絡んだ弁護士法違反事件は、
ここ数年の不動産市場の過熱が生んだと言っても過言ではない。
だが、米国のサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資）の影響もあり、
現状の東京の不動産市場は以前ほどの熱はなく、不動産ファンドの買いは落ち込んでいる。
ここ数年の不動産市場を鮮やかに彩った地上げ屋とデベロッパーの蹉跌は、
不動産市場が冬景色になったことを誰の目にも明らかにした。

こないだ香港に初めて行きました。タワマンの過密ぶりにびっくり。都内もいずれああなるんでしょうか。

ならんよ
規制がうるさくなってきてるしタワマンはコスト高でニョキニョキ建てられないもの
既存のタワマンの価値がコスト高で付加価値付くぐらい

>>608

スルガ・コーポレーション

代表権を返上した岩田一雄会長と共に、取締役を退任した高城竜彦氏がこの不動産事業を手がけていた。住友不動産の社長や会長を務めた高城申一郎氏の親族として知る人ぞ知る存在だ。岩田会長の息子、岩田剛取締役の妻も高城氏とは血縁関係にある。

６００００万円で坪単価３００万のマンション買います。
２０坪（６６平米）です。
（って・・・狭っ・・まぁまぁ押さえて。）

頭金２０００万。
４０００万円をローンにして１０年固定２．８％で借りたと
しましょう。

ローン返済額は14９５００円／月
　（１０年で１７５８万円ですね。）

管理費等と固定資産税で月３万円払うとします。
だいたい月額コストは１８万。
家賃相場１万月坪なら　１８坪
家賃相場が１．２万円だと１５坪　５０㎡しか借りられません。

実際は自己資金２０００万を無金利で１０年放置するわけで
４％で複利運用できたなら１０年で９６０万増えてます。

これは積み立てに換算すれば毎月８万積み立てたのと同じ。
ですから毎月２６万払っていると考えるべきですね。

１．３万／月坪なら２０坪ですね。
このくらいの家賃水準なら買っても借りてもランニングコスト
はとんとんという話になります。

さて賃貸の場合、手持ちの２０００万の運用益もつぎ込んで
ますから１０年後手元には２０００万しか残らない。

一方６０００万円の物件は１０年後に５３００万で売れたら
残債総額３０８０万円手数料１６０万円、
なんとか２０００万戻ってきます。

逆の見方をすれば、１０年で12％以下の値下がりなら
何の腕もなくても２０００万の資金を４％で運用し
利益も高利で積み立てたのと同じ効果が得られるということです。

こうやって考えると住宅ローン控除ってのは結構大きなメリットだったんですねぇ。

×６００００万円で坪単価３００万のマンション買います。
○６０００万円で坪単価３００万のマンション買います。

桁間違えてどうする　スマソ

>>588

でもシティタワー東陽町の準工業中層階坪280万と
シティタワー世田谷桜丘の坪280万が同じなのが笑える。

ちなみに両者とも幹線道路沿いという悪条件は同じ。
駅からはむしろ桜丘のほうが近いくらいだ。

東陽町は去年あたりは坪160万くらいだったのに、
無茶な値付けでこの物件1割も売れてないそうだ。

スミフは確実に迷いが生じ始めている。

＞東陽町は去年あたりは坪160万くらいだったのに

本当ですか？２１０万の勘違いでは？
あるいは、４年前で１８０万の間違いかと

おいおい、言うに事欠いて、人をやーさん呼ばわり止めてくださいな。。。

なんか滅茶苦茶というか、シミュレーションしてる方、出口の再販価格が大幅に下がってたら
どうしますか？目も当てられませんよ。本当に２０坪しかないファミリーとも呼びにくい物件が
すんなりそんなノリで将来売れますかね？

「何であんな物件売りに出てるんだろう、、、当時はあんな供給があったのか・・・」では？

だって、誰かさんがこれからの不動産は短いサイクルで上がったり下がったり
するって言ってたよ。
右肩さがりに「現状３００万／坪」物件が下がり続けるシナリオってどんなものが
考えられますかね。

で、元祖匿名はんのべんつは中古でよろしいですね。

300万で20坪のファミリーマンションなら、武蔵小杉駅近で
去年売ってました。
中古になったらどうなるんでしょうね。

>>617
上のシミュレーションの＠300万とか20坪には大して意味ないのでは？
話を簡単にするために設定した数字というだけでしょ。

それより
＞１０年で12％以下の値下がり
こんな物件これからの時代ほとんどないと思う。

勘違いしないで欲しいのは、物件が価格を維持したとしても、
インフレの時代であれば、事実上は値下がりしてるってこと。
築35年の青山の物件が例え下落ゼロでも、物価が2倍くらいには
なってるだろうから、事実上半額に値落ちしたことになる。

都心近辺だと２０坪くらいが一番こなれた値段で中古で人気がありますよ。
場所次第ですけどね。
でかいものは立派だけど中古になると売りにくい。
そこまで出せば普通の新築買えるって考えちゃうんだね。
買うのは、はじめてマンション買う若い人か、はじめて買う
公務員のおっさんだったりするから。

３５年で実質半値というのは上出来ですよｗ

ていうかインフレならローンも目減りするよ。３０００万の債務の重さは
１０年後には２割引くらいの重さになってない？

>>623

確かに。

それもこれも全部含めてしミュレーションできる頭の良い人お願い！！

物件は20年間保有して待ちます。


3月6日2時32分配信 毎日新聞


ＪＲ東海の松本正之社長は、毎日新聞のインタビューに応じ、２５年の開業を目指すリニア中央新幹線の始発駅を、品川駅か東京駅にする考えを明らかにした。また、停車駅の少ない東海道新幹線の「のぞみ」型の運行は原則としてリニアに全面移行し、新幹線とのすみ分けを明確にする方針も示した。

リニア始発駅の候補は、東海道新幹線と接続する東京、品川、新横浜の３駅。松本社長は「乗客が、近場は新幹線、遠方はリニアと選択できるようにするのが大事」と述べ、乗降客数が圧倒的に多く、広い地域からの利用が見込まれる品川、東京両駅に絞って検討していく意向を示した。

建設費約５兆円は「年４０００億円のキャッシュフローがあり、このうち２０００億円を１５年間投資する。残り２兆円は借り入れる」と説明。今後、ルート周辺自治体から設置要望が相次ぐとみられる中間駅について「高速輸送が犠牲にならないのが前提。あまり近い間隔では置けない」と、ごく少数にとどめる方針を示唆した。

　運行形態は数分に１本の多頻度運行を想定し「のぞみタイプはほとんどすべてリニアに移す。東海道新幹線は停車駅の組み合わせを多様化したひかりを運行し、通勤、通学利用などの新たな需要を発掘する」と話した

リニアの駅できたくらいで、品川の地価上がらんでしょ。
安中榛名とか岐阜羽島に駅ができるのとは訳が違う。

世の旧車ノリのためにマジレスしときましょうか。

新築最高、新車最高の処女＊＊がご立派だとお考えならそれはそれで結構。

新車も中古車も新築マンションも中古マンションも買ったことがありますし、

賃貸にも住んでましたが、個人的にはどれも良かったですし、楽しかったなぁ。

結局物が良いか悪いか、マーケットを見て支払う価値があるかないか、自分の判断に

自信あるかないか、だけなのでは？

右肩下がりとか、ご立派なことおっしゃいますが、単に値札の貼り間違いですよ。

７０年代列島改造の時代を彷彿とさせますなぁ。

ＪＲが内需拡大の旗手ですか。航空株売って土建屋の株買いますか。

６２６
リニア＋羽田国際化の恩恵は大きいでしょう。それに山の手新駅や操車場の再開発も絡めばかなりのビッグプロジェクトになる。周辺地価も上がることはあっても下がることはないでしょう。

商業地としての発展と住宅地としての発展は本来違うのではないかとも思いますが・・・

リニア周辺ってものすごい磁力がきっとあるんでしょうね。

そんな事前から分っていたんでしょ
だから、ＪＲは品川駅にアレだけお金かけているんだ
湾岸にもうタワマンはできないのでしょうか？

リニア中央新幹線、大阪じゃなく名古屋までなんだよね。
名古屋で乗り換えなきゃ、新大阪までも行けない。

大体が、品川駅か東京駅の始発であって
品川駅に確定したわけではない。

>>630
私の言いたいことは文末の一文ですよ。

＞リニア周辺ってものすごい磁力がきっとあるんでしょうね。

そうなんです。小銭がみんな吸い寄せられて困るので
ＪＲはスイカを作った。
「おばちゃん、日刊ゲンダイね。」
「あらごめんなさい。おつりが・・・」
宙を舞う百円玉。東京駅の改札でみられるあたりまえの
光景に。
だから品川駅はホームに売店つくらなかったんですよ。

もちろん磁気カードなんてもってのほか。
パソコンのデータなんかもやばそうです。
友だちの鉄オタから訊いて調べておきます。

１００円玉は磁石にくっつかないですよ。

ツッコミ　ありがと

しょうがねーな
誰だってわかるよな

謎の関西人　　　　　　　
本当は佃あたりの高級賃貸の住人だと思う