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買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その22:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-02-18 00:50:00
買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その22:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-02-18 00:50:00
アドバイスありがとうございます。普通のことやっていたんじゃ稼げないけど
警察のごやっかいにはなりたくないです。
本屋探してもデリ減るの経営について書いてある本がなかったもので。
で、皆さんの「買ってもいい基準」はどのへんですか?
創建は一戸建て分譲中心の企業。
マンション販売は少ない。
近郊ミニ戸ブームが崩壊→西側近郊の地価崩落→戸建業者赤字転落→在庫土地の投売り→西側近郊が地価下落スパイラル・・・・・・都心部は影響無しでしょうか??
地価って下落し始めたら止まらないものだと思うんですけど。
不況になるからやめてくれとか、330万で止まるとかそういう甘いもの
ではないと思うんですが違いますかね。
株だって下落し始めたら止まらないように見えて、
いつかは止まる。
ところが地価は下がり始めるととめられません。
株は空売りも信用買いもあるから一気に下がって戻しも入る。
地価は一度下がると高値買いする人はいなくなる。
2年後の相場を見て土地代を買い叩くようになる。
下がり相場では販売も売り急ぐ。流れはいっきに下降に向かう。
そんなの90年代初頭も2000年から2003年頃も経験済みでしょう?
違いますけど。
>>256
戸建業者は中小が多いから、銀行が警戒して貸し剥がしが始まると
ミニ戸用の端切れ土地のパニック売りが始まります。
都心部の場合はマンション用地が多く、また大手が中心ですから
状況はかなり違います。
戸建にしかならない狭小土地とマンション用の大規模土地、
都心部とそれ以外の価格格差が広がって行きます。
いや、面白い。下がらないと書くと、下がる論者が反撃してくるが
果てしなく下がると書けばそれはないと言う。
ですから、みなさんどの辺まで下がったら買うのか?って聴いてみたんですが
どうやらここには買い手はいなくて「売り手」ばかりなんですかね。
>258
自分が地主だったら、景気下降局面で安く土地を売りますか?
ありえないですね。
損するんだから売らないでしょ。
2000-04のマンションが安くなったのは、その数年前に不良債権処理で各企業が、安くても土地を売らざる負えなかったからでしょ。
都心の駅近に放出された土地の競争入札額が下がればマンションも下がってくるだろうが、そんなことは考えにくい。
練馬、杉並あたりの駅遠の土地なら買い手がいなくて下がるのは想像がつくけどね。
ということは、今後は安値の土地放出は考えにくいということですか?
戸建とマンションがもろ競合する近郊、郊外は高値のマンションが売れなくなって行くよ。
大手は体力があるので売り急がないけど、
売れないのが分かってくれば、その地域での供給を止めるでしょう。
そうなれば、近郊、郊外で土地が仕込む人はいなくなってしまいます。
土地の売り物だけが増えて行って、長期間地価が下がり続けるかも。
上場企業が減損リスクを抱えて都心の土地を本業業務以外の目的で、
保有していたら株主から文句が出るし、敵対買収されるリスクもある。
もう、土地の売却は一巡しているのが現実。
ただし、非上場のオーナー企業はどうなっているのか??
がめつく、未だに土地保有しているかもね。
>>267
都心部に土地を持つ中小企業は廃業しても土地を売らず、
上物を建てて賃貸業で悠々自適を目指しているようです。
ここ数年で、都心部の賃貸ずいぶん増えました。
賃貸族にはありがたいことです。
戸建とマンションが競合する近郊に住んでますが、
サブプライム問題以前から、安いマンションしか売れてません。
逆に安ければ売れます。大勢に変化なしです。
マンション価格は下がるけど、地価は下がらない・・みたいな話ですかね
儲けすぎ反対!みたいなレベルですよね。
でも地価が大きく下落しないと、今後はいい場所に広さのある物件を買えない
わけですよ。
最も効率的に地価が下がるシナリオってどういうものが考えられますかね。
長期で土地が値下がりしそうなら、黙ってみているより換金するのが上策でしょ。
上がるまで売らないというのは単なる塩漬け。
都内の個人所有の土地で500坪クラスでも駐車場になっている土地が
たまにありますね。
相続税対策を考えないでいいのか心配になりますけど。
家賃水準の高くない城東エリアでは、スポーツクラブとか建てて貸したり
する個人地主さんがいたりもします。
地主は大規模な賃貸マンション建てるのは案外嫌いますよね。
リスクが大きいはずなのに一棟貸しの長期借家を望みがち。
>>271
つまり、何が長期の下落か短期の調整なのか見分けがつかないわけで
保有コスト以上に儲かる駐車場であれば土地は上がろうが下がろうが
保有する個人は少なからずいます。
今後10年下がり続け・・・みたいな読みは誰にもできませんし。
重ねがさね恐縮ですが、再度お尋ねいたします。
マンション価格が下がってほしい皆さん。
私も同感ですが
どのあたりの価格がどこまで下がってくれたら買いますか?
そこに至る最も効率的なシナリオにはどんなものが考えられますか?
これが見えないと、逆に「頑張って金稼いで高くても買う」って話が
リアリティのあることになりますよね。
>>271
売りつけられた近郊の戸建業者が行き詰まってしまっています。
自業自得ですがw
賢い地主もいたってことですね。よく売り抜けたもんです。
さすがに買う元気がある業者はもういないみたいですがw
>>273
欲しいと思う人が多ければ値段は上がる。
でもどこかで天井になる。
買える人は買うけど、
高いと思う人が多くなれば数売れなくなる。
余りはじめると下がる。
あなたが住みたいと思っているところが、
今どの段階かを考えることですね。
場所によって違いますから。
業界の内輪話はいいですから・・・w
↑275
話題にならないですが、サンシャイン近辺の再開発によりこれからは池袋がいいのでは?
元のイメージが悪いのは承知ですが、今後は三菱が本腰を入れて開発するみたいですよ。
>>273
>効率的なシナリオ
意味がよくわかりませんが、効率もシナリオもなにも、
ふつうに消費者のマインドが活発になる程度まで下がるってことだと思います。
>逆に「頑張って金稼いで高くても買う」って話が
リアリティのあることになりますよね。
何で?効率的なシナリオが見えないことと何か関係ありますか?
変に論理をすり替えないように。
あの、不動産は流動性が低いのは確かですし、
上がったり下がったりしにくいのも確かですが、
バブルの場合は違いますよ。実需のバランス点に向かって
収束していくのが妥当でしょう。その後経済成長に合った
適正なインフレというシナリオが考えられます。
その収束点はわかりませんが、今まで値動きを見てきた
「勘」では特に都心部は4割減でもおかしくないと思いますね。
湾岸とか世田谷で2割減くらいじゃないでしょうか。
某専門家によると3割減と言ってますが、こればかりは
わかりません。
今が買い時と言い張る業者さんらは
そんな“今”が、お得なら自分で買えばいいのに
たくさん余ってるんだから
でも一般リーマンは、値段も2004年価格を望んでいるからね。比較はどうしてもあの年代に
いっちゃうよね。
2004年頃はタワーのMRは混んでましたが、
普通のマンションMRはガラガラなのが多かったです。
価格だけじゃなく物件自体の魅力も必要ですよ。
>285
調べもせずに適当のこというのはやめたほうがいいよ(苦笑)
ちなみに神保町の東京パークタワー20階、96㎡は坪610万で売りに出てるけど。
あなたの言う坪450万でいくらでもある物件を教えてくださいな。
ちなみに神保町の東京パークタワー20階、96㎡は坪610万で売りに出てるけど。
中古の売り価格はあくまでも売主の希望価格なんだけど・・。
だから仲介ページ検索してみな。
嫌になるほどたくさんの物件が出てくる。
よく見ると何ヶ月も前からで、未だに売れていないものばかり。
良い条件の中古物件は、仲介ページに載る前に売れてしまうのが
去年まででした。今は知らないけどね。
逆に今、何ヶ月も前から売れてないのは何かしら問題のある物件です。
つまり中古全体が売れないからではなく、問題があるから売れてない物件って事。
東京パークタワーですがこんなのありますね。
坪400万円台は比較的安めなので階数以外の条件は悪いのかもしれないけど
29 階 16,800 万円 468 万円 3LDK 118.23平米2008年01月27日
26 階 12,800 万円 452 万円 2SLDK 93.05 平米 2007年12月22日
14 階 11,000 万円 419 万円 2SLDK 86.26 平米 2008年01月27日
でも坪450万だせて現金もしくはローン審査が終わっていて即決できるなら、
売主事情によるけど中古で結構いい取引できるんじゃない?
>>298
つまり中古全体が売れないからではなく、問題があるから売れてない物件って事。
何ヶ月か前より、軽く物件量が五倍以上に膨れ上がっているのは、問題ある物件とか季節要因とかじゃとても説明がつかない。
ある区でずっとさがしているので、実感として確かかと思う。
ちなみにみなさんどうやって定点観測探してます?
私はレインズでダイレクトに検索してるんだけど
たんだけど、おっと思う物件だったり相場より
ちょっと割安感のある情報はyahooなどの物件
サイトに出ずに売れてますね。
まあ2−3週で売れないと出すのだけどね。
まだまだエンドと業者では情報格差があるというの
が実感です。、
物件サイトの定点観測はトレンド見るのなら非常に
有効な手段ですが、すべての取引が見えるわけでは
ないからね。個別物件の取引するつもりであればも
う少し踏み込んだほうがいい取引ができる確率が高
まります。
ってここは新築のスレでしたね。失礼
>>330
ちなみに5倍っていうのは個別物件の数ですか?
中古物件の在庫って測定するの難しいんだよね。
物件サイトだと専任でも重複物件かでてくるのが
普通だし個別に見ないと区別もできないからね。
>>304
レインズ。
一ヶ月以上も前の情報だからもう売れちゃったみたいですね。
もっともこの価格なら金払って物件掲載せずとも売れるんで
しょうな。スマソ
この物件に限った話ではないけど本当によい中古を見つけたい
ならネットやオープンハウスなんかじゃダメですよ。
よいバイヤーズエージェントを見つけることをオススメしたい。
スレ違いですみません
そろそろ動き始めますかね?
1月の首都圏賃貸物件成約数、地域による好・不調顕在化 アットホーム
アットホームは2月26日、1月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。
それによると、1月の首都圏賃貸物件成約数は8,333件(前年同月比1.5%増加)で、3カ月振りの増加となった。神奈川県が2,937件で4カ月連続で増加、東京23区は3,663件(同6.5%増加)と好調だが、東京都下では前年同月比10カ月連続で減少しているなど、エリアによる好・不調が顕著な結果となった。
1戸当たりの成約賃料首都圏平均は、賃貸マンションが9.71万円(同0.8%減少)、賃貸アパートは6.50万円(同0.6%増加)、全体では8.54万円(同1.3%減少)となった。
[住宅新報 2008年2月26日]
>>303
中古物件が重複しているのはどの区も同じだから正として、
その数を各区の分譲マンションストック数で割れば、
その区の分譲マンションの内、中古市場に出回っているおおよその比率が分かるよ。
比率が高いところは、中古が余り気味ってことになる。
都心マンションの賃料が低下して、郊外から流入してきてる構図でしょうか。
世代交代の時期と重なって台東区南部で新築賃貸が増えています。家賃レベルもそれほど高くないので、まだまだ都心回帰が続きそうです。年々街を歩く人たちが若返って行って、活気が出てくるでしょう。2011年には新東京タワーもできますし、トァービューができる通りは特に賑わって行きそうです。5年もすればずいぶん変わっているでしょう。
1977年から過去30年振り返って、マンションの買い時って本当に少なかった
ですよね。
81年までに買っていたら旧耐震の不適格マンションの惧れがあり、
それでも85年くらいまでに買換えしていたら3LDKに住替えできていたりもする
がバブルピークで1億円以上で売っていたら行き着く先は郊外のバス便一戸建て
二度と東京にはもどってこれないかも。
バブルを賃貸でしのいで1995年前後に都内の1LDKを買ったら金利も高く
結構なお荷物になったはず。
1999年ごろの中央区湾岸タワーも大崎も280万〜330万前後で底値とは言いがたい。
2002年〜2004年が過去30年唯一の安値=底値で、この時期買った都心物件が
結局このさきどう動こうがコストパフォーマンスでは最高の物件ということでしょうかね。
奇跡の3年間?
逆に言えば都心が2003年水準以下に下がることがないと買い手としては夢がないね。
土地を高く仕入れたデベに利益削って安く売れとか倒産しても安く売れみたいな
バ・カ話してもしょうがない。
地価が下落に向かわなきゃマンションなど昔並に安くならんでしょう。
どうしたら、景気を低迷させずに地価だけ下げるか。・・・はたしてそういうことが可能なのか。
そういう話だと思うけどどうですか。
でも、2002年〜2004年の分譲価格が安かったのは周知の事実なので、
その中古転売時には分譲価格が安かったとのレッテルが付いて回るでしょうね。
今でも、バブル期には億ションだったとのレッテル付きの中古物件があるように。
若人よ。
高齢化社会という言葉を思い出そう。
ワシらにも恐ろしいほどの長い未来がある。
キミらの働きで得られる年金はあてにできん。
先の連中と役人どもの怠慢の結果だよ。
わしにも下手するとあと40年超える寿命はあるのじゃ。
古びたマンションで余生をすごすたくないし
なんとか不労所得で生き延びたいのですじゃ。
スタグフレーション下では雇用や賃金が減少する中で物価上昇が発生し、
貨幣や預貯金の価値が低下するため生活が苦しくなる
そのプロセスに、
世界的にみれば、価値もなく競争力も持たない日本のマンションという商品は
各々のリスクを総動員させるほどの魅力はないのでは?
代替案は?
平成9年建築基準法改正以降マンションが「安く」なったのは、廊下・階段・地下室など
「居室」以外の大半が「床面積」に算入しなくてよくなったから。
これは、20坪の住宅50戸建てるのに従来なら250坪の土地が必要だったのが200
坪で足りるということ。そのぶん土地を有効に使えるようになった。
本来は老朽マンションの建替え促進のための法改正だったがマンションデベは大喜び。
さらに「都心居住」「都市再生なんたら」とか総合設計制度の枠をひろげて「住宅に限って」
空地をもうければ高い建物が建つような仕組みをつくった。
どうせなら、容積指定を地域ごと見直して全部倍増しちゃえば、地価は高くなる理屈。
でも、実際は近隣の反対運動で土地利用はすすまず、住宅産業が伸びて内需拡大に
つながるというストーリーにならない。
住宅用途限定の容積緩和は、非住宅土地で土地を買い、住宅にする点では、まさに
「効率的に価格を下げるシナリオ」そのものになりえたが、住宅地に及んでは世田谷区を
はじめ行政自体がタワーマンション禁止を表明する有様。
いままたここで「効率的な住宅地価低減のシナリオ」が求められているはずなのだが。
誰も安くしたいとか
こうすればいい
なんて知恵出そうとしないのは困りもんだね。
デベこき下ろして結局デベに安くさせようという他力本願なんだもんね。
>土地を高く仕入れたデベに利益削って安く売れとか倒産しても安く売れみたいな
>バ・カ話してもしょうがない。
実際今こういう状況になってるんですけど。
デベが変に高値で土地を仕入れたのは自業自得。
予想落札価格の2倍で仕入れたバ・カまで出る始末。
でも、それで売れないんだからしょうがない。
体力ない中小は倒産するしかないんだもの。
大手も大損こいても早く損切りしたいでしょう。
前回のバブル崩壊で歴史上はじめて土地の下落局面を迎えた。
それではじめて地価ってのは下がることもあるって知った。
人間はバ・カじゃないから一度そう言う状況が刷り込まれると、
今回のミニバブルは疑ってかかるからね。学習しないのはデベだけ。
歴史上最初のバブルは列島改造論の時代だが、この時は不動産バブル
というだけでなく経済バブルでもあった。みんな所得がどんどん
増えていくんだから、不動産の上昇についていけた。
前回のバブルは一般人の所得は大して増えなかったけど、
みんながマネーゲームに走った結果、えらいことになってしまった。
今回のは一般人も金融庁もマスゴミもみんなが慎重になって
未然に(小さいうちに)防げた。経済に与える影響も前回ほど大きくない。
前回のバブルは、
バブル自体が悪いというより
崩壊のさせ方が悪かったんだけどね。
次に考えられるシナリオは、「住宅容積規制の大幅緩和」では中廊下。
地価下落はさせないで、結果的に土地に対する住宅の生産性は向上する。
タイミングは、前と同じ。消費税率の値上げ。
住宅が売れなくなると内需拡大につながるが、住宅容積が増えれば
土地代分が減る。コンバージョンやリノベに関する規制緩和もでてくると
住宅景気拡大策としては効果的ジャマイカ。
×住宅が売れなくなると内需拡大につながるが、
○住宅が売れなくなると内需拡大阻害につながるが、 スマソ
高さ制限やってる区もあるので、
規制緩和で容積増やしても効果は?
都市再生のように内閣府がURを兵隊に使って自治体巻き込んで
スポット的にやるんだと思うよ。
そこに国有地売却も絡める。例えば恵比寿南と中目黒の間の
防衛庁施設研究所とその官舎などの敷地。守屋問題以降あの
省庁はスケープゴートにもってこいだからね。本丸はこの施設の
移転だったりしないかな。
みんながその国有地待ってると人気殺到になり値上がりするかもね。
そして中立の立場から売却には入札になる、しかし防衛庁は裏でコントロールして息のかかったデベに落札させるだろうしね
自ずと庶民にはコストが乗っかった販売価格になる。仕方ない話ででしょうね。
あのー、何か勘違いしている人がいるようですが、
地価は下落しますよ。というか、もうしてます。
長期でどうなるかのお話。
目先ではなくて。
どのくらい?
知らなかった
スイマセン詳しくお知らせください
株が下がってるから購入マインドが冷えこんでんじゃないの
一時的でしょ
今売り出すデベは失敗だね
長期的には調整後一部値上がりでしょ
ど素人のA◆RAでも
「まず、中小がやせ我慢の限界に達し、今年3月までに赤字での販売を
始める。中には倒産する中小業者も出てくるだろう。次に大手も、東京駅から
20キロを超える地点、千葉県は船橋駅、埼玉県は大宮駅あたりでも
20〜30%の値引きを始める−。」
というシナリオを示しています。それでもって
「ミニバブル崩壊、下落スパイラルが始まる」というリードがついている。
しかし、ミニバブルなら崩壊もミニなんじゃないかと思うのは私だけかw
・・・で、下落というのならみなさん、どの辺がどのくらいに落ちたら買って
いいって思うの?
そうなるのに最短で進む(まぁつまり 効率的な)シナリオってどういうことが
考えられるの?って訊いてみた。
はからずもここに書き込む大半は「売り手さん」だからそういう質問には明確に
答えられんということみたいだけど。
東京駅20kmでは23区は対岸の火事かもね。
333さん
地価は下落しています。週刊誌ですと今週号のアエラを見るといいかもしれません。ただ一番打撃を受けているのは都心部であり、もともと需要が少なく投資対象になっていない郊外の地価は都心ほど下がっていないようです。
週刊誌に寄稿したりデータ売って食ってるのは5本の指で数えられる業界ゴロなんだけど
こいつらのいうことが当たっていたら今頃都心は坪単価150万だろ。
とにかく週刊誌というのは図書館にいかない限りバックナンバーは残らない。
ネットの掲示板のほうがまだ記録性があるご時世だ。
だいたい暴落本の大半が2年持たないで絶版になって筆者もペンネーム変えるのが
この業界でしょ。
それでもまともに生きているのは幸田 昌則さんくらいのものでしょう。よいお歳ですけどね。
週刊誌でなく習慣誌。
ネタがなくなるとマンション暴落説を書くのはかつてはダイヤモンドの
お家芸。ウィークリー読売も得意だったけど飽きられた。それでもって
売り込み先がAERAになっただけ。
ミサワホームから仕事がこなくなった某氏がオリックスとかへの
嫌がらせで書きまくっているという噂もあるけどね。
脇役の人生やってきて70過ぎてめだちたがるとろくなことはないね。
三遊亭アプレイ猿がいつから「鑑定大手」になったんだと笑ったけどね。
三遊亭のおじいちゃんそういえば
2000年のときもバブルと騒いで顰蹙買ってましたね。
http://www.sanyu-appraisal.co.jp/press/2000.html
【一部テキストを削除いたしました 副管理人】
>もう、こんなくだらないスレ止めませんか?
人が何か言ったことにいちいち反応しなくていいんじゃないですか?
ご自身はマンション価格はどうなるとお考えですか?
どこがいくらになったら買うとお考えですか?
それに至る最も効率的なシナリオにはどんなものが考えられますか?
私は、住宅限定の「新たな容積率緩和」
それも、国有地と絡めたターゲット限定の「新・都市再生」だと思いますけど。
実際、どこかと言われるだろうから、恵比寿南の防衛省の研究所敷地と官舎を
あげたわけです。
みなさんそれぞれ、下がるシナリオ書いたら面白いんじゃないですかね。
くだらないのは、私を含め書き手に文才がないからでしょう?
効率的なシナリオも何も、
何もしなくても普通に市場原理で下がると思いますけど。
どこまで下がるかも市場に聞いてくらはい。
【一部テキストを削除いたしました 副管理人】
336です。自分はここの掲示板で1月からうるうるネットにて都心部などの地価の動向をこの掲示板にかいていました。たしか1日、15日あたりですので参考に見てください。
購入に対してですが、普通は必要性があって購入するものだし自分たちの住まいに適した場所を見つけて支払いができるのでしたらそのときがその人たちの購入するのに適した時だと思います。
安くなれば買うというかたは自分たちの購入に適した時期を見逃してしまい、ただ時間だけを費やしてしまう傾向が強いそうです。
都心部に住みたく購入できないのでしたら無理して購入の道をとらなくても賃貸で済ますことでもいいとおもいます。
ちなみに自分は必要性から5年前に戸建を購入していますし快適に過ごしています。多少地価が上がったみたいですがし自然があり子育てに適した場所ですので購入してよかったと思います。少しでも安くして購入しようという気持ちはわかるのですが自分の場合は売主さんとの気持ちよく納得した取引がしたかったので8割納得した時点で土地の売買契約を結びました。
不動産を購入するのでしたら理想を求めるのではなく妥協点をしっかり自覚することが大切なような気がします。妥協しすぎるのは問題ですが。これを書くのに40分かかってしまいました。
業界と一口にいっても、住宅設備業界、建設業界、建築設備業界、建材メーカー、商社
企業の管財部門までいっぱいあります。宅建や建築士資格を宅建業界でなくても
保有している人はいる。
でも先にも申し上げたように、下がる論者に鞍替えして考えることにしたんだから
よろしくお願いしますよ。先生。