23区内の新築マンション価格動向（その23）

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

その21：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

しかし不動産が下がって誰が得するのか、実際考えてみると微妙ですよね。

私はここではネガキャンの主のように（特にデベの人からは）思われているかもしれませんが
販売の値付けが高すぎただけで調整（修正）が入る、入っただけだと当初から思ってます。

よく不動産は「中長期」の波でいきなり大きくぶれたりしないと経験則的に言ったりしますが、
直近数年の不動産価格の動きは、収益のマーケットであれ、エンドのマーケットであれ、特に
ここ一、二年先鋭的に上げ、あっという間に天井にぶつかり、いきなり停滞感が蔓延しています。
情報化社会のせいもあり、皆が不動産は上げ止まった、これからは下がる、と口を揃える始末。

そういう意味では「学習効果」が効いているのかもしれませんが、先行き非常に不透明ですね。
先般も書きましたが、エンドのマーケットのほうがファイナンスが付いているだけ下値はまだ
強いかなと感じています。収益のほうはぐだぐだですから。笑

スレ立て有難うございます。

飯田橋タワー新古物件の販売価格にぶっ飛びました。
＠650/坪ですからね・・・調整価格だと思いますが、まだまだ
優良物件の需要は底堅いのですかね、不動産評論家とかマスコミ
報道は一体どこを捉えているのか・・と思う今日この頃です。

新価格がすんなり受け入れられて、さらに上の新新価格を探っているところがあれば、
新価格が受け入れられず、売れ残り在庫がいっぱいのところもあります。
２３区も人括りに論ぜられない状況になってきました。
プレジデントから、
２００２年からの２３区マンション騰落率、単位％
1位　港区＋５０、2位　江東区＋２４、3位　文京区　＋２２、4位　台東区＋１８、
5位　中央区＋１６、6位　墨田区＋１２、7位　品川区＋７、8位　目黒区＋７、
9位　新宿区　＋４、10位　北区＋３、11位　杉並区＋１、12位　豊島区＋１、
13位　大田区０、14位　荒川区０、15位　世田谷区▲１、16位　中野区　▲２、
17位　板橋区▲３、18位　江戸川区▲３、19位　練馬区▲９、20位　足立区▲１１、
21位　葛飾区▲１２、千代田区と渋谷区は数字なし。
賃貸も単身者、ＤＩＮＫＳ向け物件が都心部で豊富になり、都心部と県境外周区との間に
家賃レベルの格差が形成されつつあります。
１Ｋ・１ＤＫ家賃、単位万円
1位　港区　１３．３２、２位　渋谷区　１１．２０、３位　千代田区　１１．１６、
４位　中央区　１０．９１、５位　目黒区　９．９１、６位　新宿区　９．７９、
７位　台東区　９．６８、８位　文京区　９．２０、９位　品川区　９．１３、
１０位　江東区　９．１１、１１位　墨田区　９．０７、１２位　世田谷区　８．６３、
１３位　大田区　８．５０、１４位　豊島区　８．４９、１５位　中野区　８．４２、
１６位　荒川区　８．３８、１７位　杉並区　７．８１、１８位　北区　７．７０、
１９位　板橋区　７．５６、２０位　練馬区　７．１２、２１位　江戸川区　７．０９、
２２位　足立区　６．６５、２３位　葛飾区　６．６５、

昨年末から今年にかけてのマンション用地入案件での落札価格を見ると価格下落傾向は見られません。用地取得立場からみると、慎重姿勢のデベが増えているのは間違いありませんが価格はよくて横ばいの印象です。郊外下落といわれていますが、都下や千葉・埼玉でもそこそこの立地の場合も価格下落はしていないように感じます。内部の人間はよくわかると思いますが、建築費の高騰のもたれが大きく購入者の環境はそれほどよくならいと思いますよ。(もちろん販売不振による値引き販売などは増えていくと思いますが、供給段階では価格上昇か現状維持で品質大幅低下が今後の傾向でしょう。)

>>04
それってどの物件ですか？

>>06
仕入れ値が下がらないのじゃ、あまり売れないところは販売戸数を減らすしか方法無いですね。
商売のネタが減っていけば業者の淘汰が始まる。

都心部で供給できる大手だけが分譲市場に残って、
中小は賃貸市場でしょうが、これも都心部が中心ですね。
中古の１Ｋで家賃９万円、新築で１０万円くらいが人気レベルです。

住宅ローンの金利がここにきてかなり下がったので、実質の居住用不動産価格の下落になったような感じがする。

意外と一昔前みたいに千葉が人気になったりして。
地縁のない上京者の購入が主体になって来ますからね。

ファンドも２極分化が進んでいる様子。
中小はここでも愚痴が出ていたように、外資中心のレンダーが資金を引き上げたり、出し渋られたりで目も当てられない状況に陥っている。
一方で大手はどっしりじっくり。むしろ中小のイグジット失敗による投げ物が出れば即座に買う構え。
オフィス需給は引き続き都心の優良物件においては空室率は1%程度と逼迫状況。
しかし、周辺は・・・。

ＳＷＦの買いも引きをきらず、優良物件にはお金が流れてくる。
ダヴィンチの大型設定を元匿は何と語るか見ものである。

ところで、一時の、株が下がった、ＲＥＩＴが下がった、投げ物が出る、不動産価格暴落を執拗に叫んでいた向きはいったいどこに行ったのか？
彼らは好みのマンションを希望通り安く買えたのであろうか？

優良物件と周辺物件、大手と中小。
まだしばらく最低数年間はこの構図で語る時代が続くと予想する。

お金のつく、つかないはとりあえず置いとくと、
実際の需要は、ファンドよりもむしろエンドの方が大きく
減退してますよ。

実際全然物件動かないもの。

個人の自己居住用ならいくらでもお金はつくのに！

消費者心理は冷え切ってますよ。
今日も米株はさげてますねぇ。

オリンピック終わったら、中国もクラッシュでしょ。
アメリカは誰が新大統領になっても経済には弱そうだし、
バーナンキはいつまでたっても市場の信任得られそうもないし、
なんか大きな地震がおきるといううわさもあるしなー。

こあと１-２年はいいことないだろう。
投売りが本格化する前に、手持ちの自己居住用以外
の物件は売っといたほうがいいと思うよ。本当。

＞手持ちの自己居住用以外
＞の物件は売っといたほうがいい

株は１０％だけど不動産の譲渡益は３９％の課税。
あんたオレの代わりに払ってくれるんかね。

＞12
今日はアメリカ市場お休みです。
ちなみにロンドンは3%近い上げ。

今日起きていることも理解できない人に未来を語られても
信任されないでしょう。

>>10
今日の日経の特集は千葉経済です。

そろそろ勉強始めたほうがよさそ。

>オリンピック終わったら、中国もクラッシュでしょ。
>アメリカは誰が新大統領になっても経済には弱そうだし、
>バーナンキはいつまでたっても市場の信任得られそうもないし


いいポイントついてるね。
でももっと重要なのは、長期でレジの需給がしまる要因が
全くないってことだね。

>株は１０％だけど不動産の譲渡益は３９％の課税。


株が本当に10%だといいんだけどね、、、、wwww
そんなことも知らないから、bid-offerが大きく、かつ手数料も大きく、
流動性も低く、保管リスクも高い、不動産なんていうば　か　げた
アセットクラスに投機しちゃうんだろうね。

>14

昨日の欧州は3%近いというより、2%程度の上げだね。
ダウ　欧州50種　2.18%
ブルンバーグ　ヨーロッパ500　1.81％

今起こってることを自分のいいようにいちいち
overstateする奴には注意が必要。

>16
オレは確定申告のことで頭がいっぱいなんだ。来年度から２０％云々は先刻承知だ
細かい話を書けばレトリックとしてインパクトが無くなるだろ。
たとえば、不動産だって６年目から（正確にはちょっと違うが）２０％になる。

ただ、お前、文意を理解しろよ。それと外来語を交えてかくならカタカナ表記に
するのが日本語のルール。日本語の語彙がない証拠だ。

誰が何に金を使おうとそれをとやかく言うこと自体「下衆」。
そんな事書いて気持ちよくなるのは自分だけだろ。

下衆はいかんな。
反省しなさい。

>>11
愚痴って私のことでしょうか。。。
ダヴィンチ？金子さん良かったですね。

レンダーも邦銀で出すとこにしたってパンパンでしょ。
老婆心ですが、買えててまあ大口叩くのは結構なことですが、
それもご自身でおっしゃるとおりEXITしてなんぼの話ですからね。
アクイジで優秀な人ほど大口叩きませんよ。
ちなみにLTVいくらで買ってますか？ド短期で買うだけなら誰でも買えます。
それも本当のアクイジはあなたのお金で買ってからですよ。
おかかえの運転手やレンタカー屋さんが別段えらいわけではありませんから。

ああ、今のコメントは愚痴というかネチっぽく聞こえましたかね。すみませんでした。

皆さんも穏やかにいきましょう。

>21
３６万７５００円（税込み）の年会費はどうされましたか？・・・ってこれも下衆だね＞自分

ここで払うぞって息巻いても寒いし（逆に払わないって宣言しても寒いので）ノーコメント勘弁！

>7

ロングパス。

プラウド千代田富士見。売れるのかどうかが見もの。

売れたとしても新古では、成約価格まではわからないのでは？

＞２４
坪650万で売り出してる部屋、もともと坪400万ぐらいの部屋だったと思う。
いくらなんでもやりすぎ。
価格調整が入って坪450万なら売れるかもしれんが、税金、諸経費引けばトントンか少し損するぐらいじゃないの。

中目黒駅前タワー、便利だから今後は坪500万はいくな。と、スレで自称地元不動産業者さん。
中目黒で坪500万なら、都心はもっと高いんじゃないの。

恒例だが、希望物件価格が思う様に下落しないから各スレ内容が荒れてきましたね。
本当に分かり易い人達が多すぎる・・・

新築は、今は下がっていないからといって、売れているわけではまったくない。


中古にかんしては、何ヶ月か前だったら一区検索してもニ三ページくらいが軽く倍以上のページ数になっている。
中古も売れていないのか、または売り物が増えている。

近郊、郊外きびしくなってますね。

東京カンテイは２月19日、１月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。
（ http://www.kantei.ne.jp/ ）

　それによると、１月の首都圏中古マンション価格は、3,230万円（前月比5.1％下落）と２カ月ぶりに下落した。地区別の特徴としては、東京都が1.2％上昇したが、神奈川県6.1％、千葉県1.8％、埼玉県4.4％といずれも下落した。

都心三区だと、買い替えでも有利ですか？

転勤転校が新年度からできるようにするため、
年度末が中古売買のピークシーズンになりますから、
売り物件が今頃多くなるのは毎年恒例です。

2月18日20時27分配信 毎日新聞
　中堅マンション分譲業者の「アジャクス」（横浜市中区、甲州浩一社長）が横浜地裁に自己破産を申請する方針を固めたことが１８日、分かった。本体と関連会社２社の負債総額は約１２２億円。資材などの高騰に伴う販売価格の上昇で、郊外のマンションの売れ行きが低下したことに加え、改正建築基準法による不動産市況の悪化が響いたとみられる。
　民間信用調査会社の帝国データバンクによると、アジャクスは００年１０月設立で、首都圏を中心に新築や中古マンションの販売を手掛けてきた。０７年３月期の売上高は９７億９９００万円。しかし、茨城県、千葉県など関東郊外の物件の販売が振るわず、０７年９月中間期の売上高は２７億４０００万円と急減していた。
　不動産経済研究所によると、０７年のマンション市場動向は、首都圏の販売戸数が前年比１８．１％減の６万１０２１戸と、９３年以来１４年ぶりの低水準。「体力のない新興の不動産業者は厳しい状況」（帝国データバンク）という。

地震に関する地域危険度測定調査（第6回）(平成20年2月公表)
建物倒壊危険度
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/toukai.pd...
火災危険度
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/kasai.pdf
総合危険度
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/sougou.pd...

「新築が売れているわけではまったくない」ってどういう意味？
どこの物件指してるの？

２０倍、３０倍と倍率がついてどんどん高値が更新されて売れている状態のみを、貴殿は「売れている」という定義にしているのかな？

最近の湾岸タワーの売れ方が普通だったと思ってるんですよ多分。

２年くらい前のだろ。

産業構造が変わり、
それを追うように都市構造が変わる。
そして人々の認識も変わって行く。

首都圏の不動産マーケットはまさにその大変動の時期であり、
業界関係者の内で、さまざまな認識の違いが生じている。

間違った認識に基づき行動した業者は、今後淘汰されて行くだろう。

昔から色んなことがあっても、
淘汰されずに残ってる業者も多いけどね。

業界内で認識の違いがそんなにあるとも思えませんが。ちなみにどう違うのでしょうか？

個々の体力の違いなら当然あるでしょうけどね。

>>41

例えばゴクレみたいに完成売りする、デベもあれば早い
段階で青田売りするデベもありますよね。
地価が下がると認識しているなら早い段階でＭＲで青田
売りだし、上昇傾向にあると思えば完成売り（売り渋り）
するけど、両方行われているということは認識違いが
あるのだろうし、多数派が正しいというものでもないの
でしょう。

センチュリオンの値上げ今気付いたよ
値段調べたら高いねぇ
全然便利じゃないけど…

>>42
私が庶民の味方で下がる派ですか？
何か勘違いされてるようですが、別に私のここでの発言には何らの利害関係もありませんよ。
まあ、それはここでは特徴的なことだとは感じてますが。
それでもスレタイの補足文を皆が感じ取ってくれてここまで続いてるものと思います。

その23まで続いたこのスレを下げ進行にして欲しいというポジショントークの方が気になります。

>>43
完成売りでも青田売りでも、共通の危機感は流石にあると思うのですが。

どうでもいいのですが、今気づいた人が、値段調べて、全然便利じゃないって、発言の整合性が…
何故にそんなに絡みたいのか、不思議です。

意味の無いこじつけ的やり取りは無益なので止めにしましょう。
私がけちならけちでも何でも結構ですから。

天井感が蔓延してしまい、エンドユーザーが興ざめしてしまっている
事の発端が何であるか、多少なりとも自覚や反省は無いのでしょうか。
本当に成長進化の乏しい業界です。

>>49

元祖匿名はんって名前つけちゃうアタリ、

ずいぶん「ちやほやされたがり」なのかすら♪

元祖な位前から、ここのバーチャルな世界に居座るほど、

>>意味の無いこじつけ的やり取りは無益なので止めにしましょう。

なんてイイナガラ、結構自分が中心になれて、ウレシイのもわかります♪

知り合いさえいれば、テクニックでとれる雨黒に注目してもらえて、満足なのもわかりますケド♪

「エンドユーザ」なんて言葉で、自分も含めて一般化しちゃうアタリ、、

やっぱり雨緑ホルダーを露呈しちゃってて、情けなくないのカスラ♪

実績があっての雨黒ホルダーは、エンドユーザぢゃなくて、ＶＩＰですから〜

今度はもっとリアリティのある演出に奇態しちゃいます♪

私は素人です

おいおい・・ここは特定の人を批判するスレじゃないぞ！
２３区の価格動向を情報交換する場、ガキの喧嘩じゃないぞ。

過去に何回かスレ主さんと論戦を戦わせたけど面白かったよ。
有益な情報を貰った事も有ったし、こちらの主張を納得される局面も。
大抵は激論になったけどね・・（笑

揚げ足とって何になる？　〜と思う。大人だから皆さんは。

弱小デベが淘汰とか、違和感あるなぁ。

そりゃ雇われてる営業とか下っ端、
商品買って保守してもらうはずだった客なんかはともかくとして、
株式公開にこぎつけて創業者利益得たような経営陣にとっては、
今後の地道で面倒な事業や負債をおっぽり投げてリセットするため、
換金できるものはして、トンズラするべき局面がきたってだけの事。

彼らは淘汰されてるなんかじゃなくて、
ガンガン荒稼ぎ出来る時期が終わったんで、手仕舞いしてるんだよ。
おいしい客もあらかた食い尽したし。
冬の時代は金もって冬眠して、ブームが来たらまた新会社起こせばいいんだから。
会社作るのに技術も設備も不要だからね。

>>40
いよいよ西側近郊ミニ戸地域で投売りが始まりそうな雰囲気がプンプンです。

「不動産流通業（住宅地）」の経営の状況が大幅悪化　土地総合研究所

　財団法人土地総合研究所はこのほど、１月１日時点の不動産業業況等調査結果を発表した。経営の状況について指数化したもので、指数はすべての回答が「経営の状況が良い」とする場合を100、すべての回答が「経営の状況が悪い」とする場合はマイナス100を示す。
　それによると、「住宅・宅地分譲業」はマイナス14.0ポイント（前回10月はマイナス1.1ポイント）、「ビル賃貸業」は10.7ポイント（同17.9ポイント）、「不動産流通業（住宅地）」はマイナス27.5ポイント（同マイナス4.1ポイント）と、いずれも前回よりも悪化した。特に、「不動産流通業（住宅地）」は前回よりも23.4ポイントも悪化している。
　「３カ月後の経営の見通し」の指数では、「住宅・宅地分譲業」はマイナス22.0ポイント、「不動産流通業（住宅地）」はマイナス33.1ポイントでさらに悪化する見込み。また、「ビル賃貸業」でもマイナス1.8ポイントで「良い」よりも「悪い」との回答が多いマイナスポイントとなった。
　同調査の対象は、三大都市圏及び地方主要都市の不動産業者で167社を選定。

[住宅新報　2008年2月21日]

別に、
住宅地に一軒家を建てたり建て売りを買う
ブームがあったわけじゃないし。

>>45

元祖匿名は以前こんなこと言ってたね。
過去ログから引っ張り出してくるなんて俺も根暗だけどな。


No.626 by 元祖匿名はん　2007/07/13(金) 15:27

どこが完敗なんだか、、、いい加減、桜は販売だけにしてろっての。

狂乱デベにとって目障りなら大いに結構。面目躍如たる想いですわ。

私はエンドの味方。「えんどゆーざーさん」の味方。

>>55
都心回帰が進んで戸建買う人は年々減っているだけだろ。
戸建業者は大変だろうな

>>54
この記事から投げ売りが西側近郊ミニ戸に特定される理由を簡潔に述べよ。

3月は人事異動のシーズンですね。
最近また増えてきた売ってくれチラシ見る限りでは、ここは今のところ下がる
気配なしです。

>>51
偽者です。

>>56
それでも>45で書いてることそのものに偽りは無いですよ。

>>53
確かに上場してれば代取連保も取れてるかもしれませんが、直近IPO組なんかは
売り出しの額も知れてるし保有株も評価損の上に売ることも「通常」は許されず、
身売りでもしない限り完全なEXITは出来ないと思いますが。

弱小かどうか別にして体力の無いデベが波に溺れ淘汰されるのは自然の摂理かと。

まあ元祖匿名でなくても黒雨ぐらいで過剰に反応するメンタリティーというか
必死さ加減は確かに勘弁して欲しいな。

しかし春になるとヘンなのが出てくるもんだ。みんなスルーでいこうぜ。

というよりあまりに売れてなくて業界的にネタ切れか？

売り惜しみなんてバ カなことして値を吊り上げるから、客が離れていっただけ。
1000万も2000万も上がってしまったら賃貸を延ばして様子見する方がお利口だよね。
無茶をすれば天罰も来るわ。
ただ社員の方は可愛そう、製造業などに仕事変えたほうが安定してるよ。

>>58
仲介一戸建て登録件数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
仲介土地登録件数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

>>62
世田谷が断トツですね。
他県も見たけど、世田谷多過ぎ。

６２さん
まったく不動産のこと知りませんね。
例えばですが世田谷区を例に取りますと４０平米未満(１２坪ほど)の敷地に建蔽率６０％つまり７坪ほどの敷地に家を建てる方はいますか。敷地を分割して出た半端な土地や昔の土地で敷地が狭く、建築しづらいものもあるのです。そのようなものをみて売れ残っていると判断するのはあまりにどうか。今は分割するには規制がありますので家が作れないような土地の分割はできません。
　ちなみに家を建てるには北側斜線や道路斜線制限などもあります。参考まで。

あともう一つ。
世田谷区ですが地価の値下げはほとんどありません。あっても１パーセントくらいです。

>>64
細かく分割しないと売れないほど地価がバブッてしまった戸建地域の将来は非常に暗いです。
都心に近く利便性が高ければまだ高値で売れますが、不便で狭小となれば売れ残ります。

規制が掛かって分割できなくなれば更に値段が高くなるので、都心部マンションと競合して、
これもまた売れません。
八方塞で、後は地価が下がって買っても良いかなと思うような値段になるしかありません。

>>61
新築賃貸の大部分は都心部ですから、
結果的にますます都心回帰が進みますね。

世田谷区はそんなに上がっていませんよ。この数年で３割上がればいいほうですが。ここ数ヶ月地価の乱高下をしているのは都心部です。世田谷区は０．４パーセントくらいじゃないかな。詳しいことは不動産屋で聞いてみてください。

>>67
もともと高かったのがさらに上がってしまったのですからバブルでしょ。
一時のミニ戸ブームが原因ですね。

それが今や分割規制で梯子を外されてしまって、
これから一体どうなるのでしょうね。
まとまった土地ならアパート建築でしょうか？

カード手数料と同じで、マンション価格も一般とプレミアムを
わけて考えるべきなんだよ。

不動産＝信用（個人の経済力の象徴）
という見方もある。
信用は「安く」なってはいけない。維持されるべきものだという
考え方もある。

センチュリオンは紹介で入手できるのか知らないが、限度額のない
某カードのプレミアムのインビテーションを得るにはそれなりに
大変なんだそうだ。
信用の象徴を簡単に発行してはいけないのだから。

２３区は社会の縮図。
カードのたとえでいえば、量販店の会員カードにくっついてくる
会費無料のクレジットカードもあれば年会費３５万（税別）も
ある。
住宅は器だから安くて使い勝手がよくて便利なら快適という認識も
あれば、そうじゃないという考えもある。

問題は数であって、プレミアムは絞り込むことで価値が維持され
一般はどんどんタダに近づいて淘汰されるということだ。


不動産は、個人の信用という以前に社会の信用の糧でもあったわけで
信用失墜した１３年後やっと回復してきているわけだ。
防衛省と同じで信用失墜するとなかなか回復は難しいんだよね。

ところで「下落が困る」というと「業界人」と決め付けるスレ主の短絡加減には
辟易しているが、なんとかならんかな。

不動産保有者の大半は価格は維持したいと思っているはずだよ。

>>69
問題は数であって、プレミアムは絞り込むことで価値が維持され
一般はどんどんタダに近づいて淘汰されるということだ。＞
開発余地が年々小さくなる都心部なら、希少性が年々上がる理屈ですね。
でも購入者の財布の限界もあります。

>>70
購入者の財布に、
パートナーの財布、親の財布、パートナーの親の財布、
が加わることもありますから。
少子化で我が子を可愛いがると特にね。

６年ほど前から土地の二極化がささやかれていたと思います。財政力のある自治体は満足したサービスを行え富裕層が集まり、逆に財政力がない自治体はサービスの向上ができず富裕層が逃げ出しますます財政力が落ちる。
　もともとこのような状況から都心部に人気が集まるとされてきました。今はどこでも都心部は価値があるということになっていますが、はたしてどうなんでしょうか。１０年後が楽しみです。

まだ言ってる人がいる・・・一休と鰻屋のハナシ知ってる？
黒雨でも黒鯛でもブリンブリンでもどうだっていい。

>「不動産保有者の大半は価格は維持したいと思っているはずだよ。」

これがまだしらこいし、俗人的な希望願望で世の中動くわけない。
あからさまなポジショントークをまるでエンド一般が言ってるかのように言うなっての。
それに、もし「私が買ったんだから上がって欲しい、下がるな」だったらブログでやれってば。

やるなら議論をしろよ。くだらん頭の中をブログ以外で晒すな。

言ってみなよ。さっきのプレミアウム云々のあれのつもりかい？

＞しらこいし
どこの田舎の方言ですか？？

師匠。お願いですから頭ひやしてきてください（；；）

了解。失礼。

しらこい：「白々しい」の意味。関西のほうで使われる言葉（らしい）。

喧嘩に巻き込まれたくないから読み流して下さい。
個人的に、黒雨の値上げ賛成なんだけどね
何事も無理はいけないのよ
この値段なら無理が出来るという人が無理に手を出す必要はなく持てる人だけ持って持てない人は諦めれば良い。
23区のマンションも同じだよ
無理して買う必要はない、必要なときに手を出せる物件を買えばいいんだからさ

>「不動産保有者の大半は価格は維持したいと思っているはずだよ。」

多くの方が考える発想だよ
必死になる人がいても良いじゃないのさ
ほとんどが、素人の書き込みだと思うよ
買おうか？買うまいか？悩んで掲示板を眺めている人も多いと思うよ
自分は、素人じゃないと言い張るのもよろしいですよ
でも、こんな場所は、玄人であって素人を名乗るべきよね

しらこいという言葉は知らないけど

>俗人的な希望願望で世の中動くわけない。

ここまで書くのならば、素人じゃない意見を断定的に書いて見ればいいじゃない。
でも、今朝のこの掲示板で、露呈された幼さは、消しゴムでは消せないから…
もう、引退した方がよろしいのではないですか？
書き込みみてると、イラついているとしか思えませんから
たまに出てきて、俺様気取りは…

まあ言われなくても引退は早々にしたいほうですけど、
散々意見は書いてきたつもりだけどね。

実際、案の定、高値が理由で売れなくなってるでしょ。
散々上がる上がる、坪1500だ2000だ違う板で騒いでた人みたいなこと言ってないよ。

黒雨の値上げ賛成だそうですが、サービスグレードが上がるどころか、当初から下がってるのに
（まさにマンションと一緒だな。）価格が上がっていくのを希少性のみを拠り所に納得するって
まともなエンドユーザーの発想とは思えないんだが。

埋蔵金みたいに客の財布は次から次に開かないよ。甘い企画販売営業、だろう運転じゃないが
甘えそのものを戒めるべきなんだよ。反省がないから発展もない。

馬　鹿だと思ってね
東京にはね
張らなきゃならない見栄もあるのよ
だから、値上げ賛成なのね
そもそも、前の年会費だって普通じゃないよ
まともなエンドユーザーじゃないよね
でも、無理すればサラリーマンでも出せる額じゃないのかな？

まともじゃなくて、反省がないから東京に住むのさ
反省がないから、発展もあると思うよ

ごめん、マトモなエンドユーザーの感覚云々だけじゃないな。
マトモな「商売」として今回の雨もこれまでのデベも相容れない。

あとな、俺は予言師じゃないよ。そんなのも売りにしてない。
ただ現場見てればわかること、それこそサルでも判ることをかいつまんで
現場を知らない人、主にエンドの人にアナウンスしてるだけ。
それで商売してるわけでもなんでもないし何ら利害関係もない。

前も言ったが、てめーが不動産買った、持ってるからって公の場で
上がって欲しい、誘導しようみたいな了見の狭い、極言すればびんぼくさい発想もない。

だから極力是々非々で語ろうって言ってるわけだし、ポジショントークしたいなら立ち位置を
公言してからどうどうと業界の展望でも、個人資産の形成による国家発展でも語ればいい。
エンドの振りして都合のいいことくっちゃべって、都合の悪いことには難癖ってのが最悪。

元祖さん

所詮素人の掲示板じゃない。
願望もあれば希望もある。
雨黒の最初の戦略は感心したよ。
上手だったねマーケティング操作、あそこで今回の値段では無理だったね。
そもそも当時の雨黒にプレミアムなんてないでしょ
キャッシングなんてしないけど、限度額50万だったよ
2000万買い物する代わりに、金融資産1億の証明書出さされたしね
他のカードは、それこそ残高ゼロでも実績でそれに近い金額与信なかったよ
分かると思うけどデパートのカードね
ここは、俺とあなたの場所じゃないから、俺は迷惑掛けたのでここから消えるけどね
最後にね知らない人と知ってる人では議論にならない。
知らないことは悪いことじゃないよ。

84の意見は良くわかるよ。俺だって俗人だし。笑
ただ最後の文章、反省がない発展ってのにも限界、限度があると思う。悪乗りは良くない。

今回で言えば、下落局面が見えてきてるのに、無知なエンドに煽り売りつけてやろう、逃げ切ろう
みたいなド短期かつ自己破滅的な舵取りってのが（プロ同士ならともかく）まず気に入らないし、
想定外の外部要因（さぶぷら、建確、金商）も加わって、壊滅的なマーケットダメージを受ける。
挙句、大手だからオイラはオッケー的発言まで飛び出す始末。

だから不動産業界は駄目なんだよ。収益のマーケットはオウンリスクで全く結構だと思うが、
エンド資産の不良化＆長期化やマーケットを壊すことによるインパクトなんて考えてもいない。
大手だろうが中小だろうがその点は同じだよ。もっと業界横断的に何か知恵出せないもんかね。

「デベが調子に乗ってるからマンション買うな。」

これのどこが「極力客観的に、是々非々で議論できれば」
なのかね。

>>86

外商に残高なんて発想そもそもないしね。

いつまでもネチネチこのネタを続けられたのでイラっとした点は謝ります。すみませんでした。

客観的に「調子乗ってしまった」事実を一番自覚されてるのではないですか。

皆様すみません。
84です。

元祖さんは良い奴だと思いますよ
下らんことで絡まないであげて下さい。

それでは、さいなら

そうですよ。良い奴だからしこたま儲けたりしてませんよ。笑　無邪気な若造ですんでご勘弁を。


話は変わりますが、外資の首切り旋風が都心マンションに影響を及ぼすってこともあるのかな。

そういえば、外資共働き外人に
うちのチャレンジ価格中古物件を去年買って頂いたが、
元気にしていらっしゃるだろうか。

私が売るときも数年前ですが、外資共働きの方いました。外人もテレビ芸能人も出版も商社も。。
当時はチャレンジ気味？でしたが今では妥当な水準だなぁ。まあ経年減価もありますから。

取得済みの方の売り圧力や、新規取得の減退感（買い上がりの限界）は多少なりともあるのかと。

不動産/金融のマーケットで小金大金掴んだ人は結構いますからね。呑みに行きゃわかります。笑

元祖匿名はんは、関西在住って書いてましたね。頻繁に東京で飲むんですか？

592：元祖匿名はん
[2007/07/13(金) 10:43]
俺？今関西やで。（匿名はんって普通そうなんじゃないの？）

高級マンションの話をするなって言ってんじゃないよ。俺も住んでたし。
高級マンションの話だけ、我田引水の儲け自慢話しかしないってんなら
よそでやっとくれってこと。都心板はその傾向強いだろ。見りゃわかる。

いいじゃん。サラリーマンじゃない層が買うってんなら。誰か知らんが。
はっぴーはっぴー。
俺が今都内で買う買わないなら絶対新築なんて当面買わんが。
カードの年会費に通算100万以上使っちゃってる私は買えません。

ちなみに、スレタイ変えてるの知ってるよね？
下がる下がる論者じゃないんで。あえて言えば、下げざるを得ない論者。
供給サイドが単に傲慢なんだよ。学習効果がなさ過ぎ。

--------------------------------------------------------------------------------

>>元祖匿名さん

>>96、>>97はあの会話形式、長文さんですよ。
上から目線で物事言いまくって、予測外しまくった人。

相手にしない方がいいですよ。

でも、嘘はいかんなぁ

未来は、あくまで予測です。
　考え方であって「議論」すべきものではないと思います。
多様な考え方が読めるからスレも面白かったんではないですか？

議論で決るのは国の未来くらいのもので、それだって国会がまともに機能しての話
ですよね。

一流のシンクタンクだって評論家だって「予測」は当てるために書いていない
ような気がします。家にある古い９０年代はこうなる・・・みたいな本読んでも
だいたいとんでもないことが書いてあります。
でも、その時点で何が流れの中心にあったかはわかります。
それだけ「未来」は多様性に満ちていると言えるのではないでしょうか。

自分とは違う「思考」や「発想」を読むことで刺激を得たいという部分もあります。
「信じる」とか「騙される」とかでなく、自分の発想との差違を楽しめばいいのでは
ないでしょうか。

私は、排他的な批判は「議論」ではないと思います。

それぞれがビジョンを語ればいいだけで、お前は業界人だとかつまらない
憶測を書く人は書くべきビジョンを持たない人だと思うのです。

スレ主は自分のシンパで盛り上がりたいだけで、議論というには
あまりに語彙が少なく専門用語乱発で最後は業界に罵声あびせる
ワンパターンなんですよね。

どなたかが書かれたように、いちどじっくり中身のある話を書いてもらいたい
ものです。

注目してきた大型物件が時間がかかっても売れているので
このまま価格の流れは続くような気がします。

新築マンション相場とかいう見方でなく個々の物件の売れ行きや価格を
みていけば先がわかるくらいの量しか出回ってませんからね。

２３区掲示板でスレが立っていて「画像はありません」
という表示は完売しているもののようです。マスタービューレジデンス
２４１戸　トラブルがあって販売中止ながらも普通に売れてました。

トワイシア用賀
総戸数：２０４戸
竣工予定:
エアリーレジデンス ：平成20年 1月下旬（予定）
パークフロントレジデンス ：平成19年11月上旬（予定)
販売当初は「儲けすぎ」とか言われていて完売しましたね。

広尾ガーデンフォレスト
完売しました。

ＴＨＥ　豊洲タワー
825戸中何割売れましたかねぇ

ワールドシティタワーズＢ棟
２０90戸のうち３３戸残

パークシティ武蔵小杉
総戸数 1437戸 に対して ２３戸残

パークコート赤坂ｔｈｅ　ＴＯＷＥＲ
これも普通に売れそうな気配ですよね。

わからないのは、ゴークレの港区物件ですけど
マンションもブランドバリューの時代になってきたような
感じですからどうなんでしょう。
麻布十番の三井と住友は敷地が隣り合ってますね。
これどうなるのか、豊洲の住友物件などより気になりますね。

私が欲しいなぁと思った物件がだいたい売れてます。

>>101
よく言うよ。一文一文にアンカーつけて絡んでた人が。

なにか誤解している人がいますね。

いいこだからあなたも意見書きましょうね。先生が添削してあげますから大丈夫よ

>>103
一休さんと鰻の話をご存知ですか。

まだ昔の鰻を持っていたのか。私は店に置いてきた・・・ってやつ。
過去のこだわらずに今を生きようというのが、スレヌシさんの教えだそうですｗ

>>102
それとなく、川崎市のタワーが混じってますが
あそこは、高額物件中心に売れ残っているようです。
高額物件を買うならやはり都内でって事ですかね。

>102

状況は去年の秋ごろ境に大きく変化しています。
なので、去年の秋前に完売しているか、もしくは半分以上売れていた例を挙げてもあまり意味がないと思います。

例を挙げるなら、ぜひ去年の秋以降に販売を開始した物件を挙げてください。

あと、パークコート赤坂ｔｈｅ　ＴＯＷＥＲは、都内の物件のなかでも特別な物件なので、これが売れたからといって、他の物件が売れるかは分かりません。
だから、ほとんど参考にならないと思いますよ。
その他大勢のマンションとは購買層も大きく違うでしょうし。

そうですね。
上昇トレンドの時は、みんなあせって高めでも無理して買っちゃう。
私の周りでも、一昨年〜昨年前半は価格に盲目的になっていた人が多かった。

下降トレンドが決定的なこれからの物件が、どの程度売れるかにかかっているのでは？
五反田の２つのタワー、練馬のタワー、豊洲のタワーあたりが試金石か。
赤坂のタワーも苦戦を予想するけどなあ。駅から遠いのが破滅的に痛い。

スレで坪単価500万とか書いてる、
中目黒のタワーも試金石に入れて欲しい。

１メートル水面上がったら湾岸は水の中。２１００年までに実際起きそう。高い堤防に囲まれた街に。。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/special/267_data/index36.html

練馬、五反田、赤坂はまあまあ売れそう。豊洲もなんとかいけるでしょう。
でも三茶と池尻は破滅的だ。

練馬はタワーがまだ物珍しいのかね。
ジモチィー心理の面白いところやな。

秋以降に販売された２３区のマンションで大規模なのってあるのかな？
今年販売になるのはここのスレにほとんど出ているし、そんなに数はない。

高くても完成までには8割がた売れちゃうんじゃない。

そろそろ投げ売り価格出さないと３月末の決済に間に合わなくなるよ
ローンの申し込みとかしないといけないからさ

汐留ツインパークスの上層階は成約率どのくらいでしょうか。

今の今になって、以前（去年）は売れたなんて話をもとに楽観論を語ってる方がいるの？

未だにカードの話や、儲ける儲けないがどうとか書いてる人もいるの？

その楽観論がダメだって言ってるの。

その儲ける儲けないだけでしか考えられないところがダメだって言ってるの。

だいいち、儲けるな、なんて一言も言ってないよ。

しかもエンド側から「儲けるだけ儲けて何が悪い」なんてデベの肩を持つ理由は皆目判らない。

で、
>>87
に書いた意見については誰でもいいけど業界の人はいったいどう思うのよ？

マンションブームが去ったら、所詮レジやエンドなどと＊＊にしながらオフィスや商業やってりゃ
格好良いとでも思ってるの？猛烈に格好悪いよ、そんなシゴト。だからいつまでもダメなんだよ。

就職氷河期時代の需要は小さいけど、続く世代には期待大ですよ。

＜引きこもり＞最多は３０〜３４歳　就職・就労きっかけで
2月22日20時12分配信 毎日新聞
「引きこもり」となる原因は「就職や就労での挫折」が最多で、３０〜３４歳の年齢層が最も
多いことが東京都が行った実態調査で分かった。本人の心理や意識にも踏み込んだ引きこもりの
公的な調査は全国初。不登校など学校時代の体験をきっかけとし、若年層が多いとされる従来の
見方とは異なる傾向が浮かんだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080222-00000122-mai-soci　
＜大手銀行＞新卒者の採用めぐり争奪戦
2月21日20時29分配信 毎日新聞
新卒者の採用をめぐり、大手銀行が激しくしのぎを削っている。０９年春の新卒者採用では、
三井住友銀行が０８年見込みより４割以上多い２４００人を予定するほか、みずほフィナンシャル
グループ（ＦＧ）は４年連続で２０００人を超す大量採用を続ける。投資銀行やリテール
（小口取引）業務など各行が掲げる「攻めの経営」には「優秀な人材の確保が不可欠」（幹部）
なためで、人材争奪戦に勝ち抜こうと初任給を引き上げる動きも広がっている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080221-00000136-mai-bus_all

取り敢えずは都心部の独身向け賃貸の家賃レベルに注目。
新卒の大量採用が続くと高くなるだろう。

NYのマンション家賃、5．5％上昇＝人気地区は月額50万円−07年
2月22日11時0分配信 時事通信
【ニューヨーク21日時事】米ニューヨークの中心部マンハッタンで、2007年のマンション賃貸料
が前年比5．5％上昇したことが、地元不動産業者が21日までに公表した調査で分かった。
ファッション街として人気が高い南部のソーホー地区では月額家賃が平均4636ドル（約50万円）。
全米が住宅不況でも、家賃上昇が止まらないニューヨークの異常ぶりが浮き彫りになった。
調査したのは、住居用不動産大手のシティ・ハビタッツ。ワンルームから3つの寝室を備えた物件
まで全タイプの賃貸マンションの家賃を基に算出した。平均家賃は、最も安い東南端地区でも
月額3113ドル（約33万円）だった。

マンハッタンと比べるってあほか？
そのロジックはどこから来る

>>119
あほだ。。。
ほんまもんのあほだ。。。

信仰ってそんなもんですよ。
麻原をキリストと同列に見ちゃう人も居るくらいで、
マンハッタンと城東地区を重ね合わせちゃうなんて妄想は初歩レベル。

>独身向け賃貸の家賃レベルに注目

思いっきりスレ違いなんで退場して欲しいねぇ
なーんて言っても絶対しないんだけどねこの御仁はw

賃貸動向を持ち出すのは、イコール利回りの話なのでそれほどスレ違いというわけでもない。

ただ利回りって商業地やそれに近いところでは役に立つけど、住宅地って全然役に立たないよね。城東地区の東京寄りと田園調布って賃貸レベルそれほど違わない気がするけど、分譲の差は大きいし。

と普通に書いてみた。

大手から中小、街場の従来の戸建屋まで主にファンド向けにマンション大量に作ったはいいが
出口に困ってる、リーシングすら困ってる、新築レジがどんだけあると思ってるんだろうね。
で、一時的な供給による募集賃料上昇つかまえて賃料は上がってるとか又ぞろ言い出すんだよ。

もうそういう詭弁はエンドさん相手にも通用しないから止めたほうがいいよ。
堂々と現状を踏まえて、悪いなら悪いなりに何らかの方向性見出したほうが身のためだよ。
素人を騙してド短期だけ売ろう、儲けようとするんじゃなく質実剛健な商売して儲けようよ。

不動産て結局水商売でしょ

みんなあぶく銭を目指して動いてんだから質実剛健なんて
無理な話だよ

どういう立場の物言いかわかりませんが、これには業者・プロ側のレベルの低さとともに
客・エンド側のレベルの低さにも起因するものがあります。米国等の例を見るまでもなく
不動産は生活活動の基盤であり、不動産プレーヤーの社会的位置付けも彼方では確かです。

さぶぷらのさなかで言うのはタイミング悪いですが、不動産およびそのファイナンスに対する
意識や実務レベルは過去には明確な差異があったし、今なおその開きがあると感じます。
これは一般レベルのエンドさんの話にフォーカスするとなおさらです。
ノンリコースでもありませんし。国民資産の喪失と不良化・長期化なら依然日本のお家芸です。
学習効果は多少あっても本質構造は変わってないものと思います。

久しぶりに覗いたけど、相変わらず
元匿は何様の気でいるのやら…
おせっかいってのは、している人間の自己満足だろうけど、されている人は迷惑なんだよ。
気づけよ、哀れで見てられん。

>>128
言うだけ無駄でしょ。直らないよ。癖だもん。
いいじゃん。キャラとして認めてやろうよ。
関西の芸人なんだから。

金貸しも不動産屋も＊＊＊な商売である点では目くそ鼻くそを笑うレベルでしょう。
最初の頃に金融庁の役人じゃないかって書かれていたけど、そのくらい偉そうな
もの言いだからね。カード年会費１００万払う金融庁の役人はいないけど。

人を批判すると自分のレベルが上がるのでなく、同調してレベルが下がるんだよね。
オレなんかも同類だけどね。

首都圏マンションの1月契約率52.7%を見て
慄然とした業者が多いのではないか。
このレベルは、バブル崩壊の真っ盛りである1991年8月以来の水準。
契約率が低下し、在庫が膨らみ、業者の投売りが始まるのは常識。
今は、昨年夏までの余熱があるから、何とか耐えているが
財務体質の弱い業者から投売りに走る。
そして資金繰りがつかない場合には破綻。
既に、大阪2部に上場していたグレースは破綻し
神奈川の業者も金曜に破綻していた。
住友不動産も、ワラント付きの永久劣後債を出して
資金繰りに汲々としている状況で、
なんでマンション価格が上がるロジックが展開できるのか？
業者と高値掴みのマヌケのポジション・トークは虚しい。
特に、シティタワーズ豊洲の掲示板で、坪400万円を連呼している
住不の平社員の＊＊さ加減には、笑いを通り越して涙が出る。、

>>117
激しく同意ですね。ここの結論、これだけでいいよ。

適正価格って市場（つまり売り手と買い手の合意）が決めるもの。
デフレボ・ケの安値主義やノンリコ前提を忘れた収益還元法の教条主義
よりはまともな認識ですよ。

中目黒のタワーでは、坪500万を連呼。

豊洲タワーの掲示板では
抽選倍率がゼロだったことを嘆く始末。
どんなアホでも、ようやく実態が分かりだしたみたい。
完工、引渡し時になってキャンセルが急増するのは、自明の理。

マンションは上がらないですよ。「あ・が・ら・な・い」

横ばい。


このままだらだらいくんだってば。

供給が１３年ぶりに大幅に縮退しているんだから。
成約スピードが落ちていくことで、市場も冷えこんでいるけど
土地が安く供給されない限り市場が大きく変化することはなさそう。

一方下落の兆しがあれば、利回りがあがるから金融商品の利回りの
低さから投資家が買う。１ＬＤＫ中心に価格を下支えするんじゃないかな。
都内じゃアパート建てる土地もないし、年金がわりに賃貸住宅持ちたがって
いる人は多いんじゃないのかね。

上京者が増えるし、一流企業は初任給も上がって住宅手当も厚くなるから、
これからは都心部の独身者向け賃貸物件が熱くなりそう。
ただし１０万円前後が中心でしょうが、

一方、分譲マンションは、
新東京タワーの建築、東京駅の大改造、東京駅周辺オフィスビルの連鎖的な建替え、湾岸部大規模
マンションが続々竣工と、これからの５年間で都心部はがらりと変わって、魅力をますます
増して行くけど、逆に開発余地は年々少なくなって行きますから、新新価格の模索がこれから数年間続きそうです。
購入できる人は少なくなりますが、供給量もそれに見合った数量になるでしょう。

しかし、都心部以外は厳しい環境になるでしょう。サラリーマンの所得水準の二極化が進んで、
定着しますからね。持ち家が取得できる人の割合は昔に比べて低くなりますから。

＞130
住友不動産が資金繰りに窮して劣後債発行した？
会社の財務諸表とかＣＦとか見たことない人なのか？

不動産は金融商品。
金融、マーケット、財務の知識ない人に相場は読めない。

都心部という限られたエリアに、まあまあの所得水準の独身者、ファミリー層が集中居住
するようになれば、そのエリアのサービス、住環境は飛躍的に良くなって行きます。
良くなって行くエリアの不動産価値が増して行くのは、市場原理で、致し方ないことだと
割り切って考えるべきでしょう。

ただし、急激な上昇は調整されつつ上がって行くと考えるべきでしょう。
現在の新新価格が妥当かどうかは購入者が決めることになります。

新東京タワーで、さりげなく城東をアピールですか。
旧東京タワーはどうなるんでしょうね。
「双頭相並び立たず」、とか言いますけど。

住不が単なる永久劣後債を出そうとして
三井住友に断られたの、あなた知ってる？
既に、発表されている財務諸表だけでは、わからないの。
もちろん、住不は、街の不動産屋と異なって
倒産リスクは、圧倒的に低い。それは当然。
問題は、大量のマンションを抱えて、将来の資金繰りが悪化することなのよ。
倒産の可能性ではなく、業務展開が制限されること、これが重要。
期待収益率の低下につながることを理解しなきゃ！
静的な財務分析ではなく、ポイントはモメンタムなの。
三菱地所より上にいた住不の株価が、なんでこんなに激しく下落しているのか分かる？
「マーケットが読める」あなた、住不の株抱えて泣いてるんじゃないの？

スミフの悪口は言わないでもらいたい
関西出の財閥として良く立ち直ったものだよ
功績は素晴らしい。神様仏様！安藤太郎さまさま。あなたは豪傑だよ、そしてまだ生きている
平成の今、やはり財閥は人材が豊富である証明をしてくれた
人生あいう風に活躍したいものだよ、わしの憧れだな。

スミフ東京進出は松下の完全復活と肩を並べるぐらい関西出身の諸君の誇りに違いない

東京の奴は胡坐をかいて、ボ・ケ。ボ・ケ。してるけど関西人はコスッカラクやらんと
三井と三菱に差を広げられるからもっと質実剛毅でいかんとな
商売上あまり使わんけど剛毅を使ったばい

それから関西から出てきたから交通費がかかっているのでマンションも高く売らんとナ（笑）

関西以西はみなスミフを応援しよう
結論・賃貸物件を持ち賃貸収入ある今、磐石であり易々とはスミフは崩れない

都心物件はは既に購入限界がきているにもかかわらず、鉄鋼石は先日65％も値上がりしたので鉄鋼をたくさん使うマンションなどは今後価格転嫁をモロに食らうだろう。
サラリーマンが買えるマンションは建設コストを吸収できる地面が安いところぐらいになりそう。
また都心マンションがサラリーマンでも買える日がくるんだろか・・・。
かつてのヒューザーみたないな屑土地に建ててるような格安デベしか選択肢はなくなるんじゃないか。

＞１４１さん同感やな

下がるどころか値上がりするかも
高級賃貸のレジデンスがはやりらしいが、リーマンさん購入は都心には無理な時代がまた来たな
体力あるデベは、販売調整に入るはずやな、無理に売らん
少なく高く販売する体制に変更するだろうな、開発から販売まで資源インフレ体制化のリストラに入ったのではないか？

バブル崩壊のそれとは今はまるで違う

何だかんだ言っても商売である以上、需要がないと価格のつりあげは難しいんですね。
先週も金融業界においては、鉄鋼価格の上昇をマンション価格に転嫁できないからこそ
マンション専業を中心とした不動産会社の先行きが当面厳しいとの論評がシンクタンクや
アナリストからコメントが相次いで出されていました。
スミフをはじめ不動産株は軒並み下落し、下落幅はTOPIX全業種で圧倒的にトップでした。

もう既に予定価格からの水準レベル引き下げは当たり前のように行われていてます。
水面下での値下げも、さすがに超都心ではないですが２３区内の利便性は悪くない物件で
行われています。文京区の物件のように再登録の形で公に大幅な値下げをしているケースも。
赤坂のタワーだって、去年の夏ならこの値段では出てこなかったでしょう。

中古市場の冷え込みも深刻です。在庫のダブツキは想像以上のペースで拡大。
先週、港区に入っていた住友不動産販売さんの新聞折込広告見た方いらっしゃいますか？
なんとデカデカと不動産価格は残念ながら下落時代に入りました！みたいなことが。
正直、ここまで追い込まれはじめたか、と驚きました。
要は、売主がまだ気持ちを切り替えられない人が多いので仲介しても厳しいということが
書いてあるんですね。わずか１,２ヶ月前と比べても査定価格が変化しているはずなので
適正価格を見極めましょう！と・・・
売れなきゃ儲からないわけですから、彼らも大変です。

＞139
一般企業に永久劣後債なんかで貸出する銀行なんてある訳ないだろ

今回の劣後債発行は買収防衛目的もあるんだよ
株式希薄化リスクと買収防衛策を嫌気して外資が売ってるだけ

大量のマンション抱えてって、完成在庫の戸数と棚卸資産額みてから言って
欲しいなあ

＞143
＞なんとデカデカと不動産価格は残念ながら下落時代に入りました！みたいなことが。
＞正直、ここまで追い込まれはじめたか、と驚きました。

ポジショントークって知らないのかな？
仲介は売買させてなんぼでしょ
売主には下落するって喧伝し、買主にはまた上がりますって言ってるのだよ。

>>関西マン
三菱も元々は大阪発祥の財閥だよ
岩崎弥太郎が今の堀江辺りに三菱商会を立ち上げたのが始まりなんだし
三菱は東京の財閥ってイメージが強くて当たり前のように思われてるけど、
源流は大阪。

＞145

相対で売り手、買い手それぞれに都合のこというのはそうだね。
でも、これは何せ誰もの目に触れる広告に書いちゃってるのでね。
まぁ、いずれにせよ市況が大きく変化していること自体を否定するのは難しいですな。

昨日のワールドビジネスサテライトで
三菱地所社長が土地価格上昇と65%もの資源高(鉄鋼)の影響は
価格転嫁せざる終えないと言っていましたね。
対策としてマンション事業から他事業へシフトする事も紹介していました。
確かオフィス用とか賃貸用だったかな？
結局「当面不動産価格の下落は無い(できない)」と言う事でしょうね。

>147

あの仲介会社、以前から相場より高めの売出し価格で
売り客を押さえて、
買い手が現れないと価格を段々下げさせていくと、
デべ板や住まい〜などで書かれてたじゃない。
さすがに、チャレンジ価格の手持ち物件だらけじゃ無理なんでしょ。

≪１３９
住不が単なる永久劣後債を出そうとして
三井住友に断られたの、あなた知ってる？

単なる永久劣後債なんてそもそも発行しようとしてないだろ。
議決権もなく、返済期限もない上に、一般債権に返済が劣後する債券なんて
銀行くらいしか発行しないし、出来ないんだよ。
そんなことも知らないのかよ。

期近の社債償還がある訳でもないのに今回1200億円も調達したといことは
まだ仕入足りないってことだろ、普通に考えて。

資金繰りなんてオフィス賃料の期間収益だけで大幅ＣＦ黒字なんだから
資金繰り目当てで1200億円も調達しないって。

>>140
エセ関西マソに改名すべし

‘〜ばい”　って何じゃそりゃ

>>134
あらあら、つい数ヶ月前まで、上がる上がるって騒いでた人が、
軒並み横ばいとか言い始めてますね。

ある埋立地の空き地にて。

湿りきった廃材を処理しようと、
灯油をかけたりバーナーを持ち出したりしてやっと火がついた。
火がついたとなったら、
近所からダンボールだの古新聞だの持ち出して来るのが居て、どんどん燃えた。
火柱が上がるようになると、町内中から、これ幸いにゴミを処分しようと集まってくる。
生ゴミにペットボトルはてはテレビに家電まで・・・制止も聴かずなんでも投げ込むうちに、
火の勢いは弱まり、おまけに空模様も怪しくなってきた。
火が消えそうなのを見て、町民は持ってきたゴミを放置してそそくさと退散。

あとには前よりひどいゴミの山。

春だね

しかし本当に市況は様変わりしましたね。
結局、マンション・住宅価格は水ものというか、センチメント・モメンタムにかなり
左右されて形成されるんだよね。
商業不動産やオフィスは収益還元その他、もう少し金融商品に近い性質なんだけども。

値段なんてあってないようなもんで、去年の夏のほうな半ば強迫観念が強いような
売り手市場では、誰もが赤信号みんなで渡れば。。。的な値付けが横行していた。
しかし秋以降、特に今月に入ってからは業者も含めて態度が変わってきつつある。

この掲示板でも、去年の春夏はびっくりするような強気の見通しがにぎわしていたが、
いまでは良くても都心部の価格維持派が少数いる程度に。
三鷹で坪平均470だ、いやそれは安い500だ、なんて言ってる人がいたのも今となっては
ほほえましい。

こうなると、流れはじわじわと中古市場に波及し、今買うのはよほどの実需以外は
やめておいたほうが良いという空気が支配的になっていく。

せっかく抜け出そうとした資産デフレに逆戻りしないためにも、業界は適正な価格で需要を
ある程度取り戻す努力をすべきと考えます。致命傷になる前に、、、

いまだにチャレンジ価格から値下げせずに、
出しっぱなしになってる中古物件は多いですよ。
いつ中古市場からチャレンジ価格物件が無くなりますかね。

>>156
郊外は結局ダメちゅうこと。
武蔵野市、国立市も総崩れですよ。
これからの５年間で東京はずいぶんと変わって行きますよ。

まだまだ都心部に通勤するサラリーマンの人口は増え続ける方向にある。
一方で、都心部の地価は一向に下がる気配がない。中古物件の値段も落ちてこず、それは金利が低位安定しているからに他ならない。また、都心部の新築物件は地価の高止まりおよび資材価格高騰を受けてこちらも一向に下がる気配がない。
デベロッパーも大手は焦らず販売を減らしてマンション販売ビジネスを縮小させて対応する構え。
過熱が収まらないオフィスへのシフトが鮮明。

唯一価格下落が期待できるのが中小デベが持ちこたえられず価格を下げてくる周辺物件。
駅遠バス便中小物件。しかし、都心に会社があるサラリーマンはそれを買うしかほかに選択肢がない。あるいは賃貸派を貫くか。

こんな中で２３区内で都心部ではない江東区、晴海、有明に注目が集まるのは道理というもの。
千葉には住みたくない、しかし２３区に住みたい人は上記湾岸エリアに必然的に目が集まる。

地震保険お忘れなく。

>>159
「都心部ではない」と言うところに貴君の認識の限界を感じるね。

全国から優秀な人材をかき集めて東京は発展して行くわけだから、
ジモティー的発想はこれから通用しなくなるよ。

＜東大＞大学院生対象に経済支援拡充
2月22日19時33分配信 毎日新聞
　東京大（東京都文京区）は２２日、博士課程の大学院生を対象に今春から実施する総額８億４０００万円の新たな経済支援の拡充策を公表した。従来の制度を加えると、休学者を除く９割の大学院生が年間授業料（約５２万円）の半額程度の支援を受けることができる。
　約６０００人の大学院生を対象にした「博士課程研究遂行協力制度」を新設し、優れた研究を行っている２０００人に年間３０万円を支給する。また、授業料免除制度の半額免除者を従来の５００人から１０００人に拡大。私費留学生対象の特別奨学制度（年間１８０万円を支給）を６０人から１２０人に拡充する

今日の日経夕刊一面も良く読んだ方が良いよ。
ノスタルジックな思いに浸っている場合じゃなくて、
グローバルな人材獲得競争時代にすでに突入しているんだよ。
東京はこれから大きく変わって行くし、
変わらないと生き残って行けません。

雑誌や新聞、統計が好きだよねぇ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

>>163
ちゃんとした反論じゃないと後が続かなくておもしろくないよ。
東京はどう変わって行くとお思いですか？

少なくともご自分の単純な三段論法のようになるとは思えませんなぁ
不動産の今後も、東京の将来も色々なファクターが絡むので、結果を導き出すのは困難だ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

分からないってことですか？

それでは自論を言いますと、

たぶん、首都圏住民だけでは人材不足に陥り、優秀な人材を国内国外問わず他所から集めざるを得なくなります。
これら人々は首都圏に地縁も血縁も無く、自由に居住場所を選ぶことになり、職住近接志向は年々強まるでしょう。
そして結果的に、都心部でも開発余地が大きいところに集中居住します。

一方、首都圏在住者は逆に地元志向を強め、
郊外居住者が多いことから、長距離通勤を要さない地元への就職志向となって行くでしょう。
当然ですが、郊外の職は一般的に賃金が低いので、それら人々が購入できる不動産の
値段は低くならざるを得ず、これが近郊、郊外の地価を長期的に下げて行きます。

逆に都心部の不動産価格は、所得の二極化の影響もあり、上がって行くでしょう。

ご自論とやらの後半部分はもう散々各所で言われていること
皆そうなって行くのはもう分かっている確定路線


・・で、前半部分だがグローバルとか優秀な人間を受け入れるとか
役人の書いたペーパーみたいだよね

国内外から集まった優秀な人間がなぜ開発余地の大きい地域に集中居住しなきゃならんの？
それなりのペイを貰っている人が、歴史あるこの街のプレミム地域をなんで選ばないの？

優秀な人間ほど自分の子供の教育には力を注ぐけど、その希望を満たす地域か？湾岸？

ご自分の周りにグローバルとか優秀な人間が沢山いる環境に現在いますか？
雑誌や新聞の受け売りじゃなく、生の声を聞ける環境にいる？大手企業で夫婦とも正社員で、子供は保育園に預けて職住接近がこれからの主流なはず
　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　やった！！やっとこれから城東の時代だ


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そんな単純じゃないだろ・・・

＞一方、首都圏在住者は逆に地元志向を強め、
＞郊外居住者が多いことから、長距離通勤を要さない地元への
＞就職志向となって行くでしょう。

ならない。
① 地元企業では吸収できない。
　 たとえば、市川。市川にいる人がみんなパン工場に就職するわけにも
　 いくまい。
② あなたの理屈だと職住近接を唯一無二の価値観とする人はその郊外に
　 そもそも住まない。自分の書いている文章の中にパラドックスがあるぞ。

>>158
坪500で売れないのが駄目地域なら、23区の大半は駄目地域だぞ。

自論をのべることはいっこうにかまわないと思います。
ただ、それを決定事項や揺るぎない事実のように断定したり、
それに基づいた判断を他人にまでしつこくすすめたりするから
うっとおしがられるのでは？

もしあなたのおっしゃっていることに説得力があり、
目から鱗が落ちるような革新的な内容っだったら、
そんなに連呼しなくても、すぐに誰もが受け入れ世の共通認識になりますよ。

もしそうならなかったらその時、
考えを改めるか、恥の上塗りをするかの判断をすればいい。

とりあえずもうさいを投げたのですから
そんなにあわてず、ちょっと様子をみてみては？

>>168
16号の外側では
もう実際にそういう傾向にあるよ

自説なんてどうでもいい

エコノミストですら大はずれ

それぞれ勝手にやればいい

他人の意見で動く輩はカモられるのがおち

例えば、
他人の意見で豊洲物件を買う。
または自分の考えで、隣駅で中央区の月島中古物件を買う。

結果、どちらが正解なんだか。難しいですよ。
月島は物件があまり動かない。
他人の意見でも自分の考えでも、似たような結果カモ。

>>170
郊外住民にテレワーカーにあこがれている人多いけど、実際は低賃金労働になる。
さらに、ベッドタウン度が高い郊外に行けば行くほど、ニート率は高くなる。
親元にいるとついつい考え方があまくなって行くんだろうな。
と言うことで、これからの中心は首都圏の少子化を補うために国内外から東京に集まる
人材ってことになる。そして、そんな人達は職住近接を重視する。

首都圏のニート率、人口千人当り何人いるか
全国平均　３．０５
１位　埼玉県　３．１２
２位　千葉県　３．０２
３位　神奈川県　２．９８
４位　東京都　２．９６

東京都で全国ワースト２００に入っている市区
府中市６．４７、武蔵村山市４．８８、葛飾区４．６５、多摩市４．３８、
調布市４．２１、国立市４．１０、立川市４．０６、八王子市４．０５、
青梅市３．６６、福生市３．６０、小平市３．６０、狛江市３．６０、
東村山市３．３４、清瀬市３．３０

ニート率はベッドタウン度が高いほど高くなる。
・親が経験している長時間痛勤の辛さが、子供の仕事への意欲を減退させる。
・周辺が住宅ばかりで、身近に働く人を見ないので仕事への興味がわかない。
これら２つが影響していると思われる。
また、通勤の容易さや時間の柔軟性などから自ら進んでフリーターを選ぶ人が郊外に多い。
郊外はニートもフリーターも多い、それだけ長時間痛勤は人間性に反する行動規範ってことなんだろう。

近郊、郊外へのスプロール化が進んでいた昔なら、皆しかたなく遠くに住み長時間痛勤に耐えたが、
都心部の住宅化が進んでいる現在、上京者があえて長時間痛勤を選ぶ可能性は非常に低い。

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口、２００５年国勢調査、単位万人
０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

>>176
ところが現実は違う方向に動いています。
地方の親たちは地方の将来が暗いと見ています。子供に能力さえあれば喜んで都会に
送り出しているようです。
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で区部は増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々地元民化が進み、地方都市化が進んでいる。
区部に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、
将来的には区部の賃貸マーケットを逼迫させて行く。

ニートの定義は、働いても学んでもいない若者。ですから、
渋谷で深夜に集団で遊んでいてもニートはニート。
郊外に実家はあってもそこで生活してるとは限りません。

>>178
学生が進学で上京→フリーター・派遣社員化して、そのまま居つくだけのも相当数含まれるから。＞
確かにこの層が近郊のアパート地域に独身のまま滞留する数が増え、将来の治安に大きく影を
落としています。しかし、大手企業の採用数が増え、首都圏の人材だけではカバーできず、
地方からの上京者が増えているのも事実。そしてその数は、首都圏の少子化が深刻化するに
したがって増えていきます。

>>176

例え少子化が進行して人口が6,000万人になったとしても、
アメリカの様に冨が人口総数の一割の人達に集中する社会構造になったとしたらどう考えます？
一割の方々はすべての人が地方に居住するとは思われないし、600万人の内、
2割ぐらいが経済活動の為、首都圏に居住するとなると120万人。

その様な人達が求める住宅居住環境はレベルは高く合理主義者が多いと想像出来る。
少子化、人口数減が23区の不動産価格下落に繋がるとは思わないが・・・

あと中国は・・生産拠点の中心ではあると思うが、金融の中心にはならないと
思いますよ。取引決済場所をリスクが燻る場所で行うとは思えない。
根本は政治・・難しいよね、革命が起これば体制は変わるけどね。

176さんは学校の先生か地方公務員かな？前から思ってたけど。

>学生が進学で上京→フリーター・派遣社員化して、そのまま居つくだけのも相当数含まれるから。

この層は背に腹はかえられないので、一番家賃相場の安い地域にすむでしょう。
今、安いのはどの辺？

>>176
今日の日経朝刊「働くニホン」を読めば良いよ。

最後の文を抜粋すると・・

働く糧を求めて西へ東へと動き回る人たち。生産性の低い地域から高い地域へ人が自由に
移れば、経済全体の底上げにもつながる。人材が流動化し、雇う側と働く側が互いに選別
しあう時代。権限と責任に見合った「仕事の値段」を一人ひとりにきちんと示せるか。
それができない会社は優秀な働き手に逃げられ、抜け殻になりかねない。

>>183
こんなところになります。
区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合
　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万

>>183
東京都の治安状況。
茶色が濃いところが治安が悪いところです。
ほぼ一致しています。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

＞185
木造でも割高なら意味がありません。
重要なのは実際の家賃相場の安いところです。

>>187
家賃が安い順です。
価格と数から言えば練馬区、杉並区、中野区の順でしょうか？
どうですか？
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=1a/o=80hsbqBjnIY...

>>186

住居侵入は小金持ちの戸建が多い地域。高齢化の住民は賊に抵抗出来ないし、
セキュリティ会社と契約してもモルタル壁をくり貫かれて侵入されたらどうにもならない。

最新の警備システムが完備されたマンションが販売好調な理由の一つです。

>>187
189のリンクをみると、23区内では
足立区、板橋区、葛飾区、江戸川区ですね。
値段にシビアな人達は安い順に探していくのでまずこのあたり、
それが埋まったらその次って感じですね。

>>190
犯罪マップ見て分かるように、
やっぱ数が多くないと治安に影響を与えるまでには至りませんよ。
それに、飲食店、販売店系の仕事が近くにいっぱいある必要がありますね。
繁華街に比較的近い、

>>177
>新卒の採用増加
これがこれからも続くと思っているのかなぁ

>>184の西へ東へって
都内の話に解釈してるのかひょっとして

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

素晴らしい場所が比較的安値で放置されていて
本当にそれがお買い得だと自分で確信が持てるなら
何故それをこんな掲示板でしつこく言いふらすのか全く理解できない。
みんながお買い得だって気づいちゃって人気化したら
地価が上がって値段も固定資産税も上がっちゃうのだから不利だよね。

人気の裏をかけ、という意味の相場の格言を持ち出した人もいるが、
確かにその通りだけど、その裏が何かを公表したら意味ないじゃん。

結局、他人に押し付けている妄想上の未来予想図とは反対に
自分でも、お買い得だとも素晴らしい場所だとも確信を持てないから
そうやって必死になって声高に吹聴するんだろう。
しかも、まともな人は取り合ってもくれないから
嫌がられても、繰り返し繰り返し・・・。
所詮あの地域に利害関係のある人のポジショントークなんだろうね。

二子多摩にまで来ちゃってるよ・・・

犯罪マップは、車上ねらいを見ると
別な治安の悪いエリアが出てきますよ。

久々に城東さんが暴れてますね。

所用で今住吉というところに来ています。何で東京からこんなに近いのに人気がないんだ！

と嘆く気持ちも人気のない理由も少し分かった気がします。
とりあえずデータを曲解したり、データを引用して書いてないことを述べるのは止めようね。

前にも書いたが、西側でも我が中野区は武蔵野市と比べて、住宅地として人気がないように、住宅地の人気は距離だけには依存しない。

また二極化で減るのはもろ中産階級。ここ三年で江東区の新築を買ったような層だと思われます。
人が減ると地縁で取得する人がいない地域の方が苦しくなるでしょう。

ところでぼくのような団塊ジュニアはまだマンション買うと思うが、三年前豊洲を買ったような層はどこに流れてるんだろう？

二子多摩だと川崎側。
二子玉川が東京側。

１年前の今頃はバブルへＧＯとか、欧米みたいに収益率がマイナスになるまで上昇するとか景気よかったのにね。
このスレ。
あれを言ってた人たちどうなったかな。

新築の価格が上がって、中古に流れる傾向が強まっていますが、
新築の人気が高い都心部では中古の人気も高いってことで、
売れるところが限定されつつあります。

１２月の首都圏の中古マンション成約数は前年同月比１５．８％増で、３か月連続のプラスとなりました（グラフ１）。
中古マンション市場では質重視の傾向が続いており、３，０００万円以上の物件の成約が倍増。
特に東京２３区では、都心部に加え城東エリアの高額物件が好調で同３７．６％の大幅増となりました（表１）。
また神奈川県も川崎市・県下が好調で、同３か月連続増と堅調に推移しています。
一方、１，０００万円未満の物件の成約は低調で、前年同月比は３６．０％の大幅減となりました。（表２）
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change1.shtml