プラウドタワー練馬

私も構造説明会に行ってきました。野村の販売戦略がなんとなく見えてきましたね。今から書くことはあくまでも予測ですが、東南・南西を検討している人はそこそこいる。最初に配布された予定価格帯の南面と他の方角との差があまり無かった為、他の方角の希望者が少なかった、よって、他の方角の価格を下げ南面希望者を他の方角への移行させる。上層階は、売れそうなので販売階に意図的な事はなさそうですが、低層階に関しては、当初４・９・１３階（今回５階がプラスされました）と数字を気にされる方には避けたい番号の階を販売、営業マン曰く、「２期になると抽選になる可能性が１期よりも高いので、１期に買われた方が良いですよ」．．．うーん、１期より２期の方が来場者は少ない気がするのですが．．．トータル的にみて現段階で値段を下げると言う事は、大苦戦ではないのでしょうか？練馬で坪単価３００万円ですし、どうしても㎡数と値段で判断してしまうと購入に踏み切れないのではないでしょうか？

説明会で構造上割高になる、という点は納得できましたが、あの立地でなぜ坪３００？という疑問は消えませんよね。野村さんも、きっとここを見ていらっしゃるでしょうから次回はその辺の説明を是非お願いします。

坪300万以上とは凄い価格ですね。
80平米で8000万？超え？

駅から近いとは思えない立地になぜかタワー
幹線道路沿い
近くにスーパーなし

うーん
どうなんだ？

イロイロと検討しているんだけどここのナイスポイントが見つかりません。
検討するポイントを誰か教えてぷりーず。

価格が下がりましたけど、最初に配布された予想価格は方角的な差があまり無かったので今回の値段が販売価格になるのではないでしょうか？それでも多少高い気がしますが、プラウドなのでこれ以上は下げないんだろうなぁ〜販売開始まであと１ヶ月くらいですが、購入希望者とのギャップがどれだけ埋められるか楽しみですね。現在、最多帯価格住戸で坪単価２８０〜３３０です。２６０〜３００
くらいにならないもんですかね？

1期はあるていど売れても、後は苦戦でしょうね！　練馬に地縁が無い人は来ないでしょうし。価格が他に比べて安ければ話は別ですが・・。この価格でこの立地、買いたいと思う人もそういないでしょうし、買える人もいないと思いますが・・・。私はしばらく様子を見て考える事にしました！！

投稿見てると、みなさん価格への不満が大きいようですね。
これだけ意見が一様に同じなのも珍しいくらい。
うちは間取りの狭さ（３ＬＤＫ・６０㎡台後半）はなんとか納得できたものの、やはり予算超過のため、撤退することに決めました。
現在光が丘に住んでおり、できれば練馬区内での新居購入をと願ってこのタワーにすごく期待していただけにとても残念です。
今後は他エリアも含めて大幅な作戦の見直しです。

皆様のご意見を聞いてみると、価格、立地の件で（設備の点は、個人的に満足しております）もう１度冷静に考えた方が良いのかもしれませんね。販売前にもう１度、同じ予算で、他の物件を検討してみようと思います。
大きな買い物ですから、慎重にしなくては・・。

やはり皆さん、割高感が有るんですね。まあ、私もその一人ですが．．．
駅直結って訳でもない、間取りも中途半端、値段も高い．．．．
結構モデルルームに来ている人が最初の頃は居ましたが構造説明会の時には
少なかったなぁ〜説明後の営業マンとの商談も皆さん早く帰っていたし．．
私も暫く様子を見ることにします。

練馬在住の知人に価格表を見せたら「（相場より）１５００万高い！」と大変驚いてました。

練馬区民としては、興味ある物件ですが、あの場所じゃ〜、仕入れもそんなに高くなかったでしょ？？　　もう少し安くして下さ〜い！！

>232
確かにこれだけ方が価格に不満をもつのも珍しいですね。

>233
同じ値段で周辺のマンションを見比べてみてもう一度検討するのもいいですね。

この物件の良い所って、内廊下・オール電化・ＳＩ・ＬＤの天井が高い

この物件のいまいちな所は、立地条件（騒音・排ガス等）・価格・中途半端な間取り（６０㎡台で３ＬＤＫとか）・標準装備品のグレード・室内のカラーが上層階でないと選べない・低層階では壁を取る事も一切出来ない・タンクレストイレのグレードも標準（蓋は手動）・ＬＤエアコンもオプション・南向きの部屋が少ない（各階２住戸）

こんな感じでみなさん思っているのではないでしょうか？

やっぱり立地と価格で８０％で考えます。

坪３００万では、普通のサラリーマンにはキツイし、お金持ちさんは都心に行くでしょうし、どんな人が買うのでしょうか？　このマンション。

＞どんな人が買うのでしょうか？
↑
お金持ち

都心で坪３００万では、
悪条件物件とか中古とかしか買えんぞ。

私も購入検討中ですが割高感はかなり有ります。あの立地条件ならプラウドと言う事とタワーと言う事を考慮しても坪２６０が妥当ではないでしょうか？

今の相場を考えれば妥当だよ
そこそこ売れると思うけど

どんな物件でも、結局誰かが買っちゃうんだもんな〜。

どの板でも一緒ですよ
安かったらと考えていながら、値段が出ると高い高い…

練馬や板橋でこんなに高くて、買える人がそんなにいるわけない！！

埼玉県民で都内のタワーに住みたい人もいれば、
他区の都民で都内のタワーに住みたい人もいるから。

数年前に買った人は笑いが止まらないでしょうね〜

同じ値段出すならもっと良い所に住めるって言うのは有るかも知れないけど
やはり、プラウドタワーとなるとこのくらいの値段が妥当なのかな？
プラウドと言うブランドにそれだけ支払うと言った思いが有ればですが．．．
当たり前ですが、買える人が買うか買わないかであって、値段的に買えない人は
買いたくても買えない、営業マンもそこそこ高い物件ですからと言っていたし．．．６，０００万円超えになると一般のサラリーマンでは厳しいですね

数年前に購入した人は、３，０００万円台で６０㎡以上買えましたもんね

>>249

市川であんな事件があったのに、まだプラウドブランドと言う人がいたのですね。

ブランドなんて所詮、作られたものですよ。

>251

野村不動産が「プラウド」と言う商標＝ブランドと言う意味で書き込んだまでです。マンションを建設する際に自社の基準を明確にして、一般的な基準値を超えるような品質を見出していればブランドと言っても良いのではないでしょうか？
それを個人で納得するかは自由では


>ブランドなんて所詮、作られたものですよ。

作らなければブランドが出来ないのは当然ですね

ちなみに、

市川の幹事は 三井
竹中の東麻布は 三菱地所
竹中の三軒茶屋は 住友不動産
千葉市のタワーで鉄筋不足は オリックス

大手デべは軒並みですね。
逆にそれ以下のデべは、もっと怖い。

>>237

＞この物件の良い所って、内廊下・オール電化・ＳＩ・ＬＤの天井が高い
↑
こんなの普通だと思う。
もっとここに決めたくなるナイスポイントない？

少なくともプラウドって名乗りだしてから、まだ4年だよ。

じゃその普通だと言う、内廊下
の物件を例にあげて。

HIBARIがオリックスで、武蔵小杉が三井か。
鹿島は世田谷のマスタービューとかのマンションでトラブってる。
どーでもいいけど以上、このスレで見掛ける名前。

>>254

内廊下の物件って結構少ないと思うんですが．．．
内廊下でオール電化・ＳＩこの３つが揃っているだけでも
希少性はあるので良い所と評価しました。
この辺がこの物件の大きな特徴なのではないでしょうか？

この物件を良いところを探しているみたいですが、良いと思うところは
個々で違いますのでモデルルームでも見学してみてはどうでしょうか？

私も見学に２回ほど行きましたが１期の販売は様子をみるつもりです

内廊下って、そんなにいいものなんですか？
ホテルみたい？
窓無し部屋ができたりしないんでしょうか？

プラウドタワー練馬を誰か買ってぇーっ!!

内廊下は、空調が利いてますしカーペットも敷いてます。セキュリティ面でも安全性は高いと思います。廊下空調されているので玄関部分が寒くない、窓なし部屋は中部屋タイプにはどうしても出てきてしまいますね。
好みはあるかと思いますが個人的には気に入っている部分です。

吹きさらしの廊下しか知らないと、内廊下の良さってなかなか実感する機会がないかもね。おまけにＭＲの内廊下はイメージつかみにくかった。
でも長いスパンで見れば、これからのマンションにはもっと内廊下が取り入れられていくだろう。
ＳＩといい内廊下といい、このタワー、かなり先取りしていると思うんだけど。

>>262
SIも内廊下も前からある仕様だよ。
SIはメリットもあるけど、デメリットも多いよね…。

内廊下の仕様自体は前からありますが、
外廊下で造った方が安上がりだから外廊下仕様が多い。
高級感を求める人が増えれば内廊下が増えるということでしょう。

内廊下は空調されているから管理費が割高そうに見えますが、
豊洲の内廊下と外廊下のツインタワーでは、
内廊下タワーの方が管理費は割安だし。

>>263
デメリット多いんだー。
じゃーデメリットたくさん教えてよ。

>>263

ＳＩのデメリットって何でしょう？？
入居にとって価格が上がると言うことですか？
それ以外は、メリットの方が多い気がするのですがどうでしょう？

資産価値を求めるか、あるいは永住されたいのであればSIは有効でしょう。長く住むのであれば、間取り変更したくなる場合もあるかもしれないですし。

>>265
>>266
　「SIのデメリットについて」

SIのメリットは、①給排水管のメンテナンスが容易という点、②水周りも含め間取りを自由に変えられる点です。

この内、②についてはデメリットにもなります。
なぜなら、音が気になりやすいキッチンや浴室の位置まで、隣や上階との間でばらばらになるからです。
いくら戸境壁や床スラブを厚くしても、寝室の隣や上が浴室では深夜など音が気になります。

また、①については二重床構造であればSIでないマンションでも可能です。

詳しくは、「SI工法　デメリット」で検索してみる事をお勧めします。

実際、SIのマンションに住んでよかったな〜と実感された方いますでしょうか？？　　あまり魅力感じないのですが・・・。

ＳＩなんて言ってもそんなに間取り変更なんてする人居るの？
ＳＩの利便性を享受できる人なんて殆ど居ない事を考えると大きく宣伝してメリットと言えるほどの事でもないと思うが・・・・・。

ＳＩのメリットは、新築のときよりも中古の買い手が好みに変えられる点でしょ。
つまり、転売するときのセールスポイントになる。

あとＳＩでも管理規約で、
他の住戸に迷惑になるような間取りに変更するのは規制されてる
マンションが多いはずだけど。

階高が高いから高級な作りと言えるでしょうね、住んでいる分にはあまり違いを感じませんが。建築費はかなり高くなるので、賛否両論でしょうね。

>>268

上階の水音が聞こえると言うのはなんと無くわかりますが、戸境壁を通しての水の音？？どうやって聞こえてくるのでしょうか？戸境壁に配管を固定するような施工をしていれば可能性は有りますが、大手のディベでは、禁止事項としてマニュアルに書いてあります。上階の水温＝排水だと思われますが排水管に遮音シートを巻くとかの対応をすればいいのでは無いでしょうか？
上階が工事するような事があれば何かしら連絡が有ると思うのでその時に
上記のような要望を出せば言いと思います。

そもそも、ＳＩ工法だと住戸内にＰＳが無いと言うのが良いのではないでしょうか、ＳＩ工法でない物件の殆どは、住戸内にＰＳがあります。
ＰＳ内を通っている排水管のちょろちょろ音の方が聞こえる可能性が高いです。

音の問題は色々有るのでしょうが、個人によって変わるものなでトータル的に
考えてもＳＩ工法と言うのは、メリットの方が大きいと私は思います。

どう考えるかは、個人の自由なのでＳＩをメリットと考える人はメリットと
思えば良いし、デメリットと思う人は思えば良いのではないでしょうか？
完璧な物は、ないですからね

No.273です

水温→水音です。

失礼致しました。

そういえば他のマンションで、
住戸内にPSがあると将来パイプ交換が必要になった時、
住戸内に入られて工事されると書いてありました。

>>272

階高3.3mは、タワーマンションなら普通なのでは？

先日MR行ってきました。
確かにタワーだと、階嵩3.3ｍはそれほど高くないですね。
S.Iは個人的には評価しますが、肝心な水周りの変更はＨＰにて『※水周り（浴室・洗面室・トイレ）は固定になります』と注意書きがありますねｗ。
一番のメリットである水周りの変更ができないのであれば、S.Ｉの魅力が無いと思われますが・・・。

それよりもタワーに住んだことがないので、揺れが気になります。
地震の時は上層階程揺れると言いますし、風でも揺れるとか、上層階は常に少し揺れてるとか聞きます。
その辺タワーにお住まいの方いかがですか？

池袋の高層マンション上層階に住んでいます。（３７階）
震度４ぐらいだと　船に乗ってゆれている感じですが、
飾りだなの物が落ちてくると言うことはありません。
ゆっくり　揺り篭のように揺れるので、恐くもありません。
タワーマンションは逃げられませんから、かえって、きもが座って、
窓から見える、戸建をみて被害の確認をしています。

ＳＩは、自分できちんと設計できる時間・お金・知識がある人には
有意義だけど、そうでない人には割高になるだけ。
それから、自分にはセンスがあると思っている勘違いさんが現れる
リスクがある。

そうか、処分するときに勘違いさんが高く買ってくれる可能性が
メリットなのか。

ここの物件を買う人ははじめから永住を考えてる人だよ。
投資目的ならもっと都心の駅近マンションを買うだろうし。
だから、ＳＩにしたって転売時のメリット云々よりも、将来的に間取り変更に融通が効くことを重視しているはず。
政府が２００年住宅とか言って、ようやく住宅の耐用年数の長期化に取り組み始めたことが示すように、ＳＩはオール電化と並んで、間違いなく次世代マンションの主流になっていくと思う。

山手線の外側の池袋とか、板橋辺りのマンションが売れなくて価格が下落している上に、二極化が進んでいるから、本当練馬のタワマンなんて売るのに相当苦労するよ！！このマンションも二年後坪単価220万位だよ。

>>282
ＳＩ方式で将来の間取りの変更での自由度は確かにしても、当面の利点は少ないように思い勝ちです。確かに、床下に横引管のスペースを一面に確保すると、階高は必要でも実質の居住空間の天井高は、さほど高くする訳にはいかない。

但し、これは最近の住戸内の床の段差を極力少なくする設計思想が前提になっている。横引管が通過する二重床下は、面積でせいぜい３０％位ではないか。それ以外の部分は、折り下げ床にすれば、天井高を２０ｃｍは高く出来る。防音防振の厚さを確保しても、その程度は確保できるのではないか。

上下方向の縦貫通管の区画は、メンテナンスと将来の管配置換え工事を考えると、廊下に面するのが最適だとは理解できる。

折角のＳＩ方式のメリットを遠い将来だけに限定しないで、現在からも生かすようなプランは考えられないのだろうか。

＞283
坪単価220とはいい読みですね。同感。低層階は200の攻防か？

>>283

山手線の内側のパークタワー池袋イーストプレイスも売れてないよ。

色々検討しましたが、この物件に決めました！
来週提出する希望通りの部屋が当たれば嬉しいのですが・・。
購入を決めた方、他にいらっしゃいませんか？

練馬区でも駅前タワマンの中古は300くらいするところもあるらしいよ。

池袋の中古タワマンでさえ、坪300万↑で成約してるのはエアライズタワーとタワーグランディアのみだよ！！新築のパークタワー池袋は最上階(31階)でも北側は坪282万だったんだから。練馬の中古タワマンは上層で240万、中層で220万、下層の北側は180万がいい所。新築でこの値段に近ければ買いかもね♪

パークタワー池袋は隣りが大きな消防署。
仕様も良くない。単純比較する意味はないよ。

今は、何処も高過ぎて即完なんてありえそうもないし、様子みようかな・・という感じです。　ここも、練馬でここ以上に高い物件が出たら
売れていくかもしれないけど。今決めることもなさそうですね！

このマンションの苦戦する理由は、やはり価格ですね。それと建物の長手方向が東と西であること。南に面している部屋は、各階で２つでＬＤも１１畳〜１２畳坪単価３００万以上の物件にしては狭すぎです。朝しか日の当たらない東を選ぶか、バルコニー部分の外壁がガラスなので強烈な西日を浴びる西を選ぶか．．．
温暖化が進んでいる現在で西の夏はかなりの西日対策が必要でしょう。
今回は、南面の住戸しか魅力がない感じですが価格が物件と合ってないので
購入を見送ろうかと思っています。

場所が悪い(都心から遠いという意味で)と価値はとことん下がるから！！
↓このサイト見て参考にすると良いよ♪
http://towerlife.jp/
一時期話題になったエルザタワー55は坪148万(平均成約単価)。ディアマークスキャピタルタワーは坪243万。1999年築の池袋パークタワーは坪273万。

最近はどのMSも正式価格が発表人になると高すぎるという批判ばかり。

現在の相場ではここは特殊に高いわけではありません。

以前の物件の価格と比較しても全く意味がない。バブルのめちゃくちゃな価格のときと比べて、安いって書き込みする人は誰もいないでしょ。

この価格帯の予算が無いのなら、埼玉へどうぞ。大宮とか浦和なんていいとこですよ、便利だし。練馬なんて、こだわるほど都会でないし、一応東京23区ってだけでしょ。

私はバブルの時買って後悔したから、今回は様子をみることにしますわぁ〜。

高いと思う人は、思えば良いのでは．．．実際に最初の値段は高すぎて野村不動産も値段下げた訳だし．．．

＞＞実際に最初の値段は高すぎて野村不動産も値段下げた訳だし

下がったのは３ＬＤＫ〜で、２ＬＤＫ以下の部屋は全然下がってませんよ。
こっちも下げてくれないかなぁ・・。頼むよ野村さん・・。

>バブルの時買って

バブルのときって２０年前だけど、
あのときに高いマンションを買えた歳なのね。
今、歳はお幾つ？

>>297

値段が下がっているたのは、現時点で希望者居ない部屋でしょうね。
そもそも方角的に値段の差がなかったのも下がった理由ではないでしょうか？

>298
マンションはシニア層がけっこう多いよ。
子供が巣立って戸建からマンションとか。。
高仕様だと２次取得とかも増えるみたい。

バブルのときは３０代半ばでした。２０年たったから古くなりました・・・。

今週末から希望する部屋の調整を行うって言ってたけど、どうやって調整するのでしょう？優先順位なんて有るのでしょうか？

調整じゃなくて割振り。

割振り自体はやるデべが多い。
優良客優先で希望の部屋を割振りして、
なるべく抽選にならないようにしていく。
確実に買う買える人やコネのある人が優良客。

なるほど、割り振りの時点で購入可能な状態なら、他の人と被らなければ決定となると言う事でしょうか？

いえいえ、申し込み自体は自由ですから。
営業担当に嫌な顔をされても平気なら、どの部屋にでも申し込みは出来ます。
だから、申し込み日の締切りまでは分かりません。で、被れば抽選に。

>>優良客優先で希望の部屋を割振りして

と言うのは、結局のところ後から同じ部屋を購入したいという人が居れば
普通に抽選になるんですよね？何の優先でしょう？
後から購入をしたいと言う人に「このお部屋は既に申し込まれている人がいらっしゃいます」と言って、変更を促す。これが優先？？

どのタイプが人気になるのでしょう？
はやり、上層階の角部屋ですかね？
低層階の中部屋は苦戦しそうですね。
低層階の南東・南西も日当たりがイマイチなわりに値段が高いので苦戦しそう
（タワーの低層階を買うなら、タワーじゃない物件のもっと広い部屋が買える）
私は、こんな読みをしていますが皆さんは、どう思いますか？

>>306
後から希望する客には、
下の階の同タイプなら抽選にならないと言ってみたり、
上役を出してきて変更を促したり、
あの手この手、あるみたいですよ。

高いけど住まいサーフィンの人気ランキングでは相変わらず上位ですね。
あちらの掲示板の見学会に行った人の書き込みは結構参考になりましたよ。

１４０位って上位か？

タワーで低層階を買うのって、うなぎ屋で親子丼食べるようなもの。

この種のタワーの習いとして

高いほうの部屋と

一番安い部屋は割安感で

両極端のほうが足が早いように思う

＞３０８

まじめに抽選やる場合とやらない場合ありますよね〜
要は「確実に買える客」に売りたいわけで・・

>>311
そんなことないですよ。
この物件に限り該当しませんが一般的にタワーと言ったら駅が近くて再開発地域だったりして立地が最高なはずです。
低層を格安で買って眺望を捨てる人も多いですよ。
賢い買い方の一つだと思います。

但しこの物件に関しては駅から遠いし回りに何もないし不便なので眺望以外に何か良い事があるのかな？
目の前にデニーズがあるくらい？

>>３１４

確かに賢い買い方の１つかもしれませんが、この物件にはあてはまらないですね
低層階も格安ってほど安くないし、再開発地域でない．．．．駅から遠い．．．
デニーズがあるだけ？うーーーん
低層階の魅力ですと、春に桜が綺麗と言う事ですかね
３階、４階くらいだとバルコニーに桜の花びらが飛んできて掃除が大変そう
（タワーが建つと言う事は、周辺はかなり風が強いと思われますしね）
私は、高層階を検討中ですが４階の南側の住戸が２５階の住戸より高い価格
設定になっています。どちらが高いのか安いのか分かりませんが、なんとなく全体的に違和感のある価格設定だと私は思っています。

マンションは、一般的に南向きが人気で価格が高い。特にプラウドの物件は、南向きの価格がとても高い。

ＰＲＯＵＤ＝誇り

と

練馬

ってなじむのかい・・・

練馬だよ

ね・り・ま

２３区でもプラウド使えるところ
限界あると思うんだけどどお？

ここも投売り対象になりそうだ。

何だかこの物件は、皆さんの評判良くないですね。
そんなに立地条件悪いのでしょうか？

立地は、皆さんが言ってる様にお世辞にも良いとは言えないですね。
マンションの北側の横断歩道で死亡事故も１０月頃におきたみたいみたいです。
（信号にお花が有りました）交通量もかなりありますので排ガス等も低層階は
覚悟していた方がいいですね。
練馬付近に住んでいる住民をターゲットにしていると思われますが、あまり
反応は良くないみたいです。かと言って、他の地域から集約出来るほどの
魅力もない立地なので苦戦するのではないでしょうか？

ご参考までに。

私は、新宿区の新築タワーマンションの購入者ですが、東向きの低（中）層階の部屋を購入しましたが、向かいに建物がなく、抜けているので、午前中しか日が入らないなどということはまったくなく、午後でもたいへん明るいです。
タワーマンションはハイサッシのお部屋が多いと思いますので、朝日の見える東向きのお部屋はお勧めです。
私のマンションの場合、西向きのお部屋でも、転売目的で買った方が、最低でも分譲価格よりも約４０％もの上乗せ価格で現在売り出しており、また実際に売れているようです。
今まで、駅前タワーマンションの南向きの部屋（すべての部屋がバルコニーに面している）に住んでおりましたが、日が入りすぎて、個人的には、かえって嫌でした。部屋の条件としてはいいのでしょうけれども。
バルコニーで洗濯物を干すわけでもないでしょうし、タワーマンションに関しては、とりわけ、東向きのお部屋は暑すぎず、明るくて、いいですよ！！！

欲しいっ!!
って人居ないんですね。

現地に行きましたが何だか大丈夫？って感じがします。

私は欲しいです。
申し込みまで少しでも安くなってくれれば凄く嬉しいんだけどな〜

やはり中途半端な広さと価格の６，０００万〜７，０００万円の住戸は売れ残るかもしれませんね。６，０００万円を超えると普通のサラリーマンは、よほどの頭金がない限り購入は難しいですし、この値段出すなら高層階ならともかく低層を買うなら他の物件を購入した方が良いと思う。
富裕層なら８，０００万円以上の広い部屋を購入するまたは、他のタワーを購入する。よって、値段の高い住戸と割安な住戸は売れても中途半端な値段と広さの住戸は苦戦するでしょうね。（特に中部屋タイプ）

今は確かにこの物件割高感あるけど、練馬の比較的いい場所だとデベが販売価格坪３００想定でけっこう仕込んでるから、この物件は場所のマイナスとタワーのプレミアム感を相殺して考えると来年以降はそんなに高く感じなくなるかも・・・。来年以降「全滅」の可能性もないわけじゃないが、リーマンは買えなくっても地元の富裕層とかね。

割高なのは副都心開通後の価値向上が織り込まれているからでない？？
4路線利用可ってのは結構すごい気がする。