三井浜田山グランド跡地計画

購買層は若いファミリーじゃないでしょう。
むしろ、自宅を売ったリタイヤ組が主流になると思いますね。
近くのプレステージもあきらかにそういうマンションだし。

>>602


＞私はＤＥ以降の価格次第では購入してもよいと思っていますが、

これに対する答えのつもりだったのですが？

>は？
>すでに「えっ？」っていう高い価格が出てますよ。
>それについて妥当性を皆で論じているのに、何をいまさらピントはずれなことを・・・。

DEの話をしてるのに、ピントはずれはどっちでしょうね。

今回の価格の妥当性をまともに、しかも論理的に述べられる人は残念ながらこの掲示板にはいません。
他物件を例に挙げるなど的外れな意見や、主観を含む感情論的な意見ばかりがどうもここにきて目立ってきていますね。
現在、購入を躊躇し、二の足を踏む微妙な局面です。
どなたか私を納得させる意見を述べることができる方はいませんか？
状況ではなく、物的根拠から導いた意見を期待しています。
尚、恣意的に誘導するものは論外です。

おっしゃるように、ここには、素人評論家と三井に反感をもつ業者・地域住民したきません。
そんなところで、

＞どなたか私を納得させる意見を述べることができる方はいませんか？

なんて、本気で期待してるとはおもえませんね。
匿名掲示板で物的根拠から導いた「買いか買いでないか」の正確な判断を丁寧に教えてくれる人なんていませんよ。買いだと思えば、黙って先におさえようとするでしょ。
こういう匿名掲示板は、意図をもって購入を妨害するか、逆に買わせようと誘導するかどっちになりがち。
マンション投資は、ご自分でしっかり情報を集めてご自分の判断でどうぞ。
ここは素人が自由に発言する場。参考になるものがあると思えば、自分の判断で参考にすればいいでしょう。

結局三井財閥の広大な苑地というロマンは滅茶苦茶になりそうだね。樹齢50年の
桜並木も巨大なヒマラヤ杉が作る芝生の木陰も、マンション建てたんじゃ全然活きない。
ここは千葉リーヒルズの高級番みたいな一戸建て開発をすべきだったんだよ。公開公園は
その真ん中に作れば、周辺住民は劣等感であまり入ってこない。マンションなら、そもそも
一戸建て持ってる人間は絶対的優越感があるから、ずかずか入ってくる。こうなると
公開公園を利用しやすい近くの古い一戸建てを探して買うのが漁夫の利というものだな。

早く売り出してほしい。

>ここは千葉リーヒルズの高級番みたいな一戸建て開発をすべきだったんだよ。

戸建開発では、デベの経済的なメリットが少ないですからね。マンションのが儲かる、ということです。

>公開公園を利用しやすい近くの古い一戸建てを探して買うのが漁夫の利というものだな。

意味不明。新築マンション購買層と古い一戸建て購買層は価値観が正反対。
それに、公開公園なんて利用するほどのものじゃないでしょ。
神田川沿いにもう広い公園もあるんだし。

>>588
だから自由に書き込んでるんじゃないですか。

ここは意見を述べ合ったり、情報交換をする掲示板ですよ。

確かに。

買いたくても買えない人が、「坪ＸＸＸ万でなきゃ買わない」書き込むのはＯＫで、十分買える資金力のある人が、「買います」と言うと、黙って買え、というのはおかしいですわな。

駅から扇形に広がってる敷地だから、周辺住民の駅からの抜け道にならないかしら。
大体、１杯機嫌で電車を降りてタバコに火を付け、あの広い敷地を抜ける前に吸い終わって、
「ふん、こんなマンション住みやがって！」って調子で吸殻ポイ捨て。掃除はマンションの
管理費....　犬の散歩に入って来てＸンチさせて、わざとそのまま...
ともかく、裁判になるくらい反感を持ってる人達を、自由に中に入れるんだから.....

613さん、現地見てます？？
駅から抜け道にするなら、駅の改札のある方向から、斜めに吉祥寺方向に横切る道でもない限り、抜け道の意味はないですよ。
それに煙草のポイ捨てや犬の糞の不始末は、かなり難しいでしょうね。
監視カメラで撮られてますし。おそらく久我山ガーデンヒルズと同様のパタンで、夜中から明け方は閉鎖になるんじゃないでしょうか。

>夜中から明け方は閉鎖になるんじゃないでしょうか。
私を含めだれもがそう願っています。
しかし残念ながら確認申請設計図書では、都市計画法・公開空地付置義務により24時間の開放道路となっています。しかし、自動車はおそらく進入できないと思います。

私は真剣に購入を計画している一人です。この掲示板は、購入にあたって少しでも参考になればと思い、謙虚な姿勢で情報を得ようとしてきましたが、最近になって
＞意図をもって購入を妨害するか、逆に買わせようと誘導するか
のおっしゃる通り、無意味な書き込みが目立っていますよね。
某ゼネコンさんの建築的な情報はとても参考になり、おかげで夢は広がりましたが、それ以外の情報はどう考えてもあてにはなりませんね。
何が本当なのか、何を信じればいいのかわからなくなっています。
価格についても様々な意見があるのは当然ですよね？
最初は妥当な価格だと思っていたのですが、皆さん書き込みの諸処の悪条件が出てきて以来、自分なりによく調べてみたらほぼ事実であったので、今では、三井は高めの価格設定を出してきたかなと真剣に思うようになりました。
わたくしごとで不遜ではありますが、いづれにしても買えない価格ではないので、その辺は特に心配はしていないのですが、資産価値に関しては正直言って不安です。
最終の判断は当事者というのも当然ですが、判断材料がまったくわかりまえんね。
本当に妥当な金額なのでしょうか。

・ここはベア基調ということで見送る局面
・高井戸東の地価が下落に転じたことでここは足踏気配
・裁判の判決次第ではブル基調後、B棟には１0戸前後の買いを入れる予定
・懸念材料が多すぎるため当価格では投下資源が途転
・ACの価格次第で判断するのが妥当
・ACがB価格、妥当性に好条件が見つからず、高すぎるという結論
以上

614ですが設定価格に対してマイナスの要素が多いようですがそれでも購入をしたいと思います。
見逃して後悔をしたくないのです。
投機対象ということは度外視し、物件自体はよいものになると思っています。

一度、簡易のパンフレットが届いただけで、その後は価格の載っているものなど
頂いていないのですが、うちは弾かれたのかなぁ。

・投機対象外ということは、すなわち現状販売価格に対しての資産価値が薄いということ
・マンションとしては非常に優れたものだと当然私も思っていますが、ここでは別のスコープでの話
以上

619さん

そんなはずはありません。

＞うちは弾かれたのかなぁ。

それはありえません。
もしそんなことがあれば大問題です。
届くのがかなり遅かった人もいます。
おそらく、手違いで届かなかっただけだと思います。
問い合わせをお勧めします。

ちなみに、価格が出ているというのは、千万円台概算価格のことです。
しかも、今はまだＢ棟だけですよ。

621さん

ご親切にありがとうございます。
もう少し待って来ないようでしたら聞いてみますね。

＞最終の判断は当事者というのも当然ですが、判断材料がまったくわかりまえんね。

それは、みんなそうなんだと思いますよ。敵対する業者や三井のこの物件に反感もつ一般人はさかんに、「下がる下がる」「高い高い」と買い控えを煽っています。逆パターンもありますね。どの物件のスレッドをみても、だいたい「高すぎる」と叩かれてるものの、場所がよいところはちゃんと売れているみたいです。
こういうご時勢ですので、デベとしては高めに価格設定してるのは間違いないですね。あくまで２−３年前と比べたら、ですが・・・　買い手としては上昇トレンドが今度も続くのか、あるいは今が頂点で、これからは下降トレンドなのか、知りたいということろでしょう。でも、それって、結局誰もわからないのでは？　もしプロがちゃんとトレンドを見る力があったら、バブル崩壊であれだけ痛手は受けなかったはずですし。

＞本当に妥当な金額なのでしょうか。

答えは出せませんが、ひとつだけ。条件のよい部屋は価格が多少高くても売れ残らない、ということです。同じ物件でも、いつまでも売れ残る部屋もありますが・・・
自分にとって納得できれば、買い、ということしか言えませんね。
富士見ヶ丘のプラウドがすでに残４戸という売れ行きのよさをみても、やはり駅近物件の威力はすごい、ということでしょう。
この物件は資産価値の高いマンションになる条件は整っています。あとは、ご自分で納得できるかどうか。よく営業マンと話して、仕様をチェックして、判断しないと、どうしようもないと思います。
掲示板はあくまで、みなの本音をのぞく場所。あまり左右される必要はないかと思います。

駅近で、（資産価値が落ちにくいとされる）大規模で、浜田山というネームバリュー。
これだけで資産価値はかなり高いと思いますね。
高い高いと叩かれたプラウド富士見ヶ丘がかなり売れ行きいいですからね。あちらは小規模なのに・・・。
やはり、駅近の威力はすごいということでしょう。

ホームページ更新されてますね。販売開始が６月下旬に変更になっていましたが、裁判と関係あるのかな？詳しい人解説よろしくお願いします。

でも、裁判に負ければどうなるのでしょう。
仮にそうなれば行政側は控訴するとは思いますが、そのまま用途変更自体が無効になれば、
現在の計画（６階建てマンション）自体が成立しません。
当然、ＤＥも３階建ての低層マンションへの変更を余儀なくされるでしょう。
そうすると、三井側が当初見込んでいた利益が減るわけです。
もしＤＥが比較的安めのグレード設定だったとしても、利益を確保するためにグレードを上げて、
１戸当たりの単価をあげてくる可能性もありますよね。
Ｄ京が最近売り出したＭＳでも、そう思われる事例があったようです（マンコミュ記載）。
いずれにせよ、このマンションの価値は民事裁判のケリがつかないと判断できない気がします。
検討者からすると、もっと物件情報が欲しいところですが、三井も裁判の先行きが不透明な中では、
これ以上の情報は出したくても出せないのかもしれません。

＞629

普通に考えれば、被告側からの和解提案に原告側が乗ってきていないからではないでしょうか。
恐らく三井は販売開始までに何とか和解にこぎつけたかったはずです。
しかし、原告ＨＰを見ても分かるように、区長・区議選を前に、この法廷紛争は政治利用されて
いる気配があります。統一地方選挙後半戦が終わるまでに和解を得るのは困難とみて、販売時期を
遅らせたとみるのが妥当なところではないでしょうか。
あくまで推測なので、その点あしからず。

聞いてないっていうか、三井は公にはまだ詳細言ってないですよ。。
他物件とは条件が違う（良い意味で？）と言っておきながら、安く、そして仕様ＵＰしてというのは虫が良すぎるのではと思ってしまいました。

所詮マンションだもの。冷静になりましょう。
三井にかぎらず、三菱とか住友も分譲マンションはお遊びですから。
本当に資産がどうたらいうなら戸建にしましょう。

まだ三井側から何も発表がない段階で、しかも、このような匿名掲示板で、本当かどうかもわからない情報を鵜呑みにして、裏切られたの、それじゃ値段が高いのと騒ぎ立てるのって、何も意味がないと思いますけど・・・
三井の文京真砂も、ここ以上に住民とトラブって、販売が遅れに遅れましたが、フタをあけてみたら、あっという間に売れてました。
ここだって、買う人は買いますよ。
価値がない、高すぎる、そう思う人は買うのをやめたらいいんです。大きな買い物なんだから、この掲示板のどこの誰ともわからない意見に乗っかって騒ぎ立てるのはいかがなものでしょう。疑問があるなら、三井に直接ぶつけたほうがいいと思いますよ。

６４３さんに賛成です。
みなさん冷静になりましょうよ。三井からは、内容の薄いパンフの情報しか提供されてないのですから。

643です。
644さん、ありがとうございます。
このスレッド、何かおかしいです。日曜日は全然静かだったのに、月曜日の午後になって、急にこの大量の書き込み・・・　夜開いてみてびっくりしました。一応、管理人さんに、監視を強めるようにお願いしました。どうもいろいろな意図をもった、一般の人ではない人がさかんに入ってきてる感じです。通常の匿名掲示板での情報交換の範疇を逸脱しているように思います。

裁判の裏情報等々は知りませんが、
ここの敷地の中央を南北に縦断する形で道路（都市計画道路補助２１５号線）
を作る計画があります。
ですから、将来にわたってセキュリティ云々は期待できないと思います。
都市計画道路については東京都都市計画局のホームページでも確認できます。

＞ですから、将来にわたってセキュリティ云々は期待できないと思います。

おっしゃっていることがわかりません。
道路に面したマンションだって、そのマンションに侵入できないように、十分な対策をたてることは可能ですよね。それと同じです。セキュリティに対する期待度にもよるかもしれませんが、「将来にわたってセキュリティ云々期待できない」と断ずるにはまだ早いと思います。

誰かが戸建開発をやるべきだったと書いていたが、デベは何が何でも中層大規模開発を
やって、高く売り抜けるため、地域住民にどんどん譲歩している現状だと思う。譲歩しても
彼らは住むわけではない。購入予定者の夢を壊して、色々な余計な施設を抱えて将来の負担
を増やしてでも、今は、何とか取り繕って、儲けを確保して売り逃げる気だ。今、購入検討
者として、将来の自分達の利益のため、たとえ手付けも打ってなくとも、デベにものを言わ
なくては駄目だ。それをどこまで聞く姿勢をみせるか、それとも逃げの一手か、それで
この物件を捨てるか、こだわり続けるか、私は決める。おい三井、出て来い！！

現在中庭のある大規模マンションに住んでいます。
中庭には散策できる小道があるのですが、敷地入り口にゲートが無いので、
周辺の人たちが通り抜けに使っています。
ゲートには「関係者以外立ち入り禁止」の看板を立てても全く役に立ちません。
住民からもゲート設置の要望がでたものの、中には出入りが不便となるとか
外部と遮断された要塞にする必要はないという人もいらっしゃって流れてしまいました。
外部の方は、自分の家の庭じゃありませんから、ゴミを捨てていったり
恐ろしいスピードを出して自転車で細い道を走り抜けたりしますし、
酔っ払った人が敷地内の備品を持ち去ったりします。
備品の補填・修理などはすべてマンションの管理費から支払われます。

三井のこの物件の敷地に、自由に人が出入りできるようになる場合
敷地全体の植栽や公衆便所などの管理はどうなるのか不安です。
よその人が植え込みを破損したり、捨てたゴミやトイレの清掃費用も
マンションの管理組合から出ることになるのでしょうか。

現在、周辺住人の通り抜けについてとても不満に思っているだけに
ここの敷地全体の設計がどうなるのか、とても注目しています。

＞６４７

個別の建物としてのセキュリティは守られて当然でしょ。
私がいいたいのは、一体開発であることのメリットを享受できないということです。
私も６５２さんのように、自分の敷地内に勝手に人が出入りするのは嫌なので、
その点は、モデルルーム見学の際に質問してみようと思っています。

＞私がいいたいのは、一体開発であることのメリットを享受できないということです。

「将来にわたってセキュリティ云々は期待できないと思います」これが、「
一体開発であることのメリットを享受できないということです」という意味なんですか？　いくらなんでも飛躍しすぎです。話が全然違うと思いますよ。６メーター公道というと、もう敷地内にある道というより、そこで敷地が分かれる、というイメージだと私は思います。あれだけの広い敷地を全部クローズドな空間にするのは無理があったんでしょう。
三井側からは、まだ公式な発表はないですから、それを見てから判断するべきでしょうね。
敷地のはっきりした図面も出てない段階で、ああだこうだ、言うのは単なる流言になってしまいます。
管理人さんから大量の削除が入ってますね。やはりかなり怪しい投稿が相次いだということでしょう。

≫654

おたくの意見も憶測やろ。
ああだこうだとなんら変わらんのとちゃうの？矛盾しとんちゃうか。

しかし某ゼネコン関係者さんからの貴重な情報は全部削除でっか・・・ふーん
怪しいととるか貴重ととるかは人それぞれなんやけどな。
正式発表前やからこそ、どんな意見であれ事実あるいは的を得ているかなんて
誰もわからへんがな。
所詮匿名掲示板なんやから、そん中で参考にするかどうかは各自が判断すりゃええだけや。
ほんま意味わからん、ここ。

ま、三井からの公の発表が楽しみですな。

私は正直に率直に、かつ、素直に、皆さんからのいろいろな質問に答えていただけなのに、どうして私の意見は消去されてしまったのでしょうか？過去のものもすべて消去されています。この掲示板は情報交換の場ですよね？間違っている情報を遺憾だと訴追されるのはわかりますが、正しい情報を提供するのはどうして駄目なのでしょうか？なぜ消去されたのでしょうか？しかも、消去された中には私の主観の意見も含まれています。主観の意見や推測は述べてもかまわないですよね？

いづれにしても、みなさんが一番聞きたい情報を書き込みするのは駄目ってことなのでしょうか？管理人さんに問いたいです。

新たな重要な情報が２つほどあるのですが、皆さん聞きたいですか？

＞656
おそらくほんと(一部でも)のことを書かれて焦った三井関係者が消したんでしょう。
私は貴殿の情報をまんま鵜呑みにすることは無いですが、ぜひ参考にさせていただきたいです。
他にもそう思っている方は多いはず。

ありがとうございます。
私の情報は今後も変わらず全て事実ですので、今後も大いに参考にしていただければと思います。
私は曲がったことが嫌いな人間です。正しいことは正しいこととして自身を持って書き込みを続けます。
まず、１つ目です。
北側エリアに公園が１つ、南側地区に公園がひとつ、それぞれ公衆便所付きでできることが明らかになりました。このことにより、ＤＥ棟計画はとうとう白紙に戻ってしまいました。公園ができるからです。その理由ですが、もともと敷地は南北の２つに分けてそれぞれ別の行政手続きを経て宅地へと建築確認申請されています。北地区事業計画（ＡＢＣＤＥ棟）は同計画において必要とされる面積の公園を同施行地区外の、しかも「施行区域」に属する本件南地区事業（ＦＧＨＩ棟）の施行地区内において設計しています。あきらかに違法だからです。つまり公園整備に関して、実質上、北地区事業の施行地区が南地区の「施行区域」に介在し、施行地区が「施行区域の内外にわた」る状況となっているからです。
二つ目は各論的な情報ですので、様子を見て発表します。

この私の書き込みもまた、明日になれば消されてしまうかもしれないですし。

＞658さん
ということは、現在HP上で南側に3ヶ所公園予定地(計画)がありますが、
本来、北地区事業計画においては北側計画地にも公園が必要ということですね。
現状では北地区事業計画で本来必要とされる公園が南地区に設計されており違法だ、と。

よって北側にも公園を設ける必要が生じ、結果、現時点で計画にあるD・E棟を配棟できなくなった。

公衆便所どころではなくなりましたね。

匿名掲示板なればこそ、書き込みには誠意が必要ですし、受け手には情報の選別と評価が求められると思っています。その意味で、某ゼネコン関係者さんの書き込みは参考になるものだと考えます。情報について思うところあらば、あとは自分で確認すれば良いわけですから。

確かに最近荒れ気味でしたので、管理人さんが監視を強められたのでしょう。削除ガイドラインに抵触すると解釈されてもおかしくない部分（企業の利益侵害、板の沈静化等）もあるようですが、情報が真実とすれば我々にとっては有益です。

＞二つ目は各論的な情報ですので、様子を見て発表します。
ということで期待している人間もおります。じゃんじゃん発表してください (^o^/~

>654　６メーター公道
二つ目です。
６メーター公道ではなく、片側2車線（計4車線）の16メートル道路が敷地内に南北に貫かれます。初めからそういう計画ありきで三井は杉並区と結託して計画を進め同意に至ったという経緯が事実あります。つまり近い将来４車線の都市計画道路補助２１５号線道路となります。現在は将来に備えて車線幅可変なバッファを有する歩行者専用道路としていますが、雲行きが怪しくなってきました。その理由ですが、南北に分割された計画地をさらに東西に２分割しないと、都市計画法の基では『一団地認定』として宅地にできないからです。しかも、計画の16メートル道路を、なんと杉並区は安全面積域（住民の災害時非難エリア）と認定してしまった”事実誤認”という現実があります。あきらかに杉並区の認可ミスであり、これについては被告側もその非を認めました。以上のことから、中央道路は片側２車線の道路になる可能性が高く、そうなると販売戸数は大幅な減少を余儀なくされました。

この書き込みも消去される可能性が高いです。
真剣に興味のある方は文章のコピー保存をお勧めします。
私も今後は自分の発言に責任を持ちたいため、念のためにコピーを用意します。
消去されても復活させたいからです。

＞661

なるほど。よく分かりました。
原告側ＨＰを見て、原告側準備書面や補遺（ＨＰでは補論）に至るまで錬度が高く、裁判長の訴訟指揮が被告行政側に厳しく、かつ被告行政側が必死とも言える和解条項案を提示しているので興味がありました。
この手の行政訴訟では被告行政側に明確な瑕疵がなければ、求釈明段階でここまでワンサイドな展開にはならないのでね。久しぶりに法廷を覗こうかとも思いましたが、必要ないようです。

しかし某ゼネコン関係者さん、大丈夫ですか？情報内容が真実だとするならば我々には有益なので歓迎致しますが、立ち回りにはお気をつけくださいね。ここは三井関係者も見ていると思われますので。

まあこの”某ゼネコン関係者”書き込みは
ほとんどコピペ・ヴァリエーションなんだよね。
通りすがりから見ると、良い様に掲示板利用されてる感が強い。

この内容では多くの検討者は断念するでしょうね。戸建部分ならまだしもマンションでは・・・。

さて、お待ちかね、期待にこたえて再び最新情報です。皆さんご期待のモデルルーム（Ｆ棟の位置）の進捗状況ですが、30人収容のシアタールーム、メインのモデルルームもいよいよ墨出しに入り、三井不動産販売員の詰め所（事務所）の仕上げ工事も架橋に入りいよいよ慌しくなってきました。内部床仕様は最近のモデルルームには他に類を見ない最高グレードで素晴らしい仕上げの一言です。エレベータ設置工事（３階建て）も終え、車椅子用スロープも敷設されました。内部はハイグレードの毛足の長いダークカラーのストライプがモチーフのタイルカーペット敷き（エントランス廻りはタイル貼り）ですので、取り壊すのがもったいないような完璧な仕上がりとなることでしょう。照明も凝ったライティングで、これだけのために照明デザイナーを入れています。照度をドラマチックに分散させたメリハリの効いた照明計画です。同時並行で外構工事も進んでいます。グリーンベルト、桜並木を見ながらのアプローチになる歩行インターロッキングや植樹も終盤を迎え、お客様を迎える体制がいよいよ整ってきました。お客様専用の駐車場も整地中で、東側にモデルルーム専用のゲートができます。ですので、モデルルームは敷地の東側から入ることになります。先週から仮囲いを透明アクリル板に変えたため、外部から容易に見えるようになりました。鉄骨造３階建てのダークグレーのハイサッシュ一部ガラス張りの建物がよく見えると思います。販売開始が少し延期したのに伴って、６月あたまの完成になります。延べ床面は950㎡の巨大モデルルーム件、販売事務所です。
次に、懸念事項の自動車の地上進入についての情報です。
南側の高台の公園予定地の下をくぐるトンネルの進入車道は、計画を断念せざるを得ない状況（行政手続）になったため中止になってしまいました。このことから、予定していた戸建てエリアの地下駐車場は中止となり、各住戸にそれぞれ地上に付設されることが明らかとなり、つまり、残念ながら地上の一般車道がこれで確定してしまいました。これと連動して、マンションエリアのメインストリートも地上車道が残念ながらほぼ確実となりました。このことからＡとＣの間、ＣとＦの間、ＢとＤの間に地下へのスロープがそれぞれ設置されることになりました。東側、西側からの自動車侵入は戸建てエリアのみとなりました。
質問のある方はどうぞ。
なお、わたしのこの書き込みは、例によってすぐ消去される可能性が高いため、ご覧になった方はコピペ保存をお勧めします。

きましたね、あなたの登場を待ちわびていましたよ！
危険を犯してまでの貴重な情報、今回もありがとうございます。たいへん参考になります。
車道の件は、私は非常に残念に感じていますが、モデルルームは待ち遠しいですな。期待しています。
不明点を教えてください。先日、両親を誘って初めて現地に足を運んだのですが、敷地内の西側にある、背の高い白い細い建造物はなんですか？ずっと気になっています。
あと、赤い鉄骨むき出しの、きたない建物はいったいなんですか？旧クラブハウスの残骸で、これから壊すのですか？差し支えない程度に教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

私はこの掲示板は情報交換の場であると認識しています。私は私の書き込みが販売側および、消費者側に不利益になるものは一切ないと確信しておりますのでこれからも正々堂々と事実を発表していく所存です。私の過去の情報はすべて管理人によって消去されてしまいましたが、販売価格に関して不利益になるものや、虚偽の情報は一切ありませんので、この処置は未だに納得しておりません。

その点を踏まえて質問にお答えします。

白い建造物はコンクリート製造プラントです。セメントと砂を混ぜて構造体となるコンクリートを生産する言わば工場のようなものです。当プロジェクトでは敷地内でコンクリートを製造するため皆さんご存知のミキサー車が限られた数で済むという経済的にも地球環境にも優しい画期的なやり方です。よって鉄骨むき出しの赤い建造物は、原材料である石灰と、砂を一時保存する集積場です。セメントは酸性雨に非常に弱いため、屋根がついています。
ほかに質問ある方はなんでもどうぞ。

なるほど、そうでしたか。これでスッキリしました。ありがとうございました！

あと、気になっていた北地区事業計画での公園設置義務の件は、今後どうなっていくのでしょうか？

言える範囲で結構ですので教えてください。

それはまさに係争中の案件です。監視されていますから、ここでは言えないことがほとんどです。ですが、ひとつだけ。
ＤＥ棟は現在の計画予定地から南側に約20メートルほどスライド移動し、計画通りのＤＥ棟建設の現実味がここにきて浮上してきました。皆さんにとっては良いニュースと言えると思います。しかしそれと引き換えに、ＡＢ棟の北側すべてが公園になる可能性が浮上しています。カフェ、フィットネスクラブがある共用棟を含むすべてにおいてです。つまり、ＡＢ棟、共用棟はセキュリティ性を度外視した公園に面したゾーンとなる可能性が高いという現実を帯びてきました。次回法廷ですべてが明らかになります。

某ゼネコン関係者さん、興味深く読ませていただいています。
質問ですが、D棟を20メートル南に移動すると、桜並木に重なってしまうように思うのですが、そのとき桜並木はどうなるのでしょうか？そもそもスライド移動の理由は何なのでしょうか？
もうひとつ質問なのですが、ABC棟がDE棟よりもグレードが高いというような、以前のお話はいまだに有効ですか？とすれば、どのような仕様の違いになるのでしょうか？
可能な範囲でお知らせいただけると幸いです。

お答えします。おそらく（推測ですが）計画予定通りの”コの字型”にはならないと考えられます。戸数を減らしてでも直線的なフォルムにせざるを得ないと思います。もしくは、桜並木に影響を及ぼすかも知れませんが、今の段階では計り知れません。南への移動理由は当然、公園敷地面積確保のためです。次の質問ですが、ＤＥが免震構造でない場合（耐震構造の可能性が高い）はおのずから資産価値的なグレードは低くなりますが、ここにきてＤＥが６階建てになるかは不明ですので、これも今の段階ではなんとも言えません。明確な回答ができなくて申し訳ございません。しかし、マンションそのもの（内装仕上げ材や、デザイン）という意味でのグレードはＡＢＣと差はありません。
他に質問はございませんか？

某ゼネコン関係者様

いつもながら貴重な情報有難うございます。
しかしこれを読んでる三井の連中はさぞ驚いているでしょう。
だれやーリークしとる奴は！ってね(笑

これからもどうぞ宜しくお願いしますm(__)m

私は自身の書き込みを”リーク”だとは決して考えておりません。地域住民に対しても、また、購入を希望される方に対しても、これらは知らされて当然の事実だと考えているからです。知らされないことがむしろ、購入希望者の不利益になるという現在の状態こそ許しがたいものです。企業のコンプライアンスが叫ばれる昨今、真実を述べることがコンプライアンスに抵触するなどとは言わせません。逆に言論の自由を叫びたいです。

こちらこそ、今後ともよろしくお願いします。ただし、しつこいようですが必ず私の書き込みを保存することを忘れないでください。いつ消去されるかわかりませんから・・・。

先ほど、『カフェ、フィットネスクラブがある共用棟』 と記述しましたが、カフェ、フィットネスクラブは「仮称クラブハウス」内に設置されます。
誤った内容で、申し訳ございませんでした。

ゼネコン関係者さんは三井不動産の社員ですね　この事業に関しては三井の社員の中にも反対の方もいると聞きます（グループ土地で無理のある開発計画と高価格）

ともかく価格は下がるようですよ
1億８千万のものが1億６千万くらいになったからといってどれくらいの方が喜ぶかは別として
Ｂ棟の様子如何ではＡＣはさらに下がりますよ
住友の三軒茶屋ヒルトップも消費者を馬鹿にしたような値段で　たかが庶民の町太子堂でビンテージマンション広尾ガーデンヒルズと同じと喧伝　多分売れ残り確実
有栖川パークハウスも半地下住戸と最上階の馬鹿高い部屋が売れ残り
闇雲に高価格で売れるわけではないのが昔のバブルとは違うところです

ここは内装等はかなりよくモデル見た人は購入意欲が高まることは確実なのでいまのうちに
掲示板等で相場感を養って正しい判断をしましょう

社員にしろ、関係者にしろ、業務上知りえた情報を、自分の身分や名前を名乗らずに匿名掲示板に書き込むのは問題があると思います。機密保持に抵触するとなると、法的に問題が出てきます。削除されずに残してあるのは、将来の法的措置に備えてということかもしれませんね。誰が書き込んだかを特定するのは難しいことではありません。それを承知で情報を流しているのなら、どうぞご自由に、としかいえません。

購入検討中の者にとっては、某ゼネ関係者さんの情報は貴重です。今後も要所での情報提供に期待しています。

＞機密保持に抵触するとなると、法的に問題が出てきます

笑えますね。
いったい何を言ってるのか・・・。
法的に問題ですって？
あるはずがありません。
勉強不足。
あったとしても、社内処罰。
今回のケースのような場合、公的な拘束力はありませんよ。
推測を前提とした情報として受け手が判断すべき。

某ゼネコン関係者さんのハード的な側面からの提供情報は唯一の正確な情報源として、我々は歓迎をしております。
今後も最新情報の更新を期待します。
なにしろ、当プロジェクトは謎だらけですから・・・。
おそらく裁判の進捗とプロジェクトの進捗が、表裏一体として相関関係にあることが要因でしょうけど。
例えばなぜ免震構造がＤＥには反映される可能性が低いのか、地下駐車場への地上からのアプローチの仕方はどうなのかなど、一般人には図り知れないものばかりです。
しかし、北側の公園化にはガッカリですね。セキュリティが心配です。

ここで１つ質問です。今回のＡＢＣでは、それぞれの棟で外観、内装のインテリアデザインは違うのでしょうか？また、デザインが販売価格に影響を及ぼすことはあるのでしょうか？可能な範囲で結構ですので教えてください。

日曜日に現地に足を運んできました。情報通り、東側のあのダークグレーの建物がＭＲなのですね。
なるほどＭＲにしては壮大な感じがしました。いよいよですね。わくわくしますね。

今後も期待しています。

「PICTURESQUE」の第３号が届きましたね。
９ページの一番下のＣＧを見て疑問に思ったんですが、Ａ棟の周囲に
塀とかフェンスといったセキュリティラインが見当たりません。
これだと、侵入者が容易に１階住戸の窓にたどり着いてしまいます。
パンフレットでは、Ｃ棟の周囲にはフェンスが設置されるとありまし
たが…。どうなるんでしょうね。

680さんの質問にお答えします。
ＡＢＣ棟のデザインは、駅からのアプローチ導線上というその立地条件から必然的に今回の全プロジェクトのまさに顔となるべき位置づけとなり、特にＡ棟は、北東の歩行者用メインゲートを通過し、並木道を抜け、共用棟が右手に見えたころから正面に現れる場所に位置するので、当プロジェクトを象徴するような最も荘厳でオーセンティックな外観デザインとなります。（自動車用メインエントランスは真北になります）
結論を言うと、ＡＢＣはそれぞれ異なる顔（意匠）を持っています。赤みを帯びた御影石やレンガ調のタイル貼りの外壁が重厚な表情を醸し出しているのがレトリックなブライトテイストのＡ棟です。隣接するＣ棟はＡとは異なり外壁には石を使わず、モダンなタイルで構成され、ダークブラウンカラーを基調としています。このことから、Ｃ棟はＡ棟と比較すると、ややモダンに振ってきています。ＢはＡとＣの中間といったところでしょうか。以上のことから、Ａ棟はおそらく相対的にハイエイジ層をメインターゲットに設定しています。反対に、若い年齢層は趣味趣向的にはモダンぎみなＣ棟を相対的に好むでしょうから、住戸数が最も多い（111戸）Ｃ棟に若いゼネレーションが集中するようにターゲット設定をしています。インテリアデザインも当然外観に連動してＡがもっともクラシカルで、Ｃが最もモダンになる計画です。街区全体のデザインバランスが損なわれない程度の絶妙なバリエーションとなります。
２つめの質問に対する答えですが、私は価格については述べることが出来ませんので、上記私の文章からご自身で判断してください。

いつもながら的確なご回答ありがとうございます。説得力あるご説明、納得です。私はクラシックなデザインはどうも性に合わないので、多少なりともモダンなＣ棟を希望します。価格もＡと比較すると、どうも安そうですし(^0^)・・・あくまでも某ゼネさんの文章を何度も何度も読み返した私の予想に過ぎませんが・・・。

ほほう、なるほど。

小生はこの際Ａ棟ですかな。

しかし、Ａ棟の周囲のフェンスが・・・というのは聞き捨てなりませぬな。

小生宅にはまだPICTURESQUE3号が届いておりませんので、そこだけは気になるところですな。

なんでも、公園に隣接するだとか。

しかし、けしからんですなあ。計画を急に変えてもらいたくないものです。

小生も裁判を見守ります。

↑
うおお、すみません！変な図になってしまった。
見た人、見なかったことにしてください。
あー、恥ずかしい。書き直せないって、つらいね。

自ら削除依頼って手もありますよ（＾−＾）にっこり

実は、もうしてます…。
管理人さん、早く消してくださいー (；o；)

すっかり寂れてしまいましたね。
ところで今日は確か裁判の日でしたよね。
事情通の方いらっしゃいましたら、状況などお知らせ頂けるとうれしいです。

＞法的に問題ですって？
＞あるはずがありません。
＞勉強不足。
＞あったとしても、社内処罰。

これを書いてる人間は、勉強不足ならぬ常識不足ですな。情報漏えいに対する意識が低すぎる。あるプロジェクトを請け負う場合、会社同士で必ず業務委託契約が結ばれるが、その中には必ず機密保持に関する項目「業務上知りえた情報は、本来の目的以外には使用しない」というものがある。当然双方の企業がそれを社員、従業員に周知徹底させる義務がある。ちなみに、「あったとしても社内処罰」は正しい。つまり、当然ばれれば、処罰はあるということ。解雇や告発ということも当然ありえる。

>>690
板がしらけちゃうじゃないですか。神降臨を楽しみましょうよ。
別に貴殿が被害を被る訳じゃないのだから。

魅力的な物件。

PICTURESQUE3号が届きましたが、内容が薄っぺらですね。
某ゼネコン関係者さんからの事前情報どおりですし・・・。
地下駐車場へのスロープもＣＧパースから読み取れますし、センターのメインストリートも結局、歩行者専用じゃないし・・・（カタログの断面スケッチはおかしいと思いませんか？だまされた気がする）

次回のPICTURESQUEはもっと内容の濃いものを期待します。
モデルルームの情報だとか、ＤＥ棟の最新情報とかね。
コンセプトだの、バナキュラーだの、もう正直うんざりです。

たしかに、ストーリやコンセプト等の前置きにはもうウンザリ。

さんざん、カタログやＨＰで周知。

にもかかわらずここにきてもまだなお同じことの繰り返し。

我々消費者はもう飽き飽きしている。

ここまできたのだから、そろそろ中身のある情報を我々は望む。

早急に、内装デザインに触れるべきだ。

そういう意味では、今回のPICTURESQUE３号は、一番最後のページしか読む価値が無い。


しらけた。あまり待たされると・・・

興味が薄れてしまう。

再び言いたい。

グランドデザイン？ランドスケープデザイン？のおっさんの話はこの際、もう、どうでもよい。

聞きたくもない。

どうせ口先だけだ。能書きや、理屈ばかり述べても消費者のほうが偉い。

もっと実のある情報を、三井は出すべき。

購入希望者が本当に知りたがっている情報を三井は出すべきである。

なぜなら、この、PICTURESQUEの企画・製作・編集・印刷費など、

全てわれわれの購入価格に乗せられているからである。

追伸：辛辣な意見になってしまたことを、PICTURESQUE３号の最終ページのおっさんには謝罪したい。

おいおい、本日ＨＰが更新されたが、販売予定日が、とうとう
平成19年06月 下旬 になってしまっているぞ！！！！
どうなってしまったんだ？ずるずると延びているが、どこまで延びるんだ？
モデルルームの完成が何らかの理由で遅れているのか？
それとも
裁判の影響か？
我々をあざむくのはいい加減にしてほしい！！！
いつまで待たせるんだ！！！！！
しかし、急にＢ棟の総戸数が77戸から78戸になったのは不思議でしかたがない。
理解できない。

もう完全にシラケた。
とんでもない高い価格を出してきたかと思えば、今度は、自動車道路が中央を貫かれ、公園が設置され、セキュリティも何もあったもんじゃない。欺かれた。
こんなオープンな敷地じゃ、プレミアムもくそもあるか！
公園？地域避難開放？公衆便所？安全域？消防車？ゴミ収集車？裁判？
知らねーよ！

この掲示板の意見はある種”生の声”だと私は思っています。
主観で語られた事実無根の内容のものもありますが、中には決して無視できない辛辣な意見もあります。
そういう観点からしても、
販売開始時期が何度も延期されたり、たびたび内容の薄い冊子が届いたりと、
三井さんにはこういった生の声を真摯に受け止め、そして反省して次回に生かしていただきたいです。

＞697

はいはい。わかりました。ここで悪態つくのはやめて（しかも決まって月曜日に）さっさと検討からはずしたらいいんですよ。もうこないでください。

＞698

競合物件企業さんにとっては好都合では？　三井さんがどうの言うより、ご自分のビジネスをしっかりなさってくださいね。

販売開始時期がまた延びました。
販売センターに本日問い合わせたところ、HPでは６月下旬としていますが、実際は７月に入る可能性が濃厚との回答あり。ずるずると引っ張っているようです。
ここにきて裁判紛糾のしわ寄せが如実に現れてきましたね。
三井は人々の口の端にのぼりはじめました。
この分だと７月どころか８月になるかも知れませんね。
販売開始遅延の覚悟が必要です。

初めて投稿します。
みなさんが書かれている裁判とは、何の裁判なのでしょうか？
土地がらみですか？

お正月に一面広告が出たときには、心底わくわくしました。
裁判の話は聞いていましたが、超一流企業である三井不動産のこと、手続きにぬかりはないだろうと
思っていたのですが、余りの詰めの甘さにかなりあきれております。
元旦にあれだけの広告を打ち、先月予定価格もアナウンスしておきながら、当初の計画からドンドンずれている現状は悲惨なものがありますね。多少高くても、あの立地とグレードならと思っておりましたが、正直、かなり冷めてしまいました........。プロジェクトの内容はもとより、価格についても仕切りなおしした方がよいのではないでしょうか？

せっかくの素晴らしいプロジェクトなので、計画通り遂行してもらいたかった・・・
というのが正直な気持ちです。
突然の計画の変更や、幾たびにも渡る販売時期の開始の遅延は企業イメージの悪化にも繋がると思います。
事実、販売開始の延期は資金計画の面において影響が出てきています。
我々は良いものを作っていただきたいと切望しています。
しかし、良いものは高くても売れるという時代は終わりました。
良いものに加え、高い付加価値がないと売れない時代です。
そういう意味では概算予定価格の割には、どうも内容が伴ってないような気がしています。
価格の見直しをしないと難しいと思います。
三井レジさん、頑張ってください。

どう考えても高い。
何かがおかしい。

高いって、結局、南向き１２０平米でいくらなの？

1億6000万くらい

確かに、それって４年前の千代田区番町の価格設定だね。でも、そんときも高いと思ったけど、今はその倍の価格設定になってるからね。実際問題。

高いと思う方は、検討からはずしたらいいんですよ。所詮あなた方には縁のない物件だったんです。

＞価格についても仕切りなおしした方がよいのではないでしょうか？
＞価格の見直しをしないと難しいと思います。

↑
こんなふうに、買えない人間が、なんとか哀願して価格を下げてほしがってるって、見ていて惨めです。ホント、読んでいて恥ずかしい。
もっと安い物件はいくらでもあるんだから、ここに固執せず、別物件に決めればいいことです。自分の身の丈にあった物件をさがしましょう。

でもここって３０年に一度の大型低層希少物件だから、ちょっと高いと思っても思い切って決断した方が２年後に振り返ってみれば、いい買い物したなって思うんだろうね。
全体が上昇トレンドな上に前回のバブルのような、無理なファイナンスによる土地転がしで儲ける悪徳業者の暗躍はないからね。言い換えれば、不動産市況が下げに転じる要素が、現時点では皆無だもんね。一方で、もう少し下がってくれれば・・・といった怨念にも似た押し目待ちの行列ができてるわけだから、まさに押し目待ちに押し目なしって格言どおりの状況ですよね。

事実、この程度の内容にしちゃ高い。
当初予定通り計画が遂行していれば妥当な価格だったかも。
今となっては、客観視すると割高。

>突然の計画の変更や、幾たびにも渡る販売時期の開始の遅延は企業イメージの悪化にも繋がると思います
その通り。
事実、我々も困惑している。
ＡＢＣで計80戸押さえる予定。
我々が参入することにより抽選倍率がさらにアップするので、一般人には申し訳ないと思っている。
ハイクラスの顧客を多数抱えているためこのままでは資金計画のメドが立たない。
何とか７月には販売開始を懇願する。
ファンドとして仕手を組む予定だが、賃貸価格設定ができないので、銀行との話が進まなくて困っている。
18年で回収したいのだが・・・。

７１２　インチキやな　適当に知ってる言葉を組み合わせていい加減なこと言わないでほしい。
私は三井上層部にもつながってますが　投資筋には決して売りませんので　一般のお客さん（外資勤務であっても個人として検討している私も含む）を惑わせる発言はやめましょう。頭悪すぎ・・・

>709に告ぐ
”高い”とか”価格を見直すべき”などの意見に対しては、決まってあなたはそのように書き込みますね。
しかし、ちょっとそれは、深読みのし過ぎではないでしょうか？
純粋に感じたままの意見を述べているだけだと思いますよ。
そんなに敏感にいちいち人の意見に反応するのは病気ではないですか？
”なんとか哀願して価格を下げてほしがってるって”などと考えるのはあなただけかもしれません。
やりとりを見ていて思ったのですが、あなたのほうが、返って惨めですよ。
しかも、一個人の意見で販売価格は変わる由もありませんし・・・。
なにゆえに、そんなにも執拗なのですか？
病気ですね。

＞714

図星だったんですね。失礼しました。
「〜に告ぐ」なんて、カワウチコーハンのマネですか？
それとも脅しているつもりですか？
「執拗」「病気」などと罵倒するのはやめましょう。見苦しいです。

すごんでも惨めさが際立つだけですよ。
この物件に固執するのはやめて、
明日から身の丈にあった物件を捜しましょうね。

一般的に仕手が物件を投機対象とするとき常識的に法人では買いを入れない。
だからこそ、仕手なのです。あなたもプロなら今更そんなこと常識ですよ。
そんなことを言ってるようじゃ、どうもうそ臭いな・・・。
ここの掲示板には世間知らずの方もいるようで残念です。

まぁ、夜中にそんなに罵り合わなくても。。
まだ販売は先のことのようですし、まったりいきましょうよ。
いずれにせよ、裁判の成り行きに左右される面があるようですから、
和解の見通しなど事情通の方の解説を切にお願いします。

結局、結果的には割の合わない高額物件になってしまっているようですが
まぁ裁判次第では価格はうんと下げないと厳しいってのは事実でしょうよ。
高すぎて売れ残りを出すより、こなれた価格で売り切りたいってのが本音でしょうし。。
現実問題、高すぎて一般人は敬遠する物件ですね。

最近は、売り切りを急いでない気がします。ちょっと場所がいいとどこもかしこも信じられないような価格設定。確かに一般人というより、仕手筋が買っているのかもしれませんね。もはや、杉並・世田谷ですら一般人はついてこれないような価格設定。この波は練馬にもいくのでしょうかね。

ちょいと三井さんは厳しそうですね。

先日の第５回口頭弁論では、原告側が新たに工事車両の通行を事実上制限するよう
求める追加提訴を行いました。要は「ダンプ危ないじゃん！」ということです。
詳細は省きますが、これも行政処分を狙い撃ちしたもの。裁判長も審理の必要性は
認め、被告杉並区側に答弁書の提出を求めました。

この追加提訴のため、次回口頭弁論期日も通常進行より大幅に遅れます。販売日程
も当然に影響を受け、遅れることが予想されます。

何より重要なのは、この段階での追加提訴ということは、今のところ原告側に和解
に応じる意思が見られないということです。
三井＆行政側が当初計画を破綻させてまで提示した条件を蹴っているのですから、
これ以上の和解条件となると、もう計画破綻どころか、完全崩壊まで追い込む勢い
なのでしょうね。判決ともなると、相当の時間がかかるでしょう。

原告関係の方や、某ゼネ関係者さんにはこの辺の解説をお願いしたいところですね。

運よく販売にこぎつけても、計画は大幅に変更（マイナス方向）されるでしょうね。
さらに仕手が入るのであれば、資産保持意識に乏しい賃貸住人が大挙して入居する
ことにもなります。何だかこの物件の魅力は加速度的に減退してる気がします。

三井が強行突破したらいいんですよ。住民のエゴに運動のプロが加わってえげつないことしてるだけですから。深沢マンションだって、反対の大弾幕を掲げられ、この掲示板でもさんざん叩かれ（反対派の工作もかなりありましたが）てましたけど、結局完売しましたからね。この住民の反対運動に胡散臭いもをの感じてる住民はたくさんいます。本郷真砂での三井の建築計画は、ちょっとな・・・　と思いましたけど、今回のケースに限っては三井に同情しますね。がんばれ、三井！

確か私の記憶では、ずっと過去に某ゼネコン関係者さんが、このようにおっしゃってましたね。

最終的には金が動く・・・

そして何事もなかったかのように落ち着く・・・。

って。

三井さん、計画通りのものを計画通り販売してください。

いかなる手段でもよいので、頑張ってください！お願いします。

確かに一般人はついてこれないような価格設定。
平均坪340万は当然一般人には高すぎる。
三井は価格を見直すべきだと。
当然、レンジ差はあるものの、高額プランだらけでは限られた人しか手をださない。
裁判のこともあるし、根本的に価格を仕切りなおすべき。
マイナス要素が噴出してきた今となっては、現在の価格帯では高すぎて売れ残りが続出のが
目に見えている。
三井レジさん、頑張って研究してください。

＞722
もめて販売が遅れるということは、更なる土地価格上昇を織り込んだ価格設定となり、もう一段の設定価格上昇につながり、そしてそこで発生する上乗せ分が反対住民にまわるというロジックなんでしょうか。

＞723

買えない人がしつこく哀願してますね。ハッキリいって無駄ですよ。はやくあきらめましょう。

>>721
深沢マンションが深沢ハウスの事を指しているとしたら、あれは完売したとはいわないでしょう。
賃貸業者に棟売りしても完売扱いになるなら、どのマンションだって完売できますよ。

浜田山なんだから、坪340万は当然でしょ。このあたりは、数年前から300万/坪を越える物件が普通にありますよ。キムタクや花田勝の住んでる土地を舐めてはいけません。

用賀あたりも坪５００万が視野に入ってきているわけだから、浜田山が坪４００万超えても、なーんの不思議もないと思います。このあたりもあと半年たてば、坪５００万ラインが環八を越え、吉祥寺や三鷹に達することでしょう。

一般人は到底即決できない価格設定です。
それで、三井は価格を見直すべきだと。
高額プランがずらっと並んだところでどれだけの人が購入希望するでしょうか。
限られた人しか手をださないのも当然のことといえるでしょう。
確かに裁判のこともあるし、根本的に価格を仕切りなおすべきすね。
現在の価格帯では高すぎるので、売れ残りは否めないと思いますね。
三井さん、頑張って価格を再研究してください。

>725買えない人がしつこく哀願してますね。ハッキリいって無駄ですよ。はやくあきらめましょう。

と、買いたくてもお金が無くて買えない人が叫んでいます。なんか、かわいそうです。
おそらく買えないが故に、我々のような買える人間の動向が気になってしかたがないのでしょう・・・。
つらいのはわかります。頑張ってください。

小松川とか行徳とかへ行けば、まだ坪３００万円以下で買えるんじゃない。予算fixで検討するならば、場所を変えていけばいいこと。下がりもしない価格を待ってると、２３区外にまで弾き飛ばされますぞ。まじで。

もう少し安くしてもらえると手がでるのだがね。

トータル的に考えてもかなりのグレード、かなりの高価格。

どれだけの人間がこのラインを超えることができるでしょうか、はっきり言って疑問ですね。

まず普通のサラリーマンでは難しい。

ファミリー層が集まるＣ棟が狙い目かな。

おそらく坪280を切るものも（6戸）少なからず出るでしょうな。

三井さん、価格の再構築を期待していますよ！

今の価格ままでは高すぎて限られた人間しか興味を持っていないですよ。

現実をよく見つめ直しましょう。

価格の見直しはいいから、もっと間取りとか細部に工夫のあるマンションになってほしい。

一般人は到底即決できない価格設定は否めません。
それで、三井は価格を見直すべきだと。
高額プランがずらっと並んだところでどれだけの人が購入希望するでしょうか。
限られた人しか手をださないのも当然のことといえるでしょう。
確かに裁判のこともあるし、根本的に価格を仕切りなおすべきすね。
現在の価格帯では高すぎるので、売れ残りは否めないと思いますね。
三井さん、頑張って価格を再研究してください。

浜田山で駅近で環境良い（と思われる）マンションで坪３４０？は、個人的には妥当だと思います。
もちろん過去にさかのぼれば周辺含めもう少し下がっていたと思いますが、今の状況で他のエリアも含めて考えると・・・もちろん下がってくれるにこしたことはないですが。
三井から正式な情報が早くほしいですね。

私もまったく妥当な値段だと思いますよ。一生懸命ここで[「安くて〜」と三井に訴えかけてる人がいますが、手が出ない物件にあれこれケチをつけて価格を操作しようとしたって徒労に終わるのは目に見えてます。売れ残りなんて、いまどきデベは全然気にしてません。供給が減っている中、別にあせる必要もないんですよ。世のトレンドはすでに買い手市場から売り手市場に移っているんです。まだそれが理解できてないようですね。そういう人はこんな一等地はもともと及びじゃないのだから、自分にとって納得できる価格の物件を捜せばいいんですよ。埼玉あたりなら、まだ大丈夫なんじゃないですか？ｗｗ

ここを「一等地」といったり、「埼玉・ww」なんていう人が検討するところなんですね。

どう考えても高い。
納得できる人はよいが、納得できない人もいる。
トレンド云々よりも現実を見つめて欲しい。
当初計画どおり遂行されているか。
状況はすでに変わった。
浜田山を一等地などと、的外れな誤解している人のみが購入すればよい。
また、高いという意見に対する反応は過剰だとも取れる。
そんな意見に対してはいちいち反応レスせずに無視してほしい。
素直な感想を理屈抜きに述べているだけである。

逆もまた然り。

＞浜田山を一等地などと、的外れな誤解している人のみが購入すればよい。

それでいいんじゃないですか？　場所がよくないのに高い、といってる人が買うことはないですよ。

＞また、高いという意見に対する反応は過剰だとも取れる。
＞そんな意見に対してはいちいち反応レスせずに無視してほしい。

なんか手前勝手なこといってますね。「もっと安くしてくれればいいのにな〜」という意見のほうがよっぽどしつこくて過剰だと思いますね。高いならあきらめたらいいんですよ。
また、そういわれたときの反応も過剰ですね。こりもせずに、「価格見直し」って笑わせます。ＭＲにいったって、そんな貧乏人は相手にされませんよ。

そもそも、この手の高額物件って、安めの部屋だと7000万台ぐらいからですか。それだと日が当たらないような悪条件の部屋しかないのに、ムリして買ってどうするんだか。
最低でも１億はないと、そこそこの部屋は買えないですよ。
それが浜田山。相場感覚がない人、「そんな価値ない」「裁判にもなってる」という人は買わなけれいいんですよ。

買える人でも買えない人でも出来るだけ安く購入したいと思うのは当然の事。

でも浜田山は杉並区の中では高級住宅地と言われる場所です。個人的には妥当な価格だと思います。
駅から近い上にあれだけの広大な敷地、好環境は都内のどこを探してもないですよね。
とっても魅力的な物件だと私は思います。
敷地内に高級スーパーなんか出来たら嬉しいですね。

だからまあまあの土地で2流住所なのに割高だって教えてあげてんじゃん。

住所よりも実際の住環境を気にする人のほうが多いのでは？

二流住所で割高だと思う方には正直住んで欲しくないです。
価値が下がりますからね。

ある程度の生活水準を満たしている人が住むべきマンションではないでしょうか？

しかしまぁどう考えても相場より高いのは高いよ。
それが事実です。
それなりのグレードだからね。
納得できる人はそれでも購入を目指すでしょうが、要は割高だけどそれでもいいの？ってことですよ。
そこまでして欲しいの？ってこと。買いたい人は買えばいいし、買えない人は去ればよい。
トレンド云々よりも世間の相場観を三井さんは見つめて欲しいってことじゃないかな。
浜田山は一等地などとはほど遠い。決して高級住宅地でもない。
すこし高級で瀟洒な雰囲気の町並みであることは事実ですね。
「そんな価値ない」「裁判にもなってる」という素直な感想を理屈抜きに述べている人は
購入をあきらめればよいだけの話です。
そりゃ誰だって安いほうが嬉しいですよ。購入しやすいからね。

＞。「もっと安くしてくれればいいのにな〜」という意見のほうがよっぽどしつこくて過剰だと思いますね。高いならあきらめたらいいんですよ。

私も同感ですが、一意見なので、過剰にレスする必要ないんじゃない？
しつこくて過剰だと思うならそれでいいじゃん、そんな奴はほっとけば。

あと、貧乏人などという表現は聞き捨てなりませんな。
問題ありです。
言ってよいことと、言ってはいけないことがあるのです。

＞最低でも１億はないと、そこそこの部屋は買えないですよ。それが浜田山。

などと捨てぜりふを言ってるように聞こえてしまいます。
自分が買えないからといって、他人への干渉はもうやめたほうが良いのでは？
なんか見てて哀れです・・・。

「そこまでして欲しい」と思う場所を買うべきですよ。逆に。
高い買物なんですから。
この物件にそこまでの価値がないと思う方は買わなければいいのです。
物件そのもの以上に住環境を重んじる人もいますし、マンションのグレードだけが全てではないのです。
と、私は思います。

当方36歳、外資系某コンサル勤務。
預金2900万
年収1650万（平成18年度源泉）
頭金に2000万突っ込めばどのくらいのグレードのプランが可能ですか？
詳しい人、教えてください。

盛り上がってるねぇ。712の外資とか、笑ったよ。
浜田山は好み分かれてもしゃーないとは個人的には思った。成城もそうかな。

まあ、売れなきゃ下げますよ。売れりゃそのまま。そんだけ。
下げて欲しい人が下げてって書くのは自由だと思いますけど、
下げたくない人が下げたくないって書くのは感覚的に異常な感じ。

>750

同感！それが言いたかった！
750さんは非常に常識的な、そして頭がよい人とお見受けしました。

下げて欲しい人が下げてと懇願するのは、ごくごくあたりまえの心境。
だって安いほうが嬉しいよね？当然の心理として。

しかし、

下げたくない人が下げたくない等と書くのは異常と言うかなんか病気っぽいです。
破綻していますよね。性格が。

>などと捨てぜりふを言ってるように聞こえてしまいます。

捨て台詞って・・・ｗｗｗ　1億円なければたいした物件買えないのはただの事実ですよ。浜田山で1億円なんて、別に驚く額ではない。

>自分が買えないからといって、他人への干渉はもうやめたほうが良いのでは？

ずいぶん必死ですねwww。やはり、身の丈にあった物件を捜しましょう、というのが図星だったようですね！

ははは。
納得。
下げたくない人←こういう人はどういう心境なのでしょう？さっぱりわかりません。
安くして！と書き込むことがそんなにも気に障るのでしょうか？
安くして！と懇願するのは見ててどうですか？
おかしいことでしょうか？
教えてください。

自分だけは選ばれた人間だとでも言いたいのでしょう。
浜田山なんて、都心と比較すりゃ所詮郊外。それほどステージ高くないのに。

>下げたくない人が下げたくない等

誰もそんなこといってませんよ。いくらこんなところで、「三井さん、価格見直しを」なんていったって、価格は下がりませんよ、といってるだけ。別に価格は妥当でしょうってそれだけ。「下げたくない」なんて書いてる人は誰もいません。

安くしてくれれば買えるのに、と怨嗟にも似た気分でいる人がいっぱいいるってことですね。
三井に頼んでみたらどうですか？

>749
月々の返済額とボーナス時の返済額によりますが、30万/月　90万/ボ　35年　3.3056％だとすると、
シュミレーションでは、9500万円くらいになります。
85㎡で３ＬＤＫくらいです。

そうですねぇ、成城とかってまさに人それぞれですよね！

少しでも安くなればいいですね。
ABC棟以外の情報も早く知りたいですね。

9500万円の物件を買うのに、2000万の頭金じゃちょっと少ないですね。756のローン見積はまさにめいっぱい、ギリギリ。将来収入がおちればプランが狂います。管理費・修繕積立金・駐車場代もかかりますからね。年収1650万のわりには貯金が少なすぎ。

ただ、756さんの投稿はいいアドバイスになってます。年収1500万ぐらいで、ここではやっと中程度の部屋が買えるということ。それが現実です。それをどう判断するかは、個人の経済力と価値観の問題。

754さんのおっしゃる通り！

753さんは購入検討中なのでしょうか？
そもそも都心と浜田山は全く比較する対象ではないですよ。

>誰もそんなこといってませんよ。いくらこんなところで、「三井さん、価格見直しを」なんていっ
>たって、価格は下がりませんよ、といってるだけ。
でも別に下がって欲しいとか割高と書くのは別にいいのでは？

>758さん

アドバイスありがとうございます。
そうなんです、おっしゃる通り、浜田山に興味を抱いている割には貯金が少ないのです。
クルマ、買わなきゃよかったかな・・・。
あと、400万ほど友達に貸しているので、それが返ってくれば、頭金にプラスアルファできます。
現在月収で手取り90万〜100万くらいなので、40万くらいは月々の返済に回せそうですが、そっか、管理費や何やらがあったとは・・・。
私は素人なので85㎡ってピンときませんが、どのくらいの広さですか？
何畳って言う表現のほうが私にはわかりやすいです。

＞761
失礼ですが、収入の割りには貯金がすごーく多い方だと思います。立派ですよ。。。
その上、毎月半分近くローン返済ですか、皆さん頑張ってるんですね。

85平米はだいたい25坪くらいじゃないですかね。
２〜３人なら十分な広さだと思います。

我が家も似たような経済状況ですが、100平米代狙ってますよ。
お互い購入実現するといいですね。

>私は素人なので85㎡ってピンときませんが、どのくらいの広さですか？

お風呂を1418にすると、だいたい、14-15畳のリビング、3.5畳のキッチン、5畳＋6畳+7畳の洋室、ということろじゃないですか？
55平米でＤＩＮＫＳタイプなんていわれて、三井の久我山5丁目プロジェクトはこの手の小さめの物件が多かった。
85平米なら夫婦に子供1人ってところでしょうか。まあ、75平米に夫婦＋子供2人というパターンもありますが。
頭金は物件価格の２０％、とはいうけど、私は一応7000万は入れるつもりです。どのくらいの価格帯のものになるかは、正式の価格が出てから検討します。
あと、クルマは要注意です。国産なら旧セルシオのレクサスあたりから、外車ならベンツのＥクラスあたりより上だと、機械式で入らないのもあります。三井の本郷真砂のスレッドで問題になってました。
駐車場はどういう区分になるかわかりませんし、都心とちがうので、駐車場の数自体は大丈夫なように作ると思いますが、サイズはちょっとわかりませんね。狭いのしか当たらない可能性もあります。

764さん、ご丁寧にいろいろと教えていただいてありがとうございます！おかげさまで大分イメージが湧いてきました。
さっそく資料請求をしてみようと思います。（実は不勉強で詳細などまだ何も知りません）
構成は家内と二人になります。子供はまだいませんが、近いうちにと考えております。
そうなると、私たちの寝室以外に２部屋あるというのはありがたいです。
しかし、7000万の頭金は凄い！ですね。尊敬に値します。
ちなみにクルマは日産のミニバンで、エルグランドです。あと、50ccバイク１台と自転車が２台です。
車高が高いので駐車場に入りますでしょうか？心配なので詳しい人、教えてください。
バイクと自転車も納まりますか？
ちなみにお風呂を1418って何ですか？

763さん、実現して是非ご近所さんになりたいです。その際は是非お友達になってください。私たちはマンションの素人なのでいろいろと情報教えてください。

>二流住所で割高だと思う方には正直住んで欲しくないです。

住所が「浜田山」とついてないから二流、という発想は、まさに土地をよく知ってるものからすると、笑止千万ですな。成城だって、アドレスだけ成城で、駅から徒歩20分、畑だらけの成城Ｘ丁目より、成城学園駅に近い砧のよい場所のほうがずっと評価が高いし雰囲気もいい。

>ある程度の生活水準を満たしている人が住むべきマンションではないでしょうか？

そうならざるをえない価格設定になりますよ。ただ、実際のグレードは多少心配ではありますね。ＭＲが開いていない現段階では、なんともいえませんが・・　まさかペアガラスじゃないとか、フローリングが印刷とか○友の「高級？？物件」みたいなことにはならないでしょうね＞三井さん

>>765
最近はハイルーフ用はほどほどの比率で設置されます。
抽選の際に一般セダンかハイルーフ希望かは事前希望の
お尋ねがあるはずです。

764です。

>しかし、7000万の頭金は凄い！ですね。尊敬に値します。

ローンが嫌いなだけですよ。7000万のものをわざわざ1億出して買うのがローン、と考えていますから（笑）。最近よくきく「利回りX％」なんていう誘い文句はまったく信用してません。

>車高が高いので駐車場に入りますでしょうか？

うっ、ハイルーフは実は幅と同じくけっこうマンションではネックになることが多いです、正直。平置きが割り当てられていないと、ハイルーフ対応の機械式は数が限られるのが普通。でも、最近はわりとハイルーフ対応の機械式が需要に間に合ってるみたいですね。成城でみたマンションはハイルーフ対応の機械式があまってました。まあ、成城ってハイフールを好むような場所でもないだろうし、あれはデベのマーケティングの失敗かも。
自動車では幅のが問題になる。これは高級車の幅がどんどん広くなってるのが原因。追いつかないですよね。

>50ccバイク１台と自転車が２台です。

バイク置場も一応抽選ですけど、50ccのミニバイクが置けなくて困ってる、というのはあまり聞かないですね。1000CCのバイクがおけなくて戸建にした、という人は聞くけど。50ccならサイズは全然問題じゃないですよ。
自転車・・・　案外2台置けなかったりします。1台は大丈夫でしょうけど・・・　これはマンションの自転車置場のキャパにもよりますが、実は売れ行きで決まるってことあり。売れ行きがイマイチだと先に買った人間が3台ぐらいおいたりしますね。だいたい大規模物件はそんなにはやく完売しませんから早く買えば当面は大丈夫じゃないかと踏んでますが、なんともいえないですね。

>ちなみにお風呂を1418って何ですか？

サイズのことです。お風呂の。
80平米のマンションだと、お風呂は1418（つまり、幅1.4mｘ1.8m）か1620タイプのどちらか。
だいたい90平米以上だと1620になることが多いみたいですけど、お風呂をあえてゆったりとるというポリシーをもってるデベ（ダイワとか）もいれば、逆にお風呂は小さめにしてリビングなどの居室空間を広くとる、ということもありえるわけですね。とりあえず、広さのことです。MRでお風呂が「1620だ」と言われたら、「広いんだな」と思ってください（笑）。

766さん、そうですね！是非仲良くしてください。
ちなみに私も外資系コンサル勤務です。（転職の可能性大ですが）


767さん、ホント、おっしゃる通りですね。
私自身は、少し高いなぁと感じながらも、この物件にとっても魅力を感じてしまってるため、高くても頑張っちゃいそうです。
MR楽しみですね。
色々情報あれば今後も教えてくださいね。
「安かろう悪かろう」どころか「高かろう悪かろう」では言語道断ですよね。

やすくなんねーかなー。
浜田山ったって住所はねえ。
庶民も多いんだよ。浜田山は。

>772

笑いました。実際問題として、予定価格はフタあけてみたら下がるって可能性はありますよ。プラウド富士見ヶ丘もそうしたみたいですし。

三井はわりに良心的なほうで予定価格を吊り上げるってことはあまりやりません（でも、このご時世ですから、部屋によっては、わかりませんけどね）が、事前アンケートで人気がない部屋は下げてくることもあります。でも、そういったって200-300万じゃないですか？　7000万が6800万になったって、実際のところあまり変りはないと思うけど・・・

久我山5丁目を見たとき、MRの三井の営業マンが「5000万超えてくると、ふつうのサラリーマンは変えなくなる」ってハッキリ言ってました。この物件は、そうすると「ふつうのサラリーマン」ははなから除外ですかね？　大規模物件なのに、そうすると、誰に売るのだろうか。
外資系コンサルがそんなに数百人もいるとも思えないし（笑）

変えなくなる
じゃなくて
買えなくなる
でした。すいません

764さん768さん、いろいろとご親切にありがとうございます！
なるほど、いろいろあるのですね・・・。
1418はサイズのことでしたか、なるほど。そういう呼び方になるわけですね。
それでいくと、今の我が家（社宅）は1210くらいです。
はやく広いお風呂に入りたいものです。
クルマはやっぱり心配なので明日電話で準備室に聞いてみようと思います。
もう一つすみません、ＭＲでお風呂とはどういうことを指すのですか？

＞仮にベンツＥやＢＭＷ５の新車が７００万円で発売されたり、
＞Ｓや７が１０００万円で発売される見込みを、５００万円とか
＞７００万円云々と幾ら叫んでも、所詮無いものネダリでしょう。

まったくそのとおりですね。ベンツのSが新車でほしいけど、「こんなの700万ぐらいの価値しかない。安くして」とシュテルンやヤナセで言ったらどうなります？　呆れられるだけでしょう。
それだけの価値が(自分にとって）ないと思うなら買わなければいいんです。

＞買えない収入・貯蓄層の方は、車種を下げるしかないといのが
＞当たり前の摂理。

そういうこと。マンションは売れ残ったら500万引きで売ってしまおう、という時代は2年前に終わってます。今はむしろ売り惜しみしてる状況。

これまた

＞ＭＲでお風呂とはどういうことを指すのですか？

あ、わかりにくい書き方しちゃってすいません。MRで希望する居室の間取り図がもらえるはずです。その図面で「お風呂は1620です」といわれたら（まあ図面に書いてありますけど）、そのお風呂は「広めだな」と思ってください、という意味です。

お風呂の広さは重要視する人としない人がいますけど、まあ1418でも十分じゃないでしょうか。
しかし、1210は狭いですね〜。

実は外資系ソフトウエアベンダーで、アナリスト＆コンサルタントを担当しております。
主に、BPR、業務分析、要件定義分析を得意分野としております。
ですので自分自身理解力には長けていると思っていたのですが、そもそものＭＲが何を指すか知りたいです。

MRとはモデルルームの略ですよ。
分かりにくいですよね〜

あ、そっか、ＭＲはモデルルームのことですか。納得です。
販売の何か専属の営業マンのことをそう呼ぶのかな？とかいろいろと考えていました。
なるほど、そういわれてみればそうでした・・・。
そしてモデルルームに希望の図面をもらいに行くのですね？
さっそく図面をもらいに行きたいのですがどこにもらいに行けばよいのですか。

今日はいろいろと勉強になる日だ。

771さん、同業者でしたか。経営系ですか？企画系ですか？ＭＢＡフルダでしょうか？

779さん、
細部にまでわたる解説、感謝です。おかげさまで大分理解できてきました！
しかし詳しいですね。
びっくりしています。
この掲示板の方はみなさん、そんなに詳しい方ばかりなのですか？
凄いですね。

781さん、
　私も全くの素人なので、この掲示板を読んで色々と勉強してます。
　中には中傷的な物もありますが、オフィシャルHPだけでは決して知り得ない貴重な情報も沢山ありますよ。
　一生に一度であろう買物です。お互い素敵なお部屋と巡りあえるといいですね！
　ちなみに私はMBAホルダーです。

別に買えるけど高いから安くしてという人も沢山いると思いますが・・・。
安いほうが余裕ができるから。
ベンツと比較している人がいるけど、ベンツではなく、状況からするとカローラなのになんでこんな高いの？って反応だと思うんですが・・・。

そうですか、これまた同じくですね。
お互い目標に向かって頑張りましょう。
今後ともよろしくお願いします。

カローラと思う方はこの物件に価値を見出せないと言う事ですよね、買わなきゃいいんですよ。

価値を見出せないとかではなく、地元だから欲しいという人も沢山いるのではないでしょうか？
もともと浜田山っていうニッチな地域なんですし・・・。
浜田山のなかでもさほど良質の場所でない住所。
カローラはまあ例だったのですが、嫌そうなので、レクサスクラスの値段だと思ったらおいおいベンツのＣＬだよ。
そんな感じだと思います。しかも裁判とかで色々あるし・・・。
でも反応が多いのは浜田山に愛着があるからでしょうね。

＞浜田山のなかでもさほど良質の場所でない住所。

　高井戸東だからですか？
　どこがカローラクラスなんですか？

レクサスクラスの値段、なんて書いてること自体モノを知らないですよね。
レクサスは今や旧セルシオだけじゃない、旧アリストだってレクサスになってることすら知らないんですから。

>別に買えるけど高いから安くしてという人も沢山いると思いますが・・・。

＊＊＊の遠吠えにしか聞えませんがｗｗｗ？

>ベンツと比較している人がいるけど、ベンツではなく、
>状況からするとカローラなのになんでこんな高いの？
>って反応だと思うんですが・・・。

ベンツ見て、「これってカローラと同じでしょ？　どうしてこんなに高いの？」という反応をしてる人ってことです。
実際いますからね、この手のトンデモな客。MRルーム開いたら、この手のが押しかけるのでしょうか。三井の営業マンに今から同情します。

＞そしてモデルルームに希望の図面をもらいに行くのですね？
＞さっそく図面をもらいに行きたいのですがどこにもらいに行けばよいのですか。

まだモデルルームは開いていません。図面もできてません。

なのに、こんなに掲示板が盛り上がってるってことは、やはり注目物件ってことですね。

＞でも反応が多いのは浜田山に愛着があるからでしょうね。

違いますよ！
この物件にそれだけの魅力がある証ではないでしょうか？

しかしすごい盛り上がりですね。
やはりかなりの人気物件なのですね。
良くも悪くもこれだけ注目されてるわけですから！

ほんとに注目されてるんですね。

それだけ欲しいと思っている人が多いんでしょう。
浜田山駅近で、この規模、南が傾斜地。
営業マンの得意なせりふじゃないですが、まさに「二度とでない」物件になるでしょう。

もう少し安くしてもらえれば自分でも手が届くかも、と夢見てる人も多いってことがよくわかりました。

>レクサスは今や旧セルシオだけじゃない、旧アリストだってレクサスになってることすら知らない
>んですから。
知ってますよ。しょせんアリストだろとはよく言われてますからね。
>＊＊＊の遠吠えにしか聞えませんがｗｗｗ？
そう思うのはどうぞご自由に。しかしあなたは人間として負けてますね。
両親から愛されずに育ってしまったのでしょうか？
>790
間違いなく注目物件です。
>791
そうかもしれません。かっこいいですもんね。今知りえてる情報では。
ただ、浜田山は低層地区が多くなかなか良質なのにあまり認められず的な場所だからか、「俺はこの場所がいいとしってるんだ。都内でも上位なんだ」という感じで地域を愛してる人が沢山います。
愛着持ってる人多いですよ。
>788
そのとおりです。

＞そう思うのはどうぞご自由に。しかしあなたは人間として負けてますね。
＞両親から愛されずに育ってしまったのでしょうか？

ワラッタ

＞知ってますよ。しょせんアリストだろとはよく言われてますからね。

やっぱ知らないじゃんｗｗｗ。
レクサスはベンツでいえば、CからSまでに対応する幅広い価格レンジをそなえたモデルの総称。
「レクサスクラスの値段」たって、エントリーレベルのISとラグジュアリークラスのLSでは全然違うってこと。
ちなみに日本ではアリストをレクサスに移動させるにあたって、大幅に改良。もはや旧アリストとは別物になった（価格も）。

高いと言うとすぐに「貧乏人は買うな」というレスがつくようですが、私はこの価格は払えますが、「資産価値」という意味で割高で迷っています。「中古」または、「収益還元法から割り出した価格」と「新規価格-減価償却」の差が、新築プレミアムということですが、この物件の場合、私の狙っている120平米クラスですと3000万円ほどのプレミアムと感じています。浜田山はとても良い所ですが、将来、賃貸や売却を考えた場合に、この点がネックですね。

120平米で14000万円とすると、収益還元法で考えた場合に、家賃収入はグロスで600万（月額50万円）は必要です。都心の便利な場所ならまだしも、想定される入居者が勤めるであろう地区までドアツードアで40-50分かかることを考えると、この家賃は無理ではないでしょうか。実際、浜田山のマンションで100平米超、家賃40万強の物件を時々見かけますが、入居者がおらず、諦めて売却に出ているものをよく見かけます。環境は捨てがたいので、本当に迷うところです。

120平米の億ション買うのに、家賃収入から資産価値を考えるなどまったくナンセンス。
そんなに広いマンションはそもそも需要自体が少ない。そんなのを浜田山で借りる人なんていないのはわかりきってる。数字を持ち出すまでもない。
ただし、売却からみた資産価値となれば、話は別でケースバイケースになる。
すぐそばの東急の物件は100平米前後でも、新築価格の2割り増しで売りに出て、出ればだいたいすぐはける。資産価値を維持してる（少なくとも今のところは）のは間違いない。発売された時期も今から考えればよかった。モノはいい（外装タイルはすべて手焼きのレンガ）し、値段も今から考えれば安買った(当時は高すぎるといわれて、完成しても数ヶ月はかなり売れ残っていたが）。ただし、植栽が多いから、管理費は高い（東急の高級物件は管理費の高さがネック）。
バブル期マンション、キムタクが住んでたことでも有名な「インペリアル」は、当然ながら、新築分譲価格より常に相当安く売りに出され、しかも、維持費の高さ（居室数が少ないため）からなかなか買い手もつかない。資産価値が維持できなかった例だといえる。
ライブタウンなどは、あの場所と管理のよさがプレミアムになって、出れば売れる。分譲は大昔だから、モトが取れたかどうかいえば微妙だが、少なくとも、あの当時4000万以下だったものが6500万で売れてる。資産価値は維持できてる、といっていいのではないか。
このように資産価値は、その後の管理状態や経済状況によってかなり影響を受ける。駅近で大規模なら資産価値は下がりにくい、というのは定石だが、それもインペリアルのような小規模物件と比べたらというだけ。

仮にここと同じクラスのプロジェクトがでてきたとして、価格を予想するに、コストサイドからみると土地の仕入れ価格５割アップ、建設コスト１割アップ、消費税６割アップをベースといったとこ。価格サイドから見た場合、都心部の２年遅れの価格上昇の波が訪れていると考えると、やはり２年前と比べると５割以上のアップ。それに加え、デベは高値圏で推移する市場に対し、慎重になるでしょうから供給量が激減して、希少性はさらにアップ。こうした背景を考えると、世界的な市場混乱や日本の金融当局による住宅関連融資の総量規制等、劇的な市場冷却要因がでてこなければ、今の若干高い価格設定を「あんときゃ安かったんだなあ」と心からため息まじりに思う瞬間が訪れるような気がする。

教えてください。

パークシティー
パークホームズ
パークコート

色々ありますが、グレードの違いなんでしょうか？
その場合パークシティーの位置づけは？