グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN　【Part2】

何だか力が入った文章に対して申し訳ないですが、目白物件や住友の評価について聞きたいのではないのです。シティテラスや護国寺の売れ行きには興味ありません。興味があるのは内装や設備といった「仕様」そのものなんです…。
単純に不等式で比較できそうなこの3物件において、どれほど仕様の程度差があるのか、または無いのか知りたかったのです。差があるならあるで良し、無いのなら何故ここまでレス評価が異なるのかに興味があったからです。

だったらご自分で見に行ってください。どこもモデルルームやっているわけで、仕様なんか自分でみなきゃわかんないですよ。

>82氏

検討掲示板でそれを言っちゃぁおしめえよ、ってなもんでしょう。分かる人がいたら教えてねって話でしょうに。住友嫌いなのは良く分かるけど、そもそもが質問からズレまくって、目白物件の板にありがちなワールドに突っ走ってるレスが失当。他所でやって下さいな(笑)

ここのコンシェルジェって何をしてくれるのでしょうか？
昼間のフロント2名って、コンシェルジェのことですかね。
そのうちの一名がグランドマネージャー？
（で、グランドマネージャーって何をする人？）
ここは管理室はあるけど管理人はいない感じなので
管理人と似たようなことをしてくれるフロントの人ってこと？
でも、コンシェルジェは基本的にサービス業だと思うので
誰がエントランスを通ってもニッコリと笑顔でスルーしそうなイメージが。
営業さんでもいいので教えてください。

コンシェルジェ、グランドマネージャー
要は管理人だと思いますよ。うちのマンションではそういう仕事してます。

検討中のものです。
購入された方などに伺いたいのですが、遮音性なども考慮されましたか？
ＨＰなどを見て、仕様について研究していたのですが
戸境壁がコンクリートと石膏ボードとの間に木材をいれてあり
空気層ができています。
この工法は音が響きやすいとなにかのコラムで読んだ記憶があり
遮音性が少々不安です。
コンクリートの厚さも１８０−３５０とずいぶんな開きがありますね。
デベさんに聞いても、きっと都合のよいことしか言ってくれないだろうと
思うのでここで質問させていただきました。

>86さん

私もこの点は気になり、少し調べました。いわゆる「GL工法」に似ているのでは、とお考えなのではないでしょうか？以前活況だったゼネコンボーイさんのスレッドでも話題になりましたね。対して、こちらの工法は独立支柱による「ふかし壁」と呼ばれ、逆に遮音性能は優れていると書かれてあったと記憶しています。

GL工法は、RC壁とボードをGLボンドという弾力がある餅のような形のボンドで接着させる工法です。今でも外壁には多く用いられますが、戸境壁に用いられると柔らかいボンドのせいでボードが振動し、空気層内で音を増幅させる「太鼓現象」が起こります。さらにGLボンドを介してボードとRC壁が接触しているため、振動がRC壁自体も伝播します。健さんのブログでも界壁にGL施工していた物件があり、問題だったと指摘されています。

一方、ふかし壁は、GLボンドではなく木軸か軽量鉄骨軸でボードを固定します。GLボンドのように弾力がないため振動しない上(全く無いということはないのでしょうが)、独立支柱により軸とRC壁が接していないため、音の伝播に関しては内部のRC壁に何の影響も与えないとのことです。戸境壁の図面を見れば、木軸が接しているのはボードのみで、RC壁からは浮いているのが分かると思います。

ゼネコンボーイさんによれば、この物件のように外壁はもちろん、戸境壁もふかし壁であれば高級の仕上げだそうです。どこかの億ションでも採用されていましたし、現行販売物件ではグランツオーベル南平台がやや近いようです。ただ、南平台では軸とRC壁が接しているようなので、これをふかし壁と言って良いかは分かりませんが。

とは言え、この点は心配だったため、検討段階でデベに技術的な説明を求めました。結局デベは答えられず（というか初めから「マニアックなので専門家に説明させます」との対応）、最終的には竹中の技術者が出てきて、概ね上記のような説明を受けました。その後に自分でも色々調べましたが、最近ではGL工法でもボンドの形を餅状ではなく線状に施工することで、問題の軽減に成功したという実験データも出ているようですね。

戸境壁の厚さについては、180あれば標準レベルをクリアしていると言えるでしょう。一応、都心ハイグレード物件のパークハウス諏訪山プレゼンスも180でしたし。加えて独立支柱のふかし壁だし、スラブもボイドではなく厚いし、総じて遮音性能は優れていると判断しました。内装も良いに越したことはないですが、こういう目に見えない所にコストをかけているのは大事なことです。構造に関わる快適性能は、後でどうしようもありませんからね。

以上、長くなってすみませんでした。しかし、久しぶりにゼネコンボーイさんを思い出し、何だか少し寂しい気分になりました。すごく楽しいスレッドだったのに。今どこで何してるのかなあ。ちなみに、上で引いた彼の回答は「今時直床でスラブ２０センチ」にあったはずです。

追記：もし、「お前、それは誤解しているぞ」という方がいたら指摘してください。まじめに調べたつもりなんですが、ナニブン専門外なので。プロの解説があれば有難いです。

早速ありがとうございました。
遮音性は優れているということなんですね！
安心いたしました。
私も建築のことには疎いので、以前読んだコラムに書いてあったものと
同じだと思い込んでいました。

もうひとつだけ心配なことがあるのですが。
先日浜田山の三井の物件を見に行ったのですが
こことの管理費の違いに驚きました。
あちらは（法外に？）高いとして、こちらはいささか安くないでしょうか？
これだけセキュリティがしっかりしているのに？
修繕費は最終的には6倍になるので、まあこんなものかもとは
思うのですが。

管理費は妥当な線じゃないでしょうか。そんなに安くも無い気がします。PC浜田山は植栽の維持管理費が上乗せされているので、あのレベルにも関わらずとんでもない額になっているだけです。
むしろ問題は駐車場の稼働率です。低ければ、不足分が管理費に跳ね返ります。売れ残っているうちは該当分を住不が全て負担するので良いとして、占有権を持つ住戸の人が車を使わないからと権利を放棄した場合はどうなるのでしょうか。
もしそうなった時には、うまく他の住戸へ回されると良いのですが。確か8割は埋まらないと計算が狂うはずです。

駐車場ですか・・
駅からそれほど近くないし、車の便がいいので8割は埋まるのではないでしょうか？どちらかというと駐車場が抽選でもれる心配をしているので
意外・・という感想です。
でも、マンションが建ち何年もたって老齢化が進んだら
確かに車を運転する人が少なくなるかもしれませんね。
優先住戸が放棄した場合（あまった場合）は、次順位の区分台数に
追加されますと書いてあったと思うので、ちゃんとまわっていくと思うのですが。
管理費が安いと感じたのは、駐車場の多さでカバーしているからなんでしょうか。
浜田山が衝撃的すぎたのかもしれませんが。

修繕費はまとまった金額を入居時に払うと思うのですが
その後○年後に○○万円とか計画されていますか？
もし決まっていたら、８０平米くらいの部屋の金額を
教えていただけませんか？

入居時にまとめて払うのは修繕積立基金。それ以降は通常の修繕積立金で、5年後ごとに値上がりします。88で書かれた修繕費とは、こちらのことでしょう。修繕関連支出は、この2種類だけだったと思います。
恐らく、よくある修繕費の一時金のことをおっしゃっているのだと思います（数年おきに追加でドカンと払うヤツ）が、この物件は一時金の計画はなかったはずです。…なかったですよね？

>91さん。おそくなりましたが、ご回答をありがとうございました。
一時金は計画されていないのですか・・

こちらはエレベーターがC棟以外は２〜３戸にひとつついていますね？
（比較的多い？でも、C棟は６〜７戸にひとつ。管理・修繕費は広さで
均等に割られているのは後々揉めないのでしょうか？）
エレベーターはいずれかならず交換しないといけないものの
ひとつだと思いますが、結構な費用がかかるのでは？駐車場も機械式なのでメンテナンスも相当なものでは？
長期修繕計画は契約前でも見せてもらえるのでしょうか？

長期修繕計画は事前に見せてもらいましたよ。コピーももらったと思いましたが、どこかへやってしまったなあ。EVの費用もあったと思いますが。駐車場も完全地下ですから、屋外で機械が風雨に晒されるよりは格段に良い状態が保てるでしょうね。車欲しいけど、どうしようかな。これからは大変そうだし。

現在の販売の進捗状況を教えてください。
また、完成が来年の３月ですが、完成在庫
は現実のところどれ位ですか？

>94

直接MRに行ったらどうです？

>94
細々と売れている感じを受けましたが実際はどうなんでしょう。
１階差くらいなら価格差がそんなにないので、まだまだ好きな間取りは
選べそうではありますが。
ただ、先日見た限りでは、C棟の東向きはわりと売れてしまっていました。
どのあたりを考えていらっしゃるんですか？

それにしても、完成在庫がかなり出るんじゃないですかね。
高い買い物なので、それで間に合えば実物見てから契約したい人も
いるかもしれませんね。
セキュリティは硬いはずなのに、住民以外がしゅっちゅう見学のため
棟内を出入りするのかな。
すみふは日常茶飯事なので何とも思わないのかもしれないけど
住民のみなさんはいやでしょうね。少し考えてほしいですよね。

MRに行ってきました。
住友不動産は今期大幅に黒字がでるので、会社側は来期（4月以降）の売り上げに計上したいため完成後売る気(会社方針）だと営業マンに聞きました。
売れてない口実とも、会社の方針ともとれますが、なんとなく納得しました。どこが、売れているかも教えてくれましたし、やはり、いい場所は売れています。
完成後見てから買うか、今まだ比較的いい場所を選ぶかは個人の自由ですが、今まだ選ぶ余地があるので、結構営業が間取りの使いやすいところとか、眺望とか教えてくれます。
たぶん、のこり少なくなったとき、ここはちょっとここが欠点なんです。
なんていう話はしてくれないでしょうね。

売れ行きが遅い事は、販売代金の回収が遅れる訳で、デベロッパーがゼネコンや資材会社に強気だった時は、彼らに泣いて貰っていた事情は今や逆転。少なくとも、資材が値上がりするか、支払いまでの期間を短縮するか、デベの負担は確実に増加しているだろう。金利は低いけど。

メジャーなデベのマンションで、タワー以外での施工業者からスーゼネの名前が減っているのは、普通の中高層マンションではゼネコンが安値受注を回避している表れでは？

特に入居が始まってからの売れ行き不振は、入居住民にとっても不安要素。昔隣の棟がそうだった時は、知り合いにパンフレットを送らせたよ。
それで入居した知り合いに、しばらく顔を合せるのが苦痛だった、考えすぎか。未販売住居の管理費を販売会社は支払い免除なんて規約を取り入れるデベが出始めたりもしたな、その頃。

住不はそんな販売の波の経験は嵩をくくって見過ごしている？高額物件の販売はそんなもんだろうか。

この間、現場を見ましたが、東建の賃貸マンションはもう出来上がり
つつありますね？　　　ＧＨも工事の進捗状況は順調なようです。
また、南側の旧東京都住宅供給公社の太子堂住宅も１号棟は完成して
新旧の入居者が入り、よいよ、東建とＧＨが来年完成すれば、太子堂
３丁目も景観がモダンな感じに変わり、昔のイメージがなくなる感じが
します。

また太子堂４〜５丁目にかけては、幅員１２Ｍの道路計画があり、茶沢通りの反対側も、将来はかなり変わるような予感がします。
来年２００８年以降、全体的に太子堂住民の旧住民と新住民の入れ替えが激しくなる予感がします。　
　　　とても楽しみです。

でも、来年以降は太子堂地区もかわるだろね？
１２階建てのＧＨが竣工すれば、景観は良くなる？

いつも、ご近所さんより私たちグランドヒルズのできることで太子堂が変わっていくことを、好意的に思ってくださること大変うれしくおもいます。
この近所界隈が、もう少し活気のあるお店、レストラン、おしゃれな
居酒屋等増えることをきたいします。

＞１０２
＞私たちグランドヒルズのできることで太子堂が変わっていくことを、好意的＞に思ってくださること大変うれしくおもいます。

笑。お前はデベか！　

契約者そろそろ住民板に行ったら？　あっまだ人数いないから板にならないのか。それにオプションももう検討しようがないから作っても意味ないのか。

土・日の「三茶de大道芸」に通いました。良かったです。三茶の約10箇所の場所で40組近くのパフォーマーが演じ、緑道では数十店舗が様々な自作品を売ったりと、まさに三茶は人間の表現力のパワーに染まった週末でした。屋外に椅子を重ねて約6mの高さでアクロバットする中国雑技団にも度肝を抜かれましたが、おもしろいパフォーマンスもイマイチなパフォーマンスも、最後まで付き合い、芸に応じたお金をきっちりと入れていく方々が非常に多いことに、一番感心しました。お金を入れるのにすごい時間がかかっても、ちゃんと並んで入れていくんですよね。世田谷パブリックシアターを擁する三茶の住民に、アーティストを育てる心意気を感じました。来年も楽しみにしています。

１０２さん　どうもありがとうございます。
私はとてもうれしいです。

もう一言付け加えるならばするならば、ＧＨ
南側にある某国営放送の番組『新日本紀行』で
取り上げられた、“下の谷商店”がなくなって
ほしいなぁ。

下の谷のあんちゃんねいちゃん達は未だに３０〜４０
年前の思考回路だしね？
下の谷あたりにも中規模分譲マンションができれば・・・・・
下の谷は、近隣商業地域だから、マンションは十分
建つでしょう？

下の谷は、三茶から徒歩５分〜６分程度。利便性は最高。
丘の上も丘の下も変わってほしいね。

D棟南向きでいいのかなとも思いますが、ＢＣ棟の影になったうのでしょうか？

103へ
契約者は自分たちのことだけでなくこれから契約してくる人たちとコミュニテイを作っていくのです。
契約するだけでなく、こうなってほしい環境と価値観が共有できる人に入ってほしいという希望です。
そして、長年住んでたいらした人たちへの気配りと思いやりは必要です。街づくりはこのマンションにとっても重要なのです。
個人としては、投資目的のかたはご遠慮ねがいたいし、野次馬は退散してください。。

>106さん
こればかりは部屋の位置によりますから…。面倒でも、MRで日影図を確認する方が確実ですよ。

>107さん
大丈夫ですよ。本当の検討者や購入者は分かっていますから、皆さんスルーしています。いちいち相手にする価値もありませんし、むしろ一緒の住人にならないだけ助かるというものです。
いちいちアンカーを打たれるとカチンと来るかもしれませんが、塵芥の類は黙殺しましょう。

太子堂5丁目は少し高級な宅地、3丁目は昔ながらの庶民的な町、
ってほうが特徴があって良いのになと感じます。下の谷が綺麗になるなんて
古い人間には想像つかない。

下の谷商店街は借地がほとんど。　某お風呂やさんの太子堂の大地主が
所有している。借地は、複雑な権利関係があり、再開発が思うように進まないのが原状。住友不のような最大手の資金力で、リニューアルしてほしいなぁ〜。

駅からの商店街が夜間になると若者のたまり場になってるのが気になります。三軒茶屋の改札でてから歩いてみると坂があったりするので
20分近くかかってしまいます。　子供たちや女性は　やはりバスを使ったほうが安心だとうちで話しています。　深夜バスも増やしてもらうと
助かるんですけど。

太子堂が高級、とか言うと反発受けますので
気をつけたほうがいいですよ。高級では決してないから。
お風呂屋さんがあるっていうことは　つまり風呂なしアパートが
まだ残ってるということ。若者の町、って言うイメージが三茶にはあるけど
もう少し　洗練されたレストランとかできるのを期待します。

気をつけろとはどういう意味？
あなたに対して気を使えと暗に言ってんの？
あなたが「太子堂は高級じゃない」と思ってるからそれに気を使うの？
太子堂にだっていろんな所があるんだから構わないでしょ、あなたも
太子堂に詳しい人ならば知ってるでしょ、ピンきりなことぐらい。

最近多いですよ。新しいレストランや飲み屋。　ほとんど外部の人達でしょう。　地元民はＧＨの入居者も東建のマンションの入居者もほとんどいないし、新しい外資系レストランや飲み屋の出店者もほとんど外部から来た人達だろうと思います。

　それは、有名ホテル・料理店のシェフが独立する際に出店候補地として三軒茶屋・三宿・駒沢大学あたりがノミネートされているためでしょう？

　六本木・銀座・代官山・麻布・赤坂などの超有名どころの立地ですと、賃料があまりにも高すぎるの原因何じゃないかと思います？　
　三茶周辺は、いくぶん超一等地に比べれば比較的賃料は安く、また、著名な人達もこの周辺沢山住んでいることが、出店が多くなる原因かと感じます。

でも、太子堂も道路整理と老朽家屋の整理。借地の有効活用がうまくでき、計画道路事業化・三茶駅前の再開発２ヶ所が実行されれば、これまた、わからなくなります。

税金及び企業の資本が投下される対象エリアなので、太子堂地区はこのご
どうのように、発展していくのか非常に楽しみ。古い物から新しい物へと変化する過程が、ＧＨ等を見てもはっきり明確にわかります。

　著名な方は、現時点では三宿が多いようですね。
　　
　　太子堂で言えば５丁目あたりが多いような気がしますが・・・・・？

　また、著名な成功者が住むと、そのエリアが心理的に活性化されるらなんて事あるようです？

東京建物の姿が見えるようになり、隣のＧＨとあの周辺の雰囲気は変わる気がしました。
規模が大きく、それ自体がある街のイメージを左右しそうです。
この流れが三茶屋駅前まで続く明るさができると、三茶屋自体に品格ができそう。
楽しみにしています。

沿線に住んでます。

今日も三軒茶屋を歩きましたが、
意外や意外、高齢者がめちゃくちゃ多いですね。

大通りは、学生や若い人結構いるけど、
一歩中はいると、超高齢化社会ですね。

昭和の女の子は、お嬢さん風から風俗嬢風まで
テンでばらばらですね。総じていいイメージはないが。
いずれにせよ、真面目に勉強したい人が多い大学ではない。
（日本の大学はほとんどそうだけど）

渋谷-二子玉川間では池尻に次いで、なんだかなーって感じの街です。

勿論好き好きですが。

>三茶屋自体に品格ができそう

期待するのは勝手ですがね、、、、さすがにちょっと。

>>99
大手と言っても数年前半分潰れかけてた会社ですよ。
属性的にも全幅の信頼を置けるような会社かどうか。

高齢者は多いですね〜　
　　太子堂地区には１００歳超えている人もいるとか？　

　でもこんごは、相続等で土地放出が多くなると思いますよ。

相続した人は、建替えもままならない人が多いですから、売って他へ移るでしょう？　買うのはほとんど開発業者か建売屋か他の地域の人。

世田谷区の人口は昨今増加傾向。　　現時点で８６万人。　
　その将来的な拠点となるのは、三茶かなぁ〜と感じますが・・・？


１０年後もしくは早くて５年後には、世田谷区の人口が１００万人突破。

　
　　　　政令指定都市初の１区１００万人区となる日がくる。


　　税収も潤い、巨額な税の投下と大企業の資本投下が、三茶で行われ、
　　　　　　　更なる発展をする予感がありますが・・・・・？

　　　　　　理由として
　　　　　　　　1　三茶は田都線急行停車駅。　
　　　　　　　　2　主要な都心部へ非常に近い事。
　　　　　　　　3　三宿の隣　

　　品格は徐々によくなるし、またその対象でもある・・・・・

病気だね。この板の人は、、、、、

三軒茶屋は庶民的で下町なのがカラーでしょ。
それはいつまで経っても変わらないよ。

いや、この板のごく一部の人だけですよ。三軒茶屋が
きれいになるとか、発展するとか、
ましてや「大企業の資本投下（笑）」があるなんて思ってる人は。

122さんとか、ちょっと怖い感じ。
土地の所有関係とか、正に下町そのもですから。
きれいな大型再開発とかは無理ですよ。湾岸じゃないんだから。

既に適正人口は超えてるし、これからの「発展（笑）」・人口増はマイナスにしかならない。（そもそも人口で計ろうと考えるのが、３０年は古い考え方）

むしろ沿線のイメージを壊さないよう、足を引っ張らないよう祈るのみ。
事件・事故も多いしなー。

あくまでも利便性と猥雑さでしょ。三軒茶屋の良さは。
でも、利便性は向上してない。むしろ相対的には下がってる。
駅周りの回遊性も最悪だ。キャロットタワーの盛り下がり振りも
板についている。

猥雑さは心配ない。これは構造的に保たれよう。

三茶はこれからも三茶であり続けると思う。当たり前だが。

三茶がきれいになって欲しいなんて本気で考えてる人は
確かに少数派でしょ。

そういう人は、
パークハウス用賀三条通りでもお買いになったほうがいいかと。
困ってるみたいだし。三菱さん。

高いねー。びっくりしました。
１２０平米を一億円台前半でと考えてたけど、
むりっぽいですね。

言っちゃ悪いがスミトモでしょ。
通り沿いでしょ。
駅も近くないのになー。

これだったら、駒沢から用賀あたりの方が確かにいいなぁ。

おお、元匿はんも来てるのですね。お疲れさんです。でも、私から見りゃ、所詮不動産屋なんてどこも大して変わりませんが。一般的にキレイっぽいイメージがある三○だって、一皮剥けばね。
でしょ？　競合物件企業さん。言っちゃ悪いが…なんて言ってる時点で、お里が知れるというか。いや、スレ汚し失礼。

怖くはないですヨ。ご安心ください。
ちょっとオーバーアクションに書きすぎたようです。
要は、この三茶・太子堂の街がどんどん変わって
ほしいと願っている一住民です。

今日も、現地近くへ行きましたが、東建は、ほど80％近く完成かな？
ＧＨも残りの工期5ヶ月で順調に完成するような気配。
建物の躯体・形状はほぼできあがっている感じですね？　
かなり勇壮な感じがします。　
　階が上の方なんかなんて眺望はけっこういいじゃないでしょうか？

124さん
でも、持ち家で相続が発生した場合、土地が放出されますが、
ほとんどが、建売り屋かもしくは、容積率が高いものは、ワンルーム
関係の業者が買っているようです。

地元の土地所有者でに建替えられる人はそんなに多くないようです？また地元を離れている人も多いので、生活の基盤が他所にあり、相続が発生すれば、結局売却するようです。

借地に関しても、地権者も遠隔地にいる方は結構います。相続後は、売却するケースは多いようです。

現在、三茶駅前近くと太子堂地区で、売却物件がありますが購入者は資本力のある開発業者がほとんど。　ほんとに小粒な土地しか現実のところ一般エンドユーザーが購入できないのが現実・・・・・

また、三茶駅前近くでも空き店舗や事務所がでていますが、賃料が高いのと、老朽化で場所がよくても、商売の収支があわないなどで、借り手がつかないなどの事があるようです。　新しく綺麗な今のニーズにあった建物を新築しないとなかなか難しいようですね？

現在は、不動産証券化等で商業ビルの新築工事が増加中？
良質な建物と賃借人による投資効率ＵＰ。インフラ整備や新築等で経済効果の良循環や安定性が積み上げられるのでは？　

環7内側は、とりあずその対象地域かなぁ？
東京建物の賃貸物件は証券化するんじゃないですか？
以上の理由が三茶が変貌する要因かと感じますが・・・・
間違っていたらすいません・・・・・

ここが売れて欲しくない人
多いみたいですねw