グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN　【Part2】

住宅性能評価を受けている物件の訴訟は確か指定住宅紛争処理機関(全国の弁護士会)に申請料１万円でやってくれるはずです。

200戸も在庫あるんですね。
必死なワケだ・・・

でも、必死なところを見るとますます不安になる。

訴訟を起こしても勝てないと思いますよ。なにせ建築基準法上、強度に問題が無いように合法的につじつまを合わせたんだから。ただ建築に無理があるのは否めない。　契約時にもしこの説明を受けてないのなら訴訟して解約に持ち込むことは可能だろうけど。
ただでさえ割高な物件が世間的な評価が下がり、より割高に。。。

「評価や資産価値？そんなの関係ありません♪」っていう人が住めば良いんじゃないかな。

売れ残りというよりは

今期計上分は　クリアしてるから
来期分に　まわしてるそうですよ

だから3月末引渡しと
4月上旬引渡しと　分けてるらしいよ

>344
>売れ残りというよりは
>今期計上分は　クリアしてるから
>来期分に　まわしてるそうですよ

ふーん２００戸近くもまわしてるんだ？
不動産売買ってそんな甘いもんじゃない。買う人がいたらきっちりとクロージングして売買契約まで持ち込む。意図的に来期に持ち越すなんてことありえない。「まわしてる」なんて売れない言い訳に決まってるじゃん。

賑わっていますな。
＞３４５さん、住不さんの財務内容はご存知ですか？
四季報を読んでごらんなさい。
＞意図的に来期に持ち越すなんてことありえない。
じゃあ住不さんは何期連続増収増益でしょう？

これだけ割高設定してれば、増収増益もわかりますよね。
「もうけられるときに儲けろ
買いたいって言ってくる＊＊＊に還元なんてするな」
ってこと。
ま、そもそもマンション買いたいなんてのは、土地からは買えない＊＊＊ですからね。
管理費や修繕費まで払ってくれるんだから、ありがたいんですよね。

気の毒なのはそういう売り手が強気な時期に、割高物件をつかんじゃった人でしょう。

＞３４６
財務も四季報もそんなことはみんな百も承知ですよ。
上から目線が物悲しいですよ。
あれだけ多くの媒体に必死に広告出していて、その結果この在庫で「まわしてる」なんてありえないですよ。明らかに売れ残り。まあ目白よりはましでしょうが。
あなたこそすみふの来年の完成、着工の物件を見てみた方がいいですね。

外野の意見はともかくとして、、、
契約の際に今回の件説明受けていない方、住不となにかしら交渉された方いらっしゃいますか？当方も説明を受けてませんが、該当棟ではないからかと思ったのですが、修繕等は同じ財布から出るわけですので不安は残ります。

スミフに猛烈に嫌な思いをされたかたが、ここや目白でネガキャン頑張ってますね。
そのエネルギーを他の何か建設的なことに向ければいいのに。

てか

まだ全部は販売してないんでしょ？？？

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sangenchaya/detail.cgi

そうそう。ここがバンバン売れるとしたらいよいよバブル、という点で注目の物件。

＞３５３
＞まだ全部は販売してないんでしょ？？？

全部販売してないのではない。全部オープンにすると売れ残り在庫として調査機関（カンテイ等）に計上しないといけないから、それを防ぐために要望書の状況で少しずつオープン→その部屋を販売、で時期をずらしてる売れていないのをカモフラージュしているだけ。それに後になればなるほど、良い部屋は消えていくから売れ足はますます鈍くなる。現時点で２００戸近く残っているなら、今後のマンション価格の再高騰が無い限りは完売まで２年は軽くかかるでしょう。
抜群の財務力で「でもそんなの関係ありません」がすみふだからね。

今日はこのスレのびたなー
水曜日だからな。

だなー。
水曜日はデベほとんど休みだからなー。
暇なもんだ。

教えて頂きたいのです。読売の記事を見て、3分の1しか売れていないことに驚きました。この後、契約件数は、ある程度は伸びるだろうとは思いますが、もしかして、入居開始までに、半数程度しか住民がいないことも予想されます。そうなると、どんなリスクが考えられるのでしょうか。

リスクなんてないだろ。
管理費、修繕金も売主負担。
むしろ静かでいいんじゃない？

売り急ぐばかりに、バンバン値引きなんてされたらたまったもんじゃない。
最後まで値引き無しで売り切る住不の姿勢には好感を持てる。

あと契約者らしきスレが減ったな。
皆、説明受けて問題ないってことに気づいたって事か。

あとは暇なデベ、勝手にやってくれって感じかな。

３分の一しか売れていない現状について、３６０さんのような楽観的な断定的意見を読むと、逆に疑わしく思います。この先売れても半数しか入居しない可能性の高いマンションで何が起きるのか、その問題点を、ぜひ皆さんで考え議論しませんか？購入を決めるうえでも、重要な話かと思います。例えば、駐車場がガラ空きだったら、駐車場収入が管理組合に入らないのではないでしょうか。これだけでも大問題だと思います。本当にこのマンションで良いのかどうか、たくさんの判断材料をほしいのです。客観性を持った専門家の方の意見を具体的に聞かせて頂けないでしょうか。

>363さん

大きなデベサンは
常識的に考えて
通常
販売中は入居中でも
修繕積立金　管理費　駐車場代は
売主が負担します。

だから体力の無い小さなところは
金利や維持費が大変だから
どんどん値下げて
売っちゃうんでしょ・？？？

値下げたら
それだけ自分で価値下げるのと同じだからね
だれも本当はしたくないでしょお？？

３６５さんに教えて頂きたいのです。
「通常、販売中は入居中でも修繕積立金・管理費・駐車場代は売主が負担します。」とのこと。このうち、駐車場について聞きたいのですが、例えば１１２軒の入居によって、２６１ある駐車台数のうち８０台分が埋まったとします。残りは、１８１。これ全て売主が負担してくれるものなんでしょうか。あるいは、全駐車台数から入居軒数を引いた分だけは負担する、つまりこの場合は２６１−１１２で１４９台分だけを負担するとか、そういうことはないのでしょうか。駐車場を使うかどうかは、入居者の任意の選択ですが、全戸が売れるまで、ずっと空き駐車場の駐車場代は、売主が負担してくれるものなんでしょうか。

販売中は入居中でも
修繕積立金　管理費　駐車場代は
売主が負担します。

↑
そのとおりです。つまり、それを負担し続けても儲けがでるくらい、高値をつけてるということです。価値のともなわない高値物件をありがたがる人にはうってつけですね。

それと、売れ残りがながくなると、購入希望者が多く見学にやってきます。1年2年とその状況が続きますから落ち着かないし、セキュリティ面でも不安が生じますね。

そんなにわんさか購入希望者がきたら、直ぐ完売するんじゃない？（笑）

湾岸の築浅中古マンションは冷やかしの内覧者は多いらしいけど、売れてないね。

>367

管理組合の議決権に関してはどのように売主はふるまうのですか？

おそらくある程度の出席者（たとえば戸数の1/2以上とか）とある程度の数（出席者の1/3とか）がないと、普通管理組合って議決ができませんよね。

議決権を持っている売れ残り部屋の持主の売主はどうするのですか？。少ない入居者のみの管理組合で議決を行ってもよいのかな？。私だったら、売れ残っている内に、ほしい人は駐輪場余っているときは何台でもOKみたいな意見を進めますね。そして今のうちに確保しちゃうね。

このようなことにならないように、ある程度入居するまで何も決められないのですかね？。

管理組合で何か決めたりできるかは大事だと思いますけどね。

結局、管理組合の議決の権利に関しては売主はどうするつもりですかね。

前に断ったのにすみふの営業マンから電話かかってきて「再度ご検討なさいませんか？」だって。。まわしてるなんてスレがあるけど、やっぱりかなり困ってるんじゃないかな。

３６８の意見に賛成です。理想的な住宅販売の方法は早期販売される価格帯ではなくなおかつすべて売り切ることです。そのためいい場所の価格帯をまず高く設定して最終的に条件が悪い物件を下げて完売させる方法です。いい場所は結構高くても売れてしまいます。

どなたか、３６６や３７０の質問について、ぜひ的を射た回答をお願いします。買うか買わないか迷っている者にとっては、すごく重要な話だと思って読んでいます。

なら　
ＭRで直接聞くのが一番だろ

重説を見てみますと、たしかに、売主（住友）は引渡し未了住戸の管理費、修繕積立金、専用使用料、駐車場・バイク/駐輪場確保分の利用料を払うとなっています。

また、管理組合については、管理規約の中に、組合員が法人の場合はその役員または従業員が議決権を行使できるとあります。組合員総会を開くには、議決権の半数以上を持つ組合員が出席しなければいけないので、当然、暫定的な区分所有者である売主も組合員として代表を送ってくると想像します。

もとより社会的意識の高い住民の方々が多くいらっしゃると思いますので、組合の運営も、未販売住居に影響されずに恙無く行われると想像していますし、そのように行動したいと思います。

誤解などありましたら訂正をよろしくお願いいたします。

>>375
ツリではなく、本気で購入を検討している方だと思って書きます。
現代において情報は量よりも信憑性や正確性といった質こそ大事だと思います。
マンション購入という大事なご決断をされるのであれば、このような匿名性の高い、責任感の無い情報だけを信用して検討の材料にされるのは如何でしょうか。
>>376
の方が主張しているように、それこそＭＲに問いあわせれば、解決することです。
文章を見る限り、３６６や３７０の質問は幼稚な煽りのような内容で、このＭＳ購入の判断にされることは、非常に危険です。
もちろん、このサイトには多くの当事者とは無関係に、有益な情報が寄せられていることは否定いたしません。
ただし、千代田プラウトの葬儀屋騒動のようにまじめな検討者が無責任な発言で損をされるのは、このサイトの愛好者として悲しくなります。
よけいなお世話だとは思いますが、十分にご検討されて後悔しないご判断をしてください。
良い物件が購入できることを祈念いたします。

366=370=375

自作＊＊＊。

>まじめな検討者が無責任な発言で…

まじめな検討者なら、色んな情報を知っておくべき。
営業による一方的な意見だけではなくね。
そして自分で最終的に考える。
安い買い物ではないのだから。

一般に、未販売住戸が多数残った新規分譲物件の管理組合運営の
問題点は、未販売住戸分の管理費等を支払う代わりに管理組合に
おいて少なからぬ議決権を有する売主側の意向がキャスティング
ボードを握ることとなる点に尽きます。売主と買主は、本来利益
相反（売主の利益は買主の損失）関係にあり、買主が一致結束し
て問題点を売主に主張・要求すべき管理組合（特に、竣工・入居
直後は、どんなマンションでも必ず何らかのトラブルが生じ、売
主の費用で緊急修繕・改修等措置が必要なのは常識）の運営が、
売主の意向により大きく左右される状態であること自体が、買主
・入居者にとっての最大のリスクです。売主の良心に期待したい
気持ちも分からないではないですが、基本的に営利目的のビジネ
スですから、売主は損得勘定で冷徹に判断・行動すると考える方
が常識的です。繰り返しますが、売主に対する牽制効果という点
からも、管理組合に売主が大きな影響を及ぼすような自体は、決
して健全ではなく、買主にとって大きなリスクです。

竹中工務店は、顧客をバカにしているのかと思うしか他に無い。
あれだけ、住友が免震構造と謡いながら、これじゃ何を信じていいのか
判らなくなる。

投稿者（社）の皆さん、「掲示板マナー」を再度ご熟読のうえ、貴重な情報をご教示ください。

>383

同意です。竹中はもう少し顧客を大切にしないと。
もし竹中の社員の家族がこのB棟を購入していたら何て思うんだろう。
「建てたら終わり」って思ってるのかな。
これは消費者として、竹中に問いたいよ。
何故東麻布のように施工し直さないのだろう。
後付けには、少し納得できません。

一般に、欠陥住宅や施工ミス等の買主に対する一次責任（瑕疵担保責任）を負うのは売主ですが、当該欠陥やミスが施工会社側に起因する場合は、売主が当然に施工会社側に損害賠償請求等を行えます。建てたら終わりということは、施工会社にはまったくあり得ません。どんなに言い逃れしようと、訴訟になれば必敗でしょう。社会的責任も逃れようが無く、万が一法的責任を問われずに済むことがあっても、企業の信用は地に落ち、結果、そうした企業の存続は極めて困難になる道理です。近時の各種偽装問題で、数多くの企業が崩壊・消滅し、経営者も刑事責任を問われているのが、何よりの証左です。

購入者です。ひさしぶりに現地を見に行きました。
私は購入時に説明をうけ、購入したものです。
いまさら、マスコミに出たことによって、気分はよくないのですが、Ａ棟が見えるようになりバルコニーの雰囲気も見れました。外観はイメージどおりシックで落ち着いています。となりの東京建物と比較すると、となりが団地に見えるくらいです。
せっかくの入居までを楽しみたいとおもいます。

私も今日、仕事帰りに現地を見てきました。ブログでも出ていましたが、かなり全容が把握できるようになってきましたね。夜でしたが雰囲気は分かりました。周囲に植栽が入ると、また違った印象になるでしょうね。大仰な記事のおかげで色々と騒がしく、辟易としていましたが、気にせず参りましょうか。
お隣のアパートメンツですが、もう少し高級感があっても良かったかなと思いました。とは言え、古びていた近隣の公営住宅も建て替え工事が始まっているようですし、全体的な雰囲気は改善されるのだと思います。
私は（少数派の？）ローン組なので、3月時の金利も気になるところです。

アパートメンツ三軒茶屋は、その西側（グランドヒルズの中庭側）に桜並木を作ってくれているようです。まだ幼木ですが、将来は春に中庭から花見が楽しめるかも。また、北側（淡島通り沿い）には、どこかで保管されていた桜の老木が何本も戻ってきました。エリア全体として、世田谷らしい緑があふれるところになりそうです。

強度不足のコンクリート事件（！）が発覚したので
専門家と話した結果、
やはり違約金を売主から支払ってもらい
代理人経由で解約をすることにしました。

いくら補強したとしても
もともとの強度が不足していたので
不安は残るから。

弁護士に相談する価値ありました。

>390さん

私も契約者です。参考までに教えてください。
①住友から、この件の説明を受けずに契約されたのでしょうか？
②契約されたのは問題があったB棟なのでしょうか？
私は別の棟なので、その辺りの兼ね合いはどうなのか教えて頂ければ幸いです。よろしくお願いします。

>390さん

申し訳ありませんが
いい加減なことは控えてほしいです。
私はB棟契約者です。

先日契約しました。

新聞報道後です。

竹中より説明を受け
強度計算書も見せていただきました。
強度は不足しておりません。
かえって以前の予定より強くなっております。

また
現状
違約金も支払われていないようですし

面白がっての投稿は控えてほしいです。

＞３９１さん

３９０さんは
別の物件の方じゃないでしょうか？

市川とか・・・

近所に住むものです。
今日も現地の近くを通って出勤しました。

おおいも外れとってもいい建物ですね。
近いうちにモデルルームをもう一度
見に行く予定です。
隣の　東京建物の賃貸は先日内覧しました。
そこから見える景色は最高でした。
たぶん
この建物から見える景色も最高でしょうね＾＾
ちなみにうちは二人暮しなので
小さいお部屋ですが＾＾；
東向きも
お庭がきれいだと思います。

違約金などの措置は　当人のみぞ知ることでしょう。　不動産専門かとか弁護士とかに相談するのが近道でしょう。一生の買い物だし　重要な事項ですからね。

＞３９０
＞やはり違約金を売主から支払ってもらい〜解約する事にしました


これが事実でなければ、この書き込み相当やばいですよ？
この文末は文頭を経た上での意思決定です。
IPアドレスからすぐに身元割れますし、あなた責任負えるんですか？？
これがイタズラだとしてもさすがに住不も動くでしょう。

>396さん
おっしゃるとおり！！
この件については
我々にも深く関係しております。
住不が調べなくても我々が調べ
然るべきところに行き
然るべき措置を・・・と
思います。
これこそ風評被害！名誉毀損！

同じ竹中物件でも

なんだか、赤坂TRは盛り上がってますよ〜。

ここも、凄くいい部件なんだしそろそろおやめになったら。

もったいないですよ。

イメージ狂います。

391です。

実は少しおかしいな、と思ってあの質問をしたのです。しばらく待ってみましたが、やはりレスはありませんね。
建築確認を取り直した後であれば、仮に説明がなかった場合でも違約金支払いには至らないと思ったものですから。聞いてなかったとゴネれば白紙撤回にはなるかも知れませんが、かなり悪質な重説違反であるMVRのケースでも分かるように、違約金支払いは簡単ではないようです。
住不がどこまで相手にするかは分かりませんが、面白半分にしては少々悪質ですから、この手合には相応の措置が必要かもしれませんね。

例の報道については少々裏話を聞きました。Y紙を後追いしたのは精査せずに条件反射したメディアだけで、まともなところは全く問題なしと相手にしなかったようです。まあ内容を理解していれば当たり前なんですが。いるんだよね、大げさに書くヤツが。住友の広報がバタバタしてたよ」ということでした。
ただし条件反射組の中に通信社も入っていたので、風評が拡散してタチが悪かった。三下の勇み足で、とんだ迷惑を被ったものです。

管理人さま、速やかなご対応ありがとうございます。
おかげで随分とスッキリしました。
この物件は何故かあの手が多いので、今後もよろしくお願いします。

さて、お隣のアパートメンツも募集を始めましたね。HPも充実しているようです。ただし、賃料は会員にならないと見れないようで詳細は分かりません。簡易の登録であれば会員になっても良かったのですが、結構細かく要求されるので止めました。興味はあるんですけどね。賃料。どなたかご存知の方はいるのでしょうか。

ついでに、恐らくこの掲示板をチェックしているであろうスミフの方へ。せっかくのブログですが、アパートメンツの「3-chat」を見てみて下さい。あれは外注だと思うので、あそこまでやれとは言いませんが、参考になると思います。
契約者でも頻繁に現地に行けない人も多いと思いますので、生活イメージが湧くような情報があればな、と思います。あとは各棟からの眺望写真（東西南北）とか、現場内部のレポートとか。まあ単なる要望ですが。

建築学を学んでいない方が構造の批判をするのはどうかと思います。今ここで構造の批判をしている方は単なる意味のない誹謗中傷になります。もし批判するのでしたら構造的にどこが悪いのか具体的に示さないと。

もし、現況をすべて解体して更地に戻して、再度建て直しとなった場合
どれくらいの費用がかかるのでしょうか？
解体費用で少なくとも10億円近くかかるでしょう？
建て直し工事費が50億円以上
既存契約者への補償賠償金で数十億円。

なんでこうなるのか？ゼネコンは過ちを繰り返しすぎであり
土地があれば、マンションを無作為に建てる我が日本で、なにか重大な危機感の欠乏が見られるように思えます。
このような事態を招い原因は、事業者・施工業者の危機感の欠乏からであると感じますが？　マンションを建てることに慣れっこになって仕舞いすぎた結果かと感じずにいられません。

淡島通りを走っていたら、かなり輪郭がはっきりしてきた。
外観は相当いいね。（隣の賃貸が引立て役になっている
せいもあるだろうけれど）

　駅からちょっと遠い気もするが、値段なりのマンション
なんでしょう。間取りも考えられているし。
　
　でも、周りから相当ひがまれそうですね。実際このスレ
にも多数のねたみ、ひがみが・・・・・・・・・
　それと、この価格帯で300戸以上となると、完売までには
時間がかかりそうですね。・・・いずれ売れると思うけど。

＞４０５さん

私も同感です。
先日住フの営業の方にお聞きしましたが
今後　現地からの眺望写真、工事の途中経過など

ブログに載せていただけるようです。

昨日もちょっと小雨は降っていましたが
現地を見てきました。
公園のほうを回り
建物も外観が見れるようにって
少し雨にぬれてそれもまたタイルの色が独特で
とっても素敵でした。

そして何より
周りも歩きやすく
犬の散歩の人やウオーキングの人がいましたが
とっても静かでした。

皆様、情報ありがとうございます。

さっきヤフーを見てみたら、結構出てました。70平米7Fで30万（管理等抜き）なんてのもありますね。かなり強気だなーというのが正直な感想。このまま行ってくれればありがたいんですが、どうでしょう。

ブログも楽しみにしていて良さそうですね。外観もイメージ通りに仕上がっているようですし。今度現地に足を運んでみようと思います。

>>414

ここは駅から遠いから、賃貸でその値段だと厳しいと思う。

マジレスすると三茶、下北、池ノ上あたりは徒歩10分ぐらいがちょうどいいよ。

ちなみにこの辺りの相場
普通に12,000円（坪）ですよ。
だから
12,000円×23坪＝276,000円です。

購入検討中です。
もともと以前この辺りに住んでいて
場所は知っていましたが
久しぶりに行ってみて驚きました。
敷地の周りもきれいな道ができて、公園が出来て
イメージ変わっていました。
（良い意味でですが）
敷地内の既存樹もそのまま残して頂けるようですし
周りにもさらに　桜や　他なんだったかなあ〜
なにしろ
並木道になるようです。
歩道もちゃんと整備され安心しました。

＞４１６さん
その意味分かる様な気がします。
私が以前住んでたのは駅徒歩2分のコンビニエンスの上のマンションでした。
マジ駅から近くて買い物も便利で
朝もチョチョイト出かけられるし
歩くのが嫌いな私にとっては本当に良いところでした。
ところが日曜日の朝早く出ようと外に出ると
電信柱の下に　酔っ払いの履いた跡や（汚くてごめんなさい）
夜も　（冬は窓閉めてるからいいのですが　夏は冷房嫌いなので窓開けてます）
その駅に向かう人達の騒ぎ　駅から帰る人たちの声など・・・
駅近くは　駅近くで　良い事ばかりじゃないかもです。
おっしゃるとおり
１０分位が良いかもね！

>>419さん
確かに三茶、下北の駅近はやや騒々しいですね。
池ノ上なら落ち着いているので駅近でもいいとは思いますが。

一般的には駅近が良しとされますが、都心へのアクセスと
自然を含めた周辺環境を両立させるなら徒10分ぐらいがちょうどいいですね。
この辺は賃貸でも人気が高く、分譲だと供給も少ないんで値崩れしづらいと思います。

普通マンションだと駅から徒歩10分は遠くて敬遠されますよ。
戸建ならいいですが、マンションは利便性が第一。

総合的に買う価値が無いと思っている人が多いだけに思うが。
これだけ売れてないんだから今更ここのアンチなんていないだろう。放っておいても売れてない。

モデルルームの外看板に「For Rent」の文字が…。
売れないからって完成前に賃貸ってどういうことでしょう？
隣の東京建物の賃貸と同レベルになるということですね。

コンクリートの強度不足だった件はやっぱり痛手。

今後住むこと考えたり　転売すること考えると
不安で落ち込むのは当たり前。

代理人となる弁護士に相談中。

これは契約した者の気持ちですので関係者も擁護しようとせず
事実を直視してね。

＞４２６さん
勘違いですよ。
for rentは住友不の高級賃貸マンションの看板でしょ？？？

『ラ・トゥール』の事だと思いますよ

>428さん

ちゃんと竹中に説明受けましたか?
設計担当の方が説明してくれます。
コンクリート強度不足って言うのは
マスコミの表題であり
実際は
今現在
建築確認も済み
強度不足でもなんでもない！

そんなに不安ならチャンと説明受けたほうが良い！

クリスマスですね＾＾
来年はここでクリスマスを迎えます。
中庭には奇麗なイルミネーションが飾られるのでしょうね！
たのしみです。

直接関係はありませんが、住まいサーフィンでグランドヒルズ成城の物件評価が更新されていました。
兄弟のような関係のマンションが揃って高評価だと嬉しいですね。

賃貸マンションで徒歩10分以上はありえないでしょう。
私は賃貸時代、5分以上のところを選んだことはない。

購入するなら5分以上も可ですが、10分超えは論外。

＞４３７
住まいサーフィンの評価はku4806さんですよね。この方は成城だけでなく、ここの評価もしてくださった方で結構まとを得た客観的なご評価をしていただける方だと思います。成城よりもここの評価が高いのは少しうれしいですね。

>>433
素朴な疑問なのですが・・
そのイルミネーションは誰が飾るのでしょうか？
ほぼ物件が売り切れていて、管理組合ができていれば
誰かが提案→承認って感じでしょうか？
それとも管理会社が管理の一環で？？？