グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN　【Part2】

この騒動で値下げしてくれないかな。
10パーセント下げれば、予算に入ってくるんだけど。

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関係業法にお詳しそうな297さん、具体的にどこが業法違反になるんでしょうか。私は業法違反に問うのは難しいと思っていますが、今後の参考になるかも知れませんので教えてもらえませんか？

>>302
だったら、ウチも10％下げて欲しいなあ（笑）

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こういうことが起きてしまった時、デベ側はなるべくなら契約者に
個別で対応したいと思っているのでは？

何故なら、契約者一同を集めた説明会をしたら、
寝た子を起こす状態にもなりかねないからです。

一部の問題意識のある人たちに扇動されたくない。

契約者に一致団結されて、いろいろな要求をされることを
避けたいからです。

市川も三井の営業担当はとても誠意のある方たちばかりでした。
木を見て、森を見ていないこともありますから。

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市川で誠意ある対応？　とてもそうは見えないけど（笑）

ここは一律、1割下げるくらいのことをすればいいのに。高額の部屋ほどしこっているのは事実。現場は苦しいだろう。高値維持志向の本社だって、今回の風評を奇貨として「このまましこるよりは誠意を見せたほうが得策」と押せば折れるかも。
「ご心労をかけた」と、先手を打って既契約者も1割下げれば、解約騒動にもなりにくいと思うが。
まあスミフだから、そんな大甘なことはしないんだろうね。

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>勿論不具合を隠して補修しないなんてのは論外だけれども、ミスを告白し>て、修理もちゃんとしたからいいじゃない！なんていう意見はちょっと物>分りが良すぎませんか？

そのとおり。住友関連スレッドは販売関係者の
書き込みが多いことで、マンションコミュニティファンの
間では有名ですよ。
なにせ売れてないから、「売れ残り」といわれるのを
嫌がるのね。本当のことでしょ。

このごろは、「通りすがり」で削除依頼せずに
「販売関係者」を名乗り始めたのが、少し前進ですけどね。

今回の件だって、ミスはミスでしょ。
あとから契約した人には話す法的義務がないから
話さなかっただけ、なんてデベ側の言い草を一生懸命
正当化しようとしてる投稿見ると、笑っちゃうね。

新聞批判なんて、筋違いもいいところ。
ミスがあっても、補強したからいいと思えば契約、
イヤだと思えば契約しなければいいこと。

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キャンセルして頭金戻ってくるんですか？

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値下げしないかなー。

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価格をこんご２０％〜３０％ＯＦＦにするべき。
既に契約済みの人には、契約書の額面変更をする
くらいの誠意がないと、信用の失墜は必至。

住友不は儲かってんだから、信用を落とすよりも
赤字の方が無難・・・・

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ここ、解約しようとしてる人いるのかな？
どちらかというと、契約者以外が伊か怒ってる気がします。
私は、今この機械式駐車場のしくみと毎朝車通勤なので、故障したときタクシー代だしてくれといいたい。
高級マンションなんだから、定期点検しっかりしてくれ。
いままで平起きだったからとても不安。
検討している人はどう思っているのかな？

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ここでは真面目に話し合って
これからどうしようか
参考に見せていただいてます。

コメントへの単なる中傷や
面白がっての書き込みは
控えてほしい。

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>>321さんに同意です。
関係者による一般消費者の誘導は見ていて不愉快であるばかりではなく、検討の邪魔となります。

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ちなみに
私は昨日説明を聞いてきました。

竹中の設計の担当の方がきちんと説明してくださり
一連の流れや
強度にも問題の無い事
最初の時点で東京都に相談して
指導のとおり動いている事
納得しました。

今回の報道についても
知らなかったのですが
担当の方からお電話を頂き
書面も頂き

早急な対応にも感謝しております。

ただ
マスコミに出たということで
不安は残ります。

しかしながら
このマンションは気に入っておりますし
住みたいと思っています。

もともと私の実家に近く
地元で馴染んでいるのもあるのですが・・・

もうひとつ
昨日伺って安心したのは
こんな中
新しいお客さんも
何組も来てました。

せっかく見つけた数少ない気に入ったマンションですから
希望を持ちたいです。

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３２２さん

おっしゃる通り。
客観的なご意見
（誹謗中傷ではなく）
聞きたいものです。

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とてもじゃないけど、施工ミスを連発しているゼネコンなんて信頼できないですよね。
百歩譲って、施工ミスを許せるとしても、コンクリート強度を間違えて、設計よりも強度の低いコンクリートを打設した物件と言うレッテルは一生付きまとう。
あえてそんなリスクを背負っても満足できるなら物件なら良いかも知れないが...

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住宅性能表示を受けるので安全ですよ。国から耐震性などのお墨付きがもらえるので。万一もし構造の欠陥が見つかっても低額料金で訴訟ができしかもほぼ勝てます。住宅性能評価評価をやっていないものよりはるかに安全で、中古の査定が高くなりやすいです。その分評価料は物件に加算されてしまいますが。

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住宅性能表示って、今時どこの物件でもつけていますよ。
施工ミスのレッテルは付いていませんが！

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強度不足の話は、９月、購入申し込みのときにいきなり文書で「実は」と切り出されました。
構造設計上問題はなく補修も不要と説明されましたが、補修なはずはないので、なんとなく気持ちが悪く申し込みを一旦見送ることにしました。
そのときから約３ヶ月、しばらく経ちましたが、いまさらニュースリリースは何故なのでしょうか。疑問です。

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問題は地震があって柱の剥離を見てしまったらどう思うか？
ですね。ほんとどうなんだろうか？

入居後のイメージも必要ですよね。

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ニュースリリースじゃないよ。麻布で竹中の施工ミスがあったので、読売が2匹目のドジョウを探していたら、ここが見つかったってことでしょ。既に補強済みだったんだけどねｗ

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補強して辻褄あわせたマンションというレッテルはずっと付きまといますね。
ますます売れ行きが悪くなりそうで、不安。

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住宅性能表示で欠陥が見つかっても低額で訴訟って、
勘違いしないでくださいよ。

実際に瑕疵問題で訴訟したマンションを知ってるけど、
相手も一流の弁護士と一流の専門家を揃えて反論してきます。
住民側も弁護士や専門家を雇いますが低額では済みません。
ほぼ勝てますとは、楽天的ですね。

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＞３３２さん

どの事例でしょうか？お教え願います。

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うーん。
成城学園ＧＨにしようかしら。

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今回事件の一連を確認すると、コンクリート強度を４２N（ニュートン）のところを３６Nで竹中が建築してしまい、今更壊して作り直せないから他の部分の強度を上げて「つじつまをあわせて」建築確認の承認をとったということですね。強度上は問題なくなったとはいえ、建築に無理があるのは間違いないところ。風評被害も含めて明らかに物件としてはマイナス評価でしょう。
あとここはまだ２００戸近く在庫（売れ残り）があることも判明しましたね。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/pdf/071207.pdf

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そうなんですよね。あとからツジツマ合せてもやはりどこかに無理があるのじゃないかという不安はつきまといます。
もともとの手法で作ってくれるのが一番。
それにしても200戸も在庫あったんですね。
4戸とか5戸とか小出しに販売して、売れ行きの悪さを
隠そうとしたということでしょう。住友らしいですね。

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112戸も売れてたんですね。

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しかしこのままモヤモヤしての年越しはキツイな・・・

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>>338

ここは解約できないの？

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住宅性能物件で訴訟になったことはないはずですが。姉歯のときも性能評価物件で大きな問題はなかったと思いますが。

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住宅性能評価を受けている物件の訴訟は確か指定住宅紛争処理機関(全国の弁護士会)に申請料１万円でやってくれるはずです。

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200戸も在庫あるんですね。
必死なワケだ・・・

でも、必死なところを見るとますます不安になる。

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訴訟を起こしても勝てないと思いますよ。なにせ建築基準法上、強度に問題が無いように合法的につじつまを合わせたんだから。ただ建築に無理があるのは否めない。　契約時にもしこの説明を受けてないのなら訴訟して解約に持ち込むことは可能だろうけど。
ただでさえ割高な物件が世間的な評価が下がり、より割高に。。。

「評価や資産価値？そんなの関係ありません♪」っていう人が住めば良いんじゃないかな。

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売れ残りというよりは

今期計上分は　クリアしてるから
来期分に　まわしてるそうですよ

だから3月末引渡しと
4月上旬引渡しと　分けてるらしいよ

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>344
>売れ残りというよりは
>今期計上分は　クリアしてるから
>来期分に　まわしてるそうですよ

ふーん２００戸近くもまわしてるんだ？
不動産売買ってそんな甘いもんじゃない。買う人がいたらきっちりとクロージングして売買契約まで持ち込む。意図的に来期に持ち越すなんてことありえない。「まわしてる」なんて売れない言い訳に決まってるじゃん。

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賑わっていますな。
＞３４５さん、住不さんの財務内容はご存知ですか？
四季報を読んでごらんなさい。
＞意図的に来期に持ち越すなんてことありえない。
じゃあ住不さんは何期連続増収増益でしょう？

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これだけ割高設定してれば、増収増益もわかりますよね。
「もうけられるときに儲けろ
買いたいって言ってくる＊＊＊に還元なんてするな」
ってこと。
ま、そもそもマンション買いたいなんてのは、土地からは買えない＊＊＊ですからね。
管理費や修繕費まで払ってくれるんだから、ありがたいんですよね。

気の毒なのはそういう売り手が強気な時期に、割高物件をつかんじゃった人でしょう。

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＞３４６
財務も四季報もそんなことはみんな百も承知ですよ。
上から目線が物悲しいですよ。
あれだけ多くの媒体に必死に広告出していて、その結果この在庫で「まわしてる」なんてありえないですよ。明らかに売れ残り。まあ目白よりはましでしょうが。
あなたこそすみふの来年の完成、着工の物件を見てみた方がいいですね。

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外野の意見はともかくとして、、、
契約の際に今回の件説明受けていない方、住不となにかしら交渉された方いらっしゃいますか？当方も説明を受けてませんが、該当棟ではないからかと思ったのですが、修繕等は同じ財布から出るわけですので不安は残ります。

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スミフに猛烈に嫌な思いをされたかたが、ここや目白でネガキャン頑張ってますね。
そのエネルギーを他の何か建設的なことに向ければいいのに。

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てか

まだ全部は販売してないんでしょ？？？

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sangenchaya/detail.cgi

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そうそう。ここがバンバン売れるとしたらいよいよバブル、という点で注目の物件。

＞３５３
＞まだ全部は販売してないんでしょ？？？

全部販売してないのではない。全部オープンにすると売れ残り在庫として調査機関（カンテイ等）に計上しないといけないから、それを防ぐために要望書の状況で少しずつオープン→その部屋を販売、で時期をずらしてる売れていないのをカモフラージュしているだけ。それに後になればなるほど、良い部屋は消えていくから売れ足はますます鈍くなる。現時点で２００戸近く残っているなら、今後のマンション価格の再高騰が無い限りは完売まで２年は軽くかかるでしょう。
抜群の財務力で「でもそんなの関係ありません」がすみふだからね。

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今日はこのスレのびたなー
水曜日だからな。

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だなー。
水曜日はデベほとんど休みだからなー。
暇なもんだ。

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教えて頂きたいのです。読売の記事を見て、3分の1しか売れていないことに驚きました。この後、契約件数は、ある程度は伸びるだろうとは思いますが、もしかして、入居開始までに、半数程度しか住民がいないことも予想されます。そうなると、どんなリスクが考えられるのでしょうか。

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リスクなんてないだろ。
管理費、修繕金も売主負担。
むしろ静かでいいんじゃない？

売り急ぐばかりに、バンバン値引きなんてされたらたまったもんじゃない。
最後まで値引き無しで売り切る住不の姿勢には好感を持てる。

あと契約者らしきスレが減ったな。
皆、説明受けて問題ないってことに気づいたって事か。

あとは暇なデベ、勝手にやってくれって感じかな。

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３分の一しか売れていない現状について、３６０さんのような楽観的な断定的意見を読むと、逆に疑わしく思います。この先売れても半数しか入居しない可能性の高いマンションで何が起きるのか、その問題点を、ぜひ皆さんで考え議論しませんか？購入を決めるうえでも、重要な話かと思います。例えば、駐車場がガラ空きだったら、駐車場収入が管理組合に入らないのではないでしょうか。これだけでも大問題だと思います。本当にこのマンションで良いのかどうか、たくさんの判断材料をほしいのです。客観性を持った専門家の方の意見を具体的に聞かせて頂けないでしょうか。

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>363さん

大きなデベサンは
常識的に考えて
通常
販売中は入居中でも
修繕積立金　管理費　駐車場代は
売主が負担します。

だから体力の無い小さなところは
金利や維持費が大変だから
どんどん値下げて
売っちゃうんでしょ・？？？

値下げたら
それだけ自分で価値下げるのと同じだからね
だれも本当はしたくないでしょお？？

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３６５さんに教えて頂きたいのです。
「通常、販売中は入居中でも修繕積立金・管理費・駐車場代は売主が負担します。」とのこと。このうち、駐車場について聞きたいのですが、例えば１１２軒の入居によって、２６１ある駐車台数のうち８０台分が埋まったとします。残りは、１８１。これ全て売主が負担してくれるものなんでしょうか。あるいは、全駐車台数から入居軒数を引いた分だけは負担する、つまりこの場合は２６１−１１２で１４９台分だけを負担するとか、そういうことはないのでしょうか。駐車場を使うかどうかは、入居者の任意の選択ですが、全戸が売れるまで、ずっと空き駐車場の駐車場代は、売主が負担してくれるものなんでしょうか。

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販売中は入居中でも
修繕積立金　管理費　駐車場代は
売主が負担します。

↑
そのとおりです。つまり、それを負担し続けても儲けがでるくらい、高値をつけてるということです。価値のともなわない高値物件をありがたがる人にはうってつけですね。

それと、売れ残りがながくなると、購入希望者が多く見学にやってきます。1年2年とその状況が続きますから落ち着かないし、セキュリティ面でも不安が生じますね。

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そんなにわんさか購入希望者がきたら、直ぐ完売するんじゃない？（笑）

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湾岸の築浅中古マンションは冷やかしの内覧者は多いらしいけど、売れてないね。

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>367

管理組合の議決権に関してはどのように売主はふるまうのですか？

おそらくある程度の出席者（たとえば戸数の1/2以上とか）とある程度の数（出席者の1/3とか）がないと、普通管理組合って議決ができませんよね。

議決権を持っている売れ残り部屋の持主の売主はどうするのですか？。少ない入居者のみの管理組合で議決を行ってもよいのかな？。私だったら、売れ残っている内に、ほしい人は駐輪場余っているときは何台でもOKみたいな意見を進めますね。そして今のうちに確保しちゃうね。

このようなことにならないように、ある程度入居するまで何も決められないのですかね？。

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管理組合で何か決めたりできるかは大事だと思いますけどね。

結局、管理組合の議決の権利に関しては売主はどうするつもりですかね。

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前に断ったのにすみふの営業マンから電話かかってきて「再度ご検討なさいませんか？」だって。。まわしてるなんてスレがあるけど、やっぱりかなり困ってるんじゃないかな。

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３６８の意見に賛成です。理想的な住宅販売の方法は早期販売される価格帯ではなくなおかつすべて売り切ることです。そのためいい場所の価格帯をまず高く設定して最終的に条件が悪い物件を下げて完売させる方法です。いい場所は結構高くても売れてしまいます。

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どなたか、３６６や３７０の質問について、ぜひ的を射た回答をお願いします。買うか買わないか迷っている者にとっては、すごく重要な話だと思って読んでいます。

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なら　
ＭRで直接聞くのが一番だろ

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重説を見てみますと、たしかに、売主（住友）は引渡し未了住戸の管理費、修繕積立金、専用使用料、駐車場・バイク/駐輪場確保分の利用料を払うとなっています。

また、管理組合については、管理規約の中に、組合員が法人の場合はその役員または従業員が議決権を行使できるとあります。組合員総会を開くには、議決権の半数以上を持つ組合員が出席しなければいけないので、当然、暫定的な区分所有者である売主も組合員として代表を送ってくると想像します。

もとより社会的意識の高い住民の方々が多くいらっしゃると思いますので、組合の運営も、未販売住居に影響されずに恙無く行われると想像していますし、そのように行動したいと思います。

誤解などありましたら訂正をよろしくお願いいたします。

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>>375
ツリではなく、本気で購入を検討している方だと思って書きます。
現代において情報は量よりも信憑性や正確性といった質こそ大事だと思います。
マンション購入という大事なご決断をされるのであれば、このような匿名性の高い、責任感の無い情報だけを信用して検討の材料にされるのは如何でしょうか。
>>376
の方が主張しているように、それこそＭＲに問いあわせれば、解決することです。
文章を見る限り、３６６や３７０の質問は幼稚な煽りのような内容で、このＭＳ購入の判断にされることは、非常に危険です。
もちろん、このサイトには多くの当事者とは無関係に、有益な情報が寄せられていることは否定いたしません。
ただし、千代田プラウトの葬儀屋騒動のようにまじめな検討者が無責任な発言で損をされるのは、このサイトの愛好者として悲しくなります。
よけいなお世話だとは思いますが、十分にご検討されて後悔しないご判断をしてください。
良い物件が購入できることを祈念いたします。

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366=370=375

自作＊＊＊。

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>まじめな検討者が無責任な発言で…

まじめな検討者なら、色んな情報を知っておくべき。
営業による一方的な意見だけではなくね。
そして自分で最終的に考える。
安い買い物ではないのだから。

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一般に、未販売住戸が多数残った新規分譲物件の管理組合運営の
問題点は、未販売住戸分の管理費等を支払う代わりに管理組合に
おいて少なからぬ議決権を有する売主側の意向がキャスティング
ボードを握ることとなる点に尽きます。売主と買主は、本来利益
相反（売主の利益は買主の損失）関係にあり、買主が一致結束し
て問題点を売主に主張・要求すべき管理組合（特に、竣工・入居
直後は、どんなマンションでも必ず何らかのトラブルが生じ、売
主の費用で緊急修繕・改修等措置が必要なのは常識）の運営が、
売主の意向により大きく左右される状態であること自体が、買主
・入居者にとっての最大のリスクです。売主の良心に期待したい
気持ちも分からないではないですが、基本的に営利目的のビジネ
スですから、売主は損得勘定で冷徹に判断・行動すると考える方
が常識的です。繰り返しますが、売主に対する牽制効果という点
からも、管理組合に売主が大きな影響を及ぼすような自体は、決
して健全ではなく、買主にとって大きなリスクです。

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竹中工務店は、顧客をバカにしているのかと思うしか他に無い。
あれだけ、住友が免震構造と謡いながら、これじゃ何を信じていいのか
判らなくなる。

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投稿者（社）の皆さん、「掲示板マナー」を再度ご熟読のうえ、貴重な情報をご教示ください。

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>383

同意です。竹中はもう少し顧客を大切にしないと。
もし竹中の社員の家族がこのB棟を購入していたら何て思うんだろう。
「建てたら終わり」って思ってるのかな。
これは消費者として、竹中に問いたいよ。
何故東麻布のように施工し直さないのだろう。
後付けには、少し納得できません。

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一般に、欠陥住宅や施工ミス等の買主に対する一次責任（瑕疵担保責任）を負うのは売主ですが、当該欠陥やミスが施工会社側に起因する場合は、売主が当然に施工会社側に損害賠償請求等を行えます。建てたら終わりということは、施工会社にはまったくあり得ません。どんなに言い逃れしようと、訴訟になれば必敗でしょう。社会的責任も逃れようが無く、万が一法的責任を問われずに済むことがあっても、企業の信用は地に落ち、結果、そうした企業の存続は極めて困難になる道理です。近時の各種偽装問題で、数多くの企業が崩壊・消滅し、経営者も刑事責任を問われているのが、何よりの証左です。

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購入者です。ひさしぶりに現地を見に行きました。
私は購入時に説明をうけ、購入したものです。
いまさら、マスコミに出たことによって、気分はよくないのですが、Ａ棟が見えるようになりバルコニーの雰囲気も見れました。外観はイメージどおりシックで落ち着いています。となりの東京建物と比較すると、となりが団地に見えるくらいです。
せっかくの入居までを楽しみたいとおもいます。

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私も今日、仕事帰りに現地を見てきました。ブログでも出ていましたが、かなり全容が把握できるようになってきましたね。夜でしたが雰囲気は分かりました。周囲に植栽が入ると、また違った印象になるでしょうね。大仰な記事のおかげで色々と騒がしく、辟易としていましたが、気にせず参りましょうか。
お隣のアパートメンツですが、もう少し高級感があっても良かったかなと思いました。とは言え、古びていた近隣の公営住宅も建て替え工事が始まっているようですし、全体的な雰囲気は改善されるのだと思います。
私は（少数派の？）ローン組なので、3月時の金利も気になるところです。

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アパートメンツ三軒茶屋は、その西側（グランドヒルズの中庭側）に桜並木を作ってくれているようです。まだ幼木ですが、将来は春に中庭から花見が楽しめるかも。また、北側（淡島通り沿い）には、どこかで保管されていた桜の老木が何本も戻ってきました。エリア全体として、世田谷らしい緑があふれるところになりそうです。

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強度不足のコンクリート事件（！）が発覚したので
専門家と話した結果、
やはり違約金を売主から支払ってもらい
代理人経由で解約をすることにしました。

いくら補強したとしても
もともとの強度が不足していたので
不安は残るから。

弁護士に相談する価値ありました。

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>390さん

私も契約者です。参考までに教えてください。
①住友から、この件の説明を受けずに契約されたのでしょうか？
②契約されたのは問題があったB棟なのでしょうか？
私は別の棟なので、その辺りの兼ね合いはどうなのか教えて頂ければ幸いです。よろしくお願いします。

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>390さん

申し訳ありませんが
いい加減なことは控えてほしいです。
私はB棟契約者です。

先日契約しました。

新聞報道後です。

竹中より説明を受け
強度計算書も見せていただきました。
強度は不足しておりません。
かえって以前の予定より強くなっております。

また
現状
違約金も支払われていないようですし

面白がっての投稿は控えてほしいです。

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＞３９１さん

３９０さんは
別の物件の方じゃないでしょうか？

市川とか・・・

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近所に住むものです。
今日も現地の近くを通って出勤しました。

おおいも外れとってもいい建物ですね。
近いうちにモデルルームをもう一度
見に行く予定です。
隣の　東京建物の賃貸は先日内覧しました。
そこから見える景色は最高でした。
たぶん
この建物から見える景色も最高でしょうね＾＾
ちなみにうちは二人暮しなので
小さいお部屋ですが＾＾；
東向きも
お庭がきれいだと思います。

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違約金などの措置は　当人のみぞ知ることでしょう。　不動産専門かとか弁護士とかに相談するのが近道でしょう。一生の買い物だし　重要な事項ですからね。

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＞３９０
＞やはり違約金を売主から支払ってもらい〜解約する事にしました


これが事実でなければ、この書き込み相当やばいですよ？
この文末は文頭を経た上での意思決定です。
IPアドレスからすぐに身元割れますし、あなた責任負えるんですか？？
これがイタズラだとしてもさすがに住不も動くでしょう。

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>396さん
おっしゃるとおり！！
この件については
我々にも深く関係しております。
住不が調べなくても我々が調べ
然るべきところに行き
然るべき措置を・・・と
思います。
これこそ風評被害！名誉毀損！

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同じ竹中物件でも

なんだか、赤坂TRは盛り上がってますよ〜。

ここも、凄くいい部件なんだしそろそろおやめになったら。

もったいないですよ。

イメージ狂います。

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