グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN　【Part2】

こんな話もあるようですが。
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●グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN−第2期6次販売、ゆっくり小刻みながら着実なペースへ
★　東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩10分の場所に立地する住友不動産分譲のハイグレードマンション『グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN』が第2期6次販売に入りました。
　高額物件だけに相変わらずの小分け販売ですが、立地・環境・グレード・価格等を慎重に吟味し、購入する方々も確実にいらっしゃるようです。値引きをしない住友不動産の販売方法は、購入者からすれば売りたたきの懸念がなく、本当に欲しいなら早く成約した方が部屋が選べて有利となります。
　C・D棟であれば専有面積80㎡程度のタイプが9,000万円内外で購入することができます。第2期6次販売4戸は、坪単価360万円〜370万円程度の本マンションではお求めやすい住戸を揃えました。今後ともゆっくりとしたペースで着実に売れていくものと思われます。
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さておき、やはり住友らしい値付けがネックですね。先日興味本位で大井町のアリュールを見に行きましたが、場末感がすごくて。大事な家族と住む気にはなれませんでした。
ここで言われていた太子堂の下町感なんてかわいいものでしたが、それでもアリュール第一期100戸は完売とのこと。駅徒歩が近いということもあるけれど、あちらは全体的に1割程度安いことが端的に両者の差となったのではないでしょうか。

個人的には、住環境を重視するならこちらだろうと思います。私も相場より高いと思いながらも割り切ったクチですが、16さんのように気に入った方が断念していく現状は少し寂しいですね。

>>先日興味本位で大井町のアリュールを見に行きましたが、
>>場末感がすごくて。大事な家族と住む気にはなれませんでした。

大井町にも仕事でよく行くけど
似たり寄ったりじゃないの？

世田谷区で環境のいい所を探そうと思えば
三軒茶屋は真っ先に外すと思うけど。

現地見ました？
物件から坂上交差点にかけての周囲の状況。生活導線として同じとは思えないけど。ここは三茶と言いつつ淡島まで離れているところがミソ。要は利便性と住環境のバランス。まあこの辺りの配分は好き好きということで。向こうが完売なのは動かぬ事実だし。
いずれにしても高いのよー。

ここは太子堂というイメージよりも代沢のイメージが強い場所。
下町は川沿い（現在遊歩道）付近だけです。
“下の谷商店街”があるから下町ってイメージが付いてくるだけ。
下の谷を撲滅してほしいなぁ〜。三茶のイメージダウンの主な要
因はこの一角だけ。あとは特に問題ない閑静な住宅街と賑やかで
華やかな商店街です。　
　　現実、著名人で三茶ファンは結構いるようです。

ネーミングの三茶屋が良くない。現地は三茶屋のイメージはないと思う。

私も価格より、ネーミングの三軒茶屋ってどうなのよ、って営業マンに言ってしまいました。

ずっと、世田谷にすんでいたので、なんとなく三軒茶屋ってつくのいやだったけど、数十年たてば、イメージもかわるかもね。

そんな名前にこだわる自分も見栄っ張り？

確かに、現地は三茶とか太子堂とは一線を画す雰囲気。でも代沢とも三宿とも名乗るわけにはいかず、さりとて太子堂と割り切ってしまうのも…(笑)　そこでブランドと言うほどではないが、名は通っている最寄り駅の三茶を持ってきた、といったところですか。名前やアドレスから想像するより実物が良いと思えるなら、そこまで物件名にこだわることはないのかもね。

私は三茶というと下北みたいに若者が多い雑多な街というイメージで、あまり好きではないけど、一般的にはどうなんですか？　同年代(30代前半)で話をしてると、三茶に住んでる人は周りから「いいなー」って言われてるケースが多いようですが。

私はＡ．Ｂ棟の購入を検討しております。太子堂の環境が良くないこと、所謂高級住宅街からほど遠いことは認めますが、それにしても皆さんの評価の低いことに驚いています。確かに、この環境で、坂有り１０分としては、価格が高いのは事実です。既存不適格問題が出る前の評価が比較的高かった池尻のＭＶＲも見ましたが、共有部分、設備の仕様等は格段にＧＨの方良いと思います。また、駅１０分も、渋谷からの本数の多いバス便、急行停車駅等を考慮すれば、少なくともＭＶＲよりはましだと思いますが。

さすがに27は抹消されましたか(笑)　

さておき28さん、私も購入者ですよ。外野の言うことも一応耳は傾けますが、判断基準には含めていません。都心から郊外、またタワーから低層まで2桁の物件を比較し、専門家の知人の意見を踏まえた上でこの物件を選びました。

前スレにも書きましたが、評価が低いというよりは価格が高いことへの怨嗟でしょう。これは衆目の一致するところですから。私も高いと思いましたが、評価点をハッキリさせて、価格面を織り込んだ上で許容できるかどうかだと思います。個人の価値観にも相当に左右されますが、それなりにバランスが取れているのではないでしょうか。

マスタービュー購入者の方にはお気の毒ですが、ああなることは想定の範囲内でした。いかにモノが良くとも、本質的なところで欠陥があっては心穏やかな生活は望めません。「マンション評論家」が称えた物件や即売タワーも検討しましたが、建築業界の現状を本音で語ってくれる専門家が近くにいたため、まずまず冷静に見極められたと思います。こちらの物件も、とんでもない隠し玉があれば別ですが。

立地に関しては住所地はともかく、感覚としては淡島通り沿いとの連続性を感じています。実際の生活導線もそうなるでしょう。三茶周辺には、必要のある時に出向く程度ですね。

№２８です。
ＡＢ棟は大半が売れ残っているのが実情かと思いますが、ある意味では階層、間取りを自由に選べるチャンスとも考えられなくもないと思います。

＞３０さん
確かに住まいサーフィンの物件評価は参考になりますね。最近ご評価頂いた方（ku4806さん）の評価がとても参考になります。
長所短所がとても分かりやすいです。

反対運動はありましたよ。
元々区が防災広場として厚生省に買い取り打診をしていた場所ですし。
一番強硬だったのが代沢、次に強気だったのが太子堂、一番おとなしかったのが三宿の住民で
結果として淡島通り寄りは十分なスペースを取り、高さ制限を確約し
賃貸を三宿側、分譲を太子堂側に分けて太子堂よりに高級感を出し、
三宿の住民はせめてもの対抗として、三宿交差点への抜け道阻止のために
2t以上の車の通行禁止にしただけでしたが。

要は、反対も節度あるもので、ほとんど収束しているということ。三宿側のお宅には善処を求める看板がいくつかありますが、内容を読むと強健ではなく分別をわきまえておられます。位置からすれば、基本的には東建賃貸棟へのアピールですし。

過激な横断幕や法廷闘争、竣工後まで続く反対運動も多くあるなかで、現在のように落ち着いた状況であるということは、それだけ近隣住民の質も良いということではないでしょうか。33さんの書き込みを見る限りでは、ある程度の折り合いは付いているようですが、大事なことです。

デベサイドも物件をセットバックさせるなど一定の配慮はしているようですし、防災空地としての地域貢献もありますから(もっとも、これは条件ですが)、入居後も比較的良好な近隣関係が保てるのでないでしょうか。

ここは第１種中高層住居地域。容積率２００％・高度制限第２種高度地区
１２階建ては到底無理な場所です。　敷地が広いことで、容積率は消化するのに、建物を横に広げるのではなくて上へ伸びた感じがします。

前面道路が淡島通りで道路幅員１６Ｍ以上あり西側の新しい道路は、幅員８Ｍ近いので、近隣の住宅への配慮はされている。　また、直接もろに影響が出てくるのは、代沢側のみであり、南側はお寺さん。西側は道路を挟んで、ほとんどが共同賃貸住宅。東側も東京建物の賃貸住宅で、近隣反対運動が表ざたで起こらなかった理由も、ここの立地周辺に、偶然個人民家が少ない事が上げられるのでは？

２６さん
三軒茶屋は、神奈川・三多摩エリアに住んでいる人からみればいい間違えなくいい場所でしょう。　正直憧れます。　田都線に乗り込めばあっという間に渋谷・表参道・永田町ですしね。　目黒の青葉台じゃなくて横浜の青葉台に住んでいたけど、元々の地元住民以外は、外部から来る人達は、かなりの所得じゃないと住めない。　残念だけど一般サラリーマンが手ごろの値段は５０００万円前後でしょうね？　　結一般サラリーマンで年収６００〜１０００万円でもここを気に入っても買えないのが現実・・・・・
勤続２０年でやっと８００万円いくか行かないかで、あまり高望みして家庭崩壊してもしょうがないしね。分相応の身分にあった場所でマイホームは購入するしかないでしょうね？

ABはとても無理なのでCDで検討しているものです。
先日価格表をみせていただいたのですが
価格が１〜３階４〜７階で区切られていて基本的に同額というのに
びっくりしました。
それなのに下の階から売れているのはなんでなんでしょうか？
もしかしたら小出しに一階ずつ売りに出しているのでしょうか？
または一回目の販売にでていて、もっとずっと安かったのでしょうか？

スミフ独特のゾーン販売（間取り、占有面積が同じものは同価格）ということらしいが、理解不能。

>36さん

住不は何故かそういった値付けをします。眺望重視で上層階がいいという人もいれば、逆に地面が近い低層階が安心という人もいるそうで。でも本当の理由は営業さんでも分からないそうです。「正直なところ、上下階で差があった方が売りやすいんですけど…」って言ってましたもの。一度、所長さんともお話する機会があって「私が価格を決めました」と話してたんですが、その時に聞けば良かった。

最近MRに行ってないので断定はできませんが、HPを見る限り「もっとずっと安かった」ということはないでしょう。でも住不は後出し分を値上げすることがあるので、部屋によっては少しは上がっているかも知れません。下から売れているのは何故なんでしょう。中庭があるから？　確かに地下住戸も売れてますもんね。

15戸ってホント？
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index1.html

>>39

それはここじゃないよ！！！
この物件がそんなひどい訳ないだろう。16戸だよ。