グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN　【Part2】

太子堂は、確実に街並みが変わるね？

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通りがけに見てみたのですが、外壁は思ったよりも重々しくなかったのに驚きました。隣の賃貸は意外にかなり良い雰囲気でしたが、結構賃料は高いのですかね？

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>>151
規模が大きいとはいえマンション一つ建ったぐらいじゃ町並みは変わらないと思いますねえ。

戸建てが何戸か売却されて、ある程度まとまったら賃貸用マンションや
小規模物件ができて行くのが太子堂・代沢の流れかと思います。

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逆ですよ〜。　おしゃれな街へどんどん変わると感じます。
最近も太子堂地区で土地の売り物が出ていますが、ほとんどが開発業者の手でリニューアルされています。また資金力のある地主さんは自ら賃貸マンションを建て、１階は店舗にするケースが多いように感じます。

店舗が増えると、そこに新しいお店が増えて、どんどんおしゃれになり
外部から人を引き付けるのではないかと思います。

また、道路の拡幅計画が４丁目〜５丁目にかけてあります。車の流れも変わり、用途地域の変更・見直しが行われるのではないでしょうか？

太子堂地区が三宿に続く人気のある街へと変貌すると期待しています。
　１０年後くらいにどんな“街”になるのか非常に楽しみです。

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はいはい。

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期待だけは持ちましょうよ。夢がないと・・・・・

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それでこちらは順調に販売がすすんでいるんでしょうか？
ここにきて、市況が下がっていますが・・・

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>158
>>138

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C棟東はかなり小さいし価格帯が一番お手ごろでしたよね？
その反対の西向きは？こちらも完売状態ですか？
Dがいいと思ったけど、こちらこそいいのは売れちゃった感じだと
思っていたのですが。

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密着観察はしてないんで、少し前時点での雰囲気ということで。売り出し住戸に対する契約率は、Dが6割強、C西が約5割ってとこですかね。ABはやはり鈍いが、ポツポツと出ている。

プリズムタワーがあの立地で、
「値段、高くてビックリ。普通仕様の75㎡程度で１億超え。
　上層２フロアのエクセレント住戸は、86㎡程度で15000万くらい。
　30㎡くらいの部屋が結構多くて、全２００戸あまりのうち、
　85㎡以上の部屋が10戸前後しかなくて、
　事務所も入るし、グレード感ゼロ」＝Pタワーのスレから引用
という状況だったらしいので、この辺で探している人が再評価する可能性はあるかもね。

C東は小さいとは言っても70㎡の2LDKなんで、DINKS(＋1)には十分かな。いざとなると賃貸で一番回しやすいのかも知れない。そんなんなので、お向かい地区の富裕層が買っているようだね。

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ＡＢ棟はパンフレットによると、プレートグリット構造でCD棟はT−ＦＬＡＴ構造とのこと、どう違うんでしょう？メリット、デメリットは？
知っていらっしゃる方いらっしゃいますか？

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池尻のマスタービューもなんだかんだいって売れているようです。
おそらく、予測として来年秋口くらいには全戸完売するんじゃない
でしょうか？

　グランドヒルズ三軒茶屋Ⅱが早く見てみたいもんです・・・・・

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>グランドヒルズ三軒茶屋Ⅱ

？なんですか？そんなのあるの？

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＞１６３さん

デベにお勤めのわりにはマスタービューの触りがプアですねw

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今日、ヒルズのまわりを歩いたら外壁のシートの上に５階、と８階と掲示があり、外から大体の何階がどの場所かわかりやすくなってました。

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なんかヒルズというと六本木をイメージしちゃうなあｗ　もう躯体自体は建ち上がってるのかな？
でも、あの焼締めのような外壁タイルはなかなか良いね。年数が経っても古びずに風合いが出そう。

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躯体部分は完成しているようです。すでに外形がはっきりわかる状態ですね。　あとは、内装・設備・外壁等々の細かい部分の工事じゃないですか？今年中には、足場が取れるんじゃないでしょうか？
地下駐車場の出入り口は、凄く立派です。どこかの高級ホテルみたいですね。　工事の進捗状況は順調のようみたいですね。さすが竹中＆住友です。

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住友だから三井住友が一番ベストでしょう？
それか外資系・・・・

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でも1億以上のローンをつけてくれるところは、少ないですよね。

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1億円の借り入れは、属性がよく
ないとなかなかローンが通ら
ないのが現実なのかなぁ？　

担保評価は、まずまずでしょう？　
年収２０００万円以上は必須か？　
　夫婦合算でなんとか・・・・

自己資金と借り入れの比率もひとつの目安？
追加担保を要求してくるのかも？
それと連帯保証人か？

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東京建物工区の南側のURのアパート群も一斉に解体工事が始まりましたね。太子堂も一気に変わりそう。すでに完成しているコーシャハイムの東側は丘の下から上まで工事中で、「三太（笑）道路工事」と出ているけど、グランドヒルズの中の貫通道路とつながるんですかね？丘の下は入り組んでるし狭いんで、どう道がつながるのかな。

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丘の下の区画整理もはやく行うべきですね？
極端すぎます。　コーシャハイム１号棟の東側の道路は
途中で極端に道幅が狭くなり、車の往来も難しい状況。

一個人の土地の所有ですとなかなか区画の整理や道路整備
が進まないのが現実。太子堂の街並みが綺麗な顔に整うのは
まだ時間がかかりそうですね？
でも年を追うごとに変わっていくと思います。

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164さん
　グランドヒルズ三軒茶屋Ⅱは
　廃校寸前の太子堂中学校跡地かなぁ〜

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我が母校太中ももう駄目だな。子供少な過ぎる。
温水プールは区の施設として残るといいな。
体育館全体スポーツジムにできるしね。

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やはり太子堂はご老人が多いのかな。
ワカモノもよく見かけるが三宿、シモキタ目当ての永住しそうにないタイプ（賃貸？）が多いような気がする。
太子堂中とグランドヒルズは至近だが中学校のターゲットとなるファミリー層がどれだけいるかってところですか。

代沢の方がファミリー層が目立つかな。

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ファミリーがいたとしても、公立中・・しかも
廃校寸前の太子堂中には行かせないんじゃない？
営業の人も、公立中ならこのあたりはみんな越境するって言ってたし。

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178さん

このグレードのマンションになれば、公立に進ませる家庭はかなり少ないと思いますよ。

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太子堂中の校舎は築40年近いんじゃないのかなぁ？
耐震構造上非常に心配ですね。　ＧＨが免震なのにその子息が耐震上心配な校舎で学ぶのはどんなもんかなぁ・・・・・・

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太子堂中は来年であたりで廃校にするべきです？
温水プールを残して、校舎と校庭を民間企業に売却すれば、
現在の地価で２０億円〜３０億円くらいで売却できるのでは？

分譲ファミリー向けマンションを建て、所帯持ち子供持ち
を太子堂の地へどんどん招聘しましょう。
　売却代金は、三軒茶屋の再開発の資金に当てればいいと思
いますが・・・・・？

都心に程近い場所で、高齢化は非常にもったいない・・・・

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181さん
ご近所さんなら、このエリアの教育環境を一番にお分かりでしょう。
世田谷区がそんな事をするはずがありません。
ご自身の都合に合わせたご発言は気持ちのよいものではありませんよ。
それに国有地の売却はそんなに簡単に話の進むものじゃありません。

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どんどん物件の話から逸れている気がします。軌道修正しませんか。

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183さん
国有地じゃなくて区有地の売却でしょう？　少子化に歯止めを
かける為には、いい提案かと思いますが・・・・・・

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184さん
私は、地域のこれからの話は結構おもしろいと思っていますよ。この物件の価格は将来の地域の発展が前提と思っています。

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ふむ。まあそういう見方もありますか。実際、物件に関しては値付けの問題だけで、建物が良いということは争いがないようですので、これ以上は話題もないですからね…。しかし、ホントに期が後になるほど値が上がってます。恐るべし。契約者としては、早く売れて欲しいものですが。

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不動産鑑定評価の基準で地域要因というのがありますが、
最近は、かなりきめ細かい査定評価を出すそうです？

近隣地域の発展・衰退は、不動産の価格に重大な影響を及ぼ
します。　１０、２０年後の太子堂地区が旧態依然の体質で
はなく、時代に即した街となれば、価格が確実に担保されます。　

また、こんご都市開発が著しく伸びるエリアと衰退の一途を辿
るエリアとで２極化が加速すると見ています。

例えば、ＧＨの学区が三宿中学校であれば、ネームバリュー
がある三宿中へ行ける事が、地域要因にプラスに働き、また、
区画整理や駅前の再開発が進めば、全体の評価が上昇するもの
と感じます。　

生徒数わずか７０名の田舎の過疎地の学校のようになった太
中は、整理処分の対象としてもよいと感じますが・・・・
　まして校舎の安全性が、担保されていない義務教育の学校は、
この少子化社会に更なる不安を投げかけるのではないでしょうか？　
少数での中学校存続は、区の税金の無駄使いかと感じますが・・・・

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>>187
さらっとおっしゃいますが、この物件、そんなに値上がっているのですか？
今は不動産価格の潮目と思っていましたが、この物件には関係ないのですね。・・・・・・・・本当ですか？

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本当ですよ。もちろん、満遍なくということではありません。恐らく販売データを見ながら、間取りや位置から強めに出しても売れそうな部屋をピンポイントで上げてるようです。
池尻のタワーが駅近というだけでとんでもない値付けをしてきたので、案外行けると踏んでいるのかも知れませんね。実際、少しずつですがHPの販売戸数も減ってます。少し売っては追加、と小出しにして行くのでしょう。

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高い高いと言われていた価格も最近売り出される周りの物件に比べたらそんなに高いとは思えなくなってきたなあ。
慣れっておそろしいというか。

不動産価格は潮目かもしれないが、もはや住専・不良債権問題のような要素はないだけに強気で売れるってところか。

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三茶周辺は実際、今下がっているようです。三茶の駅から徒歩３分
ほどのところに売り地が出ていますが、当初の出値よりも３０００
万円近く下げている。

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＞１９２さん

売り主は高く売却したいものです。
業者による媒介契約は３ヶ月が期限です。きっと販売から３ヶ月経ったものの決まり手がいなく、価格の見直しをしたのでしょう。
直接的な地下の下落の証拠付けにはならないかな。

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>>193
でも、その価格で売れないというのが下落の証なのでは？
安くすれば売れますよ。土地でもマンションでも。

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坪単価と総額の違いから下落要因も違うと思います？
坪単価は、総額金額が大きくならなければ、下がらない。

総額金額が大きいものは、市場参加者が少ない為に
価格を下げなければ売却できないという事かと思います。

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売れ行きはどうなんでしょうか？　
３１１戸中現在残戸数はいくつですか？
ちょっと気になるところです。

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大成建設でも耐震・建築偽装発覚。ここの売りは唯一「ハコが頑丈」ということだったのにそこにも大丈夫？？とクエスチョンマークが付いた。ご愁傷様。

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なんか、ビミョーにずれてるところが痛いね。もっと勉強してからカキコしてね。

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おっと竹中工務店の間違いだったね。失礼。
耐震偽装も間違いだったらよかったにね。

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