二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

マーケット環境が全く違うので、小杉の成功例からの類推は危険ですね。
（瞬間蒸発では全くなかったので、ここは訂正お願いしますね--笑）

エリアとしては二子玉川の方が数段上なのは間違いないですが、、、、

デベも違うし、濃過ぎなら団地でも許容されるけど、高島屋を擁する
二子玉川に団地では、、、、

濃すぎはタワーで格があがり、二子玉川はタワーで没落する感じがします。
タワーが似合うのは、武蔵溝ノ口あたりじゃないかぁ。

坪単価云々より、物件価格を9000万くらいからにしてもらわないと、
街の雰囲気が大きく変化しそうで懸念しています。

小杉は、中身で物を買う人、
二子は雰囲気で物を買う人
が購入するという図式ではないでしょうか。

駅からの距離、複数路線、湿地地盤の問題、どれをとっても小杉のほうが客観的によいですが、あえて世田谷という格にお金を出す人をとやかくいうのはナンセンスです。

＞小杉は、中身で物を買う人、
＞二子は雰囲気で物を買う人

濃すぎを中身で買ったひとはいないと思うけど。さすがに。
価格だったでしょ。


＞複数路線
二子玉川も複数ですが、、、、

二子玉川の雰囲気は、そこを歩く人や、お店で働く人のまさしく「中身」からにじみ出てるものだと思うのですが、どうでしょうか？

だから、安い団地マンションができて、「雰囲気」が変わることを懸念していると思うのです。
大して便利じゃない、都心にそう近くもない、それでも、それなりの価格がつく一番の理由は、住んでる人が違うからです。その辺を一番重視して買う人って結構多いと思うんだけど。

濃すぎのときとは相場が違うので、ここが結果として濃すぎよりやすくなってしまうことは十分あるでしょ。今の赤坂と、バブルのときの二子玉川の坪単価が、同じくらいですから。

具体的なメリットは小杉のほうが多いという意味で、中身という言葉を使いました。
勿論、価格も含めてですよ。誰だってお金は有効に使いたいですから。

確かに同じ複数路線でも、小杉は行った先の分岐が多様、しかも横須賀線の新駅ができれば、利便性が確実に二子玉川よりはアップします。
そういった実用性を重視する人は小杉で、セレブっぽい「雰囲気」を買いたい人は二子という区分わけをしたつもりでしたが、…まあ、ここは二子の物件検討スレですから、いまさらほとんど売れてしまったパークシティと比較しても意味がないですね。

あと、湿地地盤問題にしても、誰が見ても川のそばに建つわけで、絶対に地盤はなにかしらの影響は受けるでしょうから、895さんのようなうすっぺらな太鼓判を信じるわけにはいきません。
販売開始されれば、基礎構造も発表されるので、それを見てからですね。

＞セレブっぽい「雰囲気」を買いたい人は二子という区分わけ

この辺が少し無理かと？。もちろん、川崎の小杉と同じに扱うのはどうかと思います。二コタマにセレブっぽいイメージを持ってる人はその辺の人だけで、多くの都民には世田谷のはずれの川っぷちでしかない。なので無理な価格設定は武蔵小杉より悲惨な結果を招くと思いますね。

小杉にはバックグラウンドに横浜という世田谷と比較にならない人口があって、そこそこの収入の人が多い横浜の人が東京に近づくという感覚がある。価格帯は東横線沿線で探してるの東京の人から見れば安いから川崎の分我慢するかとなる。例えば、田園調布、自由が丘との価格差は急行一駅、二駅の違いと思えないぐらいの格差ですから。

二コタマには小杉の横浜が無いのですね、その上、東急沿線の人に取って二コタマに下がって行く事により得られる割安感は、小杉に比較するとそれほどではない。

これらの感覚が読めるかで、売れ行きは決まって行きますね。いまの宣伝文句である、”都心でさえ憧れる”を見てると分かってないと思いますけどね。

>>923
地盤に関しては>>230-280ぐらいで一度話が出ているので参考にしてください

小杉の話は、申し訳ありませんが、小杉のスレでやって欲しいのです。
二子玉川のスレで興味の在り処が違います。中身とか雰囲気とかどちらでもよいので。

私としては、用賀や三茶のマンションに比べて、坪単価が低いなら絶対検討に値します。
坪単価３００万で本当に買えるのか正直疑問です。（なんだかんだで、４００とか・・・）

ニコタマって、城東からも小杉からもちょっかい出されるんだよね。
この辺を検討している人って、大概そのどっちも全く興味ないんだが・・・

どちらにも無いものがある地域が気になってしょうがないんです。
値段と通勤時間だけで選んだ人には、
自分たちに理解できない（本当は目をそむけてきた）価値感が重視されることが、
自分の選んだ地域の否定に感じられ、不安なのです。

>大して便利じゃない、都心にそう近くもない、それでも、それなりの価格がつく一番の理由は、住んでる人が違うからです。その辺を一番重視して買う人って結構多いと思うんだけど。

まさしくこれでしょ。これがない人は、湾岸のタワーで幸せになれるんだろうけど。

背景にある人口が比較的少ない割りに、高島屋にある、超高級ブランドの店が成り立っていることも驚きだよね。

確かに、二子玉川から小杉に引っ越してったりする人は、非常に少ないと思いますね。他の地縁なりがない限り。カテゴリが違う感じがしますよ。小杉は小杉のよさがるのは間違いないが。

>928
そんなことで不安になる大人は、まずいないと思うが。
すごい飛躍だね。(笑

高島屋ってタダの百貨店なんですけど〜。

二コタマの意味不明なプライドを支えているのですね。

立川とか、港南台とか、柏とか、、、。なんでこんなに高島屋ぐらいで、それこそ都心さえが憧れるとかなっちゃうの？。

>>929
背景にある人口は都内なのだから少なくないし、高収入層も多いでしょ。
それに都心志向者もいれば、郊外志向者もいますよね。

>931
ただの百貨店としか思えない価値観の人は、語るレベルに達してないよ。
柏か立川で検討してください。安くて生活しやすいですよ。あなたにぴったり。

＞９３１
＞９３３
タマガワタカシマヤですが、新南館ができてからグンと良くなりましたね。
洗練されているのはＳＣの方で、以前からタカシマヤ自体は店員さんとかも田舎っぽかったりする印象があります。そこが妙に気張らずいいとろなのかもしれませんが。
ただ柏とか港南台と比べるのはちょっと・・・
ハワイのアラモアナでショッピングしているかのような空気感はフタコならではのもの。
銀座や新宿など都心のデパートにはない空間だと思います。

個人的にはガーデンアイランドが一番好きです。
マロニエコートのＭＵＪＩも気に入っていたのですが、隈さん設計の新しい建物になるそうですね。

高島屋をタダの百貨店以上のものって何？、それしか取り柄が無いと思われるからそこまで言うのはどうかと。

ちなみに、三越はどうですか？、伊勢丹とかは？、いわゆる百貨店のなかで高島屋だけ特別な位置にあるのかな？。それとも、高島屋の中で二コタマ店だけとくべつって意味？。確かに、高島屋が無かったら二コタマなんてね〜。鹿がいなくなった奈良、富士山が無くなった静岡、他に取り得なくなっちゃうもんね。伊勢丹もある立川より酷いもんね。

昔はタマタカにわざわざ「お買い物」にいったけど、
もう昔話だな。
今は「お買い物」は伊勢丹新宿かな。
タマタカは正直ららぽーととかラゾーナとかと大差ないでしょ。

今は雰囲気のある新しいスポットが出てきているからね。
丸の内（丸ビル、新丸ビル）、六本木（ヒルズ、ミッドタウン）、銀座のブランド街（銀座は再生したね）とか。
ららぽーととか、ラゾーナ、トレッサもあなどれないし。

昔はタマタカには希少価値があったけど、今はもう薄れてるよ。
そんなにありがたがる気持ちが良く分からない。

>>928
928が唯一重視してきた高島屋という価値観が否定に感じられ、
不安で涙目なのです。

小杉と豊洲の人はマジで不安らしい。

>>939
湿地帯に住むのは不安だろうけど、涙目になるなよ。

値段につられて買ったはみたものの
心底不安なんだな・・・

タマタカ評価は色々だけど、再開発が刺激になって、昔のように魅力的になることを願います。
再開発ではどんなテナントなのか決まってるのでしょうか？まさか東急百貨店じゃないでしょ？

総戸数１０３３戸には、事業協力者住戸１７０戸が含まれるそうです。
実質約８５０戸ということになりますね。

ここは即日完売でしょうね。
40m2で5000万以上でしょう。

40㎡って・・・
一人暮らし？

>939,941
ここはいつから小杉をたたくスレになったんですかね。
住んでる人がよいのが唯一のプライドじゃなかったんですか？

それにしても、

>”都心でさえ憧れる”

って、ほんとに、最初は笑っちゃいましたよ。
その後、同じ田園都市線の住民としては限りなく気恥ずかしい思いが…。
本物の都心の佇まいに触れたことがあるのかなぁ…と。

これは、都心並みの高値をつける予告で、高い値付けを正当化するための指令を受けたコピーライターが
、必死で考えた結果なのでは…と邪推してしまいます。

確かにあのコピーは恥ずかしい。物件に興味はあるが、あんな安っぽいキャッチフレーズだと興ざめする。

さかのぼってすみません。
地盤に関しては、925さんが教えてくれた
>230-280
以前からもずっと見ていましたが、
”関東ローム層を支持層とする直接基礎”
というのは、関東でのタワーの定番なので、ここに関してはもっと表層部の川による影響を知りたいと思うのです。
多摩川の川底がコンクリートでもない限り、やはり地中では付近へ水がしみだしていると思うので。
一戸建てならともかく、タワーの重さを支えるわけですからね。

>947
もう、ほんとに都心に住んでいる人に申し訳ないやら、恥ずかしいやら…。
おやおや、おおきく出ましたねってそこで思考が止まって、物件のイメージまで到達できないんです…。

都心でさえ憧れるを見た時の第一印象。

〜憧れてないよ〜　です。

都心なら、中央区に隅田川のリバーシティがあります。銀座に近いです。
ここに憬れる必要はありません。
川でなく海に面してなら、晴海などにタワマン建築予定がいくつもあります。
都心がここの「何」に憬れるの？

>>948
>”関東ローム層を支持層とする直接基礎”
>というのは、関東でのタワーの定番なので、ここに関してはもっと表層部の川による影響を
>知りたいと思うのです。

さんざんガイシュツですが、関東のタワーの定番は「上総層を支持層」です。お間違いのない
ように。

２ちゃん用語たたき上等。

タワーで直接基礎できたら、それは十分強固な地盤でしょう。

ちなみにベタ基礎なタワーって数えるほどしかないと思いますが。
多摩川つながりなら、小杉のパークシティ位じゃないですか？

いろいろ反応有難いのですが、基礎の技術とか方法は建設会社を信頼しているので、川の影響を知りたいのです。
ま、ここで言っても仕方なかったですね。この場所だけの問題なので、施工主さんに直接聞かないと…。
ありがちな答えしか返ってこないだろうけど。

タワー３棟と低層の中で、眺望・日当たり・（騒）音　等々、総合的にみて、どのロケーションがお勧めでしょうか。どなたかが書いてましたが、タワーでお見合いするのもいやだし、隣のタワーの影をかぶるのも避けたいですし・・・　図面を見る限りB棟の南側中高層階かなぁ、と思っているのですが、違っていたら教えてください。

↑

まあ、普通に考えると、南東側、御見合いにならなくて、将来の公園が借景できる向きとなるでしょうけど、結局この辺は価格との兼ね合いになりますよね。当然この辺は高くなる訳で、値段、広さ、景色、日照などで同じ価格でも色々違いがあるでしょうね。結局価格が出てから考えるになりそうです。

>No.957

だからね、ここで聞くのはあきらめたって言ってるのに、しつこく絡んでくるあなたは、デベさんですか？
だとしたら、明石大橋まで行ってないでもっと足元の説明をきちんとしないと、客はついてきませんよ。

前から似たような感じで頭ごなしに火消しにまわっている書き込みがありますが、その投げやりな感じだと火消しどころか反感もたれるだけなので、作戦変えたほうがいいですよ。特に３棟お見合い部分はきちんと売らないと苦戦かと。

デベさんでなかったとしたら…
ここは主観を投げ合うところですから、ご自由にどうぞ。
ただ、こちらにとって欲しかった情報がないというのはわかりました。
そして、本当のデベさん、疑ってごめんなさい。

湾岸タワーを検討してましたけどここもありかもと思い始めました。
ここは万が一売る場合でも値が下がりにくそうだし、
賃貸に出す場合でも需要があり高く貸せそうですね。

湾岸では新しいビルやマンションが出来て眺望が遮られるなんて事があり、
それで中古価格が一気に下がったりするがここは大丈夫そうですもんね。

ただ朝の田園都市線の混雑から開放されたいな、悩む・・・。

ただ朝の田園都市線の混雑から開放されたいな＝賃貸需要は無い
ハッキリしているよ。

＞９６０
フタコから乗ればたったの６駅で渋谷でしょ。
甘えなさんな。

その6駅が殺人的…。

渋谷駅から先の半蔵門線には、副都心線から乗り換えてくる客も増える。

近在のお金持ちが、子供に買い与える、とか
東名で上京することの多い方の東京拠点、とか
お金が溜まったからニコタマにマンション、
なんて需要は取り込めると思う。

湾岸や川向こうと比べる気分ではないが。

しかし、千戸はきつくないかな。

これしか期待できない
　　　↓」
近在のお金持ちが、子供に買い与える、

これはありえないｗ
お金がたまって都落ち？
　　　↓
東名で上京することの多い方の東京拠点、
お金が溜まったからニコタマにマンション、

高津区あたりから見れば、ニコタマは都内。
お金を貯めたら住みたいんじゃないの。