二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

まあプラウドの話はそうだと思うが、４０％下がるだの、平均坪３００万とかの話になると希望的観測かな？

ありえないでしょ

新築物件の下げを当然と考える思考回路がうらやましい。

実際、現状のマンション契約率と在庫の状況で、城南で１０００戸を捌けと言われたら、そのハードルの高さに戦慄するよ。

同じ沿線で坪３００万ちょいで出して、完売してない物件は山ほどあるというのに。

買う側も、ここだけ見てるわけでないし、ましてや、プラウドがバカ高なのはみんな知ってる。
（「王様は裸だ」と敢えて叫ぶ必要さえない）

オレも全物件単純平均で３００万割ってくる可能性は十分あると思うよ。
そしてそれが、二子玉川の終わりを意味してるとも思う。溝口や濃過ぎとの差が大きく縮まってしまうだろうね。

そもそも、人気がかげりつつあるこの城南の地にこのタイミングで１０００戸売り出す、しかも低湿地のタワーという企画のアウトラインがセンスなさすぎた。

玉川高島屋で買い物するのは、別に世田谷区玉川に住んでる人間じゃないから、それでもいいと思ってるのかな高島屋は、、、、明らかに住民の質は劣化するだろう。

岡本・瀬田の住民も苦い思いで、この状況を見てるだろう。

プラウドは（いまの売主の言い値の）半額でないと売れないのでは？
あほらしくて指値さえ入れない状況だから、今は。

この沿線で、駒沢〜桜新町〜用賀あたりあるいは大井町線の上野毛で広めの億ション買ったりする層は、この物件はあまり検討しないでしょうね。

ターミナル駅の駅近（いや、あまり駅近でもないかな）タワー買う人は、多分、銀座まで○○分というコピーに乗せられて、湾岸のタワーを買うような層に近いんじゃないかな。

坪単価は低め、仕様も当然低め（ただし共用スペースは表だけゴーカに）部屋プランは狭め（特に収納スペースを極小に収める）感じの物件で、モロにマスをターゲットにした物件になるでしょう。（大型物件だからしょうがないね）

冒頭に名前を挙げた、小金もち〜本当の富裕層には、ありがたくない感じの新住民流入でしょうね。まさしく小杉化するイメージでしょうか、、、、、、

「豊かな郊外生活」のイメージからはどんどん離れてくなぁ。

タワーが都心や湾岸にある分にはいいけど、
典型的な郊外の田園都市にタワマン建てる意図が不明。

レジじゃないけど、三茶や用賀の高層ビルも存在意義はきわめて希薄。
（１０階だてでも十分用は足した）

郊外の町から空の広さを取ったら、何が残るんだろうね？
もしタワマン建てるとしたら、やっぱり川向こうだろう。

金持ちが、玉川に沿って、上流（成城）や下流（田園調布）付近に流出する可能性もある。

>>904
郊外で高値を出す人はあまりいませんから、大規模は難しいと思います。
長い年月をかけて小出しにするしか無いのでは？

郊外で、坪４００万とか、物件価格が億を軽く超えるものを買う層もいるけど、ここは駄目でしょ。
団地って位置づけが的を射てると思うよ。

>>907-909
キミ同一人物でしょ？
確か体力も精神力もないと告白していたひとかと。

述床容積対象面積93,100で1033戸、店舗の分も加えて計算すると、住居の平均面積は80平米台。
それが8千万円代なら、最大でも坪360万くらいになります。中間くらいで考えると、340万くらいですね。

小杉と違ってここは南側が川。
世田谷でリバーフロントでタワーマンション。
上手く宣伝すれば1000戸でも売り切れるよ。
小杉や豊洲の検討者をこちらに呼び込めば良いのだから。
全ては宣伝の出来次第。

三茶や用賀のタワーは、確かに場違い。
なんで、離れたところにマンション建てるんだろ・・駅寄りが未確定で土地だけ空いてるのに・・・といっても遅いか・・・
東急のプランの大きなミスだね・・・ホテルとか建てたらマジ笑いもの・・・
せっかくの二子玉川なのに悔しい気がする。

> 世田谷でリバーフロントでタワーマンション。

すいません、これのどこが長所なんですが？。

千代田区で高台で低層マンションとかいうのが長所だと思いますけど。

世田谷でリバーフロントでタワーマンションだから、うまく宣伝しないと1000戸も売れるわけない、が正しい日本語だと思います。

まあ、東急だから値下げして売るよ、大丈夫。

>上手く宣伝すれば1000戸でも売り切れるよ。

そんな無理で現場知らずの上役みたいな言い方しないでよ。
千戸の現場やったことあんの？
いまどき広告宣伝で売り上げ伸ばせるような時代じゃないです、、、、、、

企画が根本的に間違いまくっています。

電鉄だからね。不動産もお付き合いするけど、基本電鉄の物件だから。
仕様も、ソフト面も期待できないね。

不動産戸会社の東急コミュニテイって、外部のマンションの管理受託もしてるけど、
中身は寒すぎるくらいのレベルでしょ。

三井の浜田山の大苦戦とか、三菱の上用賀低層小規模物件のまったく売れてない状況
とか見ると、東急電鉄の玉川の湿地タワーで１０００戸なんて、まぁ、売れないことは
火を見るより明らかです。

団地として捕らえて、とにかく、格安（低仕様）で売り出して、社宅や官舎を出る
庶民相手に数さばく以外戦略とりようがないね。

湿地タワーって本当に湿地？感じないんじゃない？
ある程度売れるけど、最後は値下げしかないよ。きっと

企画考え直せないのかな。タワーはやめた方がいいよ。
みんな言ってるのに、東急は何でわかんないんだろ。

小杉はパークシティだけで1400戸以上。
他にもタワマンあって、
それがほぼ瞬間蒸発。
小杉のほうが人気あるんじゃない。
坪単価は300万弱だけど。

マーケット環境が全く違うので、小杉の成功例からの類推は危険ですね。
（瞬間蒸発では全くなかったので、ここは訂正お願いしますね--笑）

エリアとしては二子玉川の方が数段上なのは間違いないですが、、、、

デベも違うし、濃過ぎなら団地でも許容されるけど、高島屋を擁する
二子玉川に団地では、、、、

濃すぎはタワーで格があがり、二子玉川はタワーで没落する感じがします。
タワーが似合うのは、武蔵溝ノ口あたりじゃないかぁ。

坪単価云々より、物件価格を9000万くらいからにしてもらわないと、
街の雰囲気が大きく変化しそうで懸念しています。

小杉は、中身で物を買う人、
二子は雰囲気で物を買う人
が購入するという図式ではないでしょうか。

駅からの距離、複数路線、湿地地盤の問題、どれをとっても小杉のほうが客観的によいですが、あえて世田谷という格にお金を出す人をとやかくいうのはナンセンスです。