二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

低層階の７０〜８０平米で８０００万〜９０００万予定だそうです。

訳分からん書き込みが多くて読んでて頭くらくらするが、
プラウドはまったく比較対照にならないよ。
プラウドの中古なんてまったく動いてない。

それから、プラウドの価格は、ここらの相場から突出してる
（仲介の会社が高い物件を何とかまとめるために必ず引き合いに出す--笑）

それに、プラウドは「初めてのタワー」「比較的小さな物件」だったから
中古の売主も強気で出してる。

しかし、ここに1000戸のタワーが出てきたら、それだけで、「頼りにしていた」
プラウドの価格自体が急落する（おそらく40%は下がる）

下がるプラウドに負けじと、東急も先を見越して安い価格設定を当ててくる。
おまけに再開発で税制メリットが大きいので、安く売り出せる。

まぁ、低層北向きで坪200万前半から始まって、プレミアムな部屋で３８０万どころ、
平均で２９０-３００万ってところが相場だろうが、マーケットの状況と
大型物件がディスカウント要因になるから、平均価格はまだ下がる可能性大。

まあプラウドの話はそうだと思うが、４０％下がるだの、平均坪３００万とかの話になると希望的観測かな？

ありえないでしょ

新築物件の下げを当然と考える思考回路がうらやましい。

実際、現状のマンション契約率と在庫の状況で、城南で１０００戸を捌けと言われたら、そのハードルの高さに戦慄するよ。

同じ沿線で坪３００万ちょいで出して、完売してない物件は山ほどあるというのに。

買う側も、ここだけ見てるわけでないし、ましてや、プラウドがバカ高なのはみんな知ってる。
（「王様は裸だ」と敢えて叫ぶ必要さえない）

オレも全物件単純平均で３００万割ってくる可能性は十分あると思うよ。
そしてそれが、二子玉川の終わりを意味してるとも思う。溝口や濃過ぎとの差が大きく縮まってしまうだろうね。

そもそも、人気がかげりつつあるこの城南の地にこのタイミングで１０００戸売り出す、しかも低湿地のタワーという企画のアウトラインがセンスなさすぎた。

玉川高島屋で買い物するのは、別に世田谷区玉川に住んでる人間じゃないから、それでもいいと思ってるのかな高島屋は、、、、明らかに住民の質は劣化するだろう。

岡本・瀬田の住民も苦い思いで、この状況を見てるだろう。

プラウドは（いまの売主の言い値の）半額でないと売れないのでは？
あほらしくて指値さえ入れない状況だから、今は。

この沿線で、駒沢〜桜新町〜用賀あたりあるいは大井町線の上野毛で広めの億ション買ったりする層は、この物件はあまり検討しないでしょうね。

ターミナル駅の駅近（いや、あまり駅近でもないかな）タワー買う人は、多分、銀座まで○○分というコピーに乗せられて、湾岸のタワーを買うような層に近いんじゃないかな。

坪単価は低め、仕様も当然低め（ただし共用スペースは表だけゴーカに）部屋プランは狭め（特に収納スペースを極小に収める）感じの物件で、モロにマスをターゲットにした物件になるでしょう。（大型物件だからしょうがないね）

冒頭に名前を挙げた、小金もち〜本当の富裕層には、ありがたくない感じの新住民流入でしょうね。まさしく小杉化するイメージでしょうか、、、、、、

「豊かな郊外生活」のイメージからはどんどん離れてくなぁ。

タワーが都心や湾岸にある分にはいいけど、
典型的な郊外の田園都市にタワマン建てる意図が不明。

レジじゃないけど、三茶や用賀の高層ビルも存在意義はきわめて希薄。
（１０階だてでも十分用は足した）

郊外の町から空の広さを取ったら、何が残るんだろうね？
もしタワマン建てるとしたら、やっぱり川向こうだろう。

金持ちが、玉川に沿って、上流（成城）や下流（田園調布）付近に流出する可能性もある。

>>904
郊外で高値を出す人はあまりいませんから、大規模は難しいと思います。
長い年月をかけて小出しにするしか無いのでは？

郊外で、坪４００万とか、物件価格が億を軽く超えるものを買う層もいるけど、ここは駄目でしょ。
団地って位置づけが的を射てると思うよ。

>>907-909
キミ同一人物でしょ？
確か体力も精神力もないと告白していたひとかと。

述床容積対象面積93,100で1033戸、店舗の分も加えて計算すると、住居の平均面積は80平米台。
それが8千万円代なら、最大でも坪360万くらいになります。中間くらいで考えると、340万くらいですね。

小杉と違ってここは南側が川。
世田谷でリバーフロントでタワーマンション。
上手く宣伝すれば1000戸でも売り切れるよ。
小杉や豊洲の検討者をこちらに呼び込めば良いのだから。
全ては宣伝の出来次第。

三茶や用賀のタワーは、確かに場違い。
なんで、離れたところにマンション建てるんだろ・・駅寄りが未確定で土地だけ空いてるのに・・・といっても遅いか・・・
東急のプランの大きなミスだね・・・ホテルとか建てたらマジ笑いもの・・・
せっかくの二子玉川なのに悔しい気がする。

> 世田谷でリバーフロントでタワーマンション。

すいません、これのどこが長所なんですが？。

千代田区で高台で低層マンションとかいうのが長所だと思いますけど。

世田谷でリバーフロントでタワーマンションだから、うまく宣伝しないと1000戸も売れるわけない、が正しい日本語だと思います。

まあ、東急だから値下げして売るよ、大丈夫。

>上手く宣伝すれば1000戸でも売り切れるよ。

そんな無理で現場知らずの上役みたいな言い方しないでよ。
千戸の現場やったことあんの？
いまどき広告宣伝で売り上げ伸ばせるような時代じゃないです、、、、、、

企画が根本的に間違いまくっています。

電鉄だからね。不動産もお付き合いするけど、基本電鉄の物件だから。
仕様も、ソフト面も期待できないね。

不動産戸会社の東急コミュニテイって、外部のマンションの管理受託もしてるけど、
中身は寒すぎるくらいのレベルでしょ。

三井の浜田山の大苦戦とか、三菱の上用賀低層小規模物件のまったく売れてない状況
とか見ると、東急電鉄の玉川の湿地タワーで１０００戸なんて、まぁ、売れないことは
火を見るより明らかです。

団地として捕らえて、とにかく、格安（低仕様）で売り出して、社宅や官舎を出る
庶民相手に数さばく以外戦略とりようがないね。

湿地タワーって本当に湿地？感じないんじゃない？
ある程度売れるけど、最後は値下げしかないよ。きっと

企画考え直せないのかな。タワーはやめた方がいいよ。
みんな言ってるのに、東急は何でわかんないんだろ。

小杉はパークシティだけで1400戸以上。
他にもタワマンあって、
それがほぼ瞬間蒸発。
小杉のほうが人気あるんじゃない。
坪単価は300万弱だけど。

マーケット環境が全く違うので、小杉の成功例からの類推は危険ですね。
（瞬間蒸発では全くなかったので、ここは訂正お願いしますね--笑）

エリアとしては二子玉川の方が数段上なのは間違いないですが、、、、

デベも違うし、濃過ぎなら団地でも許容されるけど、高島屋を擁する
二子玉川に団地では、、、、

濃すぎはタワーで格があがり、二子玉川はタワーで没落する感じがします。
タワーが似合うのは、武蔵溝ノ口あたりじゃないかぁ。

坪単価云々より、物件価格を9000万くらいからにしてもらわないと、
街の雰囲気が大きく変化しそうで懸念しています。

小杉は、中身で物を買う人、
二子は雰囲気で物を買う人
が購入するという図式ではないでしょうか。

駅からの距離、複数路線、湿地地盤の問題、どれをとっても小杉のほうが客観的によいですが、あえて世田谷という格にお金を出す人をとやかくいうのはナンセンスです。

＞小杉は、中身で物を買う人、
＞二子は雰囲気で物を買う人

濃すぎを中身で買ったひとはいないと思うけど。さすがに。
価格だったでしょ。


＞複数路線
二子玉川も複数ですが、、、、

二子玉川の雰囲気は、そこを歩く人や、お店で働く人のまさしく「中身」からにじみ出てるものだと思うのですが、どうでしょうか？

だから、安い団地マンションができて、「雰囲気」が変わることを懸念していると思うのです。
大して便利じゃない、都心にそう近くもない、それでも、それなりの価格がつく一番の理由は、住んでる人が違うからです。その辺を一番重視して買う人って結構多いと思うんだけど。

濃すぎのときとは相場が違うので、ここが結果として濃すぎよりやすくなってしまうことは十分あるでしょ。今の赤坂と、バブルのときの二子玉川の坪単価が、同じくらいですから。

具体的なメリットは小杉のほうが多いという意味で、中身という言葉を使いました。
勿論、価格も含めてですよ。誰だってお金は有効に使いたいですから。

確かに同じ複数路線でも、小杉は行った先の分岐が多様、しかも横須賀線の新駅ができれば、利便性が確実に二子玉川よりはアップします。
そういった実用性を重視する人は小杉で、セレブっぽい「雰囲気」を買いたい人は二子という区分わけをしたつもりでしたが、…まあ、ここは二子の物件検討スレですから、いまさらほとんど売れてしまったパークシティと比較しても意味がないですね。

あと、湿地地盤問題にしても、誰が見ても川のそばに建つわけで、絶対に地盤はなにかしらの影響は受けるでしょうから、895さんのようなうすっぺらな太鼓判を信じるわけにはいきません。
販売開始されれば、基礎構造も発表されるので、それを見てからですね。

＞セレブっぽい「雰囲気」を買いたい人は二子という区分わけ

この辺が少し無理かと？。もちろん、川崎の小杉と同じに扱うのはどうかと思います。二コタマにセレブっぽいイメージを持ってる人はその辺の人だけで、多くの都民には世田谷のはずれの川っぷちでしかない。なので無理な価格設定は武蔵小杉より悲惨な結果を招くと思いますね。

小杉にはバックグラウンドに横浜という世田谷と比較にならない人口があって、そこそこの収入の人が多い横浜の人が東京に近づくという感覚がある。価格帯は東横線沿線で探してるの東京の人から見れば安いから川崎の分我慢するかとなる。例えば、田園調布、自由が丘との価格差は急行一駅、二駅の違いと思えないぐらいの格差ですから。

二コタマには小杉の横浜が無いのですね、その上、東急沿線の人に取って二コタマに下がって行く事により得られる割安感は、小杉に比較するとそれほどではない。

これらの感覚が読めるかで、売れ行きは決まって行きますね。いまの宣伝文句である、”都心でさえ憧れる”を見てると分かってないと思いますけどね。

>>923
地盤に関しては>>230-280ぐらいで一度話が出ているので参考にしてください

小杉の話は、申し訳ありませんが、小杉のスレでやって欲しいのです。
二子玉川のスレで興味の在り処が違います。中身とか雰囲気とかどちらでもよいので。

私としては、用賀や三茶のマンションに比べて、坪単価が低いなら絶対検討に値します。
坪単価３００万で本当に買えるのか正直疑問です。（なんだかんだで、４００とか・・・）

ニコタマって、城東からも小杉からもちょっかい出されるんだよね。
この辺を検討している人って、大概そのどっちも全く興味ないんだが・・・

どちらにも無いものがある地域が気になってしょうがないんです。
値段と通勤時間だけで選んだ人には、
自分たちに理解できない（本当は目をそむけてきた）価値感が重視されることが、
自分の選んだ地域の否定に感じられ、不安なのです。

>大して便利じゃない、都心にそう近くもない、それでも、それなりの価格がつく一番の理由は、住んでる人が違うからです。その辺を一番重視して買う人って結構多いと思うんだけど。

まさしくこれでしょ。これがない人は、湾岸のタワーで幸せになれるんだろうけど。

背景にある人口が比較的少ない割りに、高島屋にある、超高級ブランドの店が成り立っていることも驚きだよね。

確かに、二子玉川から小杉に引っ越してったりする人は、非常に少ないと思いますね。他の地縁なりがない限り。カテゴリが違う感じがしますよ。小杉は小杉のよさがるのは間違いないが。

>928
そんなことで不安になる大人は、まずいないと思うが。
すごい飛躍だね。(笑

高島屋ってタダの百貨店なんですけど〜。

二コタマの意味不明なプライドを支えているのですね。

立川とか、港南台とか、柏とか、、、。なんでこんなに高島屋ぐらいで、それこそ都心さえが憧れるとかなっちゃうの？。

>>929
背景にある人口は都内なのだから少なくないし、高収入層も多いでしょ。
それに都心志向者もいれば、郊外志向者もいますよね。

>931
ただの百貨店としか思えない価値観の人は、語るレベルに達してないよ。
柏か立川で検討してください。安くて生活しやすいですよ。あなたにぴったり。

＞９３１
＞９３３
タマガワタカシマヤですが、新南館ができてからグンと良くなりましたね。
洗練されているのはＳＣの方で、以前からタカシマヤ自体は店員さんとかも田舎っぽかったりする印象があります。そこが妙に気張らずいいとろなのかもしれませんが。
ただ柏とか港南台と比べるのはちょっと・・・
ハワイのアラモアナでショッピングしているかのような空気感はフタコならではのもの。
銀座や新宿など都心のデパートにはない空間だと思います。

個人的にはガーデンアイランドが一番好きです。
マロニエコートのＭＵＪＩも気に入っていたのですが、隈さん設計の新しい建物になるそうですね。

高島屋をタダの百貨店以上のものって何？、それしか取り柄が無いと思われるからそこまで言うのはどうかと。

ちなみに、三越はどうですか？、伊勢丹とかは？、いわゆる百貨店のなかで高島屋だけ特別な位置にあるのかな？。それとも、高島屋の中で二コタマ店だけとくべつって意味？。確かに、高島屋が無かったら二コタマなんてね〜。鹿がいなくなった奈良、富士山が無くなった静岡、他に取り得なくなっちゃうもんね。伊勢丹もある立川より酷いもんね。

昔はタマタカにわざわざ「お買い物」にいったけど、
もう昔話だな。
今は「お買い物」は伊勢丹新宿かな。
タマタカは正直ららぽーととかラゾーナとかと大差ないでしょ。

今は雰囲気のある新しいスポットが出てきているからね。
丸の内（丸ビル、新丸ビル）、六本木（ヒルズ、ミッドタウン）、銀座のブランド街（銀座は再生したね）とか。
ららぽーととか、ラゾーナ、トレッサもあなどれないし。

昔はタマタカには希少価値があったけど、今はもう薄れてるよ。
そんなにありがたがる気持ちが良く分からない。

>>928
928が唯一重視してきた高島屋という価値観が否定に感じられ、
不安で涙目なのです。

小杉と豊洲の人はマジで不安らしい。

>>939
湿地帯に住むのは不安だろうけど、涙目になるなよ。

値段につられて買ったはみたものの
心底不安なんだな・・・

タマタカ評価は色々だけど、再開発が刺激になって、昔のように魅力的になることを願います。
再開発ではどんなテナントなのか決まってるのでしょうか？まさか東急百貨店じゃないでしょ？

総戸数１０３３戸には、事業協力者住戸１７０戸が含まれるそうです。
実質約８５０戸ということになりますね。

ここは即日完売でしょうね。
40m2で5000万以上でしょう。

40㎡って・・・
一人暮らし？

>939,941
ここはいつから小杉をたたくスレになったんですかね。
住んでる人がよいのが唯一のプライドじゃなかったんですか？

それにしても、

>”都心でさえ憧れる”

って、ほんとに、最初は笑っちゃいましたよ。
その後、同じ田園都市線の住民としては限りなく気恥ずかしい思いが…。
本物の都心の佇まいに触れたことがあるのかなぁ…と。

これは、都心並みの高値をつける予告で、高い値付けを正当化するための指令を受けたコピーライターが
、必死で考えた結果なのでは…と邪推してしまいます。

確かにあのコピーは恥ずかしい。物件に興味はあるが、あんな安っぽいキャッチフレーズだと興ざめする。

さかのぼってすみません。
地盤に関しては、925さんが教えてくれた
>230-280
以前からもずっと見ていましたが、
”関東ローム層を支持層とする直接基礎”
というのは、関東でのタワーの定番なので、ここに関してはもっと表層部の川による影響を知りたいと思うのです。
多摩川の川底がコンクリートでもない限り、やはり地中では付近へ水がしみだしていると思うので。
一戸建てならともかく、タワーの重さを支えるわけですからね。