二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

なんだかんだ言っても、やはり人気はでるんだろうね、ここは。
近隣住民にとってはこの巨大な建物は目障りな（醜悪とすら言える）存在でしかないでしょうが、
住む人にとっては関係ないからね。
タワーから見る多摩川の流れと富士山、そして花火。休日は多摩川散歩、高島屋での買い物、
山河の湯につかるのもよし。自転車で岡本公園、等々力渓谷、砧公園や馬事公苑も行ける。
そして駅近。
セールストークには事欠かないでしょう。

ただ、１０００戸は売りにくそうですね。

842です
書き忘れてましたが、5月末一斉に広告を打つらしいですよ・・・

うーん、タワマンて駅近のイメージなんですけど、6分て歩くと実際はかなりありますね。しかも、
http://www.rise-tr.jp/
をよく見ると、小さい字でⅡ-a街区はいつになったら建つのかわからない、東急自動車学校が公園になるのは、再開発には含まれないと書いてあるし、Ⅱ-a街区を突っ切って駅まで続く予定（だったと思いますが）の空中道路が途中で途切れているように見えます。Ⅱ-a街区ができるまでは、夜は駅までの道は暗いのでは。

>>854
ずいぶんシャイやなつだな。
これからの時代タフじゃないと生きていけないぞ。

東急嫌いと周辺（坂下側）と見受けられる方々のネガレスが盛んですが、
結構うれるでしょう。大井町のアリュールの３階が１ｍ2あたり100万円で
順調に売れているんだから、ここは70ｍ2が８千万円くらいでも、それなりに
うれるでしょう。それなりとしたのは、量が多ければ時間はかかると思うので。

　サラリーマンがローン組んで必死に働くには適当とは言えない立地ですが、
近くにすんでいる親に買ってもらう方々、西から東名で東京に出る機会の多い
方々を対象に売れるでしょう。

　交通渋滞も、首都高の新宿〜渋谷が開通すると、多少はよくなるでしょう。
高尾山の下のトンネルが出きれば、相当よくなります。都知事に期待。

ご近所の方、教えて下さい。
図面を見ると、マンションの南側（川側）に道路が通っていますが、交通量はどれくらいなのでしょうか。他の物件と比較中なのですが、今のところ再開発地の方に気持は傾いています。

>865
多摩堤通りのことですね。
一車線なので、渋滞すると手つけられないです。
近所の者ではありませんが、土曜日の夕方、東急自動車学校から二子玉川駅まで30分かかったことがあります。普通に行けば3分もかかるかどうかなのにです。
騒音がご心配なら、せまいのでそんなに飛ばせる道ではありませんが、バスも走っていたような…。
ただ、再開発で道路を広げる計画が当初あったような気もします。二車線になると、また状況がかわりますので。

865です。多摩堤通りに関する返信、ありがとうございます。
モデルルームに行く際、交通量についても確認した方がよさそうですね。

郊外は田圃の畦道がそのまま道路になっているから、
車生活には不便です。

まあ常識ですが。

ちょっと一服。
http://www.grandberrymall.com/top.php

視野をすこし拡げれば
即日完売物件も中古市場に割安価格で出ていますね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

スレ違いも甚だしい。

多摩堤通りは869さんの仰るとおり混みます。抜け道は東急自動車学校前をバス通りに抜けていくのですが、混んでいるときはこっちも込んでにっちもさっちもいかなくなります。道路拡張してほしいなぁ〜２４６から駅前バスターミナルに抜ける道はあまり必要と思えないのであそこまで拡幅して広くするんじゃないのかな！？と期待しています。

このあたりよく通るのですが、いつ通っても水が溜まっていてとてもきになります。川側だから水はけが悪いのかな。タワーなのでちょっと心配なのですが。

http://www.tokyu.co.jp/contents_index/fk-2.html
を見ると、多摩堤通りは二車線に拡張する計画のようですが、発表されていても遅れたり、計画変更になったりすることもあるので、何ともいえませんね。ただ、二車線になったら、便利だから交通量が増えて騒音が大きくなるかも。特に、信号の前は発進で結構うるさいです。

riseエリアに入る時に料金を徴収するような制度など検討できないのかな？
車が多くなるのは住民にとってマイナスです。電車で来れば良い。

＞８７７
そのとおり。世田谷区民が山手線の内側に入るときなんかも料金徴収して都心に車で入るの制限すべきだよね。電車で来ればよいっていうか、来なくてもよい。

山の手方面は緑が少ないから環境税を導入したらいいと思うな。
都心の影響がこちらまで来ているから。

>緑が少ないから環境税を導入
環境税の考え方がわかってないとばれるから恥ずかしいよ。緑が多い少ないは環境税と関係ないよ。誰からとるの？。例えば木を切った人か？。木を植えたら税金減るってことか？。

代表的な山の手の文京区は公園が多いことで知られているのだよ。

世田谷のことがとーっても気になるご様子の御仁が一人紛れ込んでますね。
気になる女の子にちょっかいを出す小学生男子みたいで、微笑ましい。

>875の購入検討中さんにお聞きしたいのですが、

このあたりというのは、具体的にどのあたりでしょうか？
多摩堤通りは堤防の上を道にしているということらしいので、堤防より外側だったら仕方ないですが、
内側だったら危ない気がしますね。
実際、昨年の大雨の時、プラウドの付近に避難命令が出たとか出ないとか、騒いでいませんでしたっけ？
プラウドは多摩堤通りの外側に建っていますから、堤防の外に水が来たということで想定の範囲内ですけれども…。

多摩堤通り、二車線になって交通量が増えると、音だけでなくて、排気ガスも気になるかも知れませんね。できれば、公園沿いだけでなくマンション敷地沿いもトンネル構造にして欲しいな。

>882さん

曖昧な書き方でしたね。すみません。このあたりとはずばり只今工事中のこのマンション計画地の事です。いつ通っても、暫く雨が降っていなかった時でも結構大きな水溜りがあるので気になってしまって。

うちの両親は多摩川の側に60年以上住んでますが決壊した事はないと言っていました。私も台風の後など見に行きましたが玉堤通りより数M下まで水が来たのが最高だったと思います。だから決壊はあまり心配してないのですがタワーゆえに地盤が弱いと地震の際が心配だなと思いまして。埋立地のタワーよりは安全と言えば、まぁそうなのですが。

1丁目に住んでいますが、渋滞も騒音も洪水もあまり気にする事はない
と思います。再開発区間だけ2車線になっても今まで通りつまるので
今とあまり変わらない気がします。タワー住民の人たちは、駒沢通リから環八に抜けると思われますし。
洪水の話もいままでそーとー書かれていましたが、去年のあれ級でもここ
うんじゅう年ないくらいの規模でしたし、非難勧告はでましたが、ちょっとドキドキした位ですよ。現状の玉提通りの外側にもう１つ堤防が出来る計画もありますから全然OKです。というか作る必要もないと思います。心配するにこしたことはありませんが・・・・きりがない
川風もそんなにびびるほどひどくないですよ。プラウドの住民も言ってますし、私も目の前が多摩川ですが風が強いと感じた事はありません。。
タワーの上階だとわかりませんが・・・
金額的に買える人がうらやましいです。充分検討価値あると個人的には
思います。

885さん

漢字間違っていますよ。いつも間違う人がいるんだよね。ほんとに1丁目在住?

>884さん

ああ、そういうことなのですね、ご丁寧な返信ありがとうございました。
洪水の心配ではなくて、地盤そのものが水っぽいという感じですね。
…やっぱり、川が近いですからね。
東急さんが対策しているとは思いますが。

884さん、ここ60年、玉川が決壊したことない？？？？？？？！！！！！！！！

それはありえないんですけどォ。
狛江の「岸辺のアルバム」んときはさておき、戦後からこの方、玉川の歴史は、水害の歴史でもありますよ。
堤防決壊は昭和20-30年代にも幾度かありましたよ。ネットでもしらべりゃすぐ出る。
単に、ご両親のそばが大丈夫だったか、失念されておられるだけでしょう。

昨年も、決壊はしなかったけど、避難勧告は出たし、浸水家屋も結構でましたよ。河川敷は完全に水没しました。

勿論、この事実は、東京都も世田谷区も、東急も、知りすぎてるほど、知っている。

恐ろしい世の中だね。誰も信用できない。

884です。

またまた書き方が悪かったですね・・。
岸辺のアルバム他多摩川はもちろん何度も決壊してます。うちの両親が住んでいるのはもっと下流の方なのですが、その辺りでは決壊がなかったと言う事です。フタコの辺りの決壊もなかったはずだと言っておりました。

自分は川側生まれですし多摩川が決壊する可能性があることは了解した上での購入検討中なのです。多摩川がフタコ辺りで決壊する可能性より地震でタワーが崩壊する可能性のほうが高いと思うのでそちらを心配しています・・・

＞フタコの辺りの決壊もなかったはずだと言っておりました。

狛江付近で決壊したとき友達が岡本に住んでいましたが、被害は全くなかったそうです。
狛江を持ち出して危ないと言っている人は地理勘のない人なのでしょうか。
去年も避難指示がだされた訳でもなく、避難勧告程度で大騒ぎするほどでもないでしょう。
河川敷の水没にしてもそうなってもいいように河川敷はあるのですから。
昔は度々決壊したといってもあれ以来一度も決壊していないのですから、それだけ護岸工事が進んで安全になったということではないですか。
危険など言い出したらきりがありません。富士山が噴火したら東京中危ないんですから。
富士山の噴火確率が低いことは知っていますが０ではないですよね。
現状のままでは多摩川が決壊する確率がいかに高いかを示す信頼できる資料をお持ちならば参考にしたいものです。

すみません、890さんは、私の質問に答えて水っぽいことの詳しい説明をしてくださったばっかりにまた説明するはめに…。
確かに地盤の方が建物に直接的な気がかり要因です。
洪水の方は建った後でも対策できそうですし。

多摩川が決壊する確率より、いつ見ても水が溜まっている地盤の方が心配なんですけど…。

http://www.tokyu.co.jp/contents_index/fk-2.html
をみてもよくわからなかったのですが、この計画地には旧玉川高校敷地も含まれるのでしょうか？含まれないなら玉川高校の敷地って何になるのかな？ご存知の方いませんか？

>>888
で、ここの再開発事業で建つ建物って、ドンブラコ、ドンブラコと流れてゆくんだっけ？
戸建てが建つわけじゃあるまいし、参考にならんでしょ。

避難勧告がでるのは堤防の向こう側。つまり堤防より川側。プラウドとか鉄道模型屋の方。

　再開発エリアは堤防よりこっち側（安全サイド）だから、大丈夫とは言い切れんが
プラウドよりは遙かに安全。

　それから構造評定とっているタワーは安全。

フタコプラウドの中古見ました？。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPT10hztrq.html

22階の72平米が11500万（坪520万）で売ってます（まあチャレンジ価格だろうけど）、それよりも驚いたのは月50万でここを今借りてる人が居るってこと。

ここ、ライズも坪300とか言ってる人いるけど、流石に平均350を下回ることなんてないんじゃないのかな？。

坪350万円以下は無いでしょ。但し、販売単価８千万以下のやや狭い部屋が多そうだ。

タワーが３棟も建って、お互いにお見合いになる部屋が多いのが問題。
タワーに住んでまで、他人の視線を気にしなきゃいけないなんて嬉しくはない。
こういう場合、内覧会で初めて自分の部屋に入り、隣りのタワーが間近に見えて驚くケースがあるのだそうだ。

但し、お見合いの部屋は安いだろうね。

低層階の７０〜８０平米で８０００万〜９０００万予定だそうです。

訳分からん書き込みが多くて読んでて頭くらくらするが、
プラウドはまったく比較対照にならないよ。
プラウドの中古なんてまったく動いてない。

それから、プラウドの価格は、ここらの相場から突出してる
（仲介の会社が高い物件を何とかまとめるために必ず引き合いに出す--笑）

それに、プラウドは「初めてのタワー」「比較的小さな物件」だったから
中古の売主も強気で出してる。

しかし、ここに1000戸のタワーが出てきたら、それだけで、「頼りにしていた」
プラウドの価格自体が急落する（おそらく40%は下がる）

下がるプラウドに負けじと、東急も先を見越して安い価格設定を当ててくる。
おまけに再開発で税制メリットが大きいので、安く売り出せる。

まぁ、低層北向きで坪200万前半から始まって、プレミアムな部屋で３８０万どころ、
平均で２９０-３００万ってところが相場だろうが、マーケットの状況と
大型物件がディスカウント要因になるから、平均価格はまだ下がる可能性大。

まあプラウドの話はそうだと思うが、４０％下がるだの、平均坪３００万とかの話になると希望的観測かな？