二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

それもそうだが、

風害、日陰、道路の鉄道の混雑はどうなるの？
川原のBBQも日陰でしろとでもいうのでしょうか、、、、
かつ超強風と。

>>579
再開発で地価上昇なんて一体どこの話?
やめてよ武蔵小杉や城東じゃあるまいし。

世田谷の本流は建蔽率・容積率が低く制限された良質な低層住居専用地域でしょ。
不恰好なタワーなんかが聳え立つ場所が世田谷一になったら悪夢だよ。

恵比寿のガーデンプレースとか代官山アドレス目指してるのかな。
低層住居専用地域だから違うんだけどな。東急さんの意図が不明。

成田山　カメラマン　プロ市民
林田力　東急不買　独り相撲　自作自演　ユニシス

1000戸でも良いから6000万台にしてくれないかぁ

再開発物件見ていつも思うのは、周囲の家々の可哀想さ。

一緒に再開発すればよかったのにネ。

変な活動家の口車に惹かれたばかりに、乗り遅れ。
しかたが無いから、反対運動続けています。

活動家は次の再開発反対運動へ逃げていっただろうね。

５９５さんはマンションの見方しかできないからそう感じるのでしょう。二子は戸建の割合が多くもともと落ち着いたアットホームを好む方が多いと思います。バーべキューや散歩など休日によく見かけます。戸建のよさは家だけに限って言えば風通しがマンションよりよいと思います。普通は土地の利を生かし土いじりをする楽しみがあるのですが。
　マンションの人は外観、街並みなど表面的のものに左右されやすいですが。戸建の場合は住み安さ例えば緑がある落ち着いた生活をして家族が幸せに暮らせるかなど表面よりむしろその奥にある生活観みたいなものに重点を置くと思います。
　ここで再開発をすれば価値が上がりますので地価が上昇するのは当然です。郊外型の不規則な開発ではなくそれなりの形の整った街並みを構成するでしょう。財政基盤がよい世田谷区、ブランド地二子玉川がさらなる価値を生み出すでしょう。金持ちが好む条件がそろっています。
　ただ金持ちはマンションを買うかどうかはわかりません。むしろ土地に向かうと思われます。多分周囲の地域は不動産屋がら売って欲しいとこれから言ってくるでしょう。
　今裁判中ですので司法がどう判断するかでマンションの高さが決まるでしょう。

逆に1億以下で販売したら、ニコタマのブランド価値が地に落ちる。
6000万台になるはずはないが、万が一なったら、たたの庶民の町に格下げ。
ムサコスにも負けてしまう。

現状の世田谷の不人気で言ったら、8000万台なら売り抜けられるか微妙。
6000万台なら即完売だが、街には庶民がウロウロ。
ここは憧れの街であって、庶民が住むのは100年早い。

ムサコスって何?。そこまで知らないので。

1000戸物件で、しかも訴訟中。
購入者は買い控えで様子見とみたね。なので即日完売はない。
むしろ少しでも価格が下がるのを待つと思われます。

ムサコス＝飛ぶ鳥の勢いの武蔵小杉

武蔵小杉は郊外型ですよね。地価は２００万ほどかな。あのような場所は便利ですが５，６年するとマンションの値段は下がりますよ。供給しすぎてしまうので。例えば町田のように。二子玉川はあとで分かると思うけど土地はとてもじゃないけど庶民は購入できにくいですよ。

今時富裕層が郊外マンションを買うとは到底思えないんですが？
何故買うとお思いですか？
その理由を知りたいですね。

フタコは郊外とは言えないのでは？
田園都市線のサバービアンは青葉区以西ですかね。

武蔵小杉が郊外なら二子玉も郊外でしょ。

小杉や青葉区との比較はナンセンス。青葉区も小杉と比べるとかわいそうだけど。このスレには小杉フェーバーがいるようで何とか仲間入りしようとしているようですが、それはそれでカワイイ。

とにかく、フタコは高くなることが不安。価格は何月ごろ決まるのかな？
中目黒とか池尻と比べてどうなのでしょうか？こちらのほうが環境が良いので狙っているのですが。

私も中目黒とか池尻の物件と比較しようとしています。
二子玉川に期待しています。一番割高になるのでしょうか？
タマタカはやはり魅力なのです。

小杉とどこが違うのかまったく理解できないな。
違いは値段くらいのもんだろ。

>>608
そんなあなたは濃すぎ住人ですか？

608さん

周辺環境（人・町並み）が違いすぎますよ。

あと、603さん
全然分かってないですね。田舎から上京されてきた方ですか？
若しくは富裕層と接点ない方なんですね。

>>610
あなた武蔵小杉知らなさ過ぎだろ。
富裕層の友達がいるのがあなたの心の支えですか？

寂しいね。

611

訳の分からないからみはやめてね。
それとも小杉のことで怒っちゃったの？
でもそういう認識なんで。

６１０さんの言いたいことは分かります。暮らしやすさ(ショッピングしやすい)から言えば小杉のほうが大型スーパーがあり充実していますからね。しかし東京都民、世田谷区民と神奈川県民の違いそういうことが値段の判断の基準のひとつに反映されてしまいます。
　でも二子玉川は本当の意味での住みやすさ(緑がある落ち着いた暮らしやすさ)があると思います。犬と散歩したり、子供と遊んだり、バーベキューをしたり、バーチャルで遊ぶのとはちがう外で遊ぶ楽しみさを満喫できる場所だと思います。
　結構世田谷区民の人は子供のときに住んでいると大人になっても住み続けたい人が多いんですよね。

６１０さんではなく６０８さんでした。

フタコの物件はタイミング悪すぎです。
昨今マンションの売れ行きは下がってますからね。
コスギより高い値を付けないと面目保てませんが、それで売れ残ったら・・・
低層で戸数を少なめにした方がいいんじゃないかな。

悪いけど金持ちは物件がよければ２，３億は平気でだしてきますよ。マンションの売れ行きがどうのこういっていますが割合所得が高い人はここの物件の価値が分かっていますから買えるのでしたら飛びついてきます。

みんな都心スレ見てる？
今時、郊外の二子玉川なんて富裕層は誰も興味ないよ。
世田谷の凋落は始まっていて、最果ての二子玉川は、すでに誰も見向きしてない。
2億3億のマンションなんて誰も買わない。

今は時間をお金で買う時代。

小杉とは何の関係もないけど、横須賀線の開通等の交通の利便性を考えると、小杉が上がっているのは至極当然。

おれは世田谷区民（ニコタマではなく、小田急沿線）だが、
小杉にいったらびっくりしたよ。
町が変わる予感をさせるのは確か。

別にニコタマが悪いと言っているわけではなく、
マス層となる一般的なサラリーマン世帯がちょっと背伸びすれば手が届きそうな
小杉を買いたがるのは分かるな。（通勤も便利そうだし）

でも、1億あったら、ニコタマで買うんだろうなぁ。
ここは小市民には、現実味のない物件なので、退散するか。

>>617
都心好きの方々が結構いる一方、このくらいの郊外？を好む金持ちも
沢山いるんだよ。そういう人の多くは、都心スレなんて多分関心ないｗ

だいたい都心で時間を金で買うなんて、都心にいなければ仕事になら
んといってるだけで、本当の金持ちの発想とは思えない。集計された
数字を追ってるんだろうけど、世田谷や郊外は駄目という見方は大雑
把過ぎて話にならん。いいのは売れてるだろ、高くても。

フタコのファンではないが一言でした。

武蔵小杉は東横ブランドだから、旧ジャリ電の二子玉よりブランド力は数倍上ですよ。

お金持ちといっても色々あるよ。
一時的にお金を得た人は、この物件にとびつく可能性もあるけれど、
本当のお金持ちは、慎重で結構シビアな目を持っているよ。
まずはリスク考えて、今まで財をなしてきた。

この物件のターゲットはどうやら前者に絞っているみたいだね。

十把一絡げにお金持ちがこの物件に飛びつくとは到底考えられない。

だから、話が噛み合ないんだろう。

「時間でお金を買う」という表現を好むあたり、巷にあふれ返っている
「ライフハック」や「時間管理術」に毒されているダメリーマンっぽいね。

川崎市の武蔵小杉と相変わらず比べてるのか。

武蔵小杉にはあと数棟、タワーが建つ。
将来は完全なタワー乱立の町に変わる。

低層好きが多いらしいこのスレで、相変わらず小杉の名が出るとはね。

小杉が好きな人は、小杉のスレ見てんじゃない？（スレあるか知りませんが）
庶民的な生活が送りたい人は小杉でも良いのでそちらでお願いします。
小杉には申し訳ありませんがまったく興味ないので。（小杉を良く言う人は、小杉の物件のデベ以外に考えられないのですが。住んでる人がわざわざ小杉の宣伝しないでしょう）

でも、二子玉川の評価が下がっていることは価格も抑えられるのであれば、購入検討者からすると微妙な気持ちですが少しうれしい面もあります。（価値評価が下がるか同化のリスクはありますが、こればかりはできてみないと・・・良い方に大化けするかも）

>>617
>時間をお金で買う時代

「スイーツ（笑）」と同じニオイがプンプンしますね。

ここって内外入り乱れて大変なことになっているね。

最近の傾向として世田谷の有力物件って煽りのターゲットになりやすい。
城東クンは世田谷を蹴落とそうと何かにつけ絡んでくるし、
濃すぎしんじゃも何故かニコタマに対抗心メラメラ。

格下が何かのきっかけで自意識に目覚めて
それまで憧れの存在だった相手にライバル心を燃やし始めるが
所詮そんなレベルじゃない勘違い君でしたって話。
マニアックで申し訳ないが、あだち充のタッチで
主人公に絡んできた吉田剛ってキャラの立場にそっくり。

ここの場合、地元でも一悶着あって更にややこしい。

そうかも。みんなそれぞれ意見は違うのでしょう。私は再開発＝市街ではないとも思っています。
私は郊外と市街を両面持つことがニコタマと特徴であってほしく、タワーではない再開発を願っています。

>>627
そうかな？
富裕層の友達らは、正に「時間を金で買う」という考えだけどな。
（いわゆる外資系の証券会社の人々。年収なんか聞いたら目ん玉飛び出そうだった。
夫婦で外資系証券のやつなんか、合計で年収が軽く億越えだよ。。）

彼らは、仕事が激務なため、とにかく職場の近くに住みたいんだそうだ。
で、金も持ってるもんだから、そりゃ都心一等地に家買うことになるわな。

おれは、ニコタマで我慢。

>>626

あの当時のプラウドと今、この物件を比較しても意味がないよ。
リスク(もともと河原そばという土地条件は同じ。でも訴訟中)と供給数が1000戸で希少性にかけるという
違いがあるから。加えて耐震偽装後という点でもね。

そういえば去年の例の台風後にプラウドスレッド見たとき
住民らしき人が、避難勧告の対象になる土地とは知らなかった、と慌ててコメント書いていた。
知らないで買って住む人っているもんだね。びっくりした。

↑
間違えた。「耐震偽装事件後」です。

スーパー堤防なのにね（笑）

ここで言う「時間を買う」人（イメージとして投資銀行のアソシエイトとかVPレベル）は、
ネット（純増減ベース）では、たいてい（長時間労働あるいは激務を通じて）
大量の時間を既に売り払ってる人間だから、
近場に住処を持つことによって、時間を「若干買い戻してる」に過ぎない。

それは、その仕事から得られる報酬（および仕事そのものから
得られる充足感など？！）が、（その仕事をしなかった場合に得られるであろう）
余暇などの時間より、価値があると考えている人だと言える。

つまり、仕事と比べると、彼の自由時間は「安い」ので、
彼はネットではその安い「時間」を（通常の人よりも多く）売って、
仕事およびその報酬を買っているともいえる。

私の余暇時間は、そういう人に比べると、安くない。
（年収1億にするから、午前10時-真夜中まで働けといわれても、答えはNOだ）

午前10時-午後6時完全英語環境勤務で、年収3000万以上もらえるくらいが心地いい（笑）

二子玉川で買い物する人は、
郊外の陽光と川風を感じながらも、
日本橋や銀座と同じ買い物ができるという
魅力で来ている訳だから、

もし空も見えず、ビル風吹き荒れる
二子玉川になるのであれば、二子玉川には
来る必要はなくなる。

選択肢としては、都心の人ごみの中で
いい買い物をするか、イオンモールレベルの
買い物を、郊外の陽光と風の中で
楽しむか、の二択になってしまう。

アメリカ型の、「豊かな郊外」の代名詞として
存在した二子玉川が、そのポジションを更に
ユニークなものへ高めていけるかどうかは
本当にこの再開発に大きくかかってるよ。

Washington,DCの郊外(中心から20-30分)のMDにあるChevy Chaseという街に住んでいました。
まさに、東京にあてはめると二子玉川。大変参考になりますよ。

二子玉川にくるショッピング客は、イオンモールなんか望んでいません。この再開発が今後を左右
するのは確かです。建物としては、現計画の１街区でビル風吹き荒れるようになるとは思いません
ので、ソフトを如何に開発するかがキーポイントです。

シネコンやエンターテインメント施設、公共施設、医療施設は二次開発のⅡa街区に予定されている
ようです。

大いに興味を持っているので、是非、頑張ってほしいと思います！！

ヒント：川風が既にキツイ

再開発は大きな期待ですが、タワマンだけは価値がわかりません。他の普通の街になり下がってしまいます。ニコタマは私にとってトレンドなのです。
私の周りも、みんな同じ意見です。
また、Ⅱa街区や玉川高校跡地も、緑が多い低層のecoに是非御願いします。
良識を持った再開発を望みます。

個人的希望

第一に、交通事情を何とかして欲しい。
道路の整備と、駐車場の整備、電車の
混雑緩和。

物件の短期の収益性は二の次で、
サステイナブルな繁栄のできる街にすべき。

商業施設は、（特に物販は）最小限に。
間違っても100円ショップや、ゲーセン、どこにでもある
小売チェーンは入れないように。（洋服屋はとくに不要）
東急不動産のハンズさんや、楽器店、
大型書店、カメラ屋、アウトドア専門店など、
大人の男性を引き寄せる店も欲しいね。

加えて、美術展、展覧会などをする展示スペース、
劇場ホール、非メジャー系の映画をかける映画館、
図書やさまざまなメディアを貸し出す施設、
プラネタリウムなんかがあってもいい。
（ドラえもんと、人がバンバン死ぬハリウッド映画だけの
「シネコン」は要らないなぁ）

住宅は繰り返し出てくるけど、低層でしょ。
3階は無理としても、5−6階まででで抑えて欲しい。
最小で25坪程度にすれば、最低価格ラインは
7500万程度になるのでは？
また、個数も限られ、電車の混雑激化を
抑えられる。

裁判にどちらが勝っても、これだけ高層はどうも、、、
という人がいるのは事実なのだから、是非高層は
撤回して欲しい。

二子玉川が、単なる郊外の商業集積地として完全に
埋没するか、ユニークな大人の町として輝きを
持ち続けられるかは、今回の再開発に負う所は
大きいよ。

何で高層がいやなの。住むわけでもないのに。

私自身は、高いところに住みたいとは思わないが、
今の都区内なら珍しいものじゃないし。

でも、ゲーセンやどこにもあるチェーン店はいやですね。
そんなものがあると、ここの価値が落ちてしまう。
でも、他人が口出しする事ではないわな。

玉川は、もともと洪水が危険な住宅不適地帯。

ここに高島屋ができて、その一角だけ高級商業地になった。

駅もきれいになって、何時しか玉川全体について、高級な土地との
イメージが定着してしまった。特におのぼりさん（like　me）に。

再開発組合は、高島屋周辺に続いて坂の上の高級住宅地の高みに
到達しようとしています。

それに対して、横からのジェラシーの眼差しが当てられている
ようですが、おのぼりさんである私には魅力的です。
でも、私でも買える価格帯なのが、逆に心配です。

「おのぼりさん」には川向こうの田園都市線住民も含まれていそうですね。

低層、低層って言う人いるけど、あの土地で低層じゃあ
あんまり価値ないんじゃない。

タワーの中層くらいからが、やっと崖線上の目線になるんだろう
から、それでちょうど流入民のプライドというか優越感も満たさ
れるって事では、タワーじゃなきゃ商売としてダメでしょあそこは。

で、間を取って、２０階まで空洞にして、その上の２０階以上に
のみ住戸入れればいいんでないの。

ついでに、地デジの電波も飛ばせば電波障害解消だ！

>>646さん
プレジデントから、
２００２年からの２３区マンション騰落率、単位％
1位　港区＋５０、2位　江東区＋２４、3位　文京区　＋２２、4位　台東区＋１８、
5位　中央区＋１６、6位　墨田区＋１２、7位　品川区＋７、8位　目黒区＋７、
9位　新宿区　＋４、10位　北区＋３、11位　杉並区＋１、12位　豊島区＋１、
13位　大田区０、14位　荒川区０、15位　世田谷区▲１、16位　中野区　▲２、
17位　板橋区▲３、18位　江戸川区▲３、19位　練馬区▲９、20位　足立区▲１１、
21位　葛飾区▲１２、千代田区と渋谷区は数字なし。

低層を求めている人は先を見通さない乱開発的なことをせず、将来につながるコンパクトな開発を目指していると思います。武蔵小杉と客の奪い合いをするのではなく、補完するように別の価値観を提案する街づくりを主張しているだけだと思うのですが。

プラウドタワーについて

5%程度のの含みは、売りに出したら
手数料と諸費用でほとんど飛ぶでしょうね。
残りも税金で（短期取引になるし）もってかれるし。
だったら、周辺の普通のマンションとか、土地を
同時期に買った人の方がリターンを得ていると思いますが、、、

ちなみに杉並区の地価が最近２割近く下がったと、業者が認めています。

http://www.sohken-homes.co.jp/uploadimg/topics/20080222%8B%C6%90%D1%97...

>>650さんの数字は
新築マンションの販売坪単価推移でしょ。

プレジデントのは、２００２年に売られたマンションの現在価値です。
すなわち５年後の中古価格がどうなっているかです。
普通は、５年経った中古ですから下がりますが、新築が上がっているので下がっている区は少ない。

問題は、新築坪単価の上昇率と、
中古の上昇もしくは下落率との対比です。
例えば用賀は２００３年から２００７年で新築坪単価が２７％上がっていますが、
その数字に相応しい中古の変動率はどうかって考えれば良いのです。

新築の上昇が大きく、中古のほうがそれについて行けていない場合は、
新築価格がバブル状態でいずれは下がると考えれば良いわけです。

低層高級志向のマンションであれば購入予定です。
タワーだったら中目黒か都内にする予定です。
ニコタマは高島屋で優雅にランチなどできそうで憧れてるので、是非低層を御願いしたいです。
瀬田のプレステージを狙っているのですが、全然空きが出ません。
ニコタマは有る程度値段は高くて当然ですが、高級志向を保って欲しいです。

私は瀬田１丁目のマンションが好きです。
プレステージは良いマンション、パークコートも更に良いですね。
近々に、元大平邸の場所に、３階低層高級マンションが着工予定ですが、
そちらも気になります。

本再開発の場所は、最寄り駅が瀬田と同じ二子玉川ですが、土地の資質は
全く異なり、ここに低層高級マンションなんか作ってもちぐはぐで興味は
出ません。ある程度の品位のあるタワマンが適していると思います。

本当の高級の条件とは、まず立地ですよ。見合わない立地に建物だけ高級
なのを建てても誰も買いません。最寄り駅のイメージは良く、高級家族が
買い物に来るけれど、土地の資質が伴わないこの場所で、ある程度の品位
を保つには、高級すぎないけれども庶民的ではない、高品位タワマンが一
番です！

それぞれの価値観があって、それぞれの判断があるわけですよ。
一方的な好みの押しつけは自己満足に過ぎないんだよね。

「高品位タワマンが一番です!」と言われても
・・・なぜだか赤面してしまいます。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

パークコートとプレステージは確かにいいですね。でもプレステージは南向きなのでタワマンが建設されると窓からの景色が変わってしまいますね。

III街区は東よりなので、プレステージからの富士山方向の眺めには
関係ないと思います。

花火大会の時に、世田谷側は良いけど川崎側の花火が見にくくなる
程度ですかね。

マンション転売で儲ようなんて、資産運用に長けてる人はやんないよ。他の運用に
比べて儲からないもん。高値転売で儲けられるなんて、そんな単純なのはすぐに
食いつぶすでしょｗ

あと富裕層云々なんて話はどうでもいいよ。外資云々といったってフロー長者な
わけで、稼げるうちに稼ぐのに必死だから都心に住むってことでしょ。といって
も外資やその他の高給取りは、結構この沿線・地域には住んでるよ。高給取りだ
から稼ぐのに必死で都心住まいでないと困る、というわけではないのだよ。

富裕層相手かどうかは別として、ある程度の価格は欲しいよね。

税金をつぎ込むといいますが、この再開発に伴って大々的に行われる、道路改良・拡幅、
新設道路建設、公園整備等々の公共部分につぎ込まれるのであって、それ以外は再開発
組合のなかで床を売ったりした資金で建設されるものと理解していますが、何か間違っ
ていますか？

再開発の工事は本格化していますね。
タワマンは裁判で考え直してもらえると信じて、再開発自体は賛成で楽しみです。
税金もニコタマ付近の道路整備や公園整備に使用するのであれば、宮崎とか田舎の使用者が少ない地域の整備に比較してコストパフォーマンスは良いでしょう。（地方の方には申し訳ありませんが）

700億円を超える税金の内訳を知りたいのですが。
例えば再開発区域内の道路にはいくら、区域外の道路にはいくら、再開発区域内の広場にはいくら・・・等々。
(二子玉川公園は別事業と聞いています。)
地権者の人に払うお金もありますよね。

税金注ぎ込んでくれるなら、
購入者はお得。
内訳なんてどうでもいい。

「公共部分につぎこまれる」(>>663)とお書きになった方は
内訳をご存知ではないのでしょうか?　それとも何かしらの理由で公表できないとか?

洪水対策など詳しい内訳を知りたい人もいると思いますよ。

タワマンなど再開発事業による、電波障害、日照対策、地権者に払うお金は税金ではなくマンション価格にはねるものなのですよね。高くなりそう。
洪水対策は再開発のためではなく、この地区の災害対策だから関係ないですね。

再開発については裁判中なのですね。

http://www.ohmynews.co.jp/news/20080214/20940

5月12日は判決日です。タワー無しの再開発実施という落としどころが最もハッピーです。
Ⅱａ地区も含めて、暮らしと文化のエリアとして開発して欲しいです。

おいおい、冗談でもそんなこと言うなよ。
縁起でもない。
タワーマンション楽しみにしているんだから。

タワーマンション無しの再開発って有り得るのね。
低層マンション住民が駅前で騒がしい雑踏近くに住みたがるのか疑問だけど。
まあ、入居者しか景観を楽しめないタワーマンション乱立より、誰でも入れる高島屋からの眺めが
良い状態が続く方が周辺住民にとっては幸せかも。

>>675
リンク先見ました。
妙にタワー反対派が多いんで不自然だなあと思ったらプロ市民だらけなのね、このスレw
まあタワーに決まるんだろうね。

あの程度の理由でタワマン差し止めできるなら、
湾岸埋立地以外のタワマンは全て差し止めできそう。

あ、どこでも使える理由だと楽なんだ。

タワマン計画中止の場合、大規模駐車場＋高級老人ホーム＋大規模葬儀場に計画変更もありえるみたいですね。うちの母は高齢なのでその方が良いかな。近隣の方も納得です。

６８０さんは面白い発想しますね(笑)。人気地で葬儀場ですか(笑)。高級老人ホームは考えあられるかな。まあとてもじゃないが地価が高いから葬儀場などの活用性がないものに使われないだろう。

確かにタワマンでなければ、反対理由は軽減するからあり得るのかな。
ただ計画変更になっても、マンションということは変わらないでしょう。でないと、その他の再開発の施設と整合が取れないですから。
老人ホームはありうるかも・・・他のマンションでも良くありますね。ガーデンアイランド近くのグランウェリスしかり。

結局マンションの階数をどのくらいにするかということでしょう。近くが低層地域だから日照を考慮しなければならないので。しかし日照に問題ななしとされると周辺の区民はあきらめるしかないかないでしょう。たしかあのあたりは高度１の低層地域じゃなかった気がしたが。上野毛は基準が厳しい。

工事本格化してきましたね。
最後に残っていた、元EXCEL美容院びるも取り壊されてます。
再開発が進むのは楽しみですが、タワマンも予定通り建つのかな。
二子玉川らしさがなくなるのは、気持ちは微妙です。