二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

>>260さん
まあプラウド相当といったところですか。
この価格ならまあ妥当なんでしょうね。

高層建造物には
わしも反対しとります。

つか、一番の問題は
やっぱり増水だよね。

上総層の上の層が浅いのは、
（なぜかここではいいこととして挙げられていますが（笑））
何度も何度も川が氾濫して表層がその度流されてしまうため、
２００万年かけても、ほとんど堆積してこなかったことの
証左でしかないよ。

地盤がいいって言ってる奴は、杭を打ち込むのには
好都合って言ってるだけで、何故そういう地盤か、本当に
住むのに適した場所かというより大事な問題には全く
思慮が回ってないね。怖いね。

若い人は覚えてないかなぁ、
「岸辺のアルバム」
多摩川氾濫で家が流されるドラマ。

川岸、湾岸、いずれも、本来人が住むとこじゃないけど、
デベとしては地価が安いのでやっぱりほっとけない。

そこにこれまた利益率の高いタワーを建てる。そうすっと、
利益率めちゃ高い。

居住性、安全性？
みてこの共用施設！この杭の長さ！
いやいやむしろタワーの方が安全なんですよ（常識ですね（笑））

水際のタワマンは、いわばドラッグ。
デベは、そん時は気持ちよくすごせるけど、
常用しだすと、あとで思わぬリスクを背負い込むことに
なりかねないよ。

ネットでもその辺のことを書いている良心的、あるいは
真っ当な関係者の人もいるようだけどね。

湾岸で知識レベルが低かったり、リスク許容度が高い（というか
リスクという概念を持ち得ない？）人たちを
相手にそういう商売をやってる分には、まだいいのかもしれないが
東急グループが、その地元マーケットで、かつ二子玉川でそういう
ことをやってしまおうという了見は看過できないね。

> まず、沿線の道路と鉄道の混雑を、この再開発がさらに悪化させる可能性

確かに。
以前テレビで　沿線の無秩序な開発で　電車の混雑・遅延が更に悪化しつつある　らしき事を
東急が自ら言っていましたが、自分でもマンションの大量供給をしてるのですから、人のことは言えません

>>256
遅くなりましたが、ご丁寧な説明ありがとうございます。
地盤ですが地表からN値5以下(軟弱地盤)の粘土・シルト粘性土の下に礫、砂礫が続くのですね。
そしてその下がN値30以上の固い地盤になる、と。

つまり、下は固い地盤だから大丈夫、ということで
そこに杭を打てば倒壊する恐れはない、とおっしゃりたいのですよね。
それは分かりました。

ですがこの地盤はまさに液状化現象を発生させやすい土壌条件だった
ということも分かりました。そして不等沈下も起こりやすい、と。
不等沈下によって阪神・淡路大震災では転倒、倒壊した中高層建物も
あったそうですね。

わざわざ液状化現象のリスクが高い地域で土壌改良しながら
超高層を建てるその費用は購入者が結局負担することになるのですか?
それでイメージ戦略で高値設置?

参考までに
http://home.kanto-gakuin.ac.jp/~kg064008/jgs/pdf/34.pdf

>>271 だから、ココは杭を打つ必要ないんだってば
正確な知識もない人が御託を並べても
説得力がないだけなんだから意味ないよ

ベタ基礎は更にマズいでしょ?w
調べればすぐ分かりますが
不等沈下(不同沈下)はより一層、深刻化を増すでしょう。

せっかくのご自身の地盤の説明が水の泡になってしまいますよ。

尚、ここをご覧になっている購入者層はみな専門家ではないことを念のため
付け加えておきます。

>>272
　①上総層は不等沈下しない。上総層に支持されている建物（超高層建物）
　　は安全。液状化しても建物は揺らがない。
　②上総層から支持をとっていない中低層建物は、不等沈下のおそれあり。
　③土壌改良しない（つうか必要ない）よって購入者が費用負担する必要
　　はない。

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/south_kant...

もあわせてご覧下さい。(ランドマークタワーは上の方にあります)

ということは275で教えて頂いたサイトの
「ところで、ランドマークタワーのような超高層ビルが液状化が心配されるような埋め立て地に立っていることに懸念を持つ人は多いようですが、それは余計な心配のようです。あの場所は、江戸時代に作られた埋め立て地ではありますが、大岡川が氷河期に掘り込んだ谷の尾根の部分であり、地上からわずか7メートルの浅さで上総層群に当たります。しかも、さらに驚くべきことは、ランドマークタワーはその上総層群をわずか24メートルの深さまでくりぬいたところに杭も打たずに平らな底面が乗せられているということです。
ベイブリッジの橋桁が海の上に自信たっぷりにそびえ立っているのも上総層群に基礎を置いているからです。上総層群はまさに横浜市の土台なのです。」

この文面は　<さも地盤が堅いから液状化の心配はない>と言いたげなカンジですが、

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/q&a.ht...　では

Ｑ６　埋立地は地震の時、地盤が液状化するので危ないと良く聞きますが、横浜の埋立地は地震に対してどの様な対策が取られているのですか？

Ａ６
　地盤の液状化の可能性が高い地域では、"液状化を発生させないための仕組み"に応じた対策を行っています。この"仕組み"には大きく３つのものがあり、それぞれ次のような対策工法が採用されています。
　なお、横浜の埋立地においては、比較的液状化が起こりにくい建設発生土を用いたり、みなとみらい21地区では、地盤沈下対策に加え、さらに液状化対策を行っています。これにより、大規模地震に伴い、噴砂現象（水と砂が地中から噴き上げてくる現象）等は予想されますが、早期の復旧が可能な小さな被害にとどまると考えられます。


と、横浜市ではちゃんと液状化の対策をとっているのですね。
つまり、上総層群云々(地盤が堅い)と液状化は別問題だということがこれで分かりますネ☆
要は液状化は上総層群のような深い地盤というよりも、表層地盤が問題になる訳です。
(地下水など他にも要素がありますが・・・。)

前置きが長くなりましたが、ここで本題。

二子の再開発地区の地盤も表層地盤が軟弱であると思われます。
(東京の地盤　web版　参照　玉川近辺ですが)
ここで、その対策をとっているか否か、が知りたいのです。
工事説明会では、これを聞きたくて挙手していたのですが、
質問の機会が得られませんでした。

また再開発地区の地盤データは誰でも閲覧できるのでしょうか?

尚、上総層群が地表に出ている場所とは　もしそれがあるとすれば、
玉川近辺では恐らく国分寺崖線のことを指すのではないかと思います。

で、ここいくらくらい？いつから販売開始？
是非買いたいのですが。

No260によると、７０〜８０平米で7千万−1億らしいですよ。

販売開始は来年4月だそうです。

>>282さん、283さん

情報ありがとうございます。
やはり高いですねー。でも何とか手が届くかな？
4月まで待ち遠しいです。

それでは、良いお年を。

がんばれ東急！煽りに負けるな！

今年こそは販売されますよね。絶対買いたい〜。

プレッセの奥にプレハブ（？）の建物が建設中ですが、ひょっとしてモデルルームかな？

公式ＨＰ
http://www.futakotamagawa-rise.com/index.html

>>288さん
心配しなくても大丈夫ですよ。
288さんには一生買えない物件なので。。。(笑)

世田谷区が総崩れの中で本当に売れるのでしょうか？
１年くらい遅らしてみれば？

世田谷でも魅力的な物件はそれほど崩れてないよ。世田谷全体で見るとNGな物件や地域が多いのに便乗してたから、崩れてる感じがするだけ。一見、良さそうだけど、世田谷ってプライシングとスペックのバランスがとれてる物件が少ないからね・・・駅遠、物件も道路も狭小、周囲乱雑、生活不便なのに便乗高値設定が多すぎ。まあ、わけのわからん高値で土地を売買している業者と地主がいるからなのだが。

だけど、個別に見ると、こうした問題が無い希少物件でプライシングも妥当ならそこそこ捌けてるよ。二子玉にあまり関心ないし今のとこでまだ満足してるので買う気はないけど、二子玉でこの再開発なら、プライシングとスペックがよほど悪くなければかなりいけると思ふ。

1億以上は苦戦するかもしれないけど、この近辺で仕様・条件のかなりいいとこなら新築70〜80平米で8〜9千万くらいは普通だろうから7千万以上だとすれば、決して高くないでしょ。もっとも、郊外の大規模マンションにありがちな棟割長屋風で特徴の無い箱は、いくら設備でごまかしても8千万超えは高いと思うけどね・・・こういうのはよく売れ残ってるクチかな。

この近辺の良さを維持するという点からすれば、やはり高値で中低層。
瀬田・上野毛・等々力から用賀や深沢までの一部は低層中心だから街も
いいし高値安定。郊外にありがちな中途半端な高層で詰め込めるだけ詰
め込んで安値供給なんて感じになったら、二子玉も川向こう同様の一郊
外住宅地でしょ。

武蔵小杉と競合するから、高値販売は難しいと思います。
小杉が終わるのを待ったらどうでしょ。

さすがに武蔵小杉とは競合せんだろ。
あっちは高所得サラリーマン向け。こっちはなんちゃってセレブ向け。

小杉と競ってどうする？価格競争なんてしたら、もう
ただの郊外。みるみるこのエリアの価値が落下するぞ。
二子玉と小杉とが合すると考えるような方々には縁の
無い高値でこそ、価値が維持できるんじゃない。

>>296
どういったイメージ戦略でやるかが問題だが、
これと言った売りが無い・・・・・・・
セレブ層は都心タワマンになるだろう。
郊外マンションはリーマン、ファミリー対象にならざるを得ないよ。緑が多いとか、
大型商業施設が近くにあるとかが売り。
時代の流れですから

公式ＨＰ見ました。
意外と良さそう。
周辺道路の整備とかも考慮されているので。
人の流れが高島屋の方からこちら側に変わるでしょうね。

モデルルームも着々と準備が進んでいるようですが、内覧開始はどのような方法で案内があるのでしょうか？　混みそうですね。

やっとできた物件HPをよく見てみました。
住所は世田谷区玉川1丁目、二子玉川駅からマンションの敷地まで
６分、再開発計画上は第Ⅱ街区は店舗、事務所、ホテルとなっているので
この第Ⅲ街区のみが住居専門の街区となりそう。
タワー３棟と低層２棟で２０００戸前後でしょうか？
引渡し時期が2010年の5月と10月となっていますから販売開始は2年前として
5月頃からではないでしょうか？

それにしてもタワーマンションを含む大型工事にしては工期が短いですね。
通常でもタワーの場合3年くらいかかると思っていましたが。
なお、地権者（土地所有者、借地権者、借家権者）の交換分があるので
販売対象となる戸数はどのくらいになるのでしょうね。

このマンションは、関係者の話としてこの掲示板の前のほうに書いてあった
のですが共有設備がマンション史上最高レベルのもの
になるらしいのでBMAのthe33を上回るのか楽しみです。

また自動車学校までの間は二子玉川公園として整備される予定ですね。
堤防と堤通りがありますから、河川敷とは分かれてしまうのでしょうが。
また、この公園によって南側の日照と眺望は保証されますが、棟数が多いので
日照のない住戸やお見合いとなる住戸が多く発生しそうです。
そのあたりが価格にどう反映されるかも重要ですね。

角部屋中心に、お見合い住戸が発生しそうですね。
角部屋人気で乗り切るんでしょう。

近所の戸建所有の老人向けならいけると思うぞ。
ケアー付なら、杉並のより周りが散歩に向いているから
もっと高値でも売れる。

小ドバイの武蔵小杉と二子玉川、やはりセレブ感は二子玉川だと思うけど、都心へのアクセスは、山手線東側は、横須賀線駅が武蔵小杉にできるので品川、東京まですぐになる武蔵小杉、山手線西側は東横線渋谷まですぐだから、利便性は二子玉川より武蔵小杉です、でも主婦は高島屋が近いというのに惹かれますよね

>>300
あんまりしったかしないほうがいいよ。
住居裏の公園も、玉堤通りの地下化で、河川敷までシームレスでつなぐ計画です。

後期に関しても、２８階立てのタワーなんて、いまのデベからしたら、中層のマンションみたいな高さですよ。だいたい１４ヶ月でできますよ。
４２階のほうが、２１ヶ月くらいかかりますので、そのくらいの工期になります。

モデルルームは４月オープン予定です。期待しててください。

とにかく郊外マンションのくせにセレブとは笑った。

>>304
ニコタマも半蔵門線直通で大手町に出られるので、以外と良いですよ。
表参道も直通ですし。

それより近年ニコタマブームですが、確かに周辺には瀬田、上野毛、岡本といった
邸宅街も広がっていますが、ニコタマ駅周辺の低地はお世辞にも地位の高い
ところとは言えませんよね。高島屋にだまされてますね。
武蔵小杉とそんなに変わらないですよね。

近年ニコタマブーム？
１０年前の話ですか？？？
そういえば自由が丘ブームも昔あったような記憶が
微かではあるが残っているキガスｗ

>>308
おっさんは黙ってたほうがいいですよ。

今の旬は有楽町と銀座だよ。
ところでニコタマって何がブームだっけ？