ザ・パークハウス上鷺宮　Part２

高級とか希少とか、もはやそう思いたい買い手の願望スレみたいになってきましたね。
冷静にいこうよ

ポジな意見が出ると荒らし目的にあちこちに出没。スルー。

>>794
事実じゃん。仕様は高級の部類、２３区一低層、大規模、駅近。希少性ありでしょ。しかも6000万で手に入る。否定すればするほど肯定的な意見が出るんじゃない？

>>794
高級、希少性は無いってこと？その根拠は？

ところで西武池袋線沿線初めてなんだけど通勤ラッシュはどれぐらいの混み具合ですか？
ちなみに今は中央線なり。

地下室の規制がきつくなって既存不適格になったら、希少性は増すよね。資産価値はなくなるけど。

中央線快速と比べたら楽チンに感じると思います

>>799
最近、転勤のために引っ越して来ましたけど、混雑してません。他路線と比べてほんと楽チン。新聞を広げて読めますから痴漢冤罪リスクは少ないでしょう。

>>803
情報ありがとうございます。
空いてるのはいいですね。
富士見台、中村橋、乗るなら富士見台の方がいいですかね？混雑度的に。

朝、時間的に余裕があるなら、中村橋も決して苦になる距離ではないですね。

車やバイクは当然ですが、都心を歩いていてドキッとするのが自転車ですね。「あぶない！」 そんな経験ありませんか？ ここは、千川通り以外で歩道を走っている自転車はあまりいないので、ハッとするような経験はないですね。 車両の通行料は本当に少ないですね。 昼間など、通学の高校生、中学生の波が途絶えた後は、静かすぎるぐらい静かだと思う時があります。 歩道も広く、物件前に道の両サイドに整備されており、歩くのに快適で、安心です。

>>807
桜の時期は中村橋まで歩いたら最高です。雨が多い今夏のような年は駅近ありがたや。

西武池袋線で池袋にでるのであれば、練馬から準急、急行、通勤快速に乗り換えられますが、もし、座って行きたいのであれば、新木場行き、横浜中華街行きに乗って練馬で豊島園発の各停に乗り換えれば、7:00前であればいけると思います。

丸の内勤務なら、池袋から丸の内線は始発ですが、3本くらい待つ気ないと座れません。

重い荷物を持っているとき、大雨の時、うだるような炎天下等々、駅から近いのは楽ですね。　
普段は、中村橋から歩くのも全然苦ではなくよく利用しますが、大雨の時はやはり富士見台を利用しています。

中央線、西武新宿線、池袋線の武蔵野台地と呼ばれる周辺で物件を探していましたが、ここの物件周辺を一回りして、購入を決めました。　　

やっぱり気になる固都税(固定資産税、都市計画税)、軽減措置が切れると40万位になりそう。管理費、修繕積立金と合わせて年間80万弱です。プラス駐車場代とローン完済しても維持費掛かりますね。

マンションのサガですから。管理修繕費嫌なら戸建を。固都税は戸建も新築なら10年くらいはそんなに変わらないけどね。軽減短いし。

>>821
営業からは30万ぐらいって聞いたけど
税金はこの辺りで戸建てを買えばもっと掛かるんだからしゃーない。

とは言え公開空地は固都税の対象外にして欲しいけどね・・・

一種低層で23区最大規模ですから共有施設も含め、建物の固定資産税が高いのは仕方なしでは？マンションの場合、物件価格が安くても再建築費が高いと評価されれば、建物の固定資産税はそれなりに高くなります。

タワマンに比べたら、軽減後のギャップは少ないのでは？土地広いし。

アンチタワマンです。
朝のラッシュはエレベーターもなかなか来なくて足りない、勝手な意見ですが首都直下型地震に恐れて怖くて住めない、
何階に住んでいるかなど気にするママ友がいそう。
などなど…
そう考えると、このマンションは自分の中の総合評価がかなり高いです。
いろいろ書いてしまいましたが、あくまで自分の意見なのでご了承願います。

すでに７割以上成約済みだとか。

第1期が6割ほどだったから、そこから追加でじわじわ売れたのかな？

この時期でもミストサウナ体験会程度のイベントしかやらないみたいだし、三菱地所は相当手応えを感じてるんだね。
（不人気の上石神井ではプレゼント盛りだくさんで集客しているのと正反対）

>>826さん
お気持ちわかりますよ。

私も現在タワマン住まいで買い換え物件を探しています。3・11の時も確かに結構揺れました。うちが免震じゃないからかもしれませんが。
そして、エレベーターの件もありますね。来る時はすぐに来ますが、来ない時はかなり待つこともあります。
急いでいるときなどはやはりイライラしたり不安になりますよね。

ちなみにうちは何階に住んでいるとか気にする方はあまりいないような。
いや、私が鈍いのとマイペースなので気にしないだけかもしれません。

ここは低層造りなのでエレベーターを長々と待つとかもなく、のんびりゆったり暮らせそうです。お買い物も便利ですし良いですよね。

建設工事も進捗してますね。C棟は骨格が見えてきましたよ。思いのほか地下って陽当たりいいのですね。すでに大半が売れてるのは納得。

富士見台とは不思議な駅だ。ロータリーもなければ大きな商店街もない。普通の住宅街が広がってる地味な駅だけど、食べログでは高得点の店が点在してる。練馬～高野台、豊島園のトップ１０に４店舗。3,65以上。不思議だ。

>>831
商売する側からすると、その選択肢の中なら地価の安い富士見台・高野台が有利っていうだけ。

高野台・富士見台・中村橋はどこも地元住人中心の店になるだろうけど、ライバルになるチェーン店が少ないし、地価が安い。
その中でも新駅の高野台より、淘汰されて残ってる富士見台のほうが高評価の店が多いんだろう。

豊島園は地元以外の客を呼び込めるのは夏のプールの時期だけ。
しかも、小さな子供連れが多くて、高評価を得るような店には向いてない（チェーン店のほうが好まれる）。

練馬は人が多いけど、地価も高いから長く店を続けるのは意外と難しい。
また、わざわざ練馬を目的に遊びに来る人はいないから、商売の条件として勤め人と役所に用事がある一見客中心。
どうしてもボリュームとか値段で勝負せざるを得なくなる。

>>832
地価が安いから?へえ～。地価が安いと美味しいとされる店が残るんだ。牛蔵も地価が安いから富士見台にあるんですね。笑。来月牛蔵へ行きますので伝えておきます。

富士見台は武蔵丘高校の通学者用に造った駅でしょ。中村橋から1分も離れてないのに、健闘しているね。

西鷺宮駅は消滅したことを思い出したのだ。関係ないが。

凛家上鷺宮は8500以下で出た。迷う。

テラスは広々としていて意外と快適化もしれないですね。　日当たりも気になりますが、夏などは逆に日が当たらない方が室温んも上らず快適ではないかと思います。　冬場は、お部屋へ陽が差し込んでほしいと思いますが、テラスは広々意外としているので、あまり暗い感じにはならないように思います。　テラスを有効活用できるのはメリットも大きいと、最近思い始めています。　

テラスはやっぱり湿気と想定外の集中豪雨は気になります。でも売れてるから無くなちゃうんだろう。

テラスって、プライベート空間じゃないんでしょ？
上層階の人がバルコニーから覗いたら、丸見えなの？

テラスって？

建築中の地下のテラスを見ましたが陽当たりいいですよ。想像以上に良いできかもです。１階より５００万位安く設定されてるし興味ある方はMR行ってもいいんじゃない?でも湿気はどうにもならないように思うけど。

何を言っても、地下はほとんど売れてますけど。

地下は日当たりはなんの問題もないんだよね。
６M先に３Mの壁が立ってるってことは、に車線の道路を挟んで平屋が建ってるのと同じ。
日当たりの影響はほとんど無視できるレベル。

三菱地所の水害対策を信頼できれば十分ありじゃないかな？
今から行っても高額なところしか残ってないと思うけど。。。

C棟が残ってるらしいけど、何が原因?若干高いことは高いけど。

単純に入口から遠いからでしょう。
それにパブリックガーデンに面しててプライバシーが他の塔に比べて低い。植林はあるけどそのせいで逆に日当たり悪くなるし蚊とか虫も多くなる。

プライバシーの点でいえば、A.B棟の方角が別棟から同じ目線になるのに比べてC棟は一種低層の住宅の北側に面しているからプライバシーは良いはず。植栽は全体的有るし。値段?

852
入口から遠いからでしょう。むろん値段と天秤にかけての話ね

確かにc棟は一番日当たりがよく、高めの設定になっていますね。

値段だろうね。

というか、思ったよりAとBが良かったから、そっちでいいやってなったんじゃない？
棟と棟の間が広いから、日照とか目線が気にならないんでしょ。

ここのサイクルポートっていいなって思ったんですが全部屋標準装備でしょうか？

C棟が若干残ってる理由教えて頂いてありがとうございます。小学校にはC棟が一番近いしプライベートガーデンを歩いて居室に入ることをメリットとして検討してます。

サイクルポートはB棟のみだったような。

サイクルポートはＢ棟たけだよね。
でもこういう装備の仕方すると、他の棟でも勝手にアルコープに自転車おきだす人出そうな気がしちゃうんだよね。

何でBだけなんですかね？差別化？それとも設計的な話？

Ｂ棟に売りとなるポイントをつくりたかったんじゃないのかな。

>>860

何でBだけかは三菱地所のみぞ知るだね。
エレベーターの問題か、差別化の試みか、設計上の問題化はわからない。

ただ、A・Cにはサイクルポートはないけど吹き抜けがあって、
間取りにアクセントが入ってるから、それはそれでいい試みだと思う。
どこも一工夫されてるのは間違いないよ。

>>859
アルコーブに自転車を置く人はそんなにいなさそう。
田舎の低価格物件じゃないし、物理的にも入り口から遠くなっちゃうし。

都会の普通物件でも非常識な人間はいるからね。

怖いよね

駐輪場は各戸ごとにサイクルポートおいてほしいね
放置自転車を無くしたいよね

そうすると今度エレベーターが傷ついたりせまくなったりするんだよね。

ーエレベーターがきづついても別にぁまわなくない？

B棟のは専用のエレベータが有るらしい。
サイクルポートを置くからエレベータを専用のにしたんだろうね。

この掲示板で出てくるようなことは三菱地所ぐらい経験の豊富なデベなら予測してるでしょ。

建物の骨格がだいぶわかるようになってきましたね。　今月に入り共有部分の組み立て作業が急ピッチで進んでいますが、思ったより威圧感があり、重厚な仕上がりになるような気がします。　　　

想像以上に大きい

ついに！

売れ行きはどうなんでしょうね。
第三次みたいだけど、竣工までに売り切れるかな？

かなり順調らしいですよ

近隣に住んでいますが、日中の夏のセミの鳴き声から、秋の虫の鳴き声が夜に響くようになりました。　　

近隣は車の交通量もあまりなく、緑と開けた空が広がっているので、離れとテラス付きの地下は意外と快適なような気がしますね。 最近、外のスペースを有効に使える一階が気になっています。

近隣は車の交通量もあまりなく、緑と開けた空が広がっているので、離れとテラス付きの地下は意外と快適なような気がしますね。 最近、外のスペースを有効に使える一階が気になっています。

地下でよければ買えばいいんじゃない。

そんな人が増えてくれば、地下住戸もタワマンの高層階みたいに資産価値が上がってくるかもね。

ここ買う人って分かってて買ってるのかね？

予算の範囲内で結構いろいろみたけどここ以上はなかったよ。

私も決めるまでに10件ほどの物件をみましたが、確かに、トータル的な比較でマイナスが少ない物件でした。小学生の子供がいるので、車両通行量が少なく、歩道が整備されている通学環境は気に入りました。

>878

さすがにわかって買うに決まってるでしょ。

ここは広い敷地があるから地下住戸でも並の１階より日照条件がいいんだよね。

>>878
現地は骨格ができ上がってますから目視できます。地下物件の仕上がりは想像以上に良いでき。日差しはきっちり入りそうでしたい。購入者の選択は正解と言えるのでは。私は３階物件を購入してますけどね。あの仕上がりなら、階層格差は想定よりもなさげです。

確かに、棟と棟の間のスペースも十分ありますし、日当たりの面での階層メリットはあまりないように思えます。　地価があれだけ売れたことも納得ができますね。　個人的には、あのハナレは割と気に入っていましたが、家族の反対で上層階を購入しましたが、テラスからハナレのスペースの使い勝手を考えると.....　悩ましいです。

落ち着いた趣のある外観がいいなって感じます。
ラウンジもステキですよね。

室内もいい感じだなって思いましたが、パイプスペースの出っ張りが気になりました。
モデルルームだとステキな家具で目立たないけど、どうでしょうか。

>884

私もパイプスペースは気になりました。

でも、柱はほぼアウトフレームだし廊下と窓が直で面していないなど、ほかの条件がよかったので許容することにしました。

>877

上がるどころか、地下住戸のあるマンションは既存不適格リスクを考えないと。・・。

>886

そういう古い考えの意図がいるから地下はお買い得って考えもできるわけですよ
（もちろん、必ず得するとはいってない）

タワマンだって出始めのころは、非常時にエレベータが使えないとか、風で揺れるとかデメリットがよく言われてた。
たとえば今となっては時代遅れの碓井民朗の本を読めば、
彼のような考えが主流だった古い時代のタワマンに関する見方がよくわかる。

でも、今は高層階は高ければ高いほど価値があることは常識。
常識が変わる前に行動してた人は大もうけってわけ。

地下がそうなるかどうかはわからんけど、そうなる可能性は十分にあるよ。

浸水リスクは。

どう反論するかな。

>>887
その通り。そもそも地下は売れてるし。不適格となる建て替え時期の未来まで生きてる？住んでる？売ってる可能性が高い。

既存不適格となって困るのは建て替えを待つまでも無い。売れないよ。だって、ババ抜きのババでしょ。最後までもってたら損するの分かっていて、誰も求めない。

駅から近いのとバリエーション豊富な間取りがあるのはいいですね。
100㎡超えは、やはり金額も高いのでしょうけど。
南側なども用途地域が第一種低層住居専用地域なので見晴らしや採光が遮断される事無く良いと思いました。

言うのが遅くなりましたが、地下は風通しが悪く、湿気もたまりやすく、夏は蒸し蒸ししますよ？

風が抜けないから結露もあるかも。コンクリって結露すると中性化が早く進む。