ザ・パークハウス上鷺宮　Part２

>>620
一期の販売前から、特殊な(低層+マイナーエリア)マンションなので、本当に欲しい人は一期に申し込んでしまうから、次からは苦戦すると言われてました。
3/4消化が採算ラインと言われるマンション業界なので、苦戦というほどではないかと思いますが、やはりこの立地でこの価格だと、いったん見込み客がハケてしまうと、新しく興味を持つ人はなかなか増えないのではないかな、と思われます。

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1期で1/3売れていますけど上出来では？

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間違えました。1期で2/3の販売済でした。残り1/3です。

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残り1/3であれば確かに上々ですね。後はまぁ多少値下げしたり
お得感出してあげたらすぐに売れそうですね。
ここはあまり知名度は無いエリアではありますが、
そうはいっても中野区ですし池袋、新宿が瞬天殺の近さですから言うほど苦労はないでしょう

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西部沿線の他物件が駅遠で本当に苦戦しそうな中、マイナー駅最寄5分以内は割高でも他より優位ですか？

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9月で残り80なら年内にでも行けそうな気もしてくるね。
残っている部屋の種類にもよるだろうけど、大きな値引きなしでも行けるんじゃない？

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>>625
あなたが何を持って優位といっているのかによりますよ。ぶっちゃけ良いか悪いかってのはその人がなにを
重視しているのかによりますからね。
リセール時の売りやすさに関していうなら、駅遠か駅近か、っていわれたらそりゃ駅近のほうがいいです。
ただそれは同じ駅の話です。西武池袋線富士見台駅徒歩5分、っていう物件とJR恵比寿駅徒歩15分ってのでは
後者のほうがいいです。絶対価格もそうですが、客の数が全然違う。都心で人気のあるエリアであればあるほど
上も下もふくめて客の絶対数が多い。逆にここみたいな不人気エリアではそれが少ない。当然客の数が少なければ
売りにくい＝価格も下がる傾向にある。
東京ではJR沿線＞私鉄です。私鉄の中で西武線は最下位争いしてます。池袋線は新宿線よりもマシですが他の
私鉄に殆ど負けます。東武東上線ぐらいでしょうか、勝てるのは。
富士見台駅は西武池袋線の中では最下位争いです。練馬駅や石神井公園には負けます。
そういう位置付けなのでリセール時に優位か？って言われると「駄目」の部類に入ると思います。

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相場観は人それぞれだろうけど、西武池袋線の評価はそこまで低くないよ。

私鉄で順番つけるなら
・東急東横
・東急田園都市
・京王井の頭
・京王本線
・小田急
・東急池上
・西武池袋
・京急
・京成
・西武新宿
・東武東上線
・東武伊勢崎

ってところじゃない？

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>>625
西武池袋線で優位性を出したいなら最低でも「練馬」駅、から都心側だとおもうけど。
練馬駅は駅周辺もそこそこちゃんとしてるし利便性も確保されていて将来的な資産も
それなりに安定してると思う。
練馬駅を超えちゃうとあとはもう趣味の世界。地元をこよなく愛する人だけが
購買ターゲットになるので新築はともかく中古は厳しい。

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>>628
ケチをつけるつもりは無いけど、そのリストの中で
京成、東武伊勢崎 はもはや圏外＝考慮に値しないって意味で抜かしてます。
あと、京急は西武池袋よりも上です。京急は品川や羽田など主要駅にいくことが
できるため根強い人気がありますし評価は高い。
西武線だけが唯一、まともなターミナル的に一本で行けない。
新宿線はいわんとしれたことだが池袋線も無し。有楽町線と乗り入れたといっても
実質本数も少ないし乗り継ぎも悪い。路線単体で意味をなしていないのが
この西武線だけなのです。

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>>630
京急は横浜にもいけるしね〜。池袋線は池袋だけで需要ないからね。

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沿線価格で見ると割高でも2/3売れたのは事実ですが､約18000mm2の敷地で261戸だと1戸あたりの土地は約69mm2です｡固定資産税も高そうですね｡

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>>632
土地の値段も知れてるし高々69m2程度であれば高くないと思いますよ。
第一種低層じゃなければもっと高く作ってシェアできたんですけどね。

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>>631の言いたいこともわかるけど、そんなに実用一本槍で評価は決まらないよ。
東急田園都市線なんて渋谷しかまともなターミナル駅はないけど評価は高いでしょ？

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>>634
いや、鉄道は利便性と駅力で全てが決まる。っていうかそれ以上でもそれ以下でもない。
田園都市線が強いのは渋谷、以外に４つも直通運転してること。半蔵門が極めてでかい。
これで渋谷だけではなく表参道やら大手町、銀座方面に出やすい。また表参道では
銀座線に乗り換えが超絶スムーズ。また渋谷方面だけではなく横浜方面にも行ける。
何方にも使えるから人気がある。これは東横でも言えること。京王線もしかりで、
吉祥寺、渋谷、新宿といける強みがありしかもそれぞれ別の路線との乗り入れが非常に便利となっている。
西武線だけがまず基本片方向が潰されている。新宿線や池袋線で拝島や所沢、秩父に（遊びとかで気軽に）いくか？
いかない。利用価値が片方向に限定。しかも一本でどこにもいけない不便さが資産価値と人気に影響してるのは
明らか。
断っておくが、別に池袋線沿線や新宿線沿線が好きな人や気に入っている人にとやかくいうつもりはない。
鉄道の一般的評価はただそういうことってだけ。

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まぁたしかに富士見台駅って知名度0ですよね。自分もこの物件検討するまで西武池袋線は
乗った事すらありませんでした。

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知名度ない街は昔からずっと知名度はなくって、それが当たり前の状態で相場が形成されている。
だから、知名度がないこと自体は新築価格にもリセールにも、なんの影響もない。
ただ、大規模は企画しづらいというのはあるね。

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>>633

固定資産税 安いなら、お買い得ってことですね。

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>>637
言ってる事が意味不明。何の影響もないことがないわけがない。
付け加えておくと、不動産では新築とそれ以外は全然違う。日本人は新築が大好きなので
新築だけが割高な高値で売れる。不人気エリアでも新築、であれば注目もされる。
就職の新卒至上主義のように。マイホームの夢を叶えるのは新築だけだからね。
その分も上乗せされてる。
一方、中古になるとそこは現実。知名度がないところはものすごい下落になることは
避けられない。この物件も仮に6000万の部屋だったら築1年経過して打ったら4800万程度の
取引じゃないか。5年後は3500万円ぐらいだとおもう。10年後は3000万円前後か。

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>>63
築1年で4800万という、見る目が無い発言のせいで全ての文面の信頼性がなくなってる。
あなたの発言だと不人気エリアなら新築プレミアムが2割で、人気ならそれ以下ってこと。そんな不利な状態で不人気エリアの新築を買う人は、お金がない人だけ。
しかし、ここは、お金がないとむしろ買えない。当てはまらなさそうだね。

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3000万前後って。上鷺宮3丁目(千川の南側)で築10年くらいの物件で、その価格なら即売れるね。ありえないけど。

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不人気とか言ってるけど、それは富士見台駅の話でしょ？
この辺を買う人は駅力とかより、環境重視だと思うけど。中野区の中では、世帯収入、地域学力がトップです。中野区の中の話しですが。駅の方は漫画さん達のエリアですね。

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不動産価値というものをわかってない方の書き込みは気にしないのが一番

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世帯収入1位もこの物件で、下がるかもね。東京海上以上の年収はそうそう無いからね。

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レベルが全然違うでしょ。ここは。圧倒的にすごいわ。

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富士見台と上鷺宮３丁目は別物。近隣のNHK社宅住人とのコミュニティも含めてこの物件の周辺の環境は良い。以外にも路線価も中央線の高円寺徒歩圏内住宅街と同程度。以外でしょ。

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>>646
荒れる元になるので、ポジにしろネガにしろ可能な限り君が思うその理由を書いてくれないか。
「ここは環境が良い（悪い）」とかそういう一言で納められると意味が分からない。
よい、わるいは正直主観だからどうでもよくて、むしろその結論に至ったあなたの根拠を
詳細に書いてくれ。

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>>647
ものを頼む姿勢にない。荒れる?検討している方とは思えない。やっぱり業界人？

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>>648
君は検討者ではないのかな？検討者であればそれがポジであれネガであれ全てを聞きたいはずだ。
もう少し言えば、ポジやネガ、それ自体に全く意味がない。物事というのは見方を変えればポジにも
なるしネガにもなる。そして表現の仕方によってもそれは変わる。
こういう掲示板のいいところはそういった屈託ない見方をそれぞれ紹介できるところが真骨頂なわけで、
営業だろうがライバルだろうがそんなことはどうでもいいこと。なぜならそんなことは証明もできないし
証明できたところで何の意味も持たないことだからね。

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>>647
偉そうに言うなら書き込みぐらい読めばいいのに

>>646が言ってるのは
・コミュニティの環境が良い
・路線価は高円寺と同じぐらい
の2点でしょ。

環境がいいかどうかは所詮主観だから客観的に示せる根拠なんて有るわけない。
路線価は嘘かホントか調べればわかる。

これ以上何を求めてるんだ？
荒らすのが目的だろうから目的は達成したんだろうけど。

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全ての生物には寿命があるように街にも寿命がある。
この街の寿命はもう尽きようとしているのではないかね。
生気がないのはそのためだろう。街が生き返るには一度死なねばならぬため
死ぬ事は新しい角での一歩であり終ではない。
しかしそれ也の時間がかかるのもまた事実。だからこそ
ここがなかなか売れないのはなにもおかしな事が発生しているわけではなく
極自然のこと。

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何がこんなに粘着を呼びこむんだろうね？
買えない、買わないって決めたらさっさと次の物件で建設的な意見を書けばいいのに。

直接競合する物件も無いからライバルの営業とも思えないし。。。

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>>654
勘違いしているのでは？私は一言もここの街が死んでいると言っていない。
寿命が尽きようとしていると、死んでいるとでは意味するところはまるで違う。

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>>655
あなたもそう思っているならそういう人はスルーして建設的な意見をコメントしたらどうでしょうか？

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>>655
確かに。周辺物件は競合するライバルにはならない。売れ行きも価格も違う。街並みも。駅名から買えると思って飛び付いたら高くて買えなくて、でも売れてる。

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>>657
工事の進捗進んでます。低層でも広大な敷地ですから迫力ありますね。外から大規模低層の一部を見ることできます。低層でありながらランドマークです。

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>>655
そもそも、営業が書いてると言うのが幻想だよ。
どこのスレも実は営業なんていなくて、ここと同じく自分の書き込みに反応が欲しいだけの一般人が書いてる。
ここに集まり易い理由は常時人がいて、反応が多いから。

書き込みが少ない物件にだって営業はいるんだから、営業がこんなとこに書いてないことは明らか。
たぶん見てはいるだろうけど、バレてクビになるリスクおかしてまで書き込みする理由がないよ。

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高円寺と比較して欲しくないな。学生時代に住んでいたが、風俗店多いし酔っ払いもウロウロしていて、独身にはいいけど家族で住むなら無いな。

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でもここの掲示版で例の青山物件の不正がリークされたんだよね。あれ衝撃的だった。あれも最初はネタとかネガとか言われまくってたなぁ

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>>663
書いたの施工の下請けの職人ぽいね。
それくらいのレベルになれば、クビを掛けてでも書き込みすることもある、ということなんだろうね。

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ここもそういうことがないことを祈りますよ。引き渡し前ならともかく後に発覚だけはまじ勘弁。

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施工会社が東亜建設ってなってるんだけどここは有名？

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>>667
三菱だと、麹町、学芸大学、上野　等施工してます。

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上鷺宮って中野区ですよね。中野区って子育て支援とか充実してるのでファミリーにも
良いと思います。それに実際利用する駅は富士見台ではなくて中村橋だとおもいますしね。

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街が寂れてるって人が多かったから期待しないでここの下見行ったけど、意外と良かった。
特に、マンションまでの道のりに嫌悪施設（パチンコ・風俗・安っぽい飲み屋）がない上に、暗くないのがいい。

寂れてるのは事実だけど、暗くなければ許容範囲。
前向きに検討していきます。

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669
私も中村橋を利用するつもりでここに決めました。
他の入居者の方でも多いみたいです。

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>>670
パチンコ屋はあります。

案内されてる道案内って、商店街の真ん中を突っ切る感じなんですかね？（都営住宅の団地に突き当たる感じ）

私も今住んでるところを、案内された時、そうでした。
でも実際は、駅の左側に曲がった方が早いです。パチンコ屋と小さな飲み屋街（スナックが何軒か）があります。

富士見台の歓楽街と呼んでます。
歩いていても、なんの危険も感じませんが。

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671
ですよね。富士見台はどうしても歩きたくない時に使いますがうちでは中村橋が普段の利用駅になりそうです。パン屋もいいものありますしね

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練馬美術館、貫井図書館が近いのがいいですね。練馬美術館の企画は個性的で気に入っています。

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nukumukuですか？駅に近くなって近所ではメジャーになりましたね。

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そうです！美味しいですよね〜。朝はここで買いますよ。

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徒歩5分以内の所に駅があるのに、徒歩10分以上かかる中村橋を常時利用する気になるかどうか？
最初は良いけど、そのうち億劫になりそう。
やはり、富士見台を基本に考えて判断するべきなのか。。。
悩みます。

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基本は富士見台でしょ。
同じ各駅停車駅で5分多く歩く意味がわからない。

買い物とか食事して帰るときとかは中村橋でたまに降りる感じじゃないのかな？

敷地がムダに広いマンションだから、部屋によってはどっちに行っても左程変わらない部屋も出てくるのかもしれないけれど・・・

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>>677
すごく分かります。考え方ですけど、駅近ってのは凄い便利ですし歩くのが嫌であれば
富士見台を主軸にそえたらいいとおもいます。ただ、不動産って現実問題自分が買いたいって
タイミングで、買いたいっておもえるエリア、メーカーなり仕様で、ってのはなかなか出てきません。
私は中村橋駅をよく利用しますので理想をいえばそこであるのがいいです。
この物件の仕様、環境、駅近、価格の条件を「そのまま」に最寄り駅を中村橋にしてくれたら
それはもう最高です。ですが、残念ながらそれはありません。不動産ってのは一点ものですから
何年も待てば出てくるかもしれませんし、中古含めて条件も緩和すればそれはあるでしょう。
でも、私がほしいってはありませんのでそれだったらここです。徒歩9分ですが現代のマンションで
徒歩9分って物件って未だ良い方です。なぜなら富士見台では４分ですからね。

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>>679

そうそう。
このマンションが中村橋駅徒歩5分だったら、即決なんですけどねぇ。
そんなこと言っても仕方ないですけど…w

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ちなみに富士見台でおすすめの店ってあったりしますか？
地元の方、教えてもらいたいです！

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>>681
焼肉なら牛蔵　中華ならげんぽうりん　カレーは香菜軒　餃子は満州、唐揚げは唐揚げチャンピオン。ピザは高野台の方面のイトマンの近く。寿司屋は３軒くらいあって昔ながらの。ファミレスはジョナサン。他に食べたいものがあれば池袋の西武か東武のレストラン街へいきますね。

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近隣に住んでいますが、朝のように急いでいるときはやはり富士見台利用ですね。　食料品の買い物は、中村橋利用が多いですね。　家族で食事でもするときは、選択肢の多い池袋に出る機会が増えますね。　あと、季節や天候にもよりますね。　雨の中の徒歩１０分はやはり辛いですね。　ただ、春先の桜シーズンなどは、中村橋から千川通り沿いに咲いている桜がきれいで、歩いているだけで楽しいですね。　時と場合によって使い分けできるのがよいですね。

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中央線方面に出たい場合、中村橋なら中杉通りのバスで一本ですけど、ここの場合、新青梅街道あたりまで歩いてバスに乗る方法しかないのでしょうか？
新青梅街道まで結構 距離ありますよね？

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バスで阿佐ヶ谷か、荻窪へ行きたいなら中杉通り(中村橋)へ、中野駅へは新青梅です。号棟によるけど徒歩10分くらいかな。中杉のバスは朝夕は本数多いよ。

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月に５日程、中野駅へ通勤してますけど。朝のバスは所要時間がよめないので、練馬まで行って大江戸線で東中野ー中野です。駅改札所要時間は30分程度。中村橋まで歩いて阿佐ヶ谷ー中野よりも速いですよ。

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googleの防災マップが公開されたけど、中野区では、見事に上鷺宮２丁目、３丁目と再開発した中野駅前、地下鉄中野車両基地だけが「火災危険度」、「建物倒壊危険度」が最低レベルの１（１番安全）になっています。野方環七辺りは危険度ＭＡＸの５ですね・・・・

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地震を想定してタワーを怖がる人は多いけど、ほんとうに怖いのは火災だからね。
木造の密集地が一番危ない。

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富士見台駅近辺の練馬区（富士見台２丁目、貫井３丁目）は火災の危険度高いな。貫井の方は行ったことないけど、富士見台２丁目の某国民的漫画家１号のスタジオ辺りは確かに木造住宅が密集しているな。

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ここは中野区だけど、調べたら中野区って南北に結構長いんだね。
ここは北のほとんど練馬区ですね。まぁ駅近なのがいい感じ。

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上鷺宮は練馬ではありません。東多摩郡（今の中野区と杉並区）野方村の上鷺宮です。古くは今川領（旗本領）です。練馬は、北豊島郡（今の豊島区、北区、荒川区、板橋区、練馬区の一部）です。生い立ちが違うので一緒にしないで欲しいです。

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まぁ、ここの場合は確かに中野区、練馬区の区境付近にあるが区の違いでなにかがかわるんじゃなくて、
沿線で変わりますよ。
ここは西武池袋線沿線になるわけですから、そういうカラー。中央線の中野はいわゆる中野のカラーです。

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>>693
駅近、三菱、一低層、大規模、美しい街並み、ターミナル駅まで１５分。しかも中野区。メジャーな駅じゃこの値段では買えません。マイナーだからこの値段。ほとんど抽選なしで買えるのです。

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ほとんど練馬だからこの値段なんだよ。

これが中央線駅徒歩4分中野区低層なら坪400万でもおかしくない。
文京区のインペリアルガーデンはもっとしてるしね。

パーフェクトはないんだから、何かを諦めなきゃ。

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正真正銘中野区のマンション買ったのに周りからは練馬区と思われるし、中野区というと見栄貼っちゃってって思われるのが辛い。かと言って殆ど練馬だけどねっていうのも嫌。
逆にほとんど中野区だけど実際は練馬のほうが幸せかも。正真正銘練馬だし変に思われることもない。

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>中野区というと見栄貼っちゃってって思われるのが辛い。

そんなこと無いよ。
あなただって、北区と板橋区の区界の町名知らないでしょ？

それと一緒で多くの人は上鷺宮が中野と練馬の区境なんてこと知らないから、他人から実質練馬と思われることは殆ど無い。

住んでいる自分が練馬区風の街の雰囲気を許容できれば、他人からの思いは影響ないはず。

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698
ありがとう！勇気づけられる！
けっこう気にするタイプだから心配なのよん。

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中野区に住んでるのに中野区民だと言うと見栄をはることになるの？事実じゃん。上鷺住民ですけど。意識したことないなあ。中野の上鷺に住んでます。って言いますが、皆、結構知ってますよ。この物件の広告のお蔭もあるかも。

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>>700
誤解させたならすいません。いえ、自分は見栄を張っているつもりはないのです。
中野区だから中野区っていうのは問題ないじゃないですか。でも、まわりは住所は中野区だけど実質「練馬」でしょ、
って思ってる人もいるんじゃないかなって思ってしまう自分もいてしまうのです。
だからって、中野区は中野区だから堂々と言うでしょうが、陰で見えはっちゃって（プっ）とか思われたくもない
っていうか。スイマセン、うまく説明できません！

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>>702
気にしすぎです。はっきり言って、他人はあなたがどこに住んでようが、本心では全く気にしてません。
普通は、中野区と言われたら、ふーん中野ですか～、いいところにお住まいですねー。でおしまい。
そして、仮に中野に詳しい人が居れば上鷺宮を練馬と思う人はいません。

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>>703 そうなんですよね。自分がそう思われたくない、とか陰で馬鹿にされてるんじゃないかって 勝手に思い込んでいる弱い自分がいるんです。。。 上鷺宮がもっともっと有名になってくれればそれで安心です。でも自分はここがきにいったので いいんです。

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>>704
残念ながら、未来永劫上鷺宮が有名になることは無いかと思います。

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其れは残念です！　しょうがないので中野、ってだけいっておくことにします！

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駅徒歩5分以内の低層マンションは1番価値が下がりにくい。そんな事も知らないんだね。

なにかとネガ話題が絶えない地下ハナレ、地下テラス＋専用テラス…

買えもしない、ローン審査通らないやつがギャーギャー騒いでるだけ。

文句あるなら地下ハナレor最上階ルーバル付き買ってから言えよばーか。

知識もないくせに、買えもしないのに地下地下うるせーよw

早くしないとぜぇ〜んぶ売れちゃうよw

本物のやつは、都内一等地（港区や目黒区等）でこの値段でこれだけのクオリティの大規模低層建たないの知ってるから
平気でこのマンション買う。

分からない奴はさようなら〜w

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練馬区住民からみたら、上鷺ノ宮は練馬区。
富士見台駅を使うから。

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>>707
貴女のレスを読み購入意欲が無くなりました。

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>>708
いや、歩いて中村橋にいくから俺は中野区だね。

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価格高騰の流れを見ると、ここも許容範囲にはいったかな？とは思うし、
>>707のいうこともわかるんだけど、所詮坪300万円以下の物件。
そこまで威張るほどのもんでもないでしょう。

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>>709
便所の落書き見てマンション買うかどうか決めるって…

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買いたくなければ買わなければいいのでは？
買いたくなくなった？買えないのではなくて？笑
買うのと買えないのはcanとcan'tの違いだけですよ。
買えなくてもそれぐらい学校で習ったでしょうに。

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一種住専の物件を中心に買い替え物件を探しています。

何となくここも気になって後れ馳せながら資料請求をしました。個人的にはテラスが付いているお部屋が気になっています。駅からの距離が徒歩4分と近いのも魅力的ですね。

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>>714
テラス？て地下の物件？ここの地下は人気があってほとんど売れてると思いますよ。早めに動くことをお勧めします。

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715さま
714です。

テラス付きは人気なんですね。
地下になっていることも承知していましたが、もうあまり残っていないのですか。

状況を教えて頂きありがとうございます。

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>>716
テラス付きが人気、なのではなくて「安いから」人気。これはこのマンションに限らずどこもそう。
戸建の区画でも、マンションの部屋割りでも「安い」ところから売れます。

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>>717
なんか偉そうですね。笑

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西武線の中では富士見台はかなり駅力が低い方だと思います。23区内でね。
また、大手大規模は西武線ではなかなかありません。
板橋に行けば割と多くありますが、ここの方は板橋は嫌だし、ほほ練馬と言われても、中野区だから検討してると思います。
ここを買える予算の方が富士見台という駅で悩むのもわかります。正直、富士見台にしては高いと感じる方の方が多いでしょう。

ここを買う方のメリットは西武線ですか？大規模ですか？中野区ですか？

西武線ならば、この予算があれば選択肢はかなり増え、急行、準急停車駅も買えます。余裕で。
大規模であれば、西武線じゃない方がたくさんあります。城東エリアや板橋など特に多い。
中野区だと大手で探すとここ以上の価格になります。

西武線で中野区もめずらしい。西武線で大規模もめずらしい。中野区大規模だと割安。

富士見台に住みたい！と目掛けてくる人はあまり聞きません。

つまり、西武線✖大規模✖中野区でこのマンションになるのかと思います。

悩まれている方の参考になれば幸いです。

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714です。
理由は色々なのでしょうが、いずれにせよテラス付きの住戸は残り少ないのですね。

テラス付きでないお部屋もあわせて検討してみたいと思います。あくまで私の好みですが、一種住専かつ駅近というだけでも十分ここは魅力的だなって感じます。

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