ザ・パークハウス上鷺宮　Part２

このエリアでは凄低額物件だから地元でうまっちゃうでしょう。
上鷺宮のレベルは高いですから。

上鷺宮の平均世帯収入は約1400万なんだろ。だったらここの物件ぐらい余裕だってことだ

上鷺宮は戸建てが多いから、戸建てを売ってまで買う人は少ないんだし、地元需要だけでは埋められないでしょう。
上石神井から誘導されてきた人とか、練馬豊玉で満足できなかった地元以外の人も結構いると思うんだけど。

どうするんでしょうね。

駅徒歩が長い物件よりははるかにマシだとは思うけど。
所詮6,000万円前後の物件だし、その価格帯じゃここよりも先行きが明るい物件が有るとも思えないのが悩ましいところだね。

20年後あたりがもっとも厳しいですよね。20年後に自分の予想では3000万でも売れないはずで
その時のリカバーができているといいのですがね。

人口減少で都心区と周辺区の地価が二極化。その中でも中野区アドレスとはいえ、西武線の中でも比較的マイナーな駅では資産価値が保てないという予想ですかね？
そのリスクは確かに一定程度あると思いますが、個人的には3000万を切るとは思えないですけど。

西武線の中古の実態を知らないようだね。知らないのか、知ってるけど認めたくないのかはしらんけど。

>>479
すまんが、ここの資産価値を検討する参考物件があるなら教えてくれ。ここの中古が3000万を切る予測に当てはまるような具体例があるなら知っておきたい。

>>480
そういう大事な情報は自分で確認しましょう。

>>480
「自分で確認しましょう」(ｷﾘ)だってさ。
いつもの無責任ネガだから相手にしない方がいい。

この物件の場合、土地持ち分だけで約２２坪有るんだけど。

戸建てみたいに土地値になったとしても、坪１２０万円で２，６４０万円。
３，０００万円を下回るっていうのは、土地だけの値段になるっていうのと同じだよ。

この辺りの土地が今の２/３になって、８０万円ぐらいになれば３，０００万円を切るっていうのも現実味があるけど。

>>482
そうやって煽っても大事な情報は手に入らないよ
>>483
そういうくだらない分解評価はマンションでは通用しない。
いいかい？マンションを買った時点でもはや実質的に「誰の物でもない」ものを
手に入れたに等しいのだよ。皆の共有物＝誰の物でもない。
誰もの物でもないようなものが、誰か特定の所有物である戸建のような土地と
同じだと思っているのは勘違いもいいところ。マンションを買うってのは
サラリーマンとして企業に勤める、または議決権もない「その他大勢」の
株主と同じだよ。所有者で割って22坪あるんだ！ってか？笑わせる。22坪の土地を
単独所有してる戸建と、割ったら２２坪だろうが100坪だろうがシェアしてる時点で
所有してないのと同じこと。なんでもそうだが、権利ってのは「行使できるだけの力」が
備わって初めて意味があるんだよ。形だけ権利として見せられているのとのは意味が違う。
マンションを買うっていうことの本質をよく考える事だね。

>>484
マンション購入者は戸建てと同様に土地の所有権を得るのではないのでしょうか。それでは行使できる力とはなんでしょうか。自分の戸建ての庭の草刈りやらガーデニングができることが力の行使ということですか？
資産というものの考え方を根本から否定されておられるようですがそのような物言いをされる方はお目にかかったことがありません。それは詭弁ではないかと思います。
きちんと論理立てて説明していただきたいのですがいかがでしょうか。
483のような考え方が資産を論ずる上で一般的と思いますが、世間一般の考え方を否定されるのでしょうか。

真理は恐らく483と484の中間より少しだけ483寄りのところにある。
484は言い過ぎだけど、やはりマンションの土地持ち分を額面通り周りの地価と比較するのも、間違ってると思う。
使える土地としての機能はないわけだからね。

この世界で飯食ってるけど484は正しいけどな。
マンションじゃ立地が全て

>>487
しかし、土地値以下に下がるようなマンションなんて滅多にないのもまた事実。
土地の価値を直接的に評価してるわけではないけど、土地+建物が新築価格の基準である以上、中古も間接的に土地値の影響を受ける。

で？具体例はなしですか？

>488
おめでたいね。西武線の実態を調べてみたらどうかね。
知ってるとは思うが、西武線に限らず新築ってのはどこもプレミア価格で売られてる。
これでも取引が成立するのは買い手にマイホームっていう夢があるから。
中古は現実だからな。6000万からプレミア除くと4800万の市場価値しかない。
ここから経年劣化。しかしマンションはババ抜きと同じであるため後になればなるほど
売れにくい＝価格が下がる。20年後に3000万円は余裕で下回る。ましてや西武線じゃな。

で？具体例はなしですか？

ここパン屋があるぐらいだから人気物件でしょうが

>>490

何が言いたいんだろ？
それならどのマンションも、戸建てもいっしょじゃん。
別にこの物件に限らないと思うけど。

493
全然違うと思うけど。西武線の中古マンション見てみな

6000万からプレミア除くと4800万の市場価値しかない。ここから経年劣化。

って言ってるじゃん。
これが東横線だと元値は8000万で、（あなたの理論だと）プレミア除くと6400万の市場価値になって、そこから経年劣化していくんでしょ。

あなたの理論だったら、どの物件も新築で買ったら2割ぐらい下がるんだから、新築買うには極端に安いところのほうが減価が少なくてお得ってことになるじゃん。

埼玉か千葉の奥にでも買えば？

じゃなくて、少子高齢化、人口減少で住宅は供給過剰気味だと言われてるからでは？
終の住居として購入するならいいけれど、資産価値としての購入はありえないと私も思います。
建設業界は人手不足らしいし、大規模修繕がいくらになるか心配です。

>>495
何を言ってるの？スレ違いもいいところなんですけど。この物件に西武線は
その通常の2割減に加えて利便性の不人気エリアのせいで4割減なんですよ。

この流れの結論は、価値の下がらないほんの一握りの物件以外は資産的には買ったら負けもしくは早めに売り抜けないとババと化すってことでいいですかね。
もう家買えませんね。

ここは環境いいですから、ついの住まいです。

それに、首都直下地震がきたら、復興は西武線沿いからではないかと思うのですが？

>>499
ネガキャンするにも頭使いなよ

あなたが、>>490で

西武線に限らず新築ってのはどこもプレミア価格で売られてる。
これでも取引が成立するのは買い手にマイホームっていう夢があるから。
中古は現実だからな。6000万からプレミア除くと4800万の市場価値しかない。
ここから経年劣化。

って言ったから、2割減って話を出したんだよ。
西武線は4割減っていう謎の理論があれば、実例とともに6000千万円の物件が3600万円の市場価値って最初っから言えばいいのに。

その場その場で適当にネガキャンするから、辻褄が合わなくなるんだよ。もう少し落ち着いて考えたほうがいいよ。

ここのところスレがすさんできましたね。
ネガな話ばっかり。まあ、ネガを入れたくなるぐらい
良い物件ということでしょうか。
ここを買うかどうかという判断材料というより、家を
買うべきなのかどうかを考えさせるぐらいスケールの
大きな話になっているし。
ちなみに言っておきますが、私は不動産業界のものではございません。

一人ずさんなネガの人が居て皆から突っ込まれているようにしか見えないけど。
完売が見えてきたらもうちょっと建設的な話にもなるんでしょうね。

>>502
はぁ、なにかにつけて論破されたら「ネガ、乙！」で片付けたがる訳ね。別にいいけど。
俺はここをネガってるつもりは一つもない。事実を客観的に発言しているにすぎない。
現に、俺はこの物件が糞だの最悪だのという発言は何一つしていない。駅近でちゃんとした
整形区画なわけでマンションとしての資質はあるわけだしな。だが西武線（不人気、不便）で
富士見台（無名、不便）のような最下層コキュートスではそうなるのが必然。
別にいいんだよ、人が物を買うモチベーションは十人十色なわけだからな。俺の意見もその一つに
すぎない。俺は6000万もだして駅近とはいえこのエリアは活力無く不便で２０年後に半額になる
マンションに住みたい人の意見が聞きたいだけだが。

俺はこの物件が糞だの最悪だのという発言は何一つしていない
と言いながら
最下層コキュートスって言い切ってるじゃん。
頭に血が登りやすい性格のようだけど、もうちょっと落ち着こうよ。

あなたの意見でまともなのは
駅近とはいえこのエリアは活力無く不便
って部分だけでしょ。
不便の定義としては、ほっともっととかホームセンターとかややターゲットから外れた意見も見られたけど、この部分は理解できる。

後は意味のない罵倒とか、２０年後に半額になるマンション
というように実例も出せない思い込みでしょ。実例を出すにも、そもそも20年前の1990年代中盤はバブル以降の下がりきっていない時期だから、公示地価で見ても千代田区ですら半分以下になってるじゃん。

>>506
悪いが頭に血が上ってるのはあなたじゃないですかね。自分は至極落ち着いてるよ。
勘違いしてるようだが、俺が批評してるのは物件全体ではなく、ここのエリアの性格だけ。
近年のマンションは、どこも開発されつくして駅遠で立地も中途半端なところに平然とマンションを
立てる。工場やらオフィスの跡地にね。マンション最大の売りは立地と利便性。他人と不動産をシェアする、といえば
聞こえは良いがようはなんの決定権も持たない所有する事自体無意味だという足かせの代わりに
単独所有するよりも安価でその立地を確保できるわけ。最近のマンションはそれすら満足しないがここは
それは満たされてると言える。だが、このエリアはもともと第一種低層専用で西武線沿線は基本どこも「戸建エリア」
なのは知ってるだろう。戸建はいい。住む人はそこで骨を埋めるつもりだし終の住処になりえる。
が、マンションは違う。マンションはそれができない。建物の寿命は全然問題ない。しかし環境の寿命は
すぐに来る。マンションの怖いところはそこだ。権利の一部を保有するといえば聞こえはいいがようは何も出来ない
意味の無い権利。だから住民はすぐにそれを手放すし入れ替わりも激しい。環境はすぐに変わっていく。
新築だから夢で皆群がるがその夢は1年もすれば醒めて現実を直視し、そしてババ抜きが始まる。
それ自体はマンションの宿命だが同じババ抜きでも寿命がまるで違う。西武沿線はもともとが外部の人間の
流入が極めて低く、そのためマンションでの中古の買い手が少ない＝値下がりが激しい。
だから住民の質がすぐに変わってしまうってわけ。それはリスクだとおもってるけどね。別にスラムに住んでも
気にしないってならいいんじゃないかな。でもそこまで住む覚悟があるなら普通に戸建かえばよくない？
もともとそういうエリアなんだし6000万もあれば徒歩4分っていう立地はきびしかろうが10分で十分買える。

要するに、パン屋はプレミアってことで、資産価値は安泰ってことですね？

うん、安泰。ここみたいなブランドx駅近は30年後も売値とほぼ同じ価格で売れちゃう

西武線が人気ないのは事実だか、その分は新築だろうが中古だろうがちゃんと売値の時点で減価されている。
例えばここは西武線で見れば確かに高いし、なんで？といいたくなる気持ちは分かる。
だが、ターミナルから同じくらいの電車乗車時間、徒歩時間、用途地域にある他路線の駅から見れば遥かに安い。
単に価格しか見ない人にとっては割高だし、売ったら4割減とかに見えてしまう。
そういう人は都心部の道路沿いの近隣商業を買えばコストパフォーマンス良いので、ちゃんと住み分けができてると言えるかもね。

土地にこだわるのであれば、戸建てを選べばいいんじゃないでしょうか。
６０００万円ちょっとで１００平米超の新築（クレヴィアコート）出てますよ。もっと鷺ノ宮寄りで。
もう少し値は張るでしょうが、周囲に並ぶのと同じ風体の戸建て（凛家）もありますし。
個人的には、ここは富士見台のマンションとしては造りが良いし、価格は妥当だと思いますけどね。

ＨＰの街レポートは、豊玉のプラウドも同じライター（編プロ）が書いてますね。
この物件とは相反する要素もあるけれど、うまく書き分けるのでしょうか。

パン屋のくだり、もういいです。もう子供でも笑いませんよ。いつまで引っ張るんですか？

>>513
507の言ってることは、そんなに、外してないよ。
ちょっとオーバーだけど。

>>507は、ハズレだと思う。
507は買う気ないのになんで、このスレに来たの？
西武沿線の顧客を埋め立て地に呼びたいのかな？

首都直下大震災を考えたら、この辺りが最適だと思うよ。

基本的にこういう掲示板で、相手をやり込めようとして必要以上の長文で自説を開陳しちゃう人って時間と労力の使い所っていう点でもう発想力が足りないよね。無意味な行為だもん。もっと単純に意見や情報を交換するべき。

>>511
この辺りで戸建ては辛いよ。
狭すぎ、隣とピッタリだから、騒音はマンションと同じ。
耐火性もマンションより落ちる。
ハクビシンがチョロチョロしてるし、戸建ては考えられない。

この周辺が戸建のエリアなのは充分理解してるが、子育て終了世代が戸建から住み替える需要のある物件なので、終りの住まいにも成り得ると思います。一低層で40/80の最も厳しい建築条件なので、戸建も隣家と窮屈にならないから魅力的です。しかし老後に戸建を売ってマンションに住み替える可能性があるのも事実だと思います。

>>520
言いたい事は理解できるし、現実にそういう人もいるのは認める。認めるがごく少数だよ。
この近隣に戸建に住んでいる老夫婦がマンションにわざわざマンションを買い直すメリットが
あまりないからね。老人ホームにいく、っていうのはあるがね。家が古くなったら立て直せば良い。
マンション買うより遥かに安くお手軽であるし、なにより経済的、人間関係的な負担も最小限ですむ。
実際ここの物件はまだ完売でもないだろう買った人で隠居世代はほとんどいないだろう。

>>511
不動産なのに土地にこだわらないの？こだわって当然ですよ。
それに、価格が妥当っていうのですがその根拠は？おしえてもらえますかね？

富士見台が地味でショボいイメージなのは認めるが、住んだこともない（と思われる）おたくらから不便だと決めつけられる筋合いはない。

駅近くでも静かで窓を開けて生活しても何ら支障ないし、買い物するところは多いし、牛蔵・香菜軒・源烹輪・吉見うどん･･･といったおいしい店も揃っている。電車は空いていて、かつてJR沿線や小田急沿線で暮らしていたときのような激ｺﾐ通勤苦は感じないし、地下鉄に乗り入れてて都心へ行くのも便利。

デカくてメジャーなスーパーがあったらいいな、とか、マクドナルドやツタヤがあったらいいな、とか、羽田に行くのは不便だな、とか思ったりもするが、はっきりいってどれも些細な問題だ。どこに住んでも不満はあるものだし、俺はのんびりした富士見台の雰囲気を楽しんで過ごしている。

住めば分かるが富士見台は富士見台の過ごし方がある。それを知らずして不便だと言うのは住んでいる俺から言わせれば「分かってない」。

デラックスな街並でないと不便だとか20年後の資産価値が気になってしょうがないと言う人は、もっと高い金払って都心の一等地にでも住めばいいじゃないか。

>>528
Ｔｏｔａｌｌｙ ａｇｒｅｅｄ！

>>528
そういう方向に持っていくともはや建設的な意見交換は出来ないし、
そういう話をこういう掲示板でする物ではない。君が言っているのは
「俺はここが好きで気に入っているんだ。文句がある奴は出てけよ」
って言うのと同じ事。投げ捨てと議論放棄と掲示板の私物化。

> 住めば分かるが富士見台は富士見台の過ごし方がある。

住んでない人だからこうやって調べたり意見交換してるのでは？
住めば、というがそう簡単に住めないからね。うまいかまずいかこの缶コーヒー試してみなよってレベルと違うから。

> それを知らずして不便だと言うのは住んでいる俺から言わせれば「分かってない」。
君が分かってないよ。住んでから言ってくれ、っていうのはここでは通用しない。

＞＞530
私は528本人ではありませんが、528の方のいう通り、地元に住んでもいない、縁もゆかりもない方から「ここはダメ」とか
「駅前さみしすぎてどうしようもない」とか言われるのは違うと思います。
どなたかが言っていましたが、それは 住んでいる地元の方を愚弄する言い方と思います。
よしあしは住んでみて初めて分かることと思います。 住んでもいない人に面白おかしくダメだしされたくない。
住んでいる人の率直な意見（良かれ悪かれ）がここを真剣に検討されている方に意味のあるコメントだと思いますが、
いかがですか？
上を見ればきりがありません。 田園調布とか松濤とか 発想が貧困かもしれませんが、都内でいわゆる一等の住宅街
では確かにないです。 でも 静寂な住宅街 という意味では 良いところと思います。現に住んでいる人が多くいらっしゃる
わけですし。そう言った意味で 本当にここに住んで こういうところはいいが こういうところは不便だとかいう意見が
この物件を検討されている方に本当に必要なコメントではないでしょうか？
それを咀嚼して検討される方が結論を出せるような そんなコメントをこのスレに出てくるべきと思います。

>>532
言いたい事は分かるがまず、ここを批判した人が「地元に住んでもいない、縁もゆかりもない方」と言い切れるの？
仮に言い切れた（と判断できた）としたならば、それは行間を読めば「〜と推測する」ってことまで読み取れるんじゃ
ないの？
「駅前さみしすぎてどうしようもない」と言い切っているが「駅前さみしすぎてどうしようもない（と推測する。実際みたわけじゃないけどね。）」
ってことだよね。掲示板だから不特定多数が書き込んでる訳でそのあたりは行間読めばいいんじゃないの？
あとさ、それに対する地元や地縁者（だと主張する人）は、「住めば都」的な発言で終わったら結局建設的な意見交換って
できないんじゃないの？適当な荒らしはスルーしとくとしてさ、地元民でわざわざここに書き込んでくれるんだったら
「知らないんだったら勝手な事書くな！」とか「住んだら分かる」とかじゃなくてどう良いのか、また悪いのかを
書いてもらいたいものだけど。528の発言はそこが欠けてんじゃないの？ 528の論旨は結局のところ「分かっていない」
って言いたいだけだよね。つまるところ、黙っとけ、っていうことと同義だよね。

全てを見通して理解も出来てるならこういう掲示板に来ないよね。来てる人って程度の差こそあれ分からない事も有るから
情報仕入れたり交換しにきてんじゃないの？そういうためにこういう場ってあるんじゃないの？

５２８の気持ちは分かるけれど、「どれも些細な問題」というのは個人的な視点ではないですか。
羽田空港との距離にしたって、出張が多い人などにとっては重要な判断材料ですよ。
街の魅力を図る物差しは、人それぞれだと思います。

ドトールどころかシャノアールまで閉店した街。老舗のカーネス（餃子の満州の隣にあった）までなくなくなった。
駅前にできたモリバコーヒーは、おばちゃんの集会場と化していて席が埋まっていることもある。
週末にコーヒー飲みながら、読書を習慣にしている私にとっては、カフェの少なさに悩まされます。

生まれてから大学卒業まで富士見台で過ごしました。
不便だとは言いたくないけれど、富士見台は「なんで他の駅（特に中村橋）とこんなに差が開いたのかな」とつくづく思いますよ。
良い面と悪い面、同じ数だけフェアに書きたいと思ったけれど、「住めば都」という結論に至るなら、そんな気も失せますね。

>>534

Ｔｏｔａｌｌｙ ａｇｒｅｅｄ！

富士見台は駅や路線の問題もあるがやはりそこの土地の住民の質
ってところがでかい。やはり生きている街というのとそうではない
ところの違いは歴然。心躍らない街だとつらいでしょう。

>>536
検討してないのですね。
レスいりません。
さよなら

建物の質はかなり良いですよね！

お盆休み

上鷺宮2丁目、3丁目の住人もついに富士見台で茶をするまでになりましたか。

お盆休みもなく着々とできてますね。想像よりも実物はデカイ！

近辺に住んでます。羽田空港と新幹線のアクセスについて。月の大半、出張しており利用頻度が高いので参考まで。羽田空港までまたは羽田空港からのアクセスは便利とはいえませんが、品川駅経由京急に、練馬、池袋までのリムジンバスを絡めますと不便というレベルではありません。ターミナルまで１５分ー20分程度の京王の烏山や調布と利便性は変わりません。東海道新幹線へのアクセスは所要時間を感じますね。やはり。最近は東京駅までを池袋から丸の内で行って丸ノ内線の
東京駅から新幹線ホームまでのフードコートを通過して雰囲気を楽しむようにしています。たまに新横で下車して地下鉄直通も利用します。PCで仕事したい時は乗り換えが少なく集中できて効率的。東京駅経由と所要時間も変わりません。

環境には満足してます。
低層マンションなのも…。
気になるのが、大規模マンションだということ。
居室内は、素敵だけれど、低層大規模だとURみたいにどうして思えてしまって…
誰も気にされてないので気にするのは変なのかな？

>542

マンション専用のカフェはお荷物になるリスクの高い代物。

>>545
542が言ってるのは自分の庭とかベランダで、ってことじゃね？
まぁどうでもいいけど542は良い事ばかりを並べているが何一つ具体的な話もなければ
客観的に判断できる指標もなく情報価値としてはないに等しい。
レベルが高い、そこそこ有名店、すべてに恵まれている、満足度が高い、のくだりとか
聞いていても何がどうだからそういう判断なのか、っていう事実に関する話はまるで無い。
543もきっと同じ人物だろうね。

ここ共用施設としてカフェがあるんだよ。

>541

お盆休みも無く突貫工事ですか。施工トラブル無ければいいね。

>>549

人にものを頼む態度ではありませんね。表現には気をつけてください。

>>547
カフェじゃなくてパン屋ね。

>551

パンとカフェ。どっちにしろ赤字になって管理費持ち出しってのが目に見えてる。

管理費ではなくて修繕費かもしれませんよ。

>>553
別に買う人が納得して買うならいいんじゃない？たぶん納得もなにもよくわからず買うんだろうけどね。
どのみちマンション買う以上は自分の自由には出来ないし多かれ少なかれ持ち出しはあるよ。
そういうのが嫌な人は全部自分でやる戸建に、ってことじゃん。

ペイしないことを分かっていて、管理費持ち出しの可能性をちゃんと説明しないのが問題。サービスだけを宣伝して売っちゃってるでしょ。

パン、カフェねた、飽きました。購入検討している人はランニングコストの説明受けていますしね。

>>556
問題かな？個人的には知らないのは消費者が馬鹿なだけだと思う。
そもそも人間は利己的。不動産に限らず商品なりサービスを売る側は
買わせて利益を売るために活動している。だからわざわざ不利になることは
いわないし、また将来未確定であることもまた言わない。（ってか言えない）
そんなことは買い手も十分分かってるから、「自分で判断して決める」
ただそれだけのことでしょ。管理費持ち出しの可能性とかいうけど、
可能性の話言い出したら切りがない。ここは地震で大丈夫ですか？
洪水やゲリラ豪雨大丈夫ですか？エレベータは？資産価値は？
大丈夫かどうかなんて誰も知らん。そんなのは自分で判断するだけ。お子様じゃないのだからね。

559に同意。消費者はそんなバカじゃないし、パン屋に支払う委託料も明らかにされてますよ。556の言う「問題」は根拠ありません。

単に、嫌なら買わなければ、というような施設がある物件はリセールに影響があるってだけだしね。
特に、人を雇うカフェやバーは、コストパフォーマンスが悪いからねえ。
でも、管理に興味のある人が敬遠するだけだから大した影響はないよ

利便性がいい中村橋徒歩９分の物件と思って決断しました

そりゃ都合の悪いことは説明しないでしょ。何せ土壌汚染を隠蔽するような会社。

関係者かバイトが同じネタでネガってるねえ。でも近隣の物件の高騰ぶりと比べると相対的に安く見えてきました。

さくらとパトロールは社員でしょ。見苦しい。

>>566
社員ではありません。練馬～上石神井までで物件購入を検討している者です。駅から１０分以上の駅遠物件も一通り訪問した感想です。駅近、設備グレード、上鷺３丁目の抜群の環境を考慮すると現況では相対的に割安に感じたわけです。

確かにこの物件は相対的に割安に感じるんだけど、
富士見台で@280が安く感じられるとは全体的に高くなってますね。

この物件は低層ということもあり、土地-建物の割合では中高層物件より土地の割合が高いんですね。相対的に建築単価の高騰の影響少な買ったのかな？今朝の朝刊に建築単価高騰倒産のニュースが載るほど深刻。直ぐに買うか、五輪後まで見送るか。